Hotelbeleid Schiedam eindrapport - Gemeente Schiedam

h

Hotelbeleid Schiedam

Eindrapport

Verantwoording

Titel : Hotelbeleid Schiedam

Subtitel :

Projectnummer : 241531

Referentienummer :

Revisie :

Datum : 24 april 2008

Auteur(s) : Tjeerd Tromp, Willemijn Streutker

E-mail adres : willemijn.streutker@grontmijmarktplan.nl,

tjeerd.tromp@grontmijmarktplan.nl

Gecontroleerd door :

Paraaf gecontroleerd :

Goedgekeurd door :

Paraaf goedgekeurd :

Contact : Grontmij | Marktplan

De Molen 36 – 40

Postbus 119

3990DC Houten

T. 030 634 4700

F. 030 635 0070

info@grontmijmarktplan.nl

www.grontmijmarktplan.nl

Pagina 2 van 28

Inhoudsopgave

1 Hotelbeleid Schiedam................................................................................................... 5

1.1 Aanleiding..................................................................................................................... 5

1.2 Uitgangspunten ............................................................................................................ 6

1.3 Opdrachtformulering en leeswijzer ............................................................................... 7

1.4 Totstandkoming nota .................................................................................................... 7

2 Marktanalyse ................................................................................................................ 8

2.1 Hoteltypen en normering .............................................................................................. 8

2.2 Beschrijving huidig hotelaanbod................................................................................... 8

2.3 Regionale hotelmarkt Schiedam................................................................................... 8

2.4 Afbakening relevante hotelmarkt Schiedam ............................................................... 10

2.5 Historische ontwikkeling relevante concurrentie......................................................... 11

2.6 Resultaten hotellerie Schiedam en relevante markt ................................................... 11

2.7 Resultaten hotellerie Nederland ................................................................................. 12

2.8 Vraaggeneratoren in Schiedam.................................................................................. 13

2.8.1 Toeristische aantrekkingskracht en promotie ............................................................. 13

2.8.2 Sauna Thermen Holiday............................................................................................. 13

2.8.3 Hotelbehoefte zakelijke markt .................................................................................... 14

2.9 Conclusies marktanalyse............................................................................................ 15

3 Vooruitzichten............................................................................................................. 16

3.1 Algemene trends en ontwikkelingen........................................................................... 16

3.2 Plannen voor uitbreiding hotelaanbod ........................................................................ 17

3.3 Ontwikkelingen vraagzijde Schiedam......................................................................... 18

3.3.1 Toeristische markt (toeristisch individueel en toergroepen) ....................................... 19

3.3.2 Zakelijke markt (zakelijk individueel en zakelijke groepen) ........................................ 19

3.4 Conclusies .................................................................................................................. 20

3.5 Marktruimte voor uitbreiding ....................................................................................... 20

4 Beleids- en ontwikkelingsstrategie ............................................................................. 24

4.1 Beleidsinzet 2015 ....................................................................................................... 24

4.2 Beleidsdoelstellingen.................................................................................................. 24

4.3 Uitbreiding van het hotelaanbod................................................................................. 25

4.4 Diversificatie en groei ................................................................................................. 25

4.5 Ontwikkelingsstrategie en checklist............................................................................ 26

4.6 Instrumentarium.......................................................................................................... 28

Nawoord

Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken

Bijlage 2: Checklist hotelinitiatieven

Bijlage 3: Uitgangspunten marktruimteberekening

Pagina 3 van 28

, Revisie

Pagina 4 van 28

1 Hotelbeleid Schiedam

1.1 Aanleiding

De gemeente Schiedam wordt al enige tijd geconfronteerd met een toenemende interesse

vanuit de markt om hotels in Schiedam te gaan ontwikkelen/exploiteren. Het toeristische beleid

van de gemeente bevat geen paragraaf over verblijfsrecreatie en het horecabeleidsplan is

gericht op cafés en restaurants. De gemeente heeft daarom behoefte aan een beleidskader

waarbinnen plannen voor nieuwe hotels kunnen worden getoetst.

Het huidige hotelaanbod in Schiedam is beperkt in omvang en mist veelzijdigheid. Naast het

Novotel (136 kamers, 4-sterren, gelegen aan de snelweg A20) bestaat het overige huidige

aanbod uit twee kleinschalige aanbieders.

De toeristische markt van Schiedam in opbouw. Twee jaar geleden begon de toeristische

campagne gericht op het aantrekken van meer dagbezoekers aan Schiedam. De gemeente

werkt hier samen met haar toeristische partners aan. Marketingtools die bij deze campagne zijn

ingezet zijn onder andere de site www.ontdekschiedam.nu, een winkelgids, een horecagids en

advertentie- en folderacties binnen en buiten Schiedam.

Het historische centrum van Schiedam is in vele opzichten goed behouden gebleven. De

historische positie van de stad als centrum van jeneverstokerij is nog goed herkenbaar. De stad

kent momenteel nog vijf stokerijen, onder andere Nolet, dat onder andere exporteert naar Noord

Amerika en dat kan rekenen op interesse van Amerikaanse bezoekers. Het merk ‘Ketel One’ is

import wodkamerk nummer 3 in de Verenigde Staten. Een uitbreiding van (aantrekkelijke)

hotelcapaciteit kan een impuls zijn om dagtoeristen te verleiden tot (weekend)verblijf in

Schiedam. Daarbij kan het in Schiedam gelegen Thermen Holiday sauna & beautycenter een

aanvullend bezoekmotief zijn voor het toeristische verblijfsbezoek.

Schiedam heeft enkele tientallen multinationale en andere internationaal opererende bedrijven

binnen haar gemeentegrenzen. Voor de behoefte aan hotelaccommodatie wordt momenteel

zowel in Schiedam bedrijven maken gebruik van het aanwezige hotel binnen de gemeente

maar wijken ook vaak uit naar hotels in Rotterdam of omliggende gemeenten. Zakelijk gezien is

de uitdaging voor Schiedam om de zakelijke gasten meer te ‘verleiden’ om in eigen stad te

overnachten.

Buurstad en metropool Rotterdam timmert hard aan de weg en is van invloed op zowel de

zakelijke verblijfsmarkt als de toeristische. De aanwezigheid van Rotterdam kan voor Schiedam

zowel een positieve als een negatieve factor in vormen.

Schiedam heeft de potentie om haar toeristische product verder op te bouwen. In dit licht is een

logische volgende stap het verleiden van de dagbezoeker om in Schiedam te komen blijven

overnachten en zijn of haar verblijf aan Schiedam hierdoor te verlengen. Een makkelijke opgave

zal dit niet zijn. Door de bescheiden toeristische rol die Schiedam van oudsher speelt is het

aantal dagtoeristen nog relatief beperkt en mist de stad een toeristische traditie waardoor er

geen volwaardig toeristisch aanbod tot stand is gekomen. Bovendien moet Schiedam vechten

om een plaatsje in de hiërarchie te krijgen van toeristische bestemmingen in Zuid Holland.

Andere kleine steden zoals Leiden of Delft staan hoger in deze hiërarchie.

Pagina 5 van 28


Bovengenoemde toeristische en zakelijke ontwikkelingen in Schiedam en haar regio spelen

allemaal een rol in de opbouw van de verblijfsmarkt in de stad. De invloed van deze

marktontwikkelingen komen in dit beleidsrapport uitgebreid aan bod.

1.2 Uitgangspunten

Markt is leidend

Uitgangspunt voor hotelbeleid Schiedam zijn het vraag-aanbod ontwikkelingen en

perspectieven in de markt. Marktpartijen bepalen immers uiteindelijk of en in welke mate

hotelontwikkelingen en –investeringen in Schiedam plaatsvinden. De gemeente schept hiervoor

de voorwaarden. Voornamelijk met behulp van het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium.

Hiermee kunnen hotelontwikkelingen kwantitatief (omvang, grootte) en locationeel (waar wel en

waar niet) sturen. In kwalitatieve zin (welk soort hotels) heeft de gemeente Schiedam nauwelijks

formele (dat wil zeggen qua wet- en regelgeving) sturingsmogelijkheden. Op dit punt kan

Schiedam vooral door middel van samenwerking en overleg met marktpartijen tot een optimale

invulling van het hotelaanbod komen. Juist daarom is een helder, op de marktrealiteit

gebaseerd en voor marktpartijen berekenbaar gemeentelijk beleid noodzakelijk.

Het doel van het hotelbeleid is daarom niet alleen reguleren, maar vooral ook faciliteren en

stimuleren. Exploitanten en (potentiële) investeerders uitnodigen tot vernieuwing en uitbreiding.

En hen op een zorgvuldige, maar tegelijkertijd ook transparante en snelle wijze begeleiden bij

planbeoordeling en planrealisatie.

Lange-termijn visie

De conjunctuurgevoeligheid van zowel de hotelmarkt als de vastgoedmarkt is dermate groot dat

hotelbeleid een lange termijn visie moet hebben om effectief te zijn. Verder heeft

locatieontwikkeling veelal een lange voorbereidings- en proceduretijd, dit in onder andere

merkbaar bij de ontwikkelingslocatie Schieveste. De horizon van hotelbeleid Schiedam is

daarom 2008-2015.

Schiedam in de regio Groot-Rotterdam

Bij het onderzoek voor hotelbeleid Schiedam is gebleken dat ontwikkelingen in de regio, met

name in Rotterdam, belangrijk zijn voor de verblijfsmarkt. De ontwikkelingen in de regio zijn

daarom in het opstellen van het hotelbeleid en de beleidsafwegingen meegewogen. Waar nodig

zijn de ontwikkelingen in vraag en aanbod in de regio daarom in de analyses betrokken.

Definitie ‘hotel’

Een definitie van een hotel die gemeenten voor bestemmingsplannen vaak hanteren is: ‘een

bedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het

verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse’.

Campings worden door hun afwijkende vorm en bedrijfsvoering niet tot het onderwerp van deze

beleidsnota gerekend. Bed & Breakfast accommodaties (B&B) daarentegen weer wel. Hoewel

voor dergelijke voorzieningen in woonhuizen in bestemmingsplannen geen bestemming “hotel”

nodig is, en geen hotelvergunningen. B&B voorzieningen vormen een weliswaar klein, maar wel

kleurrijk en aantrekkelijk onderdeel van het totale kameraanbod voor (zakelijke) toeristen in de

stad. Met name voor de Schiedamse binnenstad kunnen meer B&B’s haalbare en

aantrekkelijke alternatieven vormen voor de uitbreiding van verblijfsaccommodatie.

De hotelmarkt is in ontwikkeling waardoor nieuwe hotelvormen ontstaan.Ook deze relatief

nieuwe hotelvormen worden tot deze beleidsnota gerekend.

Categorieën bedrijven richten zich op nieuwe marktsegmenten zijn bijvoorbeeld zorghotels, die

zorg en verblijf combineren, of bedrijven die “extended stay” faciliteiten bieden. Het betreft

bedrijven die grotere kamers, meestal in ieder geval een zitkamer en een slaapkamer,

aanbieden voor een langer verblijf dat kan variëren van enkele weken tot bijvoorbeeld wel een

jaar. Indien dergelijke bedrijven ook maaltijden en dranken verstrekken is duidelijk sprake van

een hotelbedrijf in de zin van de genoemde definitie. Indien echter sprake is van

Pagina 6 van 28


accommodaties met zogenaamde self catering voorzieningen (een pantry of eenvoudige

keukenhoek), kan ook worden gesproken van een bijzondere woonvorm. In dat geval zou er

geen sprake zijn van een hotelfunctie. Extended stay is meestal gericht op projectmatig

werkende zakelijke gebruikers.

1.3 Opdrachtformulering en leeswijzer

Grontmij | Marktplan heeft voor de gemeente Schiedam heeft het hotelbeleid voor de stad

opgesteld.

Ten eerste is bij de opstelling van belang hoe de lokale en regionale hotelmarkt in elkaar zit.

Ten tweede is gekeken naar vooruitzichten voor de lokale hotelmarkt en zijn deze

vooruitzichten gebruikt voor een berekening van bandbreedte van marktruimte voor nieuwe

hotels. Vervolgens is een beleidsstrategie uitgewerkt.

Leeswijzer

Voor het hotelbeleid zijn de onderstaande ingrediënten per hoofdstuk in kaart gebracht.

