Møteinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

Møteinnkalling 

Planutvalget 

Møtested: Rådhuset, Nygaardsgata 16, 3. etg., møterom Elingaard 

Tidspunkt: 12.11.2009 kl. 15:00. 

_____________________________________________________ 

DET VIL BLI AVHOLDT BEFARING I SAKENE 162/09 OG 165/09 FØR MØTET. 

FREMMØTE VED RÅDHUSET, NYGAARDSGATA 16, KL. 13:00. 

_____________________________________________________ 

Eventuelle forfall meldes til Grete Herwander, telefon 69305668 / 92863913 

Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 

E-mail: grho@fredrikstad.kommune.no. 

Spørsmål i tilknytning til meldinger eller innmeldte saker som ønskes besvart i møtet, 

må meldes til sekretær dagen før møtet. 

Forslag til vedtak som ønskes fremmet i møtet, fremsettes skriftlig. 

Sekretærs telefonnr. 69305668 / 92863913, faxnr. 69305664. 

E-mail: grho@fredrikstad.kommune.no. 

Fredrikstad, 02.11.2009 

Arvid Vestvik (s) 

Leder

Planutvalgets møte 12.11.2009 

Sakliste 

PS 156/09 

PS 157/09 

PS 158/09 

PS 159/09 

PS 160/09 

PS 161/09 

PS 162/09 

PS 163/09 

PS 164/09 

PS 165/09 

PS 166/09 

Referatsaker 

Delegerte saker 

Avgjøres av Bystyret 

Øienkilen, indre havn - Onsøy 

Forslag til reguleringsplan 

Planfremstiller: L.ark. Per André Hansen AS 

Haugstenåsen - Borge 

Utarbeidelse av områdeplan 

Forslagstiller: Skifte Eiendom 

Thorslund - Byens Marker - Sentrum Ø 

Søknad om rammetillatelse for oppføring av boliger 

Tilth: Fredrikstad kommune 

Fru Ingers gate 31 - Sentrum Ø 

Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan 

Søknad om tilbygg til tomannsbolig 

Tilth: Østfold Byggtjenester AS v/ Bjørn Henriksen 

Utsatt - befaring 

Elvestien 12 - gnr 208, bnr 669 - Sentrum 

Søknad om tilbygg samt riving av uthus 

Tilth: Brandvold Byggservice 

Bryggeriveien 1B - Sentrum 

Søknad om oppsetting av reklameskjerm 

Tilth: Mateusz Bandronski 

Sportsveien 2B - gnr 208, bnr 123 - Sentrum 

Klage på vedtak om innvilgelse av dispensasjon/rammetillatelse 

Tilth: Nina og Bjørn Sortland 

Utsatt - befaring 

Vikaneveien 315 - gnr 76, bnr 60 – Onsøy 

Klage på vedtak om godkjennelse av brygger 

Tilth: Hankøsund Slipp as 

Nye Østsiden skole – Sentrum Øst 

Forslag til bebyggelsesplan 

Forslagstiller: Fredrikstad kommune

PS 156/09 Referatsaker 

RS 30/09 Bjørnebyveien 11 - Kråkerøy 

Klage på vedtak i sak 1324/08 av 30.07.08 

Klager: Gerda E. og Tom Andersen 

RS 31/09 Slevikkroken 10 - Onsøy 


Klager: Sverre Onstad 

RS 32/09 Dikeveien Nord - Rolvsøy 

Presisering av kjøpesenterbestemmelsen 

Fylkesmannen i Østfold 

RS 33/09 Solodden - gnr 425, bnr 7 - Kråkerøy 


Klager: Helge Skaaraas og Evelyn Lundh 

RS 34/09 Bydalsveien 1 A - gnr 208, bnr 1586 - Sentrum 


Klager: Robert Antonsen

PS 157/09 

Delegerte vedtak 

Seleksjon: 

Rapport generert: 26.10.2009 

Utvalg: 127 - Planutvalget - delegerte, Journaldato: 25.09.09 - 23.10.09, Status: F,j,a 

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato Tittel 

BYG 341/2008 8/08 DS 07.10.2009 Rosebuen, Sentrum 

Godkjent søknad om igangsetting – Søker: Bas Arkitekter 

BYG 45761/2009 657/09 DS 28.09.2009 Godkjent søknad om rammetillatelse for oppføring av , 

tilbygg, påbygg og etablering av 

parkeringsplasser- Gnr 731 bnr 32 - Solid Eiendom AS 

BYG 49861/2009 709/09 DS 14.10.2009 General Ohmes vei 32 - gnr 303 bnr 306 - Sentrum Ø 

Godkjent - revidert søknad - tilbygg til bolig, fasadeendring 

og carport 

Th: Beer Sten AS 

BYG 66505/2009 957/09 DS 28.09.2009 Faratangen - gnr 55 bnr 6 fnr 190 - Onsøy 

Ferdigattest for innvendig sanitærarbeid 

Th.: Pål Erik Holte 

BYG 75189/2009 1126/09 DS 23.10.2009 Bjørnebyveien 20 - gnr 440 bnr 224 - Kråkerøy 

Innvilget søknad om dispensasjon 

Godkjent søknad om rammetillatelse for utvidelse av brygge 

- Nøkledypet Båthavn 

Th: Kråkerøy Båtforening v/Ragnar Helgesen 

BYG 83344/2009 1323/09 DS 02.10.2009 Mariusbakken 23 - gnr 112 bnr 683 - Onsøy 

Godkjent søknad om oppføring av ny bolig m/garasje 

Th: Realium Invest AS 

BYG 96333/2009 1566/09 DS 29.09.2009 Gnr 210, bnr 113 - Sentrum 

Godkjent søknad om deling av eiendom 

Hjh: Nøkkelbygg AS 

BYG 97845/2009 1592/09 DS 25.09.2009 Hassingveien 40 - gnr 208 bnr 1215 - Sentrum 

Godkjent ferdigattest - fasadeskilt 

Th: Proma AS 

BYG 98128/2009 1595/09 DS 25.09.2009 Trosvikstranda 18 - gnr 300 bnr 1375 - Sentrum 

Innvilgelse av dispensasjon, godkjent søknad om 

fasadeendring, skilt, bruksendring og endret 

avkjørsel 

Th: Sørensen & Balchen AS 

BYG 98181/2009 1596/09 DS 28.09.2009 Søndre Fageråsvei 5 - gnr 51 bnr 294 - Onsøy 

Godkjent søknad om dispensasjon fra 

reguleringsbestemmelsene 

Godkjent melding om oppføring av tilbygg til bolig 

Th: Jan-Erik Wold 

BYG 98773/2009 1610/09 DS 25.09.2009 Vardeveien 7 - gnr 641 bnr 8 - Borge 

Godkjent søknad om tillatelse til oppføring av støyskjerm 

Th: Statens Vegvesen 

BYG 98831/2009 1613/09 DS 28.09.2009 Faratangen - gnr 55 bnr 90 - Onsøy 

Godkjent melding om tiltak for for oppføring av tilbygg til 

eksisterende anneks 

Side: 1 av 16


Th.: Ronny Høgvold 

BYG 99134/2009 1615/09 DS 25.09.2009 Kilevoldveien 12 - gnr 641 bnr 110 - Borge 



BYG 99321/2009 1620/09 DS 25.09.2009 Kilevoldveien 8 A - gnr 641 bnr 72 - Borge 



BYG 99385/2009 1621/09 DS 16.10.2009 Moltebergveien 30 - gnr 640 bnr 8 - Borge 


Th: Statens Vegvesen Region Øst 

BYG 99492/2009 1625/09 DS 01.10.2009 Kilevoldveien 22 – Borge – Ferdigattest – skolebrakke 

Årum skole – søker: Ark. Klavenes 

BYG 99517/2009 1628/09 DS 25.09.2009 Skjelinveien 7 - gnr 644 bnr 3 - Borge 



BYG 99625/2009 1629/09 DS 25.09.2009 Elvestien 5 - gnr 208 bnr 394 - Sentrum 

Godkjent søknad om oppføring av enebolig m/carport 

Th: Joakim Alvergård 

BYG 99664/2009 1630/09 DS 28.09.2009 Friggs vei 7-9-11 - gnr 609 bnr 269 - Borge 

Godkjent søknad om rammetillatelse for oppføring av tre 

eneboliger 

Th: Auseth Kundeservice AS 

BYG 99876/2009 1632/09 DS 30.09.2009 Einerbærveien 3 - gnr 213 bnr 436 - Sentrum 

Godkjent søknad om tillatelse til oppføirng av ny bolig 

Th: Arne O. Hansen 

BYG 100020/200 1633/09 DS 01.10.2009 Repslagerveien 26 - gnr 209, bnr 239 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om endring/utvidelse av inngangsparti på 

bolig samt nybygg garasje - 

rammetillatelse 

Th: Geir Skorstad 

BYG 100040/200 1634/09 DS 29.09.2009 Tyttebærsvingen 1 - gnr 213 bnr 423 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om oppføring av enebolig med 

sekundærleilighet samt frittstående garasje 

Th: Lasse Endre Eliassen 

BYG 100088/200 1635/09 DS 28.09.2009 Cicignongata 19 - gnr 300 bnr 1494 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om tillatelse for oppføring av nytt teknisk 

rom - nødstrømsaggregat 

Th: Sykehuset Østfold HF 

BYG 100109/200 1636/09 DS 01.10.2009 Bjørndalsveien 25 - gnr 208, bnr 434 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om oppføring av påbygg 

Th: Eva og Leif E. Nilsen 

BYG 100145/200 1637/09 DS 25.09.2009 Skåragårdsveien 8 - gnr 42 bnr 19 - Onsøy 

9 Godkjent melding om tiltak for omgjøring av uthus til 

soverom 

Th: Anders Fløtra 

BYG 100288/200 1638/09 DS 25.09.2009 Paprikakroken 4 a og b - gnr 53 bnr 422 - Onsøy 

9 Godkjent ferdigattest - ny tomannsbolig 

Side: 2 av 16


Th: Byggmester Johansen 

BYG 100386/200 1639/09 DS 28.09.2009 Sundløkkaveien 73 - gnr 641 bnr 52 - Borge 

9 Godkjent søknad om dispensasjon for avvik fra 

reguleringsplan - byggetrinn 3 

Th: Skolt Eiendom AS 

BYG 100450/200 1640/09 DS 28.09.2009 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - ny idrettshall - 

Freskoveien 208, bnr 1283, 1291 - 

9 Sentrum 

BYG 100831/200 1641/09 DS 29.09.2009 Ramsjøveien 10 - gnr 710 bnr 9 - Rolvsøy 

9 Innvilgelse av dispensasjon fra formålet i gjeldende 

kommuneplans arealdel Godkjent melding om 

tiltak for oppføring av frittliggende garasje 

Th.: Rune Johansen 

BYG 100855/200 1642/09 DS 29.09.2009 Diamantveien 6 A - gnr 601 bnr 29 - Borge 

9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg 

Foreløpig svar på melding om fasadeendring 

Th: Thomas Gulbrandsen 

BYG 100982/200 1643/09 DS 28.09.2009 Buvikstranda 16 - gnr 66 bnr 154 - Onsøy 

9 Godkjent ferdigattest - innvendig sanitæranlegg/utvendige 

stikkledninger 

Th: Geir Eltoft 

BYG 100990/200 1644/09 DS 28.09.2009 Hytte nr 693, Strømtangen - gnr 60, bnr 33 - Onsøy 

9 Godkjent ferdigattest - innvendige sanitærarbeider 

Th: Anders Liverud 



Th: Dag Ødegaard 



Th: Monica Søntvedt 



Th: Anne Liverud 

BYG 101015/200 1648/09 DS 28.09.2009 Hytte 578, Foten - gnr 60, bnr 216 - Onsøy 

9 Godkjent ferdigattest - ferdigattsten gjelder utvendige 

arbeider (stikkledninger) 

Th: Svein Sollie 

BYG 101026/200 1649/09 DS 01.10.2009 Jaktveien - gnr 239, bnr 111 - Kråkerøy 

9 Godkjent søknad om dispensasjon for fradeling av tomt til 

bolig 

Hjh: Fredrikstad kommune 

BYG 101059/200 1650/09 DS 30.09.2009 Bruket 31 - gnr 48 bnr 216, 227 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - nr 3 - for 

betong og stålarbeider 

Th: Brødrene Bjørklund as 

BYG 101148/200 1651/09 DS 29.09.2009 Litles gate 7 - gnr 303 bnr 599 - Sentrum Ø 

9 Godkjent melding om oppføring av garasje 

Th: Tom Johansen 

Side: 3 av 16


BYG 101208/200 1652/09 DS 29.09.2009 Hytte nr 1717, Hankø Øst - gnr 85, bnr 182 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse- riving og 

gjenoppføring av anneks og uthus 

Th: Anne B. Werenskiold 

BYG 101230/200 1653/09 DS 29.09.2009 Rødfaret 9 - gnr 52 bnr 110 fnr 161 - Onsøy 

9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av veranda 

Th.: Dag Larsen 

BYG 101236/200 1654/09 DS 29.09.2009 Oksrød - gnr 63, bnr 4, fnr 84 - Onsøy 

9 Godkjent ferdigattest - riving - nybygg fritidsbolig 

Th: Are Sjøflot 

BYG 101284/200 1655/09 DS 30.09.2009 Storvbeien 75 - gnr 49 bnr 264 - Onsøy 

9 Godkjent melding om tiltak for riving av eksisterende 

garasje, samt oppføring av ny frittliggende 

garasje 

Th.: Roy Holt 

BYG 101540/200 1658/09 DS 01.10.2009 Pettersand 42 - gnr 210 bnr 14 fnr 849 - Sentrum 

9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av veranda 

Th.: Polly Robertson 

BYG 101631/200 1659/09 DS 02.10.2009 Flåtavikveien 65 - gnr 112 bnr 553 - Onsøy 

9 Innvilgelse av dispensasjon 

Godkjent søknad om oppføring av lager/båthus 

Th: Olav Aas Rye 

BYG 101739/200 1660/09 DS 01.10.2009 Krabberødsvingen 29 - gnr 238 bnr 30 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om endring av tillatelse - høydeplassering 

og ansvarsrett 

Th: Bjørn Terje og Janne Johannessen 

BYG 101859/200 1661/09 DS 01.10.2009 Ringstadåsen 4 - gnr 711 bnr 51 - Rolvsøy 

9 Godkljent melding om oppføring av tilbygg til bolig - garasje 

med terrasse over 

Th: Daniel Hetzman 


9 Godkjent søknad om oppføring av enebolig med 

sokkelleilighet 

Th: Jørgen Lie 

BYG 101898/200 1663/09 DS 30.09.2009 Nordre Kongsvei 108 - gnr 610 bnr 616 - Borge 

9 Godkjent ferdigattest - nybygg bolig og garasje 

Th: Veronika Grønnlien og Magnus Magnusen 

BYG 101933/200 1664/09 DS 01.10.2009 Husvik - gnr 697, bnr 1 - Borge 

9 Søknad om deling av eiendom i LNF område 

Hjh: Marianne Husvik 

BYG 101954/200 1665/09 DS 07.10.2009 Mosseveien 181 - gnr 35 bnr 50, 64 - Onsøy 

9 Godkjent ferdigattest - nytt skilt på eksisterende ID-mast, 

XY Solgård 

Th: XY Norge Energi AS 

BYG 101989/200 1666/09 DS 08.10.2009 Torvgaten 58 - gnr 302 bnr 62 - seksjon nr 5 - Sentrum Ø 

9 Godkjent søknad om ansvarsrett 

Igangsetting 

Th: Jeff Steelman og Roger Karlsen 

Side: 4 av 16


BYG 102008/200 1667/09 DS 02.10.2009 Bruket 23 - gnr 48 bnr 261 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om rammetillatelse for tilbygg til 

næringsbygg 

Th: O.M.Klemsdal 

BYG 102052/200 1668/09 DS 08.10.2009 Gnr 62, bnr 2 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om deling av eiendom 

Hjh: Trond og Per Gjerløw 

BYG 102056/200 1670/09 DS 08.10.2009 Torvgaten 58 - gnr 302 bnr 62 - Sentrum Ø 

9 Godkjent søknad om montering av rømningsplattform på 

tak 

Th: Jeff Steelman 

BYG 102201/200 1671/09 DS 01.10.2009 Rødsbråtan - gnr 110, bnr 63 (felt II) - Onsøy 

9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg fritidsboliger 

Brukstillatelsen gjelder for følgende fritidsboliger: I, N, O, P, 

Q, R, S 

Th: Planbo Resort AS 

BYG 102205/200 1672/09 DS 02.10.2009 Vikerkilen - gnr 55 bnr 6 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om tiltak for utskifting av brygge 

Th: Vikerkilen båtforening 

BYG 102212/200 1673/09 DS 01.10.2009 Hytte 1311, Slevikkilen - gnr 64, bnr 27, fnr 20 - Onsøy 

9 Godkjent melding om tilbygg til hytte - dispensasjon fra 

plankrav 

Th: Birgitte Melhus 

BYG 102233/200 1674/09 DS 02.10.2009 Krittberget - Dypeklo - gnr 62 bnr 241 - Onsøy 

9 Innvilgelse av dipsensasjon 

Godkjent søknad om riving- og oppføring av ny fritidsbolig 

Th: Jan, Merete og Eivind Magnussen 

BYG 102387/200 1675/09 DS 01.10.2009 Sollysveien 12 - gnr 728 bnr 219 - Rolvsøy 

9 Godkjent søknad om oppføring av firemannsbolig med 

garasje 

Th: Tej Utvikling AS 

BYG 102437/200 1676/09 DS 02.10.2009 Hytte 2004, Storesand - gnr 108, bnr 56 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - fasadeendring 

hytte 

Th: Per Braathen 

BYG 102451/200 1677/09 DS 01.10.2009 Rosebuen 80 - gnr 203 bnr 558, 559 - Sentrum 

9 Godkjent ferdigattest - nybygg enebolig i kjede 

Th: Kniplefjellet Eiendom AS 

BYG 102531/200 1678/09 DS 05.10.2009 Ødegårdskilen - gnr 691, bnr 11 - Borge 

9 Godkjent dispensasjon fra formålet i kommuneplanens 

arealdel 

Godkjent søknad om utvidelse av eksisterende brygge 

Th: Nordre Ødegårdskilen båtforening 

BYG 102595/200 1679/09 DS 07.10.2009 Hytte C-22,Husvik, Torsnes - gnr 697, bnr 5 - Borge 

9 Godkjent søknad om ombygging av fritidsbolig 

Th: Krisitn Tendal 

BYG 102612/200 1680/09 DS 02.10.2009 Storgata 14 - gnr 300, bnr 1189 - Sentrum 

9 Godkjent ferdigattest - fasadeendring/bruksendring 

Th: 88 Holding AS 

Side: 5 av 16


BYG 102615/200 1681/09 DS 07.10.2009 C 22, Husvik, Torsnes - gnr 697, bnr 5 - Borge 

9 Godkjent søknad om tillatelse til innvendige 

sanitærarbeider 

Th: Kristin Tendal 

BYG 102674/200 1683/09 DS 08.10.2009 Apenesfjellet - gnr 300, bnr 27 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - resterende 

arbeider - P-hus Apenesfjellet 

Th: Fredrikstad kommune - regulering og teknisk drift 

BYG 102712/200 1684/09 DS 07.10.2009 Habornveien 53 - Gnr 303 bnr 1675 - Sentrum Ø 

9 Godkjent søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av 

mindre tilbygg 

Th: Projectionsdesign AS 

BYG 102756/200 1685/09 DS 02.10.2009 Paul Holmsens vei 19 B - gnr 209 bnr 286 - Sentrum 

9 Godkjent ferdigattest - borebrønn for energiuttak 

Th: Geir Olsen 

BYG 102759/200 1686/09 DS 02.10.2009 Hytte 380, Øyenkilen - gnr 62, bnr 473 - Onsøy 

9 Godkjent ferdigattest - borebrønn for energiuttak 

Th: Bjørn Berre 

BYG 102775/200 1687/09 DS 12.10.2009 Sollysveien 14 - gnr 728 bnr 220 - Rolvsøy 

9 Godkjent søknad om oppføring av firemannsbolig og 

garasje 

Th: Tej Utvikling AS 

BYG 102792/200 1688/09 DS 02.10.2009 Østkilen 4 - gnr 53 bnr 117 - Onsøy 

9 Godkjent melding om tiltak om midlertidig konstruksjon – 

containere 

Th: Blinken AS 

BYG 102829/200 1689/09 DS 07.10.2009 Kardemommekroken 1 - gnr 53 bnr 211 - Onsøy 

9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg til bolig 

Th: Mette Gjerløw 

BYG 102854/200 1690/09 DS 07.10.2009 Jens Langs gate 17 - gnr 303 bnr 500 - Sentrum Ø 


