Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

More documents

Recommendations

Info

Theoretisch onderzoekskader 22 Denk bijvoorbeeld aan verandering van de werkgelegenheid of productie, veranderende productiemethoden/- processen of verandering van de samenstelling van bedrijven op een bedrijventerrein. De genoemde ontwikkelingen kunnen effect hebben op bijvoorbeeld de bereikbaarheid van het terrein. Zo kan het zijn dat een nieuw bedrijf meer bezoekers genereert dan het vertrokken bedrijf, waardoor de bereikbaarheid van het totale bedrijventerrein afneemt. Investeringen zijn dan nodig om de bereikbaarheid van het terrein te verbeteren en aan te passen aan de eisen van de (nieuwe) bedrijvigheid. 3. Ruimtelijke veroudering Naast het bedrijfseconomische aspect kent veroudering ook een ruimtelijk aspect. Hierbij gaat het om de aanvangskwaliteit, inrichting, lay-out en beleving van het bedrijventerrein, maar ook om de ruimtelijke inpassing in de omgeving. Zo kan het zijn dat in het oorspronkelijke ontwerp van het bedrijventerrein te weinig ruimte is gereserveerd als openbare ruimte (Louw 2009, PBL 2009). Schuifruimte om in toekomstige vestigingsvoorwaarden te voorzien is in die situatie niet aanwezig. Hierbij kan het gaan om de aanleg van glasvezelkabels of het oplossen van een tekort aan parkeerplaatsen. Verder kunnen leegstand en verwaarlozing op een bedrijventerrein ertoe leiden dat omwonenden en gebruikers een lagere ruimtelijke kwaliteit ervaren. De kwaliteit van het terrein kan in dat geval dalen tot onder een niveau dat als acceptabel wordt ervaren, bijvoorbeeld door onveiligheid, geluidsoverlast of verkeershinder. Er zijn dan investeringen nodig in de ‘ruimtelijke kwaliteit’ om het bedrijventerrein weer leefbaar te maken. 4. Maatschappelijke veroudering Bij maatschappelijke veroudering gaat het om hinder die is toegenomen ten gevolge van het bedrijventerrein, zoals geluid- of geurhinder. Met ruimtelijke maatregelen – zoals anticiperende ruimtelijke planning (milieuzonering) – kan maatschappelijke veroudering worden bestreden. Ook niet-ruimtelijke maatregelen dragen hieraan bij, bijvoorbeeld met gerichte investeringen in rookgasreinigers en bodemsanering. Omvang veroudering Volgens de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen 1 (THB 2009) ligt er in Nederland tot 2020 een herstructureringsopgave (revitalisering en herprofilering, voor toelichting zie par. 2.1) van 15.800 ha bedrijventerrein. Het gaat om bedrijventerreinen, die in wisselende mate technisch, economisch, maatschappelijk of ruimtelijk verouderd zijn. De investeringsopgave van de totale herstructurering wordt geschat op € 6,35 miljard, waarbij wordt uitgegaan van een extra publieke bijdrage van circa € 2 miljard bovenop de al begrote overheidsbijdrage van circa € 1,3 miljard. Van bedrijven wordt verwacht dat zij circa € 1,1 miljard bijdragen. De overige dekkingsmiddelen moeten volgens de Taskforce komen uit reguliere verdienmogelijkheden. 2.2 Herstructurering Definitie herstructurering Het Rijk omschrijft herstructurering van bedrijventerreinen als een eenmalige ingreep om veroudering van het terrein te bestrijden, waardoor het vestigingsklimaat en productiemilieu verbetert, de economische functie behouden blijft en de kwaliteit voor de gebruiker en de omgeving wordt verhoogd (Staatsblad 2004). De Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2009) en het Planbureau voor de Leefomgeving (2009) onderscheiden vier soorten gradaties van herstructurering: 1. Facelift/groot onderhoud: een grote opknapbeurt bij fysieke veroudering