Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

Private investeringen
als redmiddel voor
herstructurering van
bedrijventerreinen?
Onderzoek naar voorwaarden waaronder
ondernemers bereid zijn te investeren in
herstructurering.

Met
dank
aan
Geïnterviewden
Andel, L. van, Boer, L.J., Vastgoed BV
Blink, G. van den, gemeente Olst-Wijhe
Eijk, K. van, Rasenberg Divisie Infra en Bedrijvenvereniging De Mark
Hoekstra, F., Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij
Hoff, D. van ’t , gemeente Sliedrecht
Perizonius, L., Jansen Venneboer BV en Bedrijvenkring De Enk
Rook, A., gemeente Breda
Verschoor, O., Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden
Weeghel, E. van, Gerretsen BV en Estufa BV
Wiendels, H., Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel
Commentaar
Wijk, ir. J. van
Leeuwen, ir. R. van
Tekstcorrectie
Kranse-Vissers, L.
Print
RBOI Rotterdam BV
Ontwerp
www.jimkorsten.com

Private investeringen
als redmiddel voor
herstructurering van
bedrijventerreinen?
datum uitgave
Juni 2011
auteur begeleider beoordelaar
Schenau, Y. Kiers, MSc. M. Huffstadt, ir. M.

Inhoudsopgave
Voorwoord 7
Samenvatting 8
1. Inleiding 11
1.1 Aanleiding en relevantie 12
1.2 Probleemstelling 12
1.3 Doelstelling 12
1.4 Onderzoeksvragen 12
1.5 Afbakening 12
1.6 Onderzoeksopzet 13
1.7 Reflectie op onderzoeksmethode en bronnen 16
1.8 Opbouw van de masterproef 16
2. Theoretisch onderzoekskader 17
2.1 Bedrijventerreinen en veroudering 18
2.2 Herstructurering 22
2.3 Ondernemers 25
2.4 Relfectie op theoretisch kader 26
3. Oorzaken en veroorzakers van veroudering 27
3.1 Te ruim en goedkoop aanbod 28
3.2 Ontbrekende beheer- en onderhoudsbudgetten 28
3.3 Weinig investeringen in bedrijfsgebouwen en buitenruimte 29
3.4 Versnipperd eigendom 30
3.5 Veranderde vestigingsvoorwaarden 30
3.6 Conclusies 30

4. Ondernemerschap 33
4.1 Private partijen en hun belang 34
4.2 Bepalende factoren bij besluitvorming 34
4.3 Investeren in vastgoed en grond; de overwegingen 35
4.4 Conclusies 37
5. Bouwstenen uit de praktijk 39
5.1 Belang van publieke investeringen 41
5.2 Publieke investeringen als katalysator 42
5.3 Rol van ontwikkelingsmaatschappijen 43
5.4 Denken vanuit de ondernemer 48
5.5 Procesmatige aspecten 48
5.6 Conclusies/bouwstenen 50
6. Conclusies 53
7. Aanbevelingen 57
7.1 Aanbevelingen voor een verbeterd investeringsklimaat 58
7.2 Private herstructurering; de kansen verkend 59
Bijlagen 65
Bijlage 1 Case De Enk, Wijhe 66
Bijlage 2 Case ’t Plaatje, Sliedrecht 74
Bijlage 3 Case Hazepad e.o., Breda 79
Bijlage 4 Verantwoording selectie van cases 87
Bijlage 5 Bronnen 90

7
Voorwoord
“Ondernemers. Ze schrijven aan hun verhaal, meer met daden dan met
woorden. En ze zijn altijd onderweg. Maar waar ze zich ook bevinden en
waarheen hun weg ook leidt, het is altijd een door henzelf aangelegde
weg. Want dat is wat ondernemers zijn: reizigers over een eigen weg.”
bron: Jaarverslag 2010, NV Investeringsbank LIOF
De kredietcrisis, recessie en de bezuinigingsopgave
noodzaken de overheid om te zoeken naar alternatieve
oplossingen om beleidsopgaven uit te kunnen voeren.
Door de bedrijfsruimtemarkt te verzakelijken hoopt de
overheid meer private investeringen in herstructurering
van bedrijventerreinen los te krijgen. De vraag is echter in
hoeverre en onder welke voorwaarden ondernemers hiertoe
bereid zijn. Door in de huid van ‘de ondernemer’ te
kruipen en vanuit zijn perspectief te kijken naar herstructurering
van bedrijventerreinen, heb ik me de afgelopen
vier maanden verdiept in herstructurering van bedrijventerreinen.
Voor mij een nieuwe benadering, aangezien
ik in mijn dagelijkse werk over het algemeen in opdracht
van gemeenten werk.
De voorliggende masterproef is voor mij de afsluiting van
een periode waarin ik veel heb geleerd op het vlak van
gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing. De twee
jaar die ik naast mijn werk als adviseur ruimtelijke planning
mocht doorbrengen als student waren inspirerend.
De meeste colleges gaven me nieuwe inzichten die van
meerwaarde bleken te zijn in mijn dagelijke werkzaamheden.
Afgezien van de groei die ik heb doorgemaakt
als professional was de tijd aan de MUAD vooral ook erg
gezellig. In het eerste college werd gezegd dat we onze
klasgenoten beter zouden leren kennen dan onze eigen
collega’s. Ik kan het hier alleen maar mee eens zijn. Er is
een hechte groep ontstaan. De projectweken – waarin
we in een race tegen de klok complexe vraagstukken
hebben opgelost – hebben hier in belangrijke mate aan
bijgedragen.
Vanaf deze plaats wil ik mijn medestudenten en de
opleiding bedanken voor de inspirerende en vooral leuke
tijd aan de MUAD. Daarnaast wil ik via deze weg mijn
werkgever (RBOI) bedanken, die mij in staat heeft gesteld
de opleiding te volgen. Ook wil ik mijn partner bedanken
voor zijn steun en geduld in de afstudeerperiode. Marius
Kiers wil ik graag bedanken voor zijn begeleiding in de
afgelopen weken. Tot slot gaat mijn dank uit naar alle
geïnterviewden en anderen die hebben bijgedragen aan
de totstandkoming van deze masterproef.
Yoeri Schenau
juni 2011

8
Samenvatting
wordt naar voorwaarden bestaat uit de problematiek
(veroudering van bedrijventerreinen), de beoogde
probleemeigenaar van de overheid (de ondernemers)
en het middel om veroudering tegen te gaan
(herstructurering).
Veroudering
bedrijventerreinen
Ondernemer
De overheid zet in op het tegengaan van veroudering
van bedrijventerreinen om zo vooral het economisch
functioneren van bedrijventerreinen te verbeteren. Dit is
belangrijk gezien het belang van bedrijventerreinen voor
de economie en werkgelegenheid. Adequate publieke
budgetten ontbreken echter om de landelijke herstructureringsopgave
van circa 15.800 ha uit te voeren, door
onder andere de kredietcrisis, recessie en bezuinigingen.
Door de bedrijfsruimtemarkt te verzakelijken zet de overheid
in op private investeringen in herstructurering van
bedrijventerreinen. Investeringen door ondernemers in
herstructurering worden gelegitimeerd door het profijt
dat zij hebben bij de herstructureringsmaatregelen. De
overheid ziet dus een grotere rol voor ondernemers bij
financiering van herstructurering van bedrijventerreinen.
Het is echter maar de vraag of en onder welke voorwaarden
ondernemers willen investeren in herstructurering
van bedrijventerreinen. De hoofdonderzoeksvraag van
dit onderzoek luidt dan ook:
Onder welke voorwaarden zijn ondernemers bereid
(mee) te investeren in herstructurering van verouderde
bedrijventerreinen?
Om het speelveld van het onderzoek te bepalen en het
onderzoek af te bakenen is een theoretisch onderzoekskader
opgesteld. In dit onderzoekskader staat het doel
van het onderzoek centraal, namelijk het doen van aanbevelingen
gericht op de voorwaarden waaronder ondernemers
bereid zijn te investeren in herstructurering van
bedrijventerreinen. Het speelveld waarbinnen gezocht
Voorwaarden
herstructurering
Het onderzoek bestaat uit twee fasen waarin twee onderzoeksmethoden
zijn toegepast. Het eerste deel bevat
het theoretische onderzoek. Hierin is door middel van
literatuurstudie onderzoek gedaan naar de oorzaken van
veroudering en de bijdrage van publieke partijen en bedrijven
aan veroudering. Daarnaast is onderzocht op basis
van welke motieven ondernemers investeringsbeslissingen
nemen. Het empirische onderzoek heeft plaatsgevonden
aan de hand van drie herstructureringsprojecten:
De Enk in Wijhe, ’t Plaatje in Sliedrecht en Hazepad e.o.
in Breda. Per project zijn interviews afgenomen met
de betrokken gemeenteambtenaar, een medewerker
vanuit de ontwikkelingsmaatschappij, ondernemers en/
of de bedrijvenvereniging. Het empirisch onderzoek was
gericht op het achterhalen van inhoudelijke en procesmatige
bouwstenen die bijdragen aan het creëren van een
aantrekkelijk investeringsklimaat voor ondernemers. De
bouwstenen (‘lessons learned’) uit de praktijkcases vormen
een belangrijke basis voor de voorwaarden waaronder
ondernemers bereid zijn mee te investeren.

9
Het onderzoek laat zien dat het stimuleren van investeringen
door ondernemers niet is te vatten in een lijst
voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Door de
vele eigenaar-gebruikers op bedrijventerreinen met elk
hun eigen (bedrijfseconomische) belang en dus argumenten
om wel of niet te investeren is het onmogelijk om
voorwaarden te geven die bedrijfsinvesteringen ‘garanderen’.
In plaats daarvan is het beter te spreken over
aspecten die het investeringsklimaat verbeteren en de
kans op investeringen door ondernemers vergroten.
Om de kans op bedrijfsinvesteringen in herstructurering
te vergroten blijkt dat het belangrijk is om het belang van
ondernemers en het profijt dat zij hebben bij herstructureringsmaatregelen
centraal te stellen. Ook het bieden
van – op de situatie en het betreffende bedrijf afgestemde
– (financiële) oplossingen blijkt een effectief middel in
het stimuleren van private investeringen. Elk bedrijf heeft
immers een andere financiële situatie en dus mogelijkheden/redenen
om wel of niet te investeren. Daarnaast is
het belangrijk de meerwaarde van maatregelen voor de
betreffende ondernemer te verduidelijken zodat hij een
objectieve(re) inschatting kan maken van de meerwaarde
ten opzichte van zijn belang.
Investeringen van publieke en private partijen blijken
onderling afhankelijk en elkaar bovendien te versterken.
Samenwerking tussen publieke en private partijen is dan
ook noodzakelijk om te komen tot succesvolle herstructurering.
Belangrijk aspect hierbij is wederzijds vertrouwen.
Het onderzoek laat daarnaast zien dat publieke investeringen
in herstructurering nodig zijn en blijven om
herstructurering van bedrijventerreinen van de grond te
krijgen. Hiervoor zijn de volgende drie redenen:
1. Herstructurering is over het algemeen een kostbare
aangelegenheid, zeker als het gaat om revitalisering
en/of herprofilering. De hoogte van investeringen
weegt voor bedrijven vaak niet op tegen het profijt van
de maatregelen voor het betreffende bedrijf.
2. De overheid heeft een verantwoordelijkheid in het
tegengaan van veroudering van bedrijventerreinen,
gezien haar rol bij het ontstaan ervan. Het gevoerde
bedrijvenerreinenbeleid heeft geleid tot overaanbod
aan bedrijventerreinen en lage grondprijzen. Daarnaast
is er (te) weinig geïnvesteerd in adequaat beheer
en onderhoud van de openbare ruimte en doorontwikkeling
van bedrijventerreinen aan veranderde vestigingseisen.
3. Publieke investeringen hebben een stimulerende
en aanjagende werking op private investeringen in
herstructurering.
De belangrijkste aanbevelingen die voortvloeien uit
het onderzoek zijn:
• Creëer op zorgvuldige wijze schaarste op de bedrijfsruimtemarkt,
waardoor het voor ondernemers
aantrekkelijker wordt om te investeren in het huidige
eigendom.
• Zet publieke middelen strategisch in als aanjager van
private investeringen en herstructurering.
• Denk als ondernemer, ga uit van zijn belang, denk
mee en biedt op de situatie en het bedrijf afgestemde
(financiële) oplossingen (maatwerk).
• Laat de meerwaarde van herstructureringsmaatregelen
voor ondernemers zien en overtuig hen op deze
manier om mee te investeren.
• Creëer een vruchtbare basis voor samenwerking en
vertrouwen. Bouwstenen hiervoor zijn: luisteren naar
elkaars knelpunten en wensen, vooraf haalbare doelen
stellen, voortuitgang laten zien (uitvoering maatregelen)
en transparant, open, duidelijk en consequent
communiceren.
Het creëren van een optimaal investeringsklimaat vergroot
de kans op bedrijfsinvesteringen, maar biedt geen garantie
voor – de door de overheid gewenste – investeringen
door ondernemers in herstructurering. De verschillende
belangen van publieke en private partijen en bedrijven, de
veelheid aan betrokken partijen/eigenaren, het gebrek aan
publieke middelen en de geringe bereidheid van private
partijen om te investeren liggen hier in hoofdzaak aan ten
grondslag. Onderzoek naar alternatieve samenwerkingsverbanden
en verdienmodellen is dan ook aan te raden.
Beleggers vormen hierbij een interessante partij aangezien
zij belang hebben bij verbetering van bedrijventerreinen.

1. Inleiding
1.1 Aanleiding en relevantie
1.2 Probleemstelling
1.3 Doelstelling
1.4 Onderzoeksvragen
1.5 Afbakening
1.6 Onderzoeksopzet
1.7 Reflectie op onderzoeksmethode en bronnen
1.8 Opbouw van de masterproef

Inleiding
12
Ter afronding van de opleiding Master of Urban and Area
Development (MUAD) moet er een masterproef worden
volbracht. Hiermee laat de student zien dat hij vragen uit
de praktijk kan vertalen naar een relevante kennisvraag,
waarmee de problematiek op een hoger abstractieniveau
kan worden onderzocht. Aangezien de MUAD een
praktijkgerichte Master is, start het onderzoek vanuit de
beroepspraktijk. In het geval van de MUAD gaat het om
een problematiek binnen de praktijk van gebiedsontwikkeling
en stedelijke vernieuwing. Dit onderzoek gaat
op zoek naar de voorwaarden waaronder ondernemers
(mee) willen investeren in herstructurering van bedrijventerreinen.
1.1 Aanleiding en relevantie
Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de Nederlandse
economie en werkgelegenheid; circa 30% van de nationale
werkgelegenheid en ongeveer 70% van de export van
de maakindustrie is gevestigd op een bedrijventerrein.
De overheid vindt het dan ook belangrijk dat bedrijventerreinen
economisch goed functioneren en aansluiten op
de huidige vestigingseisen. Dit is een belangrijke reden
waarom de overheid het tegengaan van veroudering op
en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen
noodzakelijk vindt. De totale herstructureringsopgave is
groot (15.800 ha) en kost veel geld (€ 6,35 miljard). Het
benodigde budget heeft de overheid niet beschikbaar
door onder andere de kredietcrisis, recessie en bezuinigingen.
Door de bedrijfsruimtemarkt te verzakelijken is
het de bedoeling private investeringen in herstructurering
los te krijgen. Investeringen door ondernemers in
herstructurering worden gelegitimeerd door het profijt
dat zij hebben bij de herstructureringsmaatregelen.
1.2 Probleemstelling
De overheid ziet een grotere rol weggelegd voor ondernemers
bij financiering van herstructurering van
bedrijventerreinen, terwijl het vandaag de dag niet
vanzelfsprekend is dat ondernemers mee investeren in
herstructurering.
1.3 Doelstelling
Het ontwikkelen van kennis en het doen van aanbevelingen
gericht op het verleiden van ondernemers om
risicodragend te investeren in herstructurering van hun
omgeving en onder welke voorwaarden zij dat willen
doen.
1.4 Onderzoeksvragen
Hoofdonderzoeksvraag
Onder welke voorwaarden zijn ondernemers
bereid (mee) te investeren in
herstructurering van verouderde
bedrijventerreinen?
Onderzoeks(deel)vragen
1. Wat zijn de oorzaken en wie zijn de
veroorzakers van veroudering op
bedrijventerreinen?
2. Wat vormt de basis waarop ondernemers
investeringsbeslissingen nemen?
3. Hoe worden ondernemers verleid om
mee te investeren?
4. Welke organisatie-/procesvorm(en) is/zijn
gericht op het betrekken van ondernemers?
1.5 Afbakening
Het onderzoek is afgebakend door de kernbegrippen uit
de hoofdonderzoeksvraag en de onderzoeksvragen te definiëren
(zie hoofdstuk 2 voor de achterliggende reden):
Bedrijventerrein: een ruimtelijk aaneengesloten of
functioneel verbonden terrein dat bestemd en geschikt is
voor gebruik door vestigingen ten behoeve van handel,
nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening
en industrie, daaronder niet begrepen een terrein in
overwegende mate bestemd voor kantoren, detailhandel
of horeca.
Veroudering: terreinen die niet meer of onvoldoende
voldoen aan de eisen van bedrijven, gebruikers en maatschappij
(disfunctionaliteit), waardoor een verminderde

Inleiding
13
behoefte bestaat vanuit de markt voor bestaand vastgoed
en grond.
Herstructurering: het tegengaan van veroudering door
een eenmalige ingreep, waardoor het bedrijventerrein
weer voldoet aan de wensen en eisen van de ondernemers,
gebruikers en de maatschappij en waarbij de
economische functie behouden blijft.
Ondernemerschap/ondernemer: het streven naar een
optimaal bedrijfsresultaat door de marktvraag/kansen in
de markt aan meerwaarde van producten en diensten te
koppelen. Dit onderzoek is gericht op de ondernemers als
eigenaar-gebruiker, aangezien zij circa 72% van de private
kavels op (gemende) bedrijventerreinen in eigendom
hebben.
De ondernemer centraal: in het onderzoek naar voorwaarden
die ondernemers stimuleren om te investeren
in herstructurering van bedrijventerreinen. Gezien de
beschikbare tijd is (uitgebreid) onderzoek naar de mogelijkheden
die het publieke instrumentarium biedt om
private investeringen af te dwingen of te stimuleren niet
mogelijk.
1.6 Onderzoeksopzet
Onderzoeksmodel
Figuur 1.1 (zie volgende pagina) geeft op overzichtelijke
wijze weer hoe het onderzoek is opgebouwd en uitgevoerd.
Het onderzoek bestaat uit twee fasen, die ook het
verschil in onderzoeksmethoden laten zien; theoretisch
onderzoek en empirisch onderzoek. In het model zijn
verwijzingen opgenomen naar de onderzoeksvragen en
de plek van de resultaten in dit document.
Onderzoeksvragen
Om de hoofdonderzoeksvraag te kunnen beantwoorden
zijn de volgende onderzoeksvragen gesteld:
1. Wat zijn de oorzaken en wie zijn de
veroorzakers van veroudering op
bedrijventerreinen?
Reden: aan herstructurering gaat een proces van veroudering
vooraf, waaraan verschillende partijen hebben
bijgedragen. Deze onderzoeksvraag zet herstructurering
in een bredere context en gaat in op de rol van de verschillende
partijen bij het verouderingsproces.
Gezocht antwoord: deze onderzoeksvraag geeft antwoord
op de vraag of het vanuit het ontstaan van
veroudering legitiem is investeringen van ondernemers te
verwachten en in hoeverre veroudering – en de oorzaken
ervan – ondernemers weerhoudt te investeren.
Kennisgebieden: ruimtelijke ordening, stedelijke vernieuwing/herstructurering
bedrijventerreinen.
Methode: literatuuronderzoek, zie onderzoeksmethode
pagina 15.
2. Wat vormt de basis waarop ondernemers
investeringsbeslissingen nemen?
Reden: de overheid ziet een grotere rol weggelegd voor
ondernemers in de financiering van herstructurering.
Het is maar de vraag of ondernemers het belang en de
urgentie van veroudering van bedrijventerreinen ook zien
en voelen. Als dit niet het geval is dan zal het moeilijk zijn
hen te verleiden mee te investeren in herstructurering.
Kortom, wat drijft ondernemers en op basis van welke
motieven nemen zij investeringsbeslissingen?
Gezocht antwoord: het belang van ondernemers als basis
voor investeringsbeslissingen.
Kennisgebieden: micro-/bedrijfseconomie in combinatie
met stedelijke vernieuwing/ herstructurering bedrijventerreinen.
Methode: literatuuronderzoek, zie onderzoeksmethode
pagina 15.
3. Hoe worden ondernemers verleid om
mee te investeren?
Reden: als vervolg op onderzoeksvraag 2 wordt onderzocht
in hoeverre herstructurering tegemoetkomt aan
de wensen van ondernemers (koppeling belangen en
herstructureringsopgaven). Kortom, hoe zou herstructurering
eruit moeten zien om investeringen los te krijgen
bij ondernemers?
Gezocht antwoord: aspecten of elementen van herstructurering
die het interessant maken voor ondernemers om
(mee) te investeren in herstructurering.

Inleiding
14
Figuur 1.1 Onderzoeksmodel
Theoretisch kader (hoofdstuk 2)
Veroudering van bedrijventerreinen:
invalshoeken en omvang
Herstructurering: regionale schaal en
publieke noodzaak & middelen
Ondernemers: rol voor
ondernemer
Theoretisch onderzoek
Empirisch onderzoek
Literatuuronderzoek
Vraag 1 - hoofdstuk 3
Analyse
Oorzaken &
veroorzakers veroudering
Literatuuronderzoek
Vraag 2 - hoofdstuk 4
Analyse
Basis investeringsbeslissingen
Conclusies
Conclusies
Interviews
Vraag 3&4 - hoofdstuk 5 (toetsing vraag 1&2)
Case 1 Case 2 Case 3
Inhoudelijke en procesmatige bouwstenen
voor voorwaarden
Conclusies/voorwaarden (hoofdstuk 6)
Aanbevelingen (hoofdstuk 7)

Inleiding
15
Kennisgebied: stedelijke vernieuwing/herstructurering
bedrijventerreinen.
Methode: empirisch, zie onderzoeksmethode.
4. Welke organisatie-/procesvorm(en) is/zijn
gericht op het betrekken van ondernemers?
Reden: herstructurering is een multipartijen vraagstuk.
Samenwerking tussen verschillende partijen is nodig om
herstructurering van de grond te krijgen, zeker gezien
de wens van de overheid om meer private investeringen
los te krijgen. De vraag is dan ook welke organisatie-/
procesvorm het meest geschikt is op het betrekken van
ondernemers met het doel hen mee te laten investeren.
Gezocht antwoord: waardevolle aspecten voor een succesvolle
samenwerking.
Kennisgebieden: stedelijke vernieuwing/herstructurering
bedrijventerreinen
Methode: empirisch, zie onderzoeksmethode.
Onderzoeksmethoden
Het onderzoek bestaat uit een theoretisch en een
empirisch deel.
Theoretisch onderzoek
Het theoretisch onderzoek bestaat uit literatuuronderzoek
en richt zich met name op de eerste twee onderzoeksvragen.
Wat betreft het onderzoek naar de oorzaken
van veroudering is voornamelijk literatuur van het
Ministerie van I&M, NIROV, TU Delft, Planbureau voor de
Leefomgeving, VROM-raad en verschillende vakliteratuur
geraadpleegd. In het onderzoek naar de basis waarop
ondernemers investeringsbeslissingen nemen zijn vooral
bronnen van de Universiteit van Twente en vakliteratuur
op het vlak van micro-economie en stedelijke vernieuwing
gebruikt.
Empirisch onderzoek
Geschreven bronnen over de wijze waarop ondernemers
worden gestimuleerd te investeren in herstructurering
en welke proces-/organisatievormen hierbij succesvol
zijn, blijken onvoldoende aanwezig. Zo zijn er weinig
evaluaties beschikbaar van herstructureringsprojecten op
bedrijventerreinen. De evaluaties die aanwezig zijn geven
in de meeste gevallen onvoldoende informatie om onderzoeksvraag
3 en 4 te kunnen beantwoorden. Empirisch
onderzoek is dan ook het meest effectief in het adequaat
beantwoorden van onderzoeksvraag 3 en 4. Daarnaast
maakt empirisch onderzoek het mogelijk de resultaten
van het literatuuronderzoek te toetsen.
Empirisch onderzoek heeft plaatsgevonden aan de hand
van drie herstructureringsprojecten: De Enk in Wijhe,
’t Plaatje in Sliedrecht en Hazepad e.o. in Breda. Per
project zijn minimaal drie interviews afgenomen, waarvan
één met de gemeentelijke projectleider, één met de
proces-/ projectmanager vanuit de betrokken regionale/
provinciale ontwikkelingsmaatschappij en met minimaal
één ondernemer en/of de ondernemersvereniging.
Op deze manier ontstaat vanuit verschillende perspectieven
een breed beeld van de wijze waarop ondernemers
zijn gestimuleerd mee te investeren. Door de beperkt
beschikbare tijd was het niet mogelijk meer interviews
af te nemen. Het uitgangspunt was de interviews
enkelvoudig af te nemen. Op deze manier wordt van
verschillende partijen onafhankelijk van elkaar informatie
verkregen. Bij ’t Plaatje was dit door uiteenlopende
agenda’s niet mogelijk. De interviews voor dit project zijn
gezamenlijk afgenomen door middel van een meervoudig
interview. De interviewverslagen zijn teruggekoppeld
met de geïnterviewden en per project opgenomen in
bijlage 1 tot en met 3.
Herstructurering (en de mogelijkheden hiervoor) is voor
een belangrijk deel afhankelijk van de regionale economische
en demografische dynamiek (zie par. 2.2). Bij de
selectie van de drie projecten is hier rekening mee gehouden.
De COROP-gebieden zijn met elkaar vergeleken
op basis van bevolkingsomvang tot 2025, huishoudensomvang
tot 2025, omvang beroepsbevolking tot 2025
en de economische groei. De projecten zijn vervolgens
geselecteerd in de COROP-gebieden die het dichtst bij
het Nederlands gemiddelde liggen. Via de provinciale en
regionale ontwikkelingsmaatschappijen zijn de projecten
binnen het betreffende COROP-gebied gekozen.

Inleiding
16
Belangrijk hierbij was dat er een herstructureringsopgave
lag waarbij de ondernemers betrokken zijn/waren en dat
de terreinen binnen de definitie van bedrijventerreinen
pasten. Voor een uitgebreidere verantwoording van de
selectie van projecten, zie bijlage 4.
1.7 Reflectie op onderzoeksmethode
en bronnen
Het doen van wetenschappelijk onderzoek is een zorgvuldige,
verifieerbare en systematische studie van een
bepaalde kwestie. Desondanks blijft het een interpretatie
van de werkelijkheid door de onderzoeker. Met
de gehanteerde onderzoekssystematiek (theoretisch
en empirisch) en de geraadpleegde bronnen is geprobeerd
een breed beeld te schetsen vanuit verschillende
invalshoeken (overheid, wetenschap, adviesbureaus, de
praktijk). De bronnen zijn zorgvuldig beoordeeld op kwaliteit
en bruikbaarheid (auteur, organisatie en het motief
waarvoor het is geschreven). Ondanks dat niet alle in het
literatuuroverzicht opgenomen bronnen zijn aangehaald
in deze masterproef hebben zij wel bijgedragen aan het
doorgronden van de context. Voor de volledigheid zijn
alle geraadpleegde bronnen dan ook opgenomen in het
overzicht in bijlage 5.
1.8 Opbouw van de masterproef
Hoofdrapport
Deze masterproef is opgebouwd uit verschillende
hoofdstukken, die zijn gestructureerd aan de hand van de
onderzoeksvragen. Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2
het theoretisch onderzoekskader, waarin het speelveld
wordt beschreven, waarbinnen herstructurering van
bedrijventerreinen zich in dit onderzoek afspeelt. Op
deze manier wordt het onderwerp gepositioneerd en het
belang ervan aangegeven. Daarna volgen de hoofdstukken
3 en 4 met het theoretische onderzoek door middel
van literatuuronderzoek. In hoofdstuk 3 worden de oorzaken
en de mate waarin de overheid en bedrijven hebben
bijdragen aan veroudering van bedrijventerreinen
onderzocht. Hoofdstuk 4 gaat in op de motieven waarop
ondernemers investeringsbeslissingen baseren. Op basis
hiervan wordt gezocht naar aanknopingspunten waarop
private partijen te verleiden zijn om mee te investeren in
herstructurering. Het empirische onderzoek is beschreven
in hoofdstuk 5. Hierin wordt aan de hand van de drie
praktijkcases gezocht naar inhoudelijke en procesmatige
bouwstenen die bijdragen aan een aantrekkelijk investeringsklimaat
voor ondernemers om te investeren in herstructurering.
De bouwstenen (‘lessons learned’) vormen
een belangrijke basis voor de voorwaarden waaronder
ondernemers bereid zijn mee te investeren. Hoofdstuk 6
geeft antwoord op de hoofdonderzoeksvraag en geeft de
conclusies van het onderzochte in voorgaande hoofdstukken.
Deze conclusies worden in hoofdstuk 7 doorvertaald
naar aanbevelingen voor het creëren van een aantrekkelijk
investeringsklimaat voor investeringen in herstructurering
van bedrijventerreinen door private partijen.
Bijlagen
Uitgebreide beschrijvingen van de praktijkcases zijn
opgenomen in de bijlagen. Gekoppeld aan de beschrijving
van de projecten zijn de interviewverslagen opgenomen.
Bijlage 1 gaat in op het project De Enk in Wijhe, bijlage 2
gaat in op het project ’t Plaatje in Sliedrecht en bijlage 3
bevat de beschrijving en de interviewverslagen van
het project Hazepad e.o. in Breda. De wijze waarop de
projecten zijn geselecteerd is verantwoord in bijlage 4.
De masterproef sluit af met bijlage 5 waarin een overzicht
is opgenomen van de geraadpleegde bronnen.

