Hotelbeleid Schiedam eindrapport - Gemeente Schiedam

h
Hotelbeleid Schiedam
Eindrapport

Verantwoording
Titel : Hotelbeleid Schiedam
Subtitel :
Projectnummer : 241531
Referentienummer :
Revisie :
Datum : 24 april 2008
Auteur(s) : Tjeerd Tromp, Willemijn Streutker
E-mail adres : willemijn.streutker@grontmijmarktplan.nl,
tjeerd.tromp@grontmijmarktplan.nl
Gecontroleerd door :
Paraaf gecontroleerd :
Goedgekeurd door :
Paraaf goedgekeurd :
Contact : Grontmij | Marktplan
De Molen 36 – 40
Postbus 119
3990DC Houten
T. 030 634 4700
F. 030 635 0070
info@grontmijmarktplan.nl
www.grontmijmarktplan.nl
Pagina 2 van 28

Inhoudsopgave
1 Hotelbeleid Schiedam................................................................................................... 5
1.1 Aanleiding..................................................................................................................... 5
1.2 Uitgangspunten ............................................................................................................ 6
1.3 Opdrachtformulering en leeswijzer ............................................................................... 7
1.4 Totstandkoming nota .................................................................................................... 7
2 Marktanalyse ................................................................................................................ 8
2.1 Hoteltypen en normering .............................................................................................. 8
2.2 Beschrijving huidig hotelaanbod................................................................................... 8
2.3 Regionale hotelmarkt Schiedam................................................................................... 8
2.4 Afbakening relevante hotelmarkt Schiedam ............................................................... 10
2.5 Historische ontwikkeling relevante concurrentie......................................................... 11
2.6 Resultaten hotellerie Schiedam en relevante markt ................................................... 11
2.7 Resultaten hotellerie Nederland ................................................................................. 12
2.8 Vraaggeneratoren in Schiedam.................................................................................. 13
2.8.1 Toeristische aantrekkingskracht en promotie ............................................................. 13
2.8.2 Sauna Thermen Holiday............................................................................................. 13
2.8.3 Hotelbehoefte zakelijke markt .................................................................................... 14
2.9 Conclusies marktanalyse............................................................................................ 15
3 Vooruitzichten............................................................................................................. 16
3.1 Algemene trends en ontwikkelingen........................................................................... 16
3.2 Plannen voor uitbreiding hotelaanbod ........................................................................ 17
3.3 Ontwikkelingen vraagzijde Schiedam......................................................................... 18
3.3.1 Toeristische markt (toeristisch individueel en toergroepen) ....................................... 19
3.3.2 Zakelijke markt (zakelijk individueel en zakelijke groepen) ........................................ 19
3.4 Conclusies .................................................................................................................. 20
3.5 Marktruimte voor uitbreiding ....................................................................................... 20
4 Beleids- en ontwikkelingsstrategie ............................................................................. 24
4.1 Beleidsinzet 2015 ....................................................................................................... 24
4.2 Beleidsdoelstellingen.................................................................................................. 24
4.3 Uitbreiding van het hotelaanbod................................................................................. 25
4.4 Diversificatie en groei ................................................................................................. 25
4.5 Ontwikkelingsstrategie en checklist............................................................................ 26
4.6 Instrumentarium.......................................................................................................... 28
Nawoord
Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken
Bijlage 2: Checklist hotelinitiatieven
Bijlage 3: Uitgangspunten marktruimteberekening
Pagina 3 van 28

, Revisie
Pagina 4 van 28

1 Hotelbeleid Schiedam
1.1 Aanleiding
De gemeente Schiedam wordt al enige tijd geconfronteerd met een toenemende interesse
vanuit de markt om hotels in Schiedam te gaan ontwikkelen/exploiteren. Het toeristische beleid
van de gemeente bevat geen paragraaf over verblijfsrecreatie en het horecabeleidsplan is
gericht op cafés en restaurants. De gemeente heeft daarom behoefte aan een beleidskader
waarbinnen plannen voor nieuwe hotels kunnen worden getoetst.
Het huidige hotelaanbod in Schiedam is beperkt in omvang en mist veelzijdigheid. Naast het
Novotel (136 kamers, 4-sterren, gelegen aan de snelweg A20) bestaat het overige huidige
aanbod uit twee kleinschalige aanbieders.
De toeristische markt van Schiedam in opbouw. Twee jaar geleden begon de toeristische
campagne gericht op het aantrekken van meer dagbezoekers aan Schiedam. De gemeente
werkt hier samen met haar toeristische partners aan. Marketingtools die bij deze campagne zijn
ingezet zijn onder andere de site www.ontdekschiedam.nu, een winkelgids, een horecagids en
advertentie- en folderacties binnen en buiten Schiedam.
Het historische centrum van Schiedam is in vele opzichten goed behouden gebleven. De
historische positie van de stad als centrum van jeneverstokerij is nog goed herkenbaar. De stad
kent momenteel nog vijf stokerijen, onder andere Nolet, dat onder andere exporteert naar Noord
Amerika en dat kan rekenen op interesse van Amerikaanse bezoekers. Het merk ‘Ketel One’ is
import wodkamerk nummer 3 in de Verenigde Staten. Een uitbreiding van (aantrekkelijke)
hotelcapaciteit kan een impuls zijn om dagtoeristen te verleiden tot (weekend)verblijf in
Schiedam. Daarbij kan het in Schiedam gelegen Thermen Holiday sauna & beautycenter een
aanvullend bezoekmotief zijn voor het toeristische verblijfsbezoek.
Schiedam heeft enkele tientallen multinationale en andere internationaal opererende bedrijven
binnen haar gemeentegrenzen. Voor de behoefte aan hotelaccommodatie wordt momenteel
zowel in Schiedam bedrijven maken gebruik van het aanwezige hotel binnen de gemeente
maar wijken ook vaak uit naar hotels in Rotterdam of omliggende gemeenten. Zakelijk gezien is
de uitdaging voor Schiedam om de zakelijke gasten meer te ‘verleiden’ om in eigen stad te
overnachten.
Buurstad en metropool Rotterdam timmert hard aan de weg en is van invloed op zowel de
zakelijke verblijfsmarkt als de toeristische. De aanwezigheid van Rotterdam kan voor Schiedam
zowel een positieve als een negatieve factor in vormen.
Schiedam heeft de potentie om haar toeristische product verder op te bouwen. In dit licht is een
logische volgende stap het verleiden van de dagbezoeker om in Schiedam te komen blijven
overnachten en zijn of haar verblijf aan Schiedam hierdoor te verlengen. Een makkelijke opgave
zal dit niet zijn. Door de bescheiden toeristische rol die Schiedam van oudsher speelt is het
aantal dagtoeristen nog relatief beperkt en mist de stad een toeristische traditie waardoor er
geen volwaardig toeristisch aanbod tot stand is gekomen. Bovendien moet Schiedam vechten
om een plaatsje in de hiërarchie te krijgen van toeristische bestemmingen in Zuid Holland.
Andere kleine steden zoals Leiden of Delft staan hoger in deze hiërarchie.
Pagina 5 van 28

Hotelbeleid Schiedam
Bovengenoemde toeristische en zakelijke ontwikkelingen in Schiedam en haar regio spelen
allemaal een rol in de opbouw van de verblijfsmarkt in de stad. De invloed van deze
marktontwikkelingen komen in dit beleidsrapport uitgebreid aan bod.
1.2 Uitgangspunten
Markt is leidend
Uitgangspunt voor hotelbeleid Schiedam zijn het vraag-aanbod ontwikkelingen en
perspectieven in de markt. Marktpartijen bepalen immers uiteindelijk of en in welke mate
hotelontwikkelingen en –investeringen in Schiedam plaatsvinden. De gemeente schept hiervoor
de voorwaarden. Voornamelijk met behulp van het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium.
Hiermee kunnen hotelontwikkelingen kwantitatief (omvang, grootte) en locationeel (waar wel en
waar niet) sturen. In kwalitatieve zin (welk soort hotels) heeft de gemeente Schiedam nauwelijks
formele (dat wil zeggen qua wet- en regelgeving) sturingsmogelijkheden. Op dit punt kan
Schiedam vooral door middel van samenwerking en overleg met marktpartijen tot een optimale
invulling van het hotelaanbod komen. Juist daarom is een helder, op de marktrealiteit
gebaseerd en voor marktpartijen berekenbaar gemeentelijk beleid noodzakelijk.
Het doel van het hotelbeleid is daarom niet alleen reguleren, maar vooral ook faciliteren en
stimuleren. Exploitanten en (potentiële) investeerders uitnodigen tot vernieuwing en uitbreiding.
En hen op een zorgvuldige, maar tegelijkertijd ook transparante en snelle wijze begeleiden bij
planbeoordeling en planrealisatie.
Lange-termijn visie
De conjunctuurgevoeligheid van zowel de hotelmarkt als de vastgoedmarkt is dermate groot dat
hotelbeleid een lange termijn visie moet hebben om effectief te zijn. Verder heeft
locatieontwikkeling veelal een lange voorbereidings- en proceduretijd, dit in onder andere
merkbaar bij de ontwikkelingslocatie Schieveste. De horizon van hotelbeleid Schiedam is
daarom 2008-2015.
Schiedam in de regio Groot-Rotterdam
Bij het onderzoek voor hotelbeleid Schiedam is gebleken dat ontwikkelingen in de regio, met
name in Rotterdam, belangrijk zijn voor de verblijfsmarkt. De ontwikkelingen in de regio zijn
daarom in het opstellen van het hotelbeleid en de beleidsafwegingen meegewogen. Waar nodig
zijn de ontwikkelingen in vraag en aanbod in de regio daarom in de analyses betrokken.
Definitie ‘hotel’
Een definitie van een hotel die gemeenten voor bestemmingsplannen vaak hanteren is: ‘een
bedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het
verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse’.
Campings worden door hun afwijkende vorm en bedrijfsvoering niet tot het onderwerp van deze
beleidsnota gerekend. Bed & Breakfast accommodaties (B&B) daarentegen weer wel. Hoewel
voor dergelijke voorzieningen in woonhuizen in bestemmingsplannen geen bestemming “hotel”
nodig is, en geen hotelvergunningen. B&B voorzieningen vormen een weliswaar klein, maar wel
kleurrijk en aantrekkelijk onderdeel van het totale kameraanbod voor (zakelijke) toeristen in de
stad. Met name voor de Schiedamse binnenstad kunnen meer B&B’s haalbare en
aantrekkelijke alternatieven vormen voor de uitbreiding van verblijfsaccommodatie.
De hotelmarkt is in ontwikkeling waardoor nieuwe hotelvormen ontstaan.Ook deze relatief
nieuwe hotelvormen worden tot deze beleidsnota gerekend.
Categorieën bedrijven richten zich op nieuwe marktsegmenten zijn bijvoorbeeld zorghotels, die
zorg en verblijf combineren, of bedrijven die “extended stay” faciliteiten bieden. Het betreft
bedrijven die grotere kamers, meestal in ieder geval een zitkamer en een slaapkamer,
aanbieden voor een langer verblijf dat kan variëren van enkele weken tot bijvoorbeeld wel een
jaar. Indien dergelijke bedrijven ook maaltijden en dranken verstrekken is duidelijk sprake van
een hotelbedrijf in de zin van de genoemde definitie. Indien echter sprake is van
Pagina 6 van 28

