Møteinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

More documents

Recommendations

Info

Det er tidligere (på 60- og 70-tallet) gitt tillatelse til oppføring av noen mindre en-etasjes tilbygg i strid med byggegrense innenfor planområdet, men disse er av en slik karakter at planen ikke anses å ha mistet sin kraft som styringsverktøy. I denne saken stiller nabo i sin protest spørsmålstegn ved de oppgitte særlige grunner, og gir uttrykk for at det ikke er ønskelig med bebyggelse nærmere tomtegrensen enn planen legger opp til. Det er rådmannens vurdering at de særlige grunner som er oppgitt i søknaden, vil øvrige beboere i området også kunne påberope seg. Det vurderes dermed ikke å foreligge særlige grunner for å innvilge dispensasjon i denne saken, som veier tyngre enn de hensyn reguleringsbestemmelsene er ment å ivareta. Innvilgelse av omsøkte dispensasjon på bakgrunn av de oppgitte særlige grunner vil skape presedens for øvrige eiendommer innenfor planområdet. Dette vil gi en uforutsigbar utvikling av området på tross av at man her har en reguleringsplan som er juridisk bindende og som beboerne skal kunne forvente at gjøres gjeldende i byggesaker. På bakgrunn av at det ikke vurderes å foreligge en overvekt av særlige grunner for å innvilge dispensasjon, er det rådmannens innstilling at søknad om dispensasjon må avslås. Ved avslag på søknad om dispensasjon ligger det ikke til rette for å godkjenne omsøkte tilbygg og naboprotesten tas dermed til følge. Vedlegg 1. Oversiktskart, målestokk 1:10 000 2. Situasjonskart, målestokk 1:1000 3. Skråfoto 4. Reguleringsplan målestokk 1:1000 5. Reguleringsbestemmelser 6. Søknad om dispensasjon 7. Naboprotest 8. Søkers kommentar til naboprotest 9. Fasadetegning, nåværende, nedkopiert A3 til A4 10. Plantegning, nåværende, nedkopiert A3 til A4 11. Fasadetegning, omsøkte tiltak, nedkopiert A3 til A4 12. Plantegning, omsøkte tiltak, nedkopiert A3 til A4 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) For øvrige dokumenter vises det til saksmappen, saksnummer 09/1430. Saksopplysninger Parter i saken: Archfoss søker på vegne av tiltakshaver Østfold Byggtjenester AS v/Bjørn Henriksen om oppføring av et toetasjes tilbygg til tomannsbolig i Fru Ingers gate 31 på Kongsten. Det er mottatt protest fra naboer i Fru Ingers gate 29, Bjørn og Anita Jensen. Planstatus: Eiendommen er regulert ved plan nr. 7, vedtatt 27.04.1947. Reguleringskartet viser byggegrenser og planbestemmelsene omhandler bl.a. bebyggelsens plassering og fastsetter 110 m² som maksimalt tillatt (bebygd) areal. Omsøkte tiltak: Omsøkte tilbygg har et bruksareal på 55 m² og bebygd areal på 20 m². Bruksarealet endres fra 155,7 m² til 210,8 m². Bebygd areal endres fra 110,9 m² til 131 m². Dispensasjon: Tiltaket er i strid med regulert byggegrense, og dermed også med reguleringsbestemmelsenes pkt. 1: ”(…) Bebyggelsen plasseres slik i forhold til de regulerte veier og nabogrenser som planen viser.” Tiltaket er også i strid med reguleringsbestemmelsenes pkt 3: ”Våningshusenes størrelse må ikke overstige 85 kvm (…).” Det søkes om dispensasjon fra plan. Som særlige grunner oppgis i hovedsak:
- at krav til boligstandard har endret seg siden bygget var nytt og planen ble vedtatt, - at tomannsboligen ikke lenger er å regne som attraktiv i forhold til dagens behov, krav og standard og at omsøkte tilbygg vil gjøre boligen konkurransedyktig igjen, - man har søkt å bevare helhetsbildet/bebyggelsesmønsteret langs gateløpet ved å legge tilbygget mot bakhagen. - at forskyving av tilbygget i forhold til eksisterende bolig og avstanden til nabobebyggelse er i tråd med reguleringsbestemmelse om at bebyggelsen skal være åpen og villamessig, samt at sol og lysforhold for naboer ikke