Les Plan- og bygningsetatens innstilling

Oslo kommunePlan- og bygningsetatenEtatsdirektørens stabTjuvholmen, gnr 210, bnr 12,Prinsippsak om to byutviklingsforslagSak til bystyretDet foreligger to forslag, Fjordparken og Utsyn, til byutvikling av Tjuvholmen, somresultat av salgskonkurransen 2002. Begge forslagene er endret siden konkurransen. Beggeforslagstillerne vil gjennomføre en byutvikling med boliger, næring, kultur ogrekreasjonsområder, men er forskjellige når det gjelder offentlige byrom og parker,trafikk, utfyllinger i fjorden, bygningsstruktur og arkitektonisk utrykk. Juryen utpekteFjordparken som vinner, og innstilte begge forslagene overfor bystyre for viderebehandling.Plan og bygningsetaten anbefaler at Fjordparken legges til grunn for videre planlegging avområdet.InnholdSammendrag…………………….. 3Bydel 1 sentrumFjordparken……………………… 8 gnr: 210 bnr 12Utsyn…………………………….. 23 Saksnummer: 200110865PBEs vurdering…………………. 37 Dokumentnummer: 54PBEs konklusjon og tilråding…… 55Plan- og bygningsetatenEtatsdirektørens stabPostadresse:Trondheimsveien 50560 OSLOTelefon:Telefaks:22 66 22 6622 66 20 2022 66 21 00Bankgiro:Org.nr.:6003.05.58920971 040 823epost: postmottak@pbe.oslo.kommune.no

2Innhold0 Sammendrag .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. s 31. Bakgrunn .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. s 3InnledningKort beskrivelse av Tjuvholmen og FjordbyenSalgskonkurransen høsten 2002Juryens innstillingJuryens liste over forbedringspunkterVidere saksgangKort beskrivelse av Fjordparken og Utsyn2 Fjordparken, forslagstillers beskrivelse av det forbedrede prosjektet .. s 8Intensjonene bak forslaget Fjordparken.. .. .. .. .. .. .. s 123 Utsyn, forslagstillers beskrivelse av det forbedrede prosjektet .. .. s 23Intensjonene bak forslaget Utsyn .. .. .. .. .. .. .. s 244 Om kontraktsforhandling og avtaleutkastene.. .. .. .. .. s 335 Plan og bygningsetatens vurdering, konklusjon og tilråding .. .. .. s 37PBEs vurdering .. .. .. .. .. .. .. .. .. s 43PBEs konklusjon .. .. .. .. .. .. .. .. .. s 55PBEs tilråding om innstilling til vedtak .. .. .. .. .. .. s 58Trykt vedlegg• Havnestyrets vedtak om Tjuvholmensaken av 211002Utrykte vedlegg, trykkes som særtrykk av forslagstiller• Juryens innstilling av 081002• Konkurranseforslaget Fjordparken av 290802• Særtrykk av det forbedrede forslaget Fjordparken av oktober 2002• Konkurranseforslaget Utsyn av 290802• Særtrykk av det forbedrede forslaget Utsyn av oktober 2002

3Prinsippsak om to byutviklingsforslag for Tjuvholmen, gnr 210, bnr 120 SammendragTjuvholmen, et havneområde på ca 33 daa, som ligger sørvest for Aker Brygge skal selges avOslo Havnevesen. Det er avholdt en salgskonkurranse, hvor juryen har utpekt prosjektetFjordparken som vinner, og innstilt både Fjordparken og prosjektet Utsyn til videre behandling iOslo bystyre. Fjordparken og Utsyn har flere viktige likhetstrekk, bl a anleggelse av en park medkunstgalleri mot Pipervika, men de har også store forskjeller. De viktigste er at Fjordparken hardet største parkarealet, og at Utsyn er basert på et hovedgrep med en indre gågate med tlhørendebyrom, mens Fjordparken viderefører de viktige byrommene Stranden og Bryggetorget mothenholdsvis Pipervika og Filipstadkilen, som de dominerende publikumsområdene. Fjordparkenbeholder en større del av Filipstadkilen og har et roligere utrykk på bygningene mot kilen, ogdermed gis en større frihet i den videre planlegging av det store Filipstadområdet. Også når detgjelder fleksibilitet i utformingsmulighetene for bebyggelsen, fleksibilitet mellom næring ogbolig og offentlige tilgjengelige bygater og byrom mener PBE at Fjordparken har de besteløsningene.Plan og bygningsetaten slutter seg til juryens vurdering, og anbefaler Fjordparken som det besteprosjektet som bør legges til grunn for videre planlegging.1 BakgrunnInnledningTjuvholmen er et forholdsvis lite, men svært eksponert havneområde med nærliggende områdersom Akershus festning, Rådhusplassen med Rådhuset, og det populære Aker brygge.Byutviklingen av Tjuvholmen vil gi et signal om hvordan og med hvilken standard Fjordbyenskal utvikles.Salgskonkurransen om Tjuvholmen er et viktig gjennomføringstiltak i fjordbyplanen. Bystyretskal fatte det endelige vedtaket om hvem som skal få kjøpe Tjuvholmsutstikkeren og dermedhvilket prosjekt som skal legges til grunn for videre planlegging. Reguleringsplan for området vilderetter bli fremmet på grunnlag av vinnerutkastet. Målet er at Tjuvholmen skal være byggeklarsommeren 2004. Når den nye bydelen Tjuvholmen står ferdig, er byen kommet et viktig skrittnærmere fjorden.Denne prinsippsaken er basert på juryens innstilling, og på de forbedringer av de to prosjekteneFjordparken (hvor Linstow Eiendom og Snøhetta arkitekter står bak) og Utsyn (hvor Selvaaggruppen og Aspelin Ramm med Niels Torp arkitekter står bak) som er gjort etter juryensinnstilling. Havnevesenet har fremforhandlet avtaler med begge forslagstillere, og deforbedringstiltak som nå er innarbeidet i prosjektene ligger innenfor disse avtalene. Det vil si atde forbedrede prosjektene kan gjennomføres uten reforhandling av kontraktene. Det erforslagstillerne selv som har skrevet kapittel 2 og 3 med beskrivelser av de forbedredeprosjektene.

4PBE støtter juryens vurdering av de innkomne forslagene, og denne aktuelle fremlagte sakenvurderer derfor bare de to alternativene som juryen ba om ble vurdert nærmere i den viderebehandlingen av saken.Kort beskrivelse av Tjuvholmen og FjordbyenTjuvholmen var opprinnelig en liten knausete holme rett vest for Tørrdokka på Aker brygge, oghar en historie som løkkeeiendom, rettersted for tjuver, sjøbad for kvinner, forsamlingsted forbyen første sosialister og fagforeninger, og havn. Tjuvholmen har i perioder, særlig på 1950- og60-tallet, vært en viktig, moderne og effektiv del av Oslo havn, og området fremstår i dag omtrentsom det var i sin havnemessige glansperiode. Tjuvholmen inneholder ingen antikvariskverneverdig bebyggelse, men blokkmurskaiene av granitt kan ha en viss historisk verdi.Området er i dag på ca 33 daa, og består stort sett av utfyllinger i sjøen. Det ligger forurensedebunnsedimenter rundt utstikkeren. Utstikkeren har en svært synlig posisjon i Oslos sjøfront, derden bidrar til å avslutte Pipervika og danner skille mellom Pipervika og Filipstadbukta.Ved nedleggelsen av gamle Akers mekaniske verksted i 1982 startet en omfattende diskusjon omforholdet mellom byen og fjorden. Etter en lang diskusjon om fremtidig havnetrafikk vedtok Oslobystyret den 19. januar 2000 Fjordbyplanen. Fjordbyen Oslo er et omfattende og fremtidsrettetbyplangrep basert på at byens sentrale deler får en ny vekstretning mot syd bl.a. over Bjørvika,Lohavn, Aker Brygge og Tjuvholmen og mot vest over Filipstad. Dette kan skje ved at manmidlertidig flytter de arealkrevende godsterminalene til "Sydhavna" (Sjursøya), og tar i bruk defrigitte havnearealene til byutviklingsformål.Salgskonkurransen høsten 2002Den 9. mai 2001 ble oppfølgingsprogrammet for Fjordbyen tatt til orientering av Oslo bystyre, ogher fremkommer i konklusjonen for delområdet 4, Tjuvholmen, at ”området har en enda viktigererolle som symbol for Fjordbyen enn Filipstad. Om nødvendig for å frigjøre området tilbyutvikling bør det derfor ses uavhengig av Filipstad”.Grunnlaget for utlysingen av salg av Tjuvholmen er å finne i brev datert 17. september 2001 fraByrådsavdeling for miljø og samferdsel, hvor det opplyses at byrådet har konkludert med atinntektene ved et eventuelt isolert salg av Tjuvholmen skal tilfalle havnekassen, og at det erHavnevesenet/havnekassen som skal stå for salg av Tjuvholmen. Oslo kommune vedHavnevesenet og Plan- og bygningsetaten inviterte 2.mai 2002 til konkurranse om byutvikling ogkjøp av Tjuvholmen. Arkitekter, byplanleggere, entreprenører og investorer ble oppfordret til ågå sammen om en totalløsning for utforming og utbygging av Tjuvholmen. Innleveringsfristenble fastsatt til 29.august 2002.Juryens endelige sammensetning og ledelse ble bestemt slik av Oslo bystyre i møte 28 august2002:Bernt Bull juryens leder, Karsten Alnæs, Jostein Bjørbekk, Gro Bonesmo, Anne Sigrid Hamran,Dag Hotvedt, Lars Ivarson, Helle Juul, Stein Kolstø, Erik Rudeng, og Bernt Stilluf Karlsen.Ved innleveringsfristens utløp var det levert 9 tilbud til Oslo Havnevesen, hvorav et bleunderkjent som ufullstendig. De øvrige åtte prospektene ble montert i havneskur 34, og ordførerPer Ditlev Simonsen åpnet den offentlig utstillingen av forslagene 17.september, hvor det varmulighet for publikum å stemme på forslagene. Det var også mulighet til å stemme på internett.

5Media har vist stor interesse for forslagene, og da utstillingen stengte 30.september hadde denvært besøkt av ca. 8000 mennesker. Av de stemmene som ble avgitt på utstillingen komforslagene Utsyn og Fjordparken henholdsvis som nr 1 og nr 2.Juryens innstillingDen 9. oktober 2002 ble juryens innstilling gjort kjent og overbragt Plan og bygningsetaten forvidere behandling. Juryens innstilling var:”Etter en inngående vurdering av alle forhold som er relevante på dette tidspunkt iplanleggingen valgte juryens flertall å gå videre med C ”Utsyn” og G ”Fjordparken”. Ettjurymedlem ønsket å inkludere F ”Vindu mot Oslo” i sluttvurderingen.Prosjektene C ”Utsyn” og G ”Fjordparken” har et iøynefallende felles trekk som juryen harvalgt å prioritere, nemlig disposisjonen av Tjuvholmens østre del til park. Dette grepet åpnerPipervika mot vest og bidrar til en storslått utforming av dette landskapsrommet, samtidig somdet gir Akershus festning en styrket posisjon i bybildet. ”Fjordparken” og ”Utsyn” er valgt fordiparkene gir et kraftig signal om at Tjuvholmen skal være et offentlig rom med god tilgjengelighet.Forslagene er for øvrig høyst forskjellige i sitt arkitektoniske uttrykk, men begge forslag gir godeforutsetninger for videre utvikling.De avsluttende drøftinger i juryen viste at juryen i både ”Fjordparken” og ”Utsyn” fantvesentlige kvaliteter, men at juryen ikke kunne oppnå enighet om rangeringen av forslagene.Avstemmingen falt slik ut:• Juryens flertall på 6 stemte for G ”Fjordparken” som det beste prosjekt for videreutvikling, med C ”Utsyn” som det nest beste.• Juryens mindretall på 4 stemte for C ”Utsyn” som det beste prosjektet, med G”Fjordparken” som det nest beste.• Ett medlem stemte for F ”Vindu mot Oslo” som det beste prosjektet , med G”Fjordparken” som det nest beste.Ut i fra ovennevnte samlet juryen seg om å innstille ”Fjordparken” og ”Utsyn” overfor OsloBystyre for videre behandling. Juryen utpeker ”Fjordparken” som vinner av konkurransen.”Juryens liste over forbedringspunkterJuryen mener at både C Utsyn og G Fjordparken kan forbedres på en rekke områder.Nedenfor er pekt på en del behov som bør vektlegges i den videre prosess.Forhold som bør tas opp for begge prosjektene:- Forbedre offentlig gjennomstrømning, for eksempel ved gangbro til Filipstad og økttilgjengelighet langs vannkanten- Motvirke privat avskjerming av kaier, brygger og gårdsrom- Reduserte muligheter for opplag og fortøyning av store fritidsbåter- Håndtering av forurensede sedimenter- Kontraktfeste andel utleieboliger- Etablering av offentlig stiftelse for drift av attraksjoner- Etablering av arkitektfaglig råd for å sikre prosjektenes kvalitet- Sikre at designprogrammet for bydelen ikke skiller seg fra byens designprogram

6Forhold som gjelder spesielt ”Fjordparken”:- Økt fleksibilitet mellom bolig- og næringsareal- Ny plassering av bro mellom Tjuvholmen og Filipstad, lenger syd- Økt parkeringsdekning på Tjuvholmen- Reduksjon av byggehøyder mot Aker Brygge og reduksjon av bebyggelsens massivitet motFilipstad- Forbedret sikt fra Filipstad til Akersneset- Reduksjon av småbåthavner- Ny reguleringsplan for TingvallabryggenForhold som gjelder spesielt ”Utsyn”:- Ny bro mellom Tjuvholmen og Filipstad- Endre tunnelnedkjøringen på Filipstad- Redusere høyden på Tårnplassen- Vurdere plasseringen av det runde bolighuset- Uhindret sikt mot vest i Strandens forlengelse- Størrelsen på parkenVidere saksgangPlan- og bygningsetaten fremmer med dette en sak for politisk behandling basert på juryensinnstilling.Utforming av den endelige salgsavtalen er avhengig av vedtak i Oslo Bystyre. Bystyret velger detprosjektet som Bystyret ber Havnevesenet sluttforhandle en salgskontrakt med. Salgetgjennomføres av Oslo Havnestyre. Plan og bygningsetaten utarbeider deretter i samarbeid medforslagstiller en sak om omregulering etter Plan og bygningsloven basert på det prosjektet somOslo bystyre velger. Oslo bystyre behandler reguleringsaken på ordinær måte.

7Kort beskrivelse av Fjordparken og UtsynForslaget FjordparkenForslaget er fremsatt av Linstow Eiendom med Snøhetta som arkitekter. Forslaget viser en åpenog generell gatemønster hvor byromstrukturen særlig er lokalisert langs vannfrontens ulike forløpog viker. Fjordparken er basert på å etablere en åpen Hurumakse (Strandens forlengelse) som etviktig landskapsgrep, og å legge den nye bebyggelsen vest for denne, og legge en størreflerbrukspark øst for denne, ut mot Pipervika. I tillegg til parken inneholder forslaget etkunstgalleri, et Spa-badeanlegg, og et fiskemarked som publikumsattraksjoner.Forslaget FjordparkenDette forslaget innebærer:• tomteutnyttingsgrad på 230 %,• totalt bruksareal over terreng på 116 000 m2, bla inneholdende ca 1000 boliger• tomtestørrelse på 45 dekar (45 000 m2) hvorav 16 dekar er nye utfyllinger i fjorden• byggehøyder på 6-11 etasjer,• kailengde på 2 200 løpemeter• en park inkl galleri og spa på 15,2 dekar, (15 200 m2)Forslaget UtsynForslaget er fremsatt av Selvaag gruppen og Aspelin Ramm med Niels Torp som arkitekt.Forslaget viser en diagonal, delvis innadvendt byromsstruktur og en tverrgående kanal som styrerområdets utforming. Også dette forslaget har etablert Hurumaksen med den sammehovedinndelingen av funksjonene, dog med noe tyngre utnytting av området, mindre park, ogmer utfylling i fjorden. Forslaget inneholder også et galleri med skulpturpark, og har i tillegg etopplevelsesenter, og et utkikkstårn som sine publikumsattraksjoner. Forslaget deler området i tre:Akerodden nærmest Aker brygge, Tjuvholmen i sør og Skjæret mot Pipervika, hvor parkenligger.