2. Theoretisch
onderzoekskader
2.1 Bedrijventerreinen en veroudering
2.2 Herstructurering
2.3 Ondernemers
2.4 Reflectie op theoretisch kader

Theoretisch onderzoekskader
18
Dit hoofdstuk gaat in op het theoretisch kader als speelveld
(par. 2.1 t/m 2.3) waarbinnen herstructurering van
bedrijventerreinen zich in dit onderzoek afspelen. Op
deze manier wordt het onderwerp gepositioneerd en het
belang ervan aangegeven. Daarmee is ook de aanleiding
van dit onderzoek in beeld gebracht en in het bijzonder
de rol van ondernemers bij herstructurering van
bedrijventerreinen. Het theoretisch onderzoekskader
is opgebouwd aan de hand van de kernwoorden van de
hoofdonderzoeksvraag:
Veroudering
bedrijven
terreinen
Figuur 2.1 Verbeelding theoretisch onderzoekskader
Voorwaarden
Ondernemer
Onder welke voorwaarden zijn
ondernemers bereid (mee) te
investeren in herstructurering van
verouderde bedrijventerreinen?
herstructurering
De kernwoorden zijn vertaald en verbeeld in een theoretisch
onderzoeksmodel (zie figuur 2.1), waarbij de doelstelling
van het onderzoek centraal staat. In het model
fungeert herstructurering als middel bij het tegengaan
van het probleem; veroudering van bedrijventerreinen.
De maatregelen voor succesvolle herstructurering zijn
(mede) afhankelijk van de oorzaken die ten grondslag
liggen aan veroudering. Hierbij kan onderscheid worden
gemaakt in algemene oorzaken – zoals het bedrijventerreinenbeleid
– en oorzaken die te maken hebben met de
specifieke context van het desbetreffende bedrijventerrein.
De voorwaarden waaronder ondernemers bereid zijn
te investeren in de maatregelen hangen af van de mate
waarin de maatregelen hen profijt biedt of tegemoet
komen aan hun belang en de mate waarin zij verantwoordelijk
zijn en/of zich verantwoordelijk voelen voor
veroudering en het ontstaan ervan.
2.1 Bedrijventerreinen
en veroudering
Bedrijventerreinen zijn er in verschillende soorten. Om
een duidelijk beeld te hebben welk type bedrijventerrein
in dit onderzoek centraal staat wordt eerst de definitie
ervan gegeven. Vervolgens gaat deze paragraaf in op de
problematiek van veroudering van bedrijventerreinen.
Definitie bedrijventerrein
Het Rijk hanteert bij het verstrekken van subsidies voor
herstructurering van bedrijventerreinen de volgende
definitie voor bedrijventerreinen:
“Ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden terrein
dat bestemd en geschikt is voor gebruik door vestigingen
ten behoeve van handel, nijverheid, commerciële en
niet-commerciële dienstverlening en industrie, daaronder
niet begrepen een terrein in overwegende mate bestemd
voor kantoren, detailhandel of horeca” (Staatsblad 2004).
Voorgaande definitie wordt ook gehanteerd door het
Integrale Bedrijventerreineninformatiesysteem (IBIS).
Dit systeem wordt landelijk ingezet voor de planning van
bedrijventerreinen. Ook de Taskforce (her)ontwikkeling
bedrijventerreinen gaat in haar advies ten aanzien van

Theoretisch onderzoekskader
19
een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen uit
van bovenstaande definitie. Gezien de brede adaptatie
van de definitie gaat ook dit onderzoek uit van de definitie
van het Rijk.
de vier invalshoeken van veroudering – zoals het Centraal
Planbureau, Taskforce (her)structurering bedrijventerreinen
en het Planbureau voor de Leefomgeving die
hanteren – wordt voorgaande definitie toegelicht.
Definitie veroudering
In de literatuur wordt veroudering van bedrijventerreinen
op verschillende manieren omschreven. Pen en Hiethaar
(1998) definiëren verouderde bedrijventerreinen als gebieden
waar zich problemen voordoen op het gebied van
infrastructuur, ruimtelijke ordening, representativiteit,
milieu, economie en organisatie, die voortkomen uit veranderende
eisen die aan moderne bedrijventerreinen en
de ruimtelijke omgeving worden gesteld. Volgens Raub
(2008) kenmerkt veroudering van bedrijventerreinen zich
als het proces waarbij het aanbod van vastgoed en locaties
aansluiting verliest bij wat wordt gevraagd door de
markt. Het Centraal Planbureau (2001), de Taskforce (her)
ontwikkeling bedrijventerreinen (2009) en het Planbureau
voor de Leefomgeving (2009) omschrijven verouderde
bedrijventerreinen als terreinen die technisch, economisch,
ruimtelijk en maatschappelijk verouderd zijn. Het
Rijk hanteert de volgende omschrijving van veroudering
bij de verstrekking van subsidies voor herstructurering
van bedrijventerreinen: terreinen die in verschillende opzichten
niet meer voldoen aan de eisen van ondernemers,
omwonenden en de maatschappij (Staatsblad 2004).
In dit onderzoek worden verouderde bedrijventerreinen
gedefinieerd als: terreinen die niet meer of onvoldoende
voldoen aan de eisen van bedrijven, gebruikers en maatschappij
(disfunctionaliteit), waardoor een verminderde
behoefte bestaat vanuit de markt voor bestaand vastgoed
en grond.
Veroudering vanuit vier invalshoeken
Veroudering treedt automatisch op na oplevering en
hoort bij de levenscyclus van bedrijventerreinen, ook
als normaal beheer en onderhoud plaatsvindt. Relevant
zijn de vragen wat veroudering van bedrijventerreinen
inhoudt, wanneer veroudering problematisch wordt en
voor wie veroudering problematisch is. Aan de hand van
1. Technische veroudering
Bij technische veroudering gaat het om de fysieke omgeving,
die niet langer tegemoet komt aan de vestigingseisen
van bedrijven. Voorbeelden zijn slijtage aan materialen,
het ontbreken van glasvezelkabel, een te smal
wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor
arbeidsintensieve bedrijven. Eigenaren zijn verantwoordelijk
voor het onderhoud van hun eigen kavels en opstallen.
De terreinbeheerder (vaak de gemeente) is verantwoordelijk
voor de openbare ruimte. Vaak ontbreekt
het aan bedrijfseconomische noodzaak bij eigenaargebruikers
om te investeren in hun kavels en vastgoed
(Louw e.a. 2009, CP 2001). Beheer en onderhoud van
de openbare ruimte heeft bij gemeenten vaak niet de
hoogste prioriteit (Louw e.a. 2009). Hierdoor treedt
verval op. Deze uiterlijke verwaarlozing heeft gevolgen
voor de aantrekkingskracht van het overige vastgoed op
het terrein (en dus op de locatie als vestigingsplaats) en
ontmoedigt de initiatieven van degenen die wel willen
investeren. Zo ontstaat een negatieve spiraal die zijn
neerslag vindt in dalende vastgoed- en grondprijzen,
een relatieve toename van bedrijfsactiviteiten met een
lagere toegevoegde waarde en een minder efficiënt
grondgebruik (Louw e.a. 2009, CP 2001).
2. Economische veroudering
Afname van de bijdrage die het betreffende bedrijventerrein
levert aan de economische ontwikkeling van een
stad of regio (bruto regionaal product/aantal arbeidsplaatsen)
geeft aan dat een terrein onderhevig is aan
economische veroudering. Ook de ontwikkeling van
de grond- en vastgoedwaarde op bedrijventerreinen
geeft inzicht in de mate van economische veroudering.
Economische veroudering ontstaat vaak doordat te laat
is ingespeeld op actuele vestigingsvoorwaarden van zittende
bedrijven (PBL 2009, CP 2001). Deze voorwaarden
zijn continu aan verandering onderhevig.

Case De Enk
Wijhe
Veroudering van een bedrijventerrein, in die
zin dat de functionele zonering van het terrein
niet (meer) voldoet aan de wensen van
bedrijven. Wonen op bedrijventerreinen zorgt
voor beperking van bedrijfsactiviteiten en
spanning tussen bewoners en ondernemers.

Theoretisch onderzoekskader
22
Denk bijvoorbeeld aan verandering van de werkgelegenheid
of productie, veranderende productiemethoden/-
processen of verandering van de samenstelling van
bedrijven op een bedrijventerrein. De genoemde
ontwikkelingen kunnen effect hebben op bijvoorbeeld de
bereikbaarheid van het terrein. Zo kan het zijn dat een
nieuw bedrijf meer bezoekers genereert dan het vertrokken
bedrijf, waardoor de bereikbaarheid van het totale
bedrijventerrein afneemt. Investeringen zijn dan nodig
om de bereikbaarheid van het terrein te verbeteren en
aan te passen aan de eisen van de (nieuwe) bedrijvigheid.
3. Ruimtelijke veroudering
Naast het bedrijfseconomische aspect kent veroudering
ook een ruimtelijk aspect. Hierbij gaat het om de
aanvangskwaliteit, inrichting, lay-out en beleving van het
bedrijventerrein, maar ook om de ruimtelijke inpassing in
de omgeving. Zo kan het zijn dat in het oorspronkelijke
ontwerp van het bedrijventerrein te weinig ruimte is gereserveerd
als openbare ruimte (Louw 2009, PBL 2009).
Schuifruimte om in toekomstige vestigingsvoorwaarden
te voorzien is in die situatie niet aanwezig. Hierbij kan het
gaan om de aanleg van glasvezelkabels of het oplossen
van een tekort aan parkeerplaatsen. Verder kunnen
leegstand en verwaarlozing op een bedrijventerrein ertoe
leiden dat omwonenden en gebruikers een lagere ruimtelijke
kwaliteit ervaren. De kwaliteit van het terrein kan
in dat geval dalen tot onder een niveau dat als acceptabel
wordt ervaren, bijvoorbeeld door onveiligheid, geluidsoverlast
of verkeershinder. Er zijn dan investeringen
nodig in de ‘ruimtelijke kwaliteit’ om het bedrijventerrein
weer leefbaar te maken.
4. Maatschappelijke veroudering
Bij maatschappelijke veroudering gaat het om hinder
die is toegenomen ten gevolge van het bedrijventerrein,
zoals geluid- of geurhinder. Met ruimtelijke maatregelen
– zoals anticiperende ruimtelijke planning (milieuzonering)
– kan maatschappelijke veroudering worden bestreden.
Ook niet-ruimtelijke maatregelen dragen hieraan bij,
bijvoorbeeld met gerichte investeringen in rookgasreinigers
en bodemsanering.
Omvang veroudering
Volgens de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen
1 (THB 2009) ligt er in Nederland tot 2020 een
herstructureringsopgave (revitalisering en herprofilering,
voor toelichting zie par. 2.1) van 15.800 ha bedrijventerrein.
Het gaat om bedrijventerreinen, die in wisselende
mate technisch, economisch, maatschappelijk of ruimtelijk
verouderd zijn. De investeringsopgave van de totale
herstructurering wordt geschat op € 6,35 miljard, waarbij
wordt uitgegaan van een extra publieke bijdrage van circa
€ 2 miljard bovenop de al begrote overheidsbijdrage van
circa € 1,3 miljard. Van bedrijven wordt verwacht dat
zij circa € 1,1 miljard bijdragen. De overige dekkingsmiddelen
moeten volgens de Taskforce komen uit reguliere
verdienmogelijkheden.
2.2 Herstructurering
Definitie herstructurering
Het Rijk omschrijft herstructurering van bedrijventerreinen
als een eenmalige ingreep om veroudering van
het terrein te bestrijden, waardoor het vestigingsklimaat
en productiemilieu verbetert, de economische functie
behouden blijft en de kwaliteit voor de gebruiker en de
omgeving wordt verhoogd (Staatsblad 2004). De Taskforce
(her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2009) en het
Planbureau voor de Leefomgeving (2009) onderscheiden
vier soorten gradaties van herstructurering:
1. Facelift/groot onderhoud: een grote opknapbeurt bij
fysieke veroudering van het terrein;
2.Revitalisering: forse integrale verbetering van een
verouderd terrein waarbij de huidige bedrijven blijven.
Voorbeelden van revitaliseringsingrepen zijn verwerving
van gronden om deze bouwrijp te maken, bodemsanering,
sloop van vastgoed en aanleg/herinrichting
van infrastructuur;
3. Herprofilering: wijziging van de werkfunctie door economische
veroudering van het terrein (bijvoorbeeld
1
Op verzoek van de Minister van VROM en EZ heeft
deze commissie in 2009 advies uitgebracht over een
ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen.

Theoretisch onderzoekskader
23
van bedrijfshallen naar kantoorpanden of naar detailhandel,
maar ook van industrie naar logistiek);
4. Transformatie: wijziging van de functie van het terrein
als werkfunctie in andere functies, zoals wonen.
Beide instanties rekenen een facelift en transformatie
niet tot ‘echte’ herstructurering. Een facelift zou behoren
tot normaal onderhoud. Transformatie van bedrijventerreinen
staat in principe los van bedrijfsgerichte herstructurering
en zou zich – in tegenstelling tot revitalisering
en herprofilering – zelf moeten kunnen financieren.
Op basis van het voorgaande gaat dit onderzoek uit van
de volgende definitie van herstructurering: het tegengaan
van veroudering door een eenmalige ingreep, waardoor het
bedrijventerrein weer voldoet aan de wensen en eisen van
de ondernemers, gebruikers en de maatschappij en waarbij
de economische functie behouden blijft.
Publieke noodzaak voor herstructurering
Bedrijventerreinen zijn de motor van de Nederlandse
economie (Antwerpen e.a. 2010). Zo is 70% van de export
gerelateerd aan de maakindustrie gevestigd op een
bedrijventerrein. Daarnaast bevindt een derde van alle
banen zich op bedrijventerreinen en is de werkgelegenheidsgroei
op bedrijventerreinen hoger dan de algemene
werkgelegenheidsgroei (PBL 2009). Het verbeteren van
het economische functioneren van verouderde bedrijventerreinen
is in dit kader dan ook belangrijk.
De Taskforce (her)structurering bedrijventerreinen (2009)
stelt daarnaast dat herstructurering niet kan wachten op
de gewenste effecten van verzakelijking van de bedrijventerreinmarkt.
Verzakelijking moet ertoe leiden dat
herstructurering op den duur gaat behoren tot de normale,
marktgestuurde levenscyclus van bedrijventerreinen, met
een hooguit beperkte en faciliterende rol voor de overheid.
Herstructurering is volgens de Taskforce noodzakelijk om
verzakelijking van de bedrijfsruimtemarkt op gang te brengen
(THB 2009). Het bedrijventerreinenbeleid heeft bijgedragen
aan overaanbod van bedrijventerreinen en lage
grond- en vastgoedprijzen. Hierdoor is het voor bedrijven
niet interessant te investeren in herstructurering. Verandering
van deze situatie vraagt om structuur- én cultuurveranderingen
(THB 2009 en Klooster 2006).
Recenter onderzoek bevestigt de noodzaak tot herstructurering.
In het onderzoek naar ontwikkelingsstrategieën
komen de TU Delft en Inbo tot de conclusie dat bedrijven
tegenwoordig andere ruimtelijke eisen stellen aan hun locatie.
De Zeeuw en de VROM-raad komen tot een soortgelijke
conclusie. Bedrijventerreinen – de verouderde bedrijventerreinen
in het bijzonder – komen vaak niet tegemoet
aan deze veranderende wensen. Bedrijventerreinen zouden
dan ook moeten worden aangepast aan de gewenste ruimtelijke
kwaliteit en de huidige wensen en vestigingseisen
van bedrijven (De Zeeuw e.a. 2010 en VROM-raad 2006).
Herstructurering: een regionale afweging
Bij herstructurering van bedrijventerreinen is geen standaard
plan van aanpak toe te passen. Elk terrein heeft zijn
eigen bijzonderheden waarmee rekening moet worden
gehouden. Zo verschilt de economische en demografische
ontwikkeling per regio. Dit zijn belangrijke factoren,
aangezien beide de vraag naar bedrijfsruimten bepalen
(Antwerpen 2007).
Regio’s met weinig werkgelegenheid en onderwijsvoorzieningen
op HBO en academisch niveau hebben te
maken met een vertrekoverschot van jongeren. Dit heeft
tot gevolg dat bedrijven die afhankelijk zijn van de bevolkingsontwikkeling
te maken hebben met een krimpende
markt; minder mensen betekent minder klanten en dus
vraag naar diensten en producten. Daarnaast is het voor
bedrijven in deze regio’s steeds moeilijker om aan voldoende
goed gekwalificeerde arbeidskrachten te komen.
Hierdoor worden bedrijven kleiner of vertrekken zij naar
elders. Voor de bedrijfsruimtemarkt in deze regio’s betekent
het voorgaande langdurige en structurele leegstand
van bedrijfspanden en een daarmee gepaard gaande herprofilerings-
of transformatieopgave. In regio’s waar de
werkgelegenheid (nog) groeit en er krapte op de woningmarkt
is (bijvoorbeeld de Randstad), zal voor een langere
tijd behoefte blijven bestaan aan nieuwe terreinen. Dit
wordt versterkt doordat verouderde binnenstedelijke
terreinen vaker worden getransformeerd naar woningbouw
dan dat herstructurering aan de orde is.

Theoretisch onderzoekskader
24
De keuze tussen aanleg van nieuwe terreinen, herstructurering
en/of transformatie hangt dan ook nauw samen
met de economische en demografische dynamiek van
de regio. Het Planbureau voor de Leefomgeving (2009)
bevestigt deze bewering door te stellen dat krimp − zowel
op de arbeidsmarkt als op de woningmarkt – de regionale
verschillen in de toekomst verder zal versterken. Oplossingsrichtingen
voor te herstructureren bedrijventerreinen
moeten dan ook worden gezocht in de regionale
context (PBL 2009). Deze stelling wordt ondersteund
door de Taskforce (2009) en de VROM-raad (2006).
Beperkte publieke middelen en rol
Bij herstructurering van bedrijventerreinen gaat het
(eigenlijk altijd) om ingrepen die gedaan worden moeten
in het bestaande stedelijk gebied. Dit is erg kostbaar.
Er moeten immers bedrijven worden uitgeplaatst, opstallen
worden gesloopt, de bodem moet worden gesaneerd,
etc. Daar komt bij dat het vaak gaat om complexe
opgaven in verband met de vele belangen en betrokken
partijen.
Door de grote bezuinigingen op het gemeentefonds
en de tegenvallende opbrengsten uit grondexploitaties
(door de kredietcrisis), zitten veel gemeenten nu en op de
middellange termijn krap bij kas (Bekkers 2010 en Berns
2010). Extra overheidsgeld om de herstructureringsopgave
te volbrengen is er dan ook niet of nauwelijks.
Het gevolg is dat grootschalige (voor)investeringen in
gebiedsontwikkelingen alleen nog sporadisch mogelijk
zijn (De Zeeuw 2011). Grote integrale herstructureringsoperaties
– waarbij gemeenten als ontwikkelaar functioneerden
en risicodragend participeerden – zullen dan
ook (grotendeels) tot het verleden gaan behoren, zo is
de verwachting (Van Joolingen e.a. 2009, KEI 2011, Peek
2010, Plots 2010, De Zeeuw 2011). In plaats daarvan verwacht
men dat opgaven in kleine stappen zullen worden
opgepakt, waarbij risico’s en investeringslasten worden
beperkt en de flexibiliteit wordt vergroot (Humblet e.a.
2011 en KEI 2011). Dit klinkt als een realistische benadering
in een economisch onzekere tijd waarin de investeringscapaciteit
significant kleiner zal zijn dan vroeger.
Zou het Rijk een grotere rol kunnen of moeten spelen
bij herstructurering van bedrijventerreinen? In het
Introductiedossier (2010) zet het Ministerie van I&M in
op ruimtelijk beleid ten dienste van economisch herstel.
Hoewel verslechtering van het vestigingsklimaat op
bedrijventerreinen als een economisch probleem wordt
onderkend, decentraliseert het Rijk het bedrijventerreinenbeleid
verder naar lagere overheden. Adequate
budgetten om de opgave – zoals de Taskforce heeft
geformuleerd – op te pakken blijven daarnaast uit,
(mede) vanwege bezuinigingsmaatregelen.
Voor het antwoord op de vraag wie de rekening betaalt
voor herstructurering moeten we op basis van deze paragraaf
constateren dat de overheid niet degene is die alle
kosten voor haar rekening zal nemen.
Afdwingbaarheid van private investeringen
De overheid ziet het belang en de noodzaak van herstructurering,
maar heeft niet voldoende middelen om de
gehele herstructureringsopgave uit te voeren. Afgezien
van de vraag of het wenselijk en legitiem is private investeringen
af te dwingen, is het belangrijk om te weten in
hoeverre de overheid ondernemers kan verplichten bij te
dragen aan herstructurering. Dit bepaalt voor een belangrijk
deel de (onderhandelings)positie van de overheid bij
het stimuleren van investeringen in herstructurering (is er
een terugvaloptie?). De overheid – vaak de gemeente –
beschikt onder andere over de volgende instrumenten:
• Onroerendzaakbelasting: elk bedrijf betaalt onroerendzaakbelasting.
De hoogte is afhankelijk van de waarde
van de grond en het vastgoed. Het is echter niet mogelijk
een gebiedsspecifieke heffing op te leggen voor het
betreffende bedrijventerrein (Doornbos 2010).
• Bedrijveninvesteringszone: bij een bedrijveninvesteringszone
worden ondernemers verplicht bij te dragen
aan initiatieven die de leefbaarheid en veiligheid in het
gebied verbeteren via een gemeentelijke heffing. De
heffing voorkomt dat zogenoemde ‘freeriders’ meeliften
op de investeringen van anderen, zonder zelf bij te
dragen. Voor het invoeren moet echter minimaal 2/3
van de ondernemers voor zijn (Doornbos 2010).
• Bestemmingsplan en exploitatieplan: op basis van een
nieuw bestemmingsplan met bijbehorend exploita-

Theoretisch onderzoekskader
25
tieplan kunnen randvoorwaarden worden gesteld aan
ruimtelijke (her)ontwikkeling en is het mogelijk dat kosten
voor voorzieningen – zoals de aanleg van nieuwe
infrastructuur – worden verhaald. Bij beide planvormen
gaat het om toelatingsplanologie; het afdwingen van
ontwikkelingen is dan ook niet mogelijk. Kostenverhaal
is echter alleen mogelijk als sprake is van nieuwe
bouwmogelijkheden ten opzichte van het geldende
plan. Daarnaast moet de ontwikkeling profijt hebben
van de voorzieningen en moeten de kosten toerekenbaar
zijn aan de ontwikkeling (causaal verband). Het
is de vraag in hoeverre de extra bouwmogelijkheden
opwegen tegen de te maken kosten die samenhangen
met herstructurering.
• Beeldkwaliteitplan/welstand: het beeldkwaliteitplan
regelt die aspecten van ruimtelijke kwaliteit – zowel
van de openbare ruimte als van de gebouwen die van
daaruit zichtbaar zijn – die niet in het bestemmingsplan
(kunnen) worden opgenomen, zoals oriëntatie,
verhoudingen, materiaal en kleur. Het beeldkwaliteitplan
is in die zin het complement van het bestemmingsplan,
en wordt parallel daaraan vastgesteld.
Het beeldkwaliteitplan is een beleidsplan, en legt als
zodanig de basis voor uitvoeringsplannen in de openbare
ruimte. Wanneer het beeldkwaliteitplan expliciet
wordt vastgesteld als uitbreiding van de gemeentelijke
Welstandsnota, kunnen ook bouwaanvragen worden
er aan getoetst.
• Wet voorkeursrecht gemeenten: het voorkeursrecht
heeft tot doel om de positie van de overheid op de
grond of vastgoedmarkt te versterken voor publieke
doelen. Met het voorkeursrecht proberen gemeenten
de mogelijkheden tot verwerving te vergroten. De
gemeente heeft het eerste recht van aankoop, indien
de gronden te koop worden aangeboden. Een voorkeursrecht
kan voor hooguit 2 jaar worden gevestigd.
Daarnaast moet er sprake zijn van een te realiseren
plan met juridische grondslag (bijvoorbeeld een bestemmingsplan).
• Onteigening: door onteigening kan de overheid grondeigendommen
in eigendom krijgen. Om te mogen
onteigenen moet er sprake zijn van een ruimtelijk
ontwikkelingsbelang, een publiek belang, een noodzaak
en urgentie. Met het inzetten van het onteigeningsinstrument
wordt terughoudend omgegaan door
de ingewikkeldheid van onteigeningsprocedures en de
daaraan verbonden procesrisico’s. Verder zijn er soms
principiële bezwaren tegen onteigening en wordt een
onteigening nogal eens gezien als gezichtsverlies,
omdat de gemeente er kennelijk niet in is geslaagd er
in minnelijk overleg uit te komen. Uit maatschappelijk
oogpunt is onteigening een beladen instrument, omdat
een grondeigendom wordt afgenomen. (Meijers
2008)
• Baatbelasting: met baatbelasting kunnen kosten worden
verhaald op derden die gebaat zijn bij een nieuwe
ontwikkeling. Het instrument heeft echter weinig
toegevoegde waarde in het geval er een exploitatieovereenkomst
is gesloten of een exploitatieplan is
vastgesteld.
Het overzicht van instrumenten laat zien dat de overheid
verschillende publiekrechtelijke middelen heeft die zij
kan inzetten om de gewenste ruimtelijke doelen te verwezenlijken
en kosten te verhalen. Afhankelijk van het
type herstructurering en de bijbehorende maatregelen
kan een instrument of een combinatie van instrumenten
worden ingezet.
2.3 Ondernemers
Definitie ondernemerschap
In het doorgronden van het denken en handelen van
‘de ondernemer’ gaat het in feite over het begrip ondernemerschap.
Volgens Van Dale bestaat ondernemerschap
uit de hoedanigheid van ondernemen. Op basis
van wetenschappelijke bronnen omschrijft Strate (2009)
ondernemerschap als “een ondernemer is de oprichter
en manager van een klein bedrijf en wiens grootste doel
het groeien van het bedrijf is”. Gibcus en Hoesel (2003)
vullen deze beschrijving aan en constateren dat een
ondernemer iemand is die communicatie legt tussen de
producent en de consument, de mogelijkheden heeft om
winstmogelijkheden te bespeuren en daarop te reageren,
innovatie implementeert en risico durft te nemen.