Th: Joar Dahle 

BYG 102870/200 1691/09 DS 06.10.2009 Mellemløkka 4 - gnr 643 bnr 76 - Borge 

9 Godkjent søknad om gjenoppbygging av bolig etter brann 

Th: Mounir Said 

BYG 102940/200 1692/09 DS 12.10.2009 Bruket 37 - gnr 48 bnr 109 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - nr 2 - for del 

av tiltak - for nytt lager 

Th: O.M. Klemsdal as 

BYG 102945/200 1693/09 DS 12.10.2009 Østkilen 1a - gnr 53 bnr 281 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om dispensasjon fra 

reguleringsbestemmelsene 

Godkjent melding om oppføring av midlertidig plasthall 

Th: Gressvik BMX-Klubb 

BYG 103167/200 1694/09 DS 08.10.2009 Gnr 303, bnr 1436 - Sentrum Ø 

9 Godkjent søknad om deling av grunneiendom 


BYG 103335/200 1696/09 DS 07.10.2009 Åsbakken 4 - gnr 641 bnr 60 - Borge 

Side: 6 av 16


9 Godkjent søknad om tillatelse til oppføring av støyskjerm 


BYG 103351/200 1697/09 DS 08.10.2009 Gnr 724, bnr 89 og gnr 727, bnr 96 - Rolvsøy 

9 Godkjent søknad om deling av grunneiendom 


BYG 103579/200 1700/09 DS 19.10.2009 Faratangen - gnr 55 bnr 129 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeider 

Th: May-Brit Bøe 

BYG 103676/200 1701/09 DS 12.10.2009 Trykkeriveien 21 - gnr 609 bnr 1 fnr 175 - Borge 

9 Godkjent søknad om oppføring av tilbygg til garasje – 

innvilget dispensasjon fra plankrav 

Th: Selbak Blikkenslagerverksted AS 

BYG 103715/200 1702/09 DS 07.10.2009 Gamle Beddingvei - gnr 423, bnr 2 - Kråkerøy 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - utearealer 

v/'Smia' og ny kaifront 

Th: Værste AS 

BYG 103731/200 1703/09 DS 06.10.2009 Pancoveien 20A, Onsøy - Godkjent søknad om 

9 

rammetillatelse for tilbygg – søker: Norbygg AS 

BYG 103758/200 1704/09 DS 09.10.2009 Jaktveien 9a - gnr 439 bnr 111 - Kråkerøy 

9 Innvilgelse av dispensasjon - godkjent søknad om oppføring 

av tilbygg til bolig, samt etablering av 

sekundærleilighet 

Tiltakshaver: Alexander B. Johansson 

BYG 103905/200 1705/09 DS 12.10.2009 Tyttebærsvingen 4 - gnr 213 bnr 404 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om rammetillatelse for oppføring av 

enebolig og garasje/uthus 

Th: Andreas Akselsen 

BYG 104143/200 1706/09 DS 08.10.2009 Mulvads gate 4 - gnr 300, bnr 794 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - del av arbeid 

Th: Decim AS 

BYG 104177/200 1707/09 DS 12.10.2009 Øyenkilveien 80 a - 90 - gnr 62 bnr 14 fnr 23 m fl - Onsøy 

9 Godkjent rammetillatelse for mudring - dispensasjon 

Th: Bjørn Jensen 

BYG 104202/200 1708/09 DS 12.10.2009 Øraveien 2 - gnr 303 bnr 1186 - Sentrum Ø 

9 Godkjent ferdigattest - ny biodieselfabrikk/anlegg 

Th: Uniol AS 

BYG 104267/200 1709/09 DS 12.10.2009 Theodor Kollers vei 2 - gnr 303 bnr 1073 - Sentrum Ø 

9 Godkjent søknad om oppføring av tilbygg til bolig - ny 

boenhet 

Th: Azra Dubicanac 

BYG 104332/200 1710/09 DS 12.10.2009 Kapellveien 3 - gnr 208 bnr 209 - Sentrum 

9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av overbygg til 

veranda 

Th.: Mona Rikstad 

BYG 104374/200 1711/09 DS 12.10.2009 Stabburvn 6 - Gnr 201 bnr 120 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av skilt 

Th: Ryen Stabburveien 6 AS 

Side: 7 av 16


BYG 104409/200 1712/09 DS 12.10.2009 Soliveien 217 - gnr 711 bnr 1 fnr 3 - Rolvsøy 

9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av enkel 

skateplass 

Th.: Nylende IF v/Jørn Olsen 

BYG 104423/200 1713/09 DS 08.10.2009 Vikaneveien 298 - gnr 66 bnr 269 - Onsøy 

9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - ny bolig og garasje 

Th: Solveig og Robert Guerney 

BYG 104432/200 1714/09 DS 08.10.2009 Sareptaveien 100 - gnr 85 bnr 135 - Onsøy 

9 Godkjent ferdigattest - vann- og avløpsledninger 

Th: Mette Mo 

BYG 104445/200 1715/09 DS 12.10.2009 Ymersvei 2 - gnr 610 bnr 578 - Borge 

9 Ferdigattest for fasadeendring av bolig 

Th.: Nazif Behrami 

BYG 104473/200 1716/09 DS 08.10.2009 Bellevue 5 - gnr 300, bnr 1103 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse – 

tilbygg/ombygging - hele arbeidet 

Th: Elna Holby 

BYG 104524/200 1717/09 DS 09.10.2009 Mariusbakken 6/8 - gnr 112 bnr 666 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om tillatelse til oppføring av fjellbrønn for 

energiuttak 

Th: Kathrine Skolt Solberg 

BYG 104526/200 1718/09 DS 12.10.2009 Åsebråtveien 38 B - gnr 201 bnr 164 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - nr 2 - for deler 

av tiltak - ventilasjon, sanitær, 

brannalarm samt ledelys 

Th: Fredrikstad kommune - RTD 

BYG 104531/200 1719/09 DS 12.10.2009 Moltebergveien 96 A - gnr 647 bnr 8 - Borge 



BYG 104544/200 1720/09 DS 12.10.2009 Kjerreveien 32 - gnr 433 bnr 210 - Kråkerøy 

9 Innvilgelse av dispensasjon - godkjent søknad om tillatelse 

til tiltak for oppføring av støttemur 

Th.: Tommy Nilsen 

BYG 104562/200 1721/09 DS 08.10.2009 Storgata 15 - gnr 300 bnr 1190 - Sentrum 

9 Delvis godkjent søknad om rammetillatelse - uteservering, 

skilt og gjerder 

Th: Brasserie Fredrikstad AS v/Daljinder Kahlon 

BYG 104563/200 1722/09 DS 12.10.2009 Diamantveien 6 A - gnr 601 bnr 29 - Borge 

9 Godkjent søknad om fasadeendring 

Th: Thomas Gulbrandsen 

BYG 104560/200 1723/09 DS 12.10.2009 Sarpsborgveien 909 - gnr 631 bnr 4 - Borge 

9 Godkjent søknad om endring av tillatelse - tilbygg til bolig + 

garasje 

Th: Michael Johansen 

BYG 104631/200 1724/09 DS 09.10.2009 Langøyveien 69 - gnr 425 bnr 89 fnr 58 - Kråkerøy 

9 Godkjent melding om riving av garasje samt oppføring av 

tilbygg til bolig 

Th: Bjørn Espen Kristiansen 

BYG 104674/200 1725/09 DS 09.10.2009 Sarpsborgveien 909 - gnr 631 bnr 4 - Borge 

Side: 8 av 16


9 Godkjent ferdigattest - tilbygg til bolig og garasje 

Th: Michael Johansen 

BYG 104691/200 1726/09 DS 09.10.2009 Kvartsveien 7 - gnr 601 bnr 378 - Borge 

9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg bolig 

Th: Block Watne AS 

BYG 104887/200 1728/09 DS 12.10.2009 Sponheimveien 26 - gnr 210 bnr 29 fnr 913 - Sentrum 

9 Godkjent melding om tiltak for tilbygg til eksisterende 

garasje 

Th.: Tom Christian Lervik 

BYG 104966/200 1729/09 DS 12.10.2009 Langårdsveien - gnr 64 bnr 137 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om innvendig og utvendig sanitærarbeider 

Th: Eivind Bakken 

BYG 104971/200 1730/09 DS 19.10.2009 Seierstens gata 21 - gnr 300, bnr 1597 - Sentrum 

9 Godkjent midlertidig brukstillatelse – 

bruksendring/ombygging 

Brukstillatelsen gjelder for bygg A 

Th: Seiersten Eiendom AS 

BYG 105053/200 1731/09 DS 12.10.2009 Nygata 2-6 - gnr 300, bnr 1595 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om endring/oppsetting av nye skilt 

Th: Quality Hotel Fredrikstad 

BYG 105097/200 1732/09 DS 12.10.2009 Søndre Rekvin 18 - gnr 433 bnr 8 - Kråkerøy 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse 

Th: Steinar Lundblad 

BYG 105107/200 1733/09 DS 12.10.2009 Lundheimveien 45 - gnr 303 bnr 1496 - Sentrum Ø 


Th: Christer Bjørnsland 

BYG 105197/200 1734/09 DS 12.10.2009 Nypeveien 3 - gnr 422 bnr 118 - Kråkerøy 

9 Godkjent ferdigattest - tillbygg til bolig, samt bruksendring 

av boligens underetasje til rom for varig 

opphold 

Th: Ann-Karin og Anders Tandberg 

BYG 105243/200 1735/09 DS 14.10.2009 Krokveien 5 - gnr 614 bnr 89 - Borge 

9 Godkjent søknad om bruksendring fra uthus til boligformål 

Th: Fleexi Invest DA 

BYG 104119/200 1736/09 DS 12.10.2009 Ringstadåsen 6 - gnr 711 bnr 52 - Rolvsøy 

9 Godkjent melding om oppføring av bod 

Th: Henning Martinsen 

BYG 104394/200 1737/09 DS 22.10.2009 Oksrødkilen - gnr 63, bnr 329 - Onsøy 

9 Opprettholdelse av vedtak - godkjent søknad om endring 

av tillatelse – klager: Adv. Helge Skaaraas 


9 Godkjent søknad om rammetillatelse for oppføring av ny 

bolig 

Godkjent søknad om igangsettingstillatelse for deler av 

tiltaket 

Th: Steinsvik/Pettersen 

BYG 105394/200 1740/09 DS 14.10.2009 Verkstedveien 10 - gnr 422 bnr 5 - Kråkerøy 

Side: 9 av 16


9 Godkjent ferdigattest - fasadeendring og innredning av 

bygningenes 1.etasje til showroom 

Th: Seaport 

BYG 105421/200 1741/09 DS 14.10.2009 Mossinsgate 7 - gnr 303 bnr 679 - Sentrum Ø 

9 Godkjent melding om tiltak for innglassing av eksisterende 

veranda 

Th.: Rolf Billington 

BYG 105499/200 1742/09 DS 14.10.2009 Marmorveien 6 - gnr 203 bnr 145 - Sentrum 

9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg 

Th.: Tormod Stene-Johansen 

BYG 105616/200 1744/09 DS 14.10.2009 Hytte 1271, Langårdsveien - gnr 64 bnr 174 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om innvendig og utvendig sanitærarbeider 

Th: Ronny Olsen 

BYG 105665/200 1745/09 DS 14.10.2009 Kinogata 10, Sellebakk – Borge 

9 Påminnelsesbrev om rydding av eiendom – Tilth: Osmani 

Gani 

BYG 105666/200 1746/09 DS 16.10.2009 Gnr 724, bnr 94 - Rolvsøy 

9 Godkjent søknad om deling av eiendom 

Søker: Krogh Eiendom AS 

BYG 105643/200 1747/09 DS 20.10.2009 Herretangen, Torsnes - gnr 697 bnr 1 - Borge 

9 Innvilget søknad om dispensajson 

Godkjent søknad om mudring samt utvidelse av 

eksesterende brygge 

Th: Herretangen Bryggeforening v/Jøran Lilleby 

BYG 105798/200 1748/09 DS 14.10.2009 Høiendal 31 - gnr 201 bnr 197 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om tillatelse til boring av fjellbrønn 

Th: Runar Bakker 

BYG 105874/200 1749/09 DS 14.10.2009 Falchåsveien 9 - gnr 204 bnr 363 - Sentrum 

9 Godkjent melding tiltak for riving av eksisterende garasje, 

samt oppføring av ny garasje i tilknytning 

til bolig 

Th.: Azin Nilsen og Paal Tornes Nilsen 

BYG 105944/200 1750/09 DS 16.10.2009 Jadeveien 83 - gnr 603 bnr 182 - Borge 

9 Godkjent melding om utvidelse av eksistrende terrasse, 

samt godkjent søkand om dispensasjon 

Th: Pascoal X. Goncalves 

BYG 105971/200 1751/09 DS 14.10.2009 Skjærviken - gnr 660 bnr 180 - Borge 

9 Innvilgelse av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 

Godkjent melding om tiltak for oppføring 

av bod 

Th.: Tormod Martinsen 

BYG 106007/200 1752/09 DS 12.10.2009 Ilaveien 80 - gnr 201 bnr 33 - Sentrum 

9 Godkjent ferdigattest - nybygg vevstue 

Th: Berit og Ragnar Johnsen 

BYG 106351/200 1753/09 DS 14.10.2009 Hjalmar Bjørges vei 111 - Kiærs Bruk - gnr 206 bnr 312 – 

Sentrum 


Th: Kiærs Bruk Marina as 

BYG 106425/200 1754/09 DS 20.10.2009 Mortenenga 1 a - 21 b - gnr 112 bnr 690 - Onsøy 

Side: 10 av 16


9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - nr 2 - resten 

av tiltaket 

Th: Nipas as 

BYG 106431/200 1755/09 DS 16.10.2009 Moltebergveien 28 - gnr 640 bnr 12 - Borge 


Innvilget dispensasjon fra regulert byggegrense 


BYG 106448/200 1756/09 DS 16.10.2009 Habornvn 56 - Gnr 303 bnr 1680 - Sentrum Ø 

9 Godkjent søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av nytt 

inngangsparti 

Th: Beer Sten AS 

BYG 106457/200 1757/09 DS 14.10.2009 Evjeveien 1 - gnr 204 bnr 50 - Sentrum 

9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - ny bolig 

Th: Nina Jensen 

BYG 106517/200 1758/09 DS 14.10.2009 Sjømannsgata 21 - gnr 300 bnr 1083 - Sentrum 

9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg 

Th.: Mohammed Khidryian 

BYG 106530/200 1759/09 DS 16.10.2009 Farmanns gate 18b - gnr 300, bnr 449 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om fassadeendring 

Th: Johnny Larsen 

BYG 106567/200 1760/09 DS 20.10.2009 Johnseveien 54 - gnr 112 bnr 612 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om tiltak for tilbygg til bolig - dispensasjon 

Th: Jorun Stenersen Engø 

BYG 106633/200 1761/09 DS 20.10.2009 Jens Meinichs gate 12 - gnr 303 bnr 507 - Sentrum Ø 

9 Godkjent igangsettingstillatelse . fasadeendring og tilbygg 

Th: Robert Fauske 

BYG 106696/200 1762/09 DS 16.10.2009 Produksjonsveien 16 - Gnr 203 bnr 384 - Sentrum 

9 Godkjent melding om oppføring av midlertidig lagerhall for 

gass 

Th: AS Industri Hydraulikk 

BYG 106810/200 1763/09 DS 20.10.2009 Jens Langs gate 3 - gnr 303 bnr 486 - Sentrum Ø 

9 Innvilgelse av dispensasjon på vilkår 

Godkjent melding om oppføring av garasje 

Th: Øyvind R. Olsen 

BYG 106811/200 1764/09 DS 15.10.2009 Stangebyveien 3 - gnr 48 bnr 1 fnr 61 - Onsøy 

9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg samt veranda 

Th: Jan Egil Holmen 

BYG 106963/200 1765/09 DS 15.10.2009 Friggs vei 8 - gnr 609 bnr 267 - Borge 

9 Godkjent ferdigsattest - nybygg - 5 boliger i rekke 

Th: Fredrikstad kommune - RTD - bygg og eiendom 

BYG 106974/200 1766/09 DS 19.10.2009 Rolvsøy Kirke, Rolvsøy 

9 Unntak fra krav om saksbehandling for 

utskifitng/rehabilitering av VA-ledninger 

BYG 106979/200 1767/09 DS 23.10.2009 Seljeveien 7 - gnr 736 bnr 139 - Rolvsøy 

9 Godkjent søknad om gjerde 

Side: 11 av 16


Th: Seljeveien 7 AS 

BYG 107038/200 1768/09 DS 20.10.2009 Solvikveien 1g - gnr 51 bnr 298 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om endring av tillatelse - endring av 

ansvarsretter 

Th: Aasgaard Eiendom as 

BYG 107078/200 1770/09 DS 21.10.2009 Hytte 458, Bjørnvågkilen - gnr 429 bnr 1 fnr 94 - Kråkerøy 

9 Godkjent ferdigattest - innvendig sanitærarbeid 

Th: Rune Andersen 

BYG 107085/200 1771/09 DS 21.10.2009 Hytte 523, Bjørnevågkilen - gnr 431 bnr 2 - Kråkerøy 


Th: Runar Bjørnevaagen 

BYG 107096/200 1772/09 DS 21.10.2009 Hytte nr 556, Tyttebærtangen - gnr 431 bnr 1 fnr 47 – 

Kråkerøy 


Th: Fjellhammer arbeiderforening v/hyttekomiteen 

BYG 107110/200 1773/09 DS 21.10.2009 Hytte nr 537, Saueholmen - gnr 431 bnr 22 - Kråkerøy 


Th: Asle Ødegård 

BYG 107180/200 1774/09 DS 21.10.2009 Hytte 545, Saueholmen - gnr 431 bnr 1 fnr 55 - Kråkerøy 


Th: Torill Minge Johansen 

BYG 107188/200 1775/09 DS 21.10.2009 Hytte 558, Tyttebærtangen - gnr 431 bnr 1 - Kråkerøy 


Th: Asbjørn Bilden 

BYG 107296/200 1776/09 DS 20.10.2009 Toppen, Oksrødkilen - gnr 63, bnr 209 - Onsøy 

9 Godkjent melding om oppføring av bod 

Th: Tormod Lund 

BYG 107341/200 1778/09 DS 16.10.2009 Storgata 15 - gnr 300, bnr 1190 - Sentrum 

9 Godkjent ferdigattest - fasadeendring/gjenoppbygging etter 

brann 

Th: Ryer Eiendom AS 

BYG 105229/200 1781/09 DS 21.10.2009 Hytte 558, Tyttebærtangen - gnr 431 bnr 1 - Kråkerøy 

9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeid 

Th: Asbjørn Bilden 

BYG 105802/200 1782/09 DS 19.10.2009 Hytte 2707, Strømtangen - gnr 60 bnr 40 - Onsøy 


Th: Wenche E. Falkenberg 

BYG 104378/200 1783/09 DS 19.10.2009 Vikaneveien 506 - gnr 84 bnr 40 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om innvendig- og utvendig 

sanitærarbeider 

Th: Fredrik T. Bøe 


9 Godkjent søknad om innvenndig- og utvendig 

sanitærarbeid 

Th: Ole Evensen 

BYG 103609/200 1785/09 DS 19.10.2009 Hytte 639, Strømtangen - gnr 60 bnr 7, 37 - Onsøy 

Side: 12 av 16


9 Godkjent søknad om innvendige sanitærarbeider 

Th: Grafisk Bedrifts Klubb, Petersom Emballasje 


9 Godkjent søknad om innvendig- og utvendig sanitærarbeid 

Th: Glenn Veiby 

BYG 105750/200 1787/09 DS 19.10.2009 Albert Torps vei 17 - gnr 208 bnr 479 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om utvendige vann og avløpsledninger 

Th: Per Håkon Søderberg 

BYG 105609/200 1788/09 DS 19.10.2009 Hytte 481, Bjørnevågkilen - gnr 432 bnr 103 - Kråkerøy 


Th: Arne Rud 

BYG 107513/200 1789/09 DS 19.10.2009 Gunnar Nilsens gate 16 - gnr 300, bnr 1301, 211 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om oppsetting av skilt 