8Forslaget UtsynDette forslaget innebærer :• tomteutnyttingsgrad på 279 %,• totalt bruksareal over terreng på 143 000 m2, bla inneholdende ca 860-1180 boliger• tomtestørrelse på 51 dekar (51 000 m2) hvorav 23 dekar er nye utfyllinger i fjorden• byggehøyder på 2-12 etasjer,• kailengde på 2 100 løpemeter• en park inkl galleri på 9,1 dekar, (9 100 m2)2 Fjordparken:Forslagstillers beskrivelse av det forbedrede prosjektetForslaget FjordparkenSnøhetta og Linstow har i samarbeide med de øvrigeaktørene som står bak utarbeidelsen av forslagetFjordparken, studert juryens innstilling av 8.10.2002

9samt de øvrige kommentarer til det innleverte forslag. Forslagsstillerne har så langt identifisert enrekke muligheter for videre bearbeiding av forslaget Fjordparken slik det ble levert til juryering.Dette dokumentet beskriver det bearbeidede forslaget.Bebyggelsens utforming, tilgjengelighet og bomiljøReduksjon av byggehøyder mot Aker Brygge og reduksjon av bygningens massivitet motFilipstad.Bygningsmassen er vesentlig brutt ned i sin volumoppbygging samt redusert i høyde.Gesimslinjene er brutt opp slik at antall etasjer varierer fra 6-11. Resultatet er en åpnere ogluftigere bygningsmasse mot Filipstad og mot dokken – noe som igjen gir bedrede sol-, ogutsiktsforhold for de bakenforliggende bygningene. Reduksjonen av antall etasjer gir bydelenproporsjoner som i sin maksimale størrelse samsvarer med bebyggelsen på Aker Brygge.Illustrasjonen viser fasade mot Filipstad med konkurranseforslaget øverst og det forbedredeprosjekt nederst. Illu: SnøhettaForbedret sikt fra Filipstad til AkersnesetDen gjennomgående aksen fra Filipstadkilen og ut til galleriet i fjordparken, er justert slik atpassasjen er vesentlig bredere, (fra ca 8 til ca 22 meter mot Filipstadkilen). I tillegg er galleriettrukket noe tilbake og inn i fjordparken slik at sikten også forbedres i dette punkt.Forbedre offentlig gjennomstrømning (og gangforbindelser), for eksempel ved gangbro tilFilipstad og økt tilgjengelighet langs vannkantenProsjektet Fjordparken har gjennomgått viktige justeringer i forhold til konkurranseutkastet:Antall broer er øket slik at det er flere passasjemuligheter med enda bedre flyt mellomplassdannelsene. I tillegg er kairekken mot Filipstadkilen i sin helhet gjort til ensammenhengende brygge med uteoppholdssone vendt mot kveldssolen, tilsvarende dagenssituasjon på Bryggetorget.

10Ny plassering av bro mellom Tjuvholmen og Filipstad, lengre sydNy bro er plassert mellom Tjuvholmen og Filipstad – denne møter kaifronten mot Filipstadkilen ien grønn sone som etterfølges av en plassdannelse mellom husene.Motvirke privat avskjerming av kaier, brygger og gårdsromProsjektet har i utgangspunktet ingen halvprivate soner, (men gater og streder med bymessigoffentlig karakter). Den nå økte tilgjengeligheten mellom husene vil i stor grad motvirke privatavskjerming – i tillegg henvises det til punktet om ”økt fleksibilitet mellom bolig – ognæringsareal.”Reduksjon av småbåthavnerAntall småbåthavner er redusert i forhold til det opprinnelige utkastet. I tillegg erfortøyningsmulighetene i vannflatene mellom husene redusert.Ny reguleringsplan for TingvallabryggenDen nye reguleringsplanen er ikke forenlig med Fjordparkens intensjoner om å skape etsammenhengende grøntdrag fra Tingvalla og ut til Fjordparkens ende. Målsetningen må være åløse denne reguleringsplanen sammen med reguleringsplanen for Tjuvholmen. Forslagstiller er idenne sammenheng villig til å trekke den godkjente reguleringsplanen slik at det foreslåttekonseptet for Fjordparken ikke må endres.Redusere muligheter for opplag og fortøyning av store fritidsbåterStore fritidsbåter vil, ved innføring av de nye broforbindelsene inn i mellom ”fingrene”, ikke hatilgang til kanalenes indre soner.Arealbruk og alternative boformer – fleksibilitetØkt fleksibilitet mellom bolig- og næringsarealBygg som omkranser bydelens ulike plassdannelser (alle plassdannelser har offentlig karakter)har konsekvent 1.etasjer med ekstra takhøyde; brutto etasjehøyde satt til 4 meter for bygg påpirene, 1. + 2. etasje for resten (mesaninløsning – ref. Stranden, Kari Nissen Brodtkorbs bygg).Slik kan mindre næringslokaler og servicetilbud av ulik typologi tilrettelegges der det måttefinnes grunnlag for dette. Fleksibilitet og robusthet er et overordnet planparameter for helebydelen. I denne sammenhengen kan det også nevnes at barnehagen er tenkt plassert i umiddelbarnærhet til boligene og med svært enkel tilgjenglighet til parken.PLASSERING AV BARNEHAGE – Ill SnøhettaKontraktsfestet andel utleieboligerDet henvises til Juryens innstilling pkt.7.3. med ønske om en kontraktfestet andelutleieboliger. Vi tolker Juryens kommentardit hen at utleie er ment som et

11virkemiddel for å oppnå et større mangfold av beboere på Tjuvholmen enn på Aker Brygge.Linstow (og Linstows partnere) er svært opptatt av at Tjuvholmen skal appellere til en brederekjøper- og brukergruppe. Dette også fordi Linstow er store eiendomsbesittere på Aker Brygge, ogi så måte ønsker å utvide det demografiske nedslagsfeltet. Virkemidlene for å oppnå dette ermange, inkludert utleieboliger.Utbygger uttaler følgende om temaet: ”Linstow kan kontraktsfeste en andel, men vi mener dettekun er ett av mange virkemidler, inkludert små leiligheter med påbyggingsmuligheter (moduler),fleksible leilighetsløsninger med en utleiedel og mindre kollektiver med delte fellesfunksjoner(kjøkken/bad). På den finansielle siden samarbeider vi nært med Postbanken (eiet av DnB), der vikan tilby kjøpere fleksible finansieringsformer der f. eks. byggelån kan konverteres til langsiktiglån osv., slik at kjøperen har alt finansiert og vet nøyaktig hvor mye han skal betale pr. mnd.allerede den dagen han signerer kjøpsavtalen. Eventuelle innskudd/depositum vil også kunnefinansieres. P.g.a. nærheten til prosjektet, vil også banken kunne vurdere en høyere belåningsgradenn hva den ellers ville kunne gjøre. Slike virkemidler vil i tillegg til en andel av utleieboligerkunne gjøre inngangsterskelen mulig for et bredt og attraktivt mangfold av beboere påTjuvholmen.”MiljøHåndtering av forurensede sedimenterPå bakgrunn av grundige analyser vil det bli utarbeidet en handlingsplan for håndtering avmassene. Planen vil inkludere forslag om å optimalisere forholdet mellom deponering på stedetetter forsegling, rensing på stedet og oppgravning/fjerning for deponering på godkjente depoter.Økt parkeringsdekning på TjuvholmenProsjektets overordnede målsetning er at den underjordiske parkeringsløsningen skal utformesslik at den ikke går på bekostning av 1) overordnede landskapsmessige grep, for eksempelmuligheten for beplantning med store trær og 2) trafikale grep ( for eksempel belastning pånedkjøringspunktet). Våre foreløpige vurderinger viser at det ka etableres ca 700 plasser uten atandre miljøkvaliteter er skadelidene.Utbygging og driftEtablering av offentlig stiftelse for drift av attraksjonerDet er foreslått av kjøper og selger å opprette en stiftelse. Stiftelsen skal ha som formål å eie ogdrive Fjordparken etter kjøpers planer og intensjoner, samt til beste for byens befolkning. Vårtforslag til driftsopplegg for Tjuvholmen er basert på våre og våre med-investorers erfaringer fradrift og forvaltning av Aker Brygge gjennom 16 år; "Aker-Bryggemodellen" som skal sikre ogivareta en helhetlig drift og forvaltning av alle områder innenfor Tjuvholmen. Det vil i tillegg blietablert et felles driftsselskap for Tjuvholmen som vil få ansvar for all teknisk drift og forvaltningav infrastruktur og offentlige utearealer på Tjuvholmen etter samme bydrifts-modell som på AkerBrygge.

12Etablering av arkitektfaglig råd for å sikre prosjektets kvalitetVårt forslag til arkitekturråd for Tjuvholmen baserer seg på positive erfaringer fra arbeide medtilsvarende rådgivningsorgan i forbindelse med utbygging av idrettsanleggene til OL påLillehammer og i forbindelse med utbygging av Gardermoen/hovedflyplassen. En forutsetningfor at dette skal lykkes, er at arkitekturrådet er forankret i prosjektorganisasjonen og rapporterertil utbyggingsorganisasjonen.Sikring av at designprogrammet for den nye bydelen ikke skiller seg fra byens øvrigedesignprogramTjuvholmens arkitekturråd og designprogrammet for den nye bydelen, vil sammenhengende følgeopp de retningslinjer som prosjektet er underlagt. Skreddersydde løsninger som vil bli tilpassetTjuvholmen, skal gjennomgående ha en høy standard som legger Oslos designprogram som etminimumskrav for utførelsen.INTENSJONENE BAK FORSLAGET FJORDPARKENLandskap og byplanEthvert sted har en iboende retning, en historie, en definitiv geologi og en forgjengelig topografi.Summen av disse utgjør stedligheten. Tjuvholmen består av tre atmosfærer: markedsplassen –byen – fjordparken.Markedsplassen er forlengelsen av Bryggetorget på Aker Brygge. Markedsplassen fortsetter ut iFilipstadkilen og avgrenses av byrommets vegg mot kveldssolen. Filipstadkilen er gitt enbymessig størrelse (rope over, ref. Bryggen i Bergen) og bebyggelsen langs forlengelsen avMarkedsplassen blir en toneangivende oppstart til utbyggingen på Filipstad. Det understrekes aten fullverdig plan for offentlig kommunikasjon bør utvikles parallelt med planleggingen avFilipstad.Byen fullfører og avslutter bebyggelsen på Aker Brygge med en forlengelse av bebyggelsen langsStranden. Den formidler overgangen til Filipstad og ivaretar en bymessig kontinuitet og almentilgjengelighet i den fremtidige sammenbindingen av Oslos havnefront.Fjordparken er hele Oslos park mot fjorden (på ca 15 daa) – en flerfunksjonell arena forrekreasjon og kulturelle arrangementer – Oslofjordens svar på Holmenkollen.Byrom og byformFjordparken har en rekke offentlige rom som dekker et vidt opplevelsesspekter. Fjordparken er enby der også de hverdagslige kvaliteter står i fokus. Fjordparkens offentlige rom har enminimumskvalitet tilsvarende dagens Aker Brygge.Markedsplassen – plassen i forlengelsen av Bryggetorget er også Aker Brygges torg mot fjordenog en felles kjerne for en framtidig utbygging av Filipstad. Markedsplassen har fasteinstallasjoner som tilrettelegger for torgdrift og fisketorg med nær forbindelse til fiskehallen.Markedsplassen er en representativ forplass og entre til den nye bydelen. Bygulvet harnatursteinsbelegg og plassens møblering og belysning er av høy kvalitet.

13Et vannspeil er nedfelt i krysningspunktet mellom dokken og de to plassene – en plaskedam forde minste. Selve adkomsten til Tjuvholmen er markert med en fonteneplass med små fontener oglys nedfelt i belegningen. Det er naturlig å tenke seg at denne fontene/lysinstallasjonen er en delav områdets kunstneriske utsmykning. Torget skal være et levende marked med et rikt utvalg avfersk fisk og andre torgvarer – et Oslos svar på Saluhallen i Gøteborg og Helsinki samt Bryggen iBergen.MARKEDSHALL ved markedsplassen som en forlengelse av Bryggetorget– Illustrasjon SnøhettaFiskehallene er tenkt bygget som brygger ute i vannet – slik kan en også legge til med båt for åselge og for å handle. Hallene har yttervegger i form av store foldedører i glass – isommerhalvåret er dørene åpne, om vinteren lukket for å skape en halvklimatisert sone.Fiskehallenes tilbud fortsetter opp på torget der de permanente fiskekummene er plassert.Dokken - I dokken er vannspeilet hevet til samme høyde som Bryggetorget. Dokken bliromvandlet til et attraktivt byrom mellom Aker brygge og Tjuvholmen, hvor selve vannspeilet bliren aktiv sone med høy grad av brukbarhet, sommer som vinter, i form av plaskevann og skøyteis.SKØYTEIS I DOKKEN - Illustrasjon Snøhetta/Placebo Effects

14Som historisk minnesmerke er dokkens funksjon tydeliggjort i overgangen mellom Stranden ogFjordparken der de gamle dokkportene er gjeninnsatt og gjort synlige fra broen nærmest fjorden.Under vannspeilet i dokken ivaretar en ”sarkofag” muligheten for deponering av forurensedemasser fra ombyggingen av havnebassenget. Promenadedekket er kaiens forlengelse avMarkedsplassen ut mot Tjuvholmens ytterste spiss. Med sin henvendelse inn mot Filipstadkilenog kveldssolen, er dette stedet for kafeer og restauranter. Promenadedekket har trebelegning og erutformet slik at en enkelt kan nå ned til vannflaten. Området skal også være lett tilgjengelig forgjester som kommer via sjøveien.Gater og plasser - brede fortau gir komfortable gangforhold og er dermed uformelle møtesteder ibydelen – dette forhold forsterkes ved bruk av trær i gatesnittet og med variert bruk avgatemøblering/belysning. Vegbanen har asfaltbelegning, fortau og gangsoner harnaursteinsbelegning eller trebelegg. Forløpet av store og små byplasser har stor grad av variasjonog selvstendige identiteter.Byrommene iscenesetter bygningenes funksjoner fra uterestaurant til stille boligtun. Det er viktigå påpeke at plassenes størrelse ikke avgjør om de er offentlige. Størrelse handler kun om grad avintimitet.Den offentlige takhagen er plassert i byens sentrale kvartal. Den gir rom for lunsjbar og vannspeilog skal fremtre som en stille og grønn oase. Det største boligtunet i midtre pir er utformet påbarnas premisser med mulighet for lek og opphold.Flerbruk og fleksibilitet - alle 1.etasjer i byens pirer ut mot sjøen er høye - 4 meter brutto.Dermed kan rommene enkelt tilpasses både nærings-, og boligformål – se vedlagt illustrasjonplankart ”Arealbruk”.Materialitet - Bygningene er tenkt utført i tre hovedtyper av fasadekledninger: glass, tre ogmetall.Pirene - er byens spydspisser og første møtepunkt for besøkende med båt. Pirene harfortøyningsmuligheter, soldekk og er alle tilgjengelige for offentlig bruk. Fragmenter av dengamle kaikanten med granittsteiner er bevart; og eksisterende storgatesteinsdekke tenkesgjenbrukt i kombinasjon med trebelegning i urbane plassgulv og gatedekker.Broer - har design av høy kvalitet og stor grad av bruksvennlighet. Broer skal ikke være tilhinder for båttrafikk der denne type trafikk er ønskelig.Vannet - inngår som et viktig plassdannende element som oppfordrer til en variert og fleksibelbruk av kaikanten. Den publikumstilgjengelige havnefronten er mer enn fordoblet i lengde.Tilgjengelighet til fjordrommet er i fokus ved utforming av de tilliggende arealene. Vannet vil idenne byen opptre som boligenes gårdsrom, noe som gir spennende og nye muligheter i form avlysspill, refleksjon av sol og ikke minst i form av redusert støy i forhold til dagens Aker bryggemodell.Takflatene - den femte fasaden – er en ressurs som grønne utearealer. Grønne tak har klaremiljøfordeler bl.a. i forhold til vannhåndtering og bruk av vegetasjon. Fordrøyning av regnvannet

15ved vegetasjonens vannhusholdning og bruk av synlige basseng og renner er gode byøkologiskeprinsipper som inkorporeres i utformingen av takhagene. Grønne hager inviterer til bruk og gir enlunhet som er forbeholdt beboerne og vil være en kontrast til de offentlige oppholdsrommene pågateplan. Takhagene er utformet som beskyttede og intime terrasser hvor utsikt, opphold,egetasjon, sol og sikkerhet er satt i fokus.Den nye bydelen får uteoppholdssoner i ulike plan; ett nede mellom husene – ett annet i form avmer private takhager der vegetasjon, gesims og takflaten danner de romlige avgrensinger.De mindre byrom – danner mer intime møteplasser mellom husene. Hvert rom får en egenkarakter hvor hver og en utformes som møteplasser. Møblering, materialbruk og lyssettingutformes i henhold til et overordnet designprogram, men hvor hvert enkelt byrom får en egenkarakter som skal invitere til bruk. Plassdannelsene på pirene har alle en byromsvegg som ervann. Dette gjør de særlig attraktive som oppholdssoner. Utsikt og tilgjengelighet er viktigeparametere. Det er korte avstander mellom de ulike byrommene og broene sikrer en letttilgjengelighet og gode forbindelser mellom pirene. Hvert byrom har en egen identitet hvorsamarbeide med kunstnere blir viktig for å skape fremtidige gode oppholdssoner som også skaloverraske brukerne og by på noe ”ekstra”. Det vil være vegetasjon på alle gulv som harbakkekontakt. Der hvor gulvet står på bryggekonstruksjoner, vil håndteringen av vannet bliinkorporert på ulike måter.FjordparkenTjuvholmen fjordpark tilfører byen og bylivet vesentlige kvaliteter og allment tilgjengeligerekreasjonsarealer. Parken vil utgjøre et vitalt element i utformingen av den nye bydelen sammenmed de grønne festningsvollene på Akershus dannes en grønn portal inn mot Oslos urbane hjerte.Fjordparken er et ambisiøst parkprosjekt som kan bli en spydspiss og et forbilde for denomfattende transformasjonen av Oslos havneområder. Fjordparken er et prosjekt med betydeligarkitektoniske kvaliteter som gjør Tjuvholmen til en attraksjon i hovedstaden på en av Oslos mestfjordnære og eksponerte arealer. Parken forlenger promenadestrekket langs Aker Brygges østreside og åpner fjordblikket mot kveldssolen i vest.Grønne flater - selve Fjordparken er et grønt teppe; en stor åpen, skrånende plenflate dergangstier og møtesteder inkorporeres i planen. Der hvor de grønne skråflatene møter detoffentlige rom og bakkenivå uten bebyggelse under, er ”skogslunder” etablert. Dermed opptrerstore variasjoner i det grønne landskapsrommet med ulike stemninger og bruksmuligheter.I Fjordparken står de gående i fokus. Gangstier er anlagt med ulik belegning gjennom parken,rundt galleriet, langs strandkanten og i selve fjordpromenaden. Møblering og belysning er valgtslik at området blir mest mulig tilgjengelig, trygt og tilrettelagt for helårs offentlig bruk.Galleriet - i tilknytning til Fjordparken plasseres et galleri av internasjonal størrelse. Galleriet er,i samspill med Akershus festning, en markør i det indre fjordrommet. I sammenheng medgalleriet kan parken benyttes til skulpturpark. Galleriet inneholder et auditorium som også ertenkt knyttet opp til undervisning for eksempel i forbindelse med drift av gjesteatelierene.Galleriets størrelse er avstemt i forhold til dets betydning ved innløpet i det indreHavnebassenget.