Marktanalyse (H2)

• een analyse van het huidige hotelaanbod in Schiedam en de regio;

• inzicht in de huidige vraag naar verblijfsaccommodaties in Schiedam en de regio, zowel voor

de zakelijke als de toeristische markt.

Vooruitzichten (H3)

• een beschrijving van trends en ontwikkelingen in de nationale hotellerie;

• ontwikkelingslocaties in Schiedam;

• plannen voor nieuwe hotels in Schiedam en de relevante hotelmarkt;

• vooruitzichten voor de segmenten in Schiedam;

• een berekening van de toekomstige marktruimte (ofwel, waar zijn mogelijkheden in welk

marktsegment/doelgroep).

Beleidsinzet en instrumentarium (H4)

• een beleids- en ontwikkelingsstrategie (ruimtelijk, kwalitatief, kwantitatief) ten aanzien van

hotelaccommodaties in Schiedam, ten einde de economische functie van de stad te

versterken;

• een checklist voor hotelinitiatieven op basis van de gekozen ontwikkelingsstrategie.

1.4 Totstandkoming nota

In het kader van de opdracht zijn de volgende werkzaamheden verricht:

• deskresearch voor onder andere het opstellen van de beschrijving van de Schiedamse

markt en omgeving, evenals voor het opstellen van een overzicht van de trends en

ontwikkelingen in de hotellerie;

• gesprekken met sleutelpersonen uit de toeristische branche en hotelwereld uit Schiedam om

meer feeling te krijgen met de marktsituatie ter plekke;

• telefonische enquete onder 15 grote bedrijven in Schiedam om inzicht te krijgen in wensen,

behoeften en ontwikkelingen ten aanzien van de zakelijke markt;

• expertmeeting; Deze is gehouden om de mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor het

hotelbeleid te toetsen bij verschillende experts met kennis van de Schiedamse markt.

Deelnemers aan de expertmeeting waren afkomstig van de gemeente Schiedam, Novotel

Schiedam, Horeca Nederland, VVV Schiedam, Thermen Holiday Sauna & Beauty Centre,

de acquisiteur binnenstad en een afgevaardigde van het centrummanagement.

Pagina 7 van 28

2 Marktanalyse

2.1 Hoteltypen en normering

In 2003 is in Nederland een nieuw hotelclassificatiesysteem ingevoerd: de Nederlandse Hotel

Classificatie (NHC). Dit systeem is verplicht en bedoeld om de gast een goed inzicht te geven in

het Nederlandse hotelaanbod.

Een hotel in Nederland kan 1 tot en met 5 sterren toegekend krijgen en wordt ingeschreven met

deze categorieaanduiding in het Hotelclassificatie-register. De aanduiding 'hotel' is beschermd

en mag alleen worden gevoerd als het hotel minimaal is ingedeeld in categorie '1 ster'.

Volgens dit systeem moet een hotel voldoen aan minimumeisen. In alle categorieën bestaan

deze uit basisnormen. Daarnaast moeten hotels uit de categorieën 2 tot en met 5 sterren een

aantal punten behalen. Daarmee worden de individuele extra kwaliteiten (voorzieningen,

faciliteiten en services) van het hotel beloond. In de keuze van deze extra kwaliteiten is het

hotel vrij. De extra services en faciliteiten van het hotel worden gemeten aan de hand van een

puntensysteem.

Door de vrije keuze aan extra kwaliteiten ontstaat vanaf de categorie ‘2-sterren’ de mogelijkheid

om je als hotel te onderscheiden in de markt. Bijvoorbeeld een hotel met extra faciliteiten

gericht op de zakelijke markt.

2.2 Beschrijving huidig hotelaanbod

Schiedam beschikt momenteel over een beperkt aanbod hotelkamers. Het huidige aanbod

bestaat uit het Novotel (134 kamers, 4-sterren, gelegen aan de snelweg A20), een

middenklasse hotel met 30 kamers en een klein 1-ster hotel met acht kamers. Ook zijn er

enkele locaties die Bed& Breakfast aanbieden. Het totale kameraanbod in 2007 was 169

kamers (bron: Horeca in Cijfers, Bedrijfschap Horeca).

2.3 Regionale hotelmarkt Schiedam

De regionale hotelmarkt bestaat uit acht gemeenten, aan de oostkant van Rotterdam, die

binnen een kwartier, twintig minuten met de auto vanuit Schiedam te bereiken zijn. Deze reistijd

komt overeen met een schil rondom Schiedam van 10-20 km. Op deze manier bekeken wordt

het regionale aanbod uit afgebakend tot 4.419 kamers (0 tot en met 5 sterren, Horeca in Cijfers

2007).

Schiedam speelt momenteel een bescheiden rol op de lokale hotelmarkt met 4,0% van het

lokale aanbod. Schiedam is de vijfde lokale markt na Rotterdam, Delft, Vlaardingen en

Spijkenisse. Rotterdam is vanzelfsprekend de meest dominante markt in het regionale aanbod,

met een aandeel van 74%, ofwel 3.026 kamers. Delft is de tweede regionale markt met 500

kamers.

In het gebied (Midden Delftland) direct ten noorden van Schiedam is nauwelijks aanbod

aanwezig. Aan de zuid-westkant van Schiedam liggen steden als Maassluis en Vlaardingen.

Vlaardingen biedt, met het Deltahotel en twee 3-sterren hotels momenteel iets meer kwaliteit en

variatie dan Schiedam. Via snelweg A20 en de A4 tunnel wordt Schiedam verbonden met de

gemeenten ten zuiden van De Maas. Spijkenisse is in dit gebied de enige gemeente met een

substantieel aanbod.

Pagina 8 van 28

De onderstaande figuur geeft de opbouw en spreiding van de lokale markt aan.

Figuur 2.1 Regionaal aanbod hotelmarkt

7

5

8

Marktanalyse

De nummers in de bovenstaande figuur corresponderen met de nummering van deelmarkten in

tabel 2.1:

Tabel 2.1 deel-hotelmarkten rondom Schiedam die gezamenlijk regionaal aanbod vormen

Gemeente Aantal kamers Gemeente Aantal kamers

1 Schiedam 169 6 Midden-Delfland 4

2 Rotterdam 3.126 7 Rozenburg 17

3 Delft 500 8 Spijkenisse 191

4 Vlaardingen 217 9 Albrandswaard 8

5 Maassluis 17 Totaal 4.249

Bron: Horeca in Cijfers 2007

6

4

3

1

9

Bijzondere hotelproducten zijn er op deze regionale markt voor Schiedam niet veel. De

meerderheid van het aanbod bestaat uit 3- en 4-sterren hotels die primair op de zakelijke markt

gericht zijn. Opvallende hotels in de regio zijn:

• The Westin Rotterdam. Het enige 5-sterren hotel in de regio met 231 kamers. Gevestigd in

het multifunctionele Millenniumgebouw nabij Rotterdam CS, waar ook kantoren in gevestigd

zijn.

2

Pagina 9 van 28

Marktanalyse

• Hilton Rotterdam is het grootste hotel in de regio met 254 kamers. In de NHC is het Hilton

achteruit gegaan van 5 naar 4-sterren.

• Delft heeft in de oude binnenstad een aantal kleine en charmante 3-sterren hotels. Een

voorbeeld is Hotel Johannes Vermeer (25 kamers, 3-sterren), dat is gethematiseerd naar de

bekende schilder.

Zie bijlage 1 voor het overzicht van het regionale hotelaanbod.

2.4 Afbakening relevante hotelmarkt Schiedam

De gast met bestemming Schiedam overweegt een verblijf in de stad zelf maar kiest soms voor

een hotel in Rotterdam of Vlaardingen. Dit is vastgesteld op basis van interviews en de

afgenomen enquêtes met de lokale zakelijke markt. Direct aangrenzend aan Schiedam liggen

Vlaardingen en Rotterdam. Het aantal hotels in Vlaardingen is weliswaar beperkt, maar het

aanbod is zeker concurrerend. De belangrijkste accommodaties in Vlaardingen zijn namelijk

een IBIS-hotel (3-sterren) en het luxe en conceptueel goed uitgedachte Deltahotel (4 sterren)

met exclusieve kamers en kwalitatief hoogstaande vergaderfaciliteiten. Het aanbod in

Rotterdam is omvangrijk en gevarieerd.

Tabel 2.2 Samenstelling aanbod in relevante hotelmarkt

Schiedam Vlaardingen Rotterdam

Hotels Kamers Hotels Kamers Hotels Kamers

Geen sterren 2 35 0 - 19 399

1-3 sterren 0 - 2 139 27 676

4-sterren 1 134 1 78 12 1.820

5-sterren 0 - 0 - 1 231

Totaal 3 169 3 217 59


Figuur 2.2 Verdeling naar aantal kamers per sterrenklasse relevante hotelmarkt

Meerdaagse leisure bezoekers voor Thermen Holiday kunnen kiezen uit arrangementen die zijn

opgesteld met Novotel Schiedam, Westin Rotterdam of Hilton Rotterdam. Zakelijke bezoekers

met bezoekmotief Schiedam kiezen vaak voor het Novotel Schiedam (zie enquête zakelijke

markt paragraaf 2.8.2). Er wordt echter ook voor projectmedewerkers gereserveerd in de

3.126

Pagina 10 van 28

driesterren hotels in Vlaardingen of voor directieleden in de 4- en 5-sterren hotels van

Rotterdam.

Marktanalyse

De relevante hotelmarkt voor Schiedam is daarom afgebakend tot de kamers van alle hotels in

Schiedam (169) en Vlaardingen (217) en de 4- en 5-sterrenhotels van Rotterdam (2.015). In

totaal zijn dit 2.437 kamers (per 01-01-08, bron: Bedrijfschap Horeca).

2.5 Historische ontwikkeling relevante concurrentie

Zowel in Schiedam als in Vlaardingen heeft het aanbod zich de laatste 10 jaar niet of nauwelijks

ontwikkeld. Wel is het verkoopoppervlak in Vlaardingen uitgebreid, waarschijnlijk door

uitbreiding met zaal- of restaurantruimte.

De ontwikkeling van Rotterdam 1 geeft een gemengd beeld. Door het verdwijnen van kleinere

hotels en de toevoeging van enkele grotere is het aantal kamers sterk gestegen (meer dan

30%). Het totale aantal hotels is echter afgenomen; evenals het verkoopoppervlak, dat licht

daalt.

Het beeld voor Nederland toont aan, net zoals Rotterdam, dat schaalvergroting een duidelijke

ontwikkeling is geweest in de hotellerie de laatste tien jaar. Aantal kamers en

verkoopoppervlakte zijn duidelijk gegroeid, terwijl het totaal aantal hotels juist daalde.

Tabel 2.3 Historische ontwikkeling hotels / kamers relevante concurrentie 1997-2007

Aantal kamers Aantal hotels

1997 2002 2007

Verschil

1997-

2007

1997 2002 2007

Verschil

1997-

2007

Schiedam 169 169 169 0,0% 3 3 3 0%

Vlaardingen 217 217 217 0,0% 3 3 3 0%

Rotterdam 2.400 3.087 3.126 30,3% 67 70 59 -12%

Nederland 82.218 90.807 98.065 19,3% 2.859 2.895 2.819 -1%


Tabel 2.4 Historische ontwikkeling verkoopoppervlakte relevante concurrentie 1997-2007

Verkoopoppervlakte hotelsector

1997 2002 2007

Verschil

1997-2007

Schiedam 969 969 894 -7,7%

Vlaardingen 1.439 1.439 1.959 36,1%

Rotterdam 17.427 17.863 17.136 -1,7%

Nederland 748.380 829.202 913.481 22,1%


2.6 Resultaten hotellerie Schiedam en relevante markt

De Schiedamse hotelmarkt is momenteel te klein om geanonimiseerde gemiddelde resultaten

te kunnen verzamelen. Duidelijk is dat het grootste hotel, Novotel Schiedam, een gezonde

exploitatie heeft en meerdere doelgroepen bediend. Naast de lokale en toeristische markt

(bezoekers Thermen) ontvangt het hotel veel bezoekers die niet specifiek voor Schiedam

komen. Dit zijn bezoekers die het Novotel gebruiken vanwege haar goede bereikbaarheid,

ligging en faciliteiten, bijvoorbeeld reizigers die vliegen via Rotterdam Airport of trainingen

cursusgroepen.