Th: Aberdeen Cityterminalen AS 

BYG 105399/200 1790/09 DS 19.10.2009 Hytte 57 Tyttebærtangen - gnr 431 bnr 1 fnr 89 - Kråkerøy 


Th: Øivind Helland 

BYG 107530/200 1791/09 DS 20.10.2009 Kaholmen - gnr 429, bnr 1 - Kråkerøy 

9 Innvilget dispensasjon fra formålet i kommuneplanens 

arealdel 

Th: Nansy og Sten Petter Aamodt 

BYG 107555/200 1793/09 DS 19.10.2009 Agentgaten 3 - gnr 300, bnr 1612 - Sentrum 

9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg boliger 

Th: Jensen Eiendom AS 

BYG 107564/200 1794/09 DS 20.10.2009 Brostrøms vei 7 B - gnr 614 bnr 175 - Borge 

9 Godkjent søknad om oppføring av garasje - godkjent 

søknad om dispensasjon fra 

reguleringsbestemmelene 

Th: Ann L. Brostrøm 

BYG 104450/200 1796/09 DS 19.10.2009 Hytte 122, Enhuskilen - gnr 425 bnr 3 fnr 310 - Kråkerøy 


Th: Per Myrvang 

BYG 107596/200 1797/09 DS 19.10.2009 Kjevelsrødveien 14 - gnr 236 bnr 11, 14 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om etablering av vann- og 

avløpsledninger 

Th: Rino Jacobsen 

BYG 107680/200 1798/09 DS 19.10.2009 St Croixgate 1 - gnr 300, bnr 1115 - Sentrum 

9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - riving/nybygg boliger 

Th: John Arne Bjørnå 

BYG 107710/200 1799/09 DS 20.10.2009 Seljeveien 8 - 10, gnr 736 bnr 19 - Rolvsøy 

9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - rehabilitering av 

lagerbygg og bruksendring 

Th: Stene Stål Produkter AS 

BYG 104811/200 1800/09 DS 19.10.2009 Hytte 329, Femdalsund - gnr 429 bnr 7 fnr 141 - Kråkerøy 

9 Godkjent søknad om innvndig sanitærarbeider 

Side: 13 av 16


Th: Kirsten Fougner 

BYG 106719/200 1801/09 DS 19.10.2009 Trolldalen 36A - gnr 434 bnr 9 - Kråkerøy 

9 Godkjent søknad om utvendig sanitærinstallasjon 

Th: Gunnar Johansen 

BYG 105198/200 1802/09 DS 19.10.2009 Hytte 345, Femdalsund - gnr 429 bnr 10 - Kråkerøy 


Th: Just Erik Næss 

BYG 104647/200 1803/09 DS 19.10.2009 Hytte 412, Kaholmen - gnr 429 bnr 2 fnr 42 - Kråkerøy 


Th: Terje Olsen 

BYG 107851/200 1804/09 DS 19.10.2009 Brochs gate 7-11 - gnr 300, bnr 211 - Sentrum 

9 Godkjent søknad om oppsetting av skilt 

Th: Torvbyen Senter AS 

BYG 107980/200 1806/09 DS 23.10.2009 Vikerfjellet 49 - gnr 53 bnr 67 - Onsøy 

9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg til hytte, riving av 

eksisterende uthus, samt oppføring av 

nytt uthus 

Th: Wenche og Arild Paul Hansen 

BYG 108031/200 1807/09 DS 23.10.2009 Bråtaberget 7 - gnr 109 bnr 56 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om tillatelse til fjellbrønn med 

senkepumpeanlegg 

Th: Øivind Skårberg 

BYG 102480/200 1809/09 DS 23.10.2009 Evenrødveien 111 - gnr 221 bnr 6 - Sentrum 

9 Innvilgelse av dispensasjon fra formålet i gjeldende 

kommuneplans arealdel for etablering av ny 

boenhet 

Th: Inger og Terje Staaf 

BYG 105704/200 1810/09 DS 21.10.2009 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeid hytte nr. 

385 

9 Kaholmen, gnr. 429 bnr. 5 fnr. 35, Kråkerøy 

BYG 108152/200 1811/09 DS 23.10.2009 Urteveien 3 - gnr 54 bnr 174 - Onsøy 

9 Innvilget søknad om deispensasjon 

Gordkjent søknad om rammetillatelse for tilbygg/påbygg 

bolig 

Th: Reidar A. Pedersen 

BYG 108280/200 1813/09 DS 22.10.2009 Torp Mellom - gnr 614, bnr 107 - Borge 

9 Godkjent søknad om fradeling av eiendom i henhold til 

godkjent reguleringsplan 


BYG 108299/200 1814/09 DS 23.10.2009 Lervikveien 119 - gnr 119 bnr 125 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse for tilbygg til 

bolig 

Th: Linda og Jørn Nilsen 

BYG 104694/200 1815/09 DS 21.10.2009 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeid hytte nr. 326 

9 Femdalsund, gnr. 429 bnr. 7 fnr. 40, Kråkerøy 

BYG 108314/200 1816/09 DS 20.10.2009 Sandveien 1 - gnr 210 bnr 1 fnr 451 - Sentrum 

9 Godkjent ferdigattest - bruksendring av loft 

Th: Zoran Crnoqorac 

Side: 14 av 16



9 Tyttebærtangen, gnr. 431 bnr. 12, Kråkerøy 

BYG 108478/200 1819/09 DS 23.10.2009 Råkollveien 100 a - f - gnr 727 bng 486 - Rolvsøy 

9 Godkjent søknad om oppføring av boligbygg med 6 

leiligheter 

Th: Frontline Drift AS 

BYG 108490/200 1820/09 DS 23.10.2009 Hytte 912, Djupeklo - gnr 63, bnr 182, 183 - Onsøy 

9 Godkjent melding om oppføring av isolert bod samt platting 

Th: Svein Harald Nordli 

BYG 108541/200 1821/09 DS 23.10.2009 Fjellveien 15 - gnr 424 bnr 435 - Kråkerøy 

9 Godkjent melding om utvidelse av veranda 

Th: Mailis E. Sommerfelt 

BYG 108590/200 1822/09 DS 23.10.2009 Skippergaten 12 - gnr 303 bnr 1033 - Sentrum Ø 

9 Godkjent søknad om fasadeendring - vinduer og panel 

Th: Astrid Rødølen, Mari Josefine Holme 

BYG 104542/200 1823/09 DS 21.10.2009 Godkjent søknad om invendige sanitærarbeider hytte nr. 

418 



9 Bjørnevågen, gnr. 431 bnr. 1 fnr. 70, Kråkerøy 

BYG 108754/200 1826/09 DS 23.10.2009 Konvallveien 4 B - gnr 614 bnr 127 - Borge 

9 Godkjent melding om oppføring av redskapsbod 

Th: Trond Eriksen 


9 Bjørnevågen, gnr. 429 bnr. 1 fnr. 135, Kråkerøy 

BYG 108810/200 1829/09 DS 22.10.2009 Torp Mellom - gnr 614, bnr 1 - Borge 

9 Godkjent søknad om fradeling av eiendom i henhold til 

godkjent reguleringsplan 

Hjh: Christen Torp 

BYG 108904/200 1831/09 DS 23.10.2009 Nordkilen 6 - gnr 51 bnr 18 fnr 156 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om midlertidig lagerbygg - dispensasjon 

Th: Direkt Media AS 

BYG 108905/200 1832/09 DS 21.10.2009 Godkjent søknad om invendig sanitærarbeid 

9 Femdalsund, gnr. 429 bnr. 48, Kråkerøy 

BYG 108989/200 1833/09 DS 21.10.2009 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeid 

9 Femdalsund, gnr. 429 bnr. 7 fnr. 97, Kråkerøy 

BYG 109051/200 1834/09 DS 23.10.2009 Mikkelsbærveien 12 - gnr 213 bnr 411 - Sentrum 


Th: Hilde Blixøen og Erik H. Olsen 

BYG 109207/200 1835/09 DS 21.10.2009 Godkjent søknad om innvendig sanitær arbeid hytte nr. 

378 

9 Kaholmen, gnr. 429 bnr. 5, Kråkerøy 


9 Bjørnevågkilen, gnr. 431 bnr. 1 fnr. 67, Kråkerøy 

Side: 15 av 16


BYG 109461/200 1839/09 DS 23.10.2009 Engeberget 1 - gnr 66 bnr 709 - Onsøy 

9 Godkjent søknad om endring av tillatelse til tiltak for ny 

enebolig 

Th: Byggmester Tor Egil Johansen AS 



BYG 109577/200 1842/09 DS 22.10.2009 Godkjent søknad om innvendig sanitæranlegg hytte nr. 

441 



438 



506 




BYG 110412/200 1852/09 DS 23.10.2009 Skiferveien 29, Sentrum 

9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg til bolig 

Tilth: Ketil Helgesen 

Side: 16 av 16

FREDRIKSTAD KOMMUNE 

Saksnr.: 2009/1431 

Dokumentnr.: 28 

Løpenr.: 97355/2009 

Klassering: Øyenkilen havn 

Saksbehandler: Marit Torp Hansen 

Møtebok 

Behandlet av 

Utvalgssaksnr. 

Møtedato 

Planutvalget 12.11.2009 158/09 

Bystyret 

Øienkilen, indre havn - Onsøy 

Forslag til reguleringsplan 

Planfremstiller: L.ark. Per André Hansen AS 

Rådmannens innstilling 

Rådmannen anbefaler Planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret: 

I henhold til planog bygningslovens § 27-2 nr 1 (1985) godkjennes det fremlagte 

forslag til reguleringsplan for Øienkilen, indre havn, plankart datert 03.04.2009, sist 

revidert 25.08.2009, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 03.04.2009, sist 

revidert 25.08.2009. 


Sammendrag 

Varsel om oppstart av planarbeidet ble kunngjort 14.02.09 i henhold til planog 

bygningslovens §§ 27-1 og 30 (1985). 

Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn i tiden 12.06.09 – 27.07.09. 

Da planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn før 01.07.2009, skal planen behandles etter 

reglene i planog bygningsloven 1985. 

Per André Hansen Landskapsarkitekter AS fremmer på vegne av Kjell Arne Torgauten forslag 

til reguleringsplan for Øienkilen indre havn. Planen er utarbeidet og fremmes i samarbeid med 

eier av gnr 62 bnr 14 fnr 226. 

Angående eiendomsbetegnelsen gnr 62 bnr 14 fnr 226, vil rådmannen opplyse at denne 

betegnelsen ikke finnes i matrikkelen. 

Planfremstiller er underrettet om dette. 

Kommunens geodataavdeling er kontaktet og forelagt spørsmål om gnr 62 bnr 14 fnr 226. 

Geodataavdelingen har oppdaget en feilføring av gnr 62 bnr 14 fnr 226. 

Gnr 62 bnr 14 fnr 226, eksisterer ikke, korrekt betegnelse skal være gnr 62 bnr 15 fnr 226. 

Det opplyses fra geodataavdelingen at nevnte feilføring nå er rettet i matrikkelen, og at 

tidligere festenr 226 av gnr 62 bnr 14, nå har betegnelsen 62 bnr 14. 

Planområdet omfatter den delen av indre havnebasseng i Øienkilen som i dag omfattes av en 

mellomstor og en liten småbåthavn med tilhørende led og landareal (opplag og

parkering). I tillegg omfatter planområdet en eksisterende, offentlig parkeringsplass, en 

eksisterende pumpestasjon og et lite friområde (svaberg innerst i kilen). 

Planområdet er på ca 19 daa, og omfatter eiendommene gnr 60 bnr 33, gnr 60 bnr 264 og gnr 

62 bnr 14 (fnr 226) med tilhørende sjøgrunn. 

Deler av planområdet omfattes av reguleringsplan for Øienkilen II, vedtatt 26.01.1990. 

Bakgrunn for planarbeidet er at eieren av den største båthavna tidligere søkte om oppføring av 

et kombinert verksted, kontor og sanitærbygg for drift av anlegget. Dette ble godkjent av 

kommunen, men klage fra en nabo ble tatt til følge av fylkesmannen fordi området var 

uregulert. I fylkesmannens vurdering fremgår det at fylkesmannen er enig i at byggeforbudet i 

100-meterssonen ikke gjelder, da området er avsatt til byggeområde/småbåthavn i 

kommuneplanen. Fylkesmannen synes imidlertid at det ikke var riktig å gi dispensasjon fra 

kravet om reguleringsplan for et slikt bygg, men at slike tiltak bør vurderes i en 

reguleringsmessig sammenheng. 

Planfremstiller opplyser at eier derfor etter samråd med kommunen, valgte å la utarbeide 

reguleringsplan for området, til tross for at havneanlegget for øvrig er å anse som ferdig 

utbygget uten mulighet for utvidelse på sjø eller land. Videre opplyses at under 

planutarbeidelsen ble det tidlig klart at det var naturlig å invitere eier av naboeiendommen gnr 

62 bnr 14 (fnr 226) med i planen, idet denne hadde behov for å justere formålsgrensene i 

gjeldende reguleringsplan Øienkilen II, som etter mange år ikke var funnet hensiktsmessig. 

Disse to eiendommene representerer alt av fellesbrygger i indre havnebasseng. 

Da hovedhensikten med planarbeidet kun er å sikre etablering av et nytt verksted og et 

lagerbygg, anser planfremstiller det ikke naturlig å involvere samtlige boligeiendommer i kilens 

østre del i planen. Disse omfattes dessuten allerede av gjeldende reguleringsplan Øienkilen II, 

mens det samme er tilfelle kun med nordre landareal på den største småbåthavna. 

Eneste forskjell på dagens situasjon er at det i planforslaget gis anledning til å oppføre et 

kombinert verksted/kontor/sanitærbygg (bygg A) og et lavt lagerbygg (bygg B). Det opplyses at 

sistnevnte bygg er ment nyttet til å lagre motorbåter på henger innendørs (ikke reoler i flere 

høyder). 

Ved plassering og utforming av lagerbygg B er det lagt vekt på at dette skal vise kun kortsiden 

mot offentlig vei og bakenforliggende bebyggelse, slik at både beboere og brukere av offentlig 

vei ikke mister dagens utsikt til kilen. 

Det befinner seg i tillegg et naust innen området, merket C på plankartet, som skal 

opprettholdes. 

For alle tre bygningene er viste plassering på plankartet bindende, og viste bygningsomriss er 

å anse som maksimal utstrekning av byggene (BYA). 

Eksisterende anlegg i sjø er svært nær ferdig utbygget. Det er kun marginale muligheter for å 

forlenge eksisterende brygger ut til regulert led. 

Innenfor areal avsatt til offentlig friområde (F) er det forutsatt å være fri, ikke-motorisert ferdsel 

for allmennheten. Eksisterende svabergnatur skal bevares fullt ut. 

Det tillates landfeste for landgang til flytebrygge i område SPSS2, samt en terrengtilpasset 

trebrygge langs sjøkanten som bygges inn til fjellet og tilpasses dette. Allmennheten skal ha 

rett til fri ferdsel på bryggen langs sjøkanten. I tillegg skal fellesavkjørsel FA1-2 være åpen for 

allmenn ferdsel til fots og med sykkel som del av overordnet kyststi (Onsøystien). 

I forhold til innkomne uttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn / høring er det foretatt noen 

justeringer på planen og i reguleringsbestemmelsene.

Det foreligger ikke innsigelser fra statlige eller fylkeskommunale myndigheter. 

Rådmannen anbefaler at det reviderte planforslaget m/bestemmelser godkjennes. 

Vedlegg til planutvalget 

1. Oversiktskart. 

2. Plankart datert 03.04.09, sist revidert 25.08.09. 

3. Reguleringsbestemmelser, datert 03.04.09, sist revidert 25.08.09. 

4. Planbeskrivelse, datert 03.04.09. 

Vedlegg til bystyret 

1. Oversiktskart. 

2. Plankart datert 03.04.09, sist revidert 25.08.09. 

3. Reguleringsbestemmelser, datert 03.04.09, sist revidert 25.08.09. 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) 

Dokumenter i følge saksliste. 

Saksopplysninger 

Per André Hansen Landskapsarkitekter AS fremmer på vegne av Kjell Arne Torgauten forslag 

til reguleringsplan for Øienkilen, indre havn. Planen er utarbeidet og fremmes i samarbeid med 

eier av gnr 62 bnr 14 (fnr 226). 

Planområdet omfatter den delen av indre havnebasseng i Øienkilen som i dag omfattes av en 

mellomstor og en liten småbåthavn med tilhørende led og landareal (opplag og parkering). I 

tillegg omfatter planområdet en eksisterende, offentlig parkeringsplass, en eksisterende 

pumpestasjon og et lite friområde (svaberg innerst i kilen). 

Planområdet er på ca 19 daa, og omfatter eiendommene gnr 60 bnr 33, gnr 60 bnr 264 og gnr 

62 bnr 14 (fnr 226) med tilhørende sjøgrunn. 

Deler av planområdet omfattes av reguleringsplan for Øienkilen II, vedtatt 26.01.1990. 

Bakgrunn for planarbeidet er at eieren av den største båthavna tidligere søkte om oppføring av 

et kombinert verksted, kontor og sanitærbygg for drift av anlegget. Dette ble godkjent av 

kommunen, men klage fra en nabo ble tatt til følge av fylkesmannen fordi området var 

uregulert. I fylkesmannens vurdering fremgår det at fylkesmannen er enig i at byggeforbudet i 

100-meterssonen ikke gjelder, da området er avsatt til byggeområde/småbåthavn i 

kommuneplanen. Fylkesmannen syntes imidlertid at det ikke var riktig å gi dispensasjon fra 

kravet om reguleringsplan for et slikt bygg, og at slike tiltak bør vurderes i en 

reguleringsmessig sammenheng. 

Planfremstiller opplyser at eier derfor har etter samråd med kommunen valgt å la utarbeide 

reguleringsplan for området, til tross for at havneanlegget for øvrig er å anse som ferdig 

utbygget uten mulighet for utvidelse på sjø eller land. Videre opplyses at under 

planutarbeidelsen ble det tidlig klart at det var naturlig å invitere eieren av naboeiendommen 

gnr 62 bnr 14 (fnr 226) med i planen, idet denne hadde behov for å justere formålsgrensene i 

gjeldende reguleringsplan Øienkilen II, som etter mange år ikke var funnet hensiktsmessig. 

Disse to eiendommene representerer alt av fellesbrygger i indre havnebasseng. 

Da hovedhensikten med planarbeidet kun er å sikre etablering av et nytt verksted og et 

lagerbygg, anser planfremstiller det ikke naturlig å involvere samtlige boligeiendommer i kilens 

østre del i planen. Disse omfattes dessuten allerede av gjeldende plan for Øienkilen II, mens 

det samme er tilfelle kun med nordre landareal på den største småbåthavna.

Planforslaget avviker fra gjeldende reguleringsplan Øienkilen II på følgende punkter: 

Parkbelte vises mot Øienkilenveien. Areal avsatt til pumpestasjon reduseres fordi det ikke er 

nødvendig å avsette egen tomt for bare ledningsanlegg i grunnen (mellom stasjonen og 

sjøen), friområdet økes tilsvarende, offentlig parkeringsplass økes til nesten dagens mål og 

tilpasses eiendomsgrensene mot øst og vest, lekeplass tas ut. Sistnevnte er gjort fordi det i 

ettertid er ansett som uforsvarlig å ha lekeplass helt ved sjøen og samtidig tett opp til 

fylkesveien. Det vil ikke være trygt for barn å benytte denne uten samvær med voksne. 

Videre er dimensjonering av fellesavkjørsel og tilhørende frisiktssoner tilpasset dagens 

normer. 

Eneste forskjell på dagens situasjon er at det i planforslaget gis anledning til å oppføre et 

kombinert verksted/kontor/sanitærbygg (bygg A) og et lavt lagerbygg (bygg B). Det opplyses at 

sistnevnte bygg er ment nyttet til å lagre motorbåter på henger innendørs (ikke reoler i flere 

høyder). 

Ved plassering og utforming av lagerbygg B er det lagt vekt på at dette skal vise kun kortsiden 

mot offentlig vei og bakenforliggende bebyggelse, slik at både beboere og brukere av offentlig 

vei ikke mister dagens utsikt til kilen. 

Det befinner seg i tillegg et naust innen området, merket C på plankartet, som skal 

opprettholdes. 

For alle tre bygningene er viste plassering på plankartet bindende, og viste bygningsomriss er 

å anse som maksimal utstrekning av byggene (BYA). 

