Brochure - Robeco.com

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT
Vastgoed in trek bij buitenlandse beleggers
D
e vastgoedmarkt wordt
steeds internationaler,
ook in Nederland. Afge-
lopen jaar kwamen vele
buitenlandse spelers af op het vastgoed
van winkelketen Vendex. Uiteindelijk
werd de portefeuille verkocht
aan een Nederlands consor- » Judi Seebus
tium, maar in een andere grote
transactie kwam de commerciële
ontwikkelingstak van AM in handen
van de Amerikaanse zakenbank
Morgan Stanley. En nu werpen
Amerikaanse en Britse beleggers
zich opnieuw in de strijd om
Bouwfonds, de vastgoeddochter
van ABN Amro.
‘De spelers op de Nederlandse
markt worden steeds diverser en
internationaal georiënteerd’, stelt
Joost Captijn, directeur van de
Nederlandse dochter van de internationale
makelaar Jones Lang
Lasalle (JLL). ‘Van oudsher is de
Britse vastgoedmarkt het meest
ontwikkeld binnen Europa. Maar
op het gebied van transparantie
loopt de Nederlandse markt samen
met de Britse nu op kop. Onze
markt kenmerkt zich ook door een
groot aantal internationale spelers.’
Door de toenemende belangstelling
voor vastgoed als beleggingscategorie
kwam het beleggingsvolume
in Nederland vorig jaar uit op
een recordniveau van € 7,1 mrd.
Dat blijkt uit de beleggingsmarktspecial
die vorige week door JLL is
gepubliceerd. Met een waarde van
€1,44 mrd was de verkoop van de
Vendex-portefeuille aan het consortium
van Bouwfonds, pensioenfonds
PGGM en IEF Capital de
grootste transactie die ooit in
Nederland heeft plaatsgevonden.
Buitenlandse beleggers zullen volgens
JLL ook het komende jaar
actief zijn in Nederland, met name
in de kantorenmarkt. In de winkelmarkt
zullen juist de Nederlandse waarmee enkele open-end fondsen
beleggers de boventoon voeren. in Duitsland momenteel kampen,
Niet alleen in Nederland werd in stoten sommige partijen hun vast-
2005 een record aan beleggingsgoed af. Zo verkocht CGI vorig jaar
transacties geregistreerd. Binnen het Stadshart van Amstelveen aan
Europa steeg het beleggingsvolu- Rodamco. En afgelopen week
me tot een niveau van €156,3 mrd. maakte CGI de verkoop bekend
Dat is 20% meer dan in 2004 en van kantoren in Parijs. Maar Cap-
bijna 50% meer dan het langjarige tijn stelt dat er bij onze oosterbu-
gemiddelde voor de periode 2000- ren nog steeds grote volumes
2004. Opmerkelijk hierbij is dat in beschikbaar zijn voor de Neder-
2005 het grensoverschrijdende landse markt. ‘De Duitsers zijn nog
beleggingsverkeer in Europa bijna altijd een krachtige groep. Op de
op 50% uitkwam.
korte termijn blijven zij hier actief.’
Op de Nederlandse vastgoed- Captijn verwacht dan ook aanmarkt
zijn de afgelopen jaren Duithoudende vraag voor A-categorie
se beleggers zeer actief geweest. vastgoed — kantoren en winkels
Wel is het aandeel van deze groep op goede locaties met goede huur-
afgenomen van 23% in 2004 naar ders en langlopende huurcontrac-
15% in 2005. Door de problemen ten. ‘Er is nog altijd veel vraag en
27-03-2006 © Het Financieele Dagblad
Bijna de helft van alle beleggingsverkeer in Europees vastgoed is grensoverschrijdend.
Ook in Nederland is deze trend zichtbaar.