1 Om een goed beeld van de ontwikkeling van Rotterdam te geven is uitgegaan van het volledige hotelaanbod.

Pagina 11 van 28

Marktanalyse

Vanwege de binding binnen de Accorketen verwijst Novotel Schiedam bij een volledige

bezetting haar gasten door naar Ibis Vlaardingen. Novotel had in 2007 regelmatig een volledige

bezetting. Ook voor Vlaardingen zijn geen cijfers bekend.

De Rotterdamse hotelmarkt presteerde in 2006 beduidend beter dan het Nederlandse

gemiddelde (zie volgende paragraaf). Rotterdamse hotels behaalden in 2006 een

bezettingsgraad van 70% en een gemiddelde kameropbrengst van € 101,-- (bron: Hosta).

De ontwikkeling van de Rotterdamse hotelmarkt in termen van aantal overnachtingen is de

laatste 8 jaar veel sneller gegaan dan in heel Nederland, een duidelijk teken dat de

Rotterdamse markt dynamisch van aard en volop in ontwikkeling is.

Rotterdam heeft in de eerste drie kwartalen van 2007 een groei van ruim 15 procent in

hotelovernachtingen gerealiseerd ten opzichte van 2006. Op 16 december 2007 werd de

miljoenste overnachting behaald in de stad. Dit is drie jaar eerder dan verwacht, in eerdere

prognose werd er nog van uitgegaan dat dit aantal in 2010 zou worden behaald.

Tabel 2.5 Ontwikkeling aantal overnachtingen 1998-2006, Rotterdam vs. Nederland

Rotterdam

Nederland

1998 2003 2006

684.700

27.618.100

685.900

27.182.200

Verschil 1998-

2006

956.400 39,7%

31.759.300 15,0%

De gemiddelde groei in het aantal overnachtingen in de periode 1998-2006 voor Rotterdam was

4,3% tegen een gemiddelde groei in Nederland van 1,8%.

2.7 Resultaten hotellerie Nederland

De ontwikkeling van hotelresultaten in Nederland (buiten Amsterdam en Schiphol) toont de

grilligheid van de hotellerie aan. De regio Amsterdam is niet meegenomen in de cijfers omdat in

deze regio resultaten worden gehaald die gemiddeld ruim hoger zijn dan in andere delen van

Nederland. Resultaten van belangrijke hotelparameters zijn gevoelig voor schommelingen in

economische conjunctuur. Uit de ontwikkeling in kamerbezetting en gemiddelde

kameropbrengst van 2000-2007 is in grote lijnen de conjunctuur af te lezen: 2000-2002 (goede

economische ontwikkeling), economische stagnatie in 2003 en 2004 en herstel in de jaren

hierna.

Pagina 12 van 28

Tabel 2.6 Behaalde resultaten Nederlandse hotels 2000-2006 (betreft hotels buiten

Amsterdam en Schiphol)

Kamerbezetting (in %)

Kameropbrengst (in €)

RevPAR* (in €)

Bron: Hosta.

*) ‘RevPAR’ betekent opbrengst per beschikbare kamer, ofwel bezettingsgraad x gemiddelde

kameropbrengst.

Marktanalyse

Verwachtingen hotelresultaten voor 2007 en 2008

Nederlandse hoteliers (buiten Amsterdam en Schiphol) verwachten voor dit jaar en volgend jaar

een verdere verbetering op alle fronten van de resultaten, zoals de onderstaande tabel laat

zien.

Tabel 2.6 Verwachtingen Nederlands hotels (ex. Amsterdam en Schiphol) voor 2007 en 2008

2007 2008

Bezettingsgraad (in %) 67,2 68,5

Gemiddelde kamer-opbrengst (in €) 90 92

Yield (in €) 60 63

Bron: Hosta.

2.8 Vraaggeneratoren in Schiedam

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

68,1

77

53

63,9

80

51

63,1

87

55

2.8.1 Toeristische aantrekkingskracht en promotie

Verschil

in %

2005-

2006

+4,6%

+7,5%

+9,8%

In 2006 is Schiedam gestart met de promotiecampagne “Ontdek Schiedam.nu”, waarmee de

belangrijkste toeristische trekkers, de oude binnenstad en bijbehorende historie (molens

jeneverstokerij, grachten en vervoer over het water), musea (waaronder het gedistilleerd

museum en het Stedelijk Museum, winkelareaal en het horeca aanbod onder de aandacht

gebracht wordt. Onderzoeksresultaten over het effect van deze campagne zijn vooralsnog niet

voorhanden, maar duidelijk is dat het aantal bezoekers aan de binnenstad (zowel nationaal als

internationaal afkomstig) groeit.

Het aantal toeristische dagbezoeken ligt momenteel op circa 1,3 miljoen, gerealiseerd door

circa 400.000 bezoekers. Van deze bezoekers komt verreweg het grootste gedeelte (69% in

2005 en 76% in 2006) uit de provincie Zuid Holland. Het belangrijkste bezoekmotief is

funshoppen, gevolgd door bezoek aan familie/ vrienden.

Het toeristisch bezoek van inwoners buiten de provincie en internationaal is nog in ontwikkeling.

De bekendheid van het museale aanbod van musea, de Oudhollandse historische binnenstad

en het grote aantal monumenten dat de stad rijk is moet nog groeien.

2.8.2 Sauna Thermen Holiday

Een belangrijke toeristische voorziening is de Sauna Thermen Holiday. Deze is sinds 2005

geopend. Het complex trekt jaarlijks circa 100.000 bezoekers. Hieruit vloeien 3.000

overnachtingen voort als gevolg van arrangementen.

58,0

83

48

60,7

82

50

62,9

80

51

65,8

86

56

Pagina 13 van 28

Marktanalyse

De thermen biedt in samenwerking met drie hotels een 2- daags arrangement aan met één

overnachting. Voor de drie hotels in kwestie, Novotel Schiedam, Deltahotel Vlaardingen en

Hilton Rotterdam is bewust gekozen. De verblijfgast kan een heldere keuze maken tussen

verblijf dichtbij de thermen (het Novotel ligt op een loopafstand van 5 minuten) of een

combinatie met een bezoek aan de stad Rotterdam. Vooralsnog is de interesse voor het

overnachten in Schiedam veel minder in trek dan de overnachting in Rotterdam. Ook het Delta

Hotel met haar luxe en onderscheidende aanbod haalt veel overnachtingen weg van de

Schiedamse hotelmarkt.

Omdat Wellness een groeiende aandacht onder de Nederlandse bevolking geniet, verwacht De

Thermen het aantal verkochte arrangementen in 2008 flink te kunnen opvoeren. Nieuwe

meerdaagse arrangementen zullen worden ontwikkeld waarbij ook bekende Rotterdamse

attracties zoals het casino, Diergaarde Blijdorp en de Euromast betrokken worden.

2.8.3 Hotelbehoefte zakelijke markt

Onder 15 grote bedrijven in Schiedam en de directe regio, is een telefonische enquête

uitgevoerd. Het doel van de enquête was om meer inzicht te krijgen in de hotelbehoefte van de

zakelijke markt, het vraag- en boekingspatroon en mogelijke knelpunten bij hotelboekingen.

Hieronder zijn beknopt de resultaten weergegeven. Deze resultaten, de opinie van de zakelijke

markt over de hotelsituatie in Schiedam en omgeving, geven een vrij gemengd beeld aan.

Keuze van hotels

Het Novotel is een duidelijke favoriet bij lokale bedrijven. Gegeven de korte afstanden waarop

andere hotels in de omgeving liggen is het niet verbazend dat van een breder aantal hotels

regelmatig gebruik wordt gemaakt.

Hotels die door de Schiedamse bedrijven het meest worden genoemd zijn:

• Novotel

• Delta Hotel Vlaardingen

• Ibis Vlaardingen

• Westin Rotterdam

Beschikbaarheid van hotelruimte

Op de vraag of bedrijven wel eens problemen hebben met het maken van hotelboekingen

kwamen duidelijk verschillende antwoorden. In de categorie tot enkele honderden boekingen

(= beperkte behoefte) was de bijna unanieme mening dat er in Schiedam voldoende aanbod

is en dat er zelden problemen zijn met boekingen. Ook noemden sommigen de eenvoudige

mogelijkheid om uit te wijken naar het nabij gelegen Delta Hotel of Ibis Vlaardingen, waar vaak

nog op korte termijn kamers beschikbaar zijn. Bij de drie bedrijven met meer dan 1.000

boekingen per jaar worden juist wel regelmatig problemen ervaren met hotelboekingen.

Beurzen en congressen worden genoemd als oorzaak voor volle hotels in Schiedam of de

regio.

Mening over lokaal en regionaal aanbod

De mening van de contactpersonen werd gepolst over de kwaliteit van gebouw, service,

beschikbaarheid, variëteit voor hotels in Schiedam en hotels in Groot-Rotterdam en reisafstand

bij de hotels. Over het algemeen kan gesteld worden dat de tevredenheid over het aanbod in

Groot-Rotterdam wat positiever is dan de tevredenheid over het Schiedamse aanbod. Hoewel

de meerderheid Schiedam op alle parameters als ‘goed’ beoordelen, is een minderheid kritisch

over de aspecten gebouw, beschikbaarheid en variëteit.

Faciliteiten en keuzecriteria

Een restaurant, bar, vergaderfaciliteiten en internet wordt door bedrijven als nuttige cq.

essentiële voorzieningen beschouwd voor een hotel. Fitness en een zwembad zijn minder

belangrijk. De Schiedamse bedrijven maken hun keuze voor een hotel in de eerste plaats op

basis van de geboden prijs-kwaliteitverhouding en de korte reisafstand van kantoor naar hotel.

In enkele gevallen wordt de opgebouwde relatie met het hotel als keuzecriterium genoemd.

Pagina 14 van 28

Marktanalyse

De meeste hotels hebben een redelijk ruim budget beschikbaar per hotelovernachtingen.

Bedrijven die aangeven bij voorkeur gebruik te maken van 3-sterren hotels hebben een budget

van €75,-- €125,--. Bedrijven die voor luxe hotels kiezen hebben een budget dat uiteenloopt van

€125,-- tot boven de €200,--. Bij veel bedrijven wordt onderscheid gemaakt in type hotel per

werknemer. Voor een directielid wordt vaak uitgeweken naar een 5-sterren hotel in Rotterdam

terwijl andere werknemers vaak lokaal worden ondergebracht .

Het ‘binnenhouden’ van deze 5-sterren overnachters in Schiedam door het realiseren van een

luxe vijfsterren hotel wordt niet als realistisch beschouwd. Deze categorie zakelijke klanten

vraagt juist ook om de dynamische en grootstedelijke omgeving die Rotterdam te bieden heeft.

2.9 Conclusies marktanalyse

• Het aanbod in Schiedam is de laatste 10 jaar onveranderd en bestaat uit één groter

hotel (Novotel) en twee kleinere hotels. Naar verhouding is de groei van het aanbod

daarmee achtergebleven bij de aanbodontwikkeling in Rotterdam en heel Nederland

• Het totaal aantal overnachtingen bestaat voor een groot deel uit zakelijke

overnachtingen. Het gevolg hiervan is een hoge bezetting door de week en een lagere

bezetting in het weekend.

• Een opvallende conclusie uit de telefonische enquête zakelijke markt was dat bedrijven

met relatief weinig boekingen weinig tot gen problemen hebben bij het boeken van

hotelkamers. Bedrijven met relatief veel boekingen, meer dan 1.000 per jaar,

ondervinden wel vaker problemen met het boeken van hotelkamers.

• De relevante hotelmarkt waar een gast die Schiedam als bezoekmotief heeft doorgaans

uit kiest bestaat uit het Novotel in Schiedam, de hotels in Vlaardingen of de 4- en 5sterren

hotels in Rotterdam.

• De toeristische markt is nog in opbouw in Schiedam. Toeristen zijn onbekend met het

aanbod van de stad. Het gros van de overnachtingen in dit marktsegment wordt

momenteel gerealiseerd door gasten van Thermen Holiday Sauna en Beauty Centre.