16GALLERIET, Fra yttersiden, sett innover mot Rådhuset – Illustrasjon SnøhettaOffentlige rom tilknyttet galleriet er av høy arkitektonisk kvalitet. De tilliggende parkarealer erknyttet opp til galleriets utstillingsmuligheter med rullerende installasjoner/skulpturpark.Galleriet er også knyttet opp mot driften av et antall gjesteatelier som er plassert i fasaderekkenlangs kanalen vest for parken. Fjordpromenade og gjesteatelier i fortsettelsen av Stranden lederpublikum inn i Tjuvholmens promenadegate. Her skifter vandringen fra å være en morgensolsidemed fjorden på venstre hånd, til å bli en kveldsolside med fjorden og lysspillet på høyre hånd.I samvirke med galleriet etableres det her gjesteatelier og utsalgsboder for kunstnere. Fasaden ertenkt som en høy glassmonter der publikum får godt innsyn i de innenforliggende aktiviteter.Langs fasaden finnes i tillegg til atelierene, lokaler for kafeer og mindre gallerier.Sandstrand og badeanlegg – Fjordpromenaden får sin avslutning i en offentlig sandstrand medbadeanlegg og rekreasjonsmuligheter. Strandsonen sør i Fjordparken etableres som en offentligsandstrand hvor det er tilgjengelighet til vannet i hele utstrekningen. Stranda har svært godsoleksponering og er tilrettelagt for en rekke aktiviteter tilpasset strandlivet. Publikumsfasiliteter iform av dusj/wc er lagt i tilknytning badeanlegget. Stranden med de tilliggende grønne skråplanhar en skålform slik at det til en hver tid er en oppholdssone mot solen. Stranden er tenkt som enarena, et amfi for et vidt spekter av aktiviteter. Her er det tilrettelagt for strandvolleyball ogutendørs konserter for 15 000 mennesker der Oslofjorden danner et naturlig bakteppe. Slik fårOslo nok en publikumsarena – dette er Oslofjordens Holmenkollarena.Badeanlegg - i parkens sørligste del plasseres et offentlig bad under parkens stigende grønneflater. Badeanlegget gir byens befolkning en etterlengtet mulighet til å kombinere rekreasjon ogbyliv - et helårs tilbud for svømming ved fjordkanten med store vindusflater ut mot Oslofjordensinnløp. I tilknytning til anlegget legges en lunsjbar mot kanalen samt publikumsfasiliteter i formav dusj/wc for den offentlige sandstranden.Gjestemarina - I overgangen mellom Tingvalla og Galleriet, er det plassert en gjestemarina tilanvendelse for besøkende av Fjordparken og Oslo by. Marinaen har lett tilgjengelighet tilgalleriets forplass der publikumsfasiliteter i form av dusj/wc for marinaens gjester er integrert.

17Arealbruk og tilgjengelighetBygningenes funksjoner deles vertikalt. Dermed oppstår ingen horisontalefunksjonsoverlappinger med forvirrende besøksadresser til boligene. Vertikaldelingen gir storfleksibilitet for mulige endringer av funksjon i takt med byens utvikling av tilbud og etterspørsel.Disse betraktningene baserer seg på konkret erfaring fra Aker brygge.Broen fra Filipstad skal bygges fra utstikkeren på Filipstadkaia til Tjuvholmen-bebyggelsensytterpunkt i fasaden mot Filipstadskilen. Broen etableres som gang og sykkelbro, konstrueres istål og tre og løftes opp til 5 meter over vannflaten i Filipstadkilen. Det er medberegnet høystandard på rekkverk gangbane og belysning. Det skal legges begrensninger på omfanget avfritidsbåter som kan forankres på Tjuvholmen, både når det gjelder størrelse og antall. Det vil itillegg innføres klare regler for bruk av kaikanten for å unngå at denne privatiseres. Reglene vilhåndheves strengt av driftsselskapet. Områdets tilgjengelighet signaliseres først og fremstgjennom de naturlige ganglinjer via pirer og broer som fører det gående publikum gjennom deulike sekvenser av plasser i området. Dernest bør det fokuseres på pirenes avslutninger og defunksjoner som blir lagt der; pirenes endepunkter bør være offentlig tilgjengelig med småbåter ogtilrettelegges for funksjoner av typen mindre kafeer/kiosker.Arkitektur og estetikkVertikal sonedeling har klare fordeler med henblikk på bygningenes fleksibilitet. Dennesonedelingen er ikke til hinder for at første og andre etasje avsettes til publikumsrettede/servicerettede formål. Sonedelingen er ment som et prinsipp for hvordan bygningsmassen kanivareta varierende behov og er ikke et uttrykk for et statisk bilde av de ulike byggenes funksjonerog innhold.Kunstnerisk utsmykking - Det er rettet spesiell fokus på Markedsplassen i forlengelsen avBryggetorget, mindre byrom, broer i forbindelsen mellom Filipstad og Fjordparken, samt påsteinarbeider i overgangen mellom land og vann. I denne sammenhengen er det spesiell fokus pågjenbruk av granittblokker fra eksisterende kaikant som mellom annet har fått nytt liv som”svaberg” foran badeanlegget. Her er granittblokkene lagt horisontalt i varierende vinkler (sitte-,og ligge steiner) og delvis utsmykket med relieff.BoligeneFor boligene inngår vannet som et viktig plassdannende element. Prosjektet har introdusert enhelt ny type boliger som i tillegg til sin fleksibilitet og optimale lysforhold (høy andel avleiligheter med gjennomgående lys), også tar hensyn til og optimaliserer vannets kvaliteter.På pirenes ulike plasser mellom boligene oppstår de urbane og uformelle møteplassene forbeboere og brukere i alle aldre. Plassene er med på å skape den gode hverdagen og en ramme forlivets nære ting. Innenfor et vokabular utarbeidet av Snøhetta skal fortrinnsvis yngre arkitekterinviteres til utforming av individuelle bygg. På denne måten sikres en variert, spennende ognytenkende boligbydel av høy arkitektonisk kvalitet.

18Det er en overordnet målsetning å bygge fleksible boliger som sikrer et boligtilbud til en brederebefolkningssammensetning enn den som er på dagens Aker brygge. Et troverdig tilbud måutarbeides ut i fra mer enn ett parameter – utleieboliger i seg selv vil ikke være nok til å sikre envariert sammensetning. Forslagstillerne ønsker å gjennomføre sin målsetning med bruk av ulikevirkemidler som leiligheter med utleieenhet. Utleieenhetene vil være med å bidra til finansieringav boligen. Det bør legges vekt på fleksible utleieenheter som kan tilpasses ulike faser av livet.Prosjektet legger opp til en stor andel av leiligheter med gjennomgående lys – noe som gir megetstor fleksibilitet med tanke på leilighetenes størrelse, oppdelings-, ogutleiemuligheter.NæringNæringsarealene planlegges ut fra maksimal fleksibilitet i utnyttelse over tid. Det skal alltid væreadskilte inngangsparti for næringsarealer i forhold til boligarealene. Lokalene skal også, delvis,kunne konverteres til boligformål dersom dette viser seg hensiktsmessig. Det har fraforslagstillers side vært lagt vekt på den positive synergieffekten mellom boliger ognæringsvirksomhet. Våre erfaringer fra Aker brygge tilsier at kombinasjon av bolig ogserveringsteder i enkelte tilfeller kan være negativ – det vil derfor rettes spesiell oppmerksomhetpå dette forhold ved tilrettelegging og utleie til de ulike formål.Trafikk og parkeringEtter grundige vurderinger av byplanmessige og trafikale konsekvenser er antallparkeringsplasser i det bearbeidede forslaget økt til 700 plasser. Parkeringen er organisert i toparkeringskjellere som gir enkel adkomst for beboere og næringsdrivende. Det meste avbiltrafikken avsluttes før Bryggetorget hvor busstopp, taxiholdeplass og nedkjøring tileksisterende parkeringskjeller er lokalisert. På selve Tjuvholmen er det formet et bymessig,balansert trafikksystem hvor en viss tilstedeværelse av biltrafikk bidrar til aktivitet og liv i gateneåret rundt. Den nye bydelen gis et tydelig hierarki av gater og byrom som avvikler kjøre- oggangtrafikken på en rasjonell og sikker måte. Det handler om å definere en typologi hvorgatearkitekturen tillater sammenblanding av ulike trafikantgrupper uten at trafikksikkerhetenreduseres.Miljøvennlig byutviklingProsjekteringsgruppen vil, sammen med HAV, utvikle et miljøoppfølgingsprogram forTjuvholmen, gjerne etter samme mal som det Miljøoppfølgingsprogram som nå er ute til høring iforbindelse med forslag til Reguleringsplan for Bjørvika. Fjordparken skal ha en høy miljøprofil.På grunn av Tjuvholmens sentrale beliggenhet og offentlige tilgjengelighet er det særlig viktig atutbyggingen blir et utstillingsvindu for "state of the art" innenfor miljøeffektiv planlegging ogbygging. Prosjektet ønsker å demonstrere at miljøeffektivitet betyr mindre forurensning lavereressursforbruk og samtidig økt lønnsomhet.I tråd med Oslo kommunes byøkologiske program søker vi i prosjektet å dekke inn deoverordnede mål som fremkommer der. Bl.a. vil det bli lagt vekt på tilgjenglighet i og til området

19hvor for eksempel sykkeltraseer og sykkelparkering både for boliger, næring og fellesområder eren del av utformingen.Fjordparken legger opp til en felles energiforsyning for hele området med "ren energi". Denprimære energikilde er varmepumpe i sjøen, som benyttes både til kjøling og oppvarming.Inntjeningstiden på investering i en slik varmesentral er beregnet fra 6-9 år. Bygningene vilgenerelt ha et lavere energiforbruk enn dagens standard, blant annet 25% lavereoppvarmingsbehov enn dagens forskrifter.Vi vil velge materialer med en høy miljøprofil, primært trekontruksjoner. Fellesfasiliteter ogpublikumsattraksjoner oppføres som særskilt miljøvennlige bygg med stor signalverdi, hvor nyeog lovende teknologier anvendes og er synlig for de som besøker området.Prosjektet søker en stor grad av fleksibilitet mellom bolig- og næringsarealene. Dette har storbetydning for ressursbruken, da ikke noe er så resurssløsende som tomme og/eller overflødigearealer.Det vil bli gjennomført en grundig analyse av forurensingssituasjonen for jord- og løsmassersamt havneslam i tilknytning til Tjuvholmen. På grunnlag av analysen og av erfaringene fraOperaprosjektet/Bjørvika samt omfattende erfaringer fra tilsvarende prosjekter på havnearealer iKøbenhavn, Århus og Aalborg i Danmark, vil det bli utarbeidet en generell handlingsplan forhåndtering av massene. Planen vil inkludere forslag til optimering av forholdet mellomdeponering på stedet etter forsegling, rensing på stedet og oppgravning/fjerning for deponering pågodkjente depoter.GjennomføringProsjektet gir en rasjonell og effektiv sonedeling ved gjennomføring. Utbyggingen kan entengjennomføres i etapper eller under ett; raskt og til minimal sjenanse for bydelen. Et naturligetappeskille ligger langs hovedforbindelsen mellom Filipstad og Tjuvholmen i øst-vestlig retning.Et annet etappeskille inneholder ferdigstilling av boligområdene og en siste etappe kan utgjøreFjordparken med tilhørende funksjoner. I en tidlig fase av utbyggingen kan Fjordparken etableresmidlertidig med beplantning innenfor eksisterende kaikant.Tids- og gjennomføringsplanen er utarbeidet ut i fra et markedsmessig synspunkt og ut fraforventing om etterspørsel av 200 leiligheter årlig i det aktuelle segment. Utbyggingen kan,dersom etterspørselen tilsier dette, forseres med 1 til 2 år.Det er kjøpers forutsetning for å kunne forsvare de forventede inntektsanslag, at det etableresuterom, miljøelementer og fellesarealer samtidig med utvikling av de enkelte delområder. Kjøpervil, i forbindelse med videre utvikling av planer for utvikling av Tjuvholmen, studere i detaljmuligheten for en, helt eller delvis, forsering av etablering av Fjordparken, som bidrag tilverdiskapning i området. Sikring av kvalitet og standard skjer trinnvis, i et detaljeringsnivå somer relevant for den fasen prosjekteringen er inne i.1. KONSEPTFASEN – kvalitet og standard sikres gjennom skriftlig nedfelling av felles mål ogreferanser

202. DESIGNFASEN - kvalitet og standard sikres gjennom utarbeidelse av designveieleder somsikrer estetisk, teknisk og bruksmessig standard3. UTFØRELSESFASEN - kvalitet og standard sikres gjennom tegninger ogtilbudsdokumentasjon samt kontraktsfestede avtaler mellom prosjekterende og utøvende i allefaser.LokalklimaBygningsvolumene fordeles etter planens form som en utstrakt hånd: Den mest bymessige ogtette delen er lagt til håndflaten mens fingrene strekker seg ut i fjorden og har en mer fragmentertstruktur. De langstrakte fingrene mot sør optimaliserer lengden av vestvendte fasader.Avtrappingen av byggenes høyder, forskyving av posisjon langs bevegelsen og oppdelingen medplasser i ulike høyder er klimatisk begrunnet slik at uterommene blir gode oppholdssoner. IFjordparken etableres en bebyggelsesstruktur som på minst mulig måte skal forringeeksisterende bolig- og rekreasjonsområder på Aker Brygge når det gjelder lokalklima ogsoltilgang. Planlagt bebyggelse er lavest mot fremherskende vind fra sydvest og trapper segoppover mot eksisterende bygningshøyder mot Aker Brygge i øst. Bebyggelsen er med på ”åløfte” vinden over bygningskroppene. De høyeste volumene legges mot midten avutbyggingsfeltet for å kaste minst mulig skygge på eksisterende boligarealer og for å sikre godsoltilgang på ny bebyggelse.VERTIKAL OG HORISONTAL TRAPPING AV BEBYGGELSEN VIL LEDEVINDEN RUNDT OG OVER HUSENE. ILL: Asplan ViakDen planlagte fingerstrukturen brytes opp i mindre bygningsvolumer med variertebygningshøyder og fasadeforrykkelser. Bygningsvolumene forskyves i forhold til hverandre forat plassrom og boligfasader (balkonger/ terrasser) skal sikres god soltilgang, og for å reduserefaren for korridoreffekt (økt vind på gateplan). Prinsippet vil bli videreutviklet i den videredetaljeringen. Aktiv bruk av overflatematerialer og anordninger på bygningene vil også bremsevinden.Bygningsvolumene mot Filipstad er brutt opp i mindre bygningsvolumer og bygningshøydenevarierer for å sikre at fingrene innenfor med boliger og plassrom får kveldssoltilgang isommerhalvåret.

21Parker og byrom:Fjordparken er et viktig rekreasjonselement som pga sin lokalisering, omfang, terreng- ogvegetasjonsbearbeiding også vil gi svært viktig leskjerming for eksisterende uterom på AkerBrygge og for det nye Tjuvholmen.NEGATIV VINDKORRIDOR EFFEKTER KAN REDUSERES VED Å FORRYKKEBYGNINGSVOLUMENE I FORHOLD TIL HVERANDRE (SKRAVERT FELT =LESONER) ILL: Asplan ViakDe underjordiske parkeringsanleggene komprimeres til bestemte soner, og gjør det mulig åinnføre rikelig med gatebeplantning i byrom og gater som kan sikre leskjerming av uterom.Vegetasjonen i kombinasjon med nærheten til vann, gir viktig temperaturutgjevnende effekt. Detvil bli etablert nærskjermer i forbindelse med sittegrupper, lekeplasser eller på balkonger.VeiløsningPlanlagt veinett er lagt slik at god ventileringseffekt oppnås for dermed å sikre god luftkvalitet iområdet. Det legges opp til en sentrert matevei på gateplan med lite trafikk. Bryggetorget harfjordtilgang og god luftventilering.PublikumsattraksjonerTjuvholmen har et vidt spekter av publikumsattraksjoner – hvor Fjordparken med sine 14,5 målpark for fleksibel bruk, er den største. Bygningenes beliggenhet ved vannet og de opplevelses- ogbruksmuligheter dette oppfordrer til, er også en unik kvalitet. En kan enkelt tenke seg denmengde av ”småattraksjoner” som vil oppstå langs plasser, pirer og kaier ned mot vannet. Itillegg til de unike planmessige kvaliteter har prosjektet lagt opp til flere konkrete attraksjoner:- Markedsplassen med fisketorg- Fonteneanlegg- Galleriet m/skulpturpark og undervisning- Utleieatelier for faste og gjestende kunstnere- Dokken som skøyteis og plaskedam- Byrommene med ulike identiteter- Badeanlegget

22- Flerbruksmulighetene i parken- Gjestehavn m/ gjestefasiliteter- Opplevelsesrik arkitekturForslagsstillerne forplikter seg ved realiseringen av Tjuvholmenprosjektet til å realisere, byggeog ferdigstille alle elementer i Fjordparken slik det er beskrevet. Ansvaret for teknisk drift ogforvaltning av Fjordparken inkludert kulturbyggene påhviler kjøper og utvikler av Tjuvholmen.Forbedringsmuligheter som ikke er ferdig utredetDet bearbeidede prosjekter viser en typologi og et prinsipp for nedbryting av volumer - endeligforming av masser detaljeres videre i de kommende planfaser. Reguleringsplan for småbåthavnTingvalla må få sin endelige avklaring i forbindelse med reguleringsplanarbeidet for Tjuvholmen.Endelig plassering av bro over til Filipstad må få sin endelige avklaring i forbindelse med detfremtidige reguleringsplanarbeidet for Filipstad. Muligheter for innføring av nyepublikumsrettede funksjoner eller erstatning av eksisterende må også vurderes nærmere.

