Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

Theoretisch onderzoekskader
19
een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen uit
van bovenstaande definitie. Gezien de brede adaptatie
van de definitie gaat ook dit onderzoek uit van de definitie
van het Rijk.
de vier invalshoeken van veroudering – zoals het Centraal
Planbureau, Taskforce (her)structurering bedrijventerreinen
en het Planbureau voor de Leefomgeving die
hanteren – wordt voorgaande definitie toegelicht.
Definitie veroudering
In de literatuur wordt veroudering van bedrijventerreinen
op verschillende manieren omschreven. Pen en Hiethaar
(1998) definiëren verouderde bedrijventerreinen als gebieden
waar zich problemen voordoen op het gebied van
infrastructuur, ruimtelijke ordening, representativiteit,
milieu, economie en organisatie, die voortkomen uit veranderende
eisen die aan moderne bedrijventerreinen en
de ruimtelijke omgeving worden gesteld. Volgens Raub
(2008) kenmerkt veroudering van bedrijventerreinen zich
als het proces waarbij het aanbod van vastgoed en locaties
aansluiting verliest bij wat wordt gevraagd door de
markt. Het Centraal Planbureau (2001), de Taskforce (her)
ontwikkeling bedrijventerreinen (2009) en het Planbureau
voor de Leefomgeving (2009) omschrijven verouderde
bedrijventerreinen als terreinen die technisch, economisch,
ruimtelijk en maatschappelijk verouderd zijn. Het
Rijk hanteert de volgende omschrijving van veroudering
bij de verstrekking van subsidies voor herstructurering
van bedrijventerreinen: terreinen die in verschillende opzichten
niet meer voldoen aan de eisen van ondernemers,
omwonenden en de maatschappij (Staatsblad 2004).
In dit onderzoek worden verouderde bedrijventerreinen
gedefinieerd als: terreinen die niet meer of onvoldoende
voldoen aan de eisen van bedrijven, gebruikers en maatschappij
(disfunctionaliteit), waardoor een verminderde
behoefte bestaat vanuit de markt voor bestaand vastgoed
en grond.
Veroudering vanuit vier invalshoeken
Veroudering treedt automatisch op na oplevering en
hoort bij de levenscyclus van bedrijventerreinen, ook
als normaal beheer en onderhoud plaatsvindt. Relevant
zijn de vragen wat veroudering van bedrijventerreinen
inhoudt, wanneer veroudering problematisch wordt en
voor wie veroudering problematisch is. Aan de hand van
1. Technische veroudering
Bij technische veroudering gaat het om de fysieke omgeving,
die niet langer tegemoet komt aan de vestigingseisen
van bedrijven. Voorbeelden zijn slijtage aan materialen,
het ontbreken van glasvezelkabel, een te smal
wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor
arbeidsintensieve bedrijven. Eigenaren zijn verantwoordelijk
voor het onderhoud van hun eigen kavels en opstallen.
De terreinbeheerder (vaak de gemeente) is verantwoordelijk
voor de openbare ruimte. Vaak ontbreekt
het aan bedrijfseconomische noodzaak bij eigenaargebruikers
om te investeren in hun kavels en vastgoed
(Louw e.a. 2009, CP 2001). Beheer en onderhoud van
de openbare ruimte heeft bij gemeenten vaak niet de
hoogste prioriteit (Louw e.a. 2009). Hierdoor treedt
verval op. Deze uiterlijke verwaarlozing heeft gevolgen
voor de aantrekkingskracht van het overige vastgoed op
het terrein (en dus op de locatie als vestigingsplaats) en
ontmoedigt de initiatieven van degenen die wel willen
investeren. Zo ontstaat een negatieve spiraal die zijn
neerslag vindt in dalende vastgoed- en grondprijzen,
een relatieve toename van bedrijfsactiviteiten met een
lagere toegevoegde waarde en een minder efficiënt
grondgebruik (Louw e.a. 2009, CP 2001).
2. Economische veroudering
Afname van de bijdrage die het betreffende bedrijventerrein
levert aan de economische ontwikkeling van een
stad of regio (bruto regionaal product/aantal arbeidsplaatsen)
geeft aan dat een terrein onderhevig is aan
economische veroudering. Ook de ontwikkeling van
de grond- en vastgoedwaarde op bedrijventerreinen
geeft inzicht in de mate van economische veroudering.
Economische veroudering ontstaat vaak doordat te laat
is ingespeeld op actuele vestigingsvoorwaarden van zittende
bedrijven (PBL 2009, CP 2001). Deze voorwaarden
zijn continu aan verandering onderhevig.