Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

More documents

Recommendations

Info

Aanbevelingen 62 Figuur 7.1 Private herstructurering; een mogelijk samenwerkingsverband en verdienmodel Aandeelhouders Investeringsfonds A Investeringsfonds B Investeringsfonds C Investeringskapitaal Private herstructureringsmaatschappij Tijdelijke huurders Huurder A Huurder A Aankoop Kavel A Kavel B Kavel C Bedrijventerrein Beleid Huurder A Faciliteren Kavel A Kavel B Kavel C (her)ontwikkeling Overheid Ontwikkeling vastgoed Kavel A Kavel B Kavel C Uitgifte (erfpacht) 50% Herstructureringsfonds Rendement 50% dividend = waardeontwikkeling
Aanbevelingen 63 Zoek naar partijen die belang hebben bij herstructurering Belangrijk uitgangspunt in het onderzoek naar alternatieve samenwerkingsverbanden en verdienmodellen is uit te gaan van partijen die primair belang hebben bij verbetering van bedrijventerreinen en daar hun rendement op (kunnen) halen. Hierdoor worden belang en investeringen direct aan elkaar gekoppeld. Beleggers zoals pensioenfondsen / investeringsfondsen zijn vanuit dit opzicht een interessante partij om te betrekken bij herstructurering van bedrijventerreinen. Zij hebben een groot kapitaal dat risicodragend kan worden ingezet Toelichting bij figuur 7.1 Om herstructurering door private partijen te realiseren is een daarop toegesneden organisatie nodig. Dit kan door het oprichten van een private herstructureringsmaatschappij in combinatie met een herstructureringsfonds. Beleggers zijn aandeelhouder van de maatschappij en storten een startkapitaal in het fonds. Uiteraard zijn ook varianten denkbaar waarbij overheden als aandeelhouder van de herstructureringsmaatschappij fungeren. Met het investeringskapitaal worden gronden aangekocht. Door aangekochte grond vervolgens te herontwikkelen (functie blijft hetzelfde) stijgt de gronden vastgoedwaarde. Hierdoor kan een hogere uitgifteprijs worden gehanteerd, waardoor rendement op de investering ontstaat. Wanneer alleen herontwikkeling bij een gelijkblijvende functie niet genoeg rendement oplevert, zullen beleggers afhaken. Om hen toch over de streep te trekken zou de betreffende overheid meer mogelijkheden voor waardecreatie moeten bieden (zie ‘Werk aan een aantrekkelijk investeringsklimaat’ op pagina 63 en 64). Het rendement wordt deels als dividend uitgekeerd aan de aandeelhouders en deels teruggestort in het herstructureringsfonds, zodat het opnieuw kan worden ingezet voor herstructurering. Voor tijdelijke situaties is het uiteraard mogelijk aangekocht vastgoed te verhuren. voor herstructurering. Bijvoorbeeld door een private herstructureringsmaatschappij op te richten, die gronden en vastgoed aankoopt, deze (her)ontwikkelt en vervolgens verhuurt/verpacht (zie figuur 7.1). Beleggers streven naar een optimaal rendement op hun investeringen door waardeontwikkeling van grond en vastgoed waarin zij hebben geïnvesteerd. Hoe hoger de gronden vastgoedwaarde hoe meer huur zij kunnen vragen. De huidige bedrijfsruimtemarkt is niet interessant voor beleggers door het hoge risicoprofiel en het lage rendement. Het grote aanbod, de kleine marktvraag en de lage gronden huurprijzen liggen hier voor een belangrijk deel aan ten grondslag. Daar komt bij dat de verhuurbaarheid van bedrijfsgebouwen vaak laag is (op maat gebouwd) en de bedrijfsruimtemarkt gevoelig is voor conjuncturele veranderingen (instabiele markt). Werk aan een aantrekkelijk