Dynamische strategievorming, een continu proces - Vastgoedkennis

Omgevingsscan
Initiatief van het Forum for Housing
and Living
Het Forum for Housing and Living (FHL)
pleit in haar rapport ‘Woningcorporaties
op eigen benen: verdienen om te kunnen
dienen’ voor een nieuw duurzaam
bedrijfsmodel voor woningcorporaties.
Het model komt kortweg op het volgende
neer. Op uitnodiging van een individuele
woningcorporatie worden private
investeerders medeaandeelhouder met
een meerderheidsbelang in een nieuw op
te richten deelneming van de
woningcorporatie. Het bezit van de
corporatie wordt tegen bedrijfswaarde
ingebracht in de deelneming. De
corporatie brengt ook expertise en
menskracht voor het vastgoedbeheer in.
De investeerders krijgen hun
meerderheidsbelang door een inbreng in
contanten die ten goede komt aan de
corporatie. Bij deze wijze wordt dus een
deel van het vermogen van de
woningcorporatie liquide gemaakt. De
woningcorporatie houdt zich dan nog
voornamelijk bezig met
vermogensbeheer met mogelijkheden om
te investeren in lokale en regionale
maatschappelijke projecten. De opting-in
onderneming richt zich op het
vastgoedbeheer met de doelstelling
daarmee een marktconform rendement
te behalen.
FHL neemt de situatie in Duitsland als
voorbeeld. Daar is de markt voor sociale
huurwoningen veel kleiner: 6% tegenover
43% in Nederland. De marktwoningen en
sociale woningen hebben in Duitsland
een gemiddeld hogere waarde, met een
substantieel lagere huurprijs, waarbij de
prestaties geleverd worden tegen relatief
lage bedrijfskosten. De omvangrijke
volkshuisvestingstaak is daarmee in
Duitsland overgenomen door private
bedrijven. Bestaande vooroordelen tegen
dit Duitse model, als zouden private
investeerders niet geïnteresseerd zijn in
krimpgebieden, hoge huren in rekening
brengen en minder woningonderhoud
plegen met ontevreden huurders als
gevolg, kunnen worden weerlegd, stelt
FHL.
Ook Arnoud Vlak heeft meerdere malen
betoogd dat het bestaande bedrijfsmodel
van woningcorporaties leidt tot
suboptimale bedrijfseconomische en
maatschappelijke output. Dit is met name
het gevolg van de combinatie van
vastgoedrollen die corporaties als
‘integrale vastgoedonderneming’
vervullen. Voor een bevrijding uit deze
‘Gordiaanse knoop’ draagt hij een aantal
opties 19 aan waarbij de verschillende
rollen 20 in de productie en het aanbod
van vastgoed en vastgoeddiensten bij
verschillende partijen worden belegd.
Johan Conijn 21 pleit eveneens voor een
ander besturingsmodel en het
onderscheiden van
verantwoordelijkheden in het
sturingsmodel van corporaties
(Maatschappelijke Kamer,
Vermogenskamer en Vastgoedkamer)
met afzonderlijke sturingsvariabelen en
rendementseisen. Of dit onderscheid ook
tot een daadwerkelijke splitsing in
afzonderlijke rechtspersonen moet
leiden, poneert hij als centrale
vervolgvraag voor het debat.
Brutering 2.0
Eind 2011 is vanuit een tiental
woningcorporaties het alternatief
‘Brutering 2.0’ ontworpen. De kern van
Brutering 2.0 is dat de woningcorporatie
financiering van alle nieuwe leningen
realiseert zonder publieke WSWachtervang.
Brutering 2.0 anticipeert
hiermee op de mogelijkheid dat
garantiestelling onder het WSW bij de
staatschuld wordt opgeteld en geeft
hiervoor een oplossing.
42 Visiedocument Woningcorporaties 2020 – Dynamische strategievorming, een continu proces
De (nieuwe) financiering van corporaties
vindt bij dit initiatief plaats via een
gezamenlijk op te richten ‘onderlinge
waarborgmaatschappij
woningcorporaties’. Deze onderlinge
waarborgmaatschappij krijgt een
afzonderlijke rating op basis van een
onderlinge borging, zonder
rijksachtervang, door alle aangesloten
corporaties. Daarbij wordt de staatssteun
op de bestaande leningportefeuille
afgekocht en de project- en
saneringssteun beëindigd.
De huurtoeslag die deels voor rekening
van de corporatiesector komt, wordt
eveneens afgekocht. Gedurende acht jaar
zal een extra huurverhoging bovenop de
inflatie plaatsvinden om tot een
duurzaam bedrijfsmodel te komen. Deze
extra inkomsten zullen, naast
woningverkoopopbrengsten en
rationalisatie van de bedrijfsvoering,
onderdeel zijn van het afkoopbedrag
richting Rijk. Huurders die huurtoeslag
ontvangen, krijgen een inflatievolgende
huur. Doordat er een extra huurverhoging
is, zullen meer mensen in aanmerking
komen voor huurtoeslag. Ook dit wordt
door de woningcorporaties afgekocht.
Het resultaat is dat commerciële partijen
geen concurrentienadeel meer
ondervinden van de woningcorporaties.
Doordat de staatssteun is vervallen, is
tevens het onderscheid tussen DAEB en
niet-DAEB niet langer relevant. Daarmee
vallen kunstmatige schotten weg en
kunnen volgens de bedenkers ook de
middeninkomens weer bereikt worden.
De corporaties komen in dit model niet
geheel los van de overheid. Omdat de
corporaties hun doelstellingen statutair
hebben vastgelegd, blijven de statuten en
statutenwijzigingen goedkeuring van de
minister vereisen. De minister zal ook
toezicht blijven houden op de sector.
19 Zie onder meer de ‘openbare les’ van Arnoud Vlak ‘Maatschappij en vastgoed bevrijd uit de Gordiaanse knoop: een nieuwe logica voor de inzet van vastgoed voor maatschappelijke doelstellingen’,
Hogeschool Rotterdam, 7 september 2011.
20 Daarbij worden de volgende rollen (‘functies’) onderscheiden: vermogenverschaffings-, beleggings-, transformatie en projectontwikkelings- beheer-, dienstverlenings- en bemiddelingsfunctie.
21 Zie ‘Drie perspectieven: geïntegreerd of gesplitst’ presentatie van Johan Conijn en Ortec Finance tijdens de IPD/aeDex Marktpresentatie, 26 april 2012