eigen haard is goud waard.pdf - Belvedere

106
Gas geven aan stedelijke ontwikkeling
De geldstromen IN geven de investeringen weer die van buiten het onderzoeksgebied
geïnvesteerd zijn in de Westergasfabriek. Naast de netto contante waarde
van de investeringen is de post ‘Jaarlijkse kosten voor onderhoud’ toegevoegd. Deze
kosten bedragen 300 duizend Euro per jaar. De netto contante waarde hiervan is
ruim 11 miljoen Euro. De geldstromen UIT omvatten alle geldstromen die in het
gebied worden gegenereerd. Deze bestaan uit de netto contante waarde van de
genoemde opbrengsten plus de waarde van het onroerend goed dat MAB heeft
ontvangen met de koop van het terrein. Anno 2007 is het terrein, volgens de MAB,
24 miljoen Euro waard.
In tabel 9.2 zijn de totale geldstromen IN 84 miljoen Euro. De geldstromen UIT
zijn echter veel hoger, namelijk 125 miljoen Euro. Dit ondanks de culturele invulling
van het project, die de opbrengsten behoorlijk drukt. Puur commerciële verhuur zou
het complex veel rendabeler maken. Bovendien zijn de plankosten flink opgelopen
doordat een ontwerp is gemaakt voordat is gekeken naar de mogelijkheden en de
cultuurhistorische waarde van de Westergasfabriek. Hierdoor moest uiteindelijk het
ontwerp volledig worden veranderd, hetgeen leidde tot vertraging en dus renteverlies
en misgelopen inkomsten. Het rendement wordt verder gedrukt doordat de
saneringskosten uiteindelijk twee keer zo hoog zijn uitgevallen als begroot. Toch kan
worden gesteld dat voor elke Euro die in het project gestoken is, er zelfs onder deze
beperkende condities 1,46 Euro uitkomt.
De gemeente vindt het ook belangrijk om te weten in hoeverre haar in de BV
WGF geïnvesteerde geld wordt terugverdiend. Hiervoor wordt de bestuurlijke terugverdientijd
berekend. De overheid heeft per saldo ruim 42 miljoen Euro geïnvesteerd.
De jaarlijkse inkomsten zijn de eerste drie jaar per saldo 971 duizend Euro, bestaande
uit de vennootschaps- en dividendbelasting en de verhuur van het evenemententerrein
en de OZB minus de jaarlijkse onderhoudskosten. Na 2010 maakt de Westergasfabriek
BV ook winst waardoor de jaarlijkse inkomsten van de overheid toenemen en
per saldo op bijna 1,1 miljoen Euro komen. De bestuurlijke terugverdientijd komt dan
op 41 jaar.
Dit is geen korte termijn, maar daarbij moet worden bedacht dat de opbrengsten
op het terrein worden beperkt door de verplichte culturele invulling - vaak niet
de meest rendabele bedrijfstak - en de daarbij horende verplichte kortingen op de
huur. Aan de andere kant lijkt juist de culturele invulling een positief effect te hebben
op de buurt en een positieve impuls te zijn voor de lokale economie van Amsterdam.
Deze winst zou ook bij de inkomsten moeten worden opgeteld. Het is echter
zeer lastig precies na te gaan welk deel van de geldstromen is te relateren aan de
aanwezigheid van het Cultuurpark Westergasfabriek.