påvirkes i særlig grad. Det vises for øvrig til vedlegg nr 6. Naboprotest: I naboprotest fra Anita og Bjørn Jensen fremholdes i hovedsak at utvidelsen virker dominerende og at estetikken blir forandret, og at man dermed ikke ønsker å samtykke i planene. Tilbygget vil virke sjenerende med hensyn til utsikt og følelsen av innestengthet. Bebyggelsen kommer 4-5 meter nærmere tomtegrense og blir i to etasjer. Det fremholdes videre at boliger i området har en stigende popularitet og markedspris, og det stilles derfor spørsmålstegn ved søkers argumentasjon om at tilbygget ønskes oppført for å få boligen konkurransedyktig. For øvrig vises det til vedlegg nr. 8. Vurdering Rådmannen legger i sin vurdering vekt på at reguleringsplanen er juridisk bindende for <strong>kommune</strong>nes saksbehandling, og at den skal gi beboere i området forutsigbarhet i forhold til hvordan området vil utvikle seg. Det er tidligere (på 60- og 70-tallet) gitt tillatelse til oppføring av noen mindre en-etasjes tilbygg i strid med byggegrense innenfor planområdet, men disse er av en slik karakter at planen ikke anses å ha mistet sin kraft som styringsverktøy. I denne saken stiller nabo i sin protest spørsmålstegn ved de oppgitte særlige grunner, og gir uttrykk for at det ikke er ønskelig med bebyggelse nærmere tomtegrensen enn planen legger opp til. Det er rådmannens vurdering at de særlige grunner som er oppgitt i søknaden, vil øvrige beboere i området også kunne påberope seg. Det vurderes dermed ikke å foreligge særlige grunner for å innvilge dispensasjon i denne saken, som veier tyngre enn de hensyn reguleringsbestemmelsene er ment å ivareta. Innvilgelse av omsøkte dispensasjon på bakgrunn av de oppgitte særlige grunner vil skape presedens for øvrige eiendommer innenfor planområdet. Dette vil gi en uforutsigbar utvikling av området på tross av at man her har en reguleringsplan som er juridisk bindende og som beboerne skal kunne forvente at gjøres gjeldende i byggesaker. På bakgrunn av at det ikke vurderes å foreligge en overvekt av særlige grunner for å innvilge dispensasjon, er det rådmannens innstilling at søknad om dispensasjon må avslås. Ved avslag på søknad om dispensasjon ligger det ikke til rette for å godkjenne omsøkte tilbygg og naboprotesten tas dermed til følge. Saken er ikke oversendt fylkesinstansene til høring. Dersom planutvalget ønsker å gå mot rådmannens innstilling og innvilge omsøkte dispensasjon, må behandling av saken utsettes til fylkesinstansenes uttalelse foreligger.
Page 1 and 2: Møteinnkalling Planutvalget Møtes
Page 3 and 4: PS 156/09 Referatsaker RS 30/09 Bj
Page 5 and 6: Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato Tit
Page 21 and 22: parkering). I tillegg omfatter plan
Page 23 and 24: Planforslaget avviker fra gjeldende
Page 25 and 26: Brannkum/hydrant bør plasseres inn
Page 27 and 28: Tiltakshaver bes om å kontakte Nor
Page 29 and 30: Rådmannen anbefaler at det i medho
Page 31 and 32: FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2007/4
Page 33 and 34: Omsøkte tiltak dekker en viktig og
Page 35: FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2009/1
Page 39 and 40: Det søkes om tillatelse til tiltak
Page 41 and 42: Når det gjelder estetikk er det i
Page 43 and 44: Innretningen er en LED lysskjerm me
Page 45 and 46: 8. Søknad om rammetillatelse/dispe
Page 47 and 48: Dette er konkrete forhold som i dis
Page 49 and 50: 1. Oversiktskart 1:10.000 2. Utsnit
Page 51 and 52: utarbeidelsen av kystsoneplanen. En
Page 53 and 54: FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2008/1
Page 55 and 56: Planforslaget ble behandlet av bygn
Page 57 and 58: Nabbetorp historie- og miljøvernla

Møteinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?