Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

Aanbevelingen
63
Zoek naar partijen die belang hebben
bij herstructurering
Belangrijk uitgangspunt in het onderzoek naar alternatieve
samenwerkingsverbanden en verdienmodellen is
uit te gaan van partijen die primair belang hebben bij
verbetering van bedrijventerreinen en daar hun rendement
op (kunnen) halen. Hierdoor worden belang en
investeringen direct aan elkaar gekoppeld. Beleggers
zoals pensioenfondsen / investeringsfondsen zijn vanuit
dit opzicht een interessante partij om te betrekken bij
herstructurering van bedrijventerreinen. Zij hebben een
groot kapitaal dat risicodragend kan worden ingezet
Toelichting bij figuur 7.1
Om herstructurering door private partijen te realiseren is
een daarop toegesneden organisatie nodig. Dit kan door
het oprichten van een private herstructureringsmaatschappij
in combinatie met een herstructureringsfonds.
Beleggers zijn aandeelhouder van de maatschappij en
storten een startkapitaal in het fonds. Uiteraard zijn ook
varianten denkbaar waarbij overheden als aandeelhouder
van de herstructureringsmaatschappij fungeren. Met het
investeringskapitaal worden gronden aangekocht. Door
aangekochte grond vervolgens te herontwikkelen (functie
blijft hetzelfde) stijgt de grond- en vastgoedwaarde.
Hierdoor kan een hogere uitgifteprijs worden gehanteerd,
waardoor rendement op de investering ontstaat. Wanneer
alleen herontwikkeling bij een gelijkblijvende functie niet
genoeg rendement oplevert, zullen beleggers afhaken.
Om hen toch over de streep te trekken zou de betreffende
overheid meer mogelijkheden voor waardecreatie moeten
bieden (zie ‘Werk aan een aantrekkelijk investeringsklimaat’
op pagina 63 en 64). Het rendement wordt deels
als dividend uitgekeerd aan de aandeelhouders en deels
teruggestort in het herstructureringsfonds, zodat het
opnieuw kan worden ingezet voor herstructurering.
Voor tijdelijke situaties is het uiteraard mogelijk aangekocht
vastgoed te verhuren.
voor herstructurering. Bijvoorbeeld door een private
herstructureringsmaatschappij op te richten, die gronden
en vastgoed aankoopt, deze (her)ontwikkelt en vervolgens
verhuurt/verpacht (zie figuur 7.1). Beleggers streven
naar een optimaal rendement op hun investeringen door
waardeontwikkeling van grond en vastgoed waarin zij
hebben geïnvesteerd. Hoe hoger de grond- en vastgoedwaarde
hoe meer huur zij kunnen vragen. De huidige
bedrijfsruimtemarkt is niet interessant voor beleggers
door het hoge risicoprofiel en het lage rendement. Het
grote aanbod, de kleine marktvraag en de lage grond- en
huurprijzen liggen hier voor een belangrijk deel aan ten
grondslag. Daar komt bij dat de verhuurbaarheid van
bedrijfsgebouwen vaak laag is (op maat gebouwd) en
de bedrijfsruimtemarkt gevoelig is voor conjuncturele
veranderingen (instabiele markt).
Werk aan een aantrekkelijk investeringsklimaat
Het overaanbod aan bedrijventerreinen zal eerst moeten
worden aangepakt, om zo waardeontwikkeling van
grond en vastgoed te creëren en daarmee het risico te
verlagen voor beleggers. Druk op de markt ontstaat
niet van vandaag op morgen. Veel partijen – waaronder
veel overheden – hebben geïnvesteerd in de aankoop
van uitleglocaties voor nieuwe bedrijventerreinen. Deze
moeten worden afgeschreven om de gewenste schaarste
te creëren. Dit is geen populaire boodschap die moet
worden overgebracht aan de aandeelhouders of het
gemeentebestuur. Het nemen van deze pijnlijke beslissingen
heeft dan ook tijd nodig. Kijk bijvoorbeeld naar de
kantorenmarkt waar afschrijving van het overaanbod ook
lang op zich laat wachten. Dit komt voor een deel doordat
verliezen die worden geleden fiscaal aftrekbaar zijn.
Parallel aan het creëren van druk is het belangrijk te
werken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor beleggers.
Gezien het belang van beleggers zou de nadruk
moeten liggen op het bieden van mogelijkheden voor
waardeontwikkeling van grond en vastgoed (opbrengstpotentie
verhogen). Overheden zouden dit kunnen/moeten
faciliteren door hun beleid en toetsingskaders hierop
af te stemmen, bijvoorbeeld door:
• intensiever ruimtegebruik op bedrijventerreinen toe