Eksisterende anlegg i sjø er svært nær ferdig utbygget. Det er kun marginale muligheter for å 

forlenge eksisterende brygger ut til regulert led. 

Innenfor areal avsatt til offentlig friområde (F) er det forutsatt å være fri, ikke-motorisert ferdsel 

for allmennheten. Eksisterende svabergnatur skal bevares fullt ut. 

Det tillates landfeste for landgang til flytebrygge i område SPSS2, samt en terrengtilpasset 

trebrygge langs sjøkanten som bygges inn til fjellet og tilpasses dette. Allmennheten skal ha 

rett til fri ferdsel på bryggen langs sjøkanten. I tillegg skal fellesavkjørsel FA1-2 være åpen for 

allmenn ferdsel til fots og med sykkel som del av overordnet kyststi (Onsøystien). 

Arealet med gang- og sykkelvei er lagt inn på samme måte som i tidligere plan for å kunne 

føyes til denne, men er nå gitt bedre kurvatur tilpasset hovedveien. 

Når det gjelder videre fremføring i området av sammenhengende gang-/sykkelvei mot 

Møklegård er dette ikke vurdert. 

Område regulert til offentlig trafikkområde – parkering (P) omfatter eksisterende 

parkeringsplass som kommunen har festeavtale på. Dette arealet nyttes dels som 

parkeringsplass av allmennheten, dels av hyttefolk som fyller drikkevann fra kran ved 

pumpestasjonen, dels av et fåtall båteiere som har båtplass på eiendommen, men primært har 

den vært nyttet av arbeidere ved preserveringsfabrikken i Øienkilen (nå nedlagt – 

bruksendring vurderes). Det er ikke forutsatt endret bruk av plassen, men dersom fabrikken 

blir bruksendret til boligformål, forutsettes p-plassen kun nyttet av denne eiendommen som 

gjesteparkeringsplass – ikke til beboernes egne biler. 

Innen planområdet er det avsatt areal til: 

- Offentlige trafikkområder: Kjørevei. 

Annen veigrunn. 

Gang-/sykkelvei.

Parkering. 

Bussholdeplass. 

Trafikkområde sjø (led). 

- Friområder: Friområde. 

- Fareområder: Trafo. 

- Spesialområder: Parkbelte. 

Privat småbåthavn (land). 

Privat småbåthavn (sjø). 

- Fellesområder: Felles avkjørsel. 

Det vises for øvrig til planbeskrivelsen. 

Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet 12.06.09 – 27.07.09. 

Etter at planen var ute til offentlig ettersyn er det foretatt noen justeringer i plankartet og i 

reguleringsbestemmelsene. 

Vurdering 

Innkomne uttalelser er referert og kommentert nedenfor. 

Siv.ing. Inglingstad & Tørnqvist AS . Opprettholder sin tidligere protest av 15.04.09, på at 

Stabburets fabrikkeiendom i Øienkilen gis redusert parkeringsmulighet på offentlig regulert p- 

plass sammenlignet med hva de har adgang til i dag. 

De ønsker en videreføring av leieavtale med kommunen angående parkeringsareal på 

pumpestasjonstomta (den offentlige parkeringsplassen). 

De påpeker at planforslaget innebærer at kun en mindre del av plassen kan benyttes som 

gjesteparkering til fabrikken og resten til brukere av båtplasser, og at annen parkering vil ikke 

bli tillatt. 

Videre påpekes at fabrikken ikke er solgt, og det er derfor ikke avklart hva som vil skje med 

bygget i fremtiden, og hvilket behov det måtte bli for eksterne p-plasser. 

Ber om at dette tas hensyn til i reguleringsprosessen, slik at man unngår mulige trafikale 

problemer i fremtiden. 

Kommentar: 

Parkeringsønsket er forsøkt ivaretatt i bestemmelsene som åpner for at gjesteparkering for det 

aktuelle bygget kan tillates på offentlig p-plass – eventuelt også om bygningen bruksendres til 

boligformål. 

Dersom det blir aktuelt å bruksendre bygget til boligformål, er rådmannen av den oppfatning at 

det ikke kan legges opp til i reguleringsplanen at eiendommen skal nytte offentlig 

parkeringsplass som ligger et stykke fra eiendommen som sin reserverte boligparkering. Siden 

eiendommen er så trang som den er, er det likevel foreslått at en mindre del av offentlige 

parkeringsplasser kan reserveres til gjestparkering for eiendommen, uavhengig om den 

bruksendres fra industri til bolig eller ikke. 

Slik rådmannen ser det vil det ikke være riktig å båndlegge hele den offentlige 

parkeringsplassen (23 plasser totalt etter regulering) til en privat virksomhet, og derav ikke når 

virksomheten er gjenstand for en eller annen bruksendring. I forbindelse med en eventuell 

bruksendring bør det tilrettelegges for mer parkeringskapasitet på egen eiendom i form av 

tiltak innenfor og utenfor bygningsmassen (som i for eksempel i kjeller/1.etasje/utendørs). 

Kommunens Brannforbyggende avdeling: Brannsjefen anbefaler at bygningsmyndighetene 

godkjenner forslaget under forutsetning av at § 7-28 (vannforsyning til brannslokking) i 

veiledning til teknisk forskrift til planog bygningsloven 1997, samt §§ 5-4 og 5-5 i Forskrift om 

brannforebyggende tiltak og tilsyn tilfredsstilles. 

Vannforsyning utendørs:

Brannkum/hydrant bør plasseres innenfor 25-50 meter fra inngangen til hovedangrepsvei. 

Det må være tilstrekkelig antall brannkummer/hydranter slik at alle deler av bygningen dekkes. 

I tilknytning til småhus, bør uttaket for slokkevann ha kapasitet på minst 20 l/s. For annen 

bebyggelse, som for denne, bør kapasiteten være minimum 50 l/s fordelt på minst to uttak. 

Vannforsyning innendørs: 

For evt. verksted og servicehus må det monteres husbrannslanger som dekker alle 

gulvarealer. 

Kjøreveier: 

Tilkomstveiene må dimensjoneres for kjøring med brannvesenets materiell og for min. 10 

tonns akseltrykk. 

Kommentar: 

Brannvannforsyning er ikke eget reguleringsformål, og det kan heller ikke stilles andre krav til 

vannforsyning enn det planog bygningsloven gir hjemmel for. 

Planfremstiller opplyser at eksisterende internveier har allerede i dag kapasitet for 10 tonn 

akseltrykk. 

Østfold fylkeskommune Regionalavdelingen, Planseksjonen: Har ingen merknader til 

planen, som fra deres side kan egengodkjennes. 

Statens vegvesen Plan- og utbyggingsseksjonen: Anser at deres innspill er ivaretatt i 

planen, og har ingen ytterligere merknader. Planen kan egengodkjennes for deres del. 

Fylkesmannen i Østfold Miljøvernavdelingen: Er noe skeptiske til at det åpnes for 

utvidelser av bryggene, selv om det ikke er snakk om noen vesentlig utvidelse. Dette av 

hensyn til ålegresslokaliteten. 

De er også betenkt over å utelate tidligere regulert lekeplass. 

Fylkesmannen skriver at området som i dag er regulert til lekeplass, planlegges fjernet fordi 

det antydes at plassen er usikker som lekeplass med nær tilknytning til vei og vann. Det vises 

til at i rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging stilles det krav om fullverdig 

erstatningsareal ved omdisponering av arealer som er avsatt til fellesareal eller friområde som 

er i bruk eller er egnet for lek. I stedet for å fjerne mulighetene for en fremtidig lekeplass burde 

det i stedet vurderes om stedet kan sikres (inngjerding) mot vei og eventuelt vann. Alternativt 

bør det skaffes fullverdig erstatningsareal i området. Fjerning av lekeplassarealet må anses 

nærmest irreversibelt og det er vanskelig for barn og unge i området å ”vinne tilbake” denne 

rettigheten som en regulert lekeplass innebærer. De kan heller ikke se hvordan kommunens 

barnerepresentant har vurdert saken. 

Fylkesmannen uttrykker tvil hvorvidt reguleringsbestemmelsens § 7.2 ivaretar hensynet til god 

arkitektur på en tilfredsstillende måte. 

I § 7.2d) reguleres bygg B til maksimalt 360 m² BYA med pulttak hvor høyeste gesims skal 

være mot vest med 4 m og maks 3 m mot øst. I § 2.1 heter det at alle tiltak skal få en god 

estetisk utforming både i selg selv og i forhold til omgivelsene. Disse to bestemmelsene kan bli 

vanskelig å forene. Det bør arbeides videre med bestemmelsen i § 7.2d) slik at 

reguleringsplanen sikrer en god utforming av bygg til dette formålet. Kanskje er det bedre å 

dele denne bygningsmassen i to bygg. Det kan også kreves sprang i fasaden eller 

takkonstruksjon eller endre takform på hele eller deler av bygget. 

Et bygg i tråd med bestemmelsen i § 7.2d) vil trolig virke fabrikkaktig og ikke passe inn i 

landskapet på stedet, som oppleves forholdsvis trangt på grunn av terrengforholdene. 

Som sterkt faglig råd tilrår Fylkesmannen: 

- Å bevare eksisterende areal til lekeplass eller skaffe erstatningsareal.

- Å styrke bestemmelse § 7.2d) for å sikre en god estetisk og landskapstilpasset 

bygning. 

Som faglig råd tilrår Fylkesmannen: 

- Å ikke tillate utvidelse av bryggeanleggene. 

Kommentar: 

Planforslaget viser en svært begrenset mulighet for utvidelse av eksisterende brygger. Denne 

er mest vist for at bryggene kan forholde seg til en rett avgrensning mot leden inn i anlegget. 

Utvidelsen er begrenset fra ca 3 m for innerste brygge til ca 7 m for nest ytterste. 

Planfremstiller opplyser at det er ikke aktuelt å mudre dersom slike utvidelser blir gjennomført. 

Det vil derfor ikke medføre inngrep i ålegresslokaliteten som også er til stede primært innerst i 

bukta. 

Tidligere regulert lekeplass eksisterer ikke. Spørsmålet er altså ikke om den skal fjernes, men 

om den skal tas ut av planen fordi den ikke anses aktuell å anlegge på dette stedet. Dersom 

det likevel skulle være aktuelt å opparbeide lekeplass så nær vannet, er det full anledning til 

det på tilliggende areal som fortsatt er regulert som offentlig friareal. Dette er ikke synlig på 

fremsatte reguleringsforslag, men fremgår av tidligere vedtatt reguleringsplan for Øienkilen II. 

Området her vil i så fall utgjøre et fullverdig erstatningsareal. 

Til Fylkesmannens kommentar om at en ikke kan se hvordan kommunens barnerepresentant 

har vurdert saken, viser rådmannen til at planforslaget er sendt kommunens 

barnerepresentant i forbindelse med høringen. Det er ikke mottatt høringsuttalelse i denne 

saken fra barnerepresentanten. 

Fylkesmannen er skeptisk til at et bygg på inntil 360 m² med pulttak med høyde 4 meter på en 

side og 3 meter på motsatt side kan gi en god arkitektur. 

Rådmannen vil påpeke at her er det viktig å ikke bare se på totalt bebygd areal, men også 

planens fastsatte omriss av byggets avgresning. Det siste viser et hovedbygg på 10x30 meter 

med en mindre sidefløy på 5x12 meter. Pulttaket vil ha fall over byggets korteste lengde (10 

m). 

Bestemmelsenes § 7.2 d) er nå justert. 

Bestemmelsene er supplert med krav om at takfallet skal være minst 10 % (tilsvarende 

1 m på 10 m bygningsbredde), og at takfallet skal være tilsvarende større dersom bygningen 

oppføres i en bredde som er under 10 meter. 

Østfold fylkeskommune Regionalavdelingen, Kulturminneseksjonen: Plangrensen 

omfatter sjøområdet, som er Norsk sjøfartsmuseums ansvarsområde. Fylkeskonservatoren 

ber derfor museet foreta en vurdering med hensyn til om planen vil komme i konflikt med 

kulturminner under vann. 

Fylkeskonservatoren vil avvente svar fra Norsk Sjøfartsmuseum. 

Fylkeskonservatoren har ingen merknad til reguleringsarbeidet som omfatter områdene på 

land. 

Norsk Sjøfartsmuseum: De har pr dags dato ikke registrert kulturminner under vann i 

området. Hvis det ved senere anledning ønskes å foreta inngrep i området under vann, vil 

Norsk Sjøfartsmuseum muligens gjennomføre en arkeologisk undersøkelse, jfr. Lov om 

Kulturminner av 9. juni 1978 nr 50 (kml) § 9. 

Hensikten med undersøkelsen er å avklare hvorvidt inngrep planen åpner for, kan skade eller 

ødelegge kulturminner under vann. Kostnadene i forbindelse med slike befaringer må i 

henhold til kml § 10 bæres av tiltakshaver.

Tiltakshaver bes om å kontakte Norsk Sjøfartsmuseum dersom det er planer om tiltak under 

vann. 

Kommentar: 

Det opplyses fra planfremstiller at det er ikke planer om mudring, pæling eller andre tiltak som 

kan påvirke eventuelle kulturminner i sjøområdet på stedet. 

Anne-Lisbeth Hauge, eier av naboeiendommen gnr 60 bnr 52: Hun bemerker at 

grenselinjene for eiendommene på land er angitt i planbeskrivelsen, mens grenselinjene på 

sjøgrunn ikke er angitt. I og med at dette vil være av betydning både i relasjon til planog 

bygningsloven, og for eventuell senere utbygging/omlegging av brygger mv på 

naboeiendommene, vil det vel være naturlig at reguleringsplanen også angir disse 

grenselinjene. 

Videre bemerker hun at plasseringen av verkstedbygningen ideelt sett burde vært nord på 

tomta, men at den eneste løsningen nå er å bygge som omsøkt fordi fjellet allerede er 

utsprengt. 

Hun viser til at hun tidligere har klaget på selve utformingen av en eventuell verkstedbygning, 

og er gitt medhold av Fylkesmannen. Videre skriver hun at det er foretatt visse endringer i 

utformingen, men at også dette nye bygget vil fremstå som unødvendig stort og dominerende, 

og vil virke skjemmende for stedet. Hun uttaler at hennes innvendinger mot utforming av 

bygningen er imidlertid ikke avgjørende for spørsmålet om reguleringsplan, men hun vil 

fremsette innvendingene når spørsmålet om byggetillatelse for verkstedsbygningen måtte bli 

aktuelt. 

Kommentar: 

Rådmannen er enig i at plangrensen på det aktuelle stedet sannsynligvis ikke følger 

eiendomsgrensen i sjøen. Det er imidlertid kun behov for en marginal innsnevring av 

planområdet mot naboens sjøareal. I følge kartverket går marbakken ca 11 meter fra land. 

Utenfor denne er det mer enn 2 meter dypt, og da gjelder ikke privat eiendomsrett. 

Planfremstiller har revidert planen og justert plangrensen (og småbåthavnformålet i sjø), slik at 

grensen settes tilnærmet vinkelrett ut fra land i en avstand av 11 meter, og deretter på skrå om 

vist tidligere av hensyn til eksisterende brygger. På den måten vil planen ikke berøre naboens 

sjøareal. 

Det påpekes fra planfremstiller at dette kun innebærer en endring i plangrensen uten at det 

dermed er tatt stilling til hvor den faktiske eiendomsgrensen går. 

Når det gjelder byggets plassering synes nå denne akseptert, men kun fordi tomta allerede er 

utsprengt. Til hennes uttalelse om at bygget vil virke stort og dominerende, er ikke rådmannen 

av samme oppfatning. Rådmannen viser her til fotomontasjen som fulgte som vedlegg til 

innsendte planmateriale. For øvrig har ingen av høringsinstansene rettet noe fokus på at 

bygget vil virke stort og dominerende. 

Rådmannen kan ikke se noen allmenne ulemper med et bygg slik som foreslått. 

Fiskeridirektoratet Region Sør: Ingen merknader til planforslaget. 

Det foreligger ingen innsigelser fra statlige eller fylkeskommunale myndigheter. 

Planens intensjoner og hovedformål er ikke endret i revidert plan. 

Rådmannen kan derfor anbefale at revidert planforslag med bestemmelser godkjennes.


Saksnr.: 2008/10551 


Løpenr.: 110575/2009 

Klassering: Begby-Haugstenåsen 

Saksbehandler: Petter Stordahl 

Møtebok 

Behandlet av 


Møtedato 


Haugstenåsen - Borge 

Utarbeidelse av områdeplan 

Forslagstiller: Skifte Eiendom 


Rådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak: 

1. I medhold av planog bygningslovens §12-2, vedtas det å utarbeide en 

områderegulering for delområde markert som B513 - Haugstenåsen - i 

kommuneplanens arealdel. 

2. Det forutsettes at det tegnes en avtale med tiltakshaver/forslagsstiller om at de skal 

påta seg kostnadene ved planutarbeidingen. Tegning av denne avtalen delegeres til 

administrasjonen. 


Sammendrag 

I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som nytt boligområde B513 Haugstenåsen. 

Grunneier er Forsvarsbygg Skifte Eiendom. Forsvarsbygg Skifte Eiendom skal ikke selv 

gjennomføre utbyggingen av Haugstenåsen boligområde. Det vil derfor ikke være tjenelig at 

Skifte Eiendom gjennomfører endelig regulering av området, men utarbeider den overordnede 

planen, områdereguleringen. Skifte Eiendom ønsker å få fradelt parseller som hver for seg kan 

avhendes. 

Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens 

arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å utarbeide slik reguleringsplan for et 

område for å ivareta, eller for å tilrettelegge og legge rammer for videre planlegging, utvikling 

og bygging. 

For utarbeidelse av områdeplan for Haugstenåsen er det en forutsetning at det tegnes en 

avtale med tiltakshaver/forslagsstiller om at de skal påta seg planutarbeidingen. 

Det vil bli satt krav til utarbeidelse av detaljregulering for hvert enkelt delområde før det kan 

søkes om rammetillatelse. Dette vil bli gebyrbelagt etter gjeldende satser.

Rådmannen anbefaler at det i medhold av planog bygningslovens §12-2, vedtas å utarbeide 

en områderegulering for delområde markert som B513 - Haugstenåsen - i kommuneplanens 

arealdel. 

Vedlegg 

1. Oversiktskart 


I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som nytt boligområde B513 Haugstenåsen. 

Grunneier er Forsvarsbygg Skifte Eiendom. Forsvaret har siden 1926 (Østfold Regiment) hatt 

virksomhet i Fredrikstad dels i Gamlebyen og dels på områdene øst for byen. Regimentet er 

nå lagt ned og Forsvaret har i flere år jobbet med etterbruk og avhending av sine eiendommer 

og grunnarealer. 

Forsvarsbygg Skifte Eiendom skal ikke selv gjennomføre utbyggingen av Haugstenåsen 

boligområde. Det vil derfor ikke være tjenlig at Skifte Eiendom gjennomfører endelig regulering 

av området, men utarbeider den overordnede planen, områdereguleringen. Skifte Eiendom 

ønsker å få fradelt parseller som hver for seg kan avhendes. Friluftsområdet, sør for 

markagrensen i planen, skal overdras til kommunen. 

Fremtidig eier av området vil gjennomføre det detaljerte reguleringsarbeidet, men 

forutsetningsvis i tråd med intensjonene i denne planen og i samarbeid med kommunen og 

kommunens krav til utbygging i området. 

Kommunen skal erverve friluftsområdet på 800 daa, mens de resterende 180 innen området 

planlegges til boligformål i samsvar med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. 

Fremtidig utbygging av ca. 420 boenheter på Haugstenåsen forutsettes å inngå i kommunens 

boligbyggeprogram. 

Områderegulering er primært en planform som kan utarbeides av kommunen etter krav i 

kommuneplanens arealdel, eller der kommunen etter omstendighetene finner at det er behov 

for å utarbeide slik reguleringsplan for et område for å ivareta vernehensyn eller for å 

tilrettelegge og legge rammer for videre planlegging, utvikling og bygging. 

Det er i utgangspunktet en kommunal oppgave å utarbeide områderegulering. Kommunen kan 

likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. I 

dette ligger at kommunen kan overlate til private å stå for hele eller deler av det planfaglige 

arbeidet innenfor de rammer kommunen bestemmer, og dekke kostnadene ved dette helt eller 

delvis. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og framdrift i planprosessen. 

Dette vil bli avklart i den videre planprosessen. 