investeringsklimaat Het overaanbod aan bedrijventerreinen zal eerst moeten worden aangepakt, om zo waardeontwikkeling van grond en vastgoed te creëren en daarmee het risico te verlagen voor beleggers. Druk op de markt ontstaat niet van vandaag op morgen. Veel partijen – waaronder veel overheden – hebben geïnvesteerd in de aankoop van uitleglocaties voor nieuwe bedrijventerreinen. Deze moeten worden afgeschreven om de gewenste schaarste te creëren. Dit is geen populaire boodschap die moet worden overgebracht aan de aandeelhouders of het gemeentebestuur. Het nemen van deze pijnlijke beslissingen heeft dan ook tijd nodig. Kijk bijvoorbeeld naar de kantorenmarkt waar afschrijving van het overaanbod ook lang op zich laat wachten. Dit komt voor een deel doordat verliezen die worden geleden fiscaal aftrekbaar zijn. Parallel aan het creëren van druk is het belangrijk te werken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor beleggers. Gezien het belang van beleggers zou de nadruk moeten liggen op het bieden van mogelijkheden voor waardeontwikkeling van grond en vastgoed (opbrengstpotentie verhogen). Overheden zouden dit kunnen/moeten faciliteren door hun beleid en toetsingskaders hierop af te stemmen, bijvoorbeeld door: • intensiever ruimtegebruik op bedrijventerreinen toe
Page 1 and 2:
Private investeringen als redmiddel
Page 3 and 4:
Private investeringen als redmiddel
Page 5:
4. Ondernemerschap 33 4.1 Private p
Page 8 and 9:
8 Samenvatting wordt naar voorwaard
Page 11 and 12: 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en rele
Page 13 and 14: Inleiding 13 behoefte bestaat vanui
Page 15 and 16: Inleiding 15 Kennisgebied: stedelij
Page 17 and 18: 2. Theoretisch onderzoekskader 2.1
Page 19 and 20: Theoretisch onderzoekskader 19 een
Page 22 and 23: Theoretisch onderzoekskader 22 Denk
Page 24 and 25: Theoretisch onderzoekskader 24 De k
Page 26 and 27: Theoretisch onderzoekskader 26 In d
Page 28 and 29: Oorzaken en veroorzakers van veroud
Page 30 and 31: Oorzaken en veroorzakers van veroud
Page 33 and 34: 4. Ondernemerschap 4.1 Private part
Page 35 and 36: Ondernemerschap 35 ondernemers nodi
Page 37: Ondernemerschap 37 4.4 Conclusies O
Page 40 and 41: Bouwstenen uit de praktijk 40 De aa
Page 42 and 43: Bouwstenen uit de praktijk 42 door
Page 44: Case ’t ‘t Plaatje Sliedrecht V
Page 49 and 50: Bouwstenen uit de praktijk 49 In Wi
Page 51: Bouwstenen uit de praktijk 51 dagli
Page 54 and 55: Conclusies 54 Centrale vraag in dit
Page 57 and 58: 7. Aanbevelingen 7.1 Aanbevelingen
Page 59 and 60: Aanbevelingen 59 le) oplossingen di
Page 64 and 65: Aanbevelingen 64 te staan (hogere F
Page 66 and 67: Bijlagen 66 Bijlage 1 Case De Enk W
Page 68 and 69: Bijlagen 68 Partijen Onderstaand vo
Page 70 and 71: Bijlagen 70 de kansen, het verbinde
Page 72 and 73: Bijlagen 72 Dhr. L. Perizonius Geï
Page 74 and 75: Bijlagen 74 Bijlage 2 Case ’t Pla
Page 76 and 77: Bijlagen 76 Proces Het proces rondo
Page 78 and 79: Bijlagen 78 ’t Plaatje. Parallel
Page 80 and 81: Bijlagen 80 Kenmerken • Ligging:
Page 82 and 83: Bijlagen 82 Verslag interviews 1. W
Page 84 and 85: Bijlagen 84 Dhr. A. Rook Ondernemer
Page 86 and 87: Bijlagen 86 • Om private partijen
Page 88 and 89: Bijlagen 88 Selectie regio’s 1 2
Page 90 and 91: Bijlagen 90 Bijlage 5 Bronnen Gesch
Page 92 and 93: Bijlagen 92 • Gemeente Breda, Bed
Page 96: Yoeri Schenau yoerischenau@gmail.co
show all

Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?