Theoretisch onderzoekskader
26
In dit onderzoek wordt ondernemerschap gedefinieerd
als: het streven naar een optimaal bedrijfsresultaat door
de marktvraag/kansen in de markt aan meerwaarde van
producten en diensten te koppelen.
Overheid ziet risicodragende rol voor ondernemers
Om financiering van herstructurering rond te krijgen,
zouden investeringen nadrukkelijker in verband moeten
worden gebracht met het belang dat partijen hebben bij
herstructureringsmaatregelen en wat dat betekent voor
de legitimiteit, investeringsbereidheid en het risico (KEI
2011). Bij deze benadering komen gevestigde ondernemers
– als eigenaar-gebruikers – al snel in beeld als
partijen die (mee) zouden moeten investeren in herstructurering
van bedrijventerreinen. Om volgende redenen
lijkt dit een opportune redenering:
• Ondernemers (eigenaar-gebruikers) zijn eigenaar van
circa 72% van de bedrijfsruimten op (gemengde) bedrijventerreinen
(Louw e.a. 2009).
• Het zijn de bedrijven die profijt/belang (zouden moeten)
hebben bij een beter functionerend terrein.
• Investeringen in herstructurering door ondernemers
past in het beleidsvoornemen van de overheid om de
bedrijfsruimtemarkt te verzakelijken en het creëren
van bedrijventerreinen die voldoen aan de wensen van
bedrijven.
Voorgaande redenering wordt ondersteund door de
VROM-raad, die al in 2006 constateerde dat veranderingen
in de economische structuur (schaalvergroting en
flexibilisering, uniformering en differentiatie van bedrijfsprocessen)
leiden tot een vraag naar andere typen bedrijfsgebouwen
en locaties. Om bedrijventerreinen uit de
negatieve spiraal te halen en terreinen te creëren die passen
bij de behoeften en ontwikkelingen van deze tijd ziet
de Raad een belangrijke rol weggelegd voor de markt.
De verwachting is dat bij een grotere marktbetrokkenheid
het aanbod van bedrijventerreinen beter zal aansluiten
op het kwantitatieve en het kwalitatieve aanbod.
2.4 Reflectie op theoretisch kader
Het theoretisch kader is opgesteld voorafgaand aan het
daadwerkelijk onderzoek. Achteraf is het de vraag in
hoeverre het theoretisch kader heeft bijgedragen aan het
onderzoek. Het theoretisch kader heeft bijgedragen aan
het scherp krijgen van de aanleiding en de context van
de hoofdonderzoeksvraag, namelijk de door de overheid
gewenste rol van ondernemers bij herstructurering van
bedrijventerreinen in relatie tot de publieke noodzaak
voor herstructurering, de rol van de overheid hierin en het
ontbreken van adequate publieke budgetten. Daarnaast
hebben de definities en de beschrijving van het regionale
schaalniveau van het bedrijventerreinenbeleid in dit
hoofdstuk gezorgd voor afbakening van het onderzoek.
Hierdoor was het onderzoek behapbaar binnen de gestelde
termijn. In de beschikbare tijd was het helaas niet
mogelijk te onderzoeken in welke gevallen en wanneer
het publieke instrumentarium kan worden ingezet en
wanneer deze tekort schiet bij het stimuleren van private
investeringen.

3. Oorzaken en
veroorzakers
van
veroudering
3.1 Te ruim en goedkoop aanbod
3.2 Ontbrekende beheer- en onderhoudsbudgetten
3.3 Weinig investeringen in bedrijfsgebouwen en
buitenruimte
3.4 Versnipperd eigendom
3.5 Veranderde vestigingsvoorwaarden
3.6 Conclusie s

Oorzaken en veroorzakers van veroudering
28
Aan de noodzaak herstructurering gaat een proces van
veroudering vooraf (zie par. 2.1). Dit hoofdstuk gaat
op zoek naar de oorzaken van veroudering en de mate
waarin overheid en ondernemers daarin hebben bijgedragen.
Op basis van hiervan wordt antwoord gegeven op de
vraag of het legitiem is investeringen van private partijen
te verwachten.
3.1 Te ruim en goedkoop aanbod
Het ruime en goedkope aanbod van bedrijventerreinen
– nieuwe uitleglocaties in het bijzonder – is de belangrijkste
reden voor versnelde veroudering van bestaande
bedrijventerreinen (Louw 2009, THB 2009, Klooster
2006). Door het grote aanbod en de lage grondprijzen is
het aantrekkelijk voor bedrijven om de huidige kavel te
verruilen voor een grote kavel op een goed bereikbare
uitleglocatie. Leegstand van de achterblijvende bedrijfsgebouwen
is vaak het gevolg.
Ruim aanbod
Belangrijke doelstelling voor veel gemeenten is ontwikkeling
van de werkgelegenheid binnen de eigen gemeentegrenzen.
Hiervoor zien veel gemeenten – groot, klein
of in welke regio dan ook – de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen
als het geëigende middel (VROMraad 2006,
PBL 2009). Daarnaast levert uitgifte van nieuwe kavels directe
en indirecte opbrengsten op. Directe baten zijn opbrengsten
uit het grondbedrijf, hogere bijdragen uit het
gemeentefonds en hogere opbrengsten uit de onroerendezaakbelasting.
Tot indirecte inkomsten worden behoud
en creatie van werkgelegenheid en economische groei
gerekend. In de concurrentiestrijd met buurgemeenten
in het binnenhalen van werkgelegenheid is het dan ook
belangrijk voldoende gronden als reserve achter de hand
te hebben om geen ‘nee’ te moeten verkopen. Aangezien
behoefteramingen voor de langere termijn per definitie
met onzekerheden zijn omgeven, hebben gemeenten de
neiging hun ruimtereserveringen te baseren op een hoge
economische groei (PBL 2009). Van een programmering
die is afgestemd op de actuele regionale vraag is dan ook
nauwelijks sprake. Dit heeft in belangrijke mate bijgedragen
aan het bestaande overaanbod aan bedrijventerreinen
en waardedaling van percelen en vastgoed (PBL 2009, THB
2009, VROMraad 2006).
Lage grondprijzen
Gemeenten willen de vraag van bedrijven stimuleren door de
grondprijzen laag te houden. Het gevolg is echter dat er niet
kan worden geïnvesteerd in de benodigde aanvangskwaliteit
van het bedrijventerrein (Louw e.a. 2009). Het voorgaande
wordt ondersteund door het Planbureau voor de Leefomgeving
(2009). Het Planbureau constateert dat gemeenten
meestal niet de residuele waardemethode toepassen (geënt
op de marktwaarde van de kavel). Reden hiervoor is dat bedrijfsruimten
geen eenduidige marktwaarde hebben, omdat
deze vaak specifiek zijn toegesneden op de vraag/vestigingseisen
van de gebruiker. Daarnaast willen gemeenten voorkomen
dat ze zich uit de markt prijzen. Grondprijzen worden
dan ook afgestemd op de prijs die buurtgemeenten vragen.
Omdat gemeenten elkaar beconcurreren bij het aantrekken
van nieuwe werkgelegenheid, is het volgens het Planbureau
(2009) waarschijnlijk dat dit een prijsdrukkend effect heeft op
de grondprijs voor bedrijventerreinen.
Een ander gevolg van de lage grondprijzen is dat bedrijven er
vaak voor kiezen meer grond aan te kopen dan ze aanvankelijk
nodig hebben. Op deze manier blijft uitbreiding van het
bedrijf in de toekomst mogelijk, maar heeft lege kavels op
het bedrijventerrein tot gevolg (zie afbeelding op pagina 6).
Het aankopen van de grond is mogelijk doordat de grondkosten
relatief weinig invloed hebben op de totale kapitaaluitgaven
(circa 1%, zie tabel 3.1). Zelfs een verdubbeling van de
prijs van grond zou de vraag nauwelijks verminderen (VROMraad
2006, Louw e.a. 2009). Daarnaast hebben bedrijven
geen of weinig belang bij het verkopen van ‘loze’ ruimten op
bedrijventerreinen, aangezien de relatief lage aankoopkosten
allang zijn afgeschreven (Van Weeghel 2011).
3.2 Ontbrekende beheeren
onderhoudsbudgetten
Gemeenten sluiten de grondexploitatie van nieuwe bedrijventerreinen
als de laatste kavels zijn verkocht. Eventuele
winsten worden vaak gestort in de algemene reserves van

Oorzaken en veroorzakers van veroudering
29
Tabel 3.1 Gemiddelde investeringen (t.o.v. totale investeringen)
in materiële vaste activa van sectoren industrie,
openbare voorzieningen, bouwnijverheid, handel, vervoer,
opslag, communicatie en verhuur en zakelijke dienstverlening
(volgens SBI’93)
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 gem.
Grond en terreinen 1,7% 1,1% 1,2% 2,7% 1,7% 1,1% 1,1% 1,0% 1,4%
Bedrijfsruimten 11,4% 11,4% 13,4% 10,6% 12,3% 11,5% 11,0% 10,0% 11,5%
Grond-, water- en
14,2% 10,9% 9,3% 13,1% 11,2% 10,4% 11,7% 10,5% 11,4%
wegenbouwkundige werken 2
Vervoersmiddelen 15,0% 16,1% 15,4% 19,1% 21,9% 16,5% 20,3% 20,7% 18,1%
Computer en randapparatuur 4,6% 5,4% 4,3% 5,0% 4,5% 4,6% 4.0% 4,4% 4,6%
Machines en installaties 47,0% 47,1% 50,4% 44,3% 42,0% 47,7% 44,3% 45,0% 46,0%
Overige materiële vaste activa 6,2% 8,0% 6,0% 5,2% 6,4% 8,3% 7,6% 8,3% 7,0%
Bron: CBS Statline 2011
het grondbedrijf en worden veelal besteed aan algemene
maatschappelijke doelstellingen, bijvoorbeeld de bouw
van een theater. Bij het ontbreken aan specifieke beheerbudgetten
wordt onderhoud en beheer van de openbare
ruimte op bedrijventerreinen in de meeste gevallen gefinancierd
uit de algemene middelen. De lage gemeentelijke
prioriteit voor bedrijventerreinen in combinatie met
het ontbreken van specifieke beheer- en onderhoudsbudgetten
en de lage aanvangskwaliteit zorgen snel voor
achterstallig onderhoud van de openbare ruimte (Louw
e.a. 2009).
3.3 Weinig investeringen in
bedrijfsgebouwen en buitenruimte
Op basis van CBS-cijfers over de periode 2000-2008 kunnen
we concluderen dat bedrijven in de sectoren die veel
voorkomen op (gemengde) bedrijventerreinen relatief
weinig investeren in grond en vastgoed (zie tabel 3.1).
Gemiddeld wordt slechts 1,4% van de totale investeringen
uitgegeven aan aankoop van de gronden en 11,5%
aan realisatie en onderhoud van opstallen. Waardebehoud
van grond en vastgoed op langere termijn blijkt dan
ook in mindere mate van belang voor bedrijven (eigenaargebruikers).
Dit staat haaks op de houding van veel gemeenten
die vinden dat het taak van private parijen is om
te investeren in incourant vastgoed (PBL 2009). In plaats
daarvan leggen bedrijven bij de ontwikkeling van hun
vastgoed het accent op het laag houden van de kosten
en de functionele aspecten van de huisvesting (Louw e.a.
2009). Het nieuwe pand moet zo goed mogelijk aansluiten
op de logistiek van het productieproces.
De beeldkwaliteit van bedrijfspanden krijgt dan ook minder
aandacht. Het gevolg is een verzameling van in omvang
en kwaliteit zeer uiteenlopende bedrijfsgebouwen,
die vaak slecht zijn ingepast in de omgeving. Bijkomend
effect is dat door het specifiek inrichten en afstemmen
van bedrijfsopstallen op het productieproces de verhandelbaarheid
en daarmee de waarde van het vastgoed
daalt. De opstallen worden immers minder interessant
voor andere bedrijven (Louw e.a. 2009).
2
Betreft veelal permanente voorzieningen (bouwrijp maken) of
terreinverbetering voor economisch functioneren (voorbeelden:
wegen, parkeerterreinen, distributienetten voor gas, elektriciteit
en water, pijpleidingen voor het transport van oliën, chemicaliën
en andere vloeibare of gasvormige stoffen). Reparatie consumentenartikelen
en handel: cijfers beschikbaar vanaf 2002. Verhuur
en zakelijke dienstverlening: cijfers beschikbaar vanaf 2005.

Oorzaken en veroorzakers van veroudering
30
3.4 Versnipperd eigendom
In Nederland worden bedrijventerreinen traditioneel ontwikkeld
onder regie van gemeenten. Zij kopen gronden
aan, maken deze bouwrijp en verkopen de gronden in de
meeste gevallen direct aan de eindgebruikers. De uitgifte
is sterk gericht op de uitgifte van kavels aan individuele
bedrijven. Door het versnipperde eigendom dat zo ontstaat
is adequaat beheer en onderhoud van private kavels
moeilijk te realiseren/coördineren (Louw e.a. 2009). Om
herstructurering van de grond te krijgen is immers medewerking
nodig van de gevestigde bedrijven. Dit is niet
eenvoudig aangezien zij andere belangen hebben dan de
gemeente, die vaak een trekkende rol vervult in herstructureringsoperaties
(Louw e.a. 2009).
3.5 Veranderde vestigingsvoorwaarden
Bedrijfsontwikkelingen en daarmee samenhangende
investeringen in verbetering van de bedrijfsvoering of
het productieproces zorgen voor veranderende wensen
en eisen die worden gesteld aan bedrijventerreinen (PBL
2009, Berg 2008, CP 2001). Als onvoldoende wordt geïnvesteerd
in de effecten van bedrijfsontwikkelingen vindt
versnelde veroudering plaats. Voorbeelden van bedrijfsontwikkelingen
zijn bedrijfsuitbreiding, veranderingen
in de economische structuur en bedrijfsovername. Een
ander voorbeeld is uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten/
hogere productie, met als gevolg meer verkeersbewegingen
van en naar het betreffende bedrijf. Als de infrastructuur
hier niet op wordt aangepast ontstaat technische
veroudering van het bedrijventerrein. De bereikbaarheid
verslechtert en daarmee veroudert het bedrijventerrein
ook in economische zin; het terrein wordt immers minder
aantrekkelijk voor bedrijven.
3.6 Conclusies
Overheid en ondernemers hebben beide
bijgedragen aan veroudering
Tabel 3.2 geeft de relaties tussen oorzaken en veroorzakers
weer. Gezien de afbakening en aanleiding van dit
onderzoek is het aantal veroorzakers beperkt tot de overheid
– vaak de gemeente – en de ondernemers. Op de
vraag of het legitiem is investeringen van ondernemers
te verwachten gaat het in feite om de vraag wie verantwoordelijk
is voor de veroudering van bedrijventerreinen
en wie baat heeft bij herstructurering. Onderstaand
schema laat zien dat beide partijen hebben bijgedragen
aan veroudering.
Oorzaken
Tabel 3.2 Relaties oorzaken en veroorzakers
Overaanbod en lage grondprijs
Ontbrekende (adequate) beheer-/
onderhoudsbudgetten
Bedrijfsontwikkelingen
Versnipperd eigendom
Weinig investeringen in grond en
vastgoed
Veroorzakers
Publiek
Privaat
Bedrijventerreinenbeleid basis voor
versnelde veroudering
Het bedrijventerreinenbeleid van de afgelopen decennia
heeft een belangrijke basis gelegd voor versnelde veroudering
van bedrijventerreinen. Dit beleid werd vooral gedomineerd
door locale belangen van gemeenten. In het
streven van gemeenten naar het binnenhalen van nieuwe
werkgelegenheid en inkomsten werden nieuwe gronden
goedkoop aangeboden aan individuele bedrijven. De lage
grondprijzen – en dus opbrengsten uit de uitgifte van
kavels – hebben mede tot gevolg dat er (te) weinig kan
worden geïnvesteerd in de benodigde aanvangskwaliteit
van het bedrijventerrein. Een ander gevolg van de lage
grondprijzen is dat er (te) weinig geld opzij kan worden
gezet voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte.
Daarnaast werd het – door het grote en goedkope aanbod
– bedrijfseconomisch interessanter om het huidige

Oorzaken en veroorzakers van veroudering
31
pand te verruilen voor nieuwbouw. Bijkomend voordeel
is dat nieuwbouw optimaal kan worden ingericht en
afgestemd op het productieproces. Het gevolg is het
van ontstaan leegstand en achterstallig onderhoud op
vooral bestaande bedrijventerreinen. We kunnen dan ook
concluderen dat gemeenten als aanbieder, beheerder
en beleidsbepaler van bedrijventerreinen een belangrijk
aandeel hebben (gehad) in het ontstaan van veroudering
van bedrijventerreinen.
Belang bedrijven versnelt veroudering
Ondanks het gevoerde bedrijventerreinenbeleid hebben
ook gevestigde bedrijven bijgedragen aan versnelde
veroudering van bedrijventerreinen. Bedrijfsinvesteringen
zijn primair gericht op het optimaliseren van
de bedrijfsvoering/productieproces (zie definitie van
ondernemerschap op pagina 25). Bij het ontbreken van
bedrijfseconomische meerwaarde wordt dan ook relatief
weinig geïnvesteerd in het eigen vastgoed en buitenruimte.
Dit draagt bij aan achteruitgang van de ruimtelijke
kwaliteit op bedrijventerreinen. Bedrijfsontwikkelingen
en de daarmee samenhangende investeringen zorgen
daarnaast voor veranderende vestigingsvoorwaarden
(bijvoorbeeld een hogere productie waardoor het aantal
verkeersbewegingen toeneemt en de infrastructuur moet
worden uitgebreid). Als onvoldoende wordt geïnvesteerd
in de effecten van bedrijfsontwikkelingen versnelt het
verouderingsproces.

4. Ondernemerschap
4.1 Private partijen en hun belang
4.2 Bepalende factoren bij besluitvorming
4.3 Investeren in vastgoed en grond;
de overwegingen
4.4 Conclusies

Ondernemerschap
34
De overheid ziet het belang van herstructurering van
bedrijventerreinen maar trekt zich terug als trekker en
financier (zie par. 2.2). Er wordt in dit kader dan ook
steeds meer verwacht van ondernemers, als het gaat
om financiering van herstructurering. In het streven naar
investeringen in herstructurering door ondernemers is
het noodzakelijk om te weten hoe zij tot investeringsbeslissingen
komen. Dit hoofdstuk gaat dan ook in op de
motieven waarop ondernemers investeringsbeslissingen
baseren. Op basis hiervan wordt gezocht naar aanknopingspunten
waarop private partijen te verleiden zijn om
mee te investeren in herstructurering.
4.1 Private partijen
en hun belang
Private kavels zijn voor circa 72% in eigendom van
eigenaar-gebruikers. Hiermee zijn zij de grootste
private partij en dus een belangrijke groep om te betrekken
in herstructureringsprojecten. De andere 28%
van de private partijen bestaat uit gebruikers die hun
grond en vastgoed huren van eigenaar-verhuurders.
Alhoewel dit onderzoek zich voornamelijk richt op
de eigenaar-gebruiker wordt onderstaand een beschrijving
gegeven van de drie meest voorkomende
private partijen op bedrijventerreinen. Hiermee wordt
duidelijk dat private partijen onderling verschillende
belangen hebben.
Eigenaar-gebruiker
Hoofdstuk 3 laat zien dat eigenaar-gebruikers primair
een bedrijfs-economisch belang hebben. Investeringen
die zij doen zijn gericht op optimalisatie van de
bedrijfsvoering of het productieproces, om zo het
bedrijfsresultaat te verbeteren (zie ook de definitie van
ondernemerschap op pagina 25). De investeringen die
eigenaar-gebruikers doen in grond en vastgoed hebben
tot doel de bedrijfsvoering en het productieproces te
faciliteren; vastgoed en buitenruimte worden gezien
als productiemiddel. Waardeontwikkeling van hun
onroerend goed is geen primair belang en doel
(zie par. 3.3).
Huurder
De ondernemer als gebruiker heeft geen vastgoed of
grond in bezit en huurt of least deze dan ook van de
eigenaar. Waardeontwikkeling van vastgoed en grond
is dan ook niet belangrijk voor hen. Huurders leggen de
prioriteit – nog meer dan hun collega-ondernemers met
een eigen pand en kavel – op de bedrijfsvoering en het
productieproces.
Eigenaar-verhuurder
In tegenstelling tot eigenaar-gebruikers hebben juist
eigenaar-verhuurders belang bij waardebehoud en
-ontwikkeling van vastgoed en grond (huurinkomsten
zijn afhankelijk van vastgoedwaarde). Door vastgoed en
gronden te verhuren aan gebruikers streven eigenaarverhuurders
naar een optimaal rendement. Hierbij kijken
zij primair naar de haalbaarheid en de risico’s van te verwachten
geïndexeerde cashflow en de mogelijke waardeontwikkeling
van grond en vastgoed. Het grote aanbod
aan nieuwe terreinen en de lage grondprijzen zorgen voor
een kleine marktvraag naar bestaande locaties en een
relatief lage huurprijs in relatie tot de afschrijvingen op
bedrijfspanden (Louw e.a. 2009). Hierdoor ontwikkelt het
rendement zich onvoldoende volgens de verwachting en
is er sprake van een hoger risico. Daar komt bij dat het
beleggen in bedrijfsruimten risicovol is door het specifieke
karakter van bedrijfsgebouwen en de gevoeligheid
van de markt voor conjuncturele veranderingen.
Specifieke wensen van bedrijven, de vaak lage kwaliteit
van het vastgoed en de waardevermindering door snelle
veroudering van bedrijventerreinen zijn hier debet aan.
Door het hoge risicoprofiel investeren beleggers en
projectontwikkelaars relatief weinig in de markt voor
bedrijfsruimten (DHV 2007, Bloem 2009, Simons).
4.2 Bepalende factoren
bij besluitvorming
Het besluitvormingsproces
Om inzicht te krijgen in de factoren die van invloed zijn
op (investerings)beslissingen van ondernemers is verdieping
in het denken, de motivatie en het gedrag van

Ondernemerschap
35
ondernemers nodig. Bandara kwam in 1986 met een samenhangende
theorie waarin motivatie en gedrag vanuit
een sociaal cognitief oogpunt is belicht. In zijn theorie
beïnvloeden cognitie (vanuit kennis en ervaring oplossingen
zoeken), persoonlijkheid en omgevingsfactoren
de uiteindelijke keuze van mensen.
Gibcus en Hoesel (2003) hebben onderzoek gedaan naar
de achtergronden van het besluitvormingsproces van
ondernemers in het MKB door empirisch onderzoek te
confronteren met wetenschappelijke theorieën. In dit
onderzoek hebben zij de theorie van Bandara vertaald in
een analytisch besluitvormingsmodel voor investeringsbeslissingen
(zie figuur 4.1). Aan de hand van dit model
worden de factoren beschreven die van invloed zijn op
het beslissingsproces.
Figuur 4.1 Besluitvormingsmodel investeringsbeslissingen
Ondernemer
Rationaliteit, emotie of
intuïtie
Winst/verlies
Stimuli
Samenwerking
Innovaties
Omgeving
Onzekerheid
lijkt vaak geen weg meer terug te zijn. Ook als het idee
mislukt – bijvoorbeeld als resultaten uitblijven – wordt
vaak vastgehouden aan het oorspronkelijke idee. De
mislukking ligt volgens de ondernemers niet zozeer aan
het idee maar aan de uitvoering ervan. De onderzoekers
zijn het overigens niet eens met de stelling dat ondernemers
kortetermijndenkers zijn. Door hen uitgevoerd
empirisch onderzoek liet zien dat ondernemers ook
met de middellange termijn en soms zelfs met de lange
termijn bezig zijn.
De omgeving
Door de omvang van de informatievoorziening, onzekerheid
en snelle veranderingen in de markt blijkt de
omgeving van invloed te zijn op de beslissing van de ondernemer.
Deze omgeving wordt getypeerd als verzameling
van informatie, alternatieven, waarden en voorkeuren
die beschikbaar zijn op het tijdstip dat de beslissing
wordt genomen. Uit onderzoek blijkt dat ondernemers
vaak een eigen beeld hebben geschetst, zonder daar met
anderen over te communiceren (Gibcus en Hoesel 2003).
Mede hierdoor wordt maar een deel van de beschikbare
informatie gebruikt en blijft de te nemen beslissing overzichtelijk.
Omdat beslissingen in een complexe omgeving
moeten worden genomen het het hoofddoel het reduceren
van onzekerheid in relatie tot het te nemen risico,
aldus de onderzoekers.
belissingsproces
Bron: Gibcus en Hoesel (2003)
De ondernemer
Gibcus en Hoesel (2003) constateren dat ondernemers
zich kenmerken door onafhankelijkheid, doelgerichtheid,
optimisme en overtuiging. Ondernemers blijken sterk
te geloven in hun ideeën. Bij de uitwerking van ideeën
4.3 Investeren in vastgoed en grond;
de overwegingen
Een gezamenlijk belang van het bedrijfsleven is het
streven naar waardecreatie (Dorsman en Rijken 1998).
Eigenaar-gebruikers, huurders en eigenaar-verhuurders
creëren ieder met hun eigen bedrijfsactiviteiten waarde
(zie par. 4.1). De reden om al dan niet te investeren in
vastgoed en buitenruimte hangt dan ook voor een belangrijk
deel samen met meerwaarde die de inves-teringen
bieden voor de bedrijfsactiviteiten (bijvoorbeeld een
efficiëntere productie waardoor kosten worden bespaard
of een hogere vastgoedwaarde waardoor meer huurinkomsten
worden gegenereerd). Bij de financiële overweging
die ondernemers maken ten aanzien van

Ondernemerschap
36
investeringen in vastgoed en buitenruimte gaat het
primair om de aspecten: kosten, liquiditeit, fiscaliteit en
solvabiliteit (Louw e.a. 2009).
Kosten
Ondernemers streven in eerste instantie naar een zo laag
mogelijk kostenniveau. Investeringen in hun vastgoed of
perceel zullen zorgen voor waardevermeerdering. Voor
eigenaar-gebruikers betekent dit dat de onroerendezaakbelasting
omhoog zal gaan. Waardevermeerdering
van grond en vastgoed betekent huurverhoging voor
huurders van bedrijfsopstallen. Voor ondernemers die
bedrijfspanden huren is het vanuit deze optiek niet aantrekkelijk
te investeren in de huisvesting en het terrein.
Liquiditeit
Bedrijven hebben de beschikking over een bepaalde hoeveelheid
liquide middelen 3 . Het liquide vermogen neemt
af als bedrijven investeren in hun vastgoed of terrein.
Ondernemers hadden het kapitaal dat zij in hun huisvesting
hebben geïnvesteerd ook anders kunnen inzetten.
Als bedrijf is het dan ook belangrijk af te wegen of de
liquide middelen niet beter ingezet kunnen worden voor
investeringen in het primaire bedrijfsproces.
Fiscaliteit
Bij fiscaliteit gaat het om kosten die ten laste van het
fiscale resultaat kunnen worden gebracht. Meer kosten
betekent minder af te dragen belasting. In het geval van
investeringen waarvoor een lening (hypotheek) is afgesloten
betreft het de rente die kan worden afgetrokken.
Ook onderhoudskosten en de verzekering mag ten laste
worden gebracht van het fiscale resultaat. Boekwinsten
uit de verkoop van bedrijfsmiddelen vallen onder de winst
uit onderneming en zijn belastbaar. Door vorming van
bedrijfsreserves kunnen ondernemers deze belasting
vermijden.
uit te keren dividend. Hoe groter het eigen vermogen is
ten opzichte van het vreemde vermogen, hoe makkelijker
het is geld te lenen om te investeren of dividend uit te
kunnen betalen. Door te investeren in vastgoed of grond,
al dan niet met vreemd vermogen, neemt de solvabiliteit
af en daarmee de mogelijkheden voor investeringen in
het bedrijfsproces.
Herstructurering: een onbekend terrein
Voorgaande aspecten zijn belangrijk bij de beoordeling
van het risico van investeringen in relatie tot het
verwachte rendement. Daarnaast is inhoudelijk inzicht
nodig – zoals marktkennis of vernieuwende productiemethoden
– om een goede inschatting te kunnen maken.
Ondernemers hebben vaak geen of weinig verstand van
herstructurering en kunnen daardoor de met de investeringen
gemoeide risico’s lastig inschatten. De keuze om
niet (mee) te investeren ligt daardoor meer voor de hand.
maatregel
Omvang investering
Figuur 4.2 Speelveld investeringsbeslissingen
Kennis effect maatregel
Investeringsbeslissing
Financiële
overweging
overtuiging
meerwaarde
Afweging risico &
rendement
Solvabiliteit
Solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen eigen en
het vreemde vermogen. De solvabiliteit van bedrijven
heeft gevolgen voor de waarde van de aandelen en het
3
Het totaal van middelen, dat een onderneming direct kan
aanwenden om betalingen te verrichten.