Pagina 15 van 28

3 Vooruitzichten

3.1 Algemene trends en ontwikkelingen

De hotelbranche is sterk in ontwikkeling. Relevante trends en ontwikkelingen die zich op

(inter)nationaal niveau voordoen en die daarmee ook van invloed zijn op vraag- en aanbodzijde

van de Schiedamse markt, zijn:

Trends in vraag

• Revolutie in reisgedrag

Een aantal factoren heeft er voor gezorgd dat het moderne toeristische reisgedrag radicaal

is veranderd in de laatste paar jaar. Het (toeristische) reisgedrag is impulsiever geworden

door een combinatie van de volgende factoren:

- toename van welvaart en besteedbaar inkomen;

- vergrijzing. De gemiddelde leeftijd van de bevolking stijgt structureel. Jongere ouderen

hebben een veel actiever levenspatroon dan vroeger. Reizen en op vakantie gaan

maakt hier een belangrijk deel van uit;

- de gemiddelde leeftijd dat mensen kinderen krijgen ligt in Nederland steeds hoger. Een

grote groep twintigers en jonge dertigers heeft nog geen gezin en heeft veel tijd om zich

te richten op carrière en hobby’s, waaronder reizen;

- de opkomst van budget vliegmaatschappijen maakt goedkoop vliegen mogelijk en de

opkomst van het boeken via internet geeft de consument de mogelijkheid eenvoudig en

zelfstandig hotels (reizen) te boeken. Zelfs kort voor een te maken trip. (n.b. dit geldt

voornamelijk voor korte vakanties).

Combinatie van de bovengenoemde factoren heeft gezorgd voor een revolutie in reisgedrag

en een groeiende behoefte aan hotelkamers. De boekingstermijnen voor zowel vlucht- als

hotelreserveringen worden gemiddeld steeds korter.

• Luxe en kwaliteit (culinair en wellness)

Het aantal gasten in het toeristische segment dat behoefte heeft aan kwaliteit in faciliteiten

en dienstverlening bij een hotelverblijf stijgt. De consument heeft meer ervaring, is steeds

meer bereisd en stelt steeds hogere eisen aan de accommodatie en aan de omgeving. Bij

gebruik van hotels is de culinaire kwaliteit en aanwezigheid van wellness belangrijker

geworden. Zowel de interesse in en de bereidheid om hier geld aan uit te geven zijn de

laatste jaren duidelijk toegenomen. Ook meer algemene ‘lifestyle’ aspecten worden

belangrijker bij hotelkeuze; bijvoorbeeld uitstraling, comfort en voorzieningen op de kamer.

• Nieuwe bezoekmotieven en -momenten

Vanuit steeds meer verschillende motieven (niet alleen voor een zakelijk bezoek, congres of

vakantie) en op steeds weer andere momenten gaat de consument in een hotel

overnachten: bij een familiefeest, om files te vermijden, in het kader van een

bedrijfsincentive of –activiteit, of omdat er een aantrekkelijk arrangement aangeboden wordt.

Een hotelovernachting wordt hierdoor steeds “gewoner”, waardoor de vraag wordt

gestimuleerd.

Trends in aanbod

• Aanbod algemeen: schaalvergroting, ketenvorming en professionalisering

In Nederland heeft een gemiddeld hotel 37 kamers, de omvang zal de komende jaren verder

Pagina 16 van 28

Vooruitzichten

stijgen door de toetreding van grotere hotels op de hotelmarkt. Meer dan 50% van alle

hotels in Nederland heeft tegenwoordig één of andere vorm van ketenbinding. Veel

zelfstandige hotels hebben zich de afgelopen jaren aangesloten bij franchise formules als

Hampshire of Best Western. Het aandeel van de kamers in het 3- tot en met 5sterrensegment

bedraagt inmiddels circa 72%. In 2004 is verder de Nederlandse Hotel

Classificatie (NHC) van start gegaan om de classificatie van de hotels meer in

overeenstemming te brengen met de kwaliteitsperceptie van de gasten.

• Opkomst Bed and Breakfast (B&B)

Elke trend kent een tegentrend. Bed and Breakfast is sterk in opkomst in Nederland. Het

gaat om particuliere huishoudens die één of meerdere kamers in hun huishouden als

verblijfplaats aanbieden. In 2008 wordt in Nederland een toename verwacht van 1.275

nieuwe B&B adressen (bron: Misset Horeca).

• Necessity beds en experience beds

De termen ‘necessity bed’ (noodzakelijk bed) en ‘experience bed’ (ervaringsbed) worden gebruikt om een sterren

onafhankelijke tweedeling aan te geven in hoteltypen. Het necessity bed is een gebruiksgoed dat wordt gekozen

vanwege de basisbehoefte overnachten. De bijbehorende hotelkamer moet voldoen aan voorwaarden als veiligheid,

hygiëne, basisuitrusting en -comfort. Vaak is een necessity bed te vinden in ketenhotels met een uniform

standaardproduct. Een experience bed daarentegen wordt gekozen vanwege speciale kenmerken die toegevoegde

waarde bieden. Dit kan zijn een uitzonderlijke service of luxe of een uitzonderlijk hotelgebouw (historisch of juist

ultramodern).

Verwacht wordt dat deze tweedeling tussen necessity beds en expercience beds de

hotelmarkt de komende jaren belangrijker wordt. Tegelijkertijd zal het hotelaanbod minder

voorspelbaar worden. Nieuwe hotelconcepten kunnen bijvoorbeeld een mix zijn van een 1sterren

kameroppervlak met een 5-sterren uitrustingsniveau. Hierdoor wordt het moeilijker

om nieuwe hotelplannen te beoordelen op basis van de standaarden uit het verleden (zoals

de sterrenclassificatie). Voor het beleid leidt dit tot een gewijzigd afwegingskader.

Hotelinitiatieven zullen meer individueel bezien moeten worden.

• Opkomst van bijzondere formules en concepten

Nieuwe formules en concepten in de hotellerie vormen internationaal een trend.

Voorbeelden zijn casinohotels, health en/of wellness hotels, congreshotels, golfhotels, zorg-

en

kraamhotels (gekoppeld aan ziekenhuizen, zelfstandig of als nevenexploitatie van een

regulier hotel), sporthotels, stadionhotels, et cetera.

In het rijtje nieuwe formules mag niet de opkomst van de ‘pod-hotels’, ofwel middenklasse

design hotels ontbreken. Dit zijn hotels die geïnspireerd zijn op (kleine) Japanse

appartementen en vliegtuigcabines. Innovatieve kameroplossing met gebruik van

technologie en design worden gecombineerd in een relatief kleine kamer. Voorbeelden van

dit soort nieuwe concepten zijn het Nederlandse Citizen M en Qbic en het Engelse Yotel.

3.2 Plannen voor uitbreiding hotelaanbod

Zowel in Schiedam als in de omliggende gemeenten zijn diverse harde en minder harde

initiatieven met betrekking tot hotelontwikkelingen. Vooral in het voor Schiedam relevante

marktgebied van Rotterdam (de 4- en 5-sterren hotels, zoals afgebakend in paragraaf 2.4)

De meest relevante initiatieven in Schiedam zelf zijn:

• de voormalige bioscoop De Monopole; onlangs heeft de gemeente (eigenaar) voor het pand

‘De Monopole’ een partij gekozen die de twee bovenverdiepingen van het pand gaan

renoveren tot kleinschalig thematisch klasse hotel (14 kamers). Op de begane grond komt

een grand café, waarschijnlijk van de keten Dudok.

• de ontwikkelingen in de directe omgeving van station Schiedam Centrum, waaronder

Schieveste en de daarin geplande hotelontwikkeling. In het bestemmingsplan voor

Pagina 17 van 28

Vooruitzichten

Schieveste is namelijk ruimte voor hotels met in totaal 7.900m2 bvo (circa 120 - 150 kamers)

opgenomen.

Minder concreet, maar wel relevante potentiële ontwikkelingslocaties zijn:

• het monumentale pand De Mouterij;

• ontwikkelingslocatie UTO gebied (een aantal van de typerende panden van de destilleerderij

worden gerenoveerd en zijn mogelijk geschikt voor een hotelfunctie).

Ook in Vlaardingen is sprake van hotelinitiatieven, zij het minder concreet. Het betreft een

kleinschalig stadshotel in een oud pand in de binnenstad en een groter hotelplan binnen het

bedrijventerrein Vijfsluizen. Bij dit laatste hotel zal een bovenlokaal verzorgingsgebied het

uitgangspunt zijn. In Maassluis staan op enkele aanvragen voor Bed& Breakfast

accommodaties na, geen actuele hotelontwikkelingen op stapel.

Zoals kan worden verwacht is de grootste planvoorraad voor nieuwe hotels te vinden in

Rotterdam. Wat direct opvalt in Rotterdam is de lange doorlooptijd voordat plannen

daadwerkelijk worden gerealiseerd. Vele plannen zijn langer dan vijf jaar in een plan- en

vergunningfase. Door deze lange doorlooptijd zat in de berekeningen van OBR nog een

marktruimte van 340 kamers (per juli 2007).

De volgende plannen in Rotterdam zijn zowel hard als relevant voor Schiedam te noemen, in

totaal gaat het om 1.054 kamers.

Tabel 3.1 Relevante harde plannen voor hotelprojecten in Rotterdam 2008-2015

Locatie/projecten in Rotterdam Classificatie

(*=ster)

Hotel Domina, tussen airport en

CS

Hotel Holiday Inn / Holiday Inn

Express, De Blaak

(Mogelijk)

aantal

kamers

Verwachte jaar

opening

Mogelijke

exploitant

(ontwikkelaar)

3* / 4* 200 2009 / 2010 Domina (Italiaanse

keten)

3* / 4* 128 2010/2011 IHG

Van der Valk De Boompjes 5* 130 2011 / 2012 Van der Valk

Chicago, Kop van Zuid 4* 150 2011 / 2012 Westcord

Hofplein 19 4* 180 2013 / 2014 Movenpick

Project “De Rotterdam”, Kop van

Zuid

Bron: OBR, Diverse media

$* 266 2014 / 2015 NH Hotels

Naast de bovengenoemde harde plannen zijn er talrijke initiatieven voor nieuwe hotels die

minder hard zijn. Voorbeelden zijn het Congreshotel Brienenoordeiland met 180 kamers, Hotel

Delftseplein/ CS, Tropicana, Hotel op SS Rotterdam, Hotel Zalmhaven/ Willemsplein en hotel

Wijnhaven. Exacte gegevens over de daadwerkelijke realisatie van deze hotelontwikkelingen

zijn niet voorhanden, plannen zijn nog niet vergevorderd. Rotterdam werkt momenteel aan een

actualisatie van de hotelplannen en hun hotelbeleid. Zeker is, dat de Rotterdamse hotelmarkt

een krapte kent en dat er daarmee sprake zal blijven van voldoende

ontwikkelingsmogelijkheden voor hotelinitiatieven.

Ook Delft werkt aan hoteluitbreiding, deze plannen zijn niet direct concurrerend voor de

Schiedamse markt. In Delft wordt buiten het centrum gebouwd aan een IKEA-hotel gebouwd

(125 kamers) en een Chinees hotel (80 kamers). In de binnenstad wordt het Hotel de Kok

grondig verbouwd en uitgebreid tot 80 kamers.

3.3 Ontwikkelingen vraagzijde Schiedam

De marktsegmenten van de Schiedamse hotelmarkt zijn de zakelijke en toeristische bezoeken

aan de stad.

Pagina 18 van 28

Vooruitzichten

3.3.1 Toeristische markt (toeristisch individueel en toergroepen)

Schiedam is één van de Oudhollandse steden. Het heeft een historische binnenstad, vele

monumentale gebouwen en enkele spraakmakende musea. De verschillende waterlopen in en

om de stad zijn toeristisch-recreatief gezien zeer aantrekkelijk. Kortom, het ontbreekt de stad

dus niet aan potentie. Het benutten van de toeristische potentie wordt vooralsnog in de weg

gestaan door gebrek aan naamsbekendheid en het hardnekkige imago van laag opgeleide

arbeidersstad dan van kwalitatief slecht aanbod. Met de nieuwe promotiecampagne “Ontdek

Schiedam.nu” hoopt men de naamsbekendheid te vergroten. Tevens zet de stad in op de

organisatie van enkele evenementen en op het verbinden van diverse toeristische initiatieven in

de stad. Ook het wegwerken van de leegstand in de binnenstad is momenteel een speerpunt.

Last but not least zet de gemeente in op de oprichting van een nieuwe Stichting Promotie

Schiedam, waarmee op alle fronten versterking van naam en aanbod tot stand moet worden

gebracht en waarmee de bezoekersstroom (zakelijk en toeristisch) zal moeten stijgen.