233 Utsyn:Forslagstillers beskrivelse av det forbedrede prosjektetForbedre offentlig gjennomstrømning, for eksempel ved gangbro til Filipstad og økttilgjenglighet langs vannkantenVed å legge en broforbindelse til Filipstad forbedres den offentlige gjennomstrømmingen og gjørvandringen langs vannkanten mer tilgjengelig og avstanden til attraksjonene forkortes.Plan UtsynMotvirke privat avskjerming av kaier, brygger oggårdsromUtsyn har en overordnet målsetting å unngåprivatisering og aktivere rommene mellom husene forfelles bruk. Derfor er det utvidet og innpasset to storeparkplasser/møtesteder ved sjøkanten i vest mellomboliglamellene på Holmen, med gode oppholdssoner,kafeer og utesteder, bocciabaner, vannspeil etc. Itillegg etableres en ny offentlig gang og sykkelveisom gjennomskjærer bebyggelsen og knytter segdirekte til broen fra Filipstad. Bebyggelsen mottårnplassen er åpnet opp.Redusert muligheter for opplag og fortøyning av store fritidsbåter.Kun mindre båter får fortøye langs kaiene i kortere perioder, dette gjøres for å unngåprivatisering av kaifronten og gjøre vandringen mer attraktiv. Det åpnes for anløp av rutebåt.Håndtering av forurensede sedimenterProblemene med forurensede masser skal løses. De forurensede sedimentene rundt Tjuvholmenvil bli nærmere kartlagt, det vil avklare hvor det er nødvendig med tiltak og hvilke som er mestoptimale for miljøet. Valgte løsninger er kunstig tildekking eller økt naturlig tildekking,strandkantdeponi, eller levering til deponi.Kontraktsfeste andel utleieboligerSelvaag Gruppen og Aspelin - Ramm Gruppen har tilbudt et prosjekt med 1/3 av boligene forutleie. Dette vil utgjøre ca 3-400 boliger. Selvaag Gruppen har siden 1963 utviklet enprofesjonell bolig- og utleievirksomhet som vil videreføres. Utleieboliger er kontraktsfestet iavtalen.Etablering av offentlig stiftelse for drift av attraksjonerDet vil bli opprettet Stiftelse for drift av attraksjonene. Det er avsatt midler i eget driftsfond for åsikre driften de første årene.

24Etablering av arkitektfaglig råd for å sikre prosjektets kvalitetUtsyn ser dette som positivt for et så stort prosjekt og støtter ideen om å danne et bredt fagligsammensatt arkitektfaglig råd.Sikre at designprogram for bydelen ikke skiller seg fra byens designprogramDet vil bli utarbeidet eget designprogram knyttet opp til byens designprogram. Samtidig vil dettesikre området en egen identitet.Endre tunnelnedkjøringen på FilipstadFor å bedre miljøet lokalt og for å trygge gang og sykkelveiene, er garasjenedkjøringen flyttetnærmere Filipstad. Dette løser konflikten mellom fotgjengere og biltrafikk, og gir en god løsningrent miljømessig i overgangssonen mellom byen og Tjuvholmen. Kontakt mellom Tjuvholmen,bryggetorget og den fremtidige bebyggelsen på Filipstad forsterkes.Redusere høyden på TårnplassenAdkomsten fra Tårnplassen til kunstmuseet, opplevelsessenteret, strandarealene og tilvestbryggens to store parkplasser er senket. Atkomstene forgrener seg nå på en enklere og merentydig måte.Vurdere plasseringen av det runde husetFor å åpne sikten fra bryggetorget har vi redusert utstikkende bygningskropp, og flyttet det rundehuset østover for å åpne frisikten gjennom kanalen. Den endelige formen på huset vil blibearbeidet og få sitt endelige design ved detaljeringen av hotellet.Uhindret sikt mot vest i Strandens forlengelseDet er viktig for Oslo at siktlinjen fra Aker Brygges kaifront går uavbrutt. For å forsterke dettehar vi trukket opplevelsessenteret noe tilbake, lagt inn en bredere kanal mellom parken ogTjuvholmen, og ledet gangtrafikken fra Akerodden direkte ut til parken. Museet er flyttet ut avsiktsonen og vil bli videre bearbeidet i samarbeide med Louisiana. Kaivandringen langs AkerBrygge er forsterket og synliggjort.Størrelsen på parkenParkarealet er økt ved å beholde mer av det gamle bryggearealet utenfor Akerodden, nærmereAker Brygge uten at den viktige historiske dokken blir tettet igjen. Kanalen mellom Tjuvholmenog Akerodden forlenges og opprettholdes. Deler av parken innarbeider den gamle kaikanten påen måte som beriker helhetskomposisjonen og synliggjør det historiske dokumentet.INTENSJONENE BAK FORSLAGET UTSYNLandskaps- og byplanmessig grep, herunder bymessig sammenheng medfremtidig Filipstad og med eksisterende Aker BryggeViktige målsettinger er å skape en attraktiv og levende bydel som fungerer som en del av Oslosflerfunksjonelle sentrum. Vannet og et maritimt preg skal gi bydelen særpreg og identitet.Åpenhet og utsyn til sjøen blir derfor viktig både fra Tjuvholmen og fra bakenforliggende

25bydeler. Den nye bydelen skal være et arkitektonisk landemerke som forsterker Oslo’s identitetog profil.Bylandskapet i Pipervika er et sårbart landskapsrom som kompletteres ved utbyggingen avTjuvholmen. Siktlinjene langs Aker Brygge og Akershusstranda er vesentlige for opplevelsen avdette byrommet. I Utsyn er kaikanten langs Aker Brygge videreført og skåret tvers gjennom detnåværende kaianlegget på Tjuvholmen slik at fritt utsyn mot fjorden opprettholdes.Tre øyer utnytter ”vanntomten” maksimalt og er en tolkning av stedets egenart der nærhet ogkontakt med vannet er grunnleggende. I stedet for å fortsette Aker Brygges tette vegg videre, harman brutt opp bebyggelsen i mindre fattbare deler med ulik karakter. Akerodden ligger som enmindre halvøy i forlengelsen av Aker Brygge, med en bymessig bebyggelse som rommerboliger, kontor, hotell og forretninger. Utenfor Akerodden, adskilt av en ny kanal, liggerTjuvholmen, byens ytterste bebyggelse, med boliger som strekker seg ut mot vannet og en storpublikumsattraksjon, opplevelsessenteret Extreme North. Utenfor kailinjen mot øst er det etablerten ny mindre øy, Skjæret, et parklandskap med skulpturer, en beskyttet badestrand, og med etnytt kunstmuseum.Sammenhengen til Filipstad ivaretas ved ny broforbindelse og en attraktiv adkomst vedBryggetorget. Bebyggelsen på Tjuvholmen trekkes tilbake fra siktlinjen fra Ruseløkka for åopprettholde fri sikt ut til fjorden. Utsyn åpner bebyggelsen mot vest ved etablering av kanalenfor å ivareta at Filipstads fremtidige beboere får utsyn til Pipervika.Sammenhengen til Aker Brygge ivaretas ved at Holmens gate og Bryggetorget avsluttes i ensentral plass som fungerer som ”nav” mellom Aker Brygge, diagonalen på Tjuvholmen og etåpent vannspeil i Filipstad-bukta. Bebyggelsen trappes ned mot bryggetorget for å gi lys tilBryggetorget. Bebyggelsen åpnes opp mot dokken og trekkes mot vest for å ta hensyn tilStranden på Aker Brygge. Dokken som historisk element ivaretas ved ikke å stenge denne inne,fysisk eller visuelt.

26Byrom og byformOffentlige plasser og byromDet nye Akerodden, Tjuvholmen og Skjæretknyttes til byen gjennom to sterke linjer: Denene er kaikanten som strekkes helt fraRådhusplassen, over dokka og ut tilTjuvholmen. Den andre er en sekvens avoffentlige plass- og gaterom fra Bryggetorgetpå Aker Brygge langs en ny gate gjennomAkerodden over en ny bro til Tjuvholmen ogTårnplassen.Kulturtorget, der du ”går om bord” påAkerodden, er en avslutning avBryggetorget. Dette nye tilskuddet tilBryggetorget tenkes utformet som etoverdekket amfi. Plassen er knutepunktet inntil det nye området der kollektivreisende,gående og syklende møtes.Strøket er handlegaten som går diagonaltgjennom Akerodden og som er delvisoverdekket.Fonteneplassen er punktet der Strøket og parkstrøket fra Strandens hjørne på Aker Bryggemøtes.Broen, en spektakulær oppstaget hengebro, bringer ”Strøket” over til Tårnplassen.Tårnplassen fungerer som forplass til opplevelsessenteret Extreme North og er et åpentinviterende offentlig rom der det åpne fjordlandskapet kan beundres. Her anlegges enutsiktsterrasse på taket av opplevelsessenteret der man har utsikt utover vannet og Tårnet vil væreet kjennetegn for hele området.Kaivandringen mot sydvest, med restauranter og andre offentlige tilgjengelige funksjoner, bliren solfylt vandring nær vann, båter, etc som sammen med offentlige plasser og åpne parkermellom husene som vil bidra til opplevelser av ulik karakter.Parken på Skjæret, der kunstmuseet er en integrert del, er et offentlig tilgjengelig område medskulpturer, badeplass og plass til andre former for lek og utendørs aktiviteter. Deler av parkeninnarbeider den gamle kaikanten og synliggjør det historiske elementet.Arealbruk og tilgjengelighet

27Akerodden inneholder hotell, boliger, butikker, restauranter, kontorer i et tett og særegent miljø.Bebyggelsen er tenkt som kombinasjonsbygg der det ”klassiske” bysnitt med butikker pågateplan, kontorer i midtetasjene og boliger på toppen.Tjuvholmen inneholder en stor andel boliger bortsett fra arealene rundt Tårnplassen sominneholder nærsevice, spisesteder og opplevelsessenteret Extreme North. Både rundt Tårnplassenog langs bryggevandringen i sydvest er arealene i 1. etasje offentlige tilgjengelig funksjoner avulik karakter. Bolighusene er gjennombrutt av en offentlig tilgjengelig gangakse som skaper siktmellom de ulike plassene gjennom boligområdet ut til den store parken.Skjæret, med den store parken på 9,1 dekar og kunstmuseet Louisiana, har utstillingsarealer over2 plan med café og butikk i overgangssonen mellom bygning og landskap, med utsiktsretningmot Akershus. Parkarealet og skulptursamlingen er åpent og tilgjengelig for allmennhetenuavhengig av museets åpningstider. Området tilrettelegges for badeliv og andreutendørsaktiviteter.Offentlig tilgjengelig kai-, brygge,- og strandvandring på ca 2100 lm for byens befolkning,barn og voksne etableres.Arkitektur og estetikkVariasjon skapes ved at Aker Brygge, Akerodden, Tjuvholmen og Skjæret tenkes som fireadskilte miljøer med sin egenart, sine spesielle attraksjoner og sitt spesielle formspråk. Det erviktig at den nye bybebyggelsen ikke oppfattes som en kompakt bydel som viderefører strukturenfra Aker Brygge, men får en egenartet oversiktlighet, letthet og transparens i tråd med posisjonenytterst i havnebassenget. På samme måte som vi ønsker å understreke de miljømessige ogbruksmessige ulikheter mellom Aker Brygge, Akerodden, Tjuvholmen og Skjæret, ønsker vi åuttrykke de bygningsmessige forskjeller mellom de fire områdene. Ved denne polariseringen blirområdet som helhet rikere, og mer nyansert, og skalaen bedre tilpasset Oslo-målestokken.Bebyggelsestrukturen defineres av de linjer som strekkes av gater, plasser og grøntdrag.Akerodden, Tjuvholmen og Skjæret er en helhetlig komposisjon. Hele ”bygulvet” er tilgjengeligfor allmennheten. Bebyggelsesstrukturen kan inndeles i kvartaler med ulike tomter som girnødvendig fleksibilitet med hensyn til variasjon i utforming av de enkelte bygninger og plassromsamtidig som helheten ivaretas. Der Aker Brygges faste, stenkledte bygningsvegger står linjerettlangsetter kaifronten, har Akerodden et mer variert uttrykk. Kvartalene har en friere utforming ogbygningskroppene tenkes transparente og åpne med lyse og lette materialer.Kvalitet og standard i designfasen sikres gjennom utarbeidelse av designveileder. Kvalitet i detoffentlige byrommet er gjennomgående høy. Benyttede materialer skal være solide og varige, halang levetid, være lette å vedlikeholde og miljøvennlige. Benyttede materialer skal fronte ogforsterke bydelens bymessige kvaliteter. Kunstnerisk utsmykning på Akerodden, Tjuvholmen ogSkjæret skal ses i sammenheng utforming av plassrom og tilstøtende bygninger.

28Kvalitet i parken består av bearbeidede grøntarealer med gress, som sammen med laverebeplantning og murer skaper flere forskjellige landskapsrom for plassering av skulpturer. Forbarns bading etableres en skjermet badestrand. Vintertid kan vannspeilet benyttes somskøytebane når klimaet tillater dette. Møbleringen på Skjæret er faste benker integrert ilandskapsrommet. Den gamle granittmuren på eksisterende Tjuvholmen er bevart langsparkområdet i varierende høyder.Brygge- og kaikanter er, der det er påkrevet, dimensjonert for nyttetrafikk/brannbil og utført ibetong. Dekkene er belagt med plank. Langs bryggekanter er det fortøyningsmuligheter forkorttidsparkering av båter.Takflatene på de forskjellige bygningenes er kombinasjoner av takterrasser med treverk, fliserog beplantning, eller falsede platekledde takflater /elvegrus mm.Et eget designprogram for gate og plassmøblering inklusive belysning, lekemøbler, skilter etc.vil bli utarbeidet. Design og materialvalg på gatemøbler skal tilpasses arkitekturen. Skilter,papirkurver, sykkelstativer mm. skal ha en enkel og enhetlig design utarbeidet spesielt forområdet, men i tråd med byens øvrige designprogram.BoligeneMellom 860 og 1200 boliger legges det opp til, med varierende størrelser og et snitt på 70-80 m 2 .Det skapes et godt og variert bomiljø for en bred befolkningsgruppe, med særlig vekt påsolforhold og nærhet til sjøen. De fleste boliger er gjennomlyste og har store balkonger/terrassermed utsyn til fjorden. Parkeringen har direkte heisadkomst opp i boligene.1/3 del av boligene er utleieboliger og kontraktsfestet. Utleieleiligheter bidrar til øktdemografisk mangfold ved at flere får muligheten til å bo på Tjuvholmen.Boligbebyggelsen i sør-vest åpner seg med vifteformen mot aftensol og utsikt. Det skapes etattraktivt bomiljø mellom parkbehandlede plassrom av ulik karakter.Allmennheten kan disponere strand- og bryggearealene uten at dette føles påtrengende nært ogprivate uteoppholdsarealer i form av verandaer starter først fra 2. etasje. Bryggevandringeninkluderer spisesteder, service, kafeer etc. innpasset på markplan under boligene. I tillegg erbygningene gjennomskåret med en ganglinje som binder plassrommene sammen og bedrer denoffentlige tilgjengeligheten ytterligere.NæringHandel, servering og servicearealer er ment å skulle dekke nærmiljøets primærbehov, samtkunstgallerier, antikvitetsbutikker, gave- og designbutikker. Det er gjennomført analyser isamarbeid med NCM Sentrumsutvikling som konkluderer med at handel, servering og service idet foreslåtte omfanget er gjennomførbart og uten negative konsekvenser for omkringliggendeområder. Det vil bli etablert barnehage i området.

