Dynamische strategievorming, een continu proces - Vastgoedkennis

Omgevingsscan
corporaties verder aangepast moet
worden aan de schaal van de regionale
woningmarkt. Dit kan voor grote
corporaties betekenen dat zij zich moeten
splitsen en voor kleinere corporaties dat
zij moeten gaan fuseren.
De gevolgen van het nu voorliggende
huurbeleid en de effecten van de
verhuurderheffing zijn zeer groot. De
plannen in de huidige vorm betekenen
een enorme aantasting van de
investeringscapaciteit en vormen een
grote aanslag op de financiële basis van
corporaties. In november 2012 heeft het
CFV de effecten van het voorgenomen
huurbeleid en de verhuurderheffing
doorgerekend 12 . Daaruit blijkt dat de
voorgenomen verhuurderheffing de
corporatiesector ruim meer gaat kosten
dan de ruimte voor huurverhoging
oplevert.
Per saldo betekent het voorgenomen
beleid uit het Regeerakkoord een forse
afname van het volkshuisvestelijk
vermogen en een sterke daling van de
solvabiliteit.
Van het ontvangen van ‘staatssteun’ is in
deze situatie feitelijk geen sprake meer.
Volgens Boelhouwer en Primus krijgen
corporaties nu ‘de functie van
‘belastingkantoor’ dat
inkomensafhankelijke bedragen namens
het Rijk int’. Het CFV spreekt over een
‘aantasting van het duurzame
verdienmodel van de sector’ en vraagt
zich af of corporaties door aanpassing
van hun beleid in staat zullen zijn om de
problemen in de exploitatie op te vangen.
Vele corporaties hebben aangekondigd
plannen voor nieuwbouw, renovatie en
verduurzaming van het bestaand bezit te
schrappen. Syntrus Achmea adviseert
haar pensioenfondsen investeringen in
starters- en studentenwoningen geheel te
staken in verband met de plannen de
maximale huur vast te leggen op 4,5%
van de WOZ-waarde.
De vraag werpt zich op of de koppeling
van de huur aan de WOZ-waarde van de
woning als basis voor de bepaling van de
marktwaarde van een huurwoning wel
een verstandige keuze is. In sommige
gebieden lijkt een huurverlaging op
handen als deze koppeling wordt
doorgezet. Een alternatief kan zijn het
huidige woningwaarderingssysteem te
handhaven en een waardering van de
locatie op basis van de WOZ-waarde
hieraan toe te voegen.
Economische ontwikkelingen
De volgende economische ontwikkelingen
worden beschreven:
ª De woningmarkt;
ª Financiële huishouding van de
corporaties;
ª Bouwkosten;
ª Schaalvergroting bij woningcorporaties;
ª Maatschappelijk Verantwoord
Ondernemen (MVO);
ª Maatschappelijk zorgvastgoed.
De woningmarkt: problematisch
De woningmarkt stagneert en er is sprake
van dalende woningprijzen. De afgelopen
5 jaar zijn de woningverkopen met 54%
gedaald 13 . In een jaar tijd zijn de prijzen
met 9,9% gedaald. Het IMF stelt dat er
geen luchtbel in de Nederlandse
woningmarkt zit en er geen voortekenen
van een crash zijn, maar maakt zich wel
zorgen. De Nederlandse woning- en
hypotheekmarkten zijn relatief stabiel,
maar de financiële problemen van
huishoudens nemen toe en de
woningprijzen dalen weer na een
stabilisatie tussen medio 2009-2010.
Huishoudens in ons land hebben een
gemiddelde schuld ter hoogte van 270%
van het inkomen en de gemiddelde loanto-value
bij nieuwe hypotheken is
opgelopen tot boven de 120%. Van
steeds meer hypotheken ligt de waarde
van de lening boven de waarde van de
woning. Eind 2013 zullen dat er volgens
het Economisch Bureau van ING naar
verwachting 800.000 zijn.
12 Zie brief ‘Doorrekening huurbeleid en effecten verhuurderheffing’ van het CFV d.d. 20 november 2012 aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst
13 Zie Ernst & Young ‘De Nederlandse Vastgoedmarkt medio 2012’ (augustus 2012)
14 Kwartaalbericht juli 2012
15 Real Estate leader Europe, Middle East, India & Africa (EMEIA)
36 Visiedocument Woningcorporaties 2020 – Dynamische strategievorming, een continu proces
Steeds meer woningen staan leeg en
huren wint aan populariteit. Aan het
einde van 2011 stonden 410.000
woningen leeg (een stijging van 5% in
vergelijking met 2008). Voor het eerst
ook zijn er meer vrije sectorwoningen
gehuurd dan dat er woningen werden
verkocht. Het aantal verhuurde woningen
groeide in het tweede kwartaal van 2012
met 16,8% vergeleken met het vorige
kwartaal en lag zelfs ruim 80% boven het
tweede kwartaal van 2011.
De verwachtingen omtrent de
ontwikkeling van de huizenprijzen lopen
uiteen. De Rabobank 14 verwacht voor
2013 een daling van 4%. Spoedig herstel
is volgens de Rabobank onwaarschijnlijk.
ING gaat uit van een daling van 10%. Ook
Ernst & Young’s Ad Buisman 15 verwacht
nog een forse daling van de
woningprijzen. Hij zegt hierover: “In
tijden van crisis gelden spelregels die we
daarvoor niet voor mogelijk hielden.”
Veel zal ook afhangen van de
maatregelen die het nieuw te vormen
kabinet zal gaan nemen om de
woningmarkt weer ‘vlot te trekken’.
“Zelfs Amsterdam is geen homogene
woningmarkt. De verschillen tussen
binnen en buiten de ring zijn groot.”
Ook de woningproductie is gedaald als
gevolg van de recessie. Volgens het CFV
zijn corporaties van plan ruim 164.000
nieuwe huurwoningen te bouwen in de
periode 2011-2015. Eerdere
voornemens gingen nog uit van een
aantal van ruim 204.000 voor de periode
2009-2013. Wel is er een stijging van de
plannen op het gebied van ‘ingrijpende
verbeteringen’, waarbij de investering
meer dan € 20.000 per woongelegenheid
bedraagt. Dit aantal neemt toe tot
117.000 ingrijpend te verbeteren
woningen. Over de periode 2009-2012
bedroeg dit aantal nog 101.800.
Onzekere, en waarschijnlijk zelfs
afwezige, waardestijgingen,
inflatievolgende huurstijgingen en
stijgende onrendabele toppen, waarvan
RIGO verwacht dat deze oplopen tot 44%