Hotelbeleid Schiedam
accommodaties met zogenaamde self catering voorzieningen (een pantry of eenvoudige
keukenhoek), kan ook worden gesproken van een bijzondere woonvorm. In dat geval zou er
geen sprake zijn van een hotelfunctie. Extended stay is meestal gericht op projectmatig
werkende zakelijke gebruikers.
1.3 Opdrachtformulering en leeswijzer
Grontmij | Marktplan heeft voor de gemeente Schiedam heeft het hotelbeleid voor de stad
opgesteld.
Ten eerste is bij de opstelling van belang hoe de lokale en regionale hotelmarkt in elkaar zit.
Ten tweede is gekeken naar vooruitzichten voor de lokale hotelmarkt en zijn deze
vooruitzichten gebruikt voor een berekening van bandbreedte van marktruimte voor nieuwe
hotels. Vervolgens is een beleidsstrategie uitgewerkt.
Leeswijzer
Voor het hotelbeleid zijn de onderstaande ingrediënten per hoofdstuk in kaart gebracht.
Marktanalyse (H2)
• een analyse van het huidige hotelaanbod in Schiedam en de regio;
• inzicht in de huidige vraag naar verblijfsaccommodaties in Schiedam en de regio, zowel voor
de zakelijke als de toeristische markt.
Vooruitzichten (H3)
• een beschrijving van trends en ontwikkelingen in de nationale hotellerie;
• ontwikkelingslocaties in Schiedam;
• plannen voor nieuwe hotels in Schiedam en de relevante hotelmarkt;
• vooruitzichten voor de segmenten in Schiedam;
• een berekening van de toekomstige marktruimte (ofwel, waar zijn mogelijkheden in welk
marktsegment/doelgroep).
Beleidsinzet en instrumentarium (H4)
• een beleids- en ontwikkelingsstrategie (ruimtelijk, kwalitatief, kwantitatief) ten aanzien van
hotelaccommodaties in Schiedam, ten einde de economische functie van de stad te
versterken;
• een checklist voor hotelinitiatieven op basis van de gekozen ontwikkelingsstrategie.
1.4 Totstandkoming nota
In het kader van de opdracht zijn de volgende werkzaamheden verricht:
• deskresearch voor onder andere het opstellen van de beschrijving van de Schiedamse
markt en omgeving, evenals voor het opstellen van een overzicht van de trends en
ontwikkelingen in de hotellerie;
• gesprekken met sleutelpersonen uit de toeristische branche en hotelwereld uit Schiedam om
meer feeling te krijgen met de marktsituatie ter plekke;
• telefonische enquete onder 15 grote bedrijven in Schiedam om inzicht te krijgen in wensen,
behoeften en ontwikkelingen ten aanzien van de zakelijke markt;
• expertmeeting; Deze is gehouden om de mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor het
hotelbeleid te toetsen bij verschillende experts met kennis van de Schiedamse markt.
Deelnemers aan de expertmeeting waren afkomstig van de gemeente Schiedam, Novotel
Schiedam, Horeca Nederland, VVV Schiedam, Thermen Holiday Sauna & Beauty Centre,
de acquisiteur binnenstad en een afgevaardigde van het centrummanagement.
Pagina 7 van 28

2 Marktanalyse
2.1 Hoteltypen en normering
In 2003 is in Nederland een nieuw hotelclassificatiesysteem ingevoerd: de Nederlandse Hotel
Classificatie (NHC). Dit systeem is verplicht en bedoeld om de gast een goed inzicht te geven in
het Nederlandse hotelaanbod.
Een hotel in Nederland kan 1 tot en met 5 sterren toegekend krijgen en wordt ingeschreven met
deze categorieaanduiding in het Hotelclassificatie-register. De aanduiding 'hotel' is beschermd
en mag alleen worden gevoerd als het hotel minimaal is ingedeeld in categorie '1 ster'.
Volgens dit systeem moet een hotel voldoen aan minimumeisen. In alle categorieën bestaan
deze uit basisnormen. Daarnaast moeten hotels uit de categorieën 2 tot en met 5 sterren een
aantal punten behalen. Daarmee worden de individuele extra kwaliteiten (voorzieningen,
faciliteiten en services) van het hotel beloond. In de keuze van deze extra kwaliteiten is het
hotel vrij. De extra services en faciliteiten van het hotel worden gemeten aan de hand van een
puntensysteem.
Door de vrije keuze aan extra kwaliteiten ontstaat vanaf de categorie ‘2-sterren’ de mogelijkheid
om je als hotel te onderscheiden in de markt. Bijvoorbeeld een hotel met extra faciliteiten
gericht op de zakelijke markt.
2.2 Beschrijving huidig hotelaanbod
Schiedam beschikt momenteel over een beperkt aanbod hotelkamers. Het huidige aanbod
bestaat uit het Novotel (134 kamers, 4-sterren, gelegen aan de snelweg A20), een
middenklasse hotel met 30 kamers en een klein 1-ster hotel met acht kamers. Ook zijn er
enkele locaties die Bed& Breakfast aanbieden. Het totale kameraanbod in 2007 was 169
kamers (bron: Horeca in Cijfers, Bedrijfschap Horeca).
2.3 Regionale hotelmarkt Schiedam
De regionale hotelmarkt bestaat uit acht gemeenten, aan de oostkant van Rotterdam, die
binnen een kwartier, twintig minuten met de auto vanuit Schiedam te bereiken zijn. Deze reistijd
komt overeen met een schil rondom Schiedam van 10-20 km. Op deze manier bekeken wordt
het regionale aanbod uit afgebakend tot 4.419 kamers (0 tot en met 5 sterren, Horeca in Cijfers
2007).
Schiedam speelt momenteel een bescheiden rol op de lokale hotelmarkt met 4,0% van het
lokale aanbod. Schiedam is de vijfde lokale markt na Rotterdam, Delft, Vlaardingen en
Spijkenisse. Rotterdam is vanzelfsprekend de meest dominante markt in het regionale aanbod,
met een aandeel van 74%, ofwel 3.026 kamers. Delft is de tweede regionale markt met 500
kamers.
In het gebied (Midden Delftland) direct ten noorden van Schiedam is nauwelijks aanbod
aanwezig. Aan de zuid-westkant van Schiedam liggen steden als Maassluis en Vlaardingen.
Vlaardingen biedt, met het Deltahotel en twee 3-sterren hotels momenteel iets meer kwaliteit en
variatie dan Schiedam. Via snelweg A20 en de A4 tunnel wordt Schiedam verbonden met de
gemeenten ten zuiden van De Maas. Spijkenisse is in dit gebied de enige gemeente met een
substantieel aanbod.
Pagina 8 van 28

De onderstaande figuur geeft de opbouw en spreiding van de lokale markt aan.
Figuur 2.1 Regionaal aanbod hotelmarkt
7
5
8
Marktanalyse
De nummers in de bovenstaande figuur corresponderen met de nummering van deelmarkten in
tabel 2.1:
Tabel 2.1 deel-hotelmarkten rondom Schiedam die gezamenlijk regionaal aanbod vormen
Gemeente Aantal kamers Gemeente Aantal kamers
1 Schiedam 169 6 Midden-Delfland 4
2 Rotterdam 3.126 7 Rozenburg 17
3 Delft 500 8 Spijkenisse 191
4 Vlaardingen 217 9 Albrandswaard 8
5 Maassluis 17 Totaal 4.249
Bron: Horeca in Cijfers 2007
6
4
3
1
9
Bijzondere hotelproducten zijn er op deze regionale markt voor Schiedam niet veel. De
meerderheid van het aanbod bestaat uit 3- en 4-sterren hotels die primair op de zakelijke markt
gericht zijn. Opvallende hotels in de regio zijn:
• The Westin Rotterdam. Het enige 5-sterren hotel in de regio met 231 kamers. Gevestigd in
het multifunctionele Millenniumgebouw nabij Rotterdam CS, waar ook kantoren in gevestigd
zijn.
2
Pagina 9 van 28

Marktanalyse
• Hilton Rotterdam is het grootste hotel in de regio met 254 kamers. In de NHC is het Hilton
achteruit gegaan van 5 naar 4-sterren.
• Delft heeft in de oude binnenstad een aantal kleine en charmante 3-sterren hotels. Een
voorbeeld is Hotel Johannes Vermeer (25 kamers, 3-sterren), dat is gethematiseerd naar de
bekende schilder.
Zie bijlage 1 voor het overzicht van het regionale hotelaanbod.
2.4 Afbakening relevante hotelmarkt Schiedam
De gast met bestemming Schiedam overweegt een verblijf in de stad zelf maar kiest soms voor
een hotel in Rotterdam of Vlaardingen. Dit is vastgesteld op basis van interviews en de
afgenomen enquêtes met de lokale zakelijke markt. Direct aangrenzend aan Schiedam liggen
Vlaardingen en Rotterdam. Het aantal hotels in Vlaardingen is weliswaar beperkt, maar het
aanbod is zeker concurrerend. De belangrijkste accommodaties in Vlaardingen zijn namelijk
een IBIS-hotel (3-sterren) en het luxe en conceptueel goed uitgedachte Deltahotel (4 sterren)
met exclusieve kamers en kwalitatief hoogstaande vergaderfaciliteiten. Het aanbod in
Rotterdam is omvangrijk en gevarieerd.
Tabel 2.2 Samenstelling aanbod in relevante hotelmarkt
Schiedam Vlaardingen Rotterdam
Hotels Kamers Hotels Kamers Hotels Kamers
Geen sterren 2 35 0 - 19 399
1-3 sterren 0 - 2 139 27 676
4-sterren 1 134 1 78 12 1.820
5-sterren 0 - 0 - 1 231
Totaal 3 169 3 217 59
Bron: Horeca in Cijfers 2007
Figuur 2.2 Verdeling naar aantal kamers per sterrenklasse relevante hotelmarkt
Meerdaagse leisure bezoekers voor Thermen Holiday kunnen kiezen uit arrangementen die zijn
opgesteld met Novotel Schiedam, Westin Rotterdam of Hilton Rotterdam. Zakelijke bezoekers
met bezoekmotief Schiedam kiezen vaak voor het Novotel Schiedam (zie enquête zakelijke
markt paragraaf 2.8.2). Er wordt echter ook voor projectmedewerkers gereserveerd in de
3.126
Pagina 10 van 28

driesterren hotels in Vlaardingen of voor directieleden in de 4- en 5-sterren hotels van
Rotterdam.
Marktanalyse
De relevante hotelmarkt voor Schiedam is daarom afgebakend tot de kamers van alle hotels in
Schiedam (169) en Vlaardingen (217) en de 4- en 5-sterrenhotels van Rotterdam (2.015). In
totaal zijn dit 2.437 kamers (per 01-01-08, bron: Bedrijfschap Horeca).
2.5 Historische ontwikkeling relevante concurrentie
Zowel in Schiedam als in Vlaardingen heeft het aanbod zich de laatste 10 jaar niet of nauwelijks
ontwikkeld. Wel is het verkoopoppervlak in Vlaardingen uitgebreid, waarschijnlijk door
uitbreiding met zaal- of restaurantruimte.
De ontwikkeling van Rotterdam 1 geeft een gemengd beeld. Door het verdwijnen van kleinere
hotels en de toevoeging van enkele grotere is het aantal kamers sterk gestegen (meer dan
30%). Het totale aantal hotels is echter afgenomen; evenals het verkoopoppervlak, dat licht
daalt.
Het beeld voor Nederland toont aan, net zoals Rotterdam, dat schaalvergroting een duidelijke
ontwikkeling is geweest in de hotellerie de laatste tien jaar. Aantal kamers en
verkoopoppervlakte zijn duidelijk gegroeid, terwijl het totaal aantal hotels juist daalde.
Tabel 2.3 Historische ontwikkeling hotels / kamers relevante concurrentie 1997-2007
Aantal kamers Aantal hotels
1997 2002 2007
Verschil
1997-
2007
1997 2002 2007
Verschil
1997-
2007
Schiedam 169 169 169 0,0% 3 3 3 0%
Vlaardingen 217 217 217 0,0% 3 3 3 0%
Rotterdam 2.400 3.087 3.126 30,3% 67 70 59 -12%
Nederland 82.218 90.807 98.065 19,3% 2.859 2.895 2.819 -1%
Bron: Horeca in Cijfers 2007
Tabel 2.4 Historische ontwikkeling verkoopoppervlakte relevante concurrentie 1997-2007
Verkoopoppervlakte hotelsector
1997 2002 2007
Verschil
1997-2007
Schiedam 969 969 894 -7,7%
Vlaardingen 1.439 1.439 1.959 36,1%
Rotterdam 17.427 17.863 17.136 -1,7%
Nederland 748.380 829.202 913.481 22,1%
Bron: Horeca in Cijfers 2007
2.6 Resultaten hotellerie Schiedam en relevante markt
De Schiedamse hotelmarkt is momenteel te klein om geanonimiseerde gemiddelde resultaten
te kunnen verzamelen. Duidelijk is dat het grootste hotel, Novotel Schiedam, een gezonde
exploitatie heeft en meerdere doelgroepen bediend. Naast de lokale en toeristische markt
(bezoekers Thermen) ontvangt het hotel veel bezoekers die niet specifiek voor Schiedam
komen. Dit zijn bezoekers die het Novotel gebruiken vanwege haar goede bereikbaarheid,
ligging en faciliteiten, bijvoorbeeld reizigers die vliegen via Rotterdam Airport of training- en
cursusgroepen.
1 Om een goed beeld van de ontwikkeling van Rotterdam te geven is uitgegaan van het volledige hotelaanbod.
Pagina 11 van 28