29Kontor lokaliseres nord i området, nærmest Aker Brygge og Bryggetorget.Kontorarbeidsplassene vil ytterligere bidra til å gi gatebildet aktivitet hele døgnet hele året.Fjordhotellet blir en arkitektonisk attraksjon der nærheten til vannet utnyttes maksimalt. Det vilha nær tilknytning til publikumsattraksjonen Extreme North og kunstmuseet utviklet i samarbeidmed Louisiana. Hotellet skal ha en åpen og offentlig tilgjengelig lobby og restauranthage motkanalen.Trafikk- og parkeringsstrategiMiljøvennlige transportmidler vektlegges.Det er godt tilrettelagt for offentligkommunikasjon, og anlegget tilpasses elbilerog hydrogenteknologien. Det erforeslått el-bil- og båt pool.Fotgjengernes sikkerhet og trygghet skalvære i fokus. Aktivitetene i første etasje oggatemøbleringen skal rette seg motfotgjengere. Rekreasjon skal være i fokus.Det skal skapes et effektivt og sikkerttransportsystem, hvor alle biler er ledet ned iparkeringsanlegget under hele prosjektet.Sykkelbaner knytter området tilhovedsykkelvegnettet. Syklister skal føle segvelkomne og godt ivaretatt, men samtidligmøtes av et trafikksystem hvor man forstår atferdselen er på de gåendes premisser. Detetableres gode sykkelparkeringsanlegg, bådei parkeringskjeller og på overflaten.Offentlig kommunikasjon, Utsyn etablerer en lys åpen og trygg holdeplass ved inngangen tilTjuvholmen der busser lett kan komme ut/inn.Adkomst til parkeringsanlegget er via en nedkjøring ved Filipstadkaien, slik at konflikter mellombiler og fotgjengere/syklister unngås. Biltrafikk til parkeringskjelleren kanaliseres raskt tilparkeringsplassene og vegsystemet skal være så enkelt at skiltmengden reduseres til et absoluttminimum.Parkering følger indre bys norm og er i ett plan under hele utbyggingen, noe som sikrer direkteadkomst til alle bygninger. Det er ikke planlagt parkering på Filipstadkaien fordi det i fremtidenvil bli en unødvendig belastning ved utbygging av dette området.

30Varelevering vil foregå fra gateplan, men med tidsbegrenset adgang til området. Avfall fraområdet blir fraktet ut via vakumsug til en felles sentral.Båtparkering for fritidsbåter er kun tillatt langs kaiene i kortere perioder, dette gjøres for åunngå privatisering av kaifronten og gjøre vandringen mer attraktiv. Det åpnes for anløp avrutebåter.Miljøvennlig byutviklingMiljøoppfølgingsprogram med klare mål vil bli utarbeidet.Gamle forurensninger som utgjør en miljøtrussel eller er i konflikt med framtidig bruk avarealene skal det ryddes opp i. Utbyggingsprosjektets virksomhet skal ikke bidra til forurensningav sjø, vann og jord.De forurensede sedimentene rundt Tjuvholmen vil bli nærmere kartlagt, noe som vil avklarehvor det er nødvendig med tiltak og hvilke som er mest optimale for miljøet. Følgende løsningerer aktuelle; Kunstig tildekking, økt naturlig tildekking, strandkant-deponi eller levering tildeponi.Det marine biologiske mangfoldet skal ivaretas. Vannbevegelse er vesentlig for vannkvalitetenog for gode vekstbetingelser. Utsyn har etablert flere kanaler og store deler av konstruksjonen erfundamentert på peler. Begge deler sikrer sirkulasjon i Filipstad-bukta. Vi vet at pelene underbygningene kan bli et vekstområde for blåskjell, der er det skygge og vannbevegelse.Blåskjellene renser vannet og gir næring for andre fiskesamfunn. Fiskerev ogoppdrettsplattformer som gir renere vann og er et tiltak for miljørehabilitering vil bli designet isamarbeid med marinbiologer.Energibruk har fokus og det vil bli satt klare mål for prosjektet. Utsyn vil tilstrebe bygg medfleksible energisystem, basert på fornybare energikilder. Det fokuseres på lavest mulig, menoptimalt forbruk av energi. Fornybare, hovedsakelig lokale energibærere, skal vurderes:Varmepumper basert på sjøvann, passiv solenergi og utnyttelse av sjøvann til kjøling.Luftforurensningen, både fra anleggsperioden og fra ferdigstilt anlegg, skal reduseres til etminimum. Energikilder og transportmidler som gir minimale utslipp av klimagasser skalforetrekkes.Avfallsmengdene skal minimaliseres i alle faser av byggeprosjektet og i driftsfasen.Det skal tilstrebes en høy grad av kildesortering og gjenvinning. Spesialavfall skal tas hånd om itråd med forskrifter og gis sikker sluttbehandling.Materialer som brukes skal i produksjon og bruk gi lavest mulig belastning av det ytre miljø oginneklima. Materialer skal velges med tanke på god ressursutnyttelse, liten miljøbelastning, langlevetid og minimal avfallsgenerering.

31Fundamentering og konstruksjoner. Det er to hovedprinsipper for fundamentering: Med boretestålkjernepeler til fjell der hvor det er utfylte masser eller med armerte og utstøpte stålrørspelerder hvor det er sjø under konstruksjonene (dette er en anerkjent metode hvor alle peler rammesned til fjell).Ulykkeslaster forårsaket av skip. Det kan ikke utelukkes at kaifronter kan bli utsatt forkollisjonslaster fra skip. Dette sikres med støtabsorberende konstruksjoner. Det er ved utformingav hovedgrepet tatt hensyn til at den platen som bygningene står på, en plate som ligger overpelene på +0,5m, er dimensjonert slik at dette er mulig. I enkelte områder kan det alternativtetableres fendere av skråstilte pilarer. En mulighet er også kunstige rev.Lokalklima, som vind- og solforholdEn viktig målsetting for Utsyn er å leggevekt på å forme bebyggelsen og alle uterom(gater, torg, parkanlegg) slik at de skal væreattraktive under alle værforhold og gjennomhele året. Svært viktig er da en optimalutforming mht. sol og vindforhold, samtidigsom Tjuvholmens viktigste attraksjoner skalivaretas, utsyn til fjorden og nærheten tilbyen.Solforholdene er spesielt viktig på grunn avstor andel boliger. Utformingen av prosjektetmot syd, vest og nordvest er optimalisert forå ivareta formiddags- og ettermiddagsolenfor både leiligheter og uteplasser. Det ersvært viktig å få solen lengst mulig inn påområdet, dette er gjort ved å åpnebebyggelsen mest mulig og la flere avallmenningene ha en åpen ende mot fjordenog solen. Mange av leilighetene ergjennomgående, det vil si at de får lys inn fra to sider. Høyden på bebyggelsen er viktig, blantannet er det en av årsakene til at bebyggelsen er lavere mot syd, for å sikre ettermiddagsolen tilparken. Kanalen åpner for kveldsolen gjennom hele området.Vindforholdene har påvirket hovedgrepet i prosjektet. Tjuvholmen er eksponert for sterke vinderfra sydvest, samtidig som man må ta hensyn til kalde vinder fra nord, som ofte dominerer i denkalde årstiden. Lange rette gatedrag, rette og høye fasader kan gi et dårlig lokalklima. Utsyn hartatt hensyn til disse utfordringene ved klar nedtrapping av høydene mot dominerendevindretninger (hindrer turbulens) og ved å lage byrom og oppdeling av bygninger slik at vindenikke får tak på bakkeplan.

32Kultur og attraksjoner, bl.a. innhold og driftUtendørs amfiteater er det første som møteren når man spaserer over Bryggetorget. Herskal det være kulturaktiviteter som i CoventGarden med gateteater, gjøglere,gatemusikanter m.m.Opplevelsessenteret Extreme North ertenkt utført i samarbeid med EventCommunications i London og vil appelere tilen bred befolkningsgruppe. Senteret er basertpå grensesprengende opplevelser,utferdsstrang og oppdagelsesiver og vil gi enforståelse og opplevelse av naturensressurser, muligheter og sårbarhet.Kunstmuseum i samarbeid med Louisiana iDanmark vil gi tilgang til permanentesamlinger og temporære utstillinger. Det vilbli etablert et prosjektsamarbeid medGuggenheim, MOMA (New York), Tate(London) m. fl. Museet får tilgang tilLouisianas musikk- og konsertprogram ogLouisianas barne- og skoleprogram.Offentlig park etableres med bading, sjøliv, lek rekreasjon og en internasjonal skulpturpark.Skulpturer fra det 20 århundrets viktigste internasjonale kunstnere etableres som en del avparken. Skulpturparken vil være unik i Norge, og ha felles drift med museet.En stiftelse som finansielt og kunnskapsmessig sikrer driften av kultur ogpublikumsattraksjonene vil bli etablert. I tilegg vil det etableres en stiftelse for forvaltning aveiendommene, en stiftelse for forvaltning av skulpturparken og en stiftelse for generell utviklingav kulturelle attraksjoner og byrom på Tjuvholmen.GjennomføringTidsplan1. desember1. mai1. januar1. januar1. april1. oktober200320042008200920102010Vedtatt reguleringsplanGodkjent rammesøknadFørste overlevering av boligbygg på Tjuvholmen (syd)Overlevering av Extreme NorthOverlevering av kunstmuseet LouisianaEndelig ferdigstillelse Akerodden (nord)

33Rekkefølge: Utbyggingen starter ytterst med Tjuvholmen og avsluttes med Akerodden.Prosjektet deles opp i byggetrinn som gir fleksibilitet for bruk av flere aktører.Arkitektfaglig råd. Så vel utvikler som arkitekt for Utsyn er kjent med, og positiv tilarkitektfaglig råd og designråd med hensiktsmessig sammensatt gruppe. Dette vil bli etablert fraprosjekts oppstart.Drift og vedlikehold. Det vil bli etablert et driftsselskap der standardkrav fastsettes til den/desom drifter/forvalter som skal sikre kompetansen og kvalifikasjonene til driftsorganisasjonen.Drift og vedlikehold vil bli betalt av de som eier og leier på Tjuvholmen, og blir ivaretatt iforbindelse med inngåelse av leie- og salgskontrakter.4 Om kontraktsforhandlinger og avtaleutkastBakgrunnProsessen med å avklare de avtalemessige forutsetninger for de ulike forslagene ble innledet medet 2 timers møte mellom Havnevesenets ”Forhandlingsutvalg” og hver av tilbudsgruppene.I forhold til konkurransens mål var det etter juryens oppfatning fire prosjekter som ved sitthovedgrep utmerker seg: C Utsyn, E Sjøen for alle, F Vindu mot Oslo og G Fjordparken.De 4 utvalgte prosjektene ble invitert til et ”Forhandlingsmøte nr 2” med Oslo Havnevesen ogRealia. Hovedpunktene på møtet var gjennomgang av tilbudene, gjennomgang av utkast tilkjøpskontrakt, risikoelementer, tids og gjennomføringsplan (TGP), regulering av ”Gaven til OsloBy”, tiltak for å sikre kvalitet og standard i de foreslåtte løsninger, driftskonsept for kulturbyggog offentlige rom med mer.Etter Forhandlingsmøte nr 2 ble det fra alle interessenter mottatt forslag til forbedringer avkontraktsutkast, tekster til ulike vedlegg, presiseringer av tilbudets omfang og intensjoner, samtmulige justeringer osv. Disse tilbakemeldingene gav grunnlag for å innkalle alle de 4interessentene til et ”Forhandlingsmøte nr 3”.På dette grunnlag meddelte forhandlingsgruppen fra Oslo Havnevesen og Realia til juryen at enfant grunnlag for følgende anbefalinger:• Alle 4 forslagsstillere vurderes å ha økonomisk soliditet eller en finansiell strategi forutbyggingen av Tjuvholmen som er tilfredsstillende.• Det vurderes å være mulig å komme frem til tilfredsstillende salgsavtaler med alle 4tilbydere.• Selv om den antatte økonomiske verdi av ”Gaven til Oslo By” er noe forskjellig iforslagene vurderes dette ikke å ha vesentlig betydning, da det er en rekke andreelementer med ”Gavene” som juryen er best til å vurdere verdien av.• 3 av forslagene innebærer en godtgjørelse til Oslo Havnevesen som ligger høyere enn det4. forslaget. Det 4. forslaget vurderes imidlertid å ha lavere reguleringsrisiko og risikoknyttet til opprydding av forurensninger.

34• Iht. vurderingskriteriet om pris gitt i prospektets punkt 6.1. rangeres Utsyn, Sjøen for alle,Vindu mot Oslo og Fjordparken likt.Juryen besluttet fredag 4. oktober å gå videre med 2 prosjekter i en avsluttende vurdering. Pådette grunnlag ble Utsyn (Selvaag/Aspelin-Ramm/Niels Torp) og Fjordparken(Linstow/Snøhetta) invitert til et ”Forhandlingsmøte nr 4” mandag 7. oktober. Arbeidet med detføreløpige avtaleverket ble avsluttet sent 8. oktober 2002.Status kontraktsforhandlinger (enkelte sentrale elementer)KontraktsutviklingFordi Havnevesenet nå i en periode har forhandlet med Utsyn og Fjordparken vil det være enforskjell fra det opprinnelige tilbudet og det man gjennom de foreløpige avtaler av 08.10.2002har blitt enige om. Dette gjelder flere punkter i avtaleforholdet, også pris. Avtaleverket vil blipresisert og må også forventes å få både redaksjonelle og materielle endringer frem motbehandlingen i bystyret og etter at bystyret har avgitt sin innstilling om hvem Havnevesenet børsluttforhandle en salgskontrakt med.SoliditetBåde Selvaag/Aspelin-Ramm og Linstow legger opp til å opprette egne selskaper dersom de fårtilslaget om kjøp og byutvikling av Tjuvholmen. Dette blir såkalte "single-purpose"-selskaper,dvs. at de har som eneste formål å utvikle, drive og/eller selge hele/deler av eiendommen. Beggetilbydere har imidlertid forpliktet seg til å gi det selskapet de oppretter en egenkapital/kommitertkapitaltilførsel på minimum kr. 500,0 mill.Det er foretatt kredittvurderinger av begge tilbydere. Begge tilbyderne (gruppene som står baktilbyderne) er veletablerte og seriøse selskaper, de har både bredde og dybde i sin organisasjon oger ikke avhengige av enkeltpersoner. Den foreslåtte betalingsplan og prisen de tilbyr ertilfredsstillende.Gaven til Oslo By og prisen til Havnevesenet.Kjøpesum for Tjuvholmen fremgår av kontraktenes § 3. For Linstows og Selvaag/Aspelin-Rammgruppens kan denne oppsummeres som følger:LinstowSelvaag/Aspelin-RammBrutto pris kr. 868,501 mill. kr. 886,240 mill.Gaven til Oslo by kr. 418,700 mill. kr. 430,000 mill.Pris til Havnevesenet kr. 449,801 mill. kr. 456,240 mill.Når det gjelder når betaling av kjøpesum skal foregå så er dette nærmere omhandlet i avtalenes §5. Det kan i den anledning presiseres at selv om kontraktene er noe forskjellige med hensyn tilnår de forskjellige delbetalinger skal finne sted, så er nåverdien av pris til Havnevesenet pr.01.01.2003 slik som fremgår av tabellen over idet delbetalingene skal rentejusteres(p.t. 7 % p.a.) fra 01.01.2003 og frem til avtalt oppgjørsdato for hver enkelt delbetaling.

35Reguleringsendringer og prisjustering.I henhold til avtalenes § 3 skal kjøpesum til Havnevesenet beregnes på nytt ut fra hva som ermaksimalt tillatt utbyggingsareal etter endelig vedtatt reguleringsplan.I Linstow’s avtaleutkast § 3, 6. ledd skal endringer i tillatt utbyggingsareal innenfor intervallet+/- 5 % i forhold til tilbud ikke føre til endring i pris til Havnevesenet. Endring utover +/- 5 % -og bare verdien av endringen utover dette intervallet – skal medføre ny beregning avkjøpesummen og hensyntas ved den nye beregningen. I Selvaag/Aspelin-Ramm’s avtaleutkast erdet tatt inn en slik grense på 500 m2 for ny beregning av pris til Havnevesenet. Felles for beggeavtaleutkast er også at dersom endelig vedtatt reguleringsplan innebærer endringer i maksimalttillatt utbyggingsareal som medførere en lavere pris til Havnevesenet enn kr. 400,0 mill. gir detteHavnevesenet rett til å heve avtalen.Reguleringsrisiko og reforhandling/bortfall.Avtalenes § 11, 2. ledd, omhandler partenes rett til å kreve reforhandling av kontrakten eller atden bortfaller under visse betingelser.I Linstow’s avtaleutkast er det tatt inn at dersom det ikke oppnås en regulering av eiendommensom tillater utbygging av minimum 85 % av det samlede areal som er angitt iberegningsmodellen, gir dette partene en gjensidig rett til å kreve reforhandling avkjøpekontrakten eller at den bortfaller.I Selvaag/Aspelin-Ramm's avtaleutkast er tatt inn at dersom reguleringsplanen avviker fra detinngitte tilbud i en slik utstrekning av reguleringsplanen representerer et strukturelt, arkitektoniskeller for kjøper et forretningsmessig uforsvarlig prosjekt, gir dette rett til reforhandling ellerbortfall av kjøpekontrakten.I avtalenes § 16 er tatt inn at dersom reguleringsplanen ikke er endelig vedtatt innen 01.07.2005kan hver av partene kreve reforhandling av avtalen eller at den bortfaller dersom det ikke kansannsyliggjøres at slik regulering vil oppnås innen et nærmere definert tidsrom.Makroøkonomiske forholdI henhold til avtalenes § 16, litra b) er partene enige om at dersom den makroøkonomiskeutvikling gir grunn til å forvente et vedvarende eller betydelig fall i etterspørsel og priser forbolig- og næringseiendom som gjør det forretningsmessig uforsvarlig å følge ”Tids ogGjennomføringsplan” (TGP), skal kjøper ha rett til å kreve en eller flere utsettelser av prosjektet.For Linstow’s vedkommende er slik utsettelse begrenset oppad til totalt 6 år og forSelvaag/Aspelin-Ramm’s vedkommende begrenset oppad til totalt 4 år.Gaven til Oslo byI henhold til avtalens § 11 forplikter kjøper seg til ved realiseringen av Tjuvholmenprosjektet årealisere, bygge og ferdigstille den såkalte "”Gaven til Oslo By”" i prosjektet med de kvaliteterog standarder slik disse fremkommer i vedlegg E til avtalen.Kjøper skal føre eget regnskap som viser ”Gaven til Oslo By”.