Ondernemerschap
37
4.4 Conclusies
Op basis van het voorgaande is de wijze waarop ondernemers
tot investeringsbeslissingen komen grafisch te
verbeelden in het model op de linker pagina.
Overtuiging van meerwaarde
Ondernemers zullen eerst overtuigd moeten zijn van de
meerwaarde die de herstructureringsmaatregelen hen
c.q. hun bedrijfsactiviteiten bieden voordat zij beslissen
in de maatregelen te investeren. Om een afweging te
kunnen maken heeft de ondernemer kennis nodig van
de te nemen maatregelen en het effect ervan. Op deze
manier kan hij de meerwaarde inschatten in relatie tot
zijn belang.
Het bedrijfsleven heeft een gemeenschappelijke doelstelling,
namelijk waardevermeerdering van het bedrijf
door waardecreatie. Bedrijven hebben echter ook een
afzonderlijk belang dat samenhangt met de wijze waarop
waardecreatie tot stand komt. Dit is afhankelijk van het
soort bedrijfsactiviteiten. Voor eigenaar-gebruikers is het
primaire belang een optimaal bedrijfsresultaat te halen
uit de bedrijfsvoering/het productieproces. De waarde
van het vastgoed is hierbij van secundair belang; het vastgoed
dient als productiemiddel. Bij eigenaar-verhuurders
gaat het juist om het behalen van rendement door waardevermeerdering
van vastgoed. Als ondernemers het
belang van de maatregel(en) erkennen en zich verbonden
voelen aan de gestelde doelen zullen zij eerder geneigd
zijn mee te investeren in de uitvoering ervan.
Financiële overweging
Afgezien van de meerwaarde van de maatregel hangt
een investeringsbeslissing in belangrijke mate af van de
financiële afweging. Elk bedrijf heeft zijn eigen dynamiek
en dus mogelijkheden voor het al dan niet doen
van investeringen. De mogelijkheden voor investeringen
variëren per bedrijf door:
• de kosten van de maatregel (nu of het effect ervan
in de toekomst);
• liquiditeit en solvabiliteit van het bedrijf (in hoeverre
heeft het bedrijf eigen vermogen en in hoeverre kan of
wil de ondernemer – in relatie tot zijn bedrijfsvoering –
dat inzetten voor herstructurering);
• fiscale voordelen die al dan niet kunnen worden benut.

5. Bouwstenen
uit de
praktijk
5.1 Belang van publieke investeringen
5.2 Publieke investeringen als katalysator
5.3 Rol van ontwikkelingsmaatschappijen
5.4 Denken vanuit de ondernemer
5.5 Procesmatige aspecten
5.6 Conclusies/bouwstenen

Bouwstenen uit de praktijk
40
De aandacht voor bedrijfsinvesteringen in herstructurering
van bedrijventerreinen is niet nieuw. Alhoewel
het belang van private investeringen groter is geworden
probeerden overheden ook voor de kredietcrisis en
de bezuinigingen bedrijfsinvesteringen los te krijgen.
Ervaring genoeg waarvan we kunnen leren. Aan de hand
van drie praktijkvoorbeelden/cases gaat dit onderzoek
op zoek naar inhoudelijke en procesmatige bouwstenen
die bijdragen aan een aantrekkelijk investeringsklimaat
voor ondernemers om te investeren in herstructurering.
De bouwstenen (‘lessons learned’) vormen een belangrijke
basis voor de voorwaarden waaronder ondernemers
bereid zijn mee te investeren.
Selectie van projecten
De projecten zijn geselecteerd in vergelijkbare COROPgebieden,
omdat de regionale economische en demografische
dynamiek invloed heeft op (de mogelijkheden
voor) herstructurering (zie par. 2.2). Alle COROP-gebieden
zijn daarom met elkaar vergeleken op de volgende
aspecten: bevolkingsomvang tot 2025, huishoudensomvang
tot 2025, omvang beroepsbevolking tot 2025
en de economische groei. De projecten zijn vervolgens
geselecteerd in de COROP-gebieden die het dichtst
bij het Nederlands gemiddelde liggen. Via de provinciale
en regionale ontwikkelingsmaatschappijen zijn de
projecten binnen het betreffende COROP-gebied
gekozen. Belangrijk hierbij was dat er een herstructureringsopgave
lag waarbij de ondernemers betrokken
zijn/waren en dat de terreinen binnen de definitie van
bedrijventerreinen pasten. Voor een uitgebreidere
verantwoording van de selectie van projecten, zie
bijlage 4.
Case 1 De Enk, Wijhe (18ha)
• Probleem: ontsluiting en bereikbaarheid, verkeersveiligheid
(smal profiel en kruisingen), kwaliteit van het
wekdek, tekort aan parkeerplekken, beeldkwaliteit en
milieuzonering (zie afbeelding op pagina 20/21).
• Maatregelen: bedrijfsverplaatsing voor een betere
zonering van het bedrijventerrein, invulling van braakliggende
kavels (zie afbeelding op pagina 6), nieuwe
3
Figuur 5.1 Ligging COROP-gebieden waarin
projecten zijn geselecteerd
2
inrichting hoofdinfrastructuur, verbetering openbare
ruimte en erfafscheidingen.
• Investeringen: € 2,1 miljoen door gemeente, waarvan
€ 1 miljoen aan subsidie door provincie.
• Doorlooptijd: 2007/2008-heden.
• Belangrijkste partijen: circa 50 bedrijven, gemeente
Olst-Wijhe en de Herstructureringsmaatschappij
bedrijventerreinen Overijssel.
• Betrokkenheid ondernemers: matig door slechte communicatie
vanuit gemeente en niet waargemaakte
verwachtingen.
Case 2 ’t Plaatje, Sliedrecht (1,5ha)
• Probleem: braakliggend terrein met haven die niet
voldoet aan de huidige eisen (zie afbeelding op
pagina 44-47).
• Maatregelen: terrein geschikt maken voor maritieme
bedrijvigheid, uitdiepen haven en ontgronding, opho-
1

Bouwstenen uit de praktijk
41
ging en verlenging kades, aanleg verkeersontsluiting,
bouwrijp maken, ontwikkelen vastgoed.
• Investeringen: € 6,4 miljoen door ontwikkelingsmaatschappij,
regio en gemeente en € 17,3 miljoen door
bedrijven in vastgoed.
• Doorlooptijd: 1997-heden.
• Belangrijkste partijen: twee scheepswerven (toekomstige
gebruikers), gemeente Sliedrecht en de Regionale
Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden.
• Betrokkenheid ondernemers: matig door vooral de
lange doorlooptijd van de ontwikkeling. Het voortbestaan
van de bedrijven is afhankelijk van de ontwikkeling.
Case 3 Hazepad e.o., Breda (10ha)
• Probleem: bereikbaarheid, ontsluiting en verkeersafwikkeling,
(sociale) veiligheid, beeldkwaliteit (openbare
ruimte en vastgoed) en ruimtegebruik (zie afbeelding
op pagina 60/61).
• Maatregelen: doortrekken (nieuwe) infrastructuur, herverkaveling
en kwaliteitverbetering openbare ruimte.
• Investeringen: € 2 miljoen door gemeente en Ministerie
van Economische Zaken in infrastructuur en openbare
ruimte. De hoogte van private investeringen in vastgoed
en buitenruimte is onbekend.
• Doorlooptijd: 2005-2008.
• Belangrijkste partijen: elf zittende bedrijven, gemeente
Breda en de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij.
• Betrokkenheid ondernemers: relatief groot door participatie
van bedrijven in werkgroep en consequente
communicatie en informatievoorziening.
5.1 Belang van publieke
investeringen
De drie cases laten zien dat uitvoering van de benodigde
herstructureringsmaatregelen niet mogelijk is/was zonder
publieke investeringen. Hierbij gaat het om maatregelen
die horen bij herstructureringsprojecten in de
categorieën revitalisering en zware revitalisering. Aan de
hand van de drie projecten wordt het belang van private
investeringen toegelicht.
Bedrijfsverplaatsing onmogelijk
zonder publieke middelen
Om de herstructurering van bedrijventerrein De Enk
in Wijhe tot een succes te brengen moet een aantal
bedrijven worden verplaatst. Verplaatsing blijkt voor de
betreffende bedrijven niet rendabel te zijn. De bedrijven
stellen zich daarnaast op het standpunt dat verplaatsing
niet direct in hun belang is. Publieke middelen zijn
dan ook nodig om – de door de gemeente gewenste –
bedrijfsverplaatsing op gang te brengen. De gemeente
en de ontwikkelingsmaatschappij hebben onvoldoende
middelen die zij in kunnen of mogen zetten om de bedrijfsverplaatsing(en)
te realiseren, door andere maatschappelijke
belangen.
Investeringen i.r.t. marktconforme grondprijs
Uitvoering van herstructurering van ’t Plaatje is onmogelijk
zonder publieke bijdrage. De regio Drechtsteden
heeft de ambitie de regionale maritieme economie te
versterken. Projectgebied ’t Plaatje is één van de locaties
waar versterking van deze sector haar beslag krijgt.
Om het projectgebied bouwrijp te maken voor de
gewenste bedrijvigheid moeten onder andere kades
worden verlengd en opgehoogd en moet de haven
worden uitgediept. Zonder de voorfinanciering van de
ontwikkelingsmaatschappij en subsidie van verschillende
overheden is de ontwikkeling financieel niet haalbaar
(totale investering grondexploitatie € 6,4 miljoen). Het
doorberekenen van de investeringen in een marktconforme
voor bouwrijpe grond is namelijk niet mogelijk.
De toekomstige gebruikers dit niet opbrengen naast de
investeringen die zij moeten doen in de ontwikkeling van
nieuw vastgoed, apparatuur en een droogdok (gezamenlijk
€ 17,5 miljoen).
Openbare ruimte: een publieke
verantwoordelijkheid
Ook de herstructurering van Hazepad e.o. in Breda was
niet mogelijk geweest zonder het inzetten van publieke
middelen. Een belangrijk element (en aanjager) binnen
dit project was het verbeteren van de toegankelijkheid
en bereikbaarheid van het terrein door de infrastructuur

Bouwstenen uit de praktijk
42
door te trekken. Zonder de Rijkssubsidie van € 1 miljoen
en de investeringen die de gemeente heeft gedaan was
uitvoering van het project niet mogelijk. De bereidheid
van aanwezige bedrijven om mee te investeren was niet
groot, aangezien zij vonden dat de openbare ruimte
de ‘core business’ is van de overheid (Rook 2011). De
gemeenteraad op haar beurt wilde niet meer geld in het
project stoppen dan € 1 miljoen in de openbare ruimte,
zijnde 50% van de totale investeringen.
5.2 Publieke investeringen
als katalysator
Investeringen in openbare ruimte
Paragraaf 5.1 laat zien dat publieke investeringen in
herstructurering nodig blijven. De gemeente Breda
bevestigt het belang van publieke investeringen voor het
op gang krijgen van herstructurering. Private partijen zien
de openbare ruimte als de ‘core business’ van de gemeente
(Rook 2011). Vooral in het geval van achterstallig
onderhoud aan de openbare ruimte wordt eerst naar de
gemeente gekeken voordat zij zullen investeren in de eigen
kavel en vastgoed. Deze stelling wordt ondersteund
door de Herstructureringsmaatschappij Overijssel. De
gemeente zal eerst in moeten zetten op het creëren van
een ‘level playing field’ om zo draagvlak en investeringen
te stimuleren (Wiendels, april 2011). Investeringen in verbetering
van de infrastructuur (aankoop van benodigde
percelen, aanleg en herverkaveling) blijken tot beweging
en draagvlak onder bedrijven te leiden, aldus Rook
(2011). Bedrijven zien kansen om uit te breiden, te verplaatsen
of zich op het terrein te vestigen. Het aanpakken
van de openbare ruimte en infrastructuur is een belangrijk
element in de Bredase herstructureringsaanpak.
Ook Olst-Wijhe investeert in de openbare ruimte en
infrastructuur. Hiermee laat de gemeente zien dat zij
serieus met de herstructurering bezig is en hoopt men
op een aanjagend effect op private investeringen (Blink
2011).
Het benutten van ‘natuurlijke’ momenten
Het zoeken naar kansen blijkt een effectief middel om
herstructureringsprocessen op gang te krijgen.
Zo concentreert de Herstructureringsmaatschappij Overijssel
zich bij de selectie van projecten vooral op kansen
waarmee herstructurering in beweging komt (Wiendels,
april 2011). Interessante kansen zijn (geplande) publieke
investeringen, ontwikkelingen en initiatieven van bedrijven
(bijvoorbeeld modernisering, nieuwbouw, verhuizing)
en integrale gebiedsverbeteringen. Hierbij gaat het vaak
om partijen die ‘wat willen’. Door bedrijven vervolgens
op een voor hen passende manier te faciliteren wordt
de kans op private investeringen vergroot (Wiendels
april 2011). De Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij en
Limburg Herstructureert Bedrijventerreinen (LHB) ondersteunen
deze gedachte. Om private investeringen los te
krijgen is het belangrijk gebruik te maken van ‘natuurlijke’
momenten waarop gesprekken en onderhandelingen
in een ander daglicht komen te staan (Hoekstra 2011 en
Cremers 2010). Voorbeelden zijn bedrijfsverplaatsingen
en bedrijfsovernames waardoor aankoop van een strategisch
liggend perceel mogelijk wordt of aanpassing van
infrastructuur en openbare ruimte waardoor aanpalende
bedrijven gestimuleerd worden hun hekwerken, bestrating
etc. aan te pakken.
Stimuleringsregelingen
Het opzetten van een stimuleringsregeling in herstructureringsprojecten
draagt bij aan private investeringen in
vastgoed en buitenruimte (Van der Veen 2010). Deze stelling
wordt geïllustreerd aan de hand van de stimuleringsregeling
die de gemeente Rijssen heeft opgesteld bij de
herstructurering van bedrijventerrein De Mors. Bedrijven
konden door gebruik te maken van deze regeling een
tegemoetkoming krijgen in de investeringskosten voor
verbetering van hun bedrijfspand en/of buitenruimte.
Hiermee zette de gemeente in op verbetering van de
beeldkwaliteit, behoud van bedrijven en stijging van de
vastgoedwaarde. Het totale budget bedroeg € 100.000,-.
Elf bedrijven hebben gebruik gemaakt van de regeling,
waarvan 7 bedrijven aangeven dat de regeling noodzakelijk
was voor de realisatie van verbeteringen. Gezamenlijk
hebben de deelnemende bedrijven € 3,5 miljoen geïnvesteerd
(hefboomwerking van 1:35).

Bouwstenen uit de praktijk
43
5.3 Rol van ontwikkelingsmaatschappijen
In elke case neemt een regionale of provinciale ontwikkelingsmaatschappij
deel aan het proces. De ontwikkelingsmaatschappijen
spelen in meer of mindere mate een rol
in het procesmanagement en/of in de financiering van het
herstructureringstraject. Per ontwikkelingsmaatschappij
wordt de bijdrage ervan in zijn algemeenheid en in het
betreffende project toegelicht.
Herstructureringsmaatschappij Overijssel
Met het idee dat publieke investeringen als katalysator
werken voor private investeringen heeft de provincie
Overijssel de Herstructureringsmaatschappij Overijssel
opgericht. Door investeringen van de herstructureringsmaatschappij
hoopt de provincie een extra investeringsbereik
te realiseren. Elke door de herstructureringsmaatschappij
geïnvesteerde euro moet vier euro aan private
investeringen uitlokken. Uitgangspunt is dat de provinciale
herstructureringsmaatschappij circa 25% van de totale
provinciale herstructureringsopgave (1.200 ha) aanpakt
tot 2015 met een budget van € 7,5 miljoen (circa € 2,5 per
m²) (Boerman 2010).
In het geval van De Enk speelt de herstructureringsmaatschappij
vooral een procesrol in het verbinden van
partijen. Op deze manier wordt geprobeerd partijen en
investeringen aan elkaar te koppelen zodat onder andere
bedrijfsverplaatsingen en herontwikkeling van braakliggende
kavels van de grond komen. In sommige gevallen
doet de herstructureringsmaatschappij risicodragende
investeringen om herstructurering in beweging te krijgen.
Door het relatief beperkte budget in relatie tot de relatief
grote provinciale herstructureringsopgave heeft de
herstructureringsmaatschappij echter beperkt middelen
beschikbaar om risicodragend te investeren in Bedrijventerrein
De Enk.
Regionale Ontwikkelingsmaatschappij
Drechtsteden
Ook de regio Drechtsteden heeft een regionale ontwikkelingsmaatschappij
opgericht voor de ontwikkeling van
nieuwe en herstructurering van bestaande verouderde
bedrijventerreinen. Op deze manier willen de provincie
en de regio de regionale economie versterken. Het totale
investeringskapitaal bedraagt € 21 miljoen euro voor aanleg,
herontwikkeling, transformatie en herstructurering van in
totaal circa 415 ha bedrijventerrein in de periode tot 2020
(circa € 5 per m²). Bij herstructurering van ’t Plaatje heeft de
ontwikkelingsmaatschappij de rol van grondontwikkelaar.
Daarnaast verzorgt de regionale ontwikkelingsmaatschappij
de voorfinanciering van herstructureringsmaatregelen en
wordt er circa 25% risicodragend geïnvesteerd in het project.
De overige investeringen zijn afkomstig van subsidies van
het Rijk en investeringen van de regio en de gemeente.
Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij & Brabantse
Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen
Ook de provincie Noord-Brabant ziet de katalyserende
werking van publieke investeringen. In 2005 heeft zij
besloten naast de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij
de Brabantse Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen
op te richten. De herstructureringsmaatschappij
stimuleert private investeringen door zelf risicodragend
te participeren in herstructureringsplannen en daardoor
projecten daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. Voor
de herstructureringopgave in Noord-Brabant (1.800 ha)
hebben de provinciale ontwikkelingsmaatschappij en
herstructureringsmaatschappij gezamenlijk € 59 miljoen
ter beschikking (circa € 3 per m²). De herstructureringsmaatschappij
richt zich op de herontwikkeling van privaat
eigendom op bedrijventerreinen en betrekt daar de
professionele vastgoedsector en de gemeenten bij. Op
deze manier wordt het risico voor bedrijven verkleind en
de drempel verlaagd om (mee) te investeren. De middelen
van de Brabantse Herstructureringsmaatschappij worden
revolverend ingezet. Daarmee is zij niet op rendement uit,
maar wordt geprobeerd de kosten en opbrengsten in een
project te optimaliseren. Op die manier wordt het tekort in
een project zo veel mogelijk teruggebracht.
De rol van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij
beperkte zich bij herstructurering van Hazepad e.o. tot
die van procesmanagement. De benodigde publieke
investeringen zijn verkregen door subsidie van het Rijk en
investeringen door de gemeente.

Case ’t ‘t Plaatje
Sliedrecht
Verouderd bedrijventerrein aan de Merwede
dat opnieuw ruimte moet gaan bieden aan
maritieme bedrijvigheid, met op de achtergrond
IHC; marktleider in bagger- en mijnbouw
schepen en uitrusting.

Bouwstenen uit de praktijk
48
5.4 Denken vanuit de ondernemer
In de bedrijfsprestaties ligt het motief voor private investeringen.
Het is in dit kader dan ook belangrijk uit te gaan
van vraagsturing (bedrijfsactiviteiten), marktconforme
ontwikkelingen en een reële opbrengstpotentie (Wiendels
maart 2011), zie ook par. 4.3. Hoekstra (mei 2011)
voegt hieraan toe dat het laten zien en leren zien van het
profijt dat bedrijven hebben bij herstructureringsmaatregelen
een belangrijk aspect is om bedrijven over te halen
mee te investeren (zie ook par. 4.3). De Overijsselse en
Brabantse herstructureringsmaatschappijen brengen
het voorgaande in praktijk door eventuele knelpunten
bij ondernemers weg te nemen, het ‘rendement’ van de
herstructurering(smaatregelen) in beeld te brengen en de
bedrijfsvoering als vertrekpunt te nemen. Het verbinden
van partijen en het op een voor het betreffende bedrijf
passende wijze faciliteren van private investeringen
(maatwerk) zijn daarbij belangrijke aspecten. Bijvoorbeeld
door het – onder voorwaarden – garanderen van
een bepaald rendement of het creëren van aantrekkelijke
financiële/fiscale omstandigheden, zodat private partijen
over de streep worden getrokken.
Voorbeelden
Op bedrijventerrein De Enk probeert de Herstructureringsmaatschappij
bedrijventerreinen Overijssel ondernemers
op een voor hen passende wijze te faciliteren en
zo private investeringen te stimuleren, bijvoorbeeld op
de volgende manieren:
1. De herstructureringsmaatschappij heeft een te verplaatsen
bedrijf in contact gebracht met een ondernemer
die bepaalde delen van zijn bedrijfsgebouwen niet
meer in gebruik heeft. Het leegstaande deel is een interessante
vestigingsplek voor het te verplaatsen bedrijf.
Door verschillende financiële, fiscale en eigendom-huur
constructies voor te stellen heeft de herstructureringsmaatschappij
geprobeerd een zo optimaal mogelijke
situatie te creëren zodat verplaatsing doorgang kon
vinden. Helaas zijn de onderhandelingen uiteindelijk
stukgelopen om individuele zakelijke redenen en door
de – in de ogen van de ondernemers – complexe
constructie.
2. Een investeerder was geïnteresseerd in het aankopen
van een locatie en het aanwezige bedrijf te verplaatsen
naar een braakliggende locatie op het bedrijventerrein.
Hierdoor zou een gewenste bedrijfsverplaatsing
op gang komen. Daarnaast had de investeerder
twee bedrijven die zich gecombineerd met het te verplaatsten
bedrijf wilde vestigen op het braakliggende
perceel. De herstructureringsmaatschappij verkleinde
het risico van de investeerder door garant te staan
voor een bepaald te behalen rendement. Helaas zijn
de onderhandelingen stukgelopen door gewijzigde
inzichten van de aandeelhouder van het
te verplaatsen bedrijf.
5.5 Procesmatige aspecten
Net zo belangrijk als de inhoudelijke aspecten die bedrijfsinvesteringen
stimuleren is het proces. Samenwerking
en vertrouwen tussen private en publieke partijen
blijken in herstructureringsprocessen belangrijke
succesfactoren te zijn. Hiervan is vaak geen of onvoldoende
sprake. Het grote aantal betrokken partijen, het
feit dat de overheid in veel gevallen geen betrouwbare
samenwerkingspartner is en het ontbreken van zakelijk
partnerschap liggen hieraan ten grondslag (DHV 2007).
De herstructureringsprocessen in de onderzochte cases
illustreren het belang van een goede samenwerking en
vertrouwen tussen partijen. Aan de hand van de onderzochte
cases (interviews) gaat deze paragraaf dieper in
op de procesmatige do’s and don’ts in herstructureringsprocessen.
Communicatie
Goede en heldere communicatie blijkt een belangrijke
factor te zijn in herstructureringsprocessen. Het voorbeeld
in Breda leert dat regulier overleg met bedrijven
over problemen, oplossingsrichtingen en uitvoering van
de maatregelen leidt tot een grotere betrokkenheid en
bijdraagt aan een gezamenlijk belang. Bovendien is er op
deze manier ruimte voor inventieve oplossingen van gebruikers
van het terrein die kunnen rekenen op draagvlak
bij het merendeel van de zittende bedrijven.

Bouwstenen uit de praktijk
49
In Wijhe verloopt het proces stroever. Ondanks dat er
vooraf met alle betrokkenen is gesproken heeft een
deel van de ondernemers het gevoel dat er niet wordt
geluisterd. Andere gemeentelijke belangen zouden meer
prioriteit hebben dan het belang van de bedrijfsfunctie
van het bedrijventerrein. Als voorbeeld wordt de bouw
van het gemeentehuis gegeven, waarover vooraf niet of
onvoldoende met de ondernemers is gecommuniceerd.
De gebrekkige communicatie en informatievoorziening
en het gevoel dat er niet geluisterd werd naar de knelpunten
en wensen van ondernemers hebben bijgedragen
aan de beperkte bereidheid van (een deel van de)
ondernemers om mee te denken over en te investeren
in de herstructurering. Een gezamenlijk belang is niet of
nauwelijks aanwezig.
Verwachtingenmanagement
Naast consequente en heldere communicatie is het
belangrijk duidelijk aan te geven wat wel kan en wat
niet, om zo geen valse verwachtingen te wekken (wat
is haalbaar?). Dit geldt voor zowel publieke als private
partijen. De case in Wijhe geeft het belang van een goed
verwachtingenmanagement goed weer. Alle geïnterviewden
geven aan dat er in het voortraject te hoge ambities
zijn gesteld, die achteraf (financieel) niet haalbaar bleken.
Teleurstelling bij en een verminderd vertrouwen van
(een deel van de) private betrokkenen in de overheid
was het gevolg.
Een ander belangrijk element in het geïnteresseerd houden
van private partijen is het boeken van vooruitgang. Als
uitvoering van maatregelen te lang op zich laat wachten
wordt het vertrouwen in de overheid en het project minder
en haken private partijen af. Zowel de gemeente Breda als
Olst-Wijhe hebben daarom de openbare ruimte aangepakt,
in de hoop dat deze kwaliteitsslag private investeringen
uit zou lokken. In Breda is dit het geval. Het effect
van de investeringen die in Wijhe zijn gedaan is nog niet
te meten, aangezien de openbare ruimte zeer recent is
verbeterd. Het project in Sliedrecht loopt al geruime tijd (6
à 7 jaar). Voor de betrokken ondernemer is dit te lang. Als
er alternatieve locaties beschikbaar waren geweest, zou hij
zich hebben teruggetrokken als geïnteresseerde partij.
Organisatie
De wijze waarop partijen en het project zijn georganiseerd
is direct van invloed op het proces. Daarnaast is er
een verschil tussen publieke en private partijen als het
gaat om kennis, ervaring en daadkracht waardoor men
vaak een andere perceptie heeft van de herstructureringsopgave.
Publieke partijen hebben – in tegenstelling
tot private partijen – geen directe relatie met de ‘klant’
(Andel 2011). Mede hierdoor en de wijze waarop overheden
zijn georganiseerd (hiërarchisch) is vaak meer tijd
nodig voor processen dan private partijen gewend zijn of
zouden willen.
Financiering en doorlooptijd
Herstructurering van ’t Plaatje in Sliedrecht illustreert de
verschillen in perceptie tussen private en publieke partijen.
Naast de gemeente speelt de regionale ontwikkelingsmaatschappij
een belangrijke rol in de ontwikkeling
van het gebied. Zij is de grondontwikkelaar en verzorgt
de voorfinanciering. De Regionale Ontwikkelingsmaatschappij
Drechtsteden is een semi-overheidsorganisatie,
waarvan de aandelen in handen zijn van de Drechtgemeenten,
de provincie en verschillende private partijen.
Voorgenomen investeringen moeten worden goedgekeurd
door verschillende controlerende organen, zoals
de Raad van Commissarissen, de aandeelhouders en
het regiobestuur. Dit kost tijd en bovendien wil elk
orgaan eventuele risico’s afgedekt zien (Verschoor 2011).
Dit heeft een prijsophogend effect, waardoor de benodigde
investering aan de voorkant hoog uitvalt. De betrokken
ondernemer geeft aan dat dit vanuit een zakelijk
perspectief gezien frustrerend is. In het zakenleven gaat
men uit van meer realistische begrotingen, gebaseerd op
geoffreerde bedragen zonder allerlei extra kostenposten
op te voeren, aldus Andel (2011). Private partijen kunnen
daarnaast sneller duidelijkheid geven, aangezien de
directeuren vaak zelf aan de onderhandelingstafel zitten.
Bij publieke organisaties is dit niet het geval, waardoor
de betreffende ambtenaar afhankelijk is van het besluit
van zijn leidinggevende, het college van B&W en/of de
gemeenteraad.