Marktanalyse
Vanwege de binding binnen de Accorketen verwijst Novotel Schiedam bij een volledige
bezetting haar gasten door naar Ibis Vlaardingen. Novotel had in 2007 regelmatig een volledige
bezetting. Ook voor Vlaardingen zijn geen cijfers bekend.
De Rotterdamse hotelmarkt presteerde in 2006 beduidend beter dan het Nederlandse
gemiddelde (zie volgende paragraaf). Rotterdamse hotels behaalden in 2006 een
bezettingsgraad van 70% en een gemiddelde kameropbrengst van € 101,-- (bron: Hosta).
De ontwikkeling van de Rotterdamse hotelmarkt in termen van aantal overnachtingen is de
laatste 8 jaar veel sneller gegaan dan in heel Nederland, een duidelijk teken dat de
Rotterdamse markt dynamisch van aard en volop in ontwikkeling is.
Rotterdam heeft in de eerste drie kwartalen van 2007 een groei van ruim 15 procent in
hotelovernachtingen gerealiseerd ten opzichte van 2006. Op 16 december 2007 werd de
miljoenste overnachting behaald in de stad. Dit is drie jaar eerder dan verwacht, in eerdere
prognose werd er nog van uitgegaan dat dit aantal in 2010 zou worden behaald.
Tabel 2.5 Ontwikkeling aantal overnachtingen 1998-2006, Rotterdam vs. Nederland
Rotterdam
Nederland
1998 2003 2006
684.700
27.618.100
685.900
27.182.200
Verschil 1998-
2006
956.400 39,7%
31.759.300 15,0%
De gemiddelde groei in het aantal overnachtingen in de periode 1998-2006 voor Rotterdam was
4,3% tegen een gemiddelde groei in Nederland van 1,8%.
2.7 Resultaten hotellerie Nederland
De ontwikkeling van hotelresultaten in Nederland (buiten Amsterdam en Schiphol) toont de
grilligheid van de hotellerie aan. De regio Amsterdam is niet meegenomen in de cijfers omdat in
deze regio resultaten worden gehaald die gemiddeld ruim hoger zijn dan in andere delen van
Nederland. Resultaten van belangrijke hotelparameters zijn gevoelig voor schommelingen in
economische conjunctuur. Uit de ontwikkeling in kamerbezetting en gemiddelde
kameropbrengst van 2000-2007 is in grote lijnen de conjunctuur af te lezen: 2000-2002 (goede
economische ontwikkeling), economische stagnatie in 2003 en 2004 en herstel in de jaren
hierna.
Pagina 12 van 28

Tabel 2.6 Behaalde resultaten Nederlandse hotels 2000-2006 (betreft hotels buiten
Amsterdam en Schiphol)
Kamerbezetting (in %)
Kameropbrengst (in €)
RevPAR* (in €)
Bron: Hosta.
*) ‘RevPAR’ betekent opbrengst per beschikbare kamer, ofwel bezettingsgraad x gemiddelde
kameropbrengst.
Marktanalyse
Verwachtingen hotelresultaten voor 2007 en 2008
Nederlandse hoteliers (buiten Amsterdam en Schiphol) verwachten voor dit jaar en volgend jaar
een verdere verbetering op alle fronten van de resultaten, zoals de onderstaande tabel laat
zien.
Tabel 2.6 Verwachtingen Nederlands hotels (ex. Amsterdam en Schiphol) voor 2007 en 2008
2007 2008
Bezettingsgraad (in %) 67,2 68,5
Gemiddelde kamer-opbrengst (in €) 90 92
Yield (in €) 60 63
Bron: Hosta.
2.8 Vraaggeneratoren in Schiedam
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
68,1
77
53
63,9
80
51
63,1
87
55
2.8.1 Toeristische aantrekkingskracht en promotie
Verschil
in %
2005-
2006
+4,6%
+7,5%
+9,8%
In 2006 is Schiedam gestart met de promotiecampagne “Ontdek Schiedam.nu”, waarmee de
belangrijkste toeristische trekkers, de oude binnenstad en bijbehorende historie (molens
jeneverstokerij, grachten en vervoer over het water), musea (waaronder het gedistilleerd
museum en het Stedelijk Museum, winkelareaal en het horeca aanbod onder de aandacht
gebracht wordt. Onderzoeksresultaten over het effect van deze campagne zijn vooralsnog niet
voorhanden, maar duidelijk is dat het aantal bezoekers aan de binnenstad (zowel nationaal als
internationaal afkomstig) groeit.
Het aantal toeristische dagbezoeken ligt momenteel op circa 1,3 miljoen, gerealiseerd door
circa 400.000 bezoekers. Van deze bezoekers komt verreweg het grootste gedeelte (69% in
2005 en 76% in 2006) uit de provincie Zuid Holland. Het belangrijkste bezoekmotief is
funshoppen, gevolgd door bezoek aan familie/ vrienden.
Het toeristisch bezoek van inwoners buiten de provincie en internationaal is nog in ontwikkeling.
De bekendheid van het museale aanbod van musea, de Oudhollandse historische binnenstad
en het grote aantal monumenten dat de stad rijk is moet nog groeien.
2.8.2 Sauna Thermen Holiday
Een belangrijke toeristische voorziening is de Sauna Thermen Holiday. Deze is sinds 2005
geopend. Het complex trekt jaarlijks circa 100.000 bezoekers. Hieruit vloeien 3.000
overnachtingen voort als gevolg van arrangementen.
58,0
83
48
60,7
82
50
62,9
80
51
65,8
86
56
Pagina 13 van 28

Marktanalyse
De thermen biedt in samenwerking met drie hotels een 2- daags arrangement aan met één
overnachting. Voor de drie hotels in kwestie, Novotel Schiedam, Deltahotel Vlaardingen en
Hilton Rotterdam is bewust gekozen. De verblijfgast kan een heldere keuze maken tussen
verblijf dichtbij de thermen (het Novotel ligt op een loopafstand van 5 minuten) of een
combinatie met een bezoek aan de stad Rotterdam. Vooralsnog is de interesse voor het
overnachten in Schiedam veel minder in trek dan de overnachting in Rotterdam. Ook het Delta
Hotel met haar luxe en onderscheidende aanbod haalt veel overnachtingen weg van de
Schiedamse hotelmarkt.
Omdat Wellness een groeiende aandacht onder de Nederlandse bevolking geniet, verwacht De
Thermen het aantal verkochte arrangementen in 2008 flink te kunnen opvoeren. Nieuwe
meerdaagse arrangementen zullen worden ontwikkeld waarbij ook bekende Rotterdamse
attracties zoals het casino, Diergaarde Blijdorp en de Euromast betrokken worden.
2.8.3 Hotelbehoefte zakelijke markt
Onder 15 grote bedrijven in Schiedam en de directe regio, is een telefonische enquête
uitgevoerd. Het doel van de enquête was om meer inzicht te krijgen in de hotelbehoefte van de
zakelijke markt, het vraag- en boekingspatroon en mogelijke knelpunten bij hotelboekingen.
Hieronder zijn beknopt de resultaten weergegeven. Deze resultaten, de opinie van de zakelijke
markt over de hotelsituatie in Schiedam en omgeving, geven een vrij gemengd beeld aan.
Keuze van hotels
Het Novotel is een duidelijke favoriet bij lokale bedrijven. Gegeven de korte afstanden waarop
andere hotels in de omgeving liggen is het niet verbazend dat van een breder aantal hotels
regelmatig gebruik wordt gemaakt.
Hotels die door de Schiedamse bedrijven het meest worden genoemd zijn:
• Novotel
• Delta Hotel Vlaardingen
• Ibis Vlaardingen
• Westin Rotterdam
Beschikbaarheid van hotelruimte
Op de vraag of bedrijven wel eens problemen hebben met het maken van hotelboekingen
kwamen duidelijk verschillende antwoorden. In de categorie tot enkele honderden boekingen
(= beperkte behoefte) was de bijna unanieme mening dat er in Schiedam voldoende aanbod
is en dat er zelden problemen zijn met boekingen. Ook noemden sommigen de eenvoudige
mogelijkheid om uit te wijken naar het nabij gelegen Delta Hotel of Ibis Vlaardingen, waar vaak
nog op korte termijn kamers beschikbaar zijn. Bij de drie bedrijven met meer dan 1.000
boekingen per jaar worden juist wel regelmatig problemen ervaren met hotelboekingen.
Beurzen en congressen worden genoemd als oorzaak voor volle hotels in Schiedam of de
regio.
Mening over lokaal en regionaal aanbod
De mening van de contactpersonen werd gepolst over de kwaliteit van gebouw, service,
beschikbaarheid, variëteit voor hotels in Schiedam en hotels in Groot-Rotterdam en reisafstand
bij de hotels. Over het algemeen kan gesteld worden dat de tevredenheid over het aanbod in
Groot-Rotterdam wat positiever is dan de tevredenheid over het Schiedamse aanbod. Hoewel
de meerderheid Schiedam op alle parameters als ‘goed’ beoordelen, is een minderheid kritisch
over de aspecten gebouw, beschikbaarheid en variëteit.
Faciliteiten en keuzecriteria
Een restaurant, bar, vergaderfaciliteiten en internet wordt door bedrijven als nuttige cq.
essentiële voorzieningen beschouwd voor een hotel. Fitness en een zwembad zijn minder
belangrijk. De Schiedamse bedrijven maken hun keuze voor een hotel in de eerste plaats op
basis van de geboden prijs-kwaliteitverhouding en de korte reisafstand van kantoor naar hotel.
In enkele gevallen wordt de opgebouwde relatie met het hotel als keuzecriterium genoemd.
Pagina 14 van 28

Marktanalyse
De meeste hotels hebben een redelijk ruim budget beschikbaar per hotelovernachtingen.
Bedrijven die aangeven bij voorkeur gebruik te maken van 3-sterren hotels hebben een budget
van €75,-- €125,--. Bedrijven die voor luxe hotels kiezen hebben een budget dat uiteenloopt van
€125,-- tot boven de €200,--. Bij veel bedrijven wordt onderscheid gemaakt in type hotel per
werknemer. Voor een directielid wordt vaak uitgeweken naar een 5-sterren hotel in Rotterdam
terwijl andere werknemers vaak lokaal worden ondergebracht .
Het ‘binnenhouden’ van deze 5-sterren overnachters in Schiedam door het realiseren van een
luxe vijfsterren hotel wordt niet als realistisch beschouwd. Deze categorie zakelijke klanten
vraagt juist ook om de dynamische en grootstedelijke omgeving die Rotterdam te bieden heeft.
2.9 Conclusies marktanalyse
• Het aanbod in Schiedam is de laatste 10 jaar onveranderd en bestaat uit één groter
hotel (Novotel) en twee kleinere hotels. Naar verhouding is de groei van het aanbod
daarmee achtergebleven bij de aanbodontwikkeling in Rotterdam en heel Nederland
• Het totaal aantal overnachtingen bestaat voor een groot deel uit zakelijke
overnachtingen. Het gevolg hiervan is een hoge bezetting door de week en een lagere
bezetting in het weekend.
• Een opvallende conclusie uit de telefonische enquête zakelijke markt was dat bedrijven
met relatief weinig boekingen weinig tot gen problemen hebben bij het boeken van
hotelkamers. Bedrijven met relatief veel boekingen, meer dan 1.000 per jaar,
ondervinden wel vaker problemen met het boeken van hotelkamers.
• De relevante hotelmarkt waar een gast die Schiedam als bezoekmotief heeft doorgaans
uit kiest bestaat uit het Novotel in Schiedam, de hotels in Vlaardingen of de 4- en 5sterren
hotels in Rotterdam.
• De toeristische markt is nog in opbouw in Schiedam. Toeristen zijn onbekend met het
aanbod van de stad. Het gros van de overnachtingen in dit marktsegment wordt
momenteel gerealiseerd door gasten van Thermen Holiday Sauna en Beauty Centre.
Pagina 15 van 28

