Brochure - Robeco.com

DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT
n
belasting. Tevens mogen zij voor maximaal 60%
gefinancierd zijn met vreemd vermogen. Rodamco
Europe, Corio en Wereldhave zijn voorbeelden van
vastgoedbeleggingsfondsen.
Beursgenoteerde dakfondsen; ook wel ‘Funds
of Funds’ genaamd. Deze fondsen beleggen niet
rechtstreeks in vastgoedobjecten, maar uitsluitend
in beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen. Zij
trachten te profiteren van onder- en/of overwaarderingen
van individuele vastgoedmarkten en/of -beleggingsfondsen.
Vaak beleggen dakfondsen wereldwijd.
Voorbeelden van dakfondsen zijn Robeco Property
Equities en ABN-Amro Global Properties Securities.
IRIS-BELEGGINGSVISIE OP BEURSGENOTEERD
INDIRECT VASTGOED
De IRIS-beleggingsvisie op vastgoed, zoals deze in alle
researchuitingen wordt gecommuniceerd, heeft uitsluitend
betrekking op beleggingen in beursgenoteerd
indirect vastgoed. Hieronder vallen dus (primair) vastgoedbeleggingsfondsen
en (secundair) vastgoeddakfondsen.
Beursgenoteerd, indirect vastgoed wordt beschouwd
als een aparte industriegroep die deel uitmaakt van de
sector Financiële Dienstverlening. Daarbij sluit IRIS aan
bij de zogenoemde Global Industry Classification Scheme
(GICS)-classificatie, die momenteel het meest gangbaar is.
Zoals bekend is de IRIS-beleggingsvisie op industriegroepen
en sectoren gebaseerd op een aantal bouwstenen
en relatief en mondiaal van aard. De relatieve score
van een industriegroep op het gebied van winstontwikkeling,
recente koersontwikkeling en fundamentele aantrekkelijkheid,
bepaalt het IRIS-advies voor de industriegroep.
De huidige visie van IRIS op de industriegroep vastgoed is
negatief. De onderbouwing is als volgt:
‘De industriegroep onroerend goed scoort per saldo
relatief zwak. Onroerend goed is een rentespel. Zolang de
rente laag is, blijft het geld toestromen. Maar bij een rentestijging
is de sector onaantrekkelijk. De huur rendementen
zijn namelijk laag door de enorme stroom van institutioneel
geld na de internetkrach. De winstontwikkeling
is neutraal. De winstgroei valt tegen met 3% over de
komende twaalfmaandsperiode. De winst herzieningen zijn
daarentegen goed. De waardering is een negatief punt. De
huidige koers-winstverhouding van 27 keer de verwachte
winst twaalf maanden vooruit is relatief hoog. Andere
industriegroepen zijn historisch gezien goedkoper. Ten
slotte is het koersbeeld van de industriegroep vrij goed.
Het momentum is neutraal, maar het technisch advies is
positief.’
Deze visie wordt regelmatig herzien.
PREMIE TEN OPZICHTE VAN DE INTRINSIEKE
WAARDE MAAKT BEURSGENOTEERD
INDIRECT VASTGOED FUNDAMENTEEL
ONAANTREKKELIJK
Een zeer belangrijke factor voor de bepaling van de
fundamentele aantrekkelijkheid van beursgenoteerd
vastgoed is of beleggers een agio (premie) of een disagio
(‘discount’) betalen ten opzichte van de getaxeerde
marktwaarde van de onderliggende vastgoedportefeuille,
de zogenoemde intrinsieke waarde.
Normaal gesproken noteren vastgoedfondsen een discount
ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde van
hun vastgoedportefeuille. De reden dat de beurskoers van
vastgoedfondsen meestal onder de intrinsieke waarde ligt,
is dat het moeilijk is voor het management om economische
waarde toe te voegen aan een bestaand pand. De
VISIE IRIS
11