36Dersom hele eller deler av "gaveelementene" ikke lar seg realisere, er det i avtalenes § 16 tatt innbestemmelse som forplikter kjøper til å tilføre Tjuvholmenprosjektet bygninger, offentlige rom,parker, kunstnerisk utsmykning, kulturelt innhold eller lignende for en samlet kostnad somtilsvarer kostnadene for de bortfalte elementer. Slik erstatning av "gaveelementer" skal førstkunne skje etter forutgående forhandlinger med selger.Infrastrukturkostnader.I avtalenes § 4 er tatt inn at dersom kjøper i tilknytning til regulerings- eller byggesaken, blirpålagt å besørge eller bekoste anlegg, installasjoner, frikjøp eller lignende utenfor kjøpersbyggeområde som vilkår for, eller betingelser ved de offentlige tillatelser, så skal kostnadene vedoppfyllelsen av disse vilkår/betingelser i sin helhet gå til fradrag i kjøpesummen.Kjøper skal heller ikke ha ansvar for realisering av sosial infrastruktur eller andre kostnaderknyttet til realisering av store utbyggingsområder. Med ”sosial infrastruktur” forstås skoler,kirke, sykehus, vei, T-bane og andre forhold som normalt oppfattes som samfunnsoppgaver. Iden grad det skulle bli fremmet upåregnelige vilkår for å få gjennomføre byggesaken, så skalHavnevesenet ta ansvar for slike kostnader ved at disse i sin helhet går til fradrag i kjøpesummen.Eventuelle infrastrukturelementer, som barnehage, initiert av kjøper eller brukere aveiendommen, er kjøpers ansvar.Forurensingsrisiko, arkeologiske funn og grunnforhold.I avtalens § 12 er kjøpers og selgers ansvarsgrenser med hensyn til forurensing trukket opp.Dersom kjøper iverksetter bygging utenfor den nåværende kaifront og dette avstedkommer kravom å fjerne forurensede masser innenfor det området hvor kjøperens byggeaktivitet foregår ellerdirekte påvirker omgivelsene, så er dette kjøpers ansvar.Det må påregnes at det finnes forurensede masser i grunnen på eiendommen. Kjøper skal foregen regning fjerne dette, forsegle det på stedet eller finne andre godkjente løsninger.Kjøper skal i utgangspunktet også ha ansvaret for håndteringen av eventuelle arkeologiske funn ibyggegrunnen.Det skal føres eget prosjektregnskap for miljøopprydding og eventuelle arkeologiske funn.Etablering av stiftelse/driftsselskap for kulturbygg mv,I avtalenes § 11 fremgår at kjøper forplikter seg til å etablere separate stiftelser eller driftsselskapsom skal ha ansvar for all teknisk drift og forvaltning av kulturbygg, infrastruktur og offentligeuteareal på Tjuvholmen, og som har de nødvendige forutsetninger for å levere en høy standard itråd med intensjonene i vedlegg F til avtalen.Linstow har videre avsatt kr. 10,0 mill. til å dekke driftsunderskudd m.m. knyttet til ”Gaven tilOslo By”, jfr. vedlegg B til avtalen. Selvaag/Aspelin-Ramm har forpliktet seg til å avsette kr.60,0 mill. for å dekke driftsunderskudd på publikumsattraksjonene Lousiana og Extreme North.Utleieboliger.

37I avtalen med Selvaag/Aspelin-Ramm § 11, 7. ledd fremgår at kjøper forplikter seg til å sikre atom lag 1/3 av boligene leies ut til markedspriser i ikke mindre enn 10 år og minst halvparten avdette i 15 år. Utleieforpliktelsen er verdsatt til kr. 30,0 mill. Dersom Selvaag/Aspelin-Ramm ikkeoverholder forpliktelsen, skal dette beløpet betales til Havnevesenet.I avtalen med Linstow er ikke tatt inn noen forpliktelse med hensyn til utleieboliger.5 Plan og bygningsetatens vurdering, konklusjon og tilrådningProsjektet FjordparkenProsjektet UtsynForslagene har valgt likeartede hovedgrep hvor eksisterende utstrekning av Tjuvholmenutstikkereni liten grad er styrende for organisering av ny byutvikling. Forslagene har latt detstore landskapsrommet mellom Akershusneset og Aker Brygge være strukturerende foravgrensing av bebyggelse mot øst. Fasadeliv og siktlinjer fra Aker Brygge og bryggepromenadenstyrer posisjonen for Tjuvholmens bebyggelse og definerer avgrensingen av det offentligeparkområdet. For å kompensere for tap av bebyggbart areal, har begge valgt å innsnevrevannspeilet mot Filipstad og etablere bebyggelse tilnærmet parallelt med Filipstadbryggen.PBE mener dette er et utbyggingsprinsipp som best ivaretar de overordnede by- oglandskapsmessige kvalitetene. Ved å legge slike overordnede ordensprinsipper til grunn forarealfordeling mellom byggeområdet og parkområdet, vil det etter PBEs mening være gitt størstsikkerhet for at sentrale kvaliteter for Oslos befolkning blir realisert.Innenfor et felles overordnet byplangrep, avviker de to forslagene betydelig i organisering avbebyggelse og offentlige rom. Dette fremgår av forslagenes skisser som viser ulikt arkitektoniskuttrykk og karakter. Det er slik sett to gode og sammenlignbare forslag, hvor valg av utbygger i

38stor grad vil være knyttet til hvilke estetiske og byformmessige retninger som ønskes realisert påTjuvholmen.Fjordparken prioriterer klart etablering av byrom langs sjøfronten. Prosjektet har lagt en strengog klar bymessig oranisasjonsstruktur i bunn av planforslaget. Bygningsvolumene er også pregetav enkle, kubiske elementer. Opplevelsesmessig og arkitektonisk variasjon oppstår i etasjehøyderog sprang i fasadeliv. Bebyggelsen utgjør et robust og enkelt system som åpner for bidrag fraulike arkitekter innenfor en felles grunnidé. Prosjektet har valgt å videreføre de romlige ogfunksjonelle hovedforbindelsene som eksisterer på Aker Brygge; Stranden og Bryggetorget.Dette sikrer optimal tilgjengelighet og vektlegger kontakten med sjøen som hovedkvalitet fordisse byrommene. Samtidig er det utviklet et variert nettverk av tverrforbindelser med broer,mindre plassdannelser og smug på tvers av området. Fjordparken har valgt å legge et sentraltplassrom ut til parkområdet, ved kunstinstitusjonen.Utsyn viser en klar vektlegging av sekvenser av byrom som en sammenhengende, noeinnadvendt diagonal struktur langsmed og inne på holmen. Diagonalen binder det tredelteområdet sammen. Kanaler og broer gir prosjektet særpreg. Tverrforbindelser og en offentligtilgjengelig sjøside legger til rette for varierte opplevelser av området. Prosjektet viser også en frikomposisjon av enkeltbygg med stor variasjon mellom lameller, sylinder, tårn og størresammenhengende glassoverdekkede bygningskomplekser. Forslaget kan få stor opplevelsesrikdom.Samtidig vil den store frihetsgraden i formuttrykk og volum gi en visuelt sammensattkarakter og gi store ufordringer i utforming av avklarte og harmoniske byrom. Kravene til dissebyrommenes attraktivitet og kvalitet vil være spesielt store i dette prosjektet, som har valgt ålegge de viktigste offentlige forbindelsene og plassrommene som Tårnplassen sentralt ibyggeområdet.Gjennom utbygging av Vestbaneområdet, vil forbindelsene internt i Aker Bryggeområdet over ogvia Bryggetorget til Tjuvholmen bli viktig. Forslagene har vist ulike prinsipper for gangforbindelsermellom Bryggetorget og parken. Utsyn har vektlagt en diagonal forbindelse, mensFjordparken har valgt byrom langs sjøfronten og flere tverrforbindelser. PBE anser et hovedgrepsom utnytter tomtens vanntilknytning som ønskelig.Begge forslagene inneholder ulike ”attraksjoner”, med en flerbrukspark mot øst som det mestsentrale element. PBE mener dette er en riktig prioritering i begge forslagene. PBE vurdererparken som det mest sentrale tilbudet til allmennheten. Dette fordi en offentlig park er et tilbudsom har en bred appell og vil ha kvaliteter til ulike årstider, for beboere i det nye boligområdet ogOslos befolkning forøvrig. En romslig flerbrukspark vil også kunne gi gode aktivitetstilbud tilalle aldersgrupper. Utforming og et større sammenhengende areal i Fjordparkens forslag er et prefor dette forslagetAndre former for publikumsattraksjoner vil være et viktig innslag for å styrke mangfoldet påTjuvholmen spesielt og til en viss grad kunne supplere Oslo bys kulturtilbud. De attraksjonenesom er beskrevet i forslagene signaliserer et tilnærmet likeverdig ambisjonsnivå i forhold tilinvesteringer i fysiske anlegg. Utsyn har lagt inn vesentlig større rammer for drift, mensFjordparken gjennom attraksjoner som SPA-anlegg sikter mot større grad av selvfinansiering ogbredere bruk av tilbudene.

39Det nye byrommet som vil oppstå mellom Tjuvholmen og en fremtidig bebyggelse på Filipstad,vil i begge forslagene kunne være av stor kvalitet og styrke begge områdenes attraktivitet.Forslagene viser ulike konsepter for dette området i forhold til utstrekning / bredde og utforming.Utsyn har lagt bebyggelsen nærmere Filipstad og oppnår et mer intimt rom, hvor kanal ogFilipstadbukta inngår i en felles komposisjon som i mindre grad vil oppleves som en del av detstørre fjordlandskapet. Fjordparken har lagt bebyggelsen lenger fra Filipstad, samtidig som enstrammere front på brygge og bebyggelse i større grad lar Filipstadkilen bli en del av fjordenutenfor.Fjordparken og Utsyn har valgt ulike tilnærminger på oppdelingen av utviklingsområdet. Utsynhar en klar tredeling i to ulike byggeområder og et parkområde. Det ytre byggeområdet –”Tjuvholmen”- er skilt ut som en egen øy av en gjennomgående kanal mellom Filipstadbukta ogfjorden. Likeledes er parken definert som en egen øy, knyttet sammen med broer tilbyggeområdene ”Tjuvholmen” og ”Akersodden”. I Fjordparken fremtrer hele området som ensammenhengende, samlet bydel med fellestrekk i bebyggelsesmønster og –uttrykk. Parken er eteget området, men er integrert som en landfast enhet i forhold til det øvrige utbyggingsområdetog fremstår derved som en mer integrert del av utbyggingen. Byggeområdet fremtrer generelt noemer kompakt i Fjordparken og vil fremstå med en felles arkitektonisk identitet. Utsyn har størreutfyllinger, større bygningsvolum og en stor variasjon i bebyggelsesformer.Utsyn vurderer den diagonale forbindelsen gjennom området som et viktig supplement tilforbindelsene langs sjøen. Spesielt i forhold til klimatiske påkjenninger fremheves dette som enkvalitet. Fjordparken har lagt hovedforbindelser på utsiden av bebyggelsen, langs sjøen, medulike tverrforbindelser gjennom bebyggelsen. Utsyn oppnår en stor grad av variasjon i romforløpgjennom variert utforming av plassdannelser og gaterom, men det kan oppfattes som enkonkurrerende forbindelse i forhold til lokalisering av publikumstilbud, og en eventuelt ønsketkonsentrasjon av byliv i marginale årstider for uteliv. Fjordparken oppnår en mer entydigunderstreking av de viktige forbindelsene mellom Stranden og parken og mellom Bryggetorgetog Tjuvholmen.PBE vurderer utbyggingsområdets størrelse og beliggenhet i ytterkant av byveven somvelegnet for å utvikles som en samlet bydel. Etaten anser også et plangrep hvorhovedvekten av byrom lokaliseres til sjøfronten som best.

40Sammenlignende tabell over nøkkelstørrelser, slik de er oppgitt fra forslagstiller:Tema Fjordparken UtsynTomteutnyttingsgrad %TU 230 279Bebygget areal %BYA 45 42Totalt antall m2 (Bruttorareal BTA) over bakken 116 414 142 550Total antall m2 (Bruttorareal BTA) 124 484 -Netto tomt m2 45027 51010Utfyllinger tomt m2 16 330 23 310Innskjæringer tomt m2 4 500 5 300Offentlige utearealer totalt m2 32 911 28 480* Offentlige uterarealer- harde flater m2 - 14 900* Offentlige uterarealer- myke flater m2 - 13 580* Offentlige uterarealer- grønn park m2 9 537 -* Offentlige uterarealer- trebrygge m2 2 680 -* Offentlige uterarealer- plasser m2 10 038 -* Offentlige uterarealer- gate og fortau m2 10 656 -Boligareal (bruttoareal BTA) m2 81 065 102 525Antall boliger 1 012 860-1 180Kontor-næringsareal (bruttoareal BTA) m2 9 823 12 000Forretning-serveringsareal (bruttoareal BTA) m2 4 575 10 975Kultur (bruttoareal BTA) m2 5 560 se signalanleggAnnet (hotell, barnehage) (bruttoareal BTA) m2 9 210 11 050Signalbygg (bruttoareal BTA) m2 3 100 6 000Antall etasjer 6-11 2-12Parkering antall 700 900Parkering m2 17 500 -Kailengde inklusive bygg i vannet 2 194 2 100Kailengde eksklusive bygg i vannet 1 636 -* dette er underspesifiseringer av de offentlige arealene

41Illustrasjonene av Fjordparken og UtsynFjordparken sett fra FilipstadUtsyn sett fra Filipstad

42Fjordparken sett fra luftaUtsyn sett fra lufta.

43PBEs vurderingLandskaps- og byplanmessig grepDet er likhetsstrekk i overordnet grep i de to forslagene; Filipstadbukta og Hurumaksen(Strandens forlengelse mot sør) begrenser sonen for bebyggelse. Utenfor denne sonen dannes etindre, intimt og urbant vannspeil mot Filipstad og et åpent parkområde mot Pipervika. Beggeprosjektene fyller ut i Filipstadkilen, og gjør den mindre enn i dag.A FjordparkenDette forslaget etablerer et sammenhengende offentlig rom fra tørrdokken og gjennom helebebyggelsen. Kontinuitet i offentlig rom og bygningsformen understreker Tjuvholmen som etentydig avgrenset og identifiserbar bydel. Avstandene mellom Tjuvholmens målpunkter ogeksisterende byområde minimaliseres. Hovedvekt er lagt på den vanntilknyttede byromsstrukturen.Vannspeilet aktiviseres som opplevelseskvalitet ved å trekke inn dype viker mellombebyggelsen. Det er i liten grad et forutbestemt, lesbart hierarki i byrommene – de fremstår somet åpent, likeverdig nettverk av offentlige gater og byrom. Solforhold, kontakt til sjøen ogattraksjoner vil avgjøre hvor publikum søker.B UtsynDette forslaget underdeler bebyggelsen i to klart atskilte soner; en indre del med tungnæring/boligbebyggelse og en ytre øy med boliger og publikumsattraksjoner. Vannspeilet trekkesog aktiviseres som en opplevelseskvalitet gjennom et kanalforløp mellom de to sonene, som ogsåvil gi godt utsyn fra Filipstad mot Akersneset. Oppdelingen bidrar til å øke avstanden noe mellomde ytre områdene og eksisterende byområder. Avstand og bruer med overhøyde for båtpassasjevil kunne redusere tilgjengelighet og attraktivitet for publikum. Bebyggelsen utvikler et romlighierarki, hvor de indre rommene – rommene mellom byggene - fremstår som viktigere arenaer forpublikum enn de vanntilknyttede byrommene. Derved reduseres også tilknytningen til Strandensom den overordnede byromsaksen langs Aker Brygge.Illustrasjonen viser hvilke områder Fjordparken og Utsyn fyller ut .