3 Vooruitzichten
3.1 Algemene trends en ontwikkelingen
De hotelbranche is sterk in ontwikkeling. Relevante trends en ontwikkelingen die zich op
(inter)nationaal niveau voordoen en die daarmee ook van invloed zijn op vraag- en aanbodzijde
van de Schiedamse markt, zijn:
Trends in vraag
• Revolutie in reisgedrag
Een aantal factoren heeft er voor gezorgd dat het moderne toeristische reisgedrag radicaal
is veranderd in de laatste paar jaar. Het (toeristische) reisgedrag is impulsiever geworden
door een combinatie van de volgende factoren:
- toename van welvaart en besteedbaar inkomen;
- vergrijzing. De gemiddelde leeftijd van de bevolking stijgt structureel. Jongere ouderen
hebben een veel actiever levenspatroon dan vroeger. Reizen en op vakantie gaan
maakt hier een belangrijk deel van uit;
- de gemiddelde leeftijd dat mensen kinderen krijgen ligt in Nederland steeds hoger. Een
grote groep twintigers en jonge dertigers heeft nog geen gezin en heeft veel tijd om zich
te richten op carrière en hobby’s, waaronder reizen;
- de opkomst van budget vliegmaatschappijen maakt goedkoop vliegen mogelijk en de
opkomst van het boeken via internet geeft de consument de mogelijkheid eenvoudig en
zelfstandig hotels (reizen) te boeken. Zelfs kort voor een te maken trip. (n.b. dit geldt
voornamelijk voor korte vakanties).
Combinatie van de bovengenoemde factoren heeft gezorgd voor een revolutie in reisgedrag
en een groeiende behoefte aan hotelkamers. De boekingstermijnen voor zowel vlucht- als
hotelreserveringen worden gemiddeld steeds korter.
• Luxe en kwaliteit (culinair en wellness)
Het aantal gasten in het toeristische segment dat behoefte heeft aan kwaliteit in faciliteiten
en dienstverlening bij een hotelverblijf stijgt. De consument heeft meer ervaring, is steeds
meer bereisd en stelt steeds hogere eisen aan de accommodatie en aan de omgeving. Bij
gebruik van hotels is de culinaire kwaliteit en aanwezigheid van wellness belangrijker
geworden. Zowel de interesse in en de bereidheid om hier geld aan uit te geven zijn de
laatste jaren duidelijk toegenomen. Ook meer algemene ‘lifestyle’ aspecten worden
belangrijker bij hotelkeuze; bijvoorbeeld uitstraling, comfort en voorzieningen op de kamer.
• Nieuwe bezoekmotieven en -momenten
Vanuit steeds meer verschillende motieven (niet alleen voor een zakelijk bezoek, congres of
vakantie) en op steeds weer andere momenten gaat de consument in een hotel
overnachten: bij een familiefeest, om files te vermijden, in het kader van een
bedrijfsincentive of –activiteit, of omdat er een aantrekkelijk arrangement aangeboden wordt.
Een hotelovernachting wordt hierdoor steeds “gewoner”, waardoor de vraag wordt
gestimuleerd.
Trends in aanbod
• Aanbod algemeen: schaalvergroting, ketenvorming en professionalisering
In Nederland heeft een gemiddeld hotel 37 kamers, de omvang zal de komende jaren verder
Pagina 16 van 28

Vooruitzichten
stijgen door de toetreding van grotere hotels op de hotelmarkt. Meer dan 50% van alle
hotels in Nederland heeft tegenwoordig één of andere vorm van ketenbinding. Veel
zelfstandige hotels hebben zich de afgelopen jaren aangesloten bij franchise formules als
Hampshire of Best Western. Het aandeel van de kamers in het 3- tot en met 5sterrensegment
bedraagt inmiddels circa 72%. In 2004 is verder de Nederlandse Hotel
Classificatie (NHC) van start gegaan om de classificatie van de hotels meer in
overeenstemming te brengen met de kwaliteitsperceptie van de gasten.
• Opkomst Bed and Breakfast (B&B)
Elke trend kent een tegentrend. Bed and Breakfast is sterk in opkomst in Nederland. Het
gaat om particuliere huishoudens die één of meerdere kamers in hun huishouden als
verblijfplaats aanbieden. In 2008 wordt in Nederland een toename verwacht van 1.275
nieuwe B&B adressen (bron: Misset Horeca).
• Necessity beds en experience beds
De termen ‘necessity bed’ (noodzakelijk bed) en ‘experience bed’ (ervaringsbed) worden gebruikt om een sterren
onafhankelijke tweedeling aan te geven in hoteltypen. Het necessity bed is een gebruiksgoed dat wordt gekozen
vanwege de basisbehoefte overnachten. De bijbehorende hotelkamer moet voldoen aan voorwaarden als veiligheid,
hygiëne, basisuitrusting en -comfort. Vaak is een necessity bed te vinden in ketenhotels met een uniform
standaardproduct. Een experience bed daarentegen wordt gekozen vanwege speciale kenmerken die toegevoegde
waarde bieden. Dit kan zijn een uitzonderlijke service of luxe of een uitzonderlijk hotelgebouw (historisch of juist
ultramodern).
Verwacht wordt dat deze tweedeling tussen necessity beds en expercience beds de
hotelmarkt de komende jaren belangrijker wordt. Tegelijkertijd zal het hotelaanbod minder
voorspelbaar worden. Nieuwe hotelconcepten kunnen bijvoorbeeld een mix zijn van een 1sterren
kameroppervlak met een 5-sterren uitrustingsniveau. Hierdoor wordt het moeilijker
om nieuwe hotelplannen te beoordelen op basis van de standaarden uit het verleden (zoals
de sterrenclassificatie). Voor het beleid leidt dit tot een gewijzigd afwegingskader.
Hotelinitiatieven zullen meer individueel bezien moeten worden.
• Opkomst van bijzondere formules en concepten
Nieuwe formules en concepten in de hotellerie vormen internationaal een trend.
Voorbeelden zijn casinohotels, health en/of wellness hotels, congreshotels, golfhotels, zorg-
en
kraamhotels (gekoppeld aan ziekenhuizen, zelfstandig of als nevenexploitatie van een
regulier hotel), sporthotels, stadionhotels, et cetera.
In het rijtje nieuwe formules mag niet de opkomst van de ‘pod-hotels’, ofwel middenklasse
design hotels ontbreken. Dit zijn hotels die geïnspireerd zijn op (kleine) Japanse
appartementen en vliegtuigcabines. Innovatieve kameroplossing met gebruik van
technologie en design worden gecombineerd in een relatief kleine kamer. Voorbeelden van
dit soort nieuwe concepten zijn het Nederlandse Citizen M en Qbic en het Engelse Yotel.
3.2 Plannen voor uitbreiding hotelaanbod
Zowel in Schiedam als in de omliggende gemeenten zijn diverse harde en minder harde
initiatieven met betrekking tot hotelontwikkelingen. Vooral in het voor Schiedam relevante
marktgebied van Rotterdam (de 4- en 5-sterren hotels, zoals afgebakend in paragraaf 2.4)
De meest relevante initiatieven in Schiedam zelf zijn:
• de voormalige bioscoop De Monopole; onlangs heeft de gemeente (eigenaar) voor het pand
‘De Monopole’ een partij gekozen die de twee bovenverdiepingen van het pand gaan
renoveren tot kleinschalig thematisch klasse hotel (14 kamers). Op de begane grond komt
een grand café, waarschijnlijk van de keten Dudok.
• de ontwikkelingen in de directe omgeving van station Schiedam Centrum, waaronder
Schieveste en de daarin geplande hotelontwikkeling. In het bestemmingsplan voor
Pagina 17 van 28

Vooruitzichten
Schieveste is namelijk ruimte voor hotels met in totaal 7.900m2 bvo (circa 120 - 150 kamers)
opgenomen.
Minder concreet, maar wel relevante potentiële ontwikkelingslocaties zijn:
• het monumentale pand De Mouterij;
• ontwikkelingslocatie UTO gebied (een aantal van de typerende panden van de destilleerderij
worden gerenoveerd en zijn mogelijk geschikt voor een hotelfunctie).
Ook in Vlaardingen is sprake van hotelinitiatieven, zij het minder concreet. Het betreft een
kleinschalig stadshotel in een oud pand in de binnenstad en een groter hotelplan binnen het
bedrijventerrein Vijfsluizen. Bij dit laatste hotel zal een bovenlokaal verzorgingsgebied het
uitgangspunt zijn. In Maassluis staan op enkele aanvragen voor Bed& Breakfast
accommodaties na, geen actuele hotelontwikkelingen op stapel.
Zoals kan worden verwacht is de grootste planvoorraad voor nieuwe hotels te vinden in
Rotterdam. Wat direct opvalt in Rotterdam is de lange doorlooptijd voordat plannen
daadwerkelijk worden gerealiseerd. Vele plannen zijn langer dan vijf jaar in een plan- en
vergunningfase. Door deze lange doorlooptijd zat in de berekeningen van OBR nog een
marktruimte van 340 kamers (per juli 2007).
De volgende plannen in Rotterdam zijn zowel hard als relevant voor Schiedam te noemen, in
totaal gaat het om 1.054 kamers.
Tabel 3.1 Relevante harde plannen voor hotelprojecten in Rotterdam 2008-2015
Locatie/projecten in Rotterdam Classificatie
(*=ster)
Hotel Domina, tussen airport en
CS
Hotel Holiday Inn / Holiday Inn
Express, De Blaak
(Mogelijk)
aantal
kamers
Verwachte jaar
opening
Mogelijke
exploitant
(ontwikkelaar)
3* / 4* 200 2009 / 2010 Domina (Italiaanse
keten)
3* / 4* 128 2010/2011 IHG
Van der Valk De Boompjes 5* 130 2011 / 2012 Van der Valk
Chicago, Kop van Zuid 4* 150 2011 / 2012 Westcord
Hofplein 19 4* 180 2013 / 2014 Movenpick
Project “De Rotterdam”, Kop van
Zuid
Bron: OBR, Diverse media
$* 266 2014 / 2015 NH Hotels
Naast de bovengenoemde harde plannen zijn er talrijke initiatieven voor nieuwe hotels die
minder hard zijn. Voorbeelden zijn het Congreshotel Brienenoordeiland met 180 kamers, Hotel
Delftseplein/ CS, Tropicana, Hotel op SS Rotterdam, Hotel Zalmhaven/ Willemsplein en hotel
Wijnhaven. Exacte gegevens over de daadwerkelijke realisatie van deze hotelontwikkelingen
zijn niet voorhanden, plannen zijn nog niet vergevorderd. Rotterdam werkt momenteel aan een
actualisatie van de hotelplannen en hun hotelbeleid. Zeker is, dat de Rotterdamse hotelmarkt
een krapte kent en dat er daarmee sprake zal blijven van voldoende
ontwikkelingsmogelijkheden voor hotelinitiatieven.
Ook Delft werkt aan hoteluitbreiding, deze plannen zijn niet direct concurrerend voor de
Schiedamse markt. In Delft wordt buiten het centrum gebouwd aan een IKEA-hotel gebouwd
(125 kamers) en een Chinees hotel (80 kamers). In de binnenstad wordt het Hotel de Kok
grondig verbouwd en uitgebreid tot 80 kamers.
3.3 Ontwikkelingen vraagzijde Schiedam
De marktsegmenten van de Schiedamse hotelmarkt zijn de zakelijke en toeristische bezoeken
aan de stad.
Pagina 18 van 28

