Brochure - Robeco.com

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT
kapitaalmarktrente. De rendementsrisicovooruitzichten
voor de komende jaren zijn daarom, ondanks de gunstige
conjuncturele omstandigheden, niet bijzonder aantrekkelijk.
Wie in vastgoed wil beleggen, kan onzes inziens in
ieder geval beter beleggen in niet-beursgenoteerd indirect
vastgoed dan in beursgenoteerd indirect vastgoed.
VISIE OP DE NEDERLANDSE KANTORENMARKT
De Nederlandse markt voor kantoorruimte bevindt
zich thans ongeveer op de bodem van zijn cyclus, die
van top tot dal gemiddeld circa tien jaar in beslag neemt.
De belangrijkste indicator voor de kantorenmarkt is de
ontwikkeling van de werkgelegenheid in de dienstensector.
Er zijn verschillende aanwijzingen dat de werkgelegenheid
in de Nederlandse dienstensector aan het
herstellen is. Zo groeit de uitzendmarkt voor met name
administratief personeel erg snel. Dat is in het verleden
een betrouw bare indicator gebleken voor de ontwikkeling
van de werkgelegenheid in de dienstensector. Daarnaast
signaleerden verschillende vastgoedbeleggingsfondsen
recent een verbetering van de vraag naar kantoorruimte.
Vanuit een cyclisch oogpunt is het dus een mooi moment
voor beleggers om in de Nederlandse kantorenmarkt te
stappen. Maar daarbij passen wel twee kanttekeningen.
In de eerste plaats is het dal waaruit de Nederlandse
kantorenmarkt moet kruipen erg diep. Zo’n zes miljoen
vierkante meter ligt te wachten op nieuwe huurders. Een
absoluut record. De gemiddelde leegstand bedraagt naar
schatting zo’n 15%. De hoge leegstand oefent een neerwaartse
druk uit op de prijzen van huurcontracten die op
dit moment worden afgesloten. Aangezien huurcontracten
voor langere perioden worden afgesloten, meestal
voor vijf tot tien jaar, betekent dit dat de sector hier nog
geruime tijd last van ondervindt.
Een tweede kanttekening is dat de prijzen voor kantoorpanden
ondanks de recordleegstand nauwelijks onderuit
zijn gekomen. Sterker nog, voor kantoorpanden van
de hoogste kwaliteit zijn de prijzen zelfs gestegen. Dat
beperkt de kansen op toekomstige waardestijgingen voor
kantoorpanden, normaal gesproken de belangrijkste reden
waarom het interessant is om op de bodem van de cyclus
in te stappen, in ernstige mate.
Er bestaat zelfs een niet te verwaarlozen risico dat de
waardeontwikkeling van kantoorpanden de komende
jaren negatief gaat uitpakken. De belangrijkste reden
voor de huidige hoge prijzen is dat de kapitaalmarktrente
op een zeer laag niveau staat en dat de aandelenmarkt
door veel beleggers als te risicovol wordt beschouwd
na de onaangename ervaringen van de laatste jaren. Als
gevolg daarvan is er heel veel geld naar de relatief veilige
vastgoedsector gevloeid met oplopende prijzen als gevolg.
Een stijging van de kapitaalmarktrente en / of een hernieuwde
belangstelling van beleggers voor aandelen kan
ervoor zorgen dat de geldstroom richting vastgoed weer
opdroogt of zelfs omkeert. Daardoor zouden de prijzen
kunnen dalen, ondanks verbeterende bezettingsgraden.
VISIE IRIS
13