44FjordparkenUtsynDimensjonene på den fremtidige Filipstadbukta vil være viktig for den videre planlegging avFilipstad, og vi mener at den størrelsen på kilen som Fjordparken legger opp til er den som girstørst frihet for videre planlegging. Fjordparkens plassering av bebyggelsen gir større avstand tilfremtidige fasader på Filipstad og større vannspeil mellom Tjuvholmen og Filipstad. Innenfor”Filipstadbukta” er vannspeilet i Fjordparken omtrent 3,9 dekar (3 900 m2) større enn i Utsyn.Utforming av Filipstadbukta har ulik karakter i de to forslagene. Utsyn har etablert et mer lukketvannspeil, med variert bebyggelse, kanal og broer. Fjordparken har en strammere avgrensing avvannspeilet både i bryggeliv og bebyggelse. Begge kan gi opplevelsesrike og vakre byrom, mendet noe bredere og strammere avgrensede bassenget i Fjordparken gir i større grad en opplevelseav at det er Oslofjorden som er brakt inn i området. For solforholdene på bryggeområdene påTjuvholmen (kveld) og Filipstad (morgen) vil både byggehøyder og avstand mellom fasadenevære avgjørende. Fjordparken avgrenser bebyggelsen mer i tråd med Bryggetorgets fasadeliv ogoppnår noe større avstand mellom fasadene på Filipstad og Tjuvholmen.Begge forslag har store kvaliteter i det overordnede byplangrep. PBE finner likevel atFjordparkens vektlegging av publikumsarealer mot sjøen best ivaretar den overordnedemålsetting om å åpne byen mot sjøen og sikrer et offentlig preg på denne sonen.De viste utfyllingene i fjorden gir åpenbare kvaliteter i begge prosjektene, selv om formenpå den opprinnelige Tjuvholmen blir utydelig. Parkarealene mot Pipervika gir en storslåttavslutning av Pipervika vis-à-vis Akersneset. Det anses som en fordel både for opplevelsenav fjorden og handlingsrommet for fremtidig utbygging på Filipstad at Filipstadbukta erbredest mulig.

45Bymessig sammenhengBegge forslagene har innpasset broforbindelse til Filipstad og sikret tilgjengelighet mellomområdene. Begge forslag aktiviserer den soleksponerte randsonen mot Filipstad medserveringstilbud og oppholdssoner. I begge forslagene vil Filipstadutbyggingen primært måtteorientere seg mot den indre Filipstadkilen, og har i begrenset grad tilhørighet til Pipervikarommet.Begge forslagene legger vekt på hovedforbindelser til Aker Brygge som knyttes til deviktigste offentlige rommene og kommunikasjonsårene; Strandpromenaden og Bryggetorget.Den grunnleggende forskjellen mellom forslagene ligger i valg av struktur og form påbebyggelsen.A FjordparkenForslaget har i bearbeidingen etablert mer oppbrudte og lavere bygningsvolumer mot Filipstad.Fortsatt er det en langstrakt lineær struktur som preger forslaget. Dette vil etablere en fast og klaravgrensing av det nye byrommet omkring Filipstadkilen. Forslaget gir stor frihet i fremtidigutforming av Filipstad, det vil være mulig både å videreføre en presis og stram avgrensing avbyrommet, og det vil også være rom for en mer variert utforming av Filipstadbebyggelsen, motTjuvholmens enkle volumoppbygging. Forslaget vil kunne etablere en attraktiv og aktiv fasademot Filipstad, i likhet med Bryggetorgets kveldssoleksponerte side som samler kafeer oguteaktivitet over store deler av året. Samspillet mellom eksisterende og ny bebyggelse på hverside av dokken bør vurderes nærmere.B UtsynForslaget har en mer oppbrutt volumoppbygging mot Filipstad. Både gjennom oppdeling avbebyggelsen med kanal og ved en generelt mer oppbrudt og friere organisering av bebyggelsen.Byveggen mot Filipstad fremstår ikke som en sammenhengende vegg. De frittstående oguttrykksfullt utformede bygningsvolumene vil danne en variert avgrensing av det nye byrommetmellom Filipstad og Tjuvholmen. Noe som innebærer større utfordringer for utviklingen avFilipstad.Adkomsten til Filipstad og Aker Brygge anses som akseptabel i begge forslag. PBE ser detsom positivt at Tjuvholmen i Fjordparken fremstår med en klar egenidentitet gjennombebyggelsens utforming og organisering, samtidig som den gir frihet til framtidigvolumoppbygging og arkitektonisk uttrykk på Filipstad.BystrukturBebyggelsen skal være en utvidelse av sentrumsområdet i Oslo. Tetthet, funksjonsblanding ogpublikumstilbud vil i begge forslag være et uttrykk for en slik karakter. Organisering avbebyggelse og offentlige rom atskiller seg sterkt i de to forslagene og må forstås som uliketolkninger av hvordan en ny bymessighet kan etableres på Tjuvholmen.A FjordparkenForslaget har en lineær struktur med offentlige gaterom. Vannspeilet fungerer som halvoffentlige”gårdsrom” som privatiserer én fasade mot vannet i forhold til innkikk, samtidig som publikumbeholder den visuelle og romlig kvaliteten som vannspeilene mellom husrekken utgjør.Løsningen kan leses som en foredling av rutenettet, hvor de fleste bygningene er organisert med

46fasader som avgrenser og henvender seg mot en offentlige side – et gaterom – og mot et”halvoffentlig uterom”; et gårdsrom som i Tjuvholmens tilfelle er vikene inn mellombebyggelsen. Denne typologien anses som nyvinnende og har klare kvaliteter.B UtsynTo ulike soner inngår i forslaget med den indre, dels klimatiserte kommersielle sone, medvertikal miks av funksjoner, stor variasjon i romforløp som fremstår mer som mellomrom mellomfrittstående bygningskomplekser enn som strukturerende gateløp for bebyggelsen. Denne”ryggraden” gir prosjektet et uterom, hvor det sannsynligvis kan oppstå gode lokalklimatiskeforhold. Den ytre sonen er todelt mellom en boligdel og en publikumsdel. Boligdelen erorganisert som lameller i det grønne som kan minne om mindre urbane prosjekter fra nyere tid.Den øvrige bebyggelsen fremstår som store, sammensatte bygningskropper avgrenset av plasser,gater og grøntarealer.Utsyn vil få et opplevelsesrikt gateløp diagonalt over Tjuvholmen. Bystrukturen fremstårsom variert og opplevelsesrik, men byplanens orientering mot den innadvendte diagonalenreduserer tilknytningen til fjordlandskapet.Fjordparken gir det beste svaret på bystrukturen fordi den gir størst fleksibilitet og fordiløsningen videreutvikler den gatestruktur, bebyggelsestype og de adkomstforhold mannormalt finner i sentrum og indre by for øvrig.BebyggelsesmønsterInnenfor den valgte bystruktur og byplangrep, har de to forslagene utviklet klart forskjelligebebyggelsesmønstre, motivert ut fra ulike arealbruksblandinger og mål for forming av deoffentlige rommene.A FjordparkenBebyggelsesmønsteret er organisert i lineære formasjoner, lameller med en klar vertikalorganisering og med relativt korte huskropper og sprang ved plassdannelser. Et enkeltorganisasjonsprinsipp tillater relativt stor variasjon av høyder og volumsprang. Den vertikaleorganisering av boliger og kontor, gir klart atskilte inngangssoner og ulike husdybder for de tobruksformålene.B UtsynBebyggelsesmønsteret er friere organisert enn Aker Brygges mer regulære kvartaler. Detavtegnes et mønster med stor grad av variasjon mellom ulike bygningskomplekser; lineærelameller, sammenhengende bygningskropper i et buktende forløp, sylindriske og ulike trekantedevolumer. Variasjonen fremkommer dels som følge av programvariasjon hvor volumersammensatt av næring, bolig og service danner hele kvartaler, boligbygg er mer regulære lamellerog ”attraksjoner” har en mer uttrykksfull form. Bygningene er gitt et generelt ensartet volumenten de er rene boliglameller eller huskropper for blanding kontor/bolig. De større kompleksene– med glassoverdekkede publikumsarealer etc. er dimensjonert ut fra sin funksjon.Sydvestvendte boliger med tilhørende uteareal på en egen øy kan bli et attraktivt boligområde,med godt og skjermet bomiljø.

47Begge forslagene viser en variert bebyggelse og som i den videre arkitektoniske bearbeiding kangi et opplevelsesrikt og mangfoldig byområde. Utsyn vil kunne videreføre strukturen avenkeltbygg med ulik skulpturell utforming – sylinder, slange, lamell osv – til å innebære bruk avulike arkitekter og arkitektoniske uttykk på de ulike bygningsvolumene. Forutsatt en overordnetestetisk fellesnevner, vil dette kunne gi interessante visuelle kvaliteter. En betydelig andel avstørre glassoverdekkede bygningsvolumer kan redusere den bymessige kvaliteten med fåoffentlig tilgjengelige byrom. Fjordparken har valgt et enklere bebyggelsesmønster somunderordner seg og orienterer seg klart mot en strengere byromsstruktur. De enkelte bygningeneinneholder i stor grad fellestrekk i forhold til organisering og oppbygging. Variasjon i detarkitektoniske uttrykk vil her kunne legges på et mer detaljert nivå, for eksempel ved bruk avulike arkitekter innenfor vertikale oppdelinger innen en bygningskropp.Utsyn har et variert bebyggelsesmønster med relativt store dimensjoner. Fjordparken harvalgt det mest bymessige bebyggelsesmønsteret som er konsekvent i å utnytte områdetssæregne kvaliteter. Dette gir stor mulighet for tilpasninger til endring i arealbruk.Prosjektets bebyggelsesstruktur anses derfor som mer fleksibel enn i Utsyn.Byrom og byform - romlige og visuelle sammenhengerDet er et overordnet mål for utviklingen av Tjuvholmen at den skal gi byen ny kontakt til fjorden.Realiseringen av en slik målsetting innebærer ikke bare en endring fra ensidig, avgrensethavnedrift til en mer blandet, bymessig bruk, men også at det etableres nye byrom som erattraktive for byens brukere og som har god tilgengelighet fra den eksisterende bystruktur. ForTjuvholmen som i dag fremstår som en isolert halvøy, er dette en stor utfordring.Den funksjonelle og visuelle forbindelse mellom eksisterende byrom og Tjuvholmen skal bådebidra til å skape bedre kontakt til fjorden og bidra til å integrere Tjuvholmen i byveven.A FjordparkenI det bearbeidete forslaget er kontakten mot Filipstad styrket ved ny broplassering. Fortsatt erlikevel den klare videreføringen av Stranden og Bryggetorget i nye byrom det viktigste grepet forå oppnå sammenheng i området, den mest direkte tilknytningen, de korteste avstandene og denbeste utnyttelse av vannfronten. Byrommene i form av offentlige gater og streder, hvorbebyggelsens private arealer vender ut mot vannet, gir intime offentlig tilgjengelige byrom.Fjordparken knytter seg maksimalt til Aker Brygges byrom ved å la de to retningene gitt vedStranden og Bryggetorget ordne de nye byrommene. Det er en løsning som sikrer byrom medgrunnleggende attraksjoner, som vi kjenner fra Aker Brygge; morgensol og sjøutsikt på østsidenog fasade med kveldssol mot Filipstadkilen mot vest. Hovedgangstrøket på østsiden leggesmellom offentlig park og bebyggelse, på vestsiden mellom bebyggelse og vannspeilet. Dettesikrer et offentlig preg.B UtsynI det bearbeidede utkastet er kontakten mellom Bryggetorget og Filipstadbukta og Stranden ogHurum-aksen vesentlig bedret. Kanalen mellom Akerodden og Tjuvholmen vil danne etspennende vannrom. Det er også lagt mer vekt på de byrommene som ligger på utsiden av

48bebyggelsen, med mer direkte forbindelse til Stranden fra parkområdet og mer publikumsrettedefunksjoner på yttersiden av boliglamellene. Fortsatt er likevel prosjekts viktigste romforløp detmer innadvendte diagonale gangstrøket fra Byggetorget til Opplevelsessenteret, ytterst påTjuvholmen. Dette vil bli et attraktivt bymessig gateløp. Det vil imidlertid kun i noe begrensetgrad, relativt sett, utnytte tomtas fjordkantplassering. De sekundære byrommene f eks mellomboliglamellene, som delvis får private balkonger og terrasser ut mot byrommene, samt noenleiligheter i 1.etg. vil kunne oppleves som halvprivatiserte. Dette oppveies ikke av gangveien somkrysser gjennom lamellene.Illustrasjonen viser sammenhenger i byrommene i Fjordparken til venstre og Utsyn til høyre. Desekundære gangforbindelsene er ikke markert på illustrasjonene.På sikt vil Filipstad også representere et viktig målpunkt. Forslagene håndterer Filipstadforbindelsenlikeartet med bro over bukta og en ”markedsplass”/ møtested innerst i Filipstadkilen.Bryggetorget og Stranden er de to viktigste offentlige rommene på Aker Brygge i dag; de harmest aktivitet og den beste forbindelsen videre inn mot sentrum. Forslagene har i ulik gradprioritert dette aspektet. Utsyn styrer i hovedsak begge disse forløpene inn mot den sentrale, indregangåren.Det diagonale gateløpet i Utsyn vil ha en noe innadvendt eller halvprivatisertbyromsstruktur. Forslaget om kanal vil gi et spennende byrom. Den kan imidlertid bidra tilå privatisere Tjuvholmen. PBE mener derfor at Fjordparken utnytter Tjuvholmens unikelokalisering og sjøtilknytning i størst grad.Arealbruk og tilgjengelighetDet er i begge forslaget lagt opp til en blandet arealbruk mellom boliger, kontor, service og ulikekulturinnslag/attraksjoner. Forslagene fremhever de viktigste attraksjonene ved å knytte disse tilviktige offentlige rom. ”Tårnplassen” i Utsyn knytter opplevelsessenter og museet tilfotgjengerstrømmene, mens det i Fjordparken er etablert et markert byrom på tvers av odden - fra

49Filipstadkilen til parken - som markerer adkomst til kunstmuseet. Arealbruk til gater, plasser ogparker er vektlagt i begge forslagene, men har fått noe ulik karakter. Parkene er i den bearbeidedeversjonen mer likeverdige i form og utstrekning og kan begge fungere godt som parker med etbredt bruksområde. Begge forslagene innholder en variasjon i arealbruk innenfor bydelen somPBE finner riktig i forhold til målsettingene om en bydel som er levende over døgnet.Prinsippene for variasjon av arealbruken er noe ulik i forhold til å blande funksjonene innenfor enbygningskropp – lagdeling – eller i større grad utvikle bygningskropper med en primær funksjoni hele bygget.A FjordparkenForslaget lager mer homogene miljøer ved å samle kontor/hotell i et tungt kvartalsområde sentralti området, mens boligene ligger i randsonen mot vannet. Gjennom bl a vertikal ”sonedeling” erdet tilrettelagt for aktivitet på gateplan ved arealer som kan gi rom for ulike type næring/ kultur/servering gjennom større takhøyde. Kafeer, butikker, kultur og andre publikumstilbud er dervedgitt en tradisjonell bymessig tilgjengelighet fra åpne gater og plasser.B UtsynArealbruken er horisontalt ”lagdelt” med publikumsrettede funksjoner på gateplan, kontorer ogboliger øverst. Et grep som vi kjenner fra Aker Brygge. Forslaget inneholder også større innslagav handlemiljøer omkring glassoverdekkede, delklimatisert, halvprivatiserte rom.Aker Brygge har en sterk konsentrasjon av serveringssteder og et stort detaljhandelsareal. Miljøetpå gateplan er i liten grad preget av at det også er en boligbydel. Videre utvikling av en tettsentrumsbydel syd for Aker Brygge, uten naturlig gjennomstrømming, er antagelig ikkerealistisk. Tjuvholmen bør derfor utvikles som et supplement til Aker Brygge.Dersom man ønsker å vektlegge særskilt boligfunksjonen vil en vertikal ”sonedeling” somforeslått i Fjordparken være å foretrekke. En mer flerfunksjonell tettere utbygging vil blifremmet ved valg av Utsyn. Glassoverdekkede kvartaler anses ikke å fremme bymessighet.Tung ensidig kontorbebyggelse mellom Aker Brygge og boligene på Tjuvholmen kan bidratil en sone som blir lite attraktiv på kveldstid, derfor bør en søke å innpasse boliger. Antallboliger er omtrent likt i de to forslagene. Utsyn har noe mer kontorarealer. For øvrig harbegge forslag en variert blanding av byfunksjoner.Arkitektur og estetikkTjuvholmen inneholder ingen bebyggelse som kan videreføres eller danne utgangspunkt for enarkitektoniske identitet. Dette i motsetning til Aker Brygge som hadde den massiveteglarkitekturen fra skipsverftsperioden som en viktig inspirator og premissgiver. Det vil være enstor utfordring å etablere en stedlig identitet for en bydel som skal bygges opp fra grunnen av ogover en relativt kort periode. Samtidig er samspillet mellom byromsstrukturen og enkeltbyggeneviktig.