Vooruitzichten
3.3.1 Toeristische markt (toeristisch individueel en toergroepen)
Schiedam is één van de Oudhollandse steden. Het heeft een historische binnenstad, vele
monumentale gebouwen en enkele spraakmakende musea. De verschillende waterlopen in en
om de stad zijn toeristisch-recreatief gezien zeer aantrekkelijk. Kortom, het ontbreekt de stad
dus niet aan potentie. Het benutten van de toeristische potentie wordt vooralsnog in de weg
gestaan door gebrek aan naamsbekendheid en het hardnekkige imago van laag opgeleide
arbeidersstad dan van kwalitatief slecht aanbod. Met de nieuwe promotiecampagne “Ontdek
Schiedam.nu” hoopt men de naamsbekendheid te vergroten. Tevens zet de stad in op de
organisatie van enkele evenementen en op het verbinden van diverse toeristische initiatieven in
de stad. Ook het wegwerken van de leegstand in de binnenstad is momenteel een speerpunt.
Last but not least zet de gemeente in op de oprichting van een nieuwe Stichting Promotie
Schiedam, waarmee op alle fronten versterking van naam en aanbod tot stand moet worden
gebracht en waarmee de bezoekersstroom (zakelijk en toeristisch) zal moeten stijgen.
Een groot deel van de toeristische verblijfsmarkt wordt gerealiseerd door de sauna Thermen
Holiday (zie vorig hoofdstuk). Het aantal verblijven in het kader van een weekendje Schiedam is
nog in opbouw. De komende jaren zal Schiedam moeten werken aan het uitbouwen van het
dagtoerisme en, in het kielzog hiervan, de opbouw van het toeristische verblijf.
Het verbeteren van het winkelareaal, het diversificeren van het horeca aanbod, het uitbreiden
van het toeristisch-recreatieve aanbod in de vorm van arrangementen en vervolgens het actief
promoten van dit alles biedt kansen voor uitbreiding van overnachtingen op toeristisch vlak, zij
het op kleine schaal. Het toevoegen van kleinschalige, bijzondere hotels in de binnenstad zal
dan ook zeker een verrijking zijn voor het toeristische product van Schiedam.
Ook de komst van het Urban Entertainment Centre in Schieveste biedt kansen, maar zal geen
substantiële toename van het aantal verblijfstoeristen met zich meebrengen. Een grotere impuls
ten aanzien van toeristische overnachtingen in de stadrand is mogelijk door in te spelen op de
wensen ten aanzien van transit-faciliteiten naar Rotterdam Airport.
3.3.2 Zakelijke markt (zakelijk individueel en zakelijke groepen)
Schiedam heeft een gevarieerd bedrijfsleven met een aantal zeer grote, international
georiënteerde, multinationals. Een overzicht over de omvang van de zakelijke markt (gemeten
naar hotelovernachtingen) in Schiedam kan slechts worden geschat. De zakelijke vraag in
Schiedam spreidt zich over Schiedam zelf, Rotterdam en gaat voor een klein deel naar
Vlaardingen. Het zakelijke segment is de belangrijkste markt voor de drie bestaande hotels in
Schiedam. Door de structurele stroom van zakelijke overnachtingen is het gedurende meerdere
jaren mogelijk geweest om een gezonde bezettingsgraad van tussen de 60% en 70% te halen
(gelijk aan, of in de buurt van, de gemiddelde bezettingsgraad voor hotels buiten Amsterdam en
Schiphol).
De twee kleine hotels in de stad huisvesten voornamelijk werknemers uit het havengebied, het
Novotel heeft zakelijke boekingen voor alle (management) lagen. Ook het Ibis en Campanile
hotel in Vlaardingen met hun 3-sterren classificatie zijn belangrijke spelers in deze markt.
Het aantal ‘destination’ overnachtingen (de grote bedrijven in de regio die mensen elders uit
Nederland op bezoek krijgen) genereert het meeste overnachtingen. Toch zijn ook de
buitenlandse gasten goed voor ruim 1/3 van de boekingen.
Naast deze categorie zakelijke overnachtingen zijn er zakelijke groepen (congresbezoekers of
groepen voor trainingen of opleidingen). Deze markt is in Schiedam klein, omdat er in de
gemeente geen grote en/of onderscheidende congreslocatie is. Alleen als er in Rotterdam een
groot congres plaatsvindt, leidt dit tot een stijging van de bezetting in de Schiedamse hotels,
omdat er op dergelijke momenten sprake is van ondercapaciteit op de Rotterdamse hotelmarkt.
Kenmerkend voor de Zuid Hollandse regio is de ontwikkeling van de extended stay 2 . Wanneer
zich grote projecten voordoen in bijvoorbeeld de Rotterdamse havens, dan stijgt de vraag naar
goedkopere (maar wel goede!) overnachtingsmogelijkheden voor projectmatige werkende
havenarbeiders.
2 Zakelijke overnachtingen, aaneensluitend voor minimaal een week oplopend tot enkele maanden
Pagina 19 van 28

Vooruitzichten
Mogelijke kansen voor groei van het zakelijk segment zijn de volgende ontwikkelingen:
• aanleg van de Tweede Maasvlakte;
• groei aantal vluchten Rotterdam Airport (en de groei van zakelijk / toeristisch bezoek dat
hiermee samenhangt);
• realisatie van het kantorenpark Schieveste en bedrijventerrein Vijfsluizen bij Vlaardingen.
3.4 Conclusies
Op basis van de verrichtte werkzaamheden voor het opstellen van een hotelbeleid Schiedam
zijn de volgende conclusies te trekken:
Met betrekking tot het ‘product Schiedam’:
• Schiedam werkt hard aan het verbeteren van haar imago. Voortzetting van deze
inspanningen zal het toeristische product (waartoe ook horeca en detailhandel behoren)
zeker ten goede komen.
• Verbeteringen in de verblijfskwaliteit is essentieel voor Schiedam. Het gaat dan om de
bredere ontwikkeling van het (bijzonder) winkelaanbod (met name de opwaardering van de
Hoogstraat), horeca, terrassen en restaurants, watervervoermogelijkheden (fluisterboot).
Een upgrade van deze faciliteiten komt, na de Schiedamse bewoners, ook ten goede aan
toeristische bezoekers.
• Met de verbetering van het toeristisch product wordt het tot stand brengen van 2-daagse
toeristische arrangementen interessant.
Met betrekking tot de hotelmarkt in Schiedam:
• Met name op toeristische markt zijn er kansen voor bijzondere ‘ experience’ hotels in de
binnenstad. Experience hotels in de binnenstad kunnen voorzien in een toeristische
behoefte voor korte trips naar Schiedam (midweek of weekend). Arrangementen zijn een
middel om deze markt op te bouwen. In dit geval genereert aanbod ook vraag; het ‘gat in de
markt’ tussen het 130 kamers tellende Novotel en de 2 kleinere hotels in de stad wordt
hiermee opgevuld.
• Kansen voor de zakelijke markt liggen niet in het luxe segment. De doelgroep van de vijfsterrenmarkt
gaat niet alleen voor het luxe hotel aanbod naar Rotterdam, maar bovenal voor
de naam, de entourage en de grootstedelijke atmosfeer.
• Kansen in de markt:
- overnachtingen in het kader van weekendje Schiedam;
- extended stay;
- transit overnachtingen (generator).
• De stad Rotterdam is een belangrijke factor in de ontwikkeling van de Schiedamse
hotelmarkt, zowel beperkend als stimulerend. Het aantal overnachtingen is de laatste acht
jaar elk jaar gemiddeld meer dan 4% gegroeid en er zijn legio plannen voor nieuwe hotels in
Rotterdam.
3.5 Marktruimte voor uitbreiding
Voor de periode tot 2015 is doorgerekend welke uitbreidingsruimte er is voor het aantal
hotelkamers van de relevante markt. Hierbij is gebruik gemaakt van twee economische
ontwikkelingsscenario’s: een optimistisch scenario en een behoudend scenario. Door een
relatief lange termijn te nemen, beperken we de invloed van conjuncturele schommelingen en
wordt meer rekening gehouden met de veelal wat langere ontwikkelingstijd van nieuwe hotels
cq. hotellocaties.
In bijlage 3 is beschreven hoe en op basis van welke uitgangspunten deze
marktruimteberekening is opgebouwd. Aan de berekening liggen zoals te doen gebruikelijk bij
toekomstramingen, enkele aannames ten grondslag.
Pagina 20 van 28

Vooruitzichten
Het uitgangspunt voor de berekeningen is het aantal van 624.500 totaal verkochte kamers in
2007 (bron: CBS). Dit correspondeert met ongeveer 811.500 overnachtingen 3 .
Tabel 3.2 Samenvatting groeiverwachtingen (uitgedrukt in aantal verkochte kamers, afge
ronde getallen) per scenario Schiedam / Rotterdamse regio
Groei per jaar
gemiddeld
Optimistisch
(hoog)
Behoudend (laag)
Bandbreedte groei overnachtingen 2008- 2015 6,4% 3,2%
Totale marktgroei Totale groei overnachtingen 2008-2015 45% 27%
Totaal aantal verkochte kamers in 2007 624.500 624.500
Verkochte kamers Totaal aantal verkochte kamers in 2015 908.800 794.000
Een gemiddelde kamerbezetting van 62.5% wordt in de markt als gangbare minimale norm
gehanteerd voor een rendabele hotelexploitatie. Op basis hiervan kunnen we het maximaal
haalbare aantal hotelkamers voor de regio Schiedam / Rotterdam voor 2015 bepalen.
In het optimistische marktscenario is er naast de bestaande harde plannen ruimte voor nog
eens 150 nieuwe hotelkamers. In het behoudende scenario is het marktbeeld anders. Door de
bestaande harde plannen wordt de totale berekende ruimte tot 2015 grotendeels benut, hoewel
er tot en met 2011 nog wel beperkte mogelijkheden (voor 22 kamers) zijn voor
kameruitbreiding.
Tabel 3.3 Ontwikkeling hotelmarkt Schiedam / Rotterdamse regio per scenario, uitgedrukt
in kamers
Positief (hoog)
Behoudend (laag)
Beginsituatie Schiedam 169 169
2007 Relevante markt* 2.437 2.437
Schiedam 333 333
2015
Relevante markt*
Maximale marktruimte
relevante markt*
3.655
150
3.655
22
*) Inclusief Schiedam en met toevoeging van de harde plannen voor de periode 2008-2015 aan
de markt
De aanwezige marktruimte wordt met name verbruikt door de vele Rotterdamse (harde)
plannen. Opvallend is dat over de komende vier jaar (2008-2011) de marktruimte gemiddeld
veel groter is dan in de vier jaar hierna (2012-2015). In de periode 2012-2015 komen de grotere
projecten die in Rotterdam spelen op de markt.
In de twee navolgende grafieken is het effect van de realisatie van de bestaande
uitbreidingsplannen zichtbaar gemaakt. Van 2009-2014 stijgt het aantal overnachtingen voor het
wenselijk marktniveau door de marktentree van diverse nieuwe projecten. Het aantal verkochte
kamers zal op een structureel hoger niveau moeten liggen. De bezettingsgraad zal eerst dalen en
zich daarna moeten herstellen doordat de markt zich aanpast aan de nieuwe situatie, hetgeen
zichtbaar is vanaf 2014.
3 De algemeen gehanteerde verhouding tussen het aantal gerealiseerde overnachtingen en het aantal verkochte
kamers is 1.3.
Pagina 21 van 28

Vooruitzichten
Figuur 3.1 Historische en scenario’s verwachte ontwikkeling vraag hotelmarkt Schiedam en
regio 2008-2015
Figuur 3.2 Wenselijke en scenario bezettingsgraden 2008 -2015 hotelmarkt Schiedam en Rot
terdamse regio
Op basis van de toekomstverwachting voor de relevante markt en de ontwikkeling van de
Schiedamse markt wordt een selectief uitbreidingsbeleid voor Schiedam voorgesteld. Bovenop
de bestaande harde zijn er mogelijkheden aanwezig voor verdere uitbreiding van het
Schiedamse hotelaanbod, indien de markt zich blijvend gunstig ontwikkelt. Er liggen met name
kansen voor kwalitatief hoogwaardig en onderscheidend hotelaanbod in of nabij het centrum
van de stad.
• Het belangrijkste nieuwe hotelplan voor Schiedam (op Schieveste) betekent een
verdere uitbreiding van het aantal necessity beds, herkenbare hotelproducten met
name gericht op de zakelijke markt. Om te groeien naar een meer gediversifieerde en
volwassen hotelmarkt, die in balans is, zijn meer, niet-ketengebonden, experience
hotels nodig.
• De relevante hotelmarkt is dynamisch van aard en vertoont een duidelijke en constante
groei. Schiedam moet en kan meegroeien, als dit niet gebeurt dan zullen in de toekomst
nog meer gasten met verblijfsdoel Schiedam ‘wegvloeien’ naar concurrerend aanbod in
de omliggende gemeenten.
• Een nieuwe hotelmarkt in Schiedam, primair gericht op leisure en voornamelijk gelegen
in de oude binnenstad, heeft kritische masse nodig om gezond te kunnen functioneren
en om marketinginspanningen te rechtvaardigen.
• Nieuwe ontwikkelingen worden vooral verwacht in de historische binnenstad.
• De gemeente is de laatste tijd geconfronteerd met plannen van ondernemers voor
nieuwe hotels. Kennelijk zijn er dus ondernemers die ook de potentie zien van hotellerie
Pagina 22 van 28

