Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

More documents

Recommendations

Info

Oorzaken en veroorzakers van veroudering 28 Aan de noodzaak herstructurering gaat een proces van veroudering vooraf (zie par. 2.1). Dit hoofdstuk gaat op zoek naar de oorzaken van veroudering en de mate waarin overheid en ondernemers daarin hebben bijgedragen. Op basis van hiervan wordt antwoord gegeven op de vraag of het legitiem is investeringen van private partijen te verwachten. 3.1 Te ruim en goedkoop aanbod Het ruime en goedkope aanbod van bedrijventerreinen – nieuwe uitleglocaties in het bijzonder – is de belangrijkste reden voor versnelde veroudering van bestaande bedrijventerreinen (Louw 2009, THB 2009, Klooster 2006). Door het grote aanbod en de lage grondprijzen is het aantrekkelijk voor bedrijven om de huidige kavel te verruilen voor een grote kavel op een goed bereikbare uitleglocatie. Leegstand van de achterblijvende bedrijfsgebouwen is vaak het gevolg. Ruim aanbod Belangrijke doelstelling voor veel gemeenten is ontwikkeling van de werkgelegenheid binnen de eigen gemeentegrenzen. Hiervoor zien veel gemeenten – groot, klein of in welke regio dan ook – de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen als het geëigende middel (VROMraad 2006, PBL 2009). Daarnaast levert uitgifte van nieuwe kavels directe en indirecte opbrengsten op. Directe baten zijn opbrengsten uit het grondbedrijf, hogere bijdragen uit het gemeentefonds en hogere opbrengsten uit de onroerendezaakbelasting. Tot indirecte inkomsten worden behoud en creatie van werkgelegenheid en economische groei gerekend. In de concurrentiestrijd met buurgemeenten in het binnenhalen van werkgelegenheid is het dan ook belangrijk voldoende gronden als reserve achter de hand te hebben om geen ‘nee’ te moeten verkopen. Aangezien behoefteramingen voor de langere termijn per definitie met onzekerheden zijn omgeven, hebben gemeenten de neiging hun ruimtereserveringen te baseren op een hoge economische groei (PBL 2009). Van een programmering die is afgestemd op de actuele regionale vraag is dan ook nauwelijks sprake. Dit heeft in belangrijke mate bijgedragen aan het bestaande overaanbod aan bedrijventerreinen en waardedaling van percelen en vastgoed (PBL 2009, THB 2009, VROMraad 2006). Lage grondprijzen Gemeenten willen de vraag van bedrijven stimuleren door de grondprijzen laag te houden. Het gevolg is echter dat er niet kan worden geïnvesteerd in de benodigde aanvangskwaliteit van het bedrijventerrein (Louw e.a. 2009). Het voorgaande wordt ondersteund door het Planbureau voor de Leefomgeving (2009). Het Planbureau constateert dat gemeenten meestal niet de residuele waardemethode toepassen (geënt op de marktwaarde van de kavel). Reden hiervoor is dat bedrijfsruimten geen eenduidige marktwaarde hebben, omdat deze vaak specifiek zijn toegesneden op de vraag/vestigingseisen van de gebruiker. Daarnaast willen gemeenten voorkomen dat ze zich uit de markt prijzen. Grondprijzen worden dan ook afgestemd op de prijs die buurtgemeenten vragen. Omdat gemeenten elkaar beconcurreren bij het aantrekken van nieuwe werkgelegenheid, is het volgens het Planbureau (2009) waarschijnlijk dat dit een prijsdrukkend effect heeft op de grondprijs voor