Een groot deel van de toeristische verblijfsmarkt wordt gerealiseerd door de sauna Thermen

Holiday (zie vorig hoofdstuk). Het aantal verblijven in het kader van een weekendje Schiedam is

nog in opbouw. De komende jaren zal Schiedam moeten werken aan het uitbouwen van het

dagtoerisme en, in het kielzog hiervan, de opbouw van het toeristische verblijf.

Het verbeteren van het winkelareaal, het diversificeren van het horeca aanbod, het uitbreiden

van het toeristisch-recreatieve aanbod in de vorm van arrangementen en vervolgens het actief

promoten van dit alles biedt kansen voor uitbreiding van overnachtingen op toeristisch vlak, zij

het op kleine schaal. Het toevoegen van kleinschalige, bijzondere hotels in de binnenstad zal

dan ook zeker een verrijking zijn voor het toeristische product van Schiedam.

Ook de komst van het Urban Entertainment Centre in Schieveste biedt kansen, maar zal geen

substantiële toename van het aantal verblijfstoeristen met zich meebrengen. Een grotere impuls

ten aanzien van toeristische overnachtingen in de stadrand is mogelijk door in te spelen op de

wensen ten aanzien van transit-faciliteiten naar Rotterdam Airport.

3.3.2 Zakelijke markt (zakelijk individueel en zakelijke groepen)

Schiedam heeft een gevarieerd bedrijfsleven met een aantal zeer grote, international

georiënteerde, multinationals. Een overzicht over de omvang van de zakelijke markt (gemeten

naar hotelovernachtingen) in Schiedam kan slechts worden geschat. De zakelijke vraag in

Schiedam spreidt zich over Schiedam zelf, Rotterdam en gaat voor een klein deel naar

Vlaardingen. Het zakelijke segment is de belangrijkste markt voor de drie bestaande hotels in

Schiedam. Door de structurele stroom van zakelijke overnachtingen is het gedurende meerdere

jaren mogelijk geweest om een gezonde bezettingsgraad van tussen de 60% en 70% te halen

(gelijk aan, of in de buurt van, de gemiddelde bezettingsgraad voor hotels buiten Amsterdam en

Schiphol).

De twee kleine hotels in de stad huisvesten voornamelijk werknemers uit het havengebied, het

Novotel heeft zakelijke boekingen voor alle (management) lagen. Ook het Ibis en Campanile

hotel in Vlaardingen met hun 3-sterren classificatie zijn belangrijke spelers in deze markt.

Het aantal ‘destination’ overnachtingen (de grote bedrijven in de regio die mensen elders uit

Nederland op bezoek krijgen) genereert het meeste overnachtingen. Toch zijn ook de

buitenlandse gasten goed voor ruim 1/3 van de boekingen.

Naast deze categorie zakelijke overnachtingen zijn er zakelijke groepen (congresbezoekers of

groepen voor trainingen of opleidingen). Deze markt is in Schiedam klein, omdat er in de

gemeente geen grote en/of onderscheidende congreslocatie is. Alleen als er in Rotterdam een

groot congres plaatsvindt, leidt dit tot een stijging van de bezetting in de Schiedamse hotels,

omdat er op dergelijke momenten sprake is van ondercapaciteit op de Rotterdamse hotelmarkt.

Kenmerkend voor de Zuid Hollandse regio is de ontwikkeling van de extended stay 2 . Wanneer

zich grote projecten voordoen in bijvoorbeeld de Rotterdamse havens, dan stijgt de vraag naar

goedkopere (maar wel goede!) overnachtingsmogelijkheden voor projectmatige werkende

havenarbeiders.

2 Zakelijke overnachtingen, aaneensluitend voor minimaal een week oplopend tot enkele maanden

Pagina 19 van 28

Vooruitzichten

Mogelijke kansen voor groei van het zakelijk segment zijn de volgende ontwikkelingen:

• aanleg van de Tweede Maasvlakte;

• groei aantal vluchten Rotterdam Airport (en de groei van zakelijk / toeristisch bezoek dat

hiermee samenhangt);

• realisatie van het kantorenpark Schieveste en bedrijventerrein Vijfsluizen bij Vlaardingen.

3.4 Conclusies

Op basis van de verrichtte werkzaamheden voor het opstellen van een hotelbeleid Schiedam

zijn de volgende conclusies te trekken:

Met betrekking tot het ‘product Schiedam’:

• Schiedam werkt hard aan het verbeteren van haar imago. Voortzetting van deze

inspanningen zal het toeristische product (waartoe ook horeca en detailhandel behoren)

zeker ten goede komen.

• Verbeteringen in de verblijfskwaliteit is essentieel voor Schiedam. Het gaat dan om de

bredere ontwikkeling van het (bijzonder) winkelaanbod (met name de opwaardering van de

Hoogstraat), horeca, terrassen en restaurants, watervervoermogelijkheden (fluisterboot).

Een upgrade van deze faciliteiten komt, na de Schiedamse bewoners, ook ten goede aan

toeristische bezoekers.

• Met de verbetering van het toeristisch product wordt het tot stand brengen van 2-daagse

toeristische arrangementen interessant.

Met betrekking tot de hotelmarkt in Schiedam:

• Met name op toeristische markt zijn er kansen voor bijzondere ‘ experience’ hotels in de

binnenstad. Experience hotels in de binnenstad kunnen voorzien in een toeristische

behoefte voor korte trips naar Schiedam (midweek of weekend). Arrangementen zijn een

middel om deze markt op te bouwen. In dit geval genereert aanbod ook vraag; het ‘gat in de

markt’ tussen het 130 kamers tellende Novotel en de 2 kleinere hotels in de stad wordt

hiermee opgevuld.

• Kansen voor de zakelijke markt liggen niet in het luxe segment. De doelgroep van de vijfsterrenmarkt

gaat niet alleen voor het luxe hotel aanbod naar Rotterdam, maar bovenal voor

de naam, de entourage en de grootstedelijke atmosfeer.

• Kansen in de markt:

- overnachtingen in het kader van weekendje Schiedam;

- extended stay;

- transit overnachtingen (generator).

• De stad Rotterdam is een belangrijke factor in de ontwikkeling van de Schiedamse

hotelmarkt, zowel beperkend als stimulerend. Het aantal overnachtingen is de laatste acht

jaar elk jaar gemiddeld meer dan 4% gegroeid en er zijn legio plannen voor nieuwe hotels in

Rotterdam.

3.5 Marktruimte voor uitbreiding

Voor de periode tot 2015 is doorgerekend welke uitbreidingsruimte er is voor het aantal

hotelkamers van de relevante markt. Hierbij is gebruik gemaakt van twee economische

ontwikkelingsscenario’s: een optimistisch scenario en een behoudend scenario. Door een

relatief lange termijn te nemen, beperken we de invloed van conjuncturele schommelingen en

wordt meer rekening gehouden met de veelal wat langere ontwikkelingstijd van nieuwe hotels

cq. hotellocaties.

In bijlage 3 is beschreven hoe en op basis van welke uitgangspunten deze

marktruimteberekening is opgebouwd. Aan de berekening liggen zoals te doen gebruikelijk bij

toekomstramingen, enkele aannames ten grondslag.

Pagina 20 van 28

Vooruitzichten

Het uitgangspunt voor de berekeningen is het aantal van 624.500 totaal verkochte kamers in

2007 (bron: CBS). Dit correspondeert met ongeveer 811.500 overnachtingen 3 .

Tabel 3.2 Samenvatting groeiverwachtingen (uitgedrukt in aantal verkochte kamers, afge

ronde getallen) per scenario Schiedam / Rotterdamse regio

Groei per jaar

gemiddeld

Optimistisch

(hoog)

Behoudend (laag)

Bandbreedte groei overnachtingen 2008- 2015 6,4% 3,2%

Totale marktgroei Totale groei overnachtingen 2008-2015 45% 27%

Totaal aantal verkochte kamers in 2007 624.500 624.500

Verkochte kamers Totaal aantal verkochte kamers in 2015 908.800 794.000

Een gemiddelde kamerbezetting van 62.5% wordt in de markt als gangbare minimale norm

gehanteerd voor een rendabele hotelexploitatie. Op basis hiervan kunnen we het maximaal

haalbare aantal hotelkamers voor de regio Schiedam / Rotterdam voor 2015 bepalen.

In het optimistische marktscenario is er naast de bestaande harde plannen ruimte voor nog

eens 150 nieuwe hotelkamers. In het behoudende scenario is het marktbeeld anders. Door de

bestaande harde plannen wordt de totale berekende ruimte tot 2015 grotendeels benut, hoewel

er tot en met 2011 nog wel beperkte mogelijkheden (voor 22 kamers) zijn voor

kameruitbreiding.

Tabel 3.3 Ontwikkeling hotelmarkt Schiedam / Rotterdamse regio per scenario, uitgedrukt

in kamers

Positief (hoog)

Behoudend (laag)

Beginsituatie Schiedam 169 169

2007 Relevante markt* 2.437 2.437

Schiedam 333 333

2015

Relevante markt*

Maximale marktruimte

relevante markt*

3.655

150

3.655

22

*) Inclusief Schiedam en met toevoeging van de harde plannen voor de periode 2008-2015 aan

de markt

De aanwezige marktruimte wordt met name verbruikt door de vele Rotterdamse (harde)

plannen. Opvallend is dat over de komende vier jaar (2008-2011) de marktruimte gemiddeld

veel groter is dan in de vier jaar hierna (2012-2015). In de periode 2012-2015 komen de grotere

projecten die in Rotterdam spelen op de markt.

In de twee navolgende grafieken is het effect van de realisatie van de bestaande

uitbreidingsplannen zichtbaar gemaakt. Van 2009-2014 stijgt het aantal overnachtingen voor het

wenselijk marktniveau door de marktentree van diverse nieuwe projecten. Het aantal verkochte

kamers zal op een structureel hoger niveau moeten liggen. De bezettingsgraad zal eerst dalen en

zich daarna moeten herstellen doordat de markt zich aanpast aan de nieuwe situatie, hetgeen

zichtbaar is vanaf 2014.

3 De algemeen gehanteerde verhouding tussen het aantal gerealiseerde overnachtingen en het aantal verkochte

kamers is 1.3.

Pagina 21 van 28

Vooruitzichten

Figuur 3.1 Historische en scenario’s verwachte ontwikkeling vraag hotelmarkt Schiedam en

regio 2008-2015

Figuur 3.2 Wenselijke en scenario bezettingsgraden 2008 -2015 hotelmarkt Schiedam en Rot

terdamse regio

Op basis van de toekomstverwachting voor de relevante markt en de ontwikkeling van de

Schiedamse markt wordt een selectief uitbreidingsbeleid voor Schiedam voorgesteld. Bovenop

de bestaande harde zijn er mogelijkheden aanwezig voor verdere uitbreiding van het

Schiedamse hotelaanbod, indien de markt zich blijvend gunstig ontwikkelt. Er liggen met name

kansen voor kwalitatief hoogwaardig en onderscheidend hotelaanbod in of nabij het centrum

van de stad.

• Het belangrijkste nieuwe hotelplan voor Schiedam (op Schieveste) betekent een

verdere uitbreiding van het aantal necessity beds, herkenbare hotelproducten met

name gericht op de zakelijke markt. Om te groeien naar een meer gediversifieerde en

volwassen hotelmarkt, die in balans is, zijn meer, niet-ketengebonden, experience

hotels nodig.

• De relevante hotelmarkt is dynamisch van aard en vertoont een duidelijke en constante

groei. Schiedam moet en kan meegroeien, als dit niet gebeurt dan zullen in de toekomst

nog meer gasten met verblijfsdoel Schiedam ‘wegvloeien’ naar concurrerend aanbod in

de omliggende gemeenten.

• Een nieuwe hotelmarkt in Schiedam, primair gericht op leisure en voornamelijk gelegen

in de oude binnenstad, heeft kritische masse nodig om gezond te kunnen functioneren

en om marketinginspanningen te rechtvaardigen.

• Nieuwe ontwikkelingen worden vooral verwacht in de historische binnenstad.

• De gemeente is de laatste tijd geconfronteerd met plannen van ondernemers voor

nieuwe hotels. Kennelijk zijn er dus ondernemers die ook de potentie zien van hotellerie

Pagina 22 van 28

Vooruitzichten

in Schiedam. Het vinden van ondernemers, met name de exploitanten, is een

essentiële randvoorwaarde om tot groei van de hotelmarkt in Schiedam te komen. Met

deze ondernemers moet om de tafel gegaan worden om proactief aan de slag te gaan

• Een aantal kleinere, aantrekkelijke hotels in de binnenstad kan aanvullende synergie

bieden voor de verdere opbouw en uitstraling van de binnenstad.