Vooruitzichten
in Schiedam. Het vinden van ondernemers, met name de exploitanten, is een
essentiële randvoorwaarde om tot groei van de hotelmarkt in Schiedam te komen. Met
deze ondernemers moet om de tafel gegaan worden om proactief aan de slag te gaan
• Een aantal kleinere, aantrekkelijke hotels in de binnenstad kan aanvullende synergie
bieden voor de verdere opbouw en uitstraling van de binnenstad.
Bij een selectief uitbreidingsbeleid past een marktruimte van 80-100 hotelkamers, waarmee de
Schiedamse hotelmarkt mee kan worden uitgebreid tot de periode 2015. De bestaande harde
plannen in Schiedam (Schieveste en Monopole) zijn hierin niet meegeteld. Randvoorwaarde is
dat het om bijzondere hotels gaat met experience beds. De marktruimte voor necessity beds
wordt gebruikt met de komst met het hotel bij Schieveste. Meer, verdergaande initiatieven voor
zakelijke (necessity) hotels kunnen alleen vanuit de bovenlokale marktruimte verantwoord
worden. De strategische ligging en goede bereikbaarheid van diverse Schiedamse locaties
kunnen hiertoe uitnodigen.
Over de relatief lange termijn van zeven jaar (tot en met 2015) en in absolute zin is het geen
enorme uitbreiding, mede gegeven de hierboven geformuleerde argumenten om
hoteluitbreiding toe te staan.
Pagina 23 van 28

4 Beleids- en ontwikkelingsstrategie
4.1 Beleidsinzet 2015
Momenteel heeft de gemeente Schiedam geen hotelbeleid. De noodzaak hiertoe is er wel,
omdat de vraagontwikkeling in de hotellerie in het algemeen ruimte biedt, omdat de stad
potentie heeft, omdat er locaties zijn die gebaat zijn bij cq. geschikt zijn voor hotelontwikkeling
en omdat er belangstelling is bij marktpartijen. De komende jaren kunnen de hotelmarkt in
Schiedam dus de ruimte geven om selectief uit te breiden.
De beleidsinzet richt zich op een langere planperiode, tot 2015. Enerzijds omdat we rekening
moeten houden met het tempo waarin hotel- en locatieontwikkelingen plaatsvinden; anderzijds
omdat we de markt de tijd moeten geven om zich in te stellen op uitbreiding van het
hotelaanbod. Dat betekent een gezonde en geleidelijke marktontwikkeling waarin uitbreiding
van het aanbod van nieuwe markten zich succesvol kan ontwikkelen en waarin de bestaande
hotelbedrijven van de marktgroei kunnen profiteren.
4.2 Beleidsdoelstellingen
Schiedam heeft een eigen marktdynamiek, maar is ook onlosmakelijk verbonden met de
omliggende hotelmarkten. De kwaliteit, aanbod en marktbereik van hotels buiten Schiedam
hebben invloed op de lokale markt. Met name lokale zakelijke bezoekers, maar ook
meerdaagse bezoekers aan Thermen Holiday, vloeien voor een deel weg naar hotels in
buurgemeenten. Het gaat dan om de luxere hotels in Rotterdam (bijvoorbeeld Westin en Hilton)
maar ook hotels in Vlaardingen waar jaarrond doorgaans voldoende aanbod is.
Richting 2015 zijn op basis van het voorgaande enkele hoofdbeleidsdoelstellingen
geformuleerd:
1. Stimuleren uitbreiding van het aantal hotelbedrijven en kamers in Schiedam. Richtinggevend
hiervoor is een bandbreedte van in ieder geval 80 tot 100 kamers (naast de aanwezige harde
plannen) in de periode tot 2015.
2. Zorgen voor een evenwichtige marktontwikkeling, zodanig dat de vraag en het hotelaanbod zich
geleidelijk tot een wenselijk hoger niveau ontwikkelen.
3. Uitbreiding en groei van de hotelmarkt mag niet ten koste gaan van de bestaande hotelbedrijven.
We willen de bestaande hotelbedrijven faciliteren in hun functioneren en in hun groei.
4. Diversificatie in het hotelaanbod is van belang om de zakelijke markt en de toeristische markt
optimaal te kunnen bedienen. Voor beide marktsegmenten zal hotelontwikkeling mogelijk zijn.
5. Gegeven de conjunctuurgevoeligheid van de hotelmarkt, de complexiteit van locatieontwikkeling,
de noodzaak van zorgvuldige en integrale beleidsafwegingen en de aard van het ten dienste
staande beleidsinstrumentarium (planologisch-juridisch sturen op omvang en locatie kan wel,
maar sturen op tempo en type hotel kan nauwelijks), is een pro-actieve opstelling ten opzichte
van hotelplannen- en investeringen het streven.
Aan deze hoofddoelstellingen ligt een concrete beleids- cq. ontwikkelingsstrategie ten
grondslag. Deze biedt een richtsnoer voor de volgende beleidsvragen:
• Welk type hotelkamers kunnen en mogen er in Schiedam worden toegevoegd?
• Op welke locaties?
• Hoe hierop te sturen?
Pagina 24 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie
4.3 Uitbreiding van het hotelaanbod
Ten eerste faciliteert de gemeente Schiedam de bestaande harde plannen voor de stad. Dit zijn
De verbouwing van de Monopole (14 kamers) en de hotelontwikkeling bij Schieveste. Ten
aanzien van het hotel bij Schieveste is het gemeentelijk standpunt duidelijk. In totaal wordt hier
conform het bestemmingsplan 7.900 m2 bvo ruimte voor hotels toegestaan (circa 120-150
kamers). Als dit project nog groter wordt zou het een dominante positie kunnen krijgen in
Schiedam, hetgeen een aantal nadelige consequenties kan hebben voor de stad:
• Marktomstandigheden voor bestaande hoteliers worden moeilijker, de kansen op een
negatieve prijsspiraal stijgen bijvoorbeeld;
• Andere, kleinschalige en wenselijke hotelinitiatieven in de stad (voor experience hotels
in de binnenstad) komen moeilijker van de grond.
Voor de beleidsperiode 2008–2015 is een verdere uitbreiding van in ieder geval 80 tot 100
kamers mogelijk. Deze uitbreiding is mogelijk doordat wij uitgaan van een marktgroei in het
aantal overnachtingen. Deze groei is mogelijk als de versterking van het toeristisch aanbod
plaatsvindt (zie onderstaande tabel) en als in de zakelijke markt vooral wordt ingezet op de
groei van kantoorlocaties en de transitmarkt naar Rotterdam Airport . Verdergaande initiatieven
moeten overwegend door een regionale bril worden gezien.
Randvoorwaarden groei toeristische overnachtingen:
• terugbrengen leegstand in binnenstad en versterken aanbod retail, met name het Noordelijk deel van
de Hoogstraat
• versterken citymarketing en gebruik maken van Rotterdam Marketing in het kader van Groot
Rotterdam
• opzetten meerdaagse toeristische arrangementen (bijvoorbeeld: bezoek Thermen in combinatie met
museumbezoek Schiedam of, bezoek historisch en cultureel Schiedam in combinatie met het
moderne architectuur aanbod in Rotterdam)
• gebruik maken van identiteit (geschiedenis Jenever, waterrijke gebied).
• kwaliteitsslag en diversificatie in horeca
4.4 Diversificatie en groei
Diversiteit en groei in het hotelaanbod is het streven. Niet beoordeeld op basis van de
traditionele sterrenclassificatie (nieuwe hotelconcepten laten zich heden ten dage niet meer zo
goed op deze wijze typeren), maar op basis van ‘necessitybeds’ ( goed, degelijk, zakelijk)
versus experiencebeds‘ (extra’s en een stukje beleving zijn van belang). Zowel voor
necessitybeds als voor experiencebeds kan de mate aan luxe- en daarmee het prijsniveau- nog
wel degelijk variëren.
Voor beide segmenten is, zoals hiervoor omschreven, groei mogelijk. Hierbij valt de opmerking
te maken dat met de komst van het hotel op Schieveste en de huidige aanwezige hotels in
Schiedam en omstreken, in het aanbod van necessitybeds tot 2012 voldoende is voorzien. De
verdere uitbreidingsmogelijkheid na 2012 in dit segment is van vele factoren afhankelijk
(conjunctuur, gevestigde hotels, grootschalige planontwikkeling als de Tweede Maasvlakte),
daarom geven wij hier in deze fase geen concrete invulling aan. Wel kan worden opgemerkt dat
vestiging van dergelijke hotels bij voorkeur in de stadranden en nabij ontsluitingswegen zal
plaatsvinden. De oude binnenstad is niet geschikt voor een grootschalig necessity hotel.
Ten aanzien van het aantal experiencebedden is geen harde doelstelling te formuleren, de
marktruimte van 80-100 kamers tot 2015 is echter wel maatgevend. De marktdynamiek zal
uiteindelijk bepalen of en in welke mate dergelijke hotels en ook Bed & Breakfasts zich in de
stad zullen vestigen. Om te kunnen beoordelen of sprake is van een experiencehotel, is de
volgende matrix te hanteren.
Pagina 25 van 28

Tabel 4.1 Tabel voor selectie experience hotels
Beleids- en ontwikkelingsstrategie
Criterium Positieve score Negatieve score
1. ligging centrumlocatie, buitengebied stadsrandlocatie,
bedrijventerrein
2. pand historisch of anderszins
uniek
formulebouw
3. concept onderscheidend, uitzonderlijk herkenbaar en voorspelbaar
4. inrichting bijzonder, one of a kind volgens richtlijnen
hotelketens
5. uitstraling bijzonder, one of a kind standaard
6. serviceniveau persoonlijk en hoogwaardig standaard
In markttechnische zin zijn, los van situaties waarin bestaande ondernemingen zouden willen
uitbreiden, vooral ontwikkelingslocaties interessant die:
• voldoende groot zijn voor de gewenste ontwikkeling;
• goed bereikbaar zijn (gelegen aan de hoofdinfrastructuur);
• goede (vooral voldoende) parkeerfaciliteiten bieden;
• een goede zichtbaarheid bieden;
• gesitueerd zijn in hetzij een aantrekkelijke leisureomgeving (zoals de binnenstad), hetzij een
zakelijk vestigingsmilieu (in een kantorenpark bijvoorbeeld);
• financieel haalbaar zijn.
Brengen we bovenstaande factoren in relatie met de Schiedamse markt, dan resteren in
Schiedam twee relevante locaties, namelijk de binnenstad en Schieveste.
Kenmerken locatie binnenstad:
Vestigingsgebied voor toeristisch aanbod (in brede zin, dus retail, horeca, recreatieve
voorzieningen en dergelijke). Kans voor ontwikkeling experience hotels in bestaande,
vrijkomende, karakteristieke panden (bijvoorbeeld de Mouterij), evenals mogelijkheden voor
B&B.
Kenmerken Schieveste:
Hoogstedelijke ontwikkelingslocatie met een goede auto- en OV bereikbaarheid. Grootschalige
kantoren-, woon en leisurelocatie, hoogwaardige architectuur en ruimtelijke inrichting.
Uitstekende vestigingslocatie voor necessity hotelaanbod.
4.5 Ontwikkelingsstrategie en checklist
De ontwikkelingsstrategie is gericht op het benutten van kansen voor uitbreiding van
verblijfsrecreatie in Schiedam. Deze zijn gesignaleerd in het vorige hoofdstuk en behelsen, kort
samen gevat: experience hotels in de binnenstad, extended stay en transit overnachtingen die
worden gegenereerd door Rotterdam Airport (zie paragraaf 3.4). De ontwikkelingsstrategie is in
de onderstaande tabel samengevat, waarna een toelichting is gegeven op de typen hotels en
de referentieprojecten. Het is niet wenselijk om een spreiding van de nieuwe kamers over de
type hotelproducten aan te geven, dit zou te regulerend werken. Wel is te zeggen dat de
minimale eenheid voor de genoemde hotelproducten vrij laag is; meerdere nieuwe hotels per
categorie is dus in principe mogelijk.
Pagina 26 van 28