Bouwstenen uit de praktijk
50
Personele wisselingen
Een ander verschil met private partijen is dat publieke
organisaties vaker te maken hebben met personele wisselingen.
Dit zorgt voor discontinuïteit in het proces en
maakt het lastig voor private partijen om een persoonlijke
band op te bouwen met betrokken ambtenaren. Dit was
onder andere het geval bij herstructurering van De Enk
in Wijhe.
Onafhankelijke procesmanager
Een van de succesfactoren in de cases in Breda en Wijhe
was de aanwezigheid van een onafhankelijke procesmanager.
Hij kon begrip voor elkaars standpunten creëren,
weerstanden wegnemen en partijen op hun plaats zetten.
De kans op frustratie van het proces werd daarbij tot het
minimum beperkt, aangezien hij geen direct (financieel)
belang had bij de maatregelen (Hoekstra 2011).
Politieke dynamiek
De politiek kan een risico vormen bij investeringen in herstructurering,
omdat zij een bepaalde mate van discontinuïteit
laten zien (DHV 2007). Bij elke verkiezing is het
maar de vraag of de ingezette investeringsprojecten (onder
dezelfde voorwaarden) kunnen worden voortgezet.
Een andere raad kan immers andere (maatschappelijke)
prioriteiten hebben. Ook kan de nieuwe wethouder een
andere visie hebben op een herstructureringsproject dan
zijn voorganger. Dit heeft grote gevolgen voor de continuïteit
van het herstructureringstraject en draagt bij aan
een beperkt vertrouwen van private partijen in de overheid
(Krijgsman 2011). Het project in Sliedrecht illustreert
wat politieke besluitvorming met zich meebrengt. Doorgang
van de ontwikkeling hangt daar voor een belangrijk
deel af van de bijdrage van de gemeente, waarover de
gemeenteraad moet besluiten. In Wijhe is het proces
verlengd door veranderde politieke keuzes. Toen het
proces voor herstructurering van De Enk al liep, besloot
de gemeenteraad dat het beter was de herstructurering
in een breder kader te plaatsen. Er werd een dorpsvisie
opgesteld waar herstructurering van het bedrijventerrein
een onderdeel van was. Deze politieke interventie werkte
vertragend voor het herstructureringstraject.
5.6 Conclusies/bouwstenen
1. Op basis van de drie cases blijkt dat herstructurering
niet op gang komt zonder publieke investeringen.
In alle drie de voorbeelden gaat het om relatief zware
en dus dure ingrepen die samenhangen met revitalisering
en/of herprofilering (zie par. 2.2). Bedrijven kunnen
dergelijk omvangrijke investeringen niet dragen
of zijn daartoe niet bereid vanuit bedrijfseconomische
redenen, zeker als het gaat om investeringen in de
openbare ruimte.
2. Een investeringskapitaal dat voldoende is om voorinvesteringen
te doen is een belangrijke voorwaarde om
herstructureringsprojecten in beweging te krijgen,
zo blijkt uit het project in Wijhe en Sliedrecht.
3. Regionale of provinciale ontwikkelingsmaatschappijen
kunnen een belangrijke rol spelen in (voor)financiering
van herstructurering. De in de cases betrokken
regionale en provinciale ontwikkelingsmaatschappijen
zijn opgericht om het regionale of provinciale areaal
aan verouderde bedrijventerreinen te herstructureren.
Hiervoor hebben zij investeringskapitaal beschikbaar.
Het kapitaal is echter niet voldoende om de totale
herstructureringsopgave te volbrengen. De drie onderzochte
maatschappijen hebben gemiddeld minder
de 1/10 van het benodigde budget per m² dat nodig is
volgens de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen
(€ 3,5 per m² t.o.v. € 40 per m²).
4. Ondernemers zien de openbare ruimte als ‘core business’
van de gemeente. Zeker in het geval er sprake
is van achterstallig onderhoud is het – volgens de
ondernemers – aan de gemeente om te investeren
in de openbare ruimte.
5. Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte
en aanpassing van de infrastructuur stimuleert bedrijven
te investeren in hun vastgoed en buitenruimte.
Het heeft immers meer zin om te investeren in de
kwaliteit van het bedrijfsgebouw als ook de openbare
ruimte er netjes bij ligt.
6. Het benutten van ‘natuurlijke’ momenten blijkt private
investeringen te stimuleren en herstructurering op
gang te brengen. Hierbij gaat het om momenten
dat gesprekken en onderhandelingen in een ander

Bouwstenen uit de praktijk
51
daglicht komen te staan door ontwikkelingen binnen
het bedrijf, zoals bedrijfsverplaatsingen, bedrijfsovername,
nieuwbouw en verhuizing.
7. Stimuleringsregelingen – voor bijvoorbeeld kwaliteitsverbetering
van vastgoed – vergroten de kans op investeringen
van ondernemers en werken als hefboom.
Een relatief klein overheidsbudget kan zodoende vele
malen meer private investeringen uitlokken dan de
omvang van het budget.
8. Door te redeneren vanuit belang/profijt van de ondernemer
en hem op een voor hem passende wijze
te faciliteren (maatwerk) wordt de kans op private
investeringen vergroot.
9. Samenwerking en vertrouwen tussen private en
publieke partijen zijn belangrijke succesfactoren in
herstructureringsprocessen.
10. Transparante, open, duidelijke en consequente communicatie/informatievoorziening
en luisteren naar
elkaars knelpunten en wensen zijn belangrijke bouwstenen
voor samenwerking en wederzijds vertrouwen.
11. Starten met realistische (financieel haalbare) ambities,
doelstellingen en maatregelen legt een belangrijke
basis voor een vertrouwensrelatie.
12. Om het vertrouwen vast te houden is het belangrijk de
afspraken na te komen en vooruitgang (uitvoering van
maatregelen) te laten zien.
13. Publieke en private partijen zijn twee ‘werelden’
met elk zijn eigen kenmerken. Belangrijkste verschillen
zijn:
• de politieke dynamiek waar de overheid rekening
mee moet houden (onzekere factor in het project).
Toezeggingen – zeker als het gaat om (grote) investeringen
– zullen door het college van B&W en/of de
gemeenteraad moeten worden goedgekeurd.
• de wijze waarop beide partijen zijn georganiseerd.
Publieke organisatiestructuren zijn (vaak) onderhevig
aan regels, procedures en verdeling van verantwoordelijkheid.
Bij private partijen zijn de lijnen
vaak kort(er), waardoor beslissingen sneller kunnen
worden gemaakt. Uiteraard is dit afhankelijk van de
grootte van het bedrijf.

6. Conclusies

Conclusies
54
Centrale vraag in dit onderzoek is onder welke voorwaarden
ondernemers bereid zijn (mee) te investeren
in herstructurering van bedrijventerreinen. Het onderzoek
laat zien dat investeringen door ondernemers niet
makkelijk zijn te vatten in een lijst voorwaarden waaraan
moet worden voldaan. Elke ondernemer heeft een ander
bedrijfseconomisch belang dat samenhangt met de
specifieke bedrijfsactiviteiten van zijn bedrijf en baseert
investeringsbeslissingen dus op andere argumenten.
Het is dan ook onmogelijk algemeen geldende voorwaarden
te benoemen die investeringen door ondernemers
‘garanderen’, in het geval dat voldaan zou worden aan
deze voorwaarden. In plaats van voorwaarden kunnen
we dan ook beter uitgaan van aspecten die bijdragen
aan een aantrekkelijk investeringsklimaat waardoor de
kans op investeringen door ondernemers wordt vergroot.
Belangrijkste aspecten die bijdragen aan het creëren van
een dergelijk investeringsklimaat zijn: een individuele
benadering, samenwerking en de noodzaak van publieke
investeringen.
Individuele benadering
Voor eigenaar-gebruikers is het primaire belang een optimaal
bedrijfsresultaat te halen uit de bedrijfsvoering/het
productieproces. De manier waarop een beter bedrijfsresultaat
wordt gehaald verschilt per bedrijf, hangt af
van de bedrijfsactiviteiten en beïnvloedt het belang van
de ondernemer. Om de kans op bedrijfsinvesteringen in
herstructurering te vergroten is het belangrijk het (specifieke)
belang en het profijt dat de ondernemer heeft bij
herstructureringsmaatregelen volwaardig mee te nemen
in het herstructureringsproces. Daarnaast is het belangrijk
de (bedrijfseconomische) meerwaarde van maatregelen
te verduidelijken. Zo kan de ondernemer een
objectieve(re) inschatting maken van de investering t.o.v.
het profijt dat hij eraan ondervindt. Verder vergroot ook
het leveren van maatwerk in het zoeken naar (financiële)
oplossingen de kans op bedrijfsinvesteringen. Niet alleen
de bedrijfsactiviteiten verschillen immers per bedrijf maar
ook de financiële situatie en dus mogelijkheden om te
investeren.
Samen werken aan herstructurering
Samenwerking tussen publieke en private partijen is
noodzakelijk om te komen tot succesvolle herstructurering.
Afgezien van de eigendomsverhoudingen (overheid
als beheerder en eigenaar van de openbare ruimte en
bedrijven als eigenaar van de kavels) blijken publieke
en private investeringen onderling afhankelijk te zijn en
elkaar te versterken. Het heeft immers weinig zin om te
investeren in de beeldkwaliteit van het vastgoed als de
openbare ruimte verwaarloosd is en andersom. Publieke
investeringen in de openbare ruimte blijken daarnaast
private investeringen in de kwaliteit van het vastgoed tot
gevolg te hebben. Belangrijk aspect bij samenwerking is
wederzijds vertrouwen. Bouwstenen voor het creëren van
wederzijds vertrouwen uit dit onderzoek zijn: luisteren
naar elkaars knelpunten en wensen, vooraf haalbare
doelen stellen, vooruitgang laten zien (maatregelen
uitvoeren) en transparant, open, duidelijk en consequent
communiceren.
Publieke investeringen blijven nodig
De overheid vindt het tegengaan van veroudering van
bedrijventerreinen belangrijk voor de economie en de
werkgelegenheid. Mede door de kredietcrisis, de recessie
en de bezuinigingen legt de overheid de rekening voor
herstructurering (deels) bij de op bedrijventerreinen gevestigde
bedrijven. Bedrijfsinvesteringen in herstructurering
worden gelegitimeerd door het profijt dat zij hebben
bij de herstructureringsmaatregelen. Dit onderzoek laat
echter zien dat publieke investeringen in herstructurering
nodig en wenselijk blijven. De redenen hier zijn:
• Het profijt dat bedrijven ondervinden aan herstructurering
weegt niet altijd of onvoldoende op tegen de
investeringen die ermee zijn gemoeid.
Voor eigenaar-gebruikers is de waarde van hun grond
en vastgoed van secundair belang, aangezien deze
primair dienen als productiemiddel.
Daarnaast blijken zwaardere vormen van herstructurering
– zoals revitalisering en herprofilering 4 – niet van
de grond te komen zonder publieke investeringen. De
hiermee samenhangende kostbare maatregelen wegen
(vaak) niet op tegen het profijt dat bedrijven hebben

Conclusies
55
ten aanzien van de bedrijfsvoering en het productieproces.
Daar komt bij dat daar waar het gaat om
investeringen in de openbare ruimte de bereidheid van
bedrijven om mee te investeren klein is, zeker als het
gaat om achterstallig onderhoud. De gemeente is de
eigenaar en beheerder van de openbare ruimte en dus
verantwoordelijk voor het onderhoud en het up to date
houden van de openbare ruimte.
• De overheid heeft een verantwoordelijkheid in het
tegengaan van veroudering van bedrijventerreinen,
gezien haar rol bij het ontstaan ervan.
Het gevoerde bedrijventerreinenbeleid heeft geleid tot
overaanbod aan bedrijventerreinen en lage grondprijzen.
Hierdoor werd het voor bedrijven aantrekkelijk
de huidige locatie in te ruilen voor nieuwbouw op een
goedkope en goed bereikbare kavel op een nieuw bedrijventerrein.
Het gevolg is het ontstaan van leegstand
op en achterstallig onderhoud van bestaande bedrijventerreinen.
De lage grondprijzen hebben daarnaast
mede tot gevolg dat er (te) weinig kan worden geïnvesteerd
in de aanvangskwaliteit van het bedrijventerrein,
beheer en onderhoud van de openbare ruimte en doorontwikkeling
van het bedrijventerrein aan veranderde
vestigingseisen.
• Publieke investeringen hebben een stimulerende en
aanjagende werking op private investeringen. Daarnaast
blijken publieke investeringen een belangrijke rol
te spelen in het op gang brengen van herstructurering.
Zo blijken investeringen in de kwaliteit van de openbare
ruimte en aanpassing van de infrastructuur een
stimulerende werking te hebben op investeringen van
bedrijven in de kwaliteit van hun vastgoed en buitenruimte
(zie ook ‘ Samen werken aan herstructurering’).
Ook het benutten van ‘natuurlijke momenten’ draagt
bij aan meer private investeringen en het opgang
brengen van herstructurering. Hierbij gaat het om
momenten dat gesprekken en onderhandelingen in
een ander daglicht komen te staan door ontwikkelingen
binnen het bedrijf, zoals bedrijfsverplaatsingen,
bedrijfsovername, nieuwbouw en verhuizing. Zo kan
een nieuwe eigenaar anders denken over de meerwaarde
van herstructureringsmaatregelen of wordt het bij
een bedrijfsfusie mogelijk de betreffende bedrijfskavel
te kopen om vervolgens bedrijfsverplaatsing mogelijk
te maken. Ook het instellen van stimuleringsregelingen
– voor bijvoorbeeld kwaliteitsverbetering van
vastgoed – blijkt de kans op investeringen door ondernemers
te vergroten en als hefboom voor private investeringen
te werken. Een relatief klein overheidsbudget
kan zodoende vele malen meer private investeringen
uitlokken dan de omvang van het budget.
4
Revitalisering: forse integrale verbetering van een verouderd
terrein waarbij de huidige bedrijven blijven. Voorbeelden van
revitaliseringsingrepen zijn: verwerving van gronden om deze
bouwrijp te maken, bodemsanering, sloop van vastgoed en
aanleg/herinrichting van infrastructuur. Herprofilering: wijziging
van de werkfunctie door economische veroudering van het terrein
(bijvoorbeeld van bedrijfshallen naar kantoorpanden of naar
detailhandel, maar ook van industrie naar logistiek).

7. Aanbevelingen
7.1 Aanbevelingen voor een verbeterd investeringsklimaat
7.2 Private herstructurering; de kansen verkend

Aanbevelingen
58
De conclusies uit het vorige hoofdstuk worden in dit
hoofdstuk (par. 7.1) doorvertaald naar aanbevelingen
gericht op het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat.
Vervolgens worden de mogelijkheden verkend
voor (volledige) private herstructurering als mogelijke oplossing
voor de complexe context waarbinnen herstructurering
plaatsvindt (verschil in belangen, betrokkenheid
van veel verschillende partijen, gebrek aan publieke middelen
en de geringe bereidheid van private partijen om
te investeren in herstructurering).
7.1 Aanbevelingen voor een verbeterd
investeringsklimaat
Druk op de bedrijfsruimtemarkt als basis
voor private investeringen
Belangrijke factor waardoor weinig privaat geld wordt
geïnvesteerd in herstructurering van bedrijventerreinen
is het scheve evenwicht tussen vraag en aanbod aan bedrijfsruimten
en -kavels. Het is van fundamenteel belang
om een gezonde druk op de markt te creëren, door een
bedrijventerreinenbeleid dat gericht is op het terugdringen
van het overaanbod op de bedrijfsruimtemarkt. Hierdoor
zullen de lage grond- en vastgoedprijzen stijgen en
wordt het voor ondernemers mogelijk om te investeren
in hun huidige vastgoed en de buitenruimte. De aankoop
van nieuwe grond wordt immers duurder door een verminderd
aanbod aan beschikbare kavels. Daarnaast zal
de waarde van de huidige grond en het vastgoed stijgen,
zeker als er extra investeringen in het huidige eigendom
worden gedaan. De betere verkoopbaarheid van kavel
en vastgoed komt de eigenaar-gebruiker ten goede bij
verkoop van het bedrijf, bijvoorbeeld als deel van de
pensioenvoorziening.
Kanttekeningen en aandachtspunten
Bedrijven zijn belangrijk voor de economie. Het creëren
van schaarste op de bedrijvenmarkt zal zorgvuldig
moeten gebeuren om stagnatie van de economie te
voorkomen. Zo heeft een stijgende grondprijs tot gevolg
dat (bijvoorbeeld) de onroerendzaakbelasting stijgt.
Een snelle stijging van de kosten betekent – vooral voor
eigenaar-gebruikers – dat er minder kan worden geïnvesteerd
in bijvoorbeeld de bedrijfsvoering/productieproces
of innovatie van producten en diensten. Daarnaast zal
per regio maatwerk moeten worden geleverd. Paragraaf
2.2 laat zien dat elke regio een eigen economische
en demografische dynamiek heeft. Op basis van
deze regionale verschillen, verschilt ook de vraag naar
bedrijventerreinen. Daarnaast heeft het weinig zin om
als gemeente de ruimte voor bedrijvigheid te beperken
als de buurgemeente juist alle ruimte biedt. Een zorgvuldige
vraag-aanbodanalyse per regio is nodig om te
kunnen bepalen in hoeverre er schaarste moet worden
gecreëerd. Afgezien van een realistische inschatting van
de regionale behoefte aan bedrijventerreinen moet ook
rekening worden gehouden met de mogelijkheden die er
per regio zijn voor herstructurering. Zo kan transformatie
van bedrijventerreinen helpen om structureel overaanbod
uit de markt te halen. Er moet echter wel vraag zijn naar
bijvoorbeeld extra woningen, kantoren of voorzieningen
binnen de regio om te kunnen transformeren. Kortom,
er moet worden gezocht naar oplossingen voor herstructurering
die passen bij de regio.
Publieke middelen strategisch inzetten als aanjager
Om maximaal maatschappelijk rendement te halen uit
herstructurering van bedrijventerreinen is het verstandig
de beperkt beschikbare publieke middelen in te zetten
als aanjager van private investeringen en gebruik te maken
van ‘natuurlijke momenten’ of deze te creëren.
Zo blijken investeringen in de openbare ruimte een natuurlijk
moment te zijn voor ondernemers om te investeren
in de kwaliteit van hun vastgoed en buitenruimte.
Andere natuurlijke momenten die een goede aanleiding
zijn om publieke en private investeringen te koppelen
zijn bedrijfsverplaatsingen, overnames en uitbreiding,
waardoor gesprekken en onderhandelingen in een ander
daglicht komen te staan. Daarnaast kan het – met een
beperkt budget – initiëren van een stimuleringsregeling
grote private investeringen uitlokken (hefboomwerking).
Denk als ondernemer: meedenken en maatwerk
Neem het bedrijfseconomische belang van ondernemers
als vertrekpunt, zoek vanuit dit perspectief naar (financië-

Aanbevelingen
59
le) oplossingen die passen bij de situatie van het bedrijf in
kwestie en vergroot zodoende de kans op investeringen
door ondernemers. Het bieden van maatwerk per bedrijf
staat hierbij centraal. De maatregelen zullen meerwaarde
moeten bieden voor de bedrijfsvoering/het productieproces,
door bijvoorbeeld in te spelen op verbetering van de
vestigingsvoorwaarden die passen bij de bedrijfsactiviteiten.
Bij het zoeken naar oplossingen is het zaak zoveel
mogelijk knelpunten/obstakels weg te nemen voor het
betreffende bedrijf, bijvoorbeeld door het verminderen
van het risico.
Laat meerwaarde zien
Laat ondernemers de meerwaarde van herstructurering(-
smaatregelen) zien. Ondernemers hebben over het algemeen
weinig kennis van herstructurering en wat het hen
kan opleveren. In dit kader is het dan ook belangrijk om
private partijen te laten zien welk profijt zij ondervinden
aan bepaalde herstructureringsmaatregelen. Voorbeelden
zijn waardeontwikkeling van vastgoed, een representatievere
uitstraling voor klanten, een schone en veilige
werkomgeving als voorbeeld naar de medewerkers en
het belang van een goede relatie met de gemeente.
Overheid: herstel van vertrouwen
Naast de inhoudelijke elementen zoals die hiervoor aan
bod zijn gekomen is de wijze waarop het proces wordt
ingestoken net zo belangrijk om private investeringen los
te krijgen. Samenwerking en vertrouwen tussen partijen
zijn hierbij van belang. De volgende elementen dragen bij
aan een goede samenwerking en wederzijds vertrouwen:
• communiceer transparant, open, duidelijk en consequent
(spreek dezelfde taal en probeer begrip te
hebben voor elkaars situatie);
• stel realistische ambities en doelstellingen om een valse
start en teleurstelling te voorkomen. Het opstellen
van een gezamenlijke businesscase is een goed middel
om te komen tot realistische ambities en doelstellingen.
Door ook de financiële verplichtingen van publieke
en private partijen vast te leggen zijn partijen financieel
verbonden. Bovendien laat je zo zien dat je als deelnemende
partij betrouwbaar bent. Door het herstructureringsproces
op een dergelijke manier te starten wordt
het risicoprofiel verlaagd en wordt er een basis gelegd
voor een vertrouwensrelatie;
• kom afspraken na en laat vooruitgang (uitvoeren van
maatregelen) zien, zodat blijkt dat er serieus werk
wordt gemaakt van verbetering van het bedrijventerrein;
• houd de snelheid erin, zodat private partijen erin blijven
geloven (bijvoorbeeld door bepaalde taken en verantwoordelijkheden
te delegeren);
• probeer een politiek stabiel klimaat te creëren. Private
partijen zoeken zekerheid om het risico van hun investering
in te kunnen schatten. Verkiezingen en wisselingen
van bestuurders geven onzekerheid. Dit kan voor
een deel worden ondervangen door bijvoorbeeld als
publieke partij risicodragend deel te nemen in een PPS.
Financiële verbondenheid aan een project maakt een
partij betrouwbaarder;
• stel een onafhankelijke procesmanager aan die als
intermediair kan fungeren tussen partijen. Hij kan
partijen tot de orde roepen, begrip creëren voor elkaars
standpunten en weerstanden wegnemen, waarbij de
kans op frustratie van het proces wordt verkleind.
Het voorgaande is geen garantie voor private investeringen
maar het bevordert wel de bereidheid mee te
denken en te zoeken naar passende oplossingen.
7.2 Private herstructurering;
de kansen verkend
De aanbevelingen in par. 7.1 leiden tot verbetering van
het investeringsklimaat en vergroten de kans op private
investeringen, maar zijn geen garantie voor de door de
overheid gewenste investeringen door ondernemers in
herstructurering. De verschillende belangen van publieke
en private partijen, de veelheid aan betrokken partijen/eigenaren,
het gebrek aan publieke middelen en de geringe
bereidheid van private partijen om te investeren liggen
hier in hoofdzaak aan ten grondslag. Onderzoek naar alternatieve
samenwerkingsverbanden en verdienmodellen
is dan ook aan te raden. Deze paragraaf geeft een beeld
van de mogelijkheden voor herstructurering van bedrijventerreinen
door private partijen.

Case Hazepad e.o.
Breda
Ondernemers investeren in het private
eigendom en dragen bij een een verbeterde
beeldkwaliteit.

Aanbevelingen
62
Figuur 7.1 Private herstructurering; een mogelijk
samenwerkingsverband en verdienmodel
Aandeelhouders
Investeringsfonds A
Investeringsfonds B
Investeringsfonds C
Investeringskapitaal
Private herstructureringsmaatschappij
Tijdelijke
huurders
Huurder A
Huurder A
Aankoop
Kavel A Kavel B Kavel C
Bedrijventerrein
Beleid
Huurder A
Faciliteren
Kavel A Kavel B Kavel C
(her)ontwikkeling
Overheid
Ontwikkeling
vastgoed
Kavel A Kavel B Kavel C
Uitgifte (erfpacht)
50%
Herstructureringsfonds
Rendement
50% dividend
= waardeontwikkeling

Aanbevelingen
63
Zoek naar partijen die belang hebben
bij herstructurering
Belangrijk uitgangspunt in het onderzoek naar alternatieve
samenwerkingsverbanden en verdienmodellen is
uit te gaan van partijen die primair belang hebben bij
verbetering van bedrijventerreinen en daar hun rendement
op (kunnen) halen. Hierdoor worden belang en
investeringen direct aan elkaar gekoppeld. Beleggers
zoals pensioenfondsen / investeringsfondsen zijn vanuit
dit opzicht een interessante partij om te betrekken bij
herstructurering van bedrijventerreinen. Zij hebben een
groot kapitaal dat risicodragend kan worden ingezet
Toelichting bij figuur 7.1
Om herstructurering door private partijen te realiseren is
een daarop toegesneden organisatie nodig. Dit kan door
het oprichten van een private herstructureringsmaatschappij
in combinatie met een herstructureringsfonds.
Beleggers zijn aandeelhouder van de maatschappij en
storten een startkapitaal in het fonds. Uiteraard zijn ook
varianten denkbaar waarbij overheden als aandeelhouder
van de herstructureringsmaatschappij fungeren. Met het
investeringskapitaal worden gronden aangekocht. Door
aangekochte grond vervolgens te herontwikkelen (functie
blijft hetzelfde) stijgt de grond- en vastgoedwaarde.
Hierdoor kan een hogere uitgifteprijs worden gehanteerd,
waardoor rendement op de investering ontstaat. Wanneer
alleen herontwikkeling bij een gelijkblijvende functie niet
genoeg rendement oplevert, zullen beleggers afhaken.
Om hen toch over de streep te trekken zou de betreffende
overheid meer mogelijkheden voor waardecreatie moeten
bieden (zie ‘Werk aan een aantrekkelijk investeringsklimaat’
op pagina 63 en 64). Het rendement wordt deels
als dividend uitgekeerd aan de aandeelhouders en deels
teruggestort in het herstructureringsfonds, zodat het
opnieuw kan worden ingezet voor herstructurering.
Voor tijdelijke situaties is het uiteraard mogelijk aangekocht
vastgoed te verhuren.
voor herstructurering. Bijvoorbeeld door een private
herstructureringsmaatschappij op te richten, die gronden
en vastgoed aankoopt, deze (her)ontwikkelt en vervolgens
verhuurt/verpacht (zie figuur 7.1). Beleggers streven
naar een optimaal rendement op hun investeringen door
waardeontwikkeling van grond en vastgoed waarin zij
hebben geïnvesteerd. Hoe hoger de grond- en vastgoedwaarde
hoe meer huur zij kunnen vragen. De huidige
bedrijfsruimtemarkt is niet interessant voor beleggers
door het hoge risicoprofiel en het lage rendement. Het
grote aanbod, de kleine marktvraag en de lage grond- en
huurprijzen liggen hier voor een belangrijk deel aan ten
grondslag. Daar komt bij dat de verhuurbaarheid van
bedrijfsgebouwen vaak laag is (op maat gebouwd) en
de bedrijfsruimtemarkt gevoelig is voor conjuncturele
veranderingen (instabiele markt).
Werk aan een aantrekkelijk investeringsklimaat
Het overaanbod aan bedrijventerreinen zal eerst moeten
worden aangepakt, om zo waardeontwikkeling van
grond en vastgoed te creëren en daarmee het risico te
verlagen voor beleggers. Druk op de markt ontstaat
niet van vandaag op morgen. Veel partijen – waaronder
veel overheden – hebben geïnvesteerd in de aankoop
van uitleglocaties voor nieuwe bedrijventerreinen. Deze
moeten worden afgeschreven om de gewenste schaarste
te creëren. Dit is geen populaire boodschap die moet
worden overgebracht aan de aandeelhouders of het
gemeentebestuur. Het nemen van deze pijnlijke beslissingen
heeft dan ook tijd nodig. Kijk bijvoorbeeld naar de
kantorenmarkt waar afschrijving van het overaanbod ook
lang op zich laat wachten. Dit komt voor een deel doordat
verliezen die worden geleden fiscaal aftrekbaar zijn.
Parallel aan het creëren van druk is het belangrijk te
werken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor beleggers.
Gezien het belang van beleggers zou de nadruk
moeten liggen op het bieden van mogelijkheden voor
waardeontwikkeling van grond en vastgoed (opbrengstpotentie
verhogen). Overheden zouden dit kunnen/moeten
faciliteren door hun beleid en toetsingskaders hierop
af te stemmen, bijvoorbeeld door:
• intensiever ruimtegebruik op bedrijventerreinen toe

Aanbevelingen
64
te staan (hogere FSI of bebouwingspercentage), zodat
bij herontwikkeling meer m² kan worden uitgegeven;
• transformatie van delen van bedrijventerreinen naar
woningenbouw en/of kantoren toe te staan (deze
functies leveren meer op per m²). Houd hierbij rekening
met de demografische en economische dynamiek van
de regio;
• open te staan voor het maken van vereveningsafspraken,
waarbij de ontwikkelende partij in ruil voor een
verliesgevende locatie een winstgevende locatie mag
ontwikkelen. Winst en verlies kunnen zo tegen elkaar
worden weggestreept;
• open te staan voor het overdragen van beheer en onderhoud
van de openbare ruimte van een bedrijventerrein.
De kwaliteit van de openbare ruimte heeft invloed
op de waarde van grond en vastgoed en dus op het rendement
van de belegger. Het is dus in zijn belang dat de
openbare ruimte goed wordt beheerd en onderhouden.
Door beheer en onderhoud over te dragen heeft de
belegger (deels) zelf invloed op de waardeontwikkeling
en daarmee zijn rendement. Dit geeft zekerheid.