Bij een selectief uitbreidingsbeleid past een marktruimte van 80-100 hotelkamers, waarmee de

Schiedamse hotelmarkt mee kan worden uitgebreid tot de periode 2015. De bestaande harde

plannen in Schiedam (Schieveste en Monopole) zijn hierin niet meegeteld. Randvoorwaarde is

dat het om bijzondere hotels gaat met experience beds. De marktruimte voor necessity beds

wordt gebruikt met de komst met het hotel bij Schieveste. Meer, verdergaande initiatieven voor

zakelijke (necessity) hotels kunnen alleen vanuit de bovenlokale marktruimte verantwoord

worden. De strategische ligging en goede bereikbaarheid van diverse Schiedamse locaties

kunnen hiertoe uitnodigen.

Over de relatief lange termijn van zeven jaar (tot en met 2015) en in absolute zin is het geen

enorme uitbreiding, mede gegeven de hierboven geformuleerde argumenten om

hoteluitbreiding toe te staan.

Pagina 23 van 28

4 Beleids- en ontwikkelingsstrategie

4.1 Beleidsinzet 2015

Momenteel heeft de gemeente Schiedam geen hotelbeleid. De noodzaak hiertoe is er wel,

omdat de vraagontwikkeling in de hotellerie in het algemeen ruimte biedt, omdat de stad

potentie heeft, omdat er locaties zijn die gebaat zijn bij cq. geschikt zijn voor hotelontwikkeling

en omdat er belangstelling is bij marktpartijen. De komende jaren kunnen de hotelmarkt in

Schiedam dus de ruimte geven om selectief uit te breiden.

De beleidsinzet richt zich op een langere planperiode, tot 2015. Enerzijds omdat we rekening

moeten houden met het tempo waarin hotel- en locatieontwikkelingen plaatsvinden; anderzijds

omdat we de markt de tijd moeten geven om zich in te stellen op uitbreiding van het

hotelaanbod. Dat betekent een gezonde en geleidelijke marktontwikkeling waarin uitbreiding

van het aanbod van nieuwe markten zich succesvol kan ontwikkelen en waarin de bestaande

hotelbedrijven van de marktgroei kunnen profiteren.

4.2 Beleidsdoelstellingen

Schiedam heeft een eigen marktdynamiek, maar is ook onlosmakelijk verbonden met de

omliggende hotelmarkten. De kwaliteit, aanbod en marktbereik van hotels buiten Schiedam

hebben invloed op de lokale markt. Met name lokale zakelijke bezoekers, maar ook

meerdaagse bezoekers aan Thermen Holiday, vloeien voor een deel weg naar hotels in

buurgemeenten. Het gaat dan om de luxere hotels in Rotterdam (bijvoorbeeld Westin en Hilton)

maar ook hotels in Vlaardingen waar jaarrond doorgaans voldoende aanbod is.

Richting 2015 zijn op basis van het voorgaande enkele hoofdbeleidsdoelstellingen

geformuleerd:

1. Stimuleren uitbreiding van het aantal hotelbedrijven en kamers in Schiedam. Richtinggevend

hiervoor is een bandbreedte van in ieder geval 80 tot 100 kamers (naast de aanwezige harde

plannen) in de periode tot 2015.

2. Zorgen voor een evenwichtige marktontwikkeling, zodanig dat de vraag en het hotelaanbod zich

geleidelijk tot een wenselijk hoger niveau ontwikkelen.

3. Uitbreiding en groei van de hotelmarkt mag niet ten koste gaan van de bestaande hotelbedrijven.

We willen de bestaande hotelbedrijven faciliteren in hun functioneren en in hun groei.

4. Diversificatie in het hotelaanbod is van belang om de zakelijke markt en de toeristische markt

optimaal te kunnen bedienen. Voor beide marktsegmenten zal hotelontwikkeling mogelijk zijn.

5. Gegeven de conjunctuurgevoeligheid van de hotelmarkt, de complexiteit van locatieontwikkeling,

de noodzaak van zorgvuldige en integrale beleidsafwegingen en de aard van het ten dienste

staande beleidsinstrumentarium (planologisch-juridisch sturen op omvang en locatie kan wel,

maar sturen op tempo en type hotel kan nauwelijks), is een pro-actieve opstelling ten opzichte

van hotelplannen- en investeringen het streven.

Aan deze hoofddoelstellingen ligt een concrete beleids- cq. ontwikkelingsstrategie ten

grondslag. Deze biedt een richtsnoer voor de volgende beleidsvragen:

• Welk type hotelkamers kunnen en mogen er in Schiedam worden toegevoegd?

• Op welke locaties?

• Hoe hierop te sturen?

Pagina 24 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie

4.3 Uitbreiding van het hotelaanbod

Ten eerste faciliteert de gemeente Schiedam de bestaande harde plannen voor de stad. Dit zijn

De verbouwing van de Monopole (14 kamers) en de hotelontwikkeling bij Schieveste. Ten

aanzien van het hotel bij Schieveste is het gemeentelijk standpunt duidelijk. In totaal wordt hier

conform het bestemmingsplan 7.900 m2 bvo ruimte voor hotels toegestaan (circa 120-150

kamers). Als dit project nog groter wordt zou het een dominante positie kunnen krijgen in

Schiedam, hetgeen een aantal nadelige consequenties kan hebben voor de stad:

• Marktomstandigheden voor bestaande hoteliers worden moeilijker, de kansen op een

negatieve prijsspiraal stijgen bijvoorbeeld;

• Andere, kleinschalige en wenselijke hotelinitiatieven in de stad (voor experience hotels

in de binnenstad) komen moeilijker van de grond.

Voor de beleidsperiode 2008–2015 is een verdere uitbreiding van in ieder geval 80 tot 100

kamers mogelijk. Deze uitbreiding is mogelijk doordat wij uitgaan van een marktgroei in het

aantal overnachtingen. Deze groei is mogelijk als de versterking van het toeristisch aanbod

plaatsvindt (zie onderstaande tabel) en als in de zakelijke markt vooral wordt ingezet op de

groei van kantoorlocaties en de transitmarkt naar Rotterdam Airport . Verdergaande initiatieven

moeten overwegend door een regionale bril worden gezien.

Randvoorwaarden groei toeristische overnachtingen:

• terugbrengen leegstand in binnenstad en versterken aanbod retail, met name het Noordelijk deel van

de Hoogstraat

• versterken citymarketing en gebruik maken van Rotterdam Marketing in het kader van Groot

Rotterdam

• opzetten meerdaagse toeristische arrangementen (bijvoorbeeld: bezoek Thermen in combinatie met

museumbezoek Schiedam of, bezoek historisch en cultureel Schiedam in combinatie met het

moderne architectuur aanbod in Rotterdam)

• gebruik maken van identiteit (geschiedenis Jenever, waterrijke gebied).

• kwaliteitsslag en diversificatie in horeca

4.4 Diversificatie en groei

Diversiteit en groei in het hotelaanbod is het streven. Niet beoordeeld op basis van de

traditionele sterrenclassificatie (nieuwe hotelconcepten laten zich heden ten dage niet meer zo

goed op deze wijze typeren), maar op basis van ‘necessitybeds’ ( goed, degelijk, zakelijk)

versus experiencebeds‘ (extra’s en een stukje beleving zijn van belang). Zowel voor

necessitybeds als voor experiencebeds kan de mate aan luxe- en daarmee het prijsniveau- nog

wel degelijk variëren.

Voor beide segmenten is, zoals hiervoor omschreven, groei mogelijk. Hierbij valt de opmerking

te maken dat met de komst van het hotel op Schieveste en de huidige aanwezige hotels in

Schiedam en omstreken, in het aanbod van necessitybeds tot 2012 voldoende is voorzien. De

verdere uitbreidingsmogelijkheid na 2012 in dit segment is van vele factoren afhankelijk

(conjunctuur, gevestigde hotels, grootschalige planontwikkeling als de Tweede Maasvlakte),

daarom geven wij hier in deze fase geen concrete invulling aan. Wel kan worden opgemerkt dat

vestiging van dergelijke hotels bij voorkeur in de stadranden en nabij ontsluitingswegen zal

plaatsvinden. De oude binnenstad is niet geschikt voor een grootschalig necessity hotel.

Ten aanzien van het aantal experiencebedden is geen harde doelstelling te formuleren, de

marktruimte van 80-100 kamers tot 2015 is echter wel maatgevend. De marktdynamiek zal

uiteindelijk bepalen of en in welke mate dergelijke hotels en ook Bed & Breakfasts zich in de

stad zullen vestigen. Om te kunnen beoordelen of sprake is van een experiencehotel, is de

volgende matrix te hanteren.

Pagina 25 van 28

Tabel 4.1 Tabel voor selectie experience hotels


Criterium Positieve score Negatieve score

1. ligging centrumlocatie, buitengebied stadsrandlocatie,

bedrijventerrein

2. pand historisch of anderszins

uniek

formulebouw

3. concept onderscheidend, uitzonderlijk herkenbaar en voorspelbaar

4. inrichting bijzonder, one of a kind volgens richtlijnen

hotelketens

5. uitstraling bijzonder, one of a kind standaard

6. serviceniveau persoonlijk en hoogwaardig standaard

In markttechnische zin zijn, los van situaties waarin bestaande ondernemingen zouden willen

uitbreiden, vooral ontwikkelingslocaties interessant die:

• voldoende groot zijn voor de gewenste ontwikkeling;

• goed bereikbaar zijn (gelegen aan de hoofdinfrastructuur);

• goede (vooral voldoende) parkeerfaciliteiten bieden;

• een goede zichtbaarheid bieden;

• gesitueerd zijn in hetzij een aantrekkelijke leisureomgeving (zoals de binnenstad), hetzij een

zakelijk vestigingsmilieu (in een kantorenpark bijvoorbeeld);

• financieel haalbaar zijn.

Brengen we bovenstaande factoren in relatie met de Schiedamse markt, dan resteren in

Schiedam twee relevante locaties, namelijk de binnenstad en Schieveste.

Kenmerken locatie binnenstad:

Vestigingsgebied voor toeristisch aanbod (in brede zin, dus retail, horeca, recreatieve

voorzieningen en dergelijke). Kans voor ontwikkeling experience hotels in bestaande,

vrijkomende, karakteristieke panden (bijvoorbeeld de Mouterij), evenals mogelijkheden voor

B&B.

Kenmerken Schieveste:

Hoogstedelijke ontwikkelingslocatie met een goede auto- en OV bereikbaarheid. Grootschalige

kantoren-, woon en leisurelocatie, hoogwaardige architectuur en ruimtelijke inrichting.

Uitstekende vestigingslocatie voor necessity hotelaanbod.

4.5 Ontwikkelingsstrategie en checklist

De ontwikkelingsstrategie is gericht op het benutten van kansen voor uitbreiding van

verblijfsrecreatie in Schiedam. Deze zijn gesignaleerd in het vorige hoofdstuk en behelsen, kort

samen gevat: experience hotels in de binnenstad, extended stay en transit overnachtingen die

worden gegenereerd door Rotterdam Airport (zie paragraaf 3.4). De ontwikkelingsstrategie is in

de onderstaande tabel samengevat, waarna een toelichting is gegeven op de typen hotels en

de referentieprojecten. Het is niet wenselijk om een spreiding van de nieuwe kamers over de

type hotelproducten aan te geven, dit zou te regulerend werken. Wel is te zeggen dat de

minimale eenheid voor de genoemde hotelproducten vrij laag is; meerdere nieuwe hotels per

categorie is dus in principe mogelijk.