bedrijventerreinen. Een ander gevolg van de lage grondprijzen is dat bedrijven er vaak voor kiezen meer grond aan te kopen dan ze aanvankelijk nodig hebben. Op deze manier blijft uitbreiding van het bedrijf in de toekomst mogelijk, maar heeft lege kavels op het bedrijventerrein tot gevolg (zie afbeelding op pagina 6). Het aankopen van de grond is mogelijk doordat de grondkosten relatief weinig invloed hebben op de totale kapitaaluitgaven (circa 1%, zie tabel 3.1). Zelfs een verdubbeling van de prijs van grond zou de vraag nauwelijks verminderen (VROMraad 2006, Louw e.a. 2009). Daarnaast hebben bedrijven geen of weinig belang bij het verkopen van ‘loze’ ruimten op bedrijventerreinen, aangezien de relatief lage aankoopkosten allang zijn afgeschreven (Van Weeghel 2011). 3.2 Ontbrekende beheeren onderhoudsbudgetten Gemeenten sluiten de grondexploitatie van nieuwe bedrijventerreinen als de laatste kavels zijn verkocht. Eventuele winsten worden vaak gestort in de algemene reserves van
Oorzaken en veroorzakers van veroudering 29 Tabel 3.1 Gemiddelde investeringen (t.o.v. totale investeringen) in materiële vaste activa van sectoren industrie, openbare voorzieningen, bouwnijverheid, handel, vervoer, opslag, communicatie en verhuur en zakelijke dienstverlening (volgens SBI’93) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 gem. Grond en terreinen 1,7% 1,1% 1,2% 2,7% 1,7% 1,1% 1,1% 1,0% 1,4% Bedrijfsruimten 11,4% 11,4% 13,4% 10,6% 12,3% 11,5% 11,0% 10,0% 11,5% Grond-, water- en 14,2% 10,9% 9,3% 13,1% 11,2% 10,4% 11,7% 10,5% 11,4% wegenbouwkundige werken 2 Vervoersmiddelen 15,0% 16,1% 15,4% 19,1% 21,9% 16,5% 20,3% 20,7% 18,1% Computer en randapparatuur 4,6% 5,4% 4,3% 5,0% 4,5% 4,6% 4.0% 4,4% 4,6% Machines en installaties 47,0% 47,1% 50,4% 44,3% 42,0% 47,7% 44,3% 45,0% 46,0% Overige materiële vaste activa 6,2% 8,0% 6,0% 5,2% 6,4% 8,3% 7,6% 8,3% 7,0% Bron: CBS Statline 2011 het grondbedrijf en worden veelal besteed aan algemene maatschappelijke doelstellingen, bijvoorbeeld de bouw van een theater. Bij het ontbreken aan specifieke beheerbudgetten wordt onderhoud en beheer van de openbare ruimte op bedrijventerreinen in de meeste gevallen gefinancierd uit de algemene middelen. De lage gemeentelijke prioriteit voor bedrijventerreinen in combinatie met het ontbreken van specifieke beheeren onderhoudsbudgetten en de lage aanvangskwaliteit zorgen snel voor achterstallig onderhoud van de openbare ruimte (Louw e.a. 2009). 3.3 Weinig investeringen in bedrijfsgebouwen en buitenruimte Op basis van CBS-cijfers over de periode 2000-2008 kunnen we concluderen dat bedrijven in de sectoren die veel voorkomen op (gemengde) bedrijventerreinen relatief weinig investeren in grond en vastgoed (zie tabel 3.1). Gemiddeld wordt slechts 1,4% van de totale investeringen uitgegeven aan aankoop van de gronden en 11,5% aan realisatie en onderhoud van opstallen. Waardebehoud van grond en vastgoed op langere termijn blijkt dan ook in mindere mate van belang voor bedrijven (eigenaargebruikers). Dit staat haaks op de houding van veel gemeenten die vinden dat het taak van private parijen is om te investeren in incourant vastgoed (PBL 2009). In plaats daarvan leggen bedrijven bij de ontwikkeling van hun vastgoed het accent op het laag