Møteinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

Klager viser også til at det tidligere er blitt gitt en tilbakemelding til ansvarlig søker fra
bygnings- og reguleringsavdelingen om at det ikke kunne sees å foreligge tilstrekkelig med
”særlige grunner” til å dispensere fra plankrav.
Til dette bemerkes at tilbakemeldingen kun var et foreløpig svar på grunnlag av en foreløpig
vurdering, og at søker etter å ha vært i dialog med bygnings- og reguleringsavdelingen har
kommet med utdypende begrunnelser/analyser.
Klager bemerker også at prosjektet har blitt endret underveis, og at naboer i den anledning
ikke er varslet på nytt. Bygnings- og reguleringssjefen har imidlertid vurdert at ny nabovarsling
ikke har vært nødvendig all den stund endringene ansees å være fordelaktig for naboene ved
at antall boenheter er redusert fra 3 til 2, og at øverste etasje er trukket ytterligere tilbake.
Forankring i overordnede retningslinjer og tilpasning
Klager viser i denne sammenheng til sentrumsplanens retningslinjer pkt 2, og det som fremgår
mht dispensasjon fra plankrav forbundet med endring av eksisterende bebyggelse. Saken her
dreier seg derimot om et nybygg (kun forbindelse med eksisterende bygning fra ny garasje i
underetasje her til parkeringskjeller i nybygget), og det fremgår flg av retningslinjene: At tiltaket
ligger innenfor de rammene som trekkes opp i retningslinjene kan vanligvis betraktes som
”særlig grunn”.
Det vises videre til at det i sentrumsplanens bestemmelser er inntatt spesifikke krav til
tilpasning, og et forbud om riving av verneverdige bygninger. Når det gjelder tilpasning til hhv
landskap og eksisterende bebyggelse så vil det kunne være ulike oppfatninger av hvordan
dette bør tilnærmes. Bygnings- og reguleringssjefen har i sin vurdering lagt til grunn generelle
faglige prinsipper som vil gjelde i en slik sammenheng. Søker har for øvrig levert en grundig
analyse av nettopp dette temaet, som også indikerer at arkitekturprosjekteringen er utført av
foretak med bred faglig kompetanse. Det er allment akseptert at tilpasning ikke nødvendigvis
betyr at man kopierer eksisterende bebyggelse, men at det kan bygges tidsmessig med et mer
moderne formspråk generelt. Det er i dette tilfellet f eks lagt vekt på at bygging med flatt tak av
hensyn til plassering på en høyde, innebærer en meningsfylt og god tilpasning til landskap
(prosjektet kommer ikke i konflikt med pbl’s høydebestemmelser i § 70.1). Når det gjelder
tilpasning til øvrig bebyggelse så består området av bygninger med ulik arkitektonisk
utforming. Tilpasningen synes å være ivaretatt ved grep i form av volumoppbygging med bl a
tilbaketrukne etasjer og i detaljeringen for øvrig. Spesielt viktige forhold ifbm vurderingen er
uansett rommene mellom bebyggelsen og terrengtilpasningen – disse forholdene synes å
være godt ivaretatt.
Når det gjelder riving av verneverdig uthus så viser rådmannen til at det er foretatt en konkret
vurdering av problemstillingen, og at saken er forelagt antikvariske myndigheter som ikke har
motsatt seg tiltaket.
Vesentlig endring av eksisterende bygningsmasse på en relativt sett liten tomt
Det dreier seg altså om oppføring av en ny bolig på en i utgangspunktet forholdsvis stor tomt,
arealet er 1405 m2. Tomtestørrelsen tilsier at det bør være plass til en ny bolig her, og
fortetting er i prinsippet ønskelig når forholdene ellers ligger til rette for det.
Grad av utnytting (% BYA) er beregnet til 30 %. Klager mener at dette er et høyt tall i
sammenhengen. En strøksvurdering tilsier imidlertid at dette ikke er spesielt høyt for området.
I vurderingene som er foretatt er det også lagt vekt på at man ikke kommer i konflikt med
avstandsbestemmelser, at det er lagt opp til ordnede parkeringsforhold og at krav til
uteoppholdsarealer ivaretas.
Det foreligger ingen individuelle eller konkrete forhold som begrunner dispensasjon. De
grunner som er gjort gjeldende er så generelle at de gjør seg gjeldende for enhver utbygging
av området.
Både i retningslinjene til hhv sentrumsplanen og kommuneplanen er det angitt forhold som
skal legges til grunn ved vurdering av søknad om dispensasjon fra plankrav.
Vurderingstemaer i denne sammenheng er bal a estetikk og tilpasning, byggehøyder,
parkeringsdekning, lokalisering, utearealer og forholdet til viktige allmenne hensyn.