Bijlagen
65
Bijlagen
• Bijlage 1 Case De Enk, Wijhe
• Bijlage 2 Case ’t Plaatje, Sliedrecht
• Bijlage 3 Case Hazepad e.o., Breda
• Bijlage 4 Verantwoording selectie van cases
• Bijlage 5 Bronnen

Bijlagen
66
Bijlage 1
Case De Enk
Wijhe
Zwolle
A28
Hattem
A50
Heino
1
N337
Raalte
Heerde
Wijhe
1
IJssel
Epe
Olst
Vaassen
Deventer
A1

Bijlagen
67
Kenmerken
• Ligging: COROP Zuidwest Overijssel, in Wijhe
aan N337 (10 km ten zuiden van Zwolle)
• Type bedrijventerrein: Gemengd
• Grootte bedrijventerrein: 18 ha
• Doorlooptijd: 2007/2008-heden
• Betrokken partijen en hun belang:
- Gevestigde bedrijven (circa 50): direct
economisch belang
- Bewoners: belang aangenaam woon- en leefklimaat
- Gemeente Olst-Wijhe: werkgelegenheid binnen de
gemeente en algemeen maatschappelijk belang
- Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen
Overijssel N.V: het tegengaan van veroudering op
bedrijventerreinen
- Oost NV: het tegengaan van veroudering op
bedrijventerreinen
Het probleem
Veroudering van Bedrijventerrein De Enk hangt vooral
samen met de knelpunten in de infrastructuur. Het
betreft ondermeer de slechte ontsluiting en bereikbaarheid
van het terrein, een slechte verkeersveiligheid (smal
profiel en kruisingen), een kwalitatief slecht wekdek en
een gebrek aan parkeerplekken. Ander knelpunt is de
matige beeldkwaliteit (op het bedrijventerrein en vanuit
de omgeving) onder andere veroorzaakt door braakliggende
kavels en een verouderde en onsamenhangende
openbare ruimte. Tot slot hebben de zittende bedrijven
aangegeven de functionele zonering en de beperkingen
die samenhangen met milieucontouren en -vergunningen
gebrekkig te vinden
zoveel mogelijk tegemoet komen aan knelpunten en
belemmeringen die zittende bedrijven ondervinden.
Deze hebben met name betrekking op de infrastructuur,
de kavels en de openbare ruimte.
Beoogd resultaat, kosten
en financiering
• Zonering van het terrein zodat het primaire bedrijventerrein
en de omliggende woon- en groengebieden
optimaal kunnen functioneren, zonder onderlinge
overlast of beperkingen voor het functioneren. Dit
houdt in dat de Raalterweg wordt herontwikkeld voor
maatschappelijke en publieke functies die complementair
zijn aan het naastgelegen centrum. De bouw van
het nieuwe gemeentehuis als aanjager van dit gebied is
hier voorzien. Het gebied aansluitend hierop isbedoeld
voor perifere detailhandel. Detailhandel elders op
De Enk wordt gestimuleerd zich hier te vestigen. De
Enkweg wordt heringericht en ontwikkeld als woonlint.
• Intensief ruimtegebruik door invulling van braakliggende
kavels en het stimuleren van bedrijven om deze
ruimte te benutten.
• Het inrichten van de Industrieweg als hoofdontsluitingsweg.
• Een samenhangende en kwalitatief verbeterde openbare
ruimte en erfafscheidingen.
In de grondexploitatie behorend bij het herstructureringsplan
heeft de gemeente rekening gehouden met € 2,1
miljoen aan investeringen (exclusief private investeringen),
waarvan € 1 miljoen aan subsidie door de provincie
Overijssel.
Belang en ambitie
De ambitie zoals die is verwoord in het Herstructureringsplan
6 is om bedrijventerrein De Enk in de toekomst een
aantrekkelijke vestigingslocatie te laten zijn voor zittende
en nieuwe bedrijven. In het herstructureringsplan wordt
aan deze ambitie invulling gegeven door de opgave
integraal te benaderen. Daarnaast wordt ingezet op het
6
Dit plan is in 2009 in opdracht van de gemeente opgesteld.
Hierin zijn de wensen van zittende ondernemers (zoveel
mogelijk) meegenomen.

Bijlagen
68
Partijen
Onderstaand volgt een overzicht van de betrokken
partijen en hun verantwoordelijkheden in het proces.
• Circa 50 zittende ondernemers:
Investeringen in eigen grond en vastgoed;
Twee ondernemers fungeren als ontwikkelaar/
belegger.
• Gemeente Olst-Wijhe:
Grond- en gebouwaankopen;
Stimuleren grondruil;
Ruimtelijke planvorming (o.a. beeldkwaliteit,
bestemmingsplan en milieuzonering;
Bouw gemeentehuis;
Financiering openbare ruimte;
Beheer en onderhoud openbare ruimte.
• Bedrijvenkring:
Belangenbehartiging ondernemers
• Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen
Overijssel:
Procesbegeleiding /verbinder tussen partijen
(soms ook investeringen)
• Oost NV:
Advisering en coördinatie van herstructurering
met als doel het stimuleren, aanjagen en uitvoeren
van herstructureringsprojecten
Proces
In samenwerking met de zittende ondernemers heeft de
gemeente in 2009 een herstructureringsplan opgesteld.
Ten behoeve van dit plan zijn gesprekken gevoerd met
bijna alle ondernemers om zodoende de knelpunten en
wensen te inventariseren. Voor zover mogelijk zijn deze
meegenomen in het plan. In 2010 is het bestemmingsplan
vastgesteld, dat uitvoering van het herstructureringsplan
mogelijk maakt.
Een inventarisatie van de Herstructureringsmaatschappij
Bedrijventerreinen Overijssel (HMO) in 2010 heeft
een groot aantal private plannen aan het licht gebracht.
Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente het herstructureringsplan
in samenhang wil (blijven) brengen met
de private plannen die worden ontwikkeld. De private
plannen hebben betrekking op, dan wel kunnen leiden
tot, bedrijfsverplaatsingen, herontwikkeling van braakliggende
kavels („paardenweitjes‟), verbouwingen en
uitbreidingen, uitvoering milieusaneringen en reductie
van het aantal bedrijfswoningen. Geen enkele ontwikkeling
staat op zichzelf; in sommige gevallen is er sprake
van een causaal verband tussen de ontwikkelingen. Ten
minste acht private locaties zijn geïdentificeerd waarvan
de eigenaren een hoge bereidheid tot handelen aan de
dag hebben gelegd en waar significante verbeteringen
kunnen worden gerealiseerd.
Voor de gemeente is het niet mogelijk alle gewenste
ontwikkelingen op korte termijn en op actieve wijze (door
actieve grondpolitiek) te realiseren. Daarom krijgen sleutellocaties
en -ontwikkelingen prioriteit als aanjager voor
andere ontwikkelingen. Voorbeelden zijn de bouw van
het gemeentehuis en sanering van een LPG-vulpunt. De
gemeente vervult daarnaast vooral een stimulerende en
faciliterende rol ten aanzien van private ontwikkelingen.
Geïnterviewden
1. Dhr. H. Wiendels, project-/procesmanager Herstructureringsmaatschappij
bedrijventerreinen Overijssel
(HMO)
2. Dhr. G. van den Blink, projectleider herstructurering
De Enk, gemeente Olst-Wijhe
3. Dhr. L. Perizonius, directeur Jansen Venneboer
4. Dhr. E. van Weeghel, directeur/eigenaar Gerretsen
en Estufa
Verslag interviews
1. Wat is de taak/zijn de werkzaamheden
van betreffende partij in relatie tot herstructurering
van het bedrijventerrein?
Dhr. H. Wiendels
De HMO verbindt partijen met het doel een hoger maatschappelijk
rendement te halen uit gezamenlijke investeringen;
publiek-privaat maar zeker ook privaat-privaat.
De HMO organiseert het proces, ontwikkelt investeringsstrategieën
en concepten, stelt kennis ter beschikking en

Bijlagen
69
adviseert gemeenten en ondernemers. In sommige gevallen
investeert de HMO ook mee in (aanjaag)projecten.
Dhr. G. van den Blink
Geïnterviewde is gemeentelijk projectleider voor herstructurering
van De Enk vanaf de tweede helft van 2009.
Zijn taak was om ondernemers weer aan tafel te krijgen.
Daarnaast was hij verantwoordelijk voor het opstellen
van een nieuw bestemmingsplan (vastgesteld juni 2010),
het verkrijgen van subsidies en het tot uitvoering brengen
van het herstructureringsplan.
Dhr. L. Perizonius
Geïnterviewde is eigenaar van Jansen Venneboer (100
medewerkers); een bedrijf dat gespecialiseerd is in advies
& engineering, ontwerp, productie, inspectie, onderhoud
en renovatie van civieltechnische kunstwerken. Daarnaast
is geïnterviewde voorzitter van de Bedrijvenkring
De Enk, die een deel van de bedrijven vertegenwoordigd.
Dhr. E. van Weeghel
Geïnterviewde is eigenaar van twee bedrijven op De Enk;
handelsonderneming Gerretsen (22 medewerkers) en Estufa
(4 medewerkers). Daarnaast was Van Weeghel voormalig
voorzitter van de ondernemersvereniging. Vanaf
het begin is geïnterviewde actief betrokken geweest bij
plannen voor revitalisering van het terrein.
2. Wat zijn de oorzaken van veroudering
op bedrijventerrein De Enk?
Dhr. H. Wiendels, Dhr. G. van den Blink,
Dhr. L. Perizonius, Dhr. E. van Weeghel
Alle geïnterviewden geven aan dat de oorzaak voor
herstructurering voor een belangrijk deel ligt in het (te)
goedkoop aanbieden van de gronden bij oprichting van
het bedrijventerrein (vanaf ongeveer 1965). Bedrijven
kochten meer grond dan zij nodig hadden als strategische
reserve voor eventuele toekomstige uitbreiding. Mede
door het ontbreken van terugleveringsvoorwaarden zijn
braakliggende percelen ontstaan (paardenweitjes). Andere
oorzaken die algemeen gedeeld worden zijn de ruime
mogelijkheden die in het verleden geboden zijn, zoals
het toestaan van (bedrijfs)woningen. Door de aanwezigheid
van (bedrijfs)woningen is een tegenstelling ontstaan
tussen mensen die waarde hechten aan het woongenot
en bedrijven die het bedrijfsbelang voorop hebben staan
(milieuruimte).
Daarnaast geven geïnterviewden aan dat er weinig is
geïnvesteerd in beheer en onderhoud van de openbare
ruimte.
Dhr. L. Perizonius
Perizonius voegt aan het voorgaande toe dat ook de
diversiteit aan bedrijven en andere activiteiten heeft
bijgedragen aan veroudering. Voorbeelden zijn de
eigendomsverhouding, grootte van het bedrijf, benodigde
milieuruimte en het aantal medewerkers. Deze en
andere factoren beïnvloeden het belang dat ondernemers
hebben bij herstructurering en dus de bereidheid om te
investeren.
Dhr. E. van Weeghel
Aan het voorgaande voegt Van Weeghel toe dat verkoop
van de ‘overtollige’ grond niet interessant is aangezien de
kosten – mede door de lage grondprijs – zijn afgeschreven
en nieuwe buren kunnen leiden tot hinder.
3. Wat had de betreffende partij kunnen
doen om veroudering te voorkomen en
waarom zijn deze maatregelen wel/niet
uitgevoerd?
Dhr. G. van den Blink
De gemeente had meer moeten investeren in beheer en
regulier onderhoud van de openbare ruimte. Daarnaast
had er zorgvuldiger moeten worden omgegaan met functies
die eigenlijk niet op een bedrijventerrein thuis horen,
zoals woningen en sociaal-maatschappelijke functies
(harmonie).
Dhr. E. van Weeghel
Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein was het
beter geweest minder grond af te nemen van de gemeente.
De grondprijs maakte aankoop van een strategische
reserve echter interessant.
4. Wat drijft partijen om het verouderde
bedrijventerrein aan te pakken?
Dhr. H. Wiendels
Het is de uitdaging van de HMO om ondernemers zodanig
te faciliteren dat zij gaan investeren. Het zien van

Bijlagen
70
de kansen, het verbinden van partijen en op een voor de
ondernemer passende wijze faciliteren van private investeringen
(maatwerk) behoren tot de kern van de werkzaamheden.
Hiervoor moet je de partijen, de problematiek
en integrale opgave kennen. Wat speelt waar? Welke
plannen kunnen elkaar versterken? Wie is bereid zaken te
doen met wie? Waar liggen individuele bezwaren, beperkingen
of juist kansen?
Versterking van de bedrijfsvoering is het vertrekpunt in
een proces waarin de HMO private investeringen probeert
te koppelen aan de herstructureringsopgave.
Dhr. G. van den Blink
De gemeente streeft naar een aantrekkelijke leefomgeving
waar ruimte is om te wonen en te werken. De Enk is
het enige bedrijventerrein in de gemeente waar categorie
3 en 4 bedrijven terecht kunnen. Het is belangrijk deze
bedrijven en de werkgelegenheid te behouden.
De gemeente zet zich samen met de ondernemers in om
De Enk op te waarderen. Door publieke investeringen
tracht de gemeente een spinn-off naar de ondernemers
te bewerkstelligen. Intensiever ruimtegebruik (winst van
2 ha) en transformatie van een deel van het terrein naar
andere functies zijn de belangrijkste uitgangspunten.
Dhr. L. Perizonius
De uitstraling van het bedrijventerrein en het eigen perceel
is belangrijk voor het ontvangen van klanten. Daarnaast
heeft het bedrijf baat bij een goede infrastructuur
voor het benodigde transport. Maatschappelijke reden
om te investeren in het terrein is de locale herkomst van
het personeel (betrokkenheid bij personeel en dorp). Tot
slot speelt ook de relatie met de gemeente mee. Je hebt
elkaar immers nodig. Om deze en andere redenen vervult
geïnterviewde een trekkende rol in het op gang brengen
van gezamenlijke initiatieven, bijvoorbeeld m.b.t. energie
en veiligheid.
Dhr. E. van Weeghel
Geïnterviewde geeft aan dat hij als voorzitter van de
Bedrijvenkring een verantwoordelijkheid had en voelde
om mee te werken aan het tegengaan van veroudering.
Daarnaast speelde ook het belang van het leefbaar houden
van het dorp een rol. Het enthousiasme en de inzet
voor het aanpakken van het terrein is na verloop van tijd
sterk verminderd als gevolg van de wijze waarop
het proces is verlopen.
5. In hoeverre zijn ondernemers gestimuleerd/betrokken
in het proces en indien
aan de orde op welke wijze is dit gebeurd?
Dhr. H. Wiendels
Zie antwoord vraag 4. Illustratie a.d.h.v.
2 voorbeelden:
1) Geïnterviewde heeft een te verplaatsen bedrijf in contact
gebracht met een ondernemer die bepaalde delen
van zijn bedrijfsgebouwen niet meer in gebruik heeft. Het
leegstaande deel is een interessante vestigingsplek. Door
verschillende financiële, fiscale en eigendom-huur constructies
voor te stellen heeft de HMO geprobeerd een zo
optimaal mogelijke situatie te creëren dat verplaatsing
doorgang kon vinden. De onderhandelingen zijn uiteindelijk
stuk gelopen om de individuele zakelijke redenen en
door de complexiteit van de constructie.
2) Een investeerder was geïnteresseerd in het aankopen
van een locatie en het aanwezige bedrijf te verplaatsen
naar een braakliggende locatie op het bedrijventerrein.
Hierdoor zou een gewenste verplaatsing op gang komen.
Daarnaast had de investeerder twee bedrijven die zich
gecombineerd met het te verplaatsen bedrijf wilde vestigen
op het braakliggende perceel. De HMO verkleinde
het risico van de investeerder door garant te staan voor
een bepaald te behalen rendement. De onderhandelingen
zijn stuk gelopen door een te krappe beslistermijn die
is gesteld door de aandeelhouder van het te verplaatsen
bedrijf.
Dhr. G. van den Blink
Geïnterviewde geeft aan dat het proces in de periode
voor 2009 niet erg soepel verlopen is. Te hoge verwachtingen
die zijn gewekt bij de ondernemers en slechte
communicatie en informatievoorziening hebben hiertoe
bijgedragen. Na 2009 is met alle ondernemers, met de
bedrijvenkring en de bewonersvereniging gesproken door
geïnterviewde. In werkgroepen is daarna samen met ondernemers
intensief gewerkt aan de voorbereiding van de
herstructurering. De HMO is daarnaast betrokken als onafhankelijke
partner in het proces en onderhandelingen.

Bijlagen
71
Als blijk dat de gemeente serieus bezig is met herstructurering
van De Enk wordt de openbare ruimte momenteel
aangepakt.
De gemeente spant zich samen met de HMO in om een
aantal bedrijven te verplaatsen. De onderhandelingen
liepen/lopen in de meeste gevallen stuk doordat de
vraagprijs voor grond en opstallen ver boven de taxatiewaarde
lag. De bereidheid van ondernemers om zelf ook
te investeren is dan ook laag.
Dhr. L. Perizonius
In het verleden is het proces vastgelopen door vooral
een slechte communicatie en het wekken van te hoge
verwachtingen bij de ondernemers. Dit is nu verbeterd.
Geïnterviewde kijkt vooruit, maar er leven bij sommige
betrokkenen nog wel emoties over het achterliggende
proces. Daarnaast ontbreekt het aan een gezamenlijk
belang.
Dhr. E. van Weeghel
Plannen om De Enk te revitaliseren lopen al geruime tijd
en hebben in belangrijke mate door verschuivende inzichten
bij de gemeente vertraging opgelopen. Ondernemers
werden daarnaast onvoldoende betrokken bij het
proces en (aangedragen) oplossingsrichtingen werden
niet of onvoldoende onderzocht. Uiteindelijk hebben
ondernemers gezamenlijk hun ongenoegen geuit in de
regionale krant (De Stentor). Hierin deden zij de suggestie
bereid te zijn om te verhuizen naar het nieuw aan
te leggen bedrijventerrein Noordmanshoek. Op deze
manier zou De Enk vrijkomen voor woningbouw en beter
aansluiten op de huidige omliggende functies. Met de
verplaatsing bleven de bedrijven bovendien behouden
voor de gemeente en kon de basis worden gelegd voor
een goed functionerend bedrijventerrein elders (ook
in de toekomst). De gemeente reageerde negatief op
het voorstel maar kwam wel in beweging. Er werd een
herstructureringsplan geschreven en er is intensief met
de ondernemers gesproken. Daadwerkelijke ingrepen
bleven vooralsnog uit. Ook was er maar beperkt budget
beschikbaar, wisselde de ambtelijke bezetting verschillende
malen en ontbrak het vaak aan adequate informatievoorziening
en communicatie. Het gevolg was
teleurstelling en een verminderd vertrouwen aan de
kant van de ondernemers. Er ontstond het beeld dat de
gemeente niet of onvoldoende luisterde naar de wensen
en belangen van de ondernemers, maar vooral
de eigen agenda voorop stelde.
6. Welke initiatieven liggen er en wat
levert het de ondernemers op/waarom
investeren ondernemers in hun perceel?
Dhr. H. Wiendels
Ondernemers zijn primair geïnteresseerd in verbetering
van hun bedrijfsvoering. Om investeringen van ondernemers
los te krijgen die (ook) bijdragen aan de herstructurering
neemt de HMO het belang van de ondernemer als
vertrekpunt.
Dhr. G. van den Blink
Verschillende onderhandelingen over verplaatsing van
bedrijven zitten vast of zijn stukgelopen. De gemeente
is zich bewust dat publieke middelen nodig zijn om
verplaatsing van bedrijven van de grond te krijgen maar
verwacht van bedrijven dat zij ook investeren. Zij hebben
uiteindelijk ook voordeel (nieuw gebouw dat optimaal
kan worden afgestemd op productieproces). Ondernemers
vragen fors meer dan de taxatiewaarde van hun
grond en vastgoed, waaruit volgens de gemeente blijkt
dat de bereidheid om mee te investeren klein is. Ondernemers
denken primair aan het eigen belang en zien het
gezamenlijke belang van een goed draaiend bedrijventerrein
te weinig.
Dhr. L. Perizonius
Zie antwoord vraag 4
Dhr. E. van Weeghel
Geïnterviewde heeft geïnvesteerd in zijn perceel en vastgoed
voor een betere uitstraling van zijn bedrijf.
7. In hoeverre zijn individuele initiatieven
afhankelijk van publieke investeringen
(bijv. HMO of gemeente)?
Dhr. G. van den Blink
Verplaatsing van bedrijven is nodig om de gewenste
zonering van het bedrijventerrein te bereiken. Zonder
publieke investeringen zijn de investeringen voor private
partijen bij voorbaat te hoog.

Bijlagen
72
Dhr. L. Perizonius
Geïnterviewde constateert dat het op gang brengen van
een aantal bewegingen blijkbaar voor een aantal ondernemers
te weinig financieel aantrekkelijk is. Om verplaatsing
tot stand te brengen zullen er dus partijen gevonden
moeten worden die bereid zijn meer financiële middelen
in te zetten of zullen er meer publieke middelen moeten
worden ingezet. Een andere mogelijkheid is het publiekrechtelijk
afdwingen van verplaatsing (indien mogelijk).
Geïnterviewde is geen voorstander van de laatste optie.
Dhr. E. van Weeghel
In de ogen van geïnterviewde zijn ondernemers bereid
mee te investeren als het hen ook wat oplevert. Ontwikkelingen
– zoals bedrijfsverplaatsing – zouden met meer
publieke risicodragende investeringen moeten worden
ondersteund om het risico te verkleinen.
8. In hoeverre zijn ondernemers bereid
(mee) te investeren in de openbare ruimte?
Dhr. H. Wiendels
Wachten op initiatief van ondernemers die gaan investeren
in de openbare ruimte kan lang op zich laten wachten.
De gemeente is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud
van de openbare ruimte. Investeringen van ondernemers
in achterstallig onderhoud vanuit deze optiek is
niet reëel. Het is dan ook aan de gemeente om eerst
een “level playing field” te creëren, om zo het proces op
gang te krijgen.
De gemeente investeert in de openbare ruimte en ondernemers
in hun perceel en vastgoed.
Dhr. G. van den Blink Gemeente Olst-Wijhe De bereidheid
lijkt niet erg groot, zie ook onder vraag 6. De gemeente
– als eigenaar en beheerder – pakt de openbare
ruimte aan, onder andere als blijk dat zij de herstructurering
serieus neemt.
Dhr. E. van Weeghel
Geïnterviewde voelt zich niet direct geroepen om te
investeren in de openbare ruimte, aangezien dit een
taak van de gemeente is. Ondernemers op De Enk zijn
volgens geïnterviewde – op individuele onderhandelingen
na – nooit gevraagd naar de bijdrage die zij zouden willen
leveren aan verbetering van het bedrijventerrein.
9. Hoe ziet het vervolgproces eruit?
Dhr. G. van den Blink
Er ligt sinds kort een vastgesteld bestemmingsplan dat
is afgestemd op het herstructureringsplan. Ruimtelijkfunctioneel
is de herstructurering in de uitvoeringsfase
beland. De openbare ruimte wordt aangepakt en de gemeente
is samen met de HMO bezig individuele bedrijven
te verplaatsen naar beter passende locaties. Er wordt nu
beter gecommuniceerd met de betrokken ondernemers
over de stand van zaken.
In de hoop dat het proces m.b.t. verplaatsing van bedrijven
in beweging komt, heeft de gemeente duidelijk
gemaakt dat ook de ondernemers zich meer moeten inzetten
(geld en energie). Als dit uitblijft stopt de gemeente
met het project. Deze mededeling heeft tot gevolg dat
een aantal onderhandelingen weer in beweging (lijken
te) komen.
Dhr. L. Perizonius
Zie antwoord vraag 5.
Dhr. E. van Weeghel
De revitalisering is begonnen en op dit moment loopt
het en er is nu geen overleg meer gaande.
10. Wat is de meerwaarde van de betreffende
partij en andere partijen in het
proces?
Dhr. H. Wiendels
De HMO is een zelfstandige en onafhankelijke partij en
wordt daardoor minder beïnvloed door de omgeving
(bijvoorbeeld de politiek). Hierdoor kan intensief worden
gebouwd aan vertrouwen zonder dat partijen achteraf
worden teleurgesteld door een negatief besluit van hoger
hand. De HMO staat relatief dichtbij ondernemers en is
goed op de hoogte van wat er speelt bij bedrijven. Hierdoor
kan optimaal worden ingespeeld op de situatie.
Dhr. G. van den Blink
De gemeente probeert spinn-off te realiseren door zelf
te investeren in het gebied (bouw gemeentehuis en
kwaliteitsverbetering infrastructuur en openbare ruimte).
Daarnaast heeft zij een belangrijke rol in het op gang
krijgen van verplaatsingen. Zonder publieke middelen is
verplaatsing bij voorbaat niet mogelijk.

Bijlagen
73
De gemeente is erg tevreden met de onafhankelijke rol
die de HMO speelt in het proces. De individuele benadering
(denken vanuit het belang van de ondernemer) is een
goede basis om beweging te krijgen in processen.
Dhr. L. Perizonius
Zie antwoord vraag 4.
11. Is het maximale bereikt en wat moet er
gebeuren om het maximale te bereiken?
Dhr. H. Wiendels
Wat betreft het contact met ondernemers en de verschillende
processen waarbij de HMO betrokken was (zie
vraag 5) is de HMO tevreden. Helaas zijn er (te) weinig
resultaten geboekt.
Om beweging te realiseren is het belangrijk dat ondernemers
hun belang herkennen in de maatregelen/deal. Het
blijft echter een individuele zakelijke beslissing van de
ondernemers waar je maar deels invloed op hebt. Meer
kans hebben projecten waarin de gemeente als risicodragende
partij is betrokken. Verder is het belangrijk te
blijven werken aan vertrouwen als basis voor nieuwe
investeringen. Het creëren van een gezamenlijk belang
is belangrijk maar uiteindelijk zal het individuele belang
prevaleren.
Dhr. G. van den Blink
Vanuit het verleden is wantrouwen bij de ondernemers
ontstaan richting de gemeente. Het is moeilijk het
vertrouwen bij iedereen terug te winnen. Vooruit kijken
en goed blijven communiceren is het enige wat de gemeente
kan doen.
Om verplaatsing van bedrijven op gang te krijgen is het
belangrijk dat ondernemers beseffen dat de gemeente te
maken heeft met verschillende belangen. Politiek gezien
heeft men te maken met een algemeen maatschappelijk
belang, waarin behoud en versterking van bedrijvigheid
en werkgelegenheid één van de aspecten vormt. In onderhandelingen
is de gemeente daarnaast gebonden aan
Europese regels m.b.t. staatssteun. Als het budget van
de gemeente het al zou toelaten is het erg lastig boven
de taxatiewaarde gronden aan te kopen. Daarnaast zijn
de tijden veranderd. Bedragen die voor de economische
crisis zijn betaald voor de aankoop van grond en vastgoed
zijn dan ook achterhaald. Ondernemers zouden zich hier
meer bewust van moeten zijn.
Extra publieke middelen zijn nodig om verplaatsing van
bedrijven op gang te krijgen. Om optimaal in te kunnen
spelen op situaties die zich voordoen moeten investeringen
langer kunnen worden vastgezet (bijvoorbeeld
aankoop van grond en doorverkoop een aantal jaar
later). De gemeente ziet graag dat het budget dat de
HMO daarvoor mag inzetten opgeschroefd wordt door
de provincie. De financiële armslag van de gemeente is
daarvoor te klein.
Dhr. L. Perizonius
Verplaatsing van bedrijven blijkt moeizaam te verlopen.
Bij verplaatsing willen ondernemers er minimaal
op vooruit gaan. Het streven moet gericht zijn op het
creëren van een win-win situatie, in de beleving van
zowel de gemeente als de ondernemers. Een voorbeeld
is het benutten van De Enk voor woningbouw. Dit is voor
beide partijen interessant (zie reactie Van Weeghel onder
5) maar bleek financieel onhaalbaar. Sommige ondernemers
hebben geen belang bij verplaatsing. Als zij er niet
op vooruit gaan dan zullen zij niet in beweging komen en
zich niet maximaal inzetten.
Dhr. E. van Weeghel
Het aanpakken van De Enk is ingestoken met het idee de
functie van het terrein voor bedrijvigheid te vergroten.
Het tegendeel blijkt volgens geïnterviewde werkelijkheid
te worden. Door de zonering die is aangebracht op
het terrein (de noord- en oostrand van het terrein zijn
bestemd voor centrumfuncties, volumineuze detailhandel
en wonen) is er minder ruimte voor bedrijvigheid.
Hierdoor moet een deel van het bedrijventerrein terug
van milieucategorie 3 naar categorie 2. De aanwezigheid
van andere functies en de lagere milieucategorie heeft
tot gevolg dat het terrein minder interessant wordt voor
bedrijven in de toekomst. Het proces heeft wel geleid tot
verbetering van de ontsluiting en bewegwijzering.
Het maximale resultaat zou een betere kans hebben
door: goede en consequente communicatie, openheid in
informatievoorziening, het geven van duidelijkheid, het
stellen van realistische ambities en meer risicodragend te
investeren bij bedrijfsverplaatsing.

