Brochure - Robeco.com

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT
Vastgoed in de pers
Kantorenmarkt kent twee snelheden
AMSTERDAM — Afgelopen week
vierde de Vereniging van Institutionele
Beleggers IVBN zijn tienjarige
jubileum in kasteel De Haar in
Haarzuilens. Tijdens deze bijeenkomst
stelde voorzitter Ronald
Smeets met tevredenheid vast dat
sinds de oprichting van de vereniging
vastgoed een volwaardige
beleggingscategorie is geworden.
Vastgoed levert stabiele rendementen
op tegen een relatief laag risico,
hield hij zijn gehoor voor.
Deze stelling wordt gestaafd
door de cijfers. Uit de Vastgoedwijzer,
uitgebracht ter gelegenheid
van het tienjarig jubileum van de
IVBN, blijkt dat vastgoed de laatste
jaren goed heeft gepresteerd ten
opzichte van andere beleggingscategorieën.
Terwijl Nederlandse
aandelen de afgelopen vijf jaar een
negatief rendement opleverden
van 8,2% realiseerden vastgoedbeleggers
gemiddeld 10,1%. Sinds
het topjaar in 2000, toen een
gemiddeld rendement van 16,1%
werd behaald, is de trend dalende.
Maar in 2004 werd nog altijd een
totaalrendement van 7,7% genoteerd.
Daarbij waren winkels met
een totale opbrengst van 10,1% de
best renderende sector.
Bij kantoren ligt de situatie
anders. Daar kampt de markt met
een recordhoeveelheid lege panden.
Als gevolg van forse afwaarderingen
werd vorig jaar een negatief
indirect rendement behaald van
1,8%. Doordat het directe rendement
(huurinkomsten minus kosten)
met 7,2% steeg, kwam het
totaalrendement uit op 5,4%. In
2003 was dat 4,9%.
Daarmee leverden kantoren in
2004 opnieuw de slechtste prestatie
van alle vastgoedcategorieën.
De vraag is of deze trend door zal
zetten. Door de huidige leegstand
zijn eigenaren bereid om flinke kortingen
op de huur te geven in de
vorm van huurvrije periodes. In het
topsegment bedragen de kortingen
maar liefst 30%. Het is volgens
marktkenners dan ook slechts een
kwestie van tijd voordat deze kortingen
in de marktprijzen doorwerken.
En dat zal gevolgen hebben
voor de huuropbrengsten. Dat het
een huurdersmarkt is, blijkt verder
uit het feit dat de gemiddelde looptijd
van huurcontracten sinds 1990
scherp is gedaald tot vier jaar.
De IVBN blijft er stoïcijns onder.
Volgens deze lobbygroep is het dal
gepasseerd en zal het totale rendement
in de tweede helft van 2005
naar verwachting verder oplopen
dan de 5,8% die in het tweede
kwartaal werd behaald. Wel houdt
Vastgoed heeft in de afgelopen tien jaar een vaste plaats veroverd in veel
beleggingsportefeuilles en goede rendementen gerealiseerd. Maar de bomen groeien
niet tot in de hemel. En niet alle stenen zijn hetzelfde.
» Judi Seebus
Steengoed
Rendementen in %
50
40
20
10
0
-10
-20
-30
-40
08-11-2005 © Het Financieele Dagblad
Jaarrendementen beleggingscategorieën
30
Obligaties
'95 '96 '97 '98 '99 2000 '01 '02 '03 '04
Gemiddeld totaalrendement Nederlands vastgoed (1995-2004)
Woningen
Bedrijfsruimten
Kantoren
12,3
11,2
10,4
de IVBN rekening met verdere
negatieve waardeontwikkelingen.
In Amsterdam is het leegstandspercentage
immers opgelopen tot een
kwart van het totale aanbod.
Ook analist Max Berkelder van
Kempen & Co denkt dat het ergste
nu achter de rug is in de Nederlandse
kantorenmarkt. ‘De afgelopen
twee jaar hadden winkels de
voorkeur, maar nu zie je een draai.
Met winkels gaat het nu wat minder,
en bij kantoren zijn er nu weer
wat mogelijkheden naar boven toe.
Dankzij de lage rente is er geen of
weinig sprake van gedwongen verkopen.’
Hij plaatst wel een kanttekening.
‘Als er een schok in de
Aandelen
Vastgoed
ROZ/IPD Vastgoedindex
Bron: ROZ/IPD Foto: Peter Hilz / HH © Het Financieele Dagblad / CM
markt komt, kan het draaien. Bijvoorbeeld
als er sprake zou zijn van
een sterk economisch herstel en
een flinke stijging van de rente, met
name de lange rente.’
Berkelder verwacht echter niet
dat het zo’n vaart zal lopen. Wel
voorziet hij aanhoudende problemen
voor eigenaren van panden op
minder gewilde locaties: de zogeheten
B- of C-kantoren. ‘Er is een
heel groot verschil tussen de A- en
B-panden. De kantorenmarkt kent
twee snelheden. Eigenaren van
slechte kantoren hebben afwaarderingen
van 6 of 7% moeten slikken
en de trend is daar nog steeds negatief.
Maar de grote beursgenoteer-
de spelers hebben al forse afboekingen
laten zien op Nederlandse
kantoren. Ik denk niet dat er nog
veel meer negatief nieuws uit die
hoek komt.’
Door de schaarste aan hoogwaardige
panden met solide huurders
en langjarige contracten betalen
beleggers hiervoor hoge prijzen.
Daardoor staan de aanvangsrendementen
momenteel onder
druk. Uit cijfers van onderzoeksbureau
PropertyNL blijkt dat aanvangsrendementen
van 5% geen
uitzondering meer zijn.
De beschikbaarheid van geld,
vooral van Duitse beleggers, wordt
vaak genoemd als een oorzaak. De
rol van de Duitse beleggers is echter
aan het veranderen, meent Berkelder.
‘Tot twee jaar geleden
waren Duitse beleggers grote
kopers. Maar een aantal is nu nettoverkoper
geworden. Daardoor
komen er nu juist wat meer objecten
op de markt.’
Of de Duitsers nog verder worden
afgeschrikt door het verhoogde
risicoprofiel van met name kantoorbeleggingen,
moet nog blijken. Het
gouden devies voor een belegger
blijft spreiding, stelt Berkelder. ‘De
Nederlandse kantorenmarkt is een
van de zwakste in Europa. Maar in
Frankrijk, Zweden en Centraal-
Europa zijn er nog goede kansen.’
VASTGOED IN DE PERS
19
VASTGOED IN DE PERS