Bestemmelsen kommer til anvendelse der private aktører ser seg tjent med å gå inn i et 

samarbeid med kommunen for å få avklart plansituasjonen for et større område, som grunnlag 

for å få fremmet sine prosjekter som detaljplan. Det kan også tenkes situasjoner der større 

utbyggere ønsker å utarbeide en områderegulering for å avklare hovedstrukturen i et område, 

før det utarbeides detaljregulering for delområder. 

Der manglende kommunal plankapasitet eller prioritering fører til at gjennomføringen av viktige 

samfunns- eller utbyggingsoppgaver stopper opp, eller at utbyggingsinteresser ikke får avklart 

sine prosjekter fordi områderegulering mangler, kan det gjøres avtaler om at private utfører 

hele eller deler av planarbeidet. 

Hvis kommunene vil overlate til private å utarbeide områderegulering bør dette bygge på en 

beslutning fra kommunen som kan dokumenteres i ettertid. Det er også naturlig om 

kommunen gir nærmere rammer og betingelser for arbeidet. 

Normalt vil dette anses som en sak av viktighet som bør behandles politisk.

På hvilket nivå vil være opp til kommunen. Rådmannen anbefaler at dette avgjøres av 

Planutvalget som besluttende politisk organ i denne sammenheng. 

Ved en fornuftig arbeidsdeling mellom offentlige og private, vil en både kunne sikre god 

framdrift i verne- og utbyggingssaker som krever avklaring i områderegulering, og en langsiktig 

samfunnsmessig styring fra kommunens side. Det er naturlig at kravet om fagkyndighet følges 

også der private utarbeider forslag til områderegulering. 

Bestemmelsen om at andre enn kommunen kan utarbeide områderegulering har ikke til 

hensikt å legge til rette for privat områderegulering på samme nivå som for detaljregulering. 

Formålet er å styrke den kommunale planleggingen av helhetlige utbyggingsmønstre og 

sammenhengende strukturer, for bedre å kunne gi mer forutsigbare rammer for økt privat 

planlegging. Diskusjonen om de store rammene i by- og stedsutvikling, knyttet til funksjoner og 

utforming, høyder og vegsystem, kollektivtransport, grønnstruktur, avgrensing mot landbruks-, 

frilufts- natur- og reindriftsområder og så videre, hører hjemme i områderegulering. 

Økonomiske konsekvenser 

Hjemmelen til å ta gebyr (jf. § 33-1) omfatter bare private planer og ikke områdeplaner. 

I kommunens overenskomst om å la private utarbeide utkast til områderegulering kan det 

likevel avtales om at de private skal påta seg kostnaden med planutarbeidingen. For 

utarbeidelse av områdeplan for Haugstenåsen er det en forutsetning at det tegnes en avtale 

med tiltakshaver/forslagsstiller om at de skal påta seg kostnadene ved planutarbeidingen. 

Det vil bli satt krav til utarbeidelse av detaljregulering for hvert enkelt delområde før det kan 

søkes om rammetillatelse. Dette vil bli gebyrbelagt etter gjeldende satser. 

Vurdering 

Rådmannen mener at det er en god løsning å utarbeide en områdeplan for Haugstenåsen på 

det nåværende stadium. Denne planen vil legge grunnleggende rammer for utbygging av 

området slik som funksjoner og utforming, høyder og hovedvegsystem, kollektivtransport, 

grønnstruktur, avgrensing mot landbruks-, frilufts- natur- og reindriftsområder m.m. 

Etterfølgende detaljregulering av hvert delområde vil detaljere forhold som berører 

tomteinndeling, bebyggelse, internveier, avkjørsler, lekeområder, parkering m.m. 

Dette vil gjøre det lettere for den enkelte utbygger av hvert delområde å kunne utvikle 

delområdet i henhold til sine krav og ønsker. Hvis utbygging av delområdene drar ut i tid, vil 

man ved å vente med detaljregulering sikre at man lager en tidsriktig plan sett i forhold til at 

behov kan forandre seg over tid. Samtidig er det viktig at kommunen ved behandling av den 

enkelte detaljregulering tar hensyn til totalbildet i hele området. 

Med bakgrunn i dette anbefaler Rådmannen at det i medhold av planog bygningslovens §12- 

2, vedtas å utarbeide en områderegulering for delområde markert som B513 - Haugstenåsen - 

i kommuneplanens arealdel.


Saksnr.: 2007/4652 


Løpenr.: 104241/2009 

Klassering: 303/1266 

Saksbehandler: Anne Bay Hansen 

Møtebok 

Behandlet av 


Møtedato 


Thorslundveien 14 - Byens Marker – Sentrum Ø 

Søknad om rammetillatelse for oppføring av boliger 

Tilth: Fredrikstad kommune 



1. Søknad om rammetillatelse for oppføring av boliger for vanskeligstilte 

på Thorslund Gård godkjennes. 

2. SG Arkitekter godkjennes som ansvarlig søker og prosjekterende for tiltaket. 

Fredrikstad, 27. oktober 2009 

Sammendrag 

Fredrikstad kommune v/TD utbygging søker om å etablere boliger for vanskeligstilte på 

eiendommen Thorslund, Byens Marker. 

Eiendommen er uregulert landbruks-, natur- og friluftsområde. Det er i delegert sak 937/07 gitt 

dispensasjon fra arealformålet for omsøkte tiltak. Dispensasjon er gitt etter planog 

bygningslovens bestemmelser. 

Fylkesmannens Miljøvernavdeling har ingen merknader til at dispensasjon innvilges. 

Landbruksforvaltningen i kommunen uttaler at omsøkte etablering vil være uheldig ut fra 

landbruksmessige hensyn. Saken har foreløpig ikke vært til behandling i 

Primærnæringsutvalget. 

Rådmannen anbefaler at søknad om rammetillatelse for boligene godkjennes. 

Vedlegg 

1. Oversiktskart i målstokk 1:10.000 

2. Ortofoto 

3. Situasjonskart i målestokk 1:2000 

4. Fasadetegninger 

5. Protester fra naboer, datert 08.,12. og 13.02.08. 

6. Brev fra SG Arkitekter, datert 27.03.09 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)

7. Brev fra SG arkitekter, søknad om dispensasjon, mottatt 21.03.07 

8. Brev til Miljøvernavdelingen og Fylkeskommunen, datert 02.04.07 

9. Brev fra bygningssjefen , foreløpig svar, datert 02.04.07 

10. Brev fra Miljøvernavdelingen, mottatt 10.05.07 

11. Delegerte vedtak 937/07, innvilget dispensasjon, datert 23.05.07 

12. Anmodning om forhåndskonferanse, e-post, mottatt 03.12.08 

13. Ny anmodning om forhåndskonferanse, e-post, mottatt 09.12.08 

14. Gjenpart av nabovarsel, mottatt 29.01.09 

15. Søknad om rammetillatelse, mottatt 04.05.09 


Saken gjelder etablering av inntil 12 leiligheter som skal fungere som et bemannet bo- og 

arbeidskollektiv for vanskeligstilte. 

Eiendommen er på ca. 66.000 m2 og ligger i uregulert LNF-område. 

Bygnings- og reguleringssjefen har i delegert vedtak 937/07, datert 23.05.07, gitt dispensasjon 

fra arealformålet i kommuneplanens arealdel for omsøkte tiltak. Dispensasjon er gitt etter planog 

bygningslovens bestemmelser. 

Kommunen mottok 04.05.09 søknad om rammetillatelse for tiltaket. 

Saken er blitt liggende ubehandlet en tid i påvente av avklaring rundt disponeringen av 

eiendommen og aktualisering av et eventuelt reguleringsplanarbeid for området. 

Tiltakshaver ønsker nå søknaden realitetsbehandlet etter planog bygningsloven. 

Primærnæringsutvalget vil behandle saken etter jordlovens bestemmelser i etterkant av 

Planutvalgets behandling. 

Naboer er lovlig varslet. Det er innkommet protester til tiltaket fra berørte naboeiendommer. 

Søker har i brev, mottatt 04.05.09 kommentert innholdet i naboprotestene. 

Det er avholdt forhåndskonferanse om tiltaket 17.12.08. 

Vurdering 

SG Arkitekter - pva Fredrikstad kommune – søkte i mars 2007 om dispensasjon fra 

kommuneplanens arealdel i den hensikt å etablere et bokollektiv for vanskeligstilte på 

eiendommen Thorslund, Byens Marker. 

Regjeringen har pålagt kommuner som Fredrikstad å prioritere og finne løsninger for grupper 

av svakerestilte boligsøkere. Det er avgjørende å finne skjermede lokaliseringer for slike type 

boliger. 

Eiendommen Thorslund er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som LNF – 

landbruks-, natur- og friluftsområdet. Kommuneplanen har bestemmelser om at det i LNFområder 

kun er tillatt med tiltak som er knyttet til arealformålet. Det å etablere ordinære boliger 

som ikke er knyttet til for eksempel landbruksdrift, er således i strid med arealformålet. 

Det kan søkes om unntak fra denne bestemmelsen. 

For å kunne behandle en dispensasjonssøknad må det foreligge ”særlige grunner”. Hva som 

er særlige grunner er ikke definert i lovverket. Det vil derfor i hvert enkelt tilfelle være 

nødvendig å foreta en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken og vurdere 

søkers særskilte grunner opp mot intensjonen i den aktuelle bestemmelse det søkes 

dispensasjon fra og de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen. 

I denne saken anså bygningssjefen at det forelå en overvekt av ”særlige grunner” slik at 

lovens krav til dispensasjon syntes oppfylt. Fylkesmannens Miljøvernavdeling har ikke hatt 

innvendinger til at det gis dispensasjon. 

Dispensasjonssøknaden ble godkjent av bygnings- og reguleringssjefen i henhold til delegert 

fullmakt, sak 937/07.

Omsøkte tiltak dekker en viktig og prioritert samfunnsoppgave, og etablering av bygningene i 

seg selv anses ikke å gå på bekostning av allmennhetens interesser i området. 

Dispensasjonen er knyttet opp til dette spesielle tiltaket. Dersom boligene skal tas i bruk til 

annet formål eller for andre brukere vil dette i så fall være gjenstand for ny 

dispensasjonsvurdering og søknadsbehandling. 

Eiendommen er fremdeles et LNF-område og har arealmessig ikke endret status. 

Søknad om rammetillatelse 

Kommunen har – etter innvilgelse av dispensasjonssøknaden – mottatt søknad om 

rammetillatelse for utbyggingen av bo-kollektivet. 

Tiltaket gjelder: 

• Riving av eksisterende våningshus 

• Oppføring av 3 bygninger (to firemannsboliger + et servicehus/alt. 

firemannsbolig) 

• Opparbeidelse av utomhusarealer med parkeringsplasser, gangveier, 

uteplasser etc. 

Bygningenes innbyrdes plassering er vist på situasjonsplan og på illustrasjonsplan. Det er ca. 

200 m til nabobebyggelse. 

De tre bygningene er prosjektert plassert rundt åkerholmen – der det gamle våningshuset står 

i dag. På denne måten dannes et tun – en bebyggelsesform som er tilknyttet landskapet. 

Hvert bygg har en grunnflate på ca. 100 m2 og er i 2 etasjer. 

Det er i rammesøknaden fremmet to alternative løsninger: 

Alt. 1 – 12 boenheter 

Alt. 2 - 9 boenheter, personalbase og rom for felles aktiviteter 

Planen er å bygge to firemannsboliger og et våningshus. Firemannsboligene bygges i to 

etasjer med svalgang og inngangsparti mot felles plass. Areal pr. boenhet – ca. 45 m2. 

Våningshuset har fleksibel romløsning der 1. etasje enkelt kan benyttes til personalbase 

og 2. etasje til felles oppholdsareal/aktivitetsrom. 

Bygningene får et enkelt arkitektonisk formspråk – som vil gli inn i landskapet. 

Eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. 

Naboprotester 

Det er til rammesøknaden innkommet protester til tiltaket fra varslede naboer. 

• Byens Markes Vel v/Fredrik W. Ellefsen, brev datert 13.02.09 

• Turveien 26, Wenche og Terje Mathisen, brev datert 12.02.09 

• Thorslundveien 1, Stina Ekmann og Lasse Johnsen, brev datert 08.02.09 

Rådmannen vil punktvis kommentere innholdet i protestene. 

Rådmannen gjør oppmerksom på at vedtak om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel er 

gjort med hjemmel i planog bygningsloven som gjaldt før endring av 01.07.09. 

Protest fra Byens Markes Vel 

1. Plan- og bygningslovens § 7 åpner for at ”når særlige grunner foreligger kan kommunen, 

dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig 

dispensasjon fra denne lov, vedtekt eller forskrift.” 

Dispensasjonssøknaden er innvilget i henhold til pbl § 7 og i henhold til kommuneplanens 

arealdel, 2002 – 2013, vedtatt av kommunestyret 19. Juni 2002. 

Arealformålet for eiendommen Thorslund er uendret etter rulleringen av 

kommuneplanen 2007 – 2018, vedtatt av kommunestyret 14. Juni 2007. 

Sosiale begrunnelser i saken er tillagt grunnleggende vekt. 

2. Når det gjelder de trafikale forholdene og standarden på Klokkerstuveien og 

Thorslundveien er dette forhold som tiltakshaver (Fredrikstad kommune) vil ivareta i

forbindelse med utbyggingen av eiendommen. 

3. VA-nettet i området og kapasiteten på dette vil bli ivaretatt av utbygger. 

4. Påstander rundt levekårsindeks for Østsiden er forhold som ligger 

utenfor planog bygningslovens virkeområde – og som eventuelt må løses politisk. 

5. Krav om politisk behandling av rammesøknaden er etterkommet gjennom dette 

saksfremlegg for Planutvalget. 

Protest fra Turveien 26 v/Wenche og Terje Mathisen 

Innholdet i protesten retter seg mot manglende infrastruktur i området (g/s-veier, VA-ledninger 

etc), at prosjekterte bygninger ikke er godt nok tilpasset området samt mot det forhold at det 

allerede er etablert omsorgsboliger i området (Trollhättaveien) og at to slike boformer innenfor 

et begrenset område – Byens Marker - anses å bli for stor belastning. 

Det hevdes i protesten fra Mathisen at kommunen i andre byggesaker ikke har innvilget 

søknader med begrunnelse om at det først må etableres g/s-vei i området. Rådmannen er ikke 

kjent med hvilke byggesaker dette gjelder – og kan derfor vanskelig kommentere antydningen 

om ”forskjellsbehandling”. 

Når det gjelder eventuelle problemer med VA-ledninger i området vil dette bli ivaretatt av 

utbygger. 

Formgivningen av de nye bygningene som det er søkt rammetillatelse for – gjenspeiler dagens 

arkitektur. Samlet rundt et tun vil dette gi en fin tilpasning til stedet og ha en hensiktsmessig 

funksjon. 

Når det gjelder påstanden om at det vil bli for stor belastning for området Byens Marker med 

flere boliger for vanskeligstilte utover det som er etablert i Trollhättaveien, er dette 

problemstillinger som ligger noe utenfor planog bygningslovens virkeområde – og som i så 

fall må tas stilling til gjennom andre kanaler. 

Thorslundveien 1v/ Stina Ekmann og Lasse Johnsen 

Innholdet i protesten sammenfaller med innholdet i de øvrige protestene. 

Ekmann og Johnsen motsetter seg bygging i LNF-område og forutsetter at kommunen 

opprettholder arealstatusen for området. 

Som det fremgår av Rådmannens vurdering er Thorslund Gård fremdeles LNF-område og 

endrer ikke arealformål selv om Rådmannen anbefaler at bokollektivet etableres på 

gårdstunet. 

På bakgrunn av forannevnte anbefaler Rådmannen at søknad om rammetillatelse etter planog 

bygningslovens § 93 godkjennes.


Saksnr.: 2009/1438 


Løpenr.: 101847/2009 


Saksbehandler: Kjersti Grotle 

Møtebok 

Behandlet av 


Møtedato 


Fru Ingers gate 31 - Sentrum Ø 

Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan 

Søknad om tilbygg til tomannsbolig 

Tilth: Østfold Byggtjenester AS v/ Bjørn Henriksen 



1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens 

vurdering. 

2. Søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense samt reguleringsbestemmelser om 

tillatt boligstørrelse avslås med hjemmel i planog bygningslovens § 7 (pbl 1985). 

3. Som følge av at dispensasjon ikke innvilges avslås søknad om tilbygg til bolig, og 

naboprotest tas dermed til følge. 


Sammendrag 

Archfoss søker på vegne av Østfold Byggtjenester AS v/ Bjørn Henriksen om dispensasjon fra 

reguleringsplan for oppføring av tilbygg i to etasjer til tomannsbolig i Fru Ingers gate 31 på 

Kongsten. 

Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om maksimalt bebygd areal og fra 

regulert byggegrense. Som særlige grunner oppgis at man ønsker en oppgradering av boligen 

for å få den konkurransedyktig og i tråd med dagens ønsker for boligstandard. Videre oppgis 

at fasade mot gaten beholdes slik at helhetsinntrykket langs gateløpet ikke forstyrres, samt at 

tiltaket vil ikke forringe sol/lysforhold for naboer i særlig grad. 

Det er mottatt naboprotest i saken. Nabo fremholder i sin protest at det to-etasjes tilbygget vil 

virke dominerende i omgivelsene og vil gi en følelse av innestengthet og forringet utsikt. 

Videre vises det til økende popularitet og markedspris for boliger i området, og at dette tyder 

på konkurransedyktighet. 

Rådmannen legger i sin vurdering vekt på at reguleringsplanen er juridisk bindende for 

kommunenes saksbehandling, og at den skal gi beboere i området forutsigbarhet i forhold til 

hvordan området vil utvikle seg.

Det er tidligere (på 60- og 70-tallet) gitt tillatelse til oppføring av noen mindre en-etasjes tilbygg 

i strid med byggegrense innenfor planområdet, men disse er av en slik karakter at planen ikke 

anses å ha mistet sin kraft som styringsverktøy. I denne saken stiller nabo i sin protest 

spørsmålstegn ved de oppgitte særlige grunner, og gir uttrykk for at det ikke er ønskelig med 

bebyggelse nærmere tomtegrensen enn planen legger opp til. Det er rådmannens vurdering at 

de særlige grunner som er oppgitt i søknaden, vil øvrige beboere i området også kunne 

påberope seg. Det vurderes dermed ikke å foreligge særlige grunner for å innvilge 

dispensasjon i denne saken, som veier tyngre enn de hensyn reguleringsbestemmelsene er 

ment å ivareta. Innvilgelse av omsøkte dispensasjon på bakgrunn av de oppgitte særlige 

grunner vil skape presedens for øvrige eiendommer innenfor planområdet. Dette vil gi en 

uforutsigbar utvikling av området på tross av at man her har en reguleringsplan som er juridisk 

bindende og som beboerne skal kunne forvente at gjøres gjeldende i byggesaker. På 

bakgrunn av at det ikke vurderes å foreligge en overvekt av særlige grunner for å innvilge 

dispensasjon, er det rådmannens innstilling at søknad om dispensasjon må avslås. Ved 

avslag på søknad om dispensasjon ligger det ikke til rette for å godkjenne omsøkte tilbygg og 

naboprotesten tas dermed til følge. 

Vedlegg 

1. Oversiktskart, målestokk 1:10 000 

2. Situasjonskart, målestokk 1:1000 

3. Skråfoto 

4. Reguleringsplan målestokk 1:1000 

5. Reguleringsbestemmelser 

6. Søknad om dispensasjon 

7. Naboprotest 

8. Søkers kommentar til naboprotest 

9. Fasadetegning, nåværende, nedkopiert A3 til A4 

10. Plantegning, nåværende, nedkopiert A3 til A4 

11. Fasadetegning, omsøkte tiltak, nedkopiert A3 til A4 

12. Plantegning, omsøkte tiltak, nedkopiert A3 til A4 


For øvrige dokumenter vises det til saksmappen, saksnummer 09/1430. 


Parter i saken: 

Archfoss søker på vegne av tiltakshaver Østfold Byggtjenester AS v/Bjørn Henriksen om 

oppføring av et toetasjes tilbygg til tomannsbolig i Fru Ingers gate 31 på Kongsten. 

Det er mottatt protest fra naboer i Fru Ingers gate 29, Bjørn og Anita Jensen. 

Planstatus: 

Eiendommen er regulert ved plan nr. 7, vedtatt 27.04.1947. Reguleringskartet viser 

byggegrenser og planbestemmelsene omhandler bl.a. bebyggelsens plassering og fastsetter 

110 m² som maksimalt tillatt (bebygd) areal. 