Bijlagen
74
Bijlage 2
Case ’t Plaatje
Sliedrecht
2
A15/Betuwelijn
Papendrecht
Sliedrecht
Hardinxveld-Giessendam
2
Dordrecht
N3
Dordrecht

Bijlagen
75
Kenmerken
• Ligging: COROP Zuidoost Zuid-Holland,
in Sliedrecht aan de Merwede
• Type bedrijventerrein: maritieme bedrijven
• Grootte bedrijventerrein: 1,5 ha
• Doorlooptijd: 1997-heden
• Betrokken partijen en hun belang:
- L.J. Boer en Slieker BV (scheepswerven):
voortbestaan bedrijf
- IHC (naastliggende scheepswerf): bedrijfseconomisch
belang, eventuele beperkingen van ontwikkelingen
- Gemeente Sliedrecht: werkgelegenheid en algemeen
maatschappelijk belang
- Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden:
versterken regionale economie
Het probleem, belang en ambitie
’t Plaatje is een braakliggend terrein met haven, die niet
voldoet aan de huidige eisen. Moderne havenfaciliteiten
en een goede ontsluitingsweg ontbreken. De gemeente,
ROM-D en drie scheepswerven zijn daarom bezig met
herontwikkelingsplannen voor ’t Plaatje als terrein waar
scheepsbouw- en reparatiebedrijven worden geclusterd.
Hiermee draagt ’t Plaatje bij aan de realisatie van Shipping
Valley, dat de regionale economie moet versterken.
Shipping Valley bestaat uit verschillende havengerelateerde
bedrijventerreinen in de Regio Drechtsteden
die gezamenlijk moeten uitgroeien tot een nationaal
centrum voor binnenscheepvaart.
Beoogd resultaat, kosten
en financiering
Publieke investeringen (grex)
• uitdieping van haven en ontgronding
• de ophoging en verlenging kades
• de aanleg een nieuwe ontsluitingsweg
• het bouwrijp maken van het terrein
totaal
€ 2,1 miljoen
€ 2,6 miljoen
€ 1,0 miljoen
€ 0,7 miljoen
€ 6,4 miljoen
Private investeringen
• vastgoed en apparatuur
• een droogdok
totaal
€ 13,5 miljoen
€ 4,0 miljoen
€ 17,3 miljoen
De publieke investeringen worden gedekt voor 50%
gedekt uit het Fonds Economische Structuurversterking
(FES). Het resterende bedrag wordt gedekt door de regionale
ontwikkelingsmaatschappij (20%), regio Drechtsteden
(5%) en de gemeente (25%). De gemeente moet
overigens nog een besluit nemen over hun aandeel en
onder welke voorwaarden zij risicodragend zouden gaan
participeren in het project. De ontwikkelingsmaatschappij
verzorgt de voorfinanciering.
Partijen
Onderstaand volgt een overzicht van de betrokken partijen
en hun verantwoordelijkheden in het proces.
• L.J. Boer en Slieker BV:
Investeringen in aankoop van grond en realisatie
vastgoed.
• Gemeente Sliedrecht:
Ruimtelijke planvorming;
Bijdrage in financiering;
Beheer en onderhoud openbare ruimte.
• Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden
(ROM-D)
Bouwrijp maken;
Voorfinanciering;
Bijdrage in financiering.
• Provincie Zuid-Holland en regio Drechtsteden:
Bijdrage in financiering.
• Ministerie van Economische Zaken:
Subsidie

Bijlagen
76
Proces
Het proces rondom de (her)ontwikkeling van ’t Plaatje
loopt al geruime tijd. Ongeveer 10 jaar geleden hebben
drie ondernemers uit Sliedrecht het initiatief genomen
zich te clusteren op ’t Plaatje. De bedrijven hebben hierbij
een belangrijke stem gehad in de uitwerking van het plan,
zoals de benodigde aanpassingen en faciliteiten om optimaal
te kunnen functioneren. Omdat de grondexploitatie
voor de werkzaamheden, zoals hiervoor vermeld, niet
rendabel is te krijgen heeft het project forse vertraging
opgelopen.
’t Plaatje wordt ontwikkeld door middel van een PPSconstructie.
De gronden zijn in bezit van ABB Bouwgroep,
die op verzoek van de gemeente de gronden heeft aangekocht.
De grondontwikkelaar is de regionale ontwikkelingsmaatschappij.
Zij koopt de grond van ABB (ontwikkelprimaat
vastgoed) en maakt het bouwrijp (baggeren,
ontsluiting, kade voorzieningen en ophogen terrein).
Vervolgens worden de gronden tegen marktwaarde terug
verkocht aan ABB, die het vastgoed in opdracht van de
eindgebruikers zal realiseren. In verband met staatssteun
wordt contractueel vastgelegd dat het doorverkopen
van de gronden aan de eindgebruikers tegen hetzelfde
bedrag moet plaatsvinden als waarvoor ABB het bouwrijp
heeft aangekocht van de ontwikkelingsmaatschappij.
De gemeente heeft vooral een faciliterende rol in het
juridisch-planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling.
Geïnterviewden
Door uiteenlopende agenda’s en de beperkt beschikbare
tijd was het niet mogelijk enkelvoudige interviews
(één-op-één) af te nemen. Daarom in dit geval gekozen
voor een meervoudig interview/rondetafelgesprek.
De volgende personen hebben daaraan deelgenomen:
1. Dhr. O. Verschoor, projectmanager ROM-D
2. Dhr. D. van ‘t Hoff, Hoofd Projectmanagement,
gemeente Sliedrecht
3. Dhr. L. van Andel, manager L.J. Boer Vastgoed
Sliedrecht BV
Verslag interviews
1. Wat is de taak/zijn de werkzaamheden
van betreffende partij in relatie tot herstructurering
van het bedrijventerrein?
Dhr. O. Verschoor
ROM-D is de grondontwikkelaar van het gebied, verzorgt
de voorfinanciering, stelt het businessplan op en is medeinvesteerder.
Dhr. D. van ’t Hoff
Gemeente Sliedrecht faciliteert de ontwikkeling (planvorming)
en investeert waarschijnlijk (besluit is nog niet
genomen) circa 1,4 miljoen (20%).
Dhr. L. van Andel
Geïnterviewde is manager van L.J. Boer (scheepswerf).
Via de Kamer van koophandel is hij reeds 12 jaar betrokken
bij het initiatief voor ontwikkeling van Shipping Valley
als partij die zich wil vestigen op één van de watergebonden
bedrijventerreinen in de regio Drechtsteden. Geïnterviewde
handhaaft de huidige locatie voor de bouw van
kleinere schepen en wil op ’t Plaatje een werf en bouwdok
realiseren voor grotere schepen.
2. Wat zijn de oorzaken van veroudering
op bedrijventerrein ’t Plaatje?
Dhr. O. Verschoor
Zie reactie Van ‘t Hoff
Dhr. D. van ’t Hoff
Ongeveer 14 jaar geleden verplaatste de toen op ’t Plaatje
gevestigde baggeraar (Volker) zijn activiteiten naar elders.
Het terrein kwam toen in de verkoop. De gemeente
heeft destijds een studie gedaan naar de mogelijkheden
voor woningbouw. De kosten die gemaakt moesten worden
om de locatie geschikt te maken voor wonen waren
dusdanig, dat de gemeente besloot de ontwikkeling over
te laten aan particulier initiatief. Projectontwikkelaar ABB
heeft het terrein gekocht met de intentie woningbouw
te realiseren. Toen IHC (grote scheepswerf) als buurman
van ’t Plaatje hoorde van de plannen kwamen zij in het
geweer. De gemeente besloot toen af te zien van woningbouw
op het terrein.
Ongeveer 6 à 7 jaar geleden kwam het initiatief om de
locatie als onderdeel van Shipping Valley te ontwikke-

Bijlagen
77
len (havengerelateerde bedrijventerreinen in de regio
Drechtsteden). Samen met het bedrijfsleven is toen
bekeken wat de mogelijkheden voor vestiging van watergebonden
bedrijven waren op ’t Plaatje.
In de tussentijd is ’t Plaatje tijdelijk onderverhuurd aan
meerdere huurders die het vooral gebruiken als opslagterrein.
Het terrein oogt nu desolaat, verwaarloosd en
rommelig.
Dhr. L. van Andel
Zie reactie Van ’t Hoff
3. Wat drijft partijen om het verouderde
bedrijventerrein aan te pakken / wat is het
belang?
Dhr. O. Verschoor
ROM-D heeft in samenwerking met de gemeente aanspraak
gemaakt op het Fonds Economische Structuurversterking
(FES). FES dekt 50% van de investeringen,
de resterende 50% wordt gedekt door de provincie Zuid-
Holland, de gemeente en de regio Drechtsteden. Binnen
de regio Drechtsteden heeft ROM-D de taak een vooraf
vastgesteld programma aan bedrijventerreinen – waaronder
’t Plaatje – te herstructureren om zo een bijdrage
te leveren aan versterking van de regionale (maritieme)
economie. Vanuit dit perspectief is door de regio besloten
de ontwikkeling over te dragen aan ROM-D als ontwikkelaar
van de grond.
Dhr. D. van ’t Hoff
De gemeente hecht veel waarde aan de maritieme
werkgelegenheid binnen de gemeente.
Dhr. L. van Andel
Het voortbestaan van het bedrijf is voor geïnterviewde
de grootste drijfveer om zich te vestigen op ’t Plaatje.
Door ontwikkelingen in de markt (schaalvergroting) moet
het bedrijf grotere schepen kunnen bouwen. Dit is op
de huidige locatie om verschillende redenen praktisch
onmogelijk (grote investeringen en voorwaarden van
Rijkswaterstaat).
4. Welke handreikingen zijn gedaan om de
betrokken ondernemers geïnteresseerd
te houden om zich te vestigen op ’t Plaatje?
Dhr. D. van ’t Hoff
Zie reactie Van Andel.
Dhr. L. van Andel
Geïnterviewde geeft aan dat er geen geschikte bedrijventerreinen
aan het water beschikbaar zijn waar hij zijn
bedrijf kan vestigen. Er zijn geen alternatieven.
5. Wat heeft de gekozen proces-/organisatievorm
opgeleverd (PPS constructie /
risicodragende rol van ROM-D)?
Dhr. O. Verschoor
ROM-D is een semi-overheid met een eigen investeringskapitaal.
Dit heeft als voordeel dat ROM-D vreemd
vermogen kan aantrekken en zo de benodigde voorfinanciering
kan verzorgen. De gemeente heeft immers een
faciliterende rol en wenst niet met eigen liquide middelen
deze ontwikkeling voor haar rekening te nemen. Ondanks
dat het bedrijfsleven het project wellicht goedkoper en
sneller kan realiseren is de benodigde voorfinanciering
ook voor hen te groot.
De investering per m 2 is ongeveer 700 euro waarvan 400
à 500 euro aan onrendabele top. De business case die
onder de ontwikkeling ligt moet worden goedgekeurd
door verschillende controlerende organen en externe
financiers, zoals de RvC ROM-D, de aandeelhouders van
ROM-D, de regio Drechtsteden en de gemeente Sliedrecht.
Om draagvlak te krijgen voor het plan moeten de
risico’s worden afgedekt (dichtrekenen). Dit heeft een
prijsophogend effect en bovendien kost het tijd.
Vanuit kasstromen gezien is de constructie met ROM-D
de enige manier waarop ’t Plaatje (op korte termijn) kan
worden ontwikkeld.
Dhr. D. van ’t Hoff
De gemeente heeft altijd het standpunt gehad dat het
project haalbaar moet zijn. Er is dan ook niet de intentie
geweest (veel) geld te steken in de ontwikkeling. Uit elke
berekening bleek dat het bouwrijp maken van het gebied
niet zou kunnen tegen marktconforme (grond)prijzen. De
gemeente zag alleen mogelijkheden als ABB de grond tegen
de huidige marktwaarde (voor aanleg voorzieningen)
wilde verkopen. Hiertoe was ABB niet bereid, waarna
het college besloot te stoppen met de ontwikkeling van

Bijlagen
78
’t Plaatje. Parallel aan dit besluit kwamen de FES-gelden
beschikbaar. De provincie, regio en gemeente zouden
gezamenlijk 3,2 miljoen euro moeten bijleggen om de
ontwikkeling mogelijk te maken. Voor de gemeente komt
dit neer op een bedrag van 1,4 miljoen euro. Alhoewel de
gemeente niet de intentie had mee te investeren, wordt
de verantwoordelijkheid voor doorgang van de ontwikkeling
gevoeld. Dit jaar besluit de gemeenteraad over de
bijdrage.
Dhr. L. van Andel
Het proces duurt erg lang. Volgens geïnterviewde ligt dat
onder andere aan mensen binnen de gemeente en de regio
die zich onvoldoende kunnen vinden in de ontwikkeling
van ’t Plaatje, zeker in relatie tot de grote investeringen
die nodig zijn. Vanaf het begin was echter al duidelijk
dat de investeringen per m 2 hoog zouden zijn.
Daarnaast geeft geïnterviewde aan dat hij de begrotingen
die zijn en worden opgesteld niet realistisch vindt.
Goedkeuring op begrotingen gaat over teveel schijven
waarbij elk orgaan het risico afgedekt wil zien. Dit heeft
een prijsophogend effect en vertraagt bovendien het
proces. Ontwikkeling van ’t Plaatje kan veel goedkoper en
sneller zonder tussenkomst van (semi-)overheid.
6. Wat moet er gebeuren om het maximale
te bereiken?
Dhr. L. van Andel
Om tot uitvoering te komen is het belangrijk dat het
bestemmingsplan wordt vastgesteld (medio dit jaar).
Voorafgaand hieraan moet overeenstemming worden
bereikt tussen ROM-D en de gemeente over de bijdrage
van de gemeente en de voorwaarden waaronder ROM-D
het plan voor haar rekening neemt.

Bijlagen
79
Bijlage 3
Case Hazepad e.o.
Breda
A59
Oosterhout
A27
3
Breda
A16
A58
3

Bijlagen
80
Kenmerken
• Ligging: COROP Zuidwest Noord-Brabant, in Breda-
Noord aan de Mark
• Type bedrijventerrein: tot milieucategorie 5-bedrijven
(o.a. afvaloverslag, containervervoer en transport en
bouwmaterialen)
• Grootte bedrijventerrein: 10 ha (onderdeel van te
herstructureren bedrijventerrein Emer/Hintelaken –
de Krogten, gezamenlijk goed voor 423 ha bruto
terrein)
• Doorlooptijd:
- initiatief revitalisering de Krogten: begin ‘90er jaren
- oplevering masterplan en projectplan deelproject
Hazepad: oktober 2005
- werkzaamheden infrastructuur: juni 2007 –
medio 2008
• Betrokken partijen en hun belang:
- Gevestigde bedrijven (11x): direct economisch belang
- Gemeente Breda: werkgelegenheid en algemeen
maatschappelijk belang
- Bedrijvenvereniging De Mark: belang van
ondernemers
- Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij: tegengaan
van veroudering van bedrijventerreinen en het economisch
functioneren van bedrijventerreinen in Noord-
Brabant
- Ministerie van Economisch zaken: economisch
functioneren bedrijventerreinen
Het probleem
Het Hazepad e.o. was een sterk verouderd bedrijventerrein
dat dateert uit de jaren vijftig. Het terrein had
te kampen met technische, economische, ruimtelijke
en maatschappelijke veroudering waarvoor een herstructureringsoperatie
noodzakelijk was. Zo werd
bereikbaarheid, ontsluiting, doorstroming van verkeer,
veiligheid, uitstraling en ruimtegebruik als onvoldoende
gewaardeerd. Het grootste knelpunt betrof de verkeersafwikkeling
van zwaar vrachtverkeer via het hierop niet
berekende Hazepad. Met name het verloop (S-bocht) en
slechte aansluiting van het Hazepad op de rest van het
wegennet vormde een belemmering voor de verkeersafwikkeling.
Daarnaast verkeerden de kwaliteit van de
wegverharding, het onderhoud van de wegen en het
openbaar groen in slechte staat. Ook de kwaliteit van het
vastgoed liet te wensen over. Dit uitte zich in vervallen en
leegstaande bedrijfspanden en in een slechte beeldkwaliteit.
Het woonwagencentrum ten noorden van Hazepad
e.o. zorgde bovendien voor een permanente bron van
zorg en irritatie met betrekking tot afvaldumping, illegale
wietteelt en criminaliteit.
Belang en ambitie
Door grootschalig in te grijpen wilde men verdere achteruitgang
voorkomen en het bedrijventerrein omvormen
tot een eigentijdse locatie met verbeterde economische
toekomstwaarde. Om dit te bereiken werd ingezet op
verbetering van de beeldkwaliteit (openbare en publieke
ruimte), herverkaveling van bestaande bedrijfspercelen,
intensiever en zorgvuldiger ruimtegebruik en een verbeterde
ontsluiting. Met deze maatregelen zette men in
op een structureel verbeterd bedrijventerrein, waardoor
zittende bedrijven worden gestimuleerd te blijven en te
investeren in hun eigendom. Daarnaast wordt het terrein
interessanter voor nieuwe vestigingen.
Resultaat, kosten en financiering
• Reconstructie van het Hazepad in een rechtere, efficiëntere
en veiliger aan- en afvoerweg voor het overwegend
zware vrachtverkeer.
Kosten € 2,2 miljoen
• Herverkaveling van vier aangrenzende percelen met als
effecten onder andere een beter frontaanzicht,
een verbeterde entree en een betere interne routing.
Opbrengsten € 0,2 miljoen
• Opheffing van het isolement van dit bedrijventerrein.
• Een open uitstraling van het bedrijventerrein.
• Overschakeling naar een gescheiden rioolstelsel
(kosten verwerkt in punt 1).
Totaal - € 2,0 miljoen

Bijlagen
81
Het tekort in de grondexploitatie is voor 50% gedekt uit
het Fonds Economische Structuurversterking (FES). Het
resterende bedrag is door de gemeente Breda beschikbaar
gesteld. De omvang van private investeringen is niet
bekend.
Partijen
Onderstaand volgt een overzicht van de betrokken
partijen en hun verantwoordelijkheden in het proces.
• Elf zittende bedrijven (participatie in werkgroep):
Investeringen in eigen grond.
• Gemeente Breda (wethouder in stuurgroep,
beleidsmedewerker EZ en projectleider in
projectgroep en werkgroep):
Grond- en gebouwaankopen;
Herverkaveling;
Reconstructie Hazepad (incl. riool);
Subsidie;
Beheer en onderhoud openbare ruimte.
• Bedrijvenkring De Mark (voorzitter in stuurgroep
en projectgroep):
Belangenbehartiging ondernemers.
• Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij
(directeur in stuurgroep, procesmanager in
projectgroep en werkgroep):
Procesbegeleiding.
• Ministerie van Economische Zaken: subsidie.
Proces
In 2005 is het herstructureringsplan voor Emer/Hintelaken-de
Krogten vastgesteld (423 ha). Dit plan is onder
leiding van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij
en in samenwerking met de gemeente Breda en de
bedrijvenverenigingen De Mark en De Krogten tot stand
gekomen. Vervolgens is deelproject Hazepad e.o. (10
ha) door een werkgroep uitgewerkt in een projectplan.
In deze werkgroep hadden de 11 operationele bedrijven,
de gemeente en de procesmanager vanuit de Brabantse
Ontwikkelingsmaatschappij zitting. Binnen de werkgroep
is gezamenlijk gezocht naar oplossingen.
Voorafgaand hieraan (voor 2005) hebben gemeente en
ondernemers al veel aandacht en energie gestoken in het
opwaarderen van Hazepad e.o. Dit proces stokte steeds
op voornamelijk de financiële kant van de oplossing en de
moeilijkheidsgraad dat alle bedrijven ter plaatse nog volledig
in functie waren. Voor de private partijen gold, dat
zij bereid waren de benodigde gronden te kopen en/of te
verkopen als ook de overheid bereid is bij te dragen aan
een duurzame structurele verbetering van het gebied.
De gemeente op haar beurt was alleen bereid een aanzienlijk
bedrag te investeren als gelden vanuit de Topperregeling
(ministerie van EZ) toegezegd werden.
Onder regie van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij
is in 2005 in korte tijd alsnog de planvorming afgerond
met een projectplan. Belangrijke impuls hierbij was de
toezegging van de Topper-gelden. Hierdoor kon de gemeente
een eerste stap zetten door de infrastructuur aan
te pakken. Procesversneller vormde het vertrek van het
bedrijf Bital Roofing, waardoor de benodigde grond voor
reconstructie kon worden verworven.
In april 2006 is de Topper-subsidie aan het project toegekend.
Medio 2006 zijn gebouwen en gronden aangekocht.
Eind 2007 is het deelproject afgerond en is de
vernieuwde infrastructuur opgeleverd. De inspanningen
leiden ertoe dat op omliggende percelen verscheidene
investeringen door ondernemers plaatsvinden (o.a.
beeldkwaliteit en vermindering geuroverlast).
Geïnterviewden
1. Dhr. F. Hoekstra, toenmalig procesmanager
Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM)
2. Dhr. A. Rook, beleidsmedewerker EZ gemeente Breda
3. Dhr. K. van Eijk, voorzitter Ondernemersvereniging De
Krogten

Bijlagen
82
Verslag interviews
1. Wat is de taak/zijn de werkzaamheden
van betreffende partij in relatie tot herstructurering
van het bedrijventerrein?
Dhr. F. Hoekstra
Geïnterviewde vervulde de rol van procesmanager en
intermediair tussen ondernemers en gemeente. Zijn taak
was het vastgelopen proces weer op gang te brengen. De
BOM heeft veel gesproken met ondernemers, onderhandelingen
tussen gemeenten en ondernemers begeleid en
ondernemers gestimuleerd te investeren in hun grond en
opstallen.
Dhr. A. Rook
De gemeente Breda is beheerder van de openbare
ruimte en nam het initiatief om grootschalig in te grijpen
op het terrein Hazepad e.o. De gemeente heeft de
infrastructuur aangelegd en gefinancierd. Daarnaast
heeft zij de daarmee samenhangende herverkaveling
begeleid.
Dhr. K. van Eijk
Geïnterviewde is directeur van Rasenberg divisie infra
(circa 250 medewerkers). Rasenberg bestaat daarnaast
uit de divisies Bouw, Milieu en Service (in totaal ruim 500
medewerkers). Als zelfstandige organisatie werkt Rasenberg
in Nederland aan bouwkundige, infrastructurele,
milieutechnische en procestechnologische projecten.
Als voorzitter van de Bedrijvenvereniging De Mark vertegenwoordigt
geïnterviewde het belang van de aangesloten
bedrijven. De bedrijvenvereniging vertegenwoordigt
circa 85 van de circa 155 bedrijven, die gezamenlijk 90%
van de totale grondwaarde en 80/90% van de arbeidsplaatsen
vertegenwoordigen op bedrijventerrein de
Krogten. De bedrijvenvereniging fungeert als intermediair
tussen gemeente en de bedrijven, is medeopsteller
van het masterplan en biedt gezamenlijke diensten aan,
zoals inkoop van energie.
2. Wat zijn de oorzaken van veroudering
op bedrijventerrein Hazepad e.o.?
Dhr. F. Hoekstra
De gemeente investeerde weinig in beheer en onderhoud
van de openbare ruimte. De ondernemers investeerden
op hun beurt weinig in hun grond en vastgoed.
Beide partijen voelden zich te weinig verantwoordelijk
voor de kwaliteit van het totale terrein. Het gevolg was
een slechte beeldkwaliteit van de openbare ruimte en kavels,
milieuoverlast van bedrijven, vestiging van functies
die niet thuishoren op een bedrijventerrein (woonwagenkamp)
en een verminderde sociale veiligheid.
Dhr. A. Rook
Het onderhoud van zowel de openbare ruimte als de
private percelen liet veel te wensen over. Het gevolg was
dat beide partijen in afwachten waren van ingrepen van
de ander. Ondernemers vonden dat onderhoud van de
openbare ruimte tot de taken van de gemeente behoorde.
De gemeente voelde de urgentie tot actie lange tijd
niet omdat ook private eigendommen in een slechte staat
verkeerden. Daarnaast is er vanuit de gemeente niet of
onvoldoende gehandhaafd op illegale activiteiten op het
terrein, zoals wietteelt. Ook het tijdsaspect speelde een
rol. Het terrein is aangelegd in de jaren ’50 en toen werd
er anders gedacht over ontsluiting. Wat toen gebruikelijk
of wenselijk was, blijkt niet meer aan de huidige vestigingseisen
te voldoen.
Dhr. K. van Eijk
Geïnterviewde onderschrijft de oorzaken zoals die door
dhr. Hoekstra en Rook zijn geschetst.
3. Wat had de betreffende partij kunnen
doen om veroudering te voorkomen en
waarom zijn deze maatregelen wel/niet
uitgevoerd?
Dhr. F. Hoekstra
Regulier onderhoud en modernisering van het vastgoed.
Veelal niet uitgevoerd (door gemeente) vanwege het
ontbreken van financiële middelen en het ontbreken
van rendement op korte termijn. Daarnaast ging er geen
stimulans uit van de verpauperde omgeving.
Dhr. A. Rook
Adequaat onderhoud plegen aan de openbare ruimte
en actief handhaven op illegale activiteiten. Zie ook de
vorige vraag.
Dhr. K. van Eijk
Bedrijven hadden de gemeente actief moeten wijzen op

Bijlagen
83
haar verantwoordelijkheid als beheerder en eigenaar
van de openbare ruimte en handhaver van (il)legale
activiteiten.
4. Hoe zijn ondernemers verleid om te
investeren in verbetering van de eigen
kavel?
Dhr. F. Hoekstra
De gemeente heeft, gestimuleerd door verwerving van
50% EZ-subsidie, een eerste stap gezet door te investeren
in de kwaliteit van de openbare ruimte en nieuwe
infrastructuur. Om dit mogelijk te maken werd een deel
van het terrein herverkaveld, de wegenstructuur aangepast
en werden aansluitend hierop entrees van bedrijven
verplaatst en de toegang verbeterd. Hierdoor ontstond
een ‘natuurlijk’ moment voor ondernemers om ook te
investeren in hun (aanpalende) grond en vastgoed, zoals
het aanbrengen van nieuwe erfafscheidingen, bestrating
etc. In reguliere bijeenkomsten met alle betrokken
ondernemers hield geïnterviewde iedereen op de hoogte,
werden knelpunten/klachten besproken en werd gezamenlijk
gezocht naar oplossingen voor knelpunten.
Op deze manier ontstond een groepsgevoel en gezamenlijk
belang.
Met degenen die niet wilden investeren heeft de BOM
bilaterale gesprekken gevoerd om te achterhalen wat
hen tegenhield. In deze gesprekken benadrukte geïnterviewde
het belang dat de ondernemer had bij de ingrepen
en leerde hij ze het profijt te zien.
Dhr. A. Rook
De gemeente heeft op een gegeven moment geïnvesteerd
in de openbare ruimte en een betere infrastructuur.
Deze stap is in samenwerking met het bedrijfsleven
voorbereid en de hiermee samenhangende herverkaveling
zorgde voor beweging bij ondernemers die wilden
investeren in hun grond en vastgoed. De gemeente
heeft in samenwerking met de BOM de aankoop van
vrijkomende percelen of restpercelen door gevestigde en
nieuwe bedrijven gestimuleerd en begeleid.
Daarnaast heeft de gemeente gezamenlijk met de ondernemersvereniging
een parkmanager aangesteld die een
belangrijke schakel vormde in de communicatie tussen
gemeente en ondernemers. Hij inventariseerde kansen,
wensen en knelpunten. De parkmanager is na verloop
van tijd alleen betaald door de ondernemersvereniging.
Dhr. K. van Eijk
Vanaf 1995 is de gemeente met revitalisering van het
bedrijventerrein gestart. Grote delen van het bedrijventerrein
zijn toen opgeknapt (infrastructuur, riool en openbare
ruimte). Samen met de bedrijven en de gemeente
heeft de bedrijvereniging convenanten ondertekend,
waarin afspraken zijn gemaakt over beheer, onderhoud
en uitstraling van het bedrijventerrein (zowel private
kavels als voor de openbare ruimte). Eens per jaar de drie
partijen samen de stand van zaken op en spreekt men
elkaar aan op eventuele gebreken.
Na de revitalisering is men begonnen met herstructurering
verouderde delen, zoals Hazepad e.o. Door het
vertrek van een bedrijf kon de infrastructuur worden
doorgetrokken en werd Hazepad e.o. interessant voor
nieuwe bedrijven (projectontwikkelaars) en investeringen
van zittende bedrijven.
5. Wat gaf de doorslag om te investeren in
herstructurering/wat was het belang?
Dhr. F. Hoekstra
Geïnterviewde probeerde bedrijfsinvesteringen los te
krijgen door het profijt dat ondernemers erbij hebben
duidelijk te maken. Investeringen in grond en vastgoed
verhogen de vastgoedwaarde/verkoopbaarheid. Dit is
interessant voor ondernemers, aangezien veel van hen de
verkoop van het bedrijf gebruiken als deel van hun pensioenvoorziening.
Daarnaast draagt een betere beeldkwaliteit
van het bedrijventerrein, de kavel en het vastgoed
bij aan een representatievere uitstraling (image) van het
bedrijf naar zowel klanten als (toekomstige) medewerkers.
Investeringen in een verzorgde werkomgeving zorgt
er bovendien voor dat medewerkers zich ook daarnaar
gedragen en werken; het goede voorbeeld wordt immers
gegeven.
Naast de genoemde redenen werd de ontsluiting van
het bedrijventerrein en daarmee de bereikbaarheid en
toegankelijkheid van de bedrijven verbeterd door de
gesubsidieerde investeringen van de gemeente.