Verschuiving naar alternatief vastgoed
Vastgoedbeleggingen lopen op
Volume naar type belegger, ¤ mrd
2
1
0
Gesloten en…
2
1
0
Institutioneel
2
1
0
Overig
2
t Beleggingsvolume in Nederland op record van €7,1 mrd in 2005
t Ook in Europa een recordniveau bereikt van €156,3 mrd
t Qua beleggingsvolume neemt Nederland in Europa vijfde plaats in
t Kantorensegment lag op kop als beleggingscategorie
t Duitse fondsen zijn grootste kopers kantoren met aandeel van 45%
t Particuliere beleggers zijn ook structurele kopersgroep geworden
t Aanhoudende sterke vraag drukt aanvangsrendementen
t In 2005 meer belangstelling voor hotels als beleggingscategorie
t Belangstelling voor parkeergarages groeit ook
t Jones Lang Lasalle verwacht dat deze trend zich zal voortzetten
1
Fondsmanagers
0
2000 2005
Totaal
8
6
4
2
0
2000 2005
Joost Capteijn, Jones Lang Lasalle
2
1
0
…open fondsen
2
1
0
Beursgenoteerd
2
1
0
Particulieren
Foto: Jeroen Oerlemans © Het Financieele Dagblad / PM
weinig aanbod van dit soort objecten.’
Een voorbeeld van een toplocatie
die veel kandidaat-kopers
trekt, is de Kalvertoren in Amsterdam.
Dit winkelcentrum wordt nu
verkocht door Deutsche Bank.
Naast de Duitsers hebben Amerikaanse,
Britse en Israelische partijen
de Nederlandse markt ook
ontdekt. Captijn: ‘Deze partijen
zoeken grote volumes, portefeuilles
van zo’n € 100 mln. Mondjesmaat
zijn die hier te verkrijgen.
Rodamco gaat bijvoorbeeld een
groot winkelfonds verkopen.’ In de
loop van dit jaar verwacht hij dat
nog enkele nieuwe portefeuilles op
de markt zullen komen. Namen wil
hij echter niet noemen.
De toegenomen interesse voor
vastgoed als beleggingsproduct
heeft de aanvangsrendementen
verder gedrukt. En ondanks de
schaarste van goede objecten is het
investeringsvolume zelfs gestegen.
De neerwaartse druk op de aanvangsrendementen
is overigens
niet specifiek een Nederlands verschijnsel,
maar vindt ook in andere
delen van Europa plaats.
In de Nederlandse markt is er
momenteel sprake van een tweedeling.
Ondanks de aanhoudende
vraag voor goed verhuurde objecten
kampt de markt met een historische
leegstand van bijna 14%.
Voor Amsterdam is dat percentage
nog hoger op 17,8%. En voor randgemeenten
als Capelle aan den IJssel,
Hoofddorp, Amstelveen en
Nieuwegein gelden percentages
van rond de 20%. Volgens Captijn
zal het zeker nog een paar jaar
duren voordat het huidige overaanbod
is weggewerkt. Tegelijkertijd
ziet hij wel een kentering in de
markt. ‘De markt is aan het draaien.
De leegstand van hoogwaardige
kantoren op A-locaties zal verder
afnemen.’
Als gevolg van de schaarste aan
hoogwaardige producten verschuift
de aandacht naar alternatieve
vastgoedbeleggingen. Zo signaleerde
JLL in 2004 hotels als
nieuw beleggingsproduct. In 2005
heeft deze beleggingscategorie
zich verder op de kaart gezet.
Onlangs heeft de Amerikaanse
durfinvesteerder Blackstone een
portefeuille van hotels aangekocht,
waaronder het Sheraton hotel op
Schiphol. Het Nederlandse kantoor
van JLL is nu ook bezig om kopers
te vinden voor een portefeuille van
Intercontinental waartoe ook het
Amstel hotel behoort.
Ook voor nieuwe producten als
vastgoedderivaten ziet Captijn een
groeiende markt. Zo zet IEF Capital
inflatiedekkende producten in
de markt op basis van huurinkomsten
uit winkelpanden zoals die
van Vendex. Deze producten worden
aangeboden aan pensioenfondsen
en verzekeraars om de
positieve effecten van vastgoedexposure,
zoals huurindexering, te
verkrijgen. ‘Er zullen steeds meer
derivaten komen’, denkt Captijn.
‘Er is momenteel een hoop aan de
hand, bijvoorbeeld met indices. De
meeste producten komen uit de
Angelsaksische wereld overwaaien,
wat dit betreft loopt Nederland
nog niet voorop. Maar wij hebben
wel een hele transparante beleggingsmarkt
voor vastgoed. De goede
dingen worden er zeker uitgehaald.’
VASTGOED IN DE PERS
23