Pagina 26 van 28

Tabel 4.2 Overzicht ontwikkelingsstrategie hotelmarkt Schiedam 2008-2015

Type

hotelproduct

Experience

hotels

Bed and

Breakfast

Wenselijke locatie en

gebouw

Centrum, rand centrum

Voorbeeldgebouwen:

Molen, oude sodafabriek

en stoomgemaal


Doelgroep Prijsniveau Referentieproject

Primair:toeristisch

Secundair:

zakelijk

€ 75,-- - € 300,--

- Vuurtorenhotel,

Harlingen

- Hotel Botticelli,

Maasricht

Bij voorkeur centrum Toeristisch € 50,-- - € 175,-- Chambres en Ville,

Utrecht

Extended stay Bij voorkeur centrum,

perifeer is mogelijk in

aantrekkelijke wijk

Primair zakelijk

Secundair:

toeristisch

Hangt af van

verblijfsduur en

aantal kamers

’t Leidsche Veem,

Rotterdam

Bijzondere ‘ experience’ hotels. Er liggen kansen om verblijfsbezoekers aan te trekken die

de rijke historie van Schiedam willen proeven en ervaren. Met name oude pakhuizen of één van

de oude molensin de binnenstad, maar bijvoorbeeld ook het stoomgemaal of de oude

sodafabriek, zijn aangewezen locaties voor bijzondere en aantrekkelijke experience hotels in

de stad. In een molen zijn slechts enkele kamers te realiseren. De exploitatie hiervan zou

daarom het beste kunnen worden gegund aan een bestaande horecaondernemer in Schiedam

die de juiste visie en kwaliteiten bezit om dit op zich te nemen.

Voorbeeldprojecten: Hotel Botticelli Maastricht en het Vuurtorenhotel in Harlingen.

Hotel Botticelli is een succesvol 3-sterren hotel in Maastricht met 18 kamers. Het is gevestigd in

het voormalig onderkomen van een 18 e eeuws wijnhandelaar en bevat veel originele details.

De kamerprijzen zijn vanaf €100,--. Het vuurtoren hotel in Harlingen wordt ook wel ‘het kleinst

hotel van Europa’ genoemd. De vuurtoren bevat een badetage en een torenkamer die als

(enige) slaapkamer dienst doet. De prijs voor een overnachting bedraagt €279,--.

Figuur 4.2 Voorbeeldprojecten voor Schiedam. Links: Hotel Botticelli Maastricht en rechts

Vuurtorenhotel Harlingen.

Extended stay: hotelappartementen gericht op delen van de zakelijke markt. In het bijzonder

de, gespecialiseerde, projectmatig werkende medewerkers die voor een aantal weken in de

regio Schiedam (met name haven- of industrieel gericht) moeten verblijven.

Voorbeeldproject: ’t Leidsche Veem op de Kop van Zuid te Rotterdam. Een gerenoveerd

pakhuis met één- tot en met driekamerappartementen gericht op de zakelijke markt Er kan

Pagina 27 van 28


zowel een familie (ex-pats) of één meerdere werknemers worden gehuisvest. Initiatief van

Stadswonen dat werd geopend in augustus 2005.

(Luxe) B&B: kleinschalige, hoog-kwalitatieve Bed and Breakfast is momenteel sterk in opkomst

in Nederland. In Schiedam kan deze hotelvorm in de relatief dichtbebouwde binnenstad, of op

aantrekkelijke locaties elders in de stad, met minimale aanpassingen worden opgestart.

Voorbeeldproject: Chambres en Ville, Utrecht. Telt twee luxe gastenkamers. Persoonlijke

aandacht en een informele en vriendelijke sfeer staan voorop bij deze stijlvolle B&B.

Figuur 4.2 Voorbeeldprojecten Schiedam (2). Links: ’t Leidsche Veem in Rotterdam

(extended stay) en rechts Chambres en Ville (luxe B&B in Utrecht).

Om initiatieven voor nieuwe hotelprojecten in Schiedam te beoordelen kan de ‘checklist

nieuwe hotelinitiatieven’ (bijlage 2) worden toegepast. Deze is met name gericht op het

structureren van initiatieven van kleinere (mogelijk startende) ondernemers. Aan de hand van

de checklist kan de gemeente inschatten hoe ver de ondernemer is gevorderd in de

planvorming voor het hotelinitiatief, en aansluitend hierop hoe eventueel geassisteerd worden

door de gemeente om tot een compleet plan te komen dat in procedure kan worden gebracht.

4.6 Instrumentarium

Op hotelontwikkeling is een uitgebreid kader met regelgeving van toepassing. Eerder in deze

nota zijn de inzet van de gemeente Schiedam op het gebied van citymarketing al genoemd.

Hieronder staan de overige mogelijkheden die de gemeente zal inzetten om ontwikkelingen op

de hotelmarkt te faciliteren.

• Bestemmingplan en horecabeleidsplan

Het hotelbeleid Schiedam is aanvullend op bestaande bestemmingsplannen en het

horecabeleid voor de stad. Het bestemmingsplan voor de binnenstad is vastgesteld in 2003. In

dit bestemmingsplan staan hotels niet specifiek vermeld. Voor nieuwe hotelinitiatieven in de

binnenstad zal dus een vrijstellingsprocedure gevolgd moeten worden, waarbij voorrang zal

worden gegeven bij plannen voor experience beds. Het Horecabeleidsplan Schiedam handelt

met name over café’s en restaurants.

• Monumentensubsidies en vastgoedfonds

Schiedam heeft een subsidieregeling voor monumenten en een vastgoedfonds om vastgoed en

verblijfsklimaat in de stad in kwaliteit te verhogen.

Medio 2007 werd het vastgoedfonds van € 10 miljoen opgezet ten behoeve van

vastgoedprojecten in de binnenstad. Met dit fonds kunnen eigenaren en nieuwe ondernemers

over de streep getrokken worden die willen investeren in een face lift van winkelpuien en

gevels, het herstel van panden en het realiseren van woningen boven winkels. Ook partijen die

een hotel willen ontwikkelen in de Schiedamse binnenstad kunnen aanspraak maken op dit

Pagina 28 van 28


fonds, bijvoorbeeld ter renovatie van het pand of als bijdrage aan de onrendabele top in de

exploitatie.

• Parkeerbeleid

In Schiedam geldt voor hotels momenteel geen parkeernorm. In de grote steden van Nederland

wordt met de parkeernorm voor hotels zeer verschillende omgegaan. In Amsterdam-centrum

bijvoorbeeld is een eis dat per kamer ook één parkeerplaats wordt toegevoegd bij nieuwbouw.

In Den Haag is daarentegen geen parkeernorm voor nieuwe hotels aangemerkt.

De westelijke binnenstad van Schiedam kampt, algemeen gesproken, met een

parkeerprobleem. Er is te weinig capaciteit om de auto’s van bezoekers aan dit deel van de

binnenstad op te vangen. De gemeente zoekt naar oplossingen voor parkeerprobleem.

Voor Schiedam zal een hotelontwikkeling in de binnenstad in ieder geval moeten aangeven hoe

zij het parkeergebruik van gasten zien. Verwacht wordt dat nieuwe plannen voor hotels in de

binnenstad met name experience hotels zullen zijn. Dit soort hotels trekt met name toeristische

gasten aan, waarvan bekend is dat er makkelijker om wordt gegaan met parkeren op afstand.

Voor een deel van het zakelijk segment zullen experience hotels echter ook aantrekkelijk zijn.

Zakelijke gasten zijn doorgaans veeleisender op parkeergebied dan toeritische gasten. Voor

zakelijke gasten speelt de factir tijd een belangrijke rol en daarom is een parkeerplaat bij of

nabij het hotel van groot belang.

Veel binnenstedelijke hotels in andere steden hebben een contract met een nabij gelegen

parkeergarage om permanent gebruik te maken van een aantal plaatsen.

• Bed & Breakfast (B&B) met behoud van woonbestemming

Op het gebied van B&B heeft het college in Schiedam besloten dat geen procedures doorlopen

hoeven worden bij verhuur van maximaal vier bedden en bewoning door de exploitant. B&B valt

in dat geval gewoon onder de woonbestemming. Een verdere verruiming van dit beleid is in

Schiedam niet te verwachten.

• Erfpacht

Grond in het centrum van Schiedam wordt in erfpacht uitgegeven door de gemeente. Erfpacht

is daarom ook een extra middel voor de gemeente om, voorwaardenscheppend, invloed uit te

oefenen op vastgoedontwikkelingen in de binnenstad.

• Overbewoning en kamerverhuur

Kamerverhuur (bijvoorbeeld als pension) valt te definiëren als korte of langere termijn verhuur

van accommodatie, in een pand zonder hoofdbewoner en zonder restauratieve of andere

voorzieningen. B&B en hotelactiviteiten liggen, geredeneerd volgens deze definitie, dus in het

verlengde van kamerverhuur. Kamerverhuur aan Oost Europese arbeidsmigranten heeft in

Schiedam, maar ook in veel nadere Nederlandse gemeenten, de nodige overlast opgeleverd.

Omdat kamerverhuur vrij eenvoudig seperaat te identificeren is van B&B en hotellerie is het ook

mogelijk er aparte wetgeving voor te maken. Het college van B&W in Schiedam heeft besloten

om de groei van het aantal kameverhuurbedrijven in Schiedam te reguleren. In buurten waar

sprake is van overlast, bijvoorbeeld in Centrum, Oost en Zuid, komen er geen nieuwe

kamerverhuurders meer bij. In andere buurten is een grens van 10% gesteld. Verder kunnen

kamerverhuurbedrijven zich niet meer in portiek- en flatwoningen vestigen.

Schiedam een speciale indicator ontwikkeld om overbewoning tegen te gaan: de

‘overbewoningscore’. Deze is gebaseerd op een aantal overlastfactoren, die in het

tweejaarlijkse Leefbaarheidsonderzoek van het Grotestedenbeleid worden onderzocht.

Pagina 29 van 28

Nawoord


Schiedam heeft dagbezoekers en verblijfsbezoekers steeds meer te bieden. In de stad kan een

bezoeker kiezen uit allerlei uiteenlopende activiteiten, die variëren van het maken van een

stadswandeling of het bezoeken van een museum tot een compleet verzorgd thermenbezoek

bij Sauna Thermen Holiday. De verblijfskwaliteit wordt ondersteund door bijvoorbeeld

aantrekkelijke horeca en een divers winkelaanbod. Als de huidige positieve trend in Schiedam

zich doorzet, kunnen zowel horeca as winkelaanbod in Schiedam verder in kwaliteit verbeteren.

De city marketing voor Schiedam (ontdek Scheidam nu!) wordt verder geprofessionaliseerd en

aan de samenwerking met Rotterdam op dit gebied wordt nader vorm gegeven.

Door een helder hotelbeleid wil de gemeente faciliteren en aan de markt duidelijk maken dat er

in Schiedam ook op hotelgebied mogelijkheden zijn voor groei. De gemeente wil de markt

ruimte geven om op mooie plekken in de stad bijzondere, merendeels kleinschalige, hotels te

ontwikkelen die passen bij de maat en het karakter, de ‘couleur locale’, van Schiedam. Er liggen

vooral kansen voor bijvoorbeeld luxe Bed and Breakfast, kleine design hotels of hotels in

bijzondere panden, waarbij gebruik wordt gemaakt van de historische kwaliteiten van (panden

in) de binnenstad. Richting 2015 zet Schiedam daarom in op een groei van deze bijzondere,

‘experience hotels’. Tevens zijn er mogelijkheden voor hotelproducten gericht op der zakelijke

markt voor wat langer verblijf (extended stay). Beleidsinstrumenten die de gemeente zal

inzetten om de groei in het aantal experience hotels te bevorderen zijn onder andere een

vastgoedfonds, (wijziging van) bestemmingsplannen en het erfpachtinstrument.

Pagina 30 van 28

Bijlage 1

Hoteloverzicht Schiedam en omstreken

Hotelaanbod in Schiedam en directe omgeving (circa < 10 km)

Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken

Het aantal kamers dat is genoemd in bijlage 1 kan afwijken van de totalen zoals vermeld in tabel 2.1 (regionaal aanbod

Schiedam). Deze kleine afwijking is te verklaren omdat opgave van het aantal kamers per hotel ( bron voor bijlage 1)

licht afwijkt van de opgave van Bedrijfschap Horeca (bron tabel 2.1).