van het terrein; 2.Revitalisering: forse integrale verbetering van een verouderd terrein waarbij de huidige bedrijven blijven. Voorbeelden van revitaliseringsingrepen zijn verwerving van gronden om deze bouwrijp te maken, bodemsanering, sloop van vastgoed en aanleg/herinrichting van infrastructuur; 3. Herprofilering: wijziging van de werkfunctie door economische veroudering van het terrein (bijvoorbeeld 1 Op verzoek van de Minister van VROM en EZ heeft deze commissie in 2009 advies uitgebracht over een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen.
Theoretisch onderzoekskader 23 van bedrijfshallen naar kantoorpanden of naar detailhandel, maar ook van industrie naar logistiek); 4. Transformatie: wijziging van de functie van het terrein als werkfunctie in andere functies, zoals wonen. Beide instanties rekenen een facelift en transformatie niet tot ‘echte’ herstructurering. Een facelift zou behoren tot normaal onderhoud. Transformatie van bedrijventerreinen staat in principe los van bedrijfsgerichte herstructurering en zou zich – in tegenstelling tot revitalisering en herprofilering – zelf moeten kunnen financieren. Op basis van het voorgaande gaat dit onderzoek uit van de volgende definitie van herstructurering: het tegengaan van veroudering door een eenmalige ingreep, waardoor het bedrijventerrein weer voldoet aan de wensen en eisen van de ondernemers, gebruikers en de maatschappij en waarbij de economische functie behouden blijft. Publieke noodzaak voor herstructurering Bedrijventerreinen zijn de motor van de Nederlandse economie (Antwerpen e.a. 2010). Zo is 70% van de export gerelateerd aan de maakindustrie gevestigd op een bedrijventerrein. Daarnaast bevindt een derde van alle banen zich op bedrijventerreinen en is de werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen hoger dan de algemene werkgelegenheidsgroei (PBL 2009). Het verbeteren van het economische functioneren van verouderde bedrijventerreinen is in dit kader dan ook belangrijk. De Taskforce (her)structurering bedrijventerreinen (2009) stelt daarnaast dat herstructurering niet kan wachten op de gewenste effecten van verzakelijking van de bedrijventerreinmarkt. Verzakelijking moet ertoe leiden dat herstructurering op den duur gaat behoren tot de normale, marktgestuurde levenscyclus van bedrijventerreinen, met een hooguit beperkte en faciliterende rol voor de overheid. Herstructurering is volgens de Taskforce noodzakelijk om verzakelijking van de bedrijfsruimtemarkt op gang te brengen (THB 2009). Het bedrijventerreinenbeleid heeft bijgedragen aan overaanbod van bedrijventerreinen en lage gronden vastgoedprijzen. Hierdoor is het voor bedrijven niet interessant te investeren in herstructurering. Verandering van deze situatie vraagt om structuur- én cultuurveranderingen (THB 2009 en Klooster 2006). Recenter onderzoek bevestigt de noodzaak tot herstructurering. In het onderzoek naar ontwikkelingsstrategieën komen de TU Delft en Inbo tot de conclusie dat bedrijven tegenwoordig andere ruimtelijke eisen stellen aan hun locatie. De Zeeuw en de VROM-raad komen tot een soortgelijke conclusie. Bedrijventerreinen – de verouderde bedrijventerreinen in het bijzonder – komen vaak niet tegemoet aan deze veranderende wensen. Bedrijventerreinen zouden dan ook moeten worden aangepast aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit en de huidige wensen en vestigingseisen van bedrijven (De Zeeuw e.a. 2010 en VROM-raad 2006). Herstructurering: een regionale afweging Bij herstructurering van bedrijventerreinen is geen standaard plan van aanpak toe te passen. Elk terrein heeft zijn eigen bijzonderheden waarmee rekening moet worden gehouden. Zo verschilt de economische en demografische ontwikkeling per regio. Dit zijn belangrijke factoren, aangezien beide de vraag naar bedrijfsruimten bepalen (Antwerpen 2007). Regio’s met weinig werkgelegenheid en onderwijsvoorzieningen op HBO en academisch niveau hebben te maken met een vertrekoverschot van jongeren. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven die afhankelijk zijn van de bevolkingsontwikkeling te maken hebben met een krimpende markt; minder mensen betekent minder klanten en dus vraag naar diensten en producten. Daarnaast is het voor bedrijven in deze regio’s steeds moeilijker om aan voldoende goed gekwalificeerde arbeidskrachten te komen. Hierdoor worden bedrijven kleiner of vertrekken zij naar elders. Voor de bedrijfsruimtemarkt in deze regio’s betekent het voorgaande langdurige en structurele leegstand van bedrijfspanden en een daarmee gepaard gaande herprofilerings- of transformatieopgave. In regio’s waar de werkgelegenheid (nog) groeit en er krapte op de woningmarkt is (bijvoorbeeld de Randstad), zal voor een langere tijd behoefte blijven bestaan aan nieuwe terreinen. Dit wordt versterkt doordat verouderde binnenstedelijke terreinen vaker worden getransformeerd naar woningbouw dan dat herstructurering aan de orde is.
Page 1 and 2: Private investeringen als redmiddel
Page 3 and 4: Private investeringen als redmiddel
Page 5: 4. Ondernemerschap 33 4.1 Private p
Page 8 and 9: 8 Samenvatting wordt naar voorwaard
Page 11 and 12: 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en rele
Page 13 and 14: Inleiding 13 behoefte bestaat vanui
Page 15 and 16: Inleiding 15 Kennisgebied: stedelij
Page 17 and 18: 2. Theoretisch onderzoekskader 2.1
Page 19 and 20: Theoretisch onderzoekskader 19 een
Page 24 and 25: Theoretisch onderzoekskader 24 De k
Page 26 and 27: Theoretisch onderzoekskader 26 In d
Page 28 and 29: Oorzaken en veroorzakers van veroud
Page 30 and 31: Oorzaken en veroorzakers van veroud
Page 33 and 34: 4. Ondernemerschap 4.1 Private part
Page 35 and 36: Ondernemerschap 35 ondernemers nodi
Page 37: Ondernemerschap 37 4.4 Conclusies O
Page 40 and 41: Bouwstenen uit de praktijk 40 De aa
Page 42 and 43: Bouwstenen uit de praktijk 42 door
Page 44: Case ’t ‘t Plaatje Sliedrecht V
Page 49 and 50: Bouwstenen uit de praktijk 49 In Wi
Page 51: Bouwstenen uit de praktijk 51 dagli
Page 54 and 55: Conclusies 54 Centrale vraag in dit
Page 57 and 58: 7. Aanbevelingen 7.1 Aanbevelingen
Page 59 and 60: Aanbevelingen 59 le) oplossingen di
Page 62 and 63: Aanbevelingen 62 Figuur 7.1 Private
Page 64 and 65: Aanbevelingen 64 te staan (hogere F
Page 66 and 67: Bijlagen 66 Bijlage 1 Case De Enk W
Page 68 and 69: Bijlagen 68 Partijen Onderstaand vo
Page 70 and 71: Bijlagen 70 de kansen, het verbinde
Page 72 and 73:
Bijlagen 72 Dhr. L. Perizonius Geï
Page 74 and 75:
Bijlagen 74 Bijlage 2 Case ’t Pla
Page 76 and 77:
Bijlagen 76 Proces Het proces rondo
Page 78 and 79:
Bijlagen 78 ’t Plaatje. Parallel
Page 80 and 81:
Bijlagen 80 Kenmerken • Ligging:
Page 82 and 83:
Bijlagen 82 Verslag interviews 1. W
Page 84 and 85:
Bijlagen 84 Dhr. A. Rook Ondernemer
Page 86 and 87:
Bijlagen 86 • Om private partijen
Page 88 and 89:
Bijlagen 88 Selectie regio’s 1 2
Page 90 and 91:
Bijlagen 90 Bijlage 5 Bronnen Gesch
Page 92 and 93:
Bijlagen 92 • Gemeente Breda, Bed
Page 96:
Yoeri Schenau yoerischenau@gmail.co
show all

Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van ... - Rboi

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?