Omsøkte tiltak: Omsøkte tilbygg har et bruksareal på 55 m² og bebygd areal på 20 m². 

Bruksarealet endres fra 155,7 m² til 210,8 m². Bebygd areal endres fra 110,9 m² til 131 m². 

Dispensasjon: 

Tiltaket er i strid med regulert byggegrense, og dermed også med reguleringsbestemmelsenes 

pkt. 1: ”(…) Bebyggelsen plasseres slik i forhold til de regulerte veier og nabogrenser som 

planen viser.” Tiltaket er også i strid med reguleringsbestemmelsenes pkt 3: ”Våningshusenes 

størrelse må ikke overstige 85 kvm (…).” 

Det søkes om dispensasjon fra plan. Som særlige grunner oppgis i hovedsak:

- at krav til boligstandard har endret seg siden bygget var nytt og planen ble vedtatt, 

- at tomannsboligen ikke lenger er å regne som attraktiv i forhold til dagens behov, krav og 

standard og at omsøkte tilbygg vil gjøre boligen konkurransedyktig igjen, 

- man har søkt å bevare helhetsbildet/bebyggelsesmønsteret langs gateløpet ved å legge 

tilbygget mot bakhagen. 

- at forskyving av tilbygget i forhold til eksisterende bolig og avstanden til nabobebyggelse er i 

tråd med reguleringsbestemmelse om at bebyggelsen skal være åpen og villamessig, samt at 

sol og lysforhold for naboer ikke påvirkes i særlig grad. 

Det vises for øvrig til vedlegg nr 6. 

Naboprotest: 

I naboprotest fra Anita og Bjørn Jensen fremholdes i hovedsak at utvidelsen virker 

dominerende og at estetikken blir forandret, og at man dermed ikke ønsker å samtykke i 

planene. Tilbygget vil virke sjenerende med hensyn til utsikt og følelsen av innestengthet. 

Bebyggelsen kommer 4-5 meter nærmere tomtegrense og blir i to etasjer. Det fremholdes 

videre at boliger i området har en stigende popularitet og markedspris, og det stilles derfor 

spørsmålstegn ved søkers argumentasjon om at tilbygget ønskes oppført for å få boligen 

konkurransedyktig. For øvrig vises det til vedlegg nr. 8. 

Vurdering 

Rådmannen legger i sin vurdering vekt på at reguleringsplanen er juridisk bindende for 

kommunenes saksbehandling, og at den skal gi beboere i området forutsigbarhet i forhold til 

hvordan området vil utvikle seg. Det er tidligere (på 60- og 70-tallet) gitt tillatelse til oppføring 

av noen mindre en-etasjes tilbygg i strid med byggegrense innenfor planområdet, men disse 

er av en slik karakter at planen ikke anses å ha mistet sin kraft som styringsverktøy. I denne 

saken stiller nabo i sin protest spørsmålstegn ved de oppgitte særlige grunner, og gir uttrykk 

for at det ikke er ønskelig med bebyggelse nærmere tomtegrensen enn planen legger opp til. 

Det er rådmannens vurdering at de særlige grunner som er oppgitt i søknaden, vil øvrige 

beboere i området også kunne påberope seg. Det vurderes dermed ikke å foreligge særlige 

grunner for å innvilge dispensasjon i denne saken, som veier tyngre enn de hensyn 

reguleringsbestemmelsene er ment å ivareta. Innvilgelse av omsøkte dispensasjon på 

bakgrunn av de oppgitte særlige grunner vil skape presedens for øvrige eiendommer innenfor 

planområdet. Dette vil gi en uforutsigbar utvikling av området på tross av at man her har en 

reguleringsplan som er juridisk bindende og som beboerne skal kunne forvente at gjøres 

gjeldende i byggesaker. På bakgrunn av at det ikke vurderes å foreligge en overvekt av 

særlige grunner for å innvilge dispensasjon, er det rådmannens innstilling at søknad om 

dispensasjon må avslås. Ved avslag på søknad om dispensasjon ligger det ikke til rette for å 

godkjenne omsøkte tilbygg og naboprotesten tas dermed til følge. 

Saken er ikke oversendt fylkesinstansene til høring. Dersom planutvalget ønsker å gå mot 

rådmannens innstilling og innvilge omsøkte dispensasjon, må behandling av saken utsettes til 

fylkesinstansenes uttalelse foreligger.


Saksnr.: 2008/9900 


Løpenr.: 97877/2009 


Saksbehandler: Johnnie Brok 

Møtebok 

Behandlet av 


Møtedato 



Elvestien 12 - gnr 208, bnr 669 - Sentrum 

Søknad om tilbygg samt riving av uthus 

Tilth: Brandvold Byggservice 



Søknad om tilbygg med ny boenhet avslås med hjemmel i Fredrikstad kommunes 

vedtekt til planog bygningslovens § 69, og plan og bygningslovens 74 nr. 2. (pbl av 

1985, jfr. § 2 i forskrift om samvirke mellom gammel og ny pbl). 

Følgelig gis det heller ikke dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel. 

Søknad om riving av uthus godkjennes. 


Planutvalgets behandling 15.10.2009: 

Forslag fremsatt i møtet: 

På vegne av H fremmet Tor Prøitz følgende forslag: 

Saken utsettes for befaring. 

Votering: 

Utsettelsesforslag fremmet av Tor Prøitz på vegne av H ble enstemmig vedtatt. 

Planutvalgets vedtak 15.10.2009: 


Planutvalget vil foreta befaring før behandlingen av saken. 

Sammendrag

Det søkes om tillatelse til tiltak tilbygg til eksisterende bolig. Tilbygget skal inneholde ny 

boenhet. Rådmannen anbefaler at søknaden avslås da det ikke er tilstrekkelig 

parkeringsplasser på egen eiendom, og da den estetiske løsningen ikke er tilfredsstillende. 

Vedlegg 

1. Oversiktskart 1:10.000 

2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 1:30.000 

3. Situasjonsplan 1:1000 

4. Brev fra Hilde Alvergård til Fredrikstad kommune datert 5/2-2009. 

5. Brev fra Kjell Svendsen til Østsiden Byggmesterservice as datert 4/2-2009. 

6. Brev fra Kirkerud Bygg til Fredrikstad kommune datert 25/4-2009. 

7. Søknad om dispensasjon datert 13/4-2009. 

8. Følgeskriv fra Kirkerud Bygg datert 13/4-2009. 

9. Brev fra Fredrikstad kommune til Kirkerud Bygg datert 30/3-2009. 

10. Brev fra Fredrikstad kommune til Kirkerud Bygg datert 6/5-2009. 

11. Søknad om dispensasjon fra Kirkerud Bygg datert 5/6-2009. 

12. Tegninger 1:100 


13. Brev fra Hilde Alvergård til Fredrikstad kommune datert 5/6-2008 

14. E-mail fra Hilde Alvergård til Fredrikstad kommune mottatt 12/6-2008 

15. Likelydende brev fra Fredrikstad kommune til Freddy Brandvold, Lars Andreassen og 

Freddy Johansen datert 9/10-2008. 

16. Brev fra Kjell Svendsen til Fredrikstad kommune datert 6/10-2008. 

17. Kopi av e-mail fra Svein Tore Johannessen til Østsiden ByggmesterService as mottatt 

23/10-2008. 

18. Kopi av e-mail fra Østsiden ByggmesterService as til Svein Tore Johannessen mottatt 

23/10-2008. 

19. E-mail fra Hilde Alvergård til Fredrikstad kommune mottatt 27/10-2008. 

20. Brev fra Hilde Alvergård, Anna-Lena Kjøniksen og Kjell Svendsen til Fredrikstad kommune 

datert 30/10-2008. 

21. E-mail fra Hilde Alvergård til Fredrikstad kommune mottatt 28/1-2009. 

22. Søknad om tiltak fra Kirkerud Bygg datert 25/2-2009. 

23. Søknad om tiltak datert 13/4-2009. 

23.1. Opplysninger om tiltakets ytre rammer. 

23.2. Brev fra Østsiden Byggmesterservice as til Fredrikstad kommune datert 20/1- 

2001. 

23.3. Situasjonsplan 1:1000 


23.5. Tegninger 1:100 

23.6. Gjenpart av nabovarsel 

23.7. Søknad om ansvarsrett 

23.8. Søknad om lokal godkjenning 

24. Søknad om tillatelse til tiltak datert 6/6-2009. 

24.1. Opplysninger om tiltakets ytre rammer 


Planstatus: Uregulert, avsatt som eksisterende byggeområde i kommuneplanens arealdel. 

Eiendommens størrelse: 871 m².

Det søkes om: Ny boenhet som tilbygg til eksisterende bolig. Av følgeskriv datert 13/4-2009 

fremkommer at søknaden også gjelder riving av uthus. 

Saken ble først kjent for kommunen da naboer henvendte seg og opplyste at det var satt i 

gang byggearbeider uten at de hadde fått nabovarsel. Det dreide seg da om veranda og 

innsetting av verandadør. Det var også snakk om å rive et uthus og oppføre ny liten enebolig. 

De ansvarlige ble tilskrevet og bedt om en redegjørelse, og anmodet om stans i arbeidene. 

Naboer mottar varsel for bruksendring av uthus/anneks til bolig. Naboer protesterer. 

Kommunen mottar ikke søknad om denne bruksendringen. 

10/3-2009 mottar kommunen søknad om tiltak for tilbygg til eksisterende bolig. Tilbygget skal 

inneholde en ny boenhet. Søknaden returneres da den er mangelfull. 

Ny søknad innkommer 17/4-2009. Bygnings- og reguleringssjefen skriver foreløpig svar, og 

gjør oppmerksom på at parkeringsdekningen ser ut til å være for dårlig, og at den estetiske 

løsningen heller ikke er god. 

Naboer har protestert på tiltaket. Det vises til problemer i forhold til parkering, usikkerhet om 

avstand til grense og usikkerhet om antall leiligheter og tiltakets omfang. 

11/6-2009 kommer supplerende opplysninger fra søker med bl.a. redegjørelse for parkeringsdekningen 

og estetikk. 

Det anføres bl.a. at for dagens beboer, og slik eiendommen er tenkt brukt, er det ikke behov 

for så mange parkeringsplasser som vedtekten krever. Det sies også at eiendommen ligger i 

gangavstand fra sentrum. 

Når det gjelder estetikk fremholdes det at de færreste hus er tegnet på en slik måte at et 

tilbygg passer inn uten at det på en eller annen måte griper inn i husets opprinnelige tenkte 

form og estetikk. 

Vurdering 

Selv etter søkers redegjørelse kan ikke rådmannen se at parkeringsdekningen er 

tilfredsstillende, hverken i forhold til kommunens vedtekt til planog bygningslovens § 69, eller 

rent praktisk. Huset og det meste av eiendommen ligger på en høyde, og har bare adgang til 

Elvestien via en ca 3 m bred adkomstvei. Lengden på denne adkomstveien er ca 13 m. Det vil 

si at her er det plass til 2 biler. Noe som også er vedtektens krav for boliger over 80 m². 

Dersom man skulle godkjenne ny bolig ville denne utløse krav om 1,5 nye parkeringsplasser 

dersom den nye boenheten blir over 40 m². 

Søker viser til dagens beboer, og hvordan eiendommen er tenkt brukt. Boliger er imidlertid fritt 

omsettelige, og man vet ikke hvordan situasjonen vil være i fremtiden. 

Søker viser også til at det er gangavstand til sentrum, og at man da ikke har behov for bil. 

Rådmannen vil påpeke at avstanden til Torvbyen er mer enn 1200 meter i luftlinje. 

Til fots er det betydelig lenger på grunn av mange nødvendige retningsendringer. Man kan 

ikke legge til grunn at beboere som bor slik til som de vil gjøre her, ikke vil ha bil. 

Elvestien er en del av Glommastien, og det vil være ekstra betenkelig å godkjenne en 

parkeringsløsning som lett vil kunne medføre økt parkering i veien, og derav dårligere oversikt, 

og smalere effektiv kjørebane, og økt risiko for sammenstøt mellom bil og sykkel. 

Parkeringssituasjonen er, som naboene påpeker, allerede uoversiktlig, og det vil være feil å 

tillate at dette forverres ytterligere.

Når det gjelder estetikk er det i og for seg riktig som søker påpeker; at de færreste hus er 

tegnet på en slik måte at et tilbygg passer inn uten at det på en eller annen måte griper inn i 

husets opprinnelige tenkte form og estetikk. Bygnings- og reguleringssjefen vil imidlertid 

påpeke at en slik inngripen kan skje på både heldige og uheldige måter. Tilbygg skal etter 

loven tilpasses bygde og naturgitte omgivelser. Det er altså viktig å ta utgangspunkt i de 

kvaliteter som finnes og i størst mulig grad videreføre dem i et nytt prosjekt. 

Det vises i den forbindelse til planog bygningslovens § 74 nr. 2: 

Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det 

etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til 

omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets 

funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt 

og kan kreves endret. 

Kommunen kan utarbeide retningslinjer for estetisk utforming av tiltak etter loven. 

Videre vises det til utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel pkt. 1.4: 

Byggverk skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en måte som gir mening, 

sammenheng og historisk tilknytning. 

(Jf. pbl § 20-4, annet ledd, bokstav b) 

Huset har i utgagnspunktet en tradisjonell, enkel, rektangulær og symmetrisk form. 

Eksisterende tilbygg mot nordvest er noe avvikende i forhold til hvordan slike hus tradisjonelt 

utvides, (mtp takvinkel og størrelse), men er på den annen side plassert symmetrisk i forhold 

til huskroppen og mot baksiden, inn mot egen eiendom, og er dermed ikke veldig eksponert 

mot omgivelsene. 

Det tilbygget det nå søkes om fremstår mer som en løsning som ivaretar et funksjonelt 

behov/ønske uten samtidig å videreføre og respektere de eksisterende kvaliteter ved huset. 

Gavlen mot sydvest er skjev og usymmetrisk da takvinkelen blir ulik på to sider av mønet. 

Vindusprogrammet fremstår som lite helhetlig og tilfeldig. Tilbygget får en eksponert plassering 

og det vurderes ikke å tilføre området eller huset kvaliteter. 

I det hele tatt bærer tilbygget preg av en for ensidig fokusering på plassbehov, uten å ta 

tilstrekkelig hensyn til de bygde og naturgitte omgivelser. 

Bebyggelsen i området er riktignok variert, både når det gjelder størrelse, form og alder. 

Lovens krav til en god estetisk utforming av byggetiltak er imidlertid skjerpet de senere årene, 

og gjeldende bestemmelser skal veie tyngre i bygningsmyndighetenes vurdering enn praksis 

ihht. tidligere lovverk. 

Krav til parkering i kommunens vedtekt til planog bygningslovens § 69 er ikke tilfredstilt. 

Omsøkte tilbygg vurderes ikke å være i tråd med lovens krav (pbl 74 nr 2 og evt. 

kommuneplanens arealdel 1.4) og kan dermed ikke godkjennes. Det gis da heller ikke 

dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel.


Saksnr.: 2009/13970 


Løpenr.: 110696/2009 


Saksbehandler: Trond Berg Mathisen 

Møtebok 

Behandlet av 


Møtedato 


Bryggeriveien 1B - Sentrum 

Søknad om oppsetting av reklameskjerm 

Tilth: Mateusz Bandronski 




vurdering. 

2. Søknaden avslås med hjemmel i kommunens vedtekt til pbl’s § 107 og veglovens 

§ 33. 


Sammendrag 

Saken gjelder oppsetting av en reklameskjerm/innretning på ca 10 m2, plassert på 

brannvegg/fasade i Bryggeriveien 1B i retning mot Gunnar Nilsens gate/Torvbyen. 

Skjermen skal kunne vise levende bilder, og skal være i funksjon på hverdager. 

Vedlegg 

1. Oversiktskart i målestokk 1:5000 


3. Fotoillustrasjon 

4. Tiltakshavers redegjørelse 


5. Søknad om tillatelse til tiltak, udatert 

6. Konstruksjonstegning 

7. Div eksempler (foto) fra lignende prosjekter 

8. Kvittering for nabovarsel 


Tiltakshaver ønsker å plassere en reklameskjerm på fasade (brannvegg) i Bryggeriveien 1B 

(McDonalds) i retning mot Gunnar Nilsens gate og Torvbyen.

Innretningen er en LED lysskjerm med ramme av aluminium. Den settes sammen av moduler, 

og er tenkt plassert 50 cm ut fra veggen ved hjelp av en metallkonstruksjon. Skjermen på ca 

10 m2 skal kunne vise ”levende bilder”, og hensikten er å selge reklametid. 

Det er opplyst at reklamen skal vises i tidsrommet mandag-fredag fra kl 06:00 til 22:00, lørdag 

til kl 24:00 og avslått på søndager. 

Planstatus 

Formålet i kommunedelplanen for Fredrikstad Sentrum (”sentrumsplanen”) er bybebyggelse. 

Kvartalet har ikke bevaringsstatus, men bygningen der skjermen ønskes plassert er merket 

som vernverdig i planens temakart for bygningsvern. 

Kvartalet er for øvrig regulert, reguleringsplan nr 522 ”Kulturbyen”. En eventuell gjennomføring 

av reguleringsplanen vil medføre at den aktuelle bygningen må rives. 

Kommunen har en vedtekt til pbl’s § 107 som gjelder oppsetting av skilt og reklame hvor det bl 

a fremgår krav til utforming av skilt. 

Det foreligger ikke opplysninger om at det er innkommet bemerkninger fra naboer/gjenboere. 

Det foreligger ikke opplysninger om rettigheter for plassering av reklameinnretningen. 

Vurdering 

Det finnes ikke reklameinnretninger av denne typen og med slike dimensjoner i sentrum fra 

før, og oppsetting vil kunne skape presedens for lignende tiltak på andre steder. 

Bygningsmiljøet i det aktuelle område er variert. Skjermen er tenkt plassert på brannvegg hvor 

det fra før finnes en reklameinnretning for McDonalds (som eier bygget). McDonalds ønsket i 

sin til å plassere en logo som var vesentlig mer omfattende enn den som nå er plassert der. 

Ifbm den saken ble det lagt vekt på å få tilpasset logoen til omgivelsene mht størrelse etc. 

Flg. fremgår av kommunens vedtekt til pbl’s § 107: Skilt og reklameinnretninger skal utføres 

slik at de tilfredsstiller rimelige skjønnhetskrav både i seg selv og i forhold til omgivelsene. 

Skjemmende farger og utførelse er ikke tillatt, og kan kreves endret. Ved plassering av skilt og 

reklame utvendig på bygning, innhegning eller lignende skal skiltets utforming, farge og 

plassering innpasses og underordnes byggverkets fasade. Skilt og reklameinnretninger skal 

tilpasses bygningsmiljøet i området. I områder med verneverdig bebyggelse, og i områder 

med verdifullt landskap, kan kommunen stille bestemte krav når det gjelder størrelse, 

materialbruk, farge, skrifttype og plassering. 

Det fremgår også av bestemmelsene til sentrumsplanen at skilt og reklame skal gis høy 

kvalitet og god estetisk utforming tilpasset områdets karakter. 

Det stilles mao krav til at reklameskilt skal tilfredsstille rimelige skjønnhetskrav. Det omsøkte 

skiltets størrelse og karakter vurdert opp mot plasseringen og bygningen, tilsier at kravet ikke 

er tilfredsstilt i dette tilfellet. Det tas også med i betraktningen at det fra før finnes en 

forholdsvis stor og omfattende reklameinnretning (McDonalds logoen) plassert på veggen. 

Det fremgår av veglovens § 33 at oppsetting av reklameskilt ved offentlig vei og som bl a er 

synlig for veifarende, ikke kan settes opp uten tillatelse. Det fremgår videre at reklame som 

kan trekke de veifarendes oppmerksomhet vekk fra veien eller trafikken regnes som 

trafikkfarlig. 

Det ansees å være forholdsvis stor trafikk i Gunnar Nilsens gate forbi Torvbyen, og i 

Bryggeriveien. Planlagt skilt vil være godt synlig for veifarende i begge disse gatene. Det er 

også hyppig gangtrafikk over fotgjengerovergangene her. 

Det er sannsynlig at en slik omfattende innretning med levende bilder som det er snakk om 

her vil måtte tiltrekke seg mye oppmerksomhet både fra bilister og gående. 

En helhetsvurdering med henblikk på trafikksituasjonen tilsier at tiltaket vil være svært 

uheldig/trafikkfarlig.