Schiedam

Naam Ster Prijzen € Capaciteit bedden Overige aanbod

Novotel R’dam-Schiedam 4 89-130, excl. ontbijt 134 2persoonskamers

Hotel-Restaurant RIjnmond 2 75 (1p), incl. ontbijt

95 (2p)

Hotel cafe The Windmill - 35 (1p) incl. ontbijt

45 (2p)

Loogiesch - 35 p.p.p.n., incl..

ontbijt

136 bedden

5 1p- kamers

28 2-kamers

61 bedden

Een appartement en

een kamer

Ark Elselina - 125, inclusief ontbijt 2 kamers -

Vlaardingen

Vergaderzalen 7

Vergadercapaciteit 200

Diner 175

buitenzwembad

Vergaderzalen 2


Diner 200

Naam Ster Prijzen € Capaciteit bedden Overige aanbod

Deltahotel 4 157 excl. ontbijt

IBIS Hotel R’dam-

Vlaardingen

199--215 incl. ontbijt

Suites tot 400

3 79-89 (1p), incl. ontbijt

77-97 (2p)

8 1pers kamers

60 2pers kamers

10 suites

148 bedden

90 kamers

139 bedden

Campanile Vlaardingen 3 54-75, excl. ontbijt 50 kamers 2 pers

8 kamers 3 / 4 pers

93 bedden

-

-

Vergaderzalen 6


Vergaderzalen 5


Diner 100

Vergaderzaal 1


Diner 55

ROTTERDAM

Hotel Bedden kamers Rackrate Ster

West 22 15 € 60,00 0

Ege 15 9 € 60,00 0

Short Stay Accomodation 36 9 € 15,00 0

De Klipper 28 8 € 22,50 0

De Mafkees 145 3 € 13,00 0

NJHC 120 25 € 21,00 0

Rustiek 28 13 € 41,00 1

Hotel Bagatella 30 16 € 60,00 1

Hotel Benelux 32 16 € 50,00 1

International 17 9 € 40,84 1

Astoria 23 13 € 49,00 1

Heemraad 20 10 € 43,11 1

Waldor 24 14 € 60,00 1

Orion 27 15 € 45,00 1

Holland 28 14 € 70,32 1

Amar 54 24 € 62,00 1

Floris 50 24 € 80,00 1

De Gunst 35 16 € 70,00 1

Infante 32 18 € 80,00 2

Home Hotel 180 90 € 73,85 2

Van Straaten 7 4 € 60,00 2

Alexander 15 7 € 110,00 2

Bienvenue 23 10 € 50,00 2

Baan 28 16 € 120,00 2

De Sluiskop 60 40 € 56,72 2

Euro Hotel 112 56 € 105,00 3

Hotel Martime 180 115 € 71,50 3

Bazar 30 18 € 61,00 3

Ocean Paradise 36 28 € 80,00 3

King's Garden 45 23 € 88,49 3

Milano 52 25 € 75,00 3

Commerce 54 34 € 80,00 3

Emma 54 24 € 99,00 3

Breitner 58 36 € 86,22 3

Van Walsum 61 29 € 85,00 3

Hotel Wilgenhof b.v. 65 30 € 75,00 3

Campanile Rotterdam oost 100 47 € 58,00 3

De Beer Europoort 119 78 € 94,00 3

Bastion Hotel 170 80 € 91,00 3

Tulip Inn Rotterdam 174 108 € 98,00 3

Eden Savoy 188 94 € 148,00 3

Novotel 540 202 € 117,00 4

Grandhotel Rotterdam 118 64 € 83,94 4

New York 144 72 € 112,99 4

Holiday Inn Rotterdam 150 100 € 237,33 4

Best Western Rotterdam 196 98 € 159,00 4

Best Western Pax Hotel 240 124 € 88,00 4

Hotel Inntel Rotterdam 300 149 € 134,00 4

Bilderberg Parkhotel 352 189 € 193,00 4

Golden Tulip Hotels 421 215 € 199,00 4

Hilton Rotterdam 300 254 € 139,00 5

The Westin 462 231 € 315,00 5

Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken (Vervolg 1)

Hotelaanbod rondom Schiedam (circa 10 tot 20 km)

DELFT

Naam Ligging, omschrijving Ster Kamers

Campanile Hotel Aan snelweg 3 95

Hotel Leeuwenbrug Centrum 3 36

Best Western Museumhotel Nabij centrum langs uitvalsweg 4 66

Hotel Coen Centrum 3 40

Hotel De Ark Centrum 4 38

Hotel De Plataan Centrum 3 30

Les Compagnons Grand

Canal

Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken (Vervolg 2)

Centrum 3 20

Les Compagnons Centrum 2 16

Museumhotel Centrum 4 50

Hotel de Vlaming Centrum 3 12

Hotel Johannes Vermeer Centrum 3 24

Juliana Nabij centrum 3 25

Herberg de Emmauspoort Centrum 3 23

Dutch hotel Buiten Delft nabij uitvalswegen 3 40

Bridges House Hotel Centrum 3 10

Hotel De Kok Centrum 3 28

Hotel de Koophandel Centrum 3 25

Bed & Breakfast Soul Inn Nabij centrum Geen 13

‘t Raedthuys Centrum 1 7

Willem van Oranje Centrum Geen 2

MAASSLUIS

Naam Ligging, omschrijving Ster Kamers

Hotel Piet Hein Centrum, bij NS-station 1 9

9De Bosuil B&B. Kamer bij particulier - 1

Hotel-cafe Kreta Centrum, wel goed bereikbaar 9

Spijkenisse

Naam Ligging Ster Kamers

Hotel Carlton/ Oasis Buiten Spijkenisse 4 130

Midden Delftland geen hotelaccommodaties aanwezig

Bijlage 2

Checklist hotelinitiatieven

1. Basisgegevens project

Adres:

Bestaand pand / nieuwbouw

Aantal kamers:

Aantal vergaderzalen:

Overige faciliteiten:

Aantal parkeerplaatsen:

Classificatie (aantal sterren):

2.Conceptomschrijving

Omschrijving concept:

Positionering op Schiedamse hotelmarkt

Aansluiting keten of reserveringssysteem?

3. Financiering

a. Opzet stichtingskosten onderverdeeld naar:

• Kosten grond

• Kosten bouw / verbouwing

• Kosten inrichting

• Overige kosten

b. Verwachte financiering van het project; financieringsstructuur

Heeft u business partners? Hoe is de opzet van uw bedrijf?

Verwachte investering eigen vermogen ( € en als percentage stichtingskosten)

Investeerder of partners: risicodragend vreemd vermogen ( € en als percentage

stichtingskosten)

Bank: verschaffer van vreemd vermogen ( € en als percentage stichtingskosten)

4. Verwachte resultaten

Exploitatieprognose en onderbouwing

5. Ervaring in de hotellerie en horeca

Werkervaring in de horeca / hotellerie

Ervaring in het opzetten van bedrijven / projectontwikkeling

Bijlage 2: Checklist hotelinitiatieven

Bijlage 3

Uitgangspunten marktruimteberekening

Bijlage 3: Uitgangspunten marktruimteberekening

De verwachtingen per segment en de onderliggende economische ontwikkelingen zijn in de

onderstaande tabel vertaald naar een positief en een behoudende groeiverwachting per

segment (uitgedrukt in aantal verkochte kamers) per jaar in de periode 2008-2015. Deze

groeiverwachtingen wordt gebruikt voor de scenarioanalyse voor ontwikkeling van de

hotelmarkt van 2008-2015.

Tabel 1 Verwachte marktgroei hotelmarkt Schiedam / regio Rotterdam 2008-2015 in % van

het aantal verkochte kamers

Positief (in %) Behoudend (in %)

Zakelijk Toeristisch Gemiddeld Zakelijk Toeristisch Gemiddeld

2008 5,0 2,0 3,9 3,0 2,0

2009 5,0 2,0 4,0 3,0 2,0

2010 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

2011 5,0 4,0 4,7 4,0 3,5 3,8

2012-2015 6,5 6,5 6,5 4,0 3,5 3,8

Voor 2009 wordt voor beide scenario’s rekening gehouden met een ‘ 0-jaar’ groei. Dit komt

overeen met de realiteit; ergens in de periode 2008-2015 zal een jaar (of misschien meerderen)

voorkomen waarin 0% groei of zelfs een ‘negatieve’ groei voorkomt. De totale verwachte

marktgroei zal in de periode 2008-2015 naar verwachting schommelen tussen de 0% en 6,5%.

De groeiprojectie voor het positieve scenario in de periode 2008-2015 komt gemiddeld per jaar

neer op een groei van 4,8%. De groeiprojectie voor het behoudende scenario in die periode

bedraagt 3,1%. In de marktgroeicijfers is het autonome marktpotentieel meegenomen van

nieuw te openen hotels in Schiedam en Rotterdam. Uit ervaring met hotelmarktonderzoek blijkt

dat elk nieuw hotel in de markt een bepaald eigen deel gasten toevoegt; het autonome

markpotentieel. Een nieuw hotel heeft in de meeste gevallen een boekingssysteem waar het bij

aangesloten is, verricht (met of zonder de keten) eigen marketingactiviteiten en is soms gericht

op bijzondere doelgroepen.

• Uitgangspunten marktruimteberekening

De marktruimteberekening voor Schiedam / regio Rotterdam is een indicatieve berekening die

aangeeft welke bandbreedte (uitgedrukt in aantal kamers) in marktruimte er is voor nieuwe

hotels in de periode 2008-2015. De volgende uitgangspunten liggen aan de

marktruimteberekening ten grondslag.

• Basisjaar

Het basisjaar voor de scenarioberekeningen is 2007. Op basis van de marktinformatie en

interviews is voor het relevante marktgebied een gemiddelde bezetting van 70,2% naar voren

gekomen.

• Marktgroei per segment

De marktruimte is berekend aan de hand van de groeiverwachtingen van de twee

basissegmenten toerisme en zakelijk. Uitwerking is gebeurd op basis van een behoudend (laag)

scenario en een positief (hoog) scenario. Per scenario is de verwachte groei in de vraag naar

overnachtingen per segment geprognosticeerd, op basis van ontwikkeling van de belangrijkste

vraaggeneratoren per segment.

• Harde hotelplannen worden meegeteld

De hotelplannen in Schiedam, Vlaardingen en Rotterdam (voor harde hotelplannen met 3sterren

of meer) waarvan de kans op realisatie groot is worden meegeteld als toekomstig

aanbod. Deze harde plannen worden dus niet meegeteld in de berekende marktruimte. Voor

een aantal van deze plannen is het bestemmingsplan al goedgekeurd. Voor de periode 2008-

2015 is rekening gehouden met realisatie van de volgende projecten:

Locatie/projecten Classificatie

(*=ster)

Bijlage 3: Uitgangspunten marktruimteberekening (Vervolg 1)

(Mogelijk)

aantal

kamers

Verwachte jaar

opening

Mogelijke

exploitant

(ontwikkelaar)

Monopole Schiedam n.b. 14 2010 n.b.

Schieveste 4* 150 2012 Burgfonds

Hotel Domina, tussen airport en

CS, Rotterdam

Hotel Holiday Inn / Holiday Inn

Express, De Blaak Rotterdam

3* / 4* 200 2010 Domina (Italiaanse

keten)

3* / 4* 128 2010 IHG

Van der Valk De Boompjes R’dam 5* 130 2011 Van der Valk

Chicago, Kop van Zuid R’dam 4* 150 2012 Westcord

Hofplein 19, R’dam 4* 180 2013 Movenpick

Project “De Rotterdam”, Kop van

Zuid

$* 266 2014 NH Hotels

Totaal harde plannen 2008-2015 1.218 kamers

• Gezonde marktbezetting

Een gezonde marktbezetting is de bezettingsgraad die gemiddeld behaald zou moeten worden

zodat een ruime meerderheid van de hotels een gezonde exploitatie kan behalen. De

bezettingsgraad is een van de vele parameters die de werking van een hotelmarkt aangeven,

en het bedrijfsresultaat is ook samengesteld uit inkomsten van diverse departementen (naast

kamersopbrengsten de voedsel- en drankeninkomsten, de zaalinkomsten en overige

inkomsten). De bezettingsgraad is echter wel de belangrijkste parameter in de hotellerie. De

hoogte van de gezonde marktbezetting is besproken met hotelondernemers. Op basis hiervan

kwam een bandbreedte van tussen de 60% en 65% naar boven als ondergrens. In de scenario

analyse is daarom gewerkt met een bezettingsgraad van 62,5%. Dit uitgangspunt is gebaseerd

op jarenlange ervaring in de analyse van Winst- en Verliesrekeningen van hotels. Op basis van

deze ervaringen kan gesteld worden dat de meeste hotels een redelijke kans hebben op een

winstgevende exploitatie, bij deze gemiddelde bezettingsgraad van de markt.

Hotelbeleid Schiedam eindrapport - Gemeente Schiedam

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?