Brochure - Robeco.com

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT
ALGEMEEN
De Nederlandse kantorenmarkt
De Nederlandse kantorenmarkt heeft een omvang
van ongeveer 44 miljoen m 2 en vertegenwoordigt een
(beleggings)waarde van naar schatting EUR 75 miljard.
De voorraad is de laatste decennia behoorlijk gestegen,
mede door de sterke toename van het aantal banen in
de dienstverlenende sector. Tegelijkertijd zien we dat de
kantorenmarkt sterk conjunctuurgevoelig is. In perioden
van laagconjunctuur leidt dit tot oplopende leegstand,
zoals tijdens het begin van de jaren tachtig en negentig.
En ook tussen 2001 en 2005 heeft de kantorenmarkt een
moeilijke periode gekend. Desondanks laten behaalde rendementen
op kantoorinvesteringen een positief beeld zien.
Gemiddeld is in de laatste tien jaar op kantoorbeleggingen
een rendement behaald van iets meer dan 10% per jaar.
Tot op heden werden perioden van laagconjunctuur
gevolgd door een sterke opbloei van de sector, een situatie
die zich door de verwachte opleving van de economische
conjunctuur de komende jaren kan voortzetten. Het perspectief
voor de komende jaren is daarom gunstiger. Dat
betekent niet dat de markt geen risico’s kent, want door
vergrijzing zal de kantorenmarkt op langere termijn steeds
meer transformeren van een uitbreidings- naar een vervangingsmarkt.
Vooral de kwaliteit van een kantoorobject
én de omgeving waarin deze objecten staan, gaan daardoor
een steeds grotere rol spelen. Het gevolg is dat binnen de
kantorenmarkt onderscheidende segmenten zullen gaan
ontstaan, met elk een ander toekomstperspectief.
DE KANTORENMARKT ANNO 2005
Na een periode van sterke verruiming tussen 2001 en
2004, is de situatie op de Nederlandse kantorenmarkt
vorig jaar licht verbeterd. Zo is de sterke toename van het
aanbod grotendeels afgevlakt. Dat komt vooral door de
sterke daling van de nieuwbouwproductie. Desondanks
ligt het aanbod met ongeveer 6 miljoen m 2 op een recordhoogte.
Tegelijkertijd is de opname gestegen tot bijna
2 miljoen m 2 , het op een na hoogste niveau dat in ons land
ooit is bereikt. De markt laat dus wel degelijk dynamiek
zien. Evenals voorgaande jaren is nog steeds sprake van
een grote verplaatsingsvraag, waarbij bedrijven hun huidige
pand opgeven en andere kantoorruimte betrekken. Per
saldo is de netto-opname daarom nog steeds erg gering.
Dat is ook logisch, omdat de werkgelegenheid in 2005
niet heeft geleid tot meer ruimtebehoefte. Een reden
voor bedrijven om te verplaatsen is bijvoorbeeld dat de
huidige markt betere huisvestingsmogelijkheden biedt
tegen gelijke (en soms zelfs lagere) kosten. Er is daarom
vooral sprake van vraag naar kantoorruimte van hoge
kwaliteit. Daardoor zijn de huurprijzen met ongeveer
EUR145,-/m 2 redelijk stabiel. Wel geldt dat door incentives,
zoals bijvoorbeeld huurkortingen, dit beeld enigszins vertekend
kan zijn.
Vanuit het perspectief van beleggers wordt de rol van
huurcontracten steeds dominanter. Er is veel kapitaal in
de markt aanwezig, terwijl de beschikbaarheid van langjarig
verhuurde beleggingsobjecten gering is. Dat zorgt
voor een daling van de nettoaanvangsrendementen, die
voor kantoorruimte in de top van de markt op ongeveer
6% liggen. Daarnaast zijn leegstaande kantoorgebouwen
steeds lastiger te verhuren, waardoor de vraag vanuit
beleggers zeer beperkt is. In dit segment leidt dat juist tot
oplopende aanvangsrendementen en nemen de verschillen
in de markt dus toe. Daardoor kunnen in de huidige
markt kantoorobjecten met een behoorlijke discount
worden verworven. En dat biedt, zeker bij een aantrekkende
markt, nieuwe investeringskansen.
VISIE FGH BANK
15
FGH BANK