Tabel 4.2 Overzicht ontwikkelingsstrategie hotelmarkt Schiedam 2008-2015
Type
hotelproduct
Experience
hotels
Bed and
Breakfast
Wenselijke locatie en
gebouw
Centrum, rand centrum
Voorbeeldgebouwen:
Molen, oude sodafabriek
en stoomgemaal
Beleids- en ontwikkelingsstrategie
Doelgroep Prijsniveau Referentieproject
Primair:toeristisch
Secundair:
zakelijk
€ 75,-- - € 300,--
- Vuurtorenhotel,
Harlingen
- Hotel Botticelli,
Maasricht
Bij voorkeur centrum Toeristisch € 50,-- - € 175,-- Chambres en Ville,
Utrecht
Extended stay Bij voorkeur centrum,
perifeer is mogelijk in
aantrekkelijke wijk
Primair zakelijk
Secundair:
toeristisch
Hangt af van
verblijfsduur en
aantal kamers
’t Leidsche Veem,
Rotterdam
Bijzondere ‘ experience’ hotels. Er liggen kansen om verblijfsbezoekers aan te trekken die
de rijke historie van Schiedam willen proeven en ervaren. Met name oude pakhuizen of één van
de oude molensin de binnenstad, maar bijvoorbeeld ook het stoomgemaal of de oude
sodafabriek, zijn aangewezen locaties voor bijzondere en aantrekkelijke experience hotels in
de stad. In een molen zijn slechts enkele kamers te realiseren. De exploitatie hiervan zou
daarom het beste kunnen worden gegund aan een bestaande horecaondernemer in Schiedam
die de juiste visie en kwaliteiten bezit om dit op zich te nemen.
Voorbeeldprojecten: Hotel Botticelli Maastricht en het Vuurtorenhotel in Harlingen.
Hotel Botticelli is een succesvol 3-sterren hotel in Maastricht met 18 kamers. Het is gevestigd in
het voormalig onderkomen van een 18 e eeuws wijnhandelaar en bevat veel originele details.
De kamerprijzen zijn vanaf €100,--. Het vuurtoren hotel in Harlingen wordt ook wel ‘het kleinst
hotel van Europa’ genoemd. De vuurtoren bevat een badetage en een torenkamer die als
(enige) slaapkamer dienst doet. De prijs voor een overnachting bedraagt €279,--.
Figuur 4.2 Voorbeeldprojecten voor Schiedam. Links: Hotel Botticelli Maastricht en rechts
Vuurtorenhotel Harlingen.
Extended stay: hotelappartementen gericht op delen van de zakelijke markt. In het bijzonder
de, gespecialiseerde, projectmatig werkende medewerkers die voor een aantal weken in de
regio Schiedam (met name haven- of industrieel gericht) moeten verblijven.
Voorbeeldproject: ’t Leidsche Veem op de Kop van Zuid te Rotterdam. Een gerenoveerd
pakhuis met één- tot en met driekamerappartementen gericht op de zakelijke markt Er kan
Pagina 27 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie
zowel een familie (ex-pats) of één meerdere werknemers worden gehuisvest. Initiatief van
Stadswonen dat werd geopend in augustus 2005.
(Luxe) B&B: kleinschalige, hoog-kwalitatieve Bed and Breakfast is momenteel sterk in opkomst
in Nederland. In Schiedam kan deze hotelvorm in de relatief dichtbebouwde binnenstad, of op
aantrekkelijke locaties elders in de stad, met minimale aanpassingen worden opgestart.
Voorbeeldproject: Chambres en Ville, Utrecht. Telt twee luxe gastenkamers. Persoonlijke
aandacht en een informele en vriendelijke sfeer staan voorop bij deze stijlvolle B&B.
Figuur 4.2 Voorbeeldprojecten Schiedam (2). Links: ’t Leidsche Veem in Rotterdam
(extended stay) en rechts Chambres en Ville (luxe B&B in Utrecht).
Om initiatieven voor nieuwe hotelprojecten in Schiedam te beoordelen kan de ‘checklist
nieuwe hotelinitiatieven’ (bijlage 2) worden toegepast. Deze is met name gericht op het
structureren van initiatieven van kleinere (mogelijk startende) ondernemers. Aan de hand van
de checklist kan de gemeente inschatten hoe ver de ondernemer is gevorderd in de
planvorming voor het hotelinitiatief, en aansluitend hierop hoe eventueel geassisteerd worden
door de gemeente om tot een compleet plan te komen dat in procedure kan worden gebracht.
4.6 Instrumentarium
Op hotelontwikkeling is een uitgebreid kader met regelgeving van toepassing. Eerder in deze
nota zijn de inzet van de gemeente Schiedam op het gebied van citymarketing al genoemd.
Hieronder staan de overige mogelijkheden die de gemeente zal inzetten om ontwikkelingen op
de hotelmarkt te faciliteren.
• Bestemmingplan en horecabeleidsplan
Het hotelbeleid Schiedam is aanvullend op bestaande bestemmingsplannen en het
horecabeleid voor de stad. Het bestemmingsplan voor de binnenstad is vastgesteld in 2003. In
dit bestemmingsplan staan hotels niet specifiek vermeld. Voor nieuwe hotelinitiatieven in de
binnenstad zal dus een vrijstellingsprocedure gevolgd moeten worden, waarbij voorrang zal
worden gegeven bij plannen voor experience beds. Het Horecabeleidsplan Schiedam handelt
met name over café’s en restaurants.
• Monumentensubsidies en vastgoedfonds
Schiedam heeft een subsidieregeling voor monumenten en een vastgoedfonds om vastgoed en
verblijfsklimaat in de stad in kwaliteit te verhogen.
Medio 2007 werd het vastgoedfonds van € 10 miljoen opgezet ten behoeve van
vastgoedprojecten in de binnenstad. Met dit fonds kunnen eigenaren en nieuwe ondernemers
over de streep getrokken worden die willen investeren in een face lift van winkelpuien en
gevels, het herstel van panden en het realiseren van woningen boven winkels. Ook partijen die
een hotel willen ontwikkelen in de Schiedamse binnenstad kunnen aanspraak maken op dit
Pagina 28 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie
fonds, bijvoorbeeld ter renovatie van het pand of als bijdrage aan de onrendabele top in de
exploitatie.
• Parkeerbeleid
In Schiedam geldt voor hotels momenteel geen parkeernorm. In de grote steden van Nederland
wordt met de parkeernorm voor hotels zeer verschillende omgegaan. In Amsterdam-centrum
bijvoorbeeld is een eis dat per kamer ook één parkeerplaats wordt toegevoegd bij nieuwbouw.
In Den Haag is daarentegen geen parkeernorm voor nieuwe hotels aangemerkt.
De westelijke binnenstad van Schiedam kampt, algemeen gesproken, met een
parkeerprobleem. Er is te weinig capaciteit om de auto’s van bezoekers aan dit deel van de
binnenstad op te vangen. De gemeente zoekt naar oplossingen voor parkeerprobleem.
Voor Schiedam zal een hotelontwikkeling in de binnenstad in ieder geval moeten aangeven hoe
zij het parkeergebruik van gasten zien. Verwacht wordt dat nieuwe plannen voor hotels in de
binnenstad met name experience hotels zullen zijn. Dit soort hotels trekt met name toeristische
gasten aan, waarvan bekend is dat er makkelijker om wordt gegaan met parkeren op afstand.
Voor een deel van het zakelijk segment zullen experience hotels echter ook aantrekkelijk zijn.
Zakelijke gasten zijn doorgaans veeleisender op parkeergebied dan toeritische gasten. Voor
zakelijke gasten speelt de factir tijd een belangrijke rol en daarom is een parkeerplaat bij of
nabij het hotel van groot belang.
Veel binnenstedelijke hotels in andere steden hebben een contract met een nabij gelegen
parkeergarage om permanent gebruik te maken van een aantal plaatsen.
• Bed & Breakfast (B&B) met behoud van woonbestemming
Op het gebied van B&B heeft het college in Schiedam besloten dat geen procedures doorlopen
hoeven worden bij verhuur van maximaal vier bedden en bewoning door de exploitant. B&B valt
in dat geval gewoon onder de woonbestemming. Een verdere verruiming van dit beleid is in
Schiedam niet te verwachten.
• Erfpacht
Grond in het centrum van Schiedam wordt in erfpacht uitgegeven door de gemeente. Erfpacht
is daarom ook een extra middel voor de gemeente om, voorwaardenscheppend, invloed uit te
oefenen op vastgoedontwikkelingen in de binnenstad.
• Overbewoning en kamerverhuur
Kamerverhuur (bijvoorbeeld als pension) valt te definiëren als korte of langere termijn verhuur
van accommodatie, in een pand zonder hoofdbewoner en zonder restauratieve of andere
voorzieningen. B&B en hotelactiviteiten liggen, geredeneerd volgens deze definitie, dus in het
verlengde van kamerverhuur. Kamerverhuur aan Oost Europese arbeidsmigranten heeft in
Schiedam, maar ook in veel nadere Nederlandse gemeenten, de nodige overlast opgeleverd.
Omdat kamerverhuur vrij eenvoudig seperaat te identificeren is van B&B en hotellerie is het ook
mogelijk er aparte wetgeving voor te maken. Het college van B&W in Schiedam heeft besloten
om de groei van het aantal kameverhuurbedrijven in Schiedam te reguleren. In buurten waar
sprake is van overlast, bijvoorbeeld in Centrum, Oost en Zuid, komen er geen nieuwe
kamerverhuurders meer bij. In andere buurten is een grens van 10% gesteld. Verder kunnen
kamerverhuurbedrijven zich niet meer in portiek- en flatwoningen vestigen.
Schiedam een speciale indicator ontwikkeld om overbewoning tegen te gaan: de
‘overbewoningscore’. Deze is gebaseerd op een aantal overlastfactoren, die in het
tweejaarlijkse Leefbaarheidsonderzoek van het Grotestedenbeleid worden onderzocht.
Pagina 29 van 28

Nawoord
Beleids- en ontwikkelingsstrategie
Schiedam heeft dagbezoekers en verblijfsbezoekers steeds meer te bieden. In de stad kan een
bezoeker kiezen uit allerlei uiteenlopende activiteiten, die variëren van het maken van een
stadswandeling of het bezoeken van een museum tot een compleet verzorgd thermenbezoek
bij Sauna Thermen Holiday. De verblijfskwaliteit wordt ondersteund door bijvoorbeeld
aantrekkelijke horeca en een divers winkelaanbod. Als de huidige positieve trend in Schiedam
zich doorzet, kunnen zowel horeca as winkelaanbod in Schiedam verder in kwaliteit verbeteren.
De city marketing voor Schiedam (ontdek Scheidam nu!) wordt verder geprofessionaliseerd en
aan de samenwerking met Rotterdam op dit gebied wordt nader vorm gegeven.
Door een helder hotelbeleid wil de gemeente faciliteren en aan de markt duidelijk maken dat er
in Schiedam ook op hotelgebied mogelijkheden zijn voor groei. De gemeente wil de markt
ruimte geven om op mooie plekken in de stad bijzondere, merendeels kleinschalige, hotels te
ontwikkelen die passen bij de maat en het karakter, de ‘couleur locale’, van Schiedam. Er liggen
vooral kansen voor bijvoorbeeld luxe Bed and Breakfast, kleine design hotels of hotels in
bijzondere panden, waarbij gebruik wordt gemaakt van de historische kwaliteiten van (panden
in) de binnenstad. Richting 2015 zet Schiedam daarom in op een groei van deze bijzondere,
‘experience hotels’. Tevens zijn er mogelijkheden voor hotelproducten gericht op der zakelijke
markt voor wat langer verblijf (extended stay). Beleidsinstrumenten die de gemeente zal
inzetten om de groei in het aantal experience hotels te bevorderen zijn onder andere een
vastgoedfonds, (wijziging van) bestemmingsplannen en het erfpachtinstrument.
Pagina 30 van 28

Bijlage 1
Hoteloverzicht Schiedam en omstreken

Hotelaanbod in Schiedam en directe omgeving (circa < 10 km)
Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken
Het aantal kamers dat is genoemd in bijlage 1 kan afwijken van de totalen zoals vermeld in tabel 2.1 (regionaal aanbod
Schiedam). Deze kleine afwijking is te verklaren omdat opgave van het aantal kamers per hotel ( bron voor bijlage 1)
licht afwijkt van de opgave van Bedrijfschap Horeca (bron tabel 2.1).
Schiedam
Naam Ster Prijzen € Capaciteit bedden Overige aanbod
Novotel R’dam-Schiedam 4 89-130, excl. ontbijt 134 2persoonskamers
Hotel-Restaurant RIjnmond 2 75 (1p), incl. ontbijt
95 (2p)
Hotel cafe The Windmill - 35 (1p) incl. ontbijt
45 (2p)
Loogiesch - 35 p.p.p.n., incl..
ontbijt
136 bedden
5 1p- kamers
28 2-kamers
61 bedden
Een appartement en
een kamer
Ark Elselina - 125, inclusief ontbijt 2 kamers -
Vlaardingen
Vergaderzalen 7
Vergadercapaciteit 200
Diner 175
buitenzwembad
Vergaderzalen 2
Vergadercapaciteit 150
Diner 200
Naam Ster Prijzen € Capaciteit bedden Overige aanbod
Deltahotel 4 157 excl. ontbijt
IBIS Hotel R’dam-
Vlaardingen
199--215 incl. ontbijt
Suites tot 400
3 79-89 (1p), incl. ontbijt
77-97 (2p)
8 1pers kamers
60 2pers kamers
10 suites
148 bedden
90 kamers
139 bedden
Campanile Vlaardingen 3 54-75, excl. ontbijt 50 kamers 2 pers
8 kamers 3 / 4 pers
93 bedden
-
-
Vergaderzalen 6
Vergadercapaciteit 250
Vergaderzalen 5
Vergadercapaciteit 200
Diner 100
Vergaderzaal 1
Vergadercapaciteit 40
Diner 55