Bijlagen
84
Dhr. A. Rook
Ondernemers gaan primair voor bedrijfseconomisch
voordeel. Investeringen die zij doen zullen rendement
moeten opleveren. Door herverkaveling kregen bestaande
bedrijven de mogelijkheid uit te breiden en nieuwe
bedrijven de kans zich op het terrein te vestigen.
Dhr. K. van Eijk
Geïnterviewde geeft aan dat, “wat goed is voor het
bedrijventerrein, goed is voor de bedrijven”. Te denken
valt aan waarde ontwikkeling van grond en vastgoed,
een verbeterde beeldkwaliteit/representatievere uitstraling
en een verbeterde bereikbaarheid/toegankelijkheid
van het bedrijventerrein.
Als bedrijf investeert Rasenberg actief in herstructurering
van bedrijventerrein, waaronder De Krogten. Door
gronden aan te kopen, te ontwikkelen en te verkopen
(waardecreatie) draagt Rasenberg bij aan verbetering
van het bedrijventerrein. Bovendien levert de waardevermeerdering
van de aangekochte grond rendement op
voor het bedrijf. Omdat geïnterviewde ook voorzitter is
van de bedrijvenvereniging is het belangrijk zorgvuldig
om te gaan met de belangen van zittende bedrijven/
buren, naast het bedrijfsbelang van Rasenberg.
5) Heeft iedereen ook daadwerkelijk geïnvesteerd in
kwaliteitsverbetering van het eigen perceel/vastgoed?
6. Heeft iedereen ook daadwerkelijk geinvesteerd
in kwaliteitsverbetering van
het eigen perceel/vastgoed?
Dhr. F. Hoekstra
Het merendeel van de bedrijven heeft geïnvesteerd in
de beeldkwaliteit van het bedrijf. Daarnaast hebben de
bedrijven – het recyclingbedrijf in het bijzonder – maatregelen
genomen om de overlast (stank en rommel) te
beperken, zoals het opruimen van het perceel en het
afsluiten van zwerfafval. Een paar bedrijven hebben (nog)
niet geïnvesteerd in hun kavel en gebouwen. Hiervoor
zijn uiteenlopende redenen. Sommige bedrijven huren,
waardoor zij niet gaan investeren in het vastgoed, anderen
hebben hun kavel al op orde.
Dhr. A. Rook
De openbare ruimte is volledig aangepakt. Op veel van
de aanwezige bedrijfspercelen is geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering
en/of nieuwbouw van vastgoed. Een
aantal percelen heeft nog niet of weinig in hun perceel
en/of vastgoed geïnvesteerd. Het moment waarop ondernemers
investeren is vooraf niet te bepalen. Wellicht
dat dit in de komende jaren gebeurt. Een stimulans voor
verdere investeringen in private eigendommen is de beoogde
doortrekking van het Hazepad naar het aangrenzende
bedrijventerrein (ten noorden). Het Hazepad krijgt
hierdoor een verbindende functie, waardoor de aantrekkelijkheid
van het bedrijventerrein verbetert.
7. Wat is de reden dat partijen niet mee
wilden investeren in infrastructuur
en openbare ruimte?
Dhr. F. Hoekstra
Een bijdrage van bedrijven voor verbetering van de openbare
ruimte en infrastructuur is nooit gevraagd. In plaats
daarvan wilde men het profijt direct aan de ondernemers
laten toekomen. Op deze manier werd draagvlak bij
ondernemers gecreëerd. Als er nog niets is gebeurd is het
immers lastig om direct een initiële bijdrage te vragen.
Dhr. A. Rook
De openbare ruimte wordt gezien als de ‘core business’
van de gemeente.
Dhr. K. van Eijk
Ondernemers zijn wel bereid een bijdrage te leveren aan
verbetering van het bedrijventerrein (eigen vastgoed
en buitenruimte). Private investeringen in de openbare
ruimte liggen echter niet voor de hand. Daar betalen
bedrijven immers OZB voor.
8. Wat heeft de gekozen proces-/
organisatievorm opgeleverd?
Dhr. F. Hoekstra
Door frequent met alle ondernemers de problemen,
oplossingsrichtingen en uitvoering van het project te
bespreken ontstond betrokkenheid van de ondernemers
bij de herstructurering en een gezamenlijk belang. Door
de ondernemers op deze manier te betrekken ontstonden
bovendien inventieve oplossingen waar men vooraf geen
rekening mee had gehouden.

Bijlagen
85
De onafhankelijk rol van geïnterviewde als procesmanager
heeft er daarnaast toe bijgedragen dat er een partij
was die begrip voor elkaars situatie en standpunten kon
creëren. Daarnaast kon hij partijen vanuit deze rol op hun
plaats zetten en zo nodig weerstanden wegnemen.
Dhr. A. Rook
Op verschillende schaalniveaus zijn ondernemers betrokken
geweest bij de voorbereiding. Mede hierdoor bleek er
draagvlak te zijn voor de ingrepen. De gemeente is in het
proces opgetrokken met de BOM, die een rol als onafhankelijke
procesmanager vervulde. In de onderhandelingen
met ondernemers is de betrokkenheid van de BOM als
positief ervaren.
Dhr. K. van Eijk
De bedrijvenvereniging – als belangenbehartiger van
bedrijven en mede opsteller van het masterplan – heeft
actief met de gemeente en BOM meegedacht over
problemen en kansen op De Krogten. Waar liggen de
problemen en waar liggen kansen om snel iets te doen?
In het proces heeft de bedrijvenvereniging ondernemers
samengebracht, het belang van herstructurering benadrukt
en draagvlak gecreëerd. Geïnterviewde geeft aan
dat ondernemers onderling sneller iets van elkaar aannemen
dan van een ‘vreemde’ (gemeente of BOM).
9. Wat was de meerwaarde van de
betreffende partij en andere partijen
in het proces?
Dhr. F. Hoekstra
Zie antwoord vraag 8. Bovendien streefde geïnterviewde
ernaar voortgang te houden in het proces door het onderwerp
hoog op de prioriteitenlijst van de gemeente en
ondernemers te krijgen en te houden.
Dhr. A. Rook
De gemeente heeft het proces op gang gebracht, door
een vrijkomend perceel aan te kopen. Hierdoor werd
het mogelijk een logische verbinding te realiseren met
het naastliggende bedrijventerrein. De herverkaveling
van delen van het terrein zorgde vervolgens voor private
investeringen in kavels en vastgoed.
Dhr. K. van Eijk
Zie antwoord vraag 8.
10. Is het maximale bereikt en wat zou/
had er moeten gebeuren om het maximale
eruit te halen?
Dhr. F. Hoekstra
Er is veel verbeterd maar het maximale is nog niet
bereikt. Als voorbeelden noemt geïnterviewde een paar
private percelen die nog verbeterd moeten worden en
het doortrekken van het Hazepad naar het ten noorden
gelegen bedrijventerrein ter optimalisatie van de ontsluiting
van het Hazepad. Binnen de gestelde termijn
is het vrijwel niet mogelijk alle gestelde herstructureringsdoelen
te realiseren. Om ingrepen te kunnen doen
maak je bij voorkeur gebruik van natuurlijke momenten,
zoals bedrijfsovernames, bedrijfsverplaatsing en aanpassing
van de infrastructuur en openbare ruimte.
Deze benodigde aangrijpingspunten liggen in veel
gevallen verder weg dan de looptijd van het project.
Het is dus zaak alert te blijven op kansen die zich voordoen,
ook na afronding van het herstructureringsproject.
Dhr. A. Rook
De gemeente is tevreden met hetgeen nu bereikt is.
Op veel kavels is geïnvesteerd in bestaande bedrijfsgebouwen
of nieuwbouw. Een klein aantal braakliggende
percelen zal binnen afzienbare tijd worden ingevuld. Er is
echter ook een aantal zittende bedrijven die (nog) niet of
onvoldoende heeft geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering
van hun kavel en vastgoed.
Het doortrekken van het Hazepad naar het aangrenzende
bedrijventerrein ten noorden zou nieuwe private investeringen
stimuleren. Het terrein wordt immers aantrekkelijker
door de verbeterde bereikbaarheid. Daarnaast is
het belangrijk actief te blijven handhaven en onderhoud
te plegen aan de openbare ruimte.
Dhr. K. van Eijk
Belangrijke zaken om herstructurering van de grond
te krijgen zijn:
• In verband met de kleinere budgetten die de overheid
voor herstructurering ter beschikking heeft is het
belangrijk om (regionale) herstructureringsfondsen
in te stellen. Op deze manier is het mogelijk winst- en
verlieslocaties te verevenen.

Bijlagen
86
• Om private partijen te verleiden te investeren in herstructurering
is het belangrijk als overheid te handelen
naar de vastgestelde doelen. Hierdoor ontstaat een
stabieler investeringsklimaat (minder risico doordat je
kunt vertrouwen op de vastgestelde doelstellingen).
Overig
Dhr. A. Rook
De gemeente Breda is proactief bezig met herstructurering
van verouderde bedrijventerreinen. Het uitgangspunt
hierbij is geen dwingende middelen te gebruiken,
bijvoorbeeld het voorkeursrecht. Er moet draagvlak zijn
onder de zittende bedrijven. Zonder draagvlak is er voor
de gemeente geen project.
Door vooral te investeren in verbetering van de openbare
ruimte en infrastructuur probeert Breda private investeringen
los te krijgen. Centrale gedachte is dat herstructurering
ook de bedrijven voordeel oplevert. Vanuit dit
perspectief verwacht de gemeente ook private investeringen.
Het mag ook de bedrijven wat kosten.
Dhr. K. van Eijk
Momenteel lopen er gesprekken met de gemeente over
eventuele overdracht van het beheer en onderhoud van
de openbare ruimte aan de bedrijvenvereniging. Geïnterviewde
geeft aan dat het beheer en onderhoud efficiënter
kan. Door de overdracht is het bovendien mogelijk het
beheer en onderhoud specifiek af te stemmen op het
functioneren van het bedrijventerrein.

Bijlagen
87
Bijlage 4
Verantwoording
selectie van cases
Uit paragraaf 2.2 blijkt dat de keuze tussen aanleg van
nieuwe terreinen, herstructurering en/of transformatie
nauw samenhangt met de economische en demografische
dynamiek van een regio. Om tot vergelijkbare
projecten te komen, zijn daarom eerst regio’s (COROPgebieden)
geselecteerd met een min of meer vergelijkbare
economische en demografische dynamiek.
Uitgangspunt: een gezonde stabiele regio
Het uitgangspunt is te komen tot de selectie van drie regio’s
met een gezonde/stabiele bedrijfsruimtemarkt. Het
heeft echter weinig zin om regio’s te onderzoeken waar
sprake is van een (te) hoge druk, zoals in de Randstad.
Door de aanwezige druk op de markt in deze gebieden
verdienen investeringen zich sneller terug waardoor het
vanzelfsprekender is voor marktpartijen te investeren
in herstructurering. In structurele krimpgebieden is juist
geen druk op de markt, waardoor marktpartijen niet of
nauwelijks te verleiden zijn om te investeren in herstructurering.
De investeringen zullen zich immers niet
terugverdienen.
Het meten van de mate van stabiliteit van een regio
wordt in het kader van dit onderzoek gekoppeld aan het
Nederlands gemiddelde.
Maatgevende factoren
Om de demografische en economische ontwikkeling van
regio’s te kunnen vergelijken zijn de volgende maatgevende
factoren gehanteerd:
• bevolkingsomvang tot 2025: geeft in zijn algemeenheid
aan of er sprake is van een groei- of krimpregio;
• huishoudensomvang tot 2025: geeft inzicht in de
vraag naar producten en diensten;
• omvang beroepsbevolking tot 2025: geeft inzicht
n de grootte van de arbeidsmarkt;
• economische groei 1999-2008 (van bedrijventerreinen):
geeft inzicht in de economische prestaties van
de afgelopen jaren. Aangezien de toekomst moeilijk
te voorspellen is, is uitgegaan van prestaties uit het
verleden.
Op basis van CBS-cijfers (Statline) zijn bovenstaande
gegevens per COROP-gebied met elkaar vergeleken.
Om regio’s te kunnen selecteren zijn bandbreedtes
geformuleerd, die samenhangen met het Nederlands
gemiddelde.
Selecteerde regio’s
Op basis van genoemde criteria zijn regio’s zijn de
COROP-gebieden met elkaar vergeleken (zie volgende
pagina). De regio’s Zuidwest Overijssel en West Noord-
Brabant vallen in alle vier de gevallen binnen de gestelde
bandbreedtes. De regio Zuidoost Zuid-Holland voldoet
op drie onderdelen en ligt, in vergelijking met andere
regio’s, het dichtst bij de bandbreedte van het vierde
aspect (bevolking).
Vergelijkbaarheid van projecten
Per regio is één project geselecteerd, waarbij sprake is/
was van een herstructureringsopgave waarbij de zittende
ondernemers betrokken zijn/waren. De keuze voor een
project is mede afhankelijk van het aanbod aan herstructureringsoperaties
in de betreffende regio’s (achterhaald
via HMO, ROM-D en BOM). Gezien de vraagstelling van
het onderzoek hoeven de projecten niet per definitie één
op één vergelijkbaar te zijn. Het gaat primair om de rol
van de ondernemers, die op eenzelfde manier denken
en handelen (streven naar een zo optimaal mogelijk
rendement). De context van het bedrijventerrein (ligging,
grootte, type) waarop zij gevestigd zijn heeft natuurlijk
wel invloed op de bedrijfsvoering maar is van secundair
belang bij de selectie van projecten. Het voorgaande
betekent niet dat de verschillen tussen de projecten

Bijlagen
88
Selectie regio’s
1
2
3
Ontwikkeling tot 2025 Bevolking Huishoudens Beroepsbevolking Economie 7
Nederlands gemiddelde 2,6% 7,7% -2,7% 2,9%
Bandbreedte 2,1 - 3,1% 6,7 - 8,7% -2 - -3,4% 8 2,4 - 3,4%
1. Zuidwest Overijssel 2,4% 8,4% -2,1% 2,5%
2. Zuidoost Zuid-Holland 3,2% 8,1% -2,1% 2,9%
3. West Noord-Brabant 2,3% 8,7% -3,2% 2,8%
7
Voor wat betreft de sectoren industrie- en energievoorziening, handel en reparatie, vervoer, opslag,
communicatie, financiële instellingen, verhuur en zakelijke dienstverlening, openbaar bestuur
en overheidsdiensten (indeling volgens CBS). Deze sectoren zijn over het algemeen te vinden op
bedrijventerreinen (PBL 2009).
8
Bandbreedte is opgerekt met
0,2% omdat te weinig regio’s
pasten binnen de oorspronkelijke
bandbreedte.

Bijlagen
89
worden genegeerd. In tegendeel. Door de verschillen is
het mogelijk genuanceerdere conclusies te trekken en
aanbevelingen te doen. De ene strategie zal immers beter
werken in de ene situatie dan de andere. Vooralsnog
wordt uitgegaan van de volgende verschillen tussen de
projecten:
• Binding: heeft de grootte van het terrein, het aantal
bedrijven en de mate van de stedelijkheid van de
omgeving invloed op de binding van ondernemers met
hun omgeving? In hoeverre draagt een sterke binding
bij aan de bereidheid mee te investeren?
• Gezamenlijk belang: in hoeverre hebben ondernemers
op een terrein met één type bedrijvigheid eenzelfde
belang? Kan daardoor specifieker worden ingespeeld
op hun wensen, waardoor zij eerder geneigd zijn mee
te investeren?
• Regie: in hoeverre bepalen dominante grondeigenaren
(weinig bedrijven, maar wel grote eigendommen) het
verloop van de herstructureringsoperatie? Wat trekt
hen over de streep om toch te investeren?
• Subsidie: in hoeverre is het project afhankelijk van
extra subsidies die nodig zijn om de economische
haalbaarheid te garanderen? In hoeverre zijn publieke
investeringen nodig om ondernemers mee te laten
investeren?
Achteraf bleken voorgaande verschillen in context tussen
de projecten niet te leiden tot significante verschillen in
de conclusies.
Verschillen in context tussen projecten (niet limitatief)
Project Inw./km 2
COROP
Inw./km 2
gemeente
Grootte
Aantal
bedrijven
Type
Subsidie
1. De Enk, Wijhe 370 per km 2 150 per km 2 18 ha 40-50 Gemengd Geen
2. ‘t Plaatje Sliedrecht 810 per km 2 1.900 per km 2 15 ha 0-5 Maritiem FES
3. Hazepad Breda 550 per km 2 1.350 per km 2 10 ha 0-5 Afval e.d. TOPper

Bijlagen
90
Bijlage 5
Bronnen
Geschreven bronnen
Stedelijke vernieuwing/herstructurering bedrijventerreinen
• Berg, H. van den, ‘De relatie tussen private investeringen en herstructurering van bedrijventerreinen’,
Radboud Universiteit Nijmegen, 29 maart 2008
• Centraal Planbureau, ‘Veroudering van bedrijventerreinen; Een structuur voor herstructurering’,
10 mei 2001
• Cremers, L. en Midden, R. van, ‘Vernieuwende bedrijventerreinenaanpak in Limburg’,
in Kennisdossier Bedrijventerreinen, Amersfoort, 2010
• DHV, ‘Betrokkenheid marktpartijen bij herstructurering bedrijventerreinen; Inventarisatie’,
versie 4, juli 2007.
• Doornbos, H., Beerepoot, R. en Hostman S. , ‘Monitor Experimentenwet BIZ; Jaarrapportage
2009’, Berenschot, 26 februari 2010.
• KEI Kenniscentrum, N19, ‘Stedelijke Vernieuwing, Voorbij de crisis. Agenda voor de stedelijke
vernieuwing’, Rotterdam, januari 2011 Kei nr. 19
• Klooster, E. van ’t, ‘Van barrière naar gat in de markt; Een onderzoek naar de mogelijkheden
voor meer private betrokkenheid op de markt voor bedrijventerreinen’, Inbo, 25 augustus 2006
• Louw, E. e.a., ‘Planning van bedrijventerreinen’, Den Haag: Sdu Uitgevers bv, 2004.
• Meijers, H., ‘Herstructurering van bedrijventerreinen publieke hulp voor de markt?’,
Arcadis Mastercourse Urban Development’, 17 juni 2008.
• Ministerie van EZ, VROM en CPB, ‘Veroudering van bedrijventerreinen; Een structuur voor
herstructurering’, 10 mei 2001
• Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), ‘De toekomst van bedrijventerreinen: van uitbreiding
naar herstructurering’, Den Haag/Bilthoven, 2009
• Raupp, M., ‘De gulden middenweg; een onderzoek naar de knelpunten in de markt voor
herstructurering van verouderde bedrijventerreinen binnen het kader van de nieuwe grondexploitatiewet’,
2008
• Simons, J., ‘500 dagen na Noordanus; wie betaalt: de banken, de beleggers, of toch China?’,
thema/special Bedrijventerreinen, jaargang 7, nr 1
• Staatsblad der Koninkrijk der Nederlanden (2004), Besluit van 26 november 2004,
artikel 1.d.
• Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (THB),’Kansen voor kwaliteit; een ontwikkelingsstrategie
voor bedrijventerreinen’, 9 september 2009
• Veen-van Schoonhoven, L. van der, ‘Stimuleringsregeling: private betrokkenheid versie 2.0’,

Bijlagen
91
in Kennisdossier Bedrijventerreinen, Amersfoort, 2010
• Wal, H. van der en Wijmen, P. van, ‘Een onafhankelijke aanjager voor binnenstedelijke
transformatie’, http://ruimtevolk.nl/urbanisator-onafhankelijke-aanjager-voorbinnenstedelijke-transformatie
(14 februari 2011)
Gebiedsontwikkeling/gevolgen van kredietcrisis op gebiedsontwikkeling
• Bekkers, H., ‘Miljardenstrop’, Binnenlandsbestuur, 5 november 2010
• Berns, S., Celik, H., Michiels, B., Schenk, M., ‘Financiële effecten crisis bij gemeentelijke
grondbedrijven’, Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu,
11 november 2010
• Graaf, K. de, ‘Gebiedsontwikkeling 2.0: hoe nu verder?’, Building Business, uitgave december
2010/januari 2011
• Humblet, B., Buisman P., en Wit E. de, ‘Gebiedsontwikkeling: de gebruiker aan het roer’,
Stadswerk Magazine, januari 2011 >
http://www.dhv.nl/dhvnl/files/68/68139c5f-2122-438b-9148-f805be6027b3.pdf
• Joolingen, P. van, Kersten, R. en Franzen, A., ‘Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis;
Een recessie met structurele consequenties’, Akro Consult en TU Delft, 26 oktober 2009
• Noordanus, P., Terugreis uit Utopia. ‘Een strategische agenda voor een meer uitvoeringsgerichte
praktijk voor gebiedsontwikkeling’, Bijlage Building Business, december 2010
• Peek, G.J. ,‘Hoezo Gebiedsontwikkeling? Gebiedsexploitatie!’, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
TU Delft, 23 december 2010
• Plots, B., ‘Friso de Zeeuw over creativiteit bij gebiedsontwikkeling; Andere tijden, nieuwe
kansen’, Propertyday, nr 1, 8 juni 2010
• Zeeuw e.a., F. de, ‘Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: Wat nu te doen? Handreikingen
voor de praktijk’, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft m.m.v. Akro Consult en
Deloitte Real Estate Advisory, februari 2011
Micro-/bedrijfseconomie
• Gibcus, P. en Hoesel, P. van, ‘De beslissende ondernemer in het MKB; een vooronderzoek,
EIM Onderzoek voor Bedrijf en Beleid’, Zoetermeer, maart 2003
• Rustenburg, G., ‘Waardecreatie & innovatie in business to business’, Haarlem, 2008
• Strate, M., ‘Competentieontwikkeling op basis van persoonlijkheid; Vijf ingrediënten van
Ondernemerschap’, Universiteit van Twente, 19 januari 2009
• Vogelaar, W., ‘Hoe maken ondernemers beslissingen; Het gebruik van effectuation en causation
door ondernemers tijdens het opzetten van een nieuwe onderneming in het Business en Science
Park Twente’, Universiteit van Twente, 31 augustus 2009
Cases
• Boerman, J. e.a., ‘Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015 vertaald naar een
Provinciaal Herstructureringsprogramma Overijssel’, Provincie Overijssel, maart 2010
• Gemeente Breda, ‘Projectplan 1 Hazepad e.o.; Deelproject van Masterplan
Emer/Hintelaken – De Krogten’, 22 september 2005

Bijlagen
92
• Gemeente Breda, Bedrijvenvereniging De Mark, Bedrijvenvereniging Emer/Hintelaken,
‘Masterplan Emer/Hintelaken-De Krogten Breda’, 6 oktober 2005
• Gemeente Olst-Wijhe, Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel, ‘
Hart voor Wijhe; Met lokale marktpartijen werken aan de herstructurering van bedrijventerrein
De Enk’, september 2010
• Regio Drechtsteden e.a., ‘Subsidieaanvraag Fonds Economische Structuurversterking;
Maritiem Servicecluster Drechtsteden’, juli 2010
• Provincie Noord-Brabant, ‘Provinciaal herstructureringsprogramma bedrijventerreinen
Noord-Brabant 2009 t/m 2013; Ter uitwerking van de afspraken gemaakt in het Convenant
Bedrijventerreinen 2010-2020’, 30 maart 2010
• Provincie Zuid-Holland, ‘Herstructureringsprogramma Bedrijventerreinen Zuid-Holland
2009-2013’, 23 maart 2010
Overig
• Antwerpen, J., Hoek, M. van, Louw, E. van en A.J. Franzen, ‘Van bedrijventerrein naar
werkmilieu. Aanpak voor vernieuwende ontwikkelstrategieën’, Praktijkleerstoel
Gebiedsontwikkeling TU Delft en Inbo, 6 oktober 2010
• Antwerpen, J. en Klooster, E. van ’t, ‘Demografische krimp en de markt voor bedrijfsruimten’,
Property Research Quarterly, december 2007
• Introductiedossier bewindslieden Portefeuilles Ruimte, Milieu en VROM-Inspectie, 2010
• VROM-raad, ‘Werklandschappen; Een regionale strategie voor bedrijventerreinen’,
Advies 053, Den Haag, mei 2006
Interviews
De Enk Wijhe
• Blink, dhr. G. van den, interview over de rol van de gemeente Olst-Wijhe bij herstructurering
van De Enk, door Schenau, Wijhe (4 mei 2011)
• Perizonius, Dhr. L., directeur Jansen Venneboer, interview over de rol van de Jansen
Venneboer bij herstructurering van De Enk, door Schenau, Wijhe (4 mei 2011)
• Weeghel, dhr. E. van, directeur Gerretsen, interview over de rol van Gerretsen bij herstructurering
van De Enk, door Schenau, Rotterdam (2 mei 2011)
• Wiendels, dhr. H., project-/procesmanager HMO, interview over herstructurering van
bedrijventerreinen, de rol van de HMO hierin en selectie van projecten i.h.k.v. dit onderzoek,
door Schenau, Zwolle (23 maart 2011)
• Wiendels, dhr. H., project-/procesmanager HMO, interview over de rol van de HMO bij
herstructurering van De Enk, door Schenau, Venlo (28 april 2011)

Bijlagen
93
’t Plaatje Sliedrecht
• Andel, dhr. L. van, manager L.J. Boer, interview over de rol van L.J. Boer bij herstructurering
van ’t Plaatje, door Schenau, Sliedrecht (11 mei 2011)
• Hoff, dhr. D. van ’t , hoofdprojectmanagement gemeente Sliedrecht, interview over de rol
van de gemeente Sliedrecht bij herstructurering van ’t Plaatje, door Schenau, Sliedrecht
(11 mei 2011)
• Verschoor, dhr. O., (2011), interview over selectie van projecten i.h.k.v. dit onderzoek,
door Schenau, Rotterdam (23 maart)
• Verschoor, dhr. O., projectmanager ROM-D, interview over de rol van de ROM-D bij
herstructurering van ’t Plaatje, door Schenau, Sliedrecht (11 mei 2011)
Hazepad e.o. Breda
• Eijk, dhr. K. van, directeur Rasenberg Divisie Infra, interview over het project Hazepad e.o.
en de rol van de Rasenberg en de bedrijvenvereniging in dit project, door Schenau, Breda
(18 mei 2011)
• Hoekstra, dhr. F., procesmanager BOM, interview over het project Hazepad e.o. en de rol
van de BOM in dit project, door Schenau, Breda (12 mei 2011)
• Rook, dhr. A. beleidsmedewerker EZ gemeente Breda, interview over het project Hazepad
e.o., de rol van de gemeente in dit project en de algemene benadering de gemeente ten
aanzien van herstructurering van bedrijventerreinen, door Schenau, Venlo (28 april 2011)
• Wagenmakers, dhr. G. en Krijgsman, dhr. J. project-/procesmanagers BOM, interview over
herstructurering van bedrijventerreinen, de rol Brabantse Ontwikkelings Maatschappij
(BOM) hierin en selectie van projecten i.h.k.v. dit onderzoek, door Schenau, Breda (21 en 25
maart 2011)

Yoeri Schenau
yoerischenau@gmail.com
linkedin.com/in/yoerischenau