Brochure - Robeco.com

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT
Beleggen in vastgoed
KARAKTERISTIEKEN VAN EEN BELEGGING IN
VASTGOED
Onroerend goed of vastgoed ligt qua beleggingskarakteristiek
in tussen aandelen en obligaties. Het rendement op
vastgoed is over lange perioden gemeten hoger dan dat
van obligaties, maar daar staat een hoger risico tegenover.
Het risico en rendement van vastgoedbeleggingen ligt
echter weer lager dan dat van aandelenbeleggingen.
Het rendement op vastgoed bestaat uit twee componenten:
n Opbrengsten uit huurinkomsten (minus de kosten
die moeten worden gemaakt voor onderhoud,
verzekeringen, belastingen e.d.)
n Waardeveranderingen van het onroerend goed
De huurinkomsten vertegenwoordigen het best
voorspelbare, meest stabiele en, op lange termijn,
belangrijkste element van het rendement. Huurcontracten
worden voor langere perioden, vaak voor vijf of tien jaar,
afgesloten. Vastgoedexploitanten hebben daarom goed
zicht op hun toekomstige inkomsten. Bovendien zijn
huurcontracten in de meeste gevallen gekoppeld aan de
ontwikkeling van de inflatie, waardoor de koopkracht van
de huurinkomsten intact blijft.
Het belangrijkste risico voor vastgoedexploitanten is
leegstand van hun panden. Leegstand hangt op middellange
termijn voornamelijk samen met de stand van de
conjunctuur, maar is op de lange termijn ook een functie
van de gewildheid van een bepaalde locatie. De gewildheid
van een locatie kan in de loop van de tijd veranderen.
Waardeveranderingen zijn grilliger van aard en daardoor
veel moeilijker te voorspellen. Een zeer belangrijke
factor die de waardeverandering van vastgoed bepaalt,
is de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente. Dalende
kapitaalmarktrentes leiden tot stijgende vastgoed prijzen
en andersom. De contante waarde van toekomstige
huurinkomsten en, in het verlengde daarvan, de waarde
van een gebouw, beweegt immers tegengesteld aan de
kapitaalmarktrente.
De forse waardestijging van vastgoed die we de laatste
jaren hebben gezien, houdt daarom rechtstreeks verband
met de daling van de kapitaalmarktrente gedurende
die periode. Onverwachte, plotselinge stijgingen van de
kapitaalmarktrente zijn het belangrijkste risico voor de
waardeontwikkeling van vastgoed.
VERSCHILLENDE MANIEREN OM IN
ONROEREND GOED TE BELEGGEN
Men kan zowel rechtstreeks in vastgoedobjecten beleggen,
als in een gespecialiseerd beleggingsvehikel dat op zijn
beurt in vastgoedobjecten belegt. Rechtstreeks beleggen
in vastgoedobjecten wordt wel aangeduid als beleggen in
direct vastgoed (beleggen ‘in stenen’), en beleggen via een
gespecialiseerd beleggingsvehikel als beleggen in indirect
vastgoed. In de onderstaande tabel staan de belangrijkste
verschillen tussen beide beleggingsvormen op een rij: >>
VISIE IRIS
9
IRIS