ROTTERDAM
Hotel Bedden kamers Rackrate Ster
West 22 15 € 60,00 0
Ege 15 9 € 60,00 0
Short Stay Accomodation 36 9 € 15,00 0
De Klipper 28 8 € 22,50 0
De Mafkees 145 3 € 13,00 0
NJHC 120 25 € 21,00 0
Rustiek 28 13 € 41,00 1
Hotel Bagatella 30 16 € 60,00 1
Hotel Benelux 32 16 € 50,00 1
International 17 9 € 40,84 1
Astoria 23 13 € 49,00 1
Heemraad 20 10 € 43,11 1
Waldor 24 14 € 60,00 1
Orion 27 15 € 45,00 1
Holland 28 14 € 70,32 1
Amar 54 24 € 62,00 1
Floris 50 24 € 80,00 1
De Gunst 35 16 € 70,00 1
Infante 32 18 € 80,00 2
Home Hotel 180 90 € 73,85 2
Van Straaten 7 4 € 60,00 2
Alexander 15 7 € 110,00 2
Bienvenue 23 10 € 50,00 2
Baan 28 16 € 120,00 2
De Sluiskop 60 40 € 56,72 2
Euro Hotel 112 56 € 105,00 3
Hotel Martime 180 115 € 71,50 3
Bazar 30 18 € 61,00 3
Ocean Paradise 36 28 € 80,00 3
King's Garden 45 23 € 88,49 3
Milano 52 25 € 75,00 3
Commerce 54 34 € 80,00 3
Emma 54 24 € 99,00 3
Breitner 58 36 € 86,22 3
Van Walsum 61 29 € 85,00 3
Hotel Wilgenhof b.v. 65 30 € 75,00 3
Campanile Rotterdam oost 100 47 € 58,00 3
De Beer Europoort 119 78 € 94,00 3
Bastion Hotel 170 80 € 91,00 3
Tulip Inn Rotterdam 174 108 € 98,00 3
Eden Savoy 188 94 € 148,00 3
Novotel 540 202 € 117,00 4
Grandhotel Rotterdam 118 64 € 83,94 4
New York 144 72 € 112,99 4
Holiday Inn Rotterdam 150 100 € 237,33 4
Best Western Rotterdam 196 98 € 159,00 4
Best Western Pax Hotel 240 124 € 88,00 4
Hotel Inntel Rotterdam 300 149 € 134,00 4
Bilderberg Parkhotel 352 189 € 193,00 4
Golden Tulip Hotels 421 215 € 199,00 4
Hilton Rotterdam 300 254 € 139,00 5
The Westin 462 231 € 315,00 5
Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken (Vervolg 1)

Hotelaanbod rondom Schiedam (circa 10 tot 20 km)
DELFT
Naam Ligging, omschrijving Ster Kamers
Campanile Hotel Aan snelweg 3 95
Hotel Leeuwenbrug Centrum 3 36
Best Western Museumhotel Nabij centrum langs uitvalsweg 4 66
Hotel Coen Centrum 3 40
Hotel De Ark Centrum 4 38
Hotel De Plataan Centrum 3 30
Les Compagnons Grand
Canal
Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken (Vervolg 2)
Centrum 3 20
Les Compagnons Centrum 2 16
Museumhotel Centrum 4 50
Hotel de Vlaming Centrum 3 12
Hotel Johannes Vermeer Centrum 3 24
Juliana Nabij centrum 3 25
Herberg de Emmauspoort Centrum 3 23
Dutch hotel Buiten Delft nabij uitvalswegen 3 40
Bridges House Hotel Centrum 3 10
Hotel De Kok Centrum 3 28
Hotel de Koophandel Centrum 3 25
Bed & Breakfast Soul Inn Nabij centrum Geen 13
‘t Raedthuys Centrum 1 7
Willem van Oranje Centrum Geen 2
MAASSLUIS
Naam Ligging, omschrijving Ster Kamers
Hotel Piet Hein Centrum, bij NS-station 1 9
9De Bosuil B&B. Kamer bij particulier - 1
Hotel-cafe Kreta Centrum, wel goed bereikbaar 9
Spijkenisse
Naam Ligging Ster Kamers
Hotel Carlton/ Oasis Buiten Spijkenisse 4 130
Midden Delftland geen hotelaccommodaties aanwezig

Bijlage 2
Checklist hotelinitiatieven

1. Basisgegevens project
Adres:
Bestaand pand / nieuwbouw
Aantal kamers:
Aantal vergaderzalen:
Overige faciliteiten:
Aantal parkeerplaatsen:
Classificatie (aantal sterren):
2.Conceptomschrijving
Omschrijving concept:
Positionering op Schiedamse hotelmarkt
Aansluiting keten of reserveringssysteem?
3. Financiering
a. Opzet stichtingskosten onderverdeeld naar:
• Kosten grond
• Kosten bouw / verbouwing
• Kosten inrichting
• Overige kosten
b. Verwachte financiering van het project; financieringsstructuur
Heeft u business partners? Hoe is de opzet van uw bedrijf?
Verwachte investering eigen vermogen ( € en als percentage stichtingskosten)
Investeerder of partners: risicodragend vreemd vermogen ( € en als percentage
stichtingskosten)
Bank: verschaffer van vreemd vermogen ( € en als percentage stichtingskosten)
4. Verwachte resultaten
Exploitatieprognose en onderbouwing
5. Ervaring in de hotellerie en horeca
Werkervaring in de horeca / hotellerie
Ervaring in het opzetten van bedrijven / projectontwikkeling
Bijlage 2: Checklist hotelinitiatieven

Bijlage 3
Uitgangspunten marktruimteberekening

Bijlage 3: Uitgangspunten marktruimteberekening
De verwachtingen per segment en de onderliggende economische ontwikkelingen zijn in de
onderstaande tabel vertaald naar een positief en een behoudende groeiverwachting per
segment (uitgedrukt in aantal verkochte kamers) per jaar in de periode 2008-2015. Deze
groeiverwachtingen wordt gebruikt voor de scenarioanalyse voor ontwikkeling van de
hotelmarkt van 2008-2015.
Tabel 1 Verwachte marktgroei hotelmarkt Schiedam / regio Rotterdam 2008-2015 in % van
het aantal verkochte kamers
Positief (in %) Behoudend (in %)
Zakelijk Toeristisch Gemiddeld Zakelijk Toeristisch Gemiddeld
2008 5,0 2,0 3,9 3,0 2,0
2009 5,0 2,0 4,0 3,0 2,0
2010 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
2011 5,0 4,0 4,7 4,0 3,5 3,8
2012-2015 6,5 6,5 6,5 4,0 3,5 3,8
Voor 2009 wordt voor beide scenario’s rekening gehouden met een ‘ 0-jaar’ groei. Dit komt
overeen met de realiteit; ergens in de periode 2008-2015 zal een jaar (of misschien meerderen)
voorkomen waarin 0% groei of zelfs een ‘negatieve’ groei voorkomt. De totale verwachte
marktgroei zal in de periode 2008-2015 naar verwachting schommelen tussen de 0% en 6,5%.
De groeiprojectie voor het positieve scenario in de periode 2008-2015 komt gemiddeld per jaar
neer op een groei van 4,8%. De groeiprojectie voor het behoudende scenario in die periode
bedraagt 3,1%. In de marktgroeicijfers is het autonome marktpotentieel meegenomen van
nieuw te openen hotels in Schiedam en Rotterdam. Uit ervaring met hotelmarktonderzoek blijkt
dat elk nieuw hotel in de markt een bepaald eigen deel gasten toevoegt; het autonome
markpotentieel. Een nieuw hotel heeft in de meeste gevallen een boekingssysteem waar het bij
aangesloten is, verricht (met of zonder de keten) eigen marketingactiviteiten en is soms gericht
op bijzondere doelgroepen.
• Uitgangspunten marktruimteberekening
De marktruimteberekening voor Schiedam / regio Rotterdam is een indicatieve berekening die
aangeeft welke bandbreedte (uitgedrukt in aantal kamers) in marktruimte er is voor nieuwe
hotels in de periode 2008-2015. De volgende uitgangspunten liggen aan de
marktruimteberekening ten grondslag.
• Basisjaar
Het basisjaar voor de scenarioberekeningen is 2007. Op basis van de marktinformatie en
interviews is voor het relevante marktgebied een gemiddelde bezetting van 70,2% naar voren
gekomen.
• Marktgroei per segment
De marktruimte is berekend aan de hand van de groeiverwachtingen van de twee
basissegmenten toerisme en zakelijk. Uitwerking is gebeurd op basis van een behoudend (laag)
scenario en een positief (hoog) scenario. Per scenario is de verwachte groei in de vraag naar
overnachtingen per segment geprognosticeerd, op basis van ontwikkeling van de belangrijkste
vraaggeneratoren per segment.
• Harde hotelplannen worden meegeteld
De hotelplannen in Schiedam, Vlaardingen en Rotterdam (voor harde hotelplannen met 3sterren
of meer) waarvan de kans op realisatie groot is worden meegeteld als toekomstig
aanbod. Deze harde plannen worden dus niet meegeteld in de berekende marktruimte. Voor
een aantal van deze plannen is het bestemmingsplan al goedgekeurd. Voor de periode 2008-
2015 is rekening gehouden met realisatie van de volgende projecten:

Locatie/projecten Classificatie
(*=ster)
Bijlage 3: Uitgangspunten marktruimteberekening (Vervolg 1)
(Mogelijk)
aantal
kamers
Verwachte jaar
opening
Mogelijke
exploitant
(ontwikkelaar)
Monopole Schiedam n.b. 14 2010 n.b.
Schieveste 4* 150 2012 Burgfonds
Hotel Domina, tussen airport en
CS, Rotterdam
Hotel Holiday Inn / Holiday Inn
Express, De Blaak Rotterdam
3* / 4* 200 2010 Domina (Italiaanse
keten)
3* / 4* 128 2010 IHG
Van der Valk De Boompjes R’dam 5* 130 2011 Van der Valk
Chicago, Kop van Zuid R’dam 4* 150 2012 Westcord
Hofplein 19, R’dam 4* 180 2013 Movenpick
Project “De Rotterdam”, Kop van
Zuid
$* 266 2014 NH Hotels
Totaal harde plannen 2008-2015 1.218 kamers
• Gezonde marktbezetting
Een gezonde marktbezetting is de bezettingsgraad die gemiddeld behaald zou moeten worden
zodat een ruime meerderheid van de hotels een gezonde exploitatie kan behalen. De
bezettingsgraad is een van de vele parameters die de werking van een hotelmarkt aangeven,
en het bedrijfsresultaat is ook samengesteld uit inkomsten van diverse departementen (naast
kamersopbrengsten de voedsel- en drankeninkomsten, de zaalinkomsten en overige
inkomsten). De bezettingsgraad is echter wel de belangrijkste parameter in de hotellerie. De
hoogte van de gezonde marktbezetting is besproken met hotelondernemers. Op basis hiervan
kwam een bandbreedte van tussen de 60% en 65% naar boven als ondergrens. In de scenario
analyse is daarom gewerkt met een bezettingsgraad van 62,5%. Dit uitgangspunt is gebaseerd
op jarenlange ervaring in de analyse van Winst- en Verliesrekeningen van hotels. Op basis van
deze ervaringen kan gesteld worden dat de meeste hotels een redelijke kans hebben op een
winstgevende exploitatie, bij deze gemiddelde bezettingsgraad van de markt.