houden van de kosten en de functionele aspecten van de huisvesting (Louw e.a. 2009). Het nieuwe pand moet zo goed mogelijk aansluiten op de logistiek van het productieproces. De beeldkwaliteit van bedrijfspanden krijgt dan ook minder aandacht. Het gevolg is een verzameling van in omvang en kwaliteit zeer uiteenlopende bedrijfsgebouwen, die vaak slecht zijn ingepast in de omgeving. Bijkomend effect is dat door het specifiek inrichten en afstemmen van bedrijfsopstallen op het productieproces de verhandelbaarheid en daarmee de waarde van het vastgoed daalt. De opstallen worden immers minder interessant voor andere bedrijven (Louw e.a. 2009). 2 Betreft veelal permanente voorzieningen (bouwrijp maken) of terreinverbetering voor economisch functioneren (voorbeelden: wegen, parkeerterreinen, distributienetten voor gas, elektriciteit en water, pijpleidingen voor het transport van oliën, chemicaliën en andere vloeibare of gasvormige stoffen). Reparatie consumentenartikelen en handel: cijfers beschikbaar vanaf 2002. Verhuur en zakelijke dienstverlening: cijfers beschikbaar vanaf 2005.
Page 1 and 2: Private investeringen als redmiddel
Page 3 and 4: Private investeringen als redmiddel
Page 5: 4. Ondernemerschap 33 4.1 Private p
Page 8 and 9: 8 Samenvatting wordt naar voorwaard
Page 11 and 12: 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en rele
Page 13 and 14: Inleiding 13 behoefte bestaat vanui
Page 15 and 16: Inleiding 15 Kennisgebied: stedelij
Page 17 and 18: 2. Theoretisch onderzoekskader 2.1
Page 19 and 20: Theoretisch onderzoekskader 19 een
Page 22 and 23: Theoretisch onderzoekskader 22 Denk
Page 24 and 25: Theoretisch onderzoekskader 24 De k
Page 26 and 27: Theoretisch onderzoekskader 26 In d
Page 30 and 31: Oorzaken en veroorzakers van veroud
Page 33 and 34: 4. Ondernemerschap 4.1 Private part
Page 35 and 36: Ondernemerschap 35 ondernemers nodi
Page 37: Ondernemerschap 37 4.4 Conclusies O
Page 40 and 41: Bouwstenen uit de praktijk 40 De aa
Page 42 and 43: Bouwstenen uit de praktijk 42 door
Page 44: Case ’t ‘t Plaatje Sliedrecht V
Page 49 and 50: Bouwstenen uit de praktijk 49 In Wi
Page 51: Bouwstenen uit de praktijk 51 dagli
Page 54 and 55: Conclusies 54 Centrale vraag in dit
Page 57 and 58: 7. Aanbevelingen 7.1 Aanbevelingen
Page 59 and 60: Aanbevelingen 59 le) oplossingen di
Page 62 and 63: Aanbevelingen 62 Figuur 7.1 Private
Page 64 and 65: Aanbevelingen 64 te staan (hogere F
Page 66 and 67: Bijlagen 66 Bijlage 1 Case De Enk W
Page 68 and 69: Bijlagen 68 Partijen Onderstaand vo
Page 70 and 71: Bijlagen 70 de kansen, het verbinde
Page 72 and 73: Bijlagen 72 Dhr. L. Perizonius Geï
Page 74 and 75: Bijlagen 74 Bijlage 2 Case ’t Pla
Page 76 and 77: Bijlagen 76 Proces Het proces rondo
Page 78 and 79:
Bijlagen 78 ’t Plaatje. Parallel
Page 80 and 81:
Bijlagen 80 Kenmerken • Ligging:
Page 82 and 83:
Bijlagen 82 Verslag interviews 1. W
Page 84 and 85:
Bijlagen 84 Dhr. A. Rook Ondernemer
Page 86 and 87:
Bijlagen 86 • Om private partijen
Page 88 and 89:
Bijlagen 88 Selectie regio’s 1 2
Page 90 and 91:
Bijlagen 90 Bijlage 5 Bronnen Gesch
Page 92 and 93:
Bijlagen 92 • Gemeente Breda, Bed
Page 96:
Yoeri Schenau yoerischenau@gmail.co
show all

Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?