Brochure - Robeco.com

PORTEFEUILLE
Op dit moment is nog niet bekend welke
kantoren deel uitmaken van de kantorenportefeuille.
Deze zal naar verwachting
gedurende de eerste 6 maanden van de
looptijd worden opgebouwd. In de huidige
kantorenmarkt worden in het topsegment
nog steeds zeer hoge prijzen betaald. Zowel
CV-aanbieders als buitenlandse investeerders
zijn vaak op zoek naar de zogenoemde
‘landmark’-buildings of ‘trophy-buildings’. Dit
zijn kantoren die bekend zijn bij het grote
publiek en waarvan doorgaans de huurder
ook grote bekendheid geniet. Immers, het
gebouw moet zichzelf verkopen. Daarnaast
zoeken buitenlandse investeerders met
name grote projecten aangezien het beheer
daarvan eenvoudiger is dan een grote portefeuille
van kleinere objecten. Voor het
Robeco Real Estate High Yield Certificate
richten we ons niet op deze gebouwen
omdat de prijzen te hoog zijn. Door met
een op rendement gestoelde visie naar
bestaande kantoren te kijken gecombineerd
met de lokale expertise van Annexum wordt
gestreefd naar een gedegen en gespreide
kantorenportefeuille.
DEEL II: PRODUCTBESCHRIJVING
meer informatie over de fiscaliteit van dit product naar
paragraaf 5 in deel III en naar het bij dit product behorend
prospectus. U moet er vanuit gaan, dat u het product tot
het einde van de looptijd in uw portefeuille moet houden.
COUPON
De kantorenportefeuille genereert bruto huurinkomsten
voor Robeco Structured Properties I Ltd. Na aftrek van
de operationele kosten, rente- en aflossingsverplichting op
de Banklening en uitkering aan de Robeco Dutch Offices
Index Bond houders resteert een netto huur. Deze wordt
in de vorm van een kwartaalcoupon uitgekeerd en is te
vergelijken met een uitkering in een CV-participatie. De
eerste uitkering van couponrente is op 15 december
2006.
AFLOSSING
Gedurende de laatste drie jaar van de looptijd, de amortisatieperiode,
wordt de vastgoedportefeuille geleidelijk
afgebouwd. Met de verkoopopbrengsten van de kantoorpanden
kunnen de Banklening, de Robeco Dutch
Offices Index Bond en de Robeco Real Estate High Yield
Certificates worden afgelost. Als de kantorenmarkt in
zwaar weer verkeert gedurende de amortisatieperiode,
kan besloten worden om de verkoop uit te stellen tot
een gunstiger marktmoment zich voordoet. In deel III,
Structuur en kenmerken, wordt nader ingegaan op de
verschillende verkoopscenario’s.
RISICO’S SAMENHANGEND MET DE ONDER-
LIGGENDE PORTEFEUILLE
Doordat het rendement van het Robeco Real Estate
High Yield Certificate direct afhankelijk is van de waarde
ontwikkeling van de kantoren in de onderliggende
vastgoedportefeuille, dient rekening gehouden te worden
met de gebruikelijke vastgoedrisico’s:
n Leegstand: als zittende huurders failliet gaan of het
huurcontract niet verlengen kan sprake zijn van
leegstand. Door actief management van Annexum
wordt getracht dit risico te beperken.
n Renterisico: het renterisico binnen het product is
beperkt omdat de rente grotendeels langjarig zal
worden vastgezet. Echter een stijgende rente heeft
naar verwachting een drukkend effect op de marktprijzen
van vastgoed. Daarnaast geldt dat de rente
pas gefixeerd zal worden na de emissie. Aangezien
in de simulatie gebruik is gemaakt van de rentestand
per 3 april 2006, zullen rentewijzigingen totdat
de rente is gefixeerd nog van invloed zijn op de
geprognosticeerde rendementen.
n Onderhoud: in de berekeningen is rekening gehouden
met een jaarlijkse onderhoudsvoorziening van 3% van
de bruto huur. Indien de werkelijke onderhoudskosten
hoger uitvallen zal dit een dempende werking hebben
op de couponuitkering van het Robeco Real Estate
High Yield Certificate.
n Verkoop: wanneer de verkoopopbrengsten van
de kantoorpanden in de onderliggende vastgoedportefeuille
gedurende met name de laatste drie jaar
van de looptijd tegenvallen, kan de aflossing en het
rendement op het Robeco Real Estate High Yield
Certificate eveneens tegenvallen.
Het Robeco Real Estate High Yield Certificate is achtergesteld
ten opzichte van de Robeco Dutch Offices Index
Bond en de Banklening. Op de Robeco Dutch Offices
Index Bond wordt de waardestijging van de ROZ/IPDvastgoedindex
voor kantoren uitbetaald. De couponuitkering
op het Robeco Real Estate High Yield Certificate
ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE
5