Saksnr.: 2007/6085 


Løpenr.: 101492/2009 


Saksbehandler: Trond Berg Mathisen 

Møtebok 

Behandlet av 


Møtedato 


Sportsveien 2B - gnr 208, bnr 123 - Sentrum 

Klage på vedtak om innvilgelse av dispensasjon/rammetillatelse 

Tilth: Nina og Bjørn Sortland 




vurdering. 

2. Klagen på delegert vedtak nr 1047/09 av 22.06.09 tas ikke til følge. 

3. Klagen gis imidlertid oppsettende virkning. 

4. Saken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse. 


Sammendrag 

Bygnings- og reguleringssjefen har på fullmakt behandlet søknad om dispensasjon og 

rammetillatelse. 

Det er i delegert saks nr 1047/09 av 22.06.09 innvilget dispensasjon fra plankrav i hhv 

kommunedelplan (sentrumsplanen) og kommuneplan, og videre gitt rammetillatelse for 

oppføring av ny bygning i Sportsveien 2B som skal inneholde to boenheter. Det er i samme 

sak også innvilget dispensasjon fra bestemmelsene i sentrumsplanen til å rive uthusbygning 

avmerket som verneverdig, godkjent rammetillatelse omfatter også dette tiltaket. 

Det forelå ved behandlingen protest fra naboer. Bjørge-Skaaraas & Co AS har på vegne av 

naboene påklaget vedtaket. 

Vedlegg 

1. Oversiktskart i målestokk 1:5000 


3. Tegninger i div målestokk/perspektiv 

4. Brev/analyse/utdypende redegjørelse, datert 05.11.08 

5. Delegert vedtak 1047/09 av 22.06.09 

6. Klage på vedtak, datert 12.08.09 

7. Ansvarlig søkers kommentar til klagen, datert 23.09.09 


8. Søknad om rammetillatelse/dispensasjon, datert 21.12.07 

9. Søknad om dispensasjon, datert 11.03.08 

10. Brev fra søker, datert 18.06.08 

11. Brev fra søker, datert 19.01.09 

12. Utomhusplan 

13. Estetisk redegjørelse, datert 20.12.07 

14. Referat fra forhåndskonferanse, datert 31.05.07 

15. Gjenpart av nabovarsel, datert 20.12.07 

16. Brev/protest fra Kristin Jacobsen, datert 02.01.08 

17. Brev/protest fra Ragnar Ludvik Jacobsen, datert 02.01.08 

18. Brev/protest fra Lisbeth Lindahl, datert 11.01.08 

19. Brev/protest fra Kristin Jacobsen/Carsten Ramberg, datert 24.03.08 

20. Brev/protest fra Carsten Ramberg, datert 24.03.08 

21. Brev/protest fra Lisbeth Larsen/Ragnar Ludvik Jacobsen, datert 18.03.08 

22. Brev/protest fra Lisbeth Lindahl/Ulf Morten Davidsen, datert 18.03.09 

23. Brev/kommentar til naboprotester fra søker, datert 22.01.08 

24. Søknad om ansvarerett/kontrollplan 


Saken har en forholdsvis lang historikk. Tiltakshaver har tidligere fått utarbeidet ulike forslag til 

utbygging på eiendommen. Forslag har bl a vist oppføring av ny bolig som tilbygg til 

eksisterende boligbygning på eiendommen. Prosjektene som har vært forelagt bygnings- og 

reguleringsavdelingen er lagt til side som følge av en komplisert prosjekteringsoppgave bl a 

mht tilpasning til eksisterende bolighus på eiendommen. 

Planene ble på dette grunnlaget endret, og søknad om dispensasjon fra plankrav i hhv 

kommuneplanen og sentrumsplanen (eiendommen er uregulert) samt søknad om 

rammetillatelse til oppføring av en frittstående ny bolig ble innsendt til kommunen. 

Søknaden gjaldt i første omgang en bolig med 3 boenheter. Underveis i prosessen er 

imidlertid prosjektet endret til å omfatte 2 boenheter. Det er i sammenhengen også foretatt 

enkelte mindre justeringer ved at øvre etasje er trukket noe tilbake. 

Tegningene viser en bygning plassert nord på tomta, med 3 etasjer (underetasje, hovedetasje 

og tilbaketrukket 3. etasje) samt parkeringskjeller. Bygningen er utformet med et tidsmessig, 

moderne formspråk, og det foreligger en omfattende analyse mht tilpasning etc fra 

arkitekt/ansvarlig prosjekterende. 

Planene omfatter også riving av en uthusbygning. 

Ved bygnings- og reguleringssjefens behandling av søknaden forelå det protester fra enkelte 

av naboene. Naboene protesterte i hovedsak mot bygningens plassering og størrelse, samt 

mangel på arkitektonisk tilpasning til eksisterende bygningsmiljø. 

Naboprotestene ble ikke tatt til følge, og det ble i delegert saks nr 1047/09 av 22.06.09 

innvilget dispensasjon og godkjent rammetillatelse for prosjektet. 

Det er dette vedtaket som nå påklages. 

Klager anfører hovedsakelig flg: 

Dispensasjonen har ingen forankring i overordnede retningslinjer. 

De generelle hensyn i sentrumsplanen om tilpasning er ikke ivaretatt. 

Det er tale om en vesentlig endring av eksisterende bygningsmasse på en relativt sett 

liten tomt. 

Det foreligger ingen individuelle eller konkrete forhold som begrunner dispensasjon. De 

grunner som er gjort gjeldende er så generelle at de gjør seg gjeldende for enhver 

utbygging av området. 

Vurdering

Klager viser også til at det tidligere er blitt gitt en tilbakemelding til ansvarlig søker fra 

bygnings- og reguleringsavdelingen om at det ikke kunne sees å foreligge tilstrekkelig med 

”særlige grunner” til å dispensere fra plankrav. 

Til dette bemerkes at tilbakemeldingen kun var et foreløpig svar på grunnlag av en foreløpig 

vurdering, og at søker etter å ha vært i dialog med bygnings- og reguleringsavdelingen har 

kommet med utdypende begrunnelser/analyser. 

Klager bemerker også at prosjektet har blitt endret underveis, og at naboer i den anledning 

ikke er varslet på nytt. Bygnings- og reguleringssjefen har imidlertid vurdert at ny nabovarsling 

ikke har vært nødvendig all den stund endringene ansees å være fordelaktig for naboene ved 

at antall boenheter er redusert fra 3 til 2, og at øverste etasje er trukket ytterligere tilbake. 

Forankring i overordnede retningslinjer og tilpasning 

Klager viser i denne sammenheng til sentrumsplanens retningslinjer pkt 2, og det som fremgår 

mht dispensasjon fra plankrav forbundet med endring av eksisterende bebyggelse. Saken her 

dreier seg derimot om et nybygg (kun forbindelse med eksisterende bygning fra ny garasje i 

underetasje her til parkeringskjeller i nybygget), og det fremgår flg av retningslinjene: At tiltaket 

ligger innenfor de rammene som trekkes opp i retningslinjene kan vanligvis betraktes som 

”særlig grunn”. 

Det vises videre til at det i sentrumsplanens bestemmelser er inntatt spesifikke krav til 

tilpasning, og et forbud om riving av verneverdige bygninger. Når det gjelder tilpasning til hhv 

landskap og eksisterende bebyggelse så vil det kunne være ulike oppfatninger av hvordan 

dette bør tilnærmes. Bygnings- og reguleringssjefen har i sin vurdering lagt til grunn generelle 

faglige prinsipper som vil gjelde i en slik sammenheng. Søker har for øvrig levert en grundig 

analyse av nettopp dette temaet, som også indikerer at arkitekturprosjekteringen er utført av 

foretak med bred faglig kompetanse. Det er allment akseptert at tilpasning ikke nødvendigvis 

betyr at man kopierer eksisterende bebyggelse, men at det kan bygges tidsmessig med et mer 

moderne formspråk generelt. Det er i dette tilfellet f eks lagt vekt på at bygging med flatt tak av 

hensyn til plassering på en høyde, innebærer en meningsfylt og god tilpasning til landskap 

(prosjektet kommer ikke i konflikt med pbl’s høydebestemmelser i § 70.1). Når det gjelder 

tilpasning til øvrig bebyggelse så består området av bygninger med ulik arkitektonisk 

utforming. Tilpasningen synes å være ivaretatt ved grep i form av volumoppbygging med bl a 

tilbaketrukne etasjer og i detaljeringen for øvrig. Spesielt viktige forhold ifbm vurderingen er 

uansett rommene mellom bebyggelsen og terrengtilpasningen – disse forholdene synes å 

være godt ivaretatt. 

Når det gjelder riving av verneverdig uthus så viser rådmannen til at det er foretatt en konkret 

vurdering av problemstillingen, og at saken er forelagt antikvariske myndigheter som ikke har 

motsatt seg tiltaket. 

Vesentlig endring av eksisterende bygningsmasse på en relativt sett liten tomt 

Det dreier seg altså om oppføring av en ny bolig på en i utgangspunktet forholdsvis stor tomt, 

arealet er 1405 m2. Tomtestørrelsen tilsier at det bør være plass til en ny bolig her, og 

fortetting er i prinsippet ønskelig når forholdene ellers ligger til rette for det. 

Grad av utnytting (% BYA) er beregnet til 30 %. Klager mener at dette er et høyt tall i 

sammenhengen. En strøksvurdering tilsier imidlertid at dette ikke er spesielt høyt for området. 

I vurderingene som er foretatt er det også lagt vekt på at man ikke kommer i konflikt med 

avstandsbestemmelser, at det er lagt opp til ordnede parkeringsforhold og at krav til 

uteoppholdsarealer ivaretas. 

Det foreligger ingen individuelle eller konkrete forhold som begrunner dispensasjon. De 

grunner som er gjort gjeldende er så generelle at de gjør seg gjeldende for enhver utbygging 

av området. 

Både i retningslinjene til hhv sentrumsplanen og kommuneplanen er det angitt forhold som 

skal legges til grunn ved vurdering av søknad om dispensasjon fra plankrav. 

Vurderingstemaer i denne sammenheng er bal a estetikk og tilpasning, byggehøyder, 

parkeringsdekning, lokalisering, utearealer og forholdet til viktige allmenne hensyn.

Dette er konkrete forhold som i dispensasjonssammenheng må vurderes individuelt i hvert 

enkelt tilfelle. 

Med henvisning til det som fremgår av søknaden med tilhørende analyse samt bygnings- og 

reguleringssjefens vurdering i delegert vedtak med vekt på disse konkrete forholdene, ansees 

omsøkte prosjekt å ligge innenfor rammene. Det er mao ikke snakk om generelle grunner, 

men spesifikke forhold knyttet opp til det aktuelle tiltaket. 

Alt i alt kan det ikke sees at det fremkommer momenter i klagen som ikke er vurdert tidligere, 

og rådmannen anbefaler Planutvalget at klagen på det delegerte vedtaket ikke tas til følge. 

I klagers brev bes det om at klagen gis oppsettende virkning. I henhold til fvl’s § 42 kan det 

besluttes at vedtak ikke skal iverksettes før blant annet en klage er avgjort. Ved å innvilge 

oppsettende virkning av et vedtak kan man forhindre at gjennomføring av tiltaket medfører 

uopprettelig skade eller tap. Beslutning om utsatt iverksetting er en avgjørelse etter fritt skjønn, 

og ”vil bero på et helhetlig skjønn basert på en foreløpig vurdering av klagen, og av de ulike 

interesser og forhold knyttet til selve klagesaken”. 

Klagens innhold i gjeldende sak omhandler dispensasjonsspørsmålet som må anses å være 

komplekst, og som berører flere forhold. Gjennomføring av tiltaket som innebærer til dels 

omfattende terreng- og byggearbeider, vil kunne få forholdsvis store konsekvenser og medføre 

skader som kan være vanskelig å rette opp. Spørsmålet vurderes også slik at det må være i 

tiltakshavers interesse å få en endelig avklaring av klagen før det foretas omfattende arbeider 

som kan få konsekvenser som beskrevet. Søker har i sin kommentar til klagen ikke bemerket 

klagers anmodning, og det er ikke anført at det haster med å få igangsatt byggearbeidene. 

På bakgrunn av et helhetlig skjønn anbefales det å gi klagen oppsettende virkning.


Saksnr.: 2006/1681 


Løpenr.: 101240/2009 


Saksbehandler: Johnnie Brok 

Møtebok 

Behandlet av 


Møtedato 



Vikaneveien 315 - gnr 76, bnr 60 - Onsøy 

Klage på vedtak om godkjennelse av brygger 

Tilth: Hankøsund Slipp as 



Planutvalget viser til saksopplysninger i saken, og er enig i rådmannens 

vurdering. Klagen tas ikke til følge. Bygnings- og reguleringssjefens 

delegerte vedtak nr 1131/09 opprettholdes. 

Saken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse. 


Planutvalgets behandling 15.10.2009: 

Forslag fremsatt i møtet: 

På vegne av AP fremmet Hans P. Dahl følgende forslag: 


Votering: 

Utsettelsesforslag fremmet av Hans P. Dahl på vegne av AP ble enstemmig vedtatt. 

Planutvalgets vedtak 15.10.2009: 


Planutvalget vil foreta befaring før behandlingen av saken. 

Sammendrag 

Hankøsund Slipp as har i delegert vedtak fått tillatelse til å etablere brygger i samsvar med 

gjeldende reguleringsplan. Vedtaket påklages nå av naboer. 

Vedlegg

1. Oversiktskart 1:10.000 

2. Utsnitt av reguleringsplan 1:1000 

3. Situasjonsplan 1:1000 

4. Situasjonsplan med parkeringsplasser, nedfotografert fra 1:1000 

5. Delegert vedtak nr. 1131/09, datert 8/7-2009 

6. Brev (e-mail) fra Hankøsund Slipp as til Fredrikstad kommune datert 1/7-2009. 

7. Brev fra Bjar arkitekter as til Fredriktad kommune datert 2/11-2008, (kopi oversendt 7/7- 

2009 og mottatt 10/7-2009 

8. Brev fra Steinar Ranøyen m. fl. til Fredrikstad kommune datert 20/7-2009 

9. Brev fra Per Olaf Sundby til Fredrikstad kommune datert 26/7-2009 

10. Brev fra Per Ola Lindahl til Fredrikstad kommune datert 28/7-2009 

11. Brev (e-mail) fra Kjell Arne Solbrekke m. fl. til Fredrikstad kommune datert 29/7-2009 

12. Brev fra Grete Franck til Fredrikstad kommune datert 25/8-2009 

13. Likelydende brev til naboer fra Fredrikstad kommune datert 4/9-2009 


14. Søknad om tiltak fra Bjar arkitekter datert 11/8-2008 

14.1. Opplysninger om tiltakets ytre rammer 

14.2. Redegjørelse fra Bjar arkitekter as datert 25/8-2008 


14.4. Situasjonsplan med parkeringsplasser 1:1000 


14.6. Gjenpart av nabovarsel 

14.7. Søknader om ansvarsrett 

14.8. Kontrollplaner 

15. Brev fra Jon G Hansen til Bjar arkitekter as datert 9/9-2008 

16. Brev fra Per Olaf Sundby til Fredrikstad kommune datert 10/9-2008, med kopi av brev fra 

Per Olaf Sundby til Bjar arkitekter as datert 8/9-2008. 

17. Brev fra Solveig Margrethe Olsen til Bjar arkitekter datert 9/9-2008 

18. Brev fra Ingebjørg og Jan Bråten til Bjar arkitekter datert mottatt 11/9-2008 

19. Brev fra Liv Berit Bjerkholt og Anne Lise Hansen til Bjar arkitekter datert 10/9-2009 

20. Brev fra S. J. Stenby til Bjar arkitekter as datert 11/9-2008 

21. Brev fra Vikane Vel v/ Per Ola Lindahl til Bjar arkitekter datert 11/9-2008 

22. Brev fra naboer til Bjar arkitekter datert 12/9-2009 

23. Brev fra Lundberg/Ranøyen til Bjar arkitekter datert 13/9-2009 

24. Brev (e-mail) fra Steinar og Anne Ranøyen til Fredrikstad kommune datert 10/10-2009 

25. Brev (e-mail) fra Gjensidige/ en av brødrene Dahr 


Planstatus: Regulert til brygger for småbåthavn 

Eiendommens størrelse: ca 1700 m². 

Det søkes om: Det søkes om tillatelse til tiltak for utlegging og endring av flytebrygger i 

samsvar med reguleringsplanen. 

Ved første gangs behandling innkom det innsigelser fra flere naboer. Innsigelsene dreier seg i 

hovedsak om disse forhold 

- Parkeringsdekning. Det hevdes at parkeringsdekningen er for liten, og det ikke er plass 

til 6 parkeringsplasser ved garasjen. 

- Forurensing fra båtene, mistanke om tømming av septiktanker. 

- Det blir trangt å manøvrere båtene for de som allerede har båtplasser innenfor. 

- Plassering av innerste brygge i strid med privatrettslige avtaler mm. 

- Det vises til ny kystsoneplan som er under arbeid.

Per Bjørklund har svart på innsigelsene i e-mail datert 1/7-2009, og anfører: 

1. Området er regulert slik vi nå søker om. 

2. Området vårt er det mest tilgjengelig på Østre Vikane. 

3. Alle tinglyste rettigheter er og blir ivaretatt. 

4. Parkering er ivaretatt til alle våres båtplasser, og dette fungerer utmerket. 

5. Stellausbukta er et naturlig sted for mindre båter, da vanndybden begrenser det. 

6. Ingen har lov til å tømme septik i havnen. Tror heller ingen ønsker å bade i egen "møkk". 

7. Ingen av våre brygger berører nabogrensene. 

8. Det er over 50 båtplasser videre bortover i Stellausbukta som vi stiller spørsmålstegn ved 

ang. parkeringdekning/lovlighet 

I sin vurdering sa bygnings- og reguleringssjefen: 

Tiltaket er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, og tiltakshaver må da i utgangspunktet 

ha lov til å forvente å få tillatelse til å bygge og utvikle området i samsvar med planen. 

Når det gjelder forurensing fra utslipp fra båtene fremgår det av flyfoto at båtene som ligger i 

Stellaugsbukta er relativt små. Selv om noen av dem har overnattingsmuligheter er de ikke av 

en slik størrelse at det virker særlig aktuelt å bruke dem som hytter. Dybdeforholdene og 

manøverplassen tilsier også at det ikke vil være hensiktsmessig med større båter i 

Stellaugsbukta. Uansett er det forbudt å tømme septiktanker nær land. Hvis dette skjer bør det 

anmeldes til forurensingsmyndighetene. 

Det er en del privatrettslige forhold knyttet til bukta og bryggene. Noen av dem er, så vidt 

bygnings- og reguleringssjefen kan forstå, avklart. Bygnings- og reguleringssjefen kan uansett 

ikke ta stilling til de privatrettslige forhold, disse må avklares for seg. En tillatelse etter planog 

bygningsloven setter ikke nødvendigvis privatrettslige forhold til side. 

Naboen Anne Lundberg Ranøyen og Steinar Ranøyen har fremlagt et manipulert foto som 

skal illustrere at de får begrenset manøverareal ved sin brygge. Dette virker imidlertid ikke 

som et realistisk scenario. De innerste båtene ved Hankøsund slipps brygge vil da bli helt 

innestengt. Det virker ikke spesielt sannsynlig at Hankøsund slipp vil innrette seg slik. Begge 

brygger vil være avhengig av manøverareal. 

Flere naboer viser ny kystsoneplan som er under arbeid, og mener at man med bakgrunn i 

den bør se hele området under ett. Dette er et fornuftig ønske. Mulighetsstudien for utvikling 

av Hankøsundet, som er utarbeidet som en del av grunnlaget for kystsoneplanen, sier noe om 

hvilken utvikling man ser for seg i Stellaugsbukta: 

Videreutvikle Stellaugsbukta ved å reddyrke det homogene småskala-miljøet med private 

pele-brygger og allmenn tilgjengelighet langs strandsonen. Det innebærer å åpne for at det 

kan etableres private pelebrygger også vider sørover langs Vikaneveien, samt å begrense 

videre utvikling av Hankøsund slipp i retning Stellaugsbukta. Gjeldende reguleringsplan for 

Stellaugsbukta åpner for å opparbeide parkeringsplasser i strandsonen, noe som må betegnes 

som et utdatert grep og ikke i tråd med dagens fokus på rekreasjon og allmenn tilgjengelighet 

til strandsonen. 

Dette er helt i samsvar med naboenes ønsker. Imidlertid er det ikke juridisk bindende, i hvert 

fall ikke foreløpig, og det er i øyeblikket ikke avklart hvilken betydning dette vil ha for

utarbeidelsen av kystsoneplanen. En uformell henvendelse til arealplanavdelingen tyder på at 

det vil ha liten betydning for dette tiltaket. 

En tiltakshaver har krav på å få behandlet sin søknad innen rimelig tid. Hvis man skulle ha 

utsatt behandlingen av saken måtte man ha nedlagt bygge- og deleforbud. Det er ikke gjort, 

og tiltakshaver har da krav på å få behandlet sin sak etter gjeldende lovverk, herunder 

gjeldende reguleringsplan. 

Avviket fra mulighetsstudien er lite. Utlegging av tre stk. flytebrygger vil uansett være et tiltak 

som er reversibelt, dersom man skulle ønske det. 

Det som kan være problematisk er først og fremst parkeringsplassene. Det er regulert inn 

parkeringsplasser i Stellaugsbukta, men utbygger har ikke lykkes å få til en avtale med 

grunneier. Det kan man kanskje si er gunstig med tanke på det som er nevnt i 

mulighetsstudien. Reguleringsplanen inneholder ingen rekkefølgebestemmelser, så det er 

vanskelig å kreve at utlegging av brygger og opparbeidelse av parkeringsplasser skal skje i en 

bestemt rekkefølge eller samtidig. 

Utbygger har fremlagt en plan for parkering. Den er basert på 0,5 p-plasser pr. båt, og at 

fastboende og hytteeiere parkerer på egen eiendom. I reguleringsplan for Østre Vikene, som 

dekker området umiddelbart nord for Stellaugsbukta-planen er det krevd 0,7 p-plasser pr 

båtplass, noe som også påpekes av en av naboene. 

Det foreligger imidlertid ingen juridisk bestemmelse om parkeringsdekning, og da blir dette en 

skjønnsmessig vurdering. 0,5 p-plasser pr. båt er trolig ganske vanlig, selv om det kanskje kan 

virke litt snaut. 

Bygnings- og reguleringssjefen fant etter dette at søknaden må godkjennes, og fattet denne 

avgjørelse i henhold til delegert fullmakt 

Søknaden godkjennes med hjemmel i planog bygningsloven av 14. Juni 1985 nr. 77, med 

tilhørende bestemmelser og forskrifter. 

Vedtaket påklages nå av naboene. I klagene fremkommer: 

Det fremholdes at parkeringen ikke er tilfredsstillende. 

Forurensing 

Steinar Ranøyen stiller også spørsmål ved hvorfor han ble frarådet å søke om utvidelse av sin 

brygge, når Hankøsund Slipp får anledning til å bygge. 

Vurdering 

Når det gjelder parkering er det ingen klare regler for dette. Det har vært praktisert ulike 

forholdstall. 0,5 p-plasser pr båtplass har nok vært ganske vanlig. Ansvarlig søker har 

redegjort for parkeringen i form av situasjonsplan, og i brev datert 2/11-2008. Etter 

rådmannens vurdering kan redegjørelsen fra Bjar arkitekter legges til grunn. 

Når det gjelder forurensing fra båtene er det klart at området er regulert med brygger. Noe 

forurensing vil da være uunngåelig, men dette vil være svært lite. Forurensing ut over det man 

naturlig må forvente i en småbåthavn vil være en sak for forurensingsmyndighetene. 

Når det gjelder Ranøyen og at han skal ha blitt frarådet å utvide sin brygge kan opplyses at 

Ranøyens brygge er i samsvar med reguleringsplanen slik den er. 

En endring vil derfor være i strid med reguleringsplanen. Hankøsund Slipps søknad derimot, 

gjelder et tiltak som er i samsvar med reguleringsplanen.

Rådmannen kan ikke se at klagene inneholder nye momenter som tilsier at de bør tas til følge.


Saksnr.: 2008/18911 


Løpenr.: 110471/2009 

Klassering: Skoletomta/Sorgenfri 

Saksbehandler: Ivar Andreas Grønli 

Møtebok 

Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. 


Nye Østsiden skole - Sentrum Øst 

Forslag til bebyggelsesplan 

Forslagstiller: Fredrikstad kommune 



I medhold av planog bygningslovens § 28-2 (1985) godkjennes det fremlagte forslag til 

bebyggelsesplan for Nye Østsiden skole, plankart datert 19.05.09, sist revidert 26.10.09 

med tilhørende bestemmelser datert 19.05.09, sist revidert 26.10.09. 


Sammendrag 

Det er utarbeidet forslag til bebyggelsesplan for Nye Østsiden skole. 

Det aktuelle området er avsatt til skole- og barnehagetomt i reguleringsplan for Sorgenfri. 

Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet 26.06.09 til 24.08.09. Fordi 

planen ble utlagt før 01.07.09 kan den ferdigbehandles etter reglene i planog bygningsloven 

av 1985. 

Det er ikke innkommet innsigelser fra statlige eller regionale myndigheter. 

Rådmannen anbefaler at planen godkjennes 

Vedlegg 

1. Oversiktskart 

2. Plankart datert 19.05.09, sist revidert 26.10.09 

3. Bestemmelser datert 19.05.09, sist revidert 26.10.09 

4. Planbeskrivelse datert 19.05.09, sist revidert 26.10.09 

5. Skisseprosjekt landskapsplan datert 22.10.09 


Dokumenter i følge dokumentliste. 


Fredrikstad kommune fremmer gjennom Per Andrè Hansen Landskapsarkitekter forslag til 

bebyggelsesplan for Nye Østsiden skole. 

Planforslaget legger til rette for oppføring av barneskole, ungdomsskole og 

gymnastikkhall/idrettshall syd for Sorgenfridammen, inntil eksisterende boligområde på 

Lundheim og Huseby (langs Grårudveien, Wielsgaardsvei og Lundheim Allè). 

Den nye skolen skal erstatte Nabbetorp skole og samtidig dekke forventet elevtallsvekst i 

området, blant annet som følge av planlagt utbygging rundt Sorgenfridammen. 

Skoleutbyggingen vil skje i etapper etter kommunens prioriteringer. Første byggetrinn 

inneholder barneskole og gymnastikkhall. Barneskolen vil få plass til ca. 350 elever. 

Den aktuelle tomten er regulert til område for offentlig undervisning og barnehage med 

benevnelse U/B-1 i gjeldende reguleringsplan for Sorgenfri vedtatt 15.09.05. I bestemmelsene 

til reguleringsplanen er det stilt krav om at det skal foreligge godkjent bebyggelsesplan før 

tiltak kan igangsettes. 

Bebyggelsesplan etter planog bygningsloven av 1985 er plan vedtatt av Planutvalget som 

detaljert fastlegger arealbruk og utforming av bygninger, anlegg og tilhørende utearealer 

innenfor et nærmere avgrenset område. 

Totalt omfatter planen ca. 29,1 daa. Arealfordelingen mellom de ulike arealformål følger under: 

Byggeområde – offentlig undervisning (skole) 12,9 daa 

Byggeområde – offentlig undervisning (idrettshall) 1,3 daa 

Offentlige trafikkområder – kjørevei 

0,3 daa 

Offentlige trafikkområder – parkeringsplass 2,2 daa 

Spesialområde – parkbelte 

2,0 daa 

Spesialområde – frisiktsone (inngår i andre formål) 

Spesialområde – anlegg for uteareal for skole 10,4 daa 

Bebyggelsesplanen er basert på tegninger utarbeidet av Plus arkitektur AS. Hovedgrepet 

inneholder skolebygninger i to etasjer organisert med lamellstruktur som følger terrenget i 

området. Videre er det i tilknytning til skolen planlagt oppført en mindre idrettshall. Sentralt 

gjennom bebyggelsen er det tenkt åpninger som muliggjør gjennomføring av 

sammenhengende gangvei mellom Sorgenfridammen og Grårudveien. Adkomst- og 

parkeringsarealer ligger mot Lundheim Allè. 

Inntil skoletomta er det regulert et friområde med ballplass som i utgangspunktet er beregnet 

som del av skolens uteareal og aktivitetsområde. 

I dag ligger planområdet hovedsakelig brakk etter at det tidligere er benyttet som leireuttak. 

Terrenget heller mot Sorgenfridammen og har form etter uttaksgroper i øst-vest retning. 

Det er gjennomført grunnundersøkelser og støyberegninger i forbindelse med planarbeidet. 

Oppstart av planarbeidet ble varslet og kunngjort i desember 2008.

Planforslaget ble behandlet av bygnings- og reguleringssjefen 19.06.09, delegert vedtak 

1042/09, og har vært utlagt til offentlig ettersyn i tiden 26.06.09 til 24.08.09. 

Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 2008, plandelen (ny plan og bygningslov) 

trådde i kraft 01.07.09 og erstattet planog bygningsloven av 1985. I henhold til 

overgangsbestemmelsene i den nye loven kan planen ferdigbehandles etter reglene i planog 

bygningsloven av 1985 da den ble utlagt til offentlig ettersyn før 01.07.09. 

Det vises for øvrig til planbeskrivelsen og øvrige plandokumenter. 

Vurdering 

Plasseringen av den nye skolen har fått sin avklaring i gjeldende reguleringsplan for området. 

Den aktuelle tomten er regulert til skole- og barnehageformål med tanke på å kunne etablere 

et ”flerbruksanlegg” for flere brukere enn de som tradisjonelt benytter skoleanlegg. Dette er 

ikke aktuelt lenger og etter nærmere vurdering synes tomten å være for liten for både skole og 

barnehage. 

I en viss utstrekning er det i bebyggelsesplan adgang til å endre arealbruken fastlagt i 

overordnet plan, forutsatt at endringene holdes innenfor rammen av fastlagt arealbruk. 

Avgrensningen av hvilke utfyllinger og endringer som kan foretas og hvilke som ikke er tillatt er 

ikke klar. Utelatelsen av barnehageformålet vurderes i dette tilfellet å kunne ligge innenfor hva 

som er tillatt i bebyggelsesplan. 

Forslaget til bebyggelsesplan anses å ligge innenfor rammen av overordnet plan og 

detaljeringsgraden vurderes å være hensiktsmessig i forhold til behovet for å detaljere og 

utfylle gjeldende regulering. 

I forbindelse med det offentlige ettersynet har det innkommet merknader fra følgende: 

Borg Buss AS: Er positive til planforslaget. 

Statens vegvesen: Fremmer enkelte synspunkter og faglige råd i forhold til varelevering, 

tilrettelegging for bevegelseshemmede, parkering for mopeder, behov for gang- og 

sykkelveger og utforming av skolens uteareal slik at man unngår parkering på disse. I tillegg 

påpekes et lite avvik mellom plankart og bestemmelser i forhold til støyskjerm. 

Kommentar: Plankart og bestemmelser er rettet slik at dokumentene stemmer overens. 

Øvrige merknader vurderes å være ivaretatt i planforslaget. Det forutsettes at innspillene blir 

vurdert nærmere i forbindelse med utbyggingen. 

Fredrikstad EnergiNett AS: Opplyser at de ikke har kabler i det aktuelle området. Videre ber 

de om at det avsettes areal for 2 stk nettstasjoner. 

Kommentar: Planforslaget er justert med tanke på å tillate nettstasjoner. 

Barnetalspersonen: Synes det er viktig å prioritere trafikksikkerhet og legge til rette for 

syklende. Ønsker også prioritet i forhold til områder for lek og ferdsel til fots.

Kommentar: Det forutsettes at innspillene blir vurdert nærmere i forbindelse med den videre 

prosjekteringen. 

Hans Kr. Gjertsen, Lundheim Allè 2: Opplyser at han er nærmeste nabo til den nye skolen 

sammen med 16 andre beboere i Lundheim Allè 2, og har følgende merknader til planen: 

1. Ber om at gesimshøyden reduseres med 2 meter slik at ny bygningsmasse ikke vil ruve for 

mye i forhold til eksisterende bebyggelse. 

2. Mener det ville være fornuftig med et grøntbelte som buffersone mellom Lundheim Allè og 

skolen. 

3. Er opptatt av at parkeringsplasser og infrastruktur ikke legges for tett innpå eksiterende 

bebyggelse. Foreslår at parkeringsplassene flyttes vest for skolen og at hente/bringesløyfe 

og busslomme anlegges syd for planlagte ballplass. Argumenterer ut fra trafikale og 

trafikksikkerhetsmessige forhold. 

4. Anbefaler at idrettshallen bygges med en størrelse som muliggjør flerbruk slik at 

lokalmiljøet kan benytte seg av lokalene. 

Kommentar: 

1. Bestemmelsene for gesimshøyde følger gjeldende regulering, og rådmannen kan ikke se 

at det foreligger grunnlag for å anbefale endring av disse. 

2. Planforslaget inneholder et lite parkbelte mot eksisterende bebyggelse i syd og øst som 

skal fungere som vegetasjonsskjerm. Det forutsettes for øvrig at bebyggelse og øvrige 

utearealer blir utformet med tanke på tilpasning til omgivelsene. 

3. Innspillene innebærer avvik i forhold til føringene i gjeldende reguleringsplan. Rådmannen 

finner ikke grunnlag for å anbefale eventuelle nye forutsetninger, som i så fall vil bety 

vesentlige forsinkelser i fremdriften i saksbehandlingen. 

4. Arealene til idrettshall er planlagt i samsvar med føringer fra forslagstiller. 

Fylkesmannens miljøvernavdeling: Savner en vurdering av forholdet til forskrift om 

konsekvensutredninger ettersom reguleringsplanen for Sorgenfri-området ikke ble 

konsekvensutredet. Videre anbefaler de en tydeliggjøring av grad av utnytting, et bredere 

fokus på universell utforming, og at man unngår å vise til kommunale vedtekter ettersom de 

med tiden vil forsvinne med ny planog bygningslov. Fylkesmannen bemerker at det er avvik 

mellom plankart og bestemmelser i forhold til støyvoll/støyskjerm. 

Kommentar: Planarbeidet ble igangsatt i desember 2008 og omfattes av forskrift om 

konsekvensutredninger av 2005. I følge forskriftens § 2 bokstav d) og vedlegg 1 utløser 

bebyggelsesplaner for offentlige bygg med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr, 

eller et bruksareal på mer enn 15.000 m 2 krav om konsekvensutredning. Ved vurderingen om 

tiltaket omfattes av forskriften er det lagt til grunn at den nye skolen har en beregnet 

investeringskostnad på ca. 235 mill. kr etter dagens prisnivå (første byggetrinn har en kostnad 

på ca. 150 mill. kr, og anslagene for ungdomsskolen ligger på ca. 85 mill. kr), mens det totale 

bruksarealet er beregnet til ca. 9800 m 2 . Disse tallene ligger godt under oppfangingskriteriene. 

Planarbeidet er også vurdert i forhold til § 2 bokstav d) siste punktum om at 

bebyggelsesplaner kun skal behandles etter forskriften dersom det ikke er utarbeidet 

reguleringsplan for tiltaket. Ettersom forutgående reguleringsplan ikke er behandlet etter 

samme forskrift, men av forskrift av 1999, har ikke bestemmelsen vært avgjørende for 

vurderingen. Rådmannen kan uansett ikke se at planen faller inn under forskriftens saklige 

virkeområde. 

Fylkesmannens øvrige merknader er hovedsakelig hensyntatt og innarbeidet i planforslaget.

Nabbetorp historie- og miljøvernlag v/Harald Hauglin: Opplyser at foreningen ble etablert 

som følge av en rekke miljøvernovergrep på østsida i 2008 og 2009, men at de også har 

interesser utover det rent miljøfaglige. Foreningen har følgende merknader til planforslaget: 

1. Hevder området har vært benyttet som fyllplass for byggavfall og husholdningsavfall. 

Krever derfor at området undersøkes med hensyn til forurensning og at det bør tas 

vannprøver før byggearbeidene igangsettes. 

2. Påpeker at grunnvannstanden er høy i området og at grunnforholdene er dårlige. Krever at 

skoletomta dreneres skikkelig eller fylles opp til samme nivå som Grårudveien. 

3. Krever bedre lokalisering av skoletomta. De mener den bør ligge på et høyere nivå, på 

enga som er del av turstien nordfra og med utsikt mot bybrua og elvas vestside. 

4. Hevder hele utbyggingen av Sorgenfriområdet er usikker. Fremmer derfor forslag om å 

legge den nye skolen opptil Nabbetorp skole, samlokalisert med det lokale idrettsmiljøet på 

Østsiden. Foreningen foreslår å bygge skolen som en småhuslandsby i tråd med 

eksisterende bebyggelse. 

Synspunktene er utdypet med illustrasjoner og fotografier. 

Kommentar: 

1. Tas til etterretning. Krav om tiltak i forhold til forurenset grunn er innarbeidet i 

bestemmelsene. 

2. Det forutsettes at merknadene blir ivaretatt i forbindelse med prosjektering og utbygging. 

3. Innspillene innebærer avvik i forhold til føringene i gjeldende reguleringsplan. Rådmannen 

finner ikke grunnlag for å anbefale eventuelle nye forutsetninger, som i så fall vil bety 

vesentlige forsinkelser i fremdriften i saksbehandlingen. 

4. Som pkt. 3. 

Østfold fylkeskommune: Forutsetter at det foretas en helhetsanalyse av trafikkbelastningen i 

området. De mener analysen må omfatte trafikkmønster og snumuligheter som ikke belaster 

det tilgrensende boligområdet. 

Videre minner fylkeskommunen om at barnetalspersonen skal gis anledning til å medvirke i 

planprosessen, og peker på at dette er spesielt viktig i en plan for et skoleområde. 

Det forutsettes at grunnforholdene blir grundig utredet, og at det tas tilstrekkelige 

sikkerhetshensyn. 

Saken har vært forelagt Fylkeskonservatoren som uttaler at det ikke er kjent automatisk 

fredete kulturminner som har behov for særlig vern i planområdet. For å ivareta meldeplikten i 

kulturminneloven ønsker Fylkeskonservatoren inntatt en formulering i bestemmelsene om at 

anleggsarbeidet skal stanses øyeblikkelig og Fylkeskonservatoren varsles dersom det treffes 

på automatisk fredete kulturminner. 

Kommentar: Bebyggelsesplanen er basert på føringene for det overordnede trafikkmønsteret 

fastsatt i gjeldende regulering. Rådmannen finner det ikke hensiktsmessig eller nødvendig 

med noen ytterligere helhetsanalyse, og kan heller ikke se at det er grunnlag for å ta gjeldende 

regulering opp til ny vurdering. 

Barnetalspersonen er gitt anledning til å medvirke i planprosessen og har avgitt uttalelse i 

forbindelse med høring og offentlig ettersyn. 

Det er gjennomført geotekniske grunnundersøkelser som del av planarbeidet, jfr. vedlagt 

rapport. Rådmannen forutsetter at det utføres nødvendig geoteknisk prosjektering og 

fundamentering i forbindelse med utbyggingen. 

Innspillet fra Fylkeskonservator i forhold til formulering om automatisk fredete kulturminner er 

inntatt i bestemmelsene.

Fredrikstad kommune Brannforebyggende avdeling: Anbefaler at planforslaget 

godkjennes under forutsetning av at gjeldende forskrifter i forhold til brannsikkerhet 

tilfredsstilles. Dette gjelder blant annet vannforsyning utendørs, vannforsyning innendørs og 

krav til bæring i tilkomstvei. De mener det må fremgå av bestemmelsene hvilke eventuelle 

kapasiteter og begrensninger som gjelder for området. Det opplyses at skolens bygninger vil 

bli registrert som særskilt brannobjekt etter brann- og eksplosjonsvernlovens bestemmelser. 

Kommentar: Tas til etterretning. Uttalelsen berører i all hovedsak forhold som ivaretas 

igjennom gjeldende forskrifter og behøver derfor ikke tas inn i planen. Det forutsettes at 

innspillene og gjeldende forskrifter tilfredsstilles i forbindelse med utbyggingen. 

Innkomne uttalelser i forbindelse med høring og offentlig ettersyn har vært gjenstand for 

grundig vurdering. Som følge av dette og innspill fra forslagstiller er planforslaget endret på 

enkelte punkter. Endringene som er foretatt innebærer kun mindre justeringer og anses ikke å 

medføre behov for nytt offentlig ettersyn. 

Det foreligger ingen innsigelser fra statlige eller regionale myndigheter. 

Rådmannen anbefaler at Planutvalget godkjenner planforslaget.

Møteinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?