50De to forslagene fremstår begge med et særpreget og interessant arkitektonisk uttrykk. Beggeforslagene fremstår som gode representanter for norsk, moderne samtidsarkitektur. Ulikhetenemellom forslagene vil ikke kunne knyttes til om det er god eller dårlig arkitektur, men i hvor storgrad den tar i bruk de spesielle mulighetene Tjuvholmen inneholder.A FjordparkenDet arkitektoniske uttrykket er neddempet og relativt ensartet innenfor den nye bydelen; et lettuttrykk i glass og tre skiller området fra Aker Brygge, omfanget av glass skiller boligbygg ogkontorbygg. Variasjon og mangfold oppnås gjennom opp-/nedtrapping og forskyving av delikeartede volumene. De enkle formene skal også gi rom for ulike arkitektoniske tolkningergjennom bruk av ulike, yngre arkitekt i prosjektering av ulike bygninger. Den estetiske kvaliteteksisterer i samspillet mellom de presise bygningsmassenes møte med vannflaten, gate- og byromog parker. Fjordparken har skapt et arkitektonisk grep som bidrar til å trekke kontakten medvannspeilet dypt i byrommene på Tjuvholmen. Forslaget har ikke spektakulære former ellerstorslått arkitektur, men oppnår et opplevelsesrikt, varig og variert samspill mellom presisebygningsvolumer, vann og parklandskap. Muligheten for å trekke ulike arkitekter inn iutformingen av det enkelte bygg synes god.B UtsynForslaget har gjennom sin sammensatte bystruktur et sterkt skulpturelt og dynamisk uttrykk.Byens forutsigbare og regelmessige repertoar av gater i rutenett, kvartaler og enkeltbygg ererstattet av en overordnet komposisjon av skarpt avskårne triangler, splittede sylindre ogbuktende lameller. Tjuvholmen og Akersodden vurderes å ha romlig spennende grep , mens detarkitektoniske utrykket synes noe urolig og sammensatt. Gangstrøk skjærer seg gjennombygningsvolumene, bevegelsene styres mot skiftende fokuspunkter, mot tårn, fondbygg ogutsiktspunkter. Strukturen kan beskrives som mangfoldig ved sine former og variasjon.Det beste samspill mellom Aker Brygge og Tjuvholmen utvikles ved å skape en klaregenidentitet på Tjuvholmen. Samtidig ivaretas de beste sidene på Akers Brygge ved at deoffentlige rommene videreføres i forlengelsen av solveggen på Bryggetorget og sjøfrontenpå Stranden. Organisering av arealbruk, bebyggelsens møte med vannet og arkitektoniskuttrykk bør ta utgangspunkt i Tjuvholmens naturgitte særpreg. Etter PBEs vurderinganses Fjordparken å ha et mer bymessig roligere og derved mer varig arkitektoniskuttrykk. Utsyn antas å kunne få mange arkitektonisk storslåtte enkeltbygg.Boliger og boligmiljøTjuvholmen har forutsetninger for å bli et attraktivt boligområde. Begge forslagene vil kunnetilfredstille deler av etterspørselen etter sentrumsnære boliger, samtidig som begge forslagene itillegg vil tilby boligene nærrekreasjonsarealer i form av park, plasser og bilfrie gaterom.Utfordringene i prosjektene ligger i å finne utformingsprinsipper hvor boligene tilfører detoffentlig miljø kvaliteter – aktivitet over døgnet, variert brukersammensetning for møtesteder –samtidig som en uønsket privatisering av uteområder unngås. En slik målsetting oppfylles etterPBEs vurdering best ved å utnytte bymessige prinsipper for organisering av bebyggelse ogoffentlige rom, framfor de prinsipper vi kjenner fra etterkrigstidens soneinndeling ogtrafikkseparering.

51A FjordparkenUteareal tilknyttet boligene – halvprivat – er begrenset til takterrasser i tillegg til privatebalkonger. Alt areal på bakkeplan er offentlig tilgjengelig. Med nye broer innad i området og nyplassering av bro til Filipstad, knyttet sammen med plasser og pirer, fremstår forslaget som reelttilgjengelig og attraktivt for publikum. Boligenes behov for en halvprivat/ skjermet side erivaretatt ved vannspeilene mellom boligene. De sikrer en type ”gårdsromskvalitet” i forhold tilinnkikk, ro og kontroll, samtidig som visuelle kvaliteter/ utsyn opprettholdes for publikum.Vannet mellom boligbyggene gir skjermende avstand, men samtidig et signal om offentlighet.Fjordparken har vist en nyskapende og lovende boligtypologi. De smale huskroppene sikrer godeløsninger, også for små leiligheter, den direkte kontakten mot vannet for de fleste boligene girspesielle kvaliteter både for beboerne og for områdets karakter. En inngangsside mot offentligegaterom sikrer aktivitet i gatene. Intime og veldefinerte plassrom inne i boligbebyggelsen girpotensial for utvikling av gode møtesteder mellom beboere og allmennheten.B UtsynBoligene er fordelt over hele området, den indre delen har et større innslag av næring i de nedreetasjene, mens den ytre delen – Tjuvholmen – har ren boligbebyggelse med delvis unntak av1.etg. som får serveringssteder. Boligformasjonene på Tjuvholmen består av lameller i et grønt,parkmessig opparbeidet område. De åpne kvartalene / gårdsrommene mot vest er gjennomskåretav gangveier, men uteområdenes karakter kan, sammen med de brede kanalene på begge sider avdenne øya, redusere innrykket av offentlig tilgjengelig rekreasjonsområde. Kvaliteten på boligenei Utsyn på den ytterste delen av Tjuvholmen antas å bli høy med god sjøutsikt, solforhold oghalvprivatiserte utearealer.Når det gjelder tiltak for å tilrettelegge for at størst mulig del av befolkningen kan ha mulighet forå bosette seg på Tjuvholmen, så skiller de to prosjektene seg ved at Utsyn satser på å etablere 3-400 utleieboliger for en periode, mens Fjordparken spiller på et større register av tiltak. Somfleksibel boligutforming og boligfinansiering i tillegg til muligheten for utleieboliger ogskattefritatt utleieenhet som del av selveierleiligheten dersom det er ønskelig. Det ligger utenforPBEs ansvarsområde å vurdere disse virkemidlene.Boligmiljøene i de to forslagene viser stor forskjell i tilnærmingen. Utsyn har valgt et mermodernistisk mønster hvor vifteformen sikrer utsikt og sol til private og halvprivateutearealer. Beboerne på ”Tjuvhomen” sikres relativt store, grønne utearealer, som på trossav gjennomgangsmuligheter vil trolig oppfattes som forbeholdt boliglamellene.Fjordparken har vist en mer nytenkende organisering hvor allment tilgjengelige arealerprioriteres. Beboerne må akseptere en boform hvor balkonger og halvprivate takterrasserutgjør utearealer knyttet til boligene. Dette er et interessant og bymessig prinsipp, og kanbryte med etablerte oppfatninger av krav til gode bomiljøer. Etter PBEs mening erprinsippet riktig i forhold til Tjuvholmens sentrale lokalisering og spesielle kvaliteter i formav sjønærhet, bl.a. gjennom de dype kilene, og de gode sol- og utsiktforhold som deoffentlige brygge- og parkarealene vil få.

52NæringsprofilI forhold til næringsprofil og publikumstilbud vil ventelig Vestbaneutbyggingen bety mye for åbefeste sentrum vest som handels-, opplevelses- og underholdningsområde. Bredere tilbud ogstørre aktivitet på Vestbanen kan gi ringvirkninger også for Aker Brygge og utvide ”sesongen”for bylivet på Aker Brygge. Tjuvholmens geografiske lokalisering og erfaringene fra AkerBrygge tilsier nøkterne ambisjoner for detaljhandel, publikumsservice og kommersiellekulturtilbud. Området vil være attraktivt for næringsvirksomhet innen administrasjon, liberaleyrker, IKT, media etc og en konsentrasjon av slike arbeidsplasser bør etableres for å skapegrunnlag for servicetilbud og bidra til liv over døgnet.Begge prosjektene legger opp til hotell og kontorer i de nordre deler av området, nærmest AkerBrygge. De vil begge legge til rette for servering og annen publikumsrettet aktivitet på gateplanover store deler av området.A FjordparkenLøsningen har et noe mindre omfang av hotell og kontor, mens serveringsarealet ligger påhalvparten av Utsyns. Servering og noe publikumsrettet næring er forutsatt lagt til 1.etasjeplan,som er tilrettelagt for dette ved ekstra stor romhøyde. For øvrig er næringen lagt til egnebygninger, dvs er vertikalt oppdelt.B UtsynForslaget har dobbelt så stort areal til serverings- og forretningsformål som Fjordparken. De erogså til dels organisert omkring glassoverdekkede arealer, tilsvarende Aker Brygge. Øvrigenæringsareal er i hovedsak lagt til nordre del av området i bygningskomplekser med en horisontaldeling av arealbruken. Kontor, forretning, servering og hotell utgjør 34.000 m2Høy utnyttelse og variert arealbruk er riktig i et sentrumsnært område, slik beggeforslagene viser. Utsyns konsentrasjon og mengde av næringsfunksjoner vil kunne gi etgodt grunnlag for lokale servicetilbud. Innadvendte glassoverdekkede næringsbyggreduserer livet på gateplan. Fjordparkens valg av profil på næring og organiseringinnebærer et alternativt konsept i forhold til Aker Brygge. Dette er vanskelig å bedømme,men det kan virke realistisk i forhold til de nærmeste års markedsgrunnlag og omgivelserfor nærings- og kontorlokaler.Næringsandelen er stort sett lik for de to forslagene.Trafikk og parkeringTjuvholmen kan defineres som et ”sentrumsrandområde”. Dvs at tomteutnyttelse, arealbruk ogpublikumstilbud skal være i tråd med overordnede mål om flerfunksjonalitet og høyarealutnyttelse ved eksisterende sentrumsområder. Områdets karakter av ”blindtarm” og tidligerearealbruk, medfører at det ikke er direkte knyttet til noen av Oslos banegående kollektivtilbud,men kun ved to busslinjer med endeholdeplasser nær Tjuvholmens nordre del. Gang- ogsykkeltrafikk vil være et godt alternativ for både beboere, arbeidstakere og besøkende. For øvrigvil det være viktig å sikre god frekvens og optimal holdeplasslokalisering for bussrutene sombetjener området. Parkeringsdekningen bør i et slikt område kunne legges nær Oslos nye

53minimumsnormer. Trafikken som genereres av områdets boliger og arbeidsplasser, vil gi enårsdøgntrafikk (på 3-4 000 ÅDT) som er moderat for bygater i Oslo.De to forslagene skiller seg ved at Fjordparken har et mer tradisjonelt bygatenett på bakkeplanmed inngangspartier til fortau og offentlige byrom, mens Utsyn har gågatenett med all biltrafikkog adkomster i det underliggende kjellerplanet.A FjordparkenForslaget har i den nordre del av området normale bygatesnitt og det er tilrettelagt for blandettrafikk på overflaten. Det kan på enkelte tider av dagen og i sommersesongen oppstå noenkonflikter mellom fotgjengerstrømmer mellom Bryggetorget og Filipstadbukta. I stillere perioderkan biltrafikk tilføre aktivitet og gi trygghet i de offentlige rom. Løsningen gir muligheter for åføre bussbetjeningen i en løkke inn i området. Fjordparken har lagt 700 parkeringsplasser innunder den midtre del av området, noe som er nær nedre grense i forhold til de nyeparkeringsnormene.B UtsynProsjektet har en klar gågatestruktur hvor all biltrafikk til området går under bakken, mednedkjørsel i forlengelsen av Bryggetorget, med adkomster til boligene via heis direkte fraparkeringsanlegget. Gategulvet er forbeholdt gang- og sykkeltrafikk. Det er satt av om lag 900parkeringsplasser under bakken, dette antallet er noe vanskelig å bedømme nå, da det ikke eroppgitt et fast antall boliger, men vil trolig gi nødvendig p-dekning.Utsyn har all ut og innkjøring lagt på Filipstadsiden, og unngår på den måten konfliktermed fremtidige kryssende fotgjengerstrømmer fra Aker Brygge til byutviklingsområdet påFilipstad. Sommerstid vil gågatediagonalen egne seg godt for fotgjengerferdsel.Ut fra områdets avskårne plassering mener PBE imidlertid at det bør velges ettrafikkmønster med bygater med moderat trafikk på gatenivå tilpasset fotgjengernesferdsel. Fjordparken har nedkjøring til parkering inne på Tjuvholmen som gir et enkeltkjøremønster og forenkler orienteringen. Bygatene kan også gi en bedre kollektivbetjeningog flatedekning ved forlengelse av dagens bussrute.LokalklimaKlimatisk vil begge forslagene ha mye av de samme utfordringene og kvalitetene. De åpnerbegge bebyggelsesmønsteret mot ettermiddagssol og fjordutsikt i sørvest. Derved bliruterommene mellom bebyggelsen også eksponert for framherskende vindretning, som påsommerstid er fra sørvest. På vinterstid er framherskende vindretning fra nordøst. Beggeforslagene lykkes i å bøte på dette forholdet ved å etablere et nettverk av intime gater og plasserinnenfor byggeområdet. Samt benytter oppbrudte volumer og opptrapping mot nord for å bremsevindhastighet og ”løfte” vinden over bebyggelsen. Forholdet til fremherskende vindretninger måstuderes nærmere før endelig vurdering kan foretas. Begge forslag gir gode solforhold forboligbebyggelsen og for parken.Det er vanskelig på det nåværende tidspunkt å fastlegge hvilke av de to prosjektene som erbest lokalklimatisk. Detaljstudier og optimalisering av gode klimasoner vil være viktig forbegge forslag i det videre prosjektarbeidet.

54PublikumsattraksjonerDen nye bydelen skal inneholde kulturtilbud og – institusjoner, men en levende bykultur vil væreden viktigste suksessfaktoren. Den særegne kvalitet ved Tjuvholmen som bydel vil ligge ikontrasten mellom det tette, bymessige bygningsmiljøet og åpne parklandskap og åpenfjordkontakt. Tilbud som kan trekke brede publikumsgrupper vil være sentralt for å lykkes overtid. Både lokalbefolkningen, nasjonale og internasjonale reisende bør tilgodesees. Den viktigste”attraksjonen” er likevel knyttet til bymessig rekreasjon hvor promenaden, shopping, kultur ogbevertning er sentrale elementer som har like stor attraksjon i alle de nevnte målgruppene.Tjuvholmen er i seg selv for liten bydel til å gi rom for samvirkende kunstinstitusjoner.Enkeltstående kulturinstitusjoner har begrenset publikumspotensial og vil i begrenset grad væreen katalysator for byutvikling og byliv. Dette vil særlig være tilfelle når avstanden fra sentrumøker.På Tjuvholmen vil publikumsattraksjoner være et tilskudd til en bydel som må fungere og væreattraktiv i seg selv. De kan derfor være relativt smale og profilert som ”spisser” innenfor sittområde. Begge forslagene inneholder galleri/ kunstmuseum. I Fjordparken er konseptet vinkletmot den skapende prosessen ved å innlemme atelier i konseptet (tilsv. Baltic Exchange), mensUtsyn har kvalitetssikret konseptet gjennom samarbeid med Louisiana. Innenfor et ”utvidetkulturbegrep” inneholder Utsyn et opplevelsessenter for arktiske fenomener og –helter, mensFjordparken har plassert et SPA-anlegg ytterst på odden.Kunstgalleriet er i begge forslageneintegrert i parkanlegget og det virkertroverdig at det kan oppstå et attraktivtsamspill mellom fjorden, parkanlegget,skulptur, galleri og kafé.A FjordparkenHer er innarbeidet et SPA-anlegg som vilvære en attraksjon som kan ha store delerav Oslo som markedsgrunnlag, ettersomstørre anlegg ikke eksisterer og det er ensektor i vekst. Anlegget er i sin karakterinnadvendt, men vil kunne dra spesiellnytte av naturelementene i den isolertebeliggenheten ytterst på odden, og kanskjekombineres med et sjøbad. Tørrdokken vilved en heving av vannspeilet utgjøre enekstra attraksjon vinterstid som skøytebanetilgjengelig for allmennheten.B UtsynAttraksjonen i Utsyn – Arctic Center – kan bidra til å profilere Oslo og Norge mot omverdenen.Den er tilstrekkelig original til å trekke oppmerksomhet til området. Den innadvendte karakteren

55tilfører lite til omgivelsene. Avtaler om opprettelse og drift av kunstsenter i samarbeid medLouisiana virker spennende og troverdig og kan gi Oslo en viktig attraksjon.Parken er den største attraksjon i utviklingsforslagene for Tjuvholmen, og Fjordparkenhar det største parkarealet. Fjordparkens park mot Pipervika er ca 6 daa (6 000 m2) størreenn Utsyns park. Valg av attraksjoner er en vurdering som i prinsippet er uavhengig avstrukturen som velges, og bør ikke være premiss for valg av bystruktur. Utsyn synes å haden mest forpliktende avtalen om etablering av kunstmuseum, som vil kunne bli enbetydelig attraksjon. For å øke eventuelle kunstinstitusjonenes markedsgrunnlag bør dentrolig lokaliseres nærmest mulig Aker Brygge. Dette taler i Fjordparkens favør.UtviklingsmuligheterFjordparken og Utsyn har begge vist store utviklingsmuligheter gjennom den bearbeiding som ergjennomført på grunnlag av juryens kommentarer. I det videre arbeid vil begge prosjektenekunne utvikle sine særpreg og kvaliteter ytterligere. I formgiving og arkitektonisk uttrykk harbegge forslagene lagt vekt på en prosess som involverer ulike arkitekter i det videre arbeid. IUtsyn vil dette kunne bidra til ulik identitet og form på de relativt frittstående bygningsvolumene.I Fjordparken vil de enklere bygningsvolumene og den mer enhetlige bebyggelsesstrukturen gimuligheter for variasjon innenfor en oversiktlig helhet.Fjordparken har i bearbeidelsen etter juryering, forbedret svake sider ved prosjektet. Fortsatt børenkelte temaer videreutvikles, slik som• utformingen av byrommet og bebyggelsen omkring Tørrdokken. Tilpassing ognedtrapping av volum i forhold til Stranden er viktig og vil styrke intensjonene om å laTørddokken få ny betydning som offentlig arena (vannspeil for lek, islegging etc).• videreføre utvikling av bedre siktforhold, og romlige forbindelser og utforming avbebyggelse mot Filipstad.• bruk av ulike former for boligtiltak som utleieboliger, minimumsboliger etc for åklarlegge arealbruk og sosio-økonomiske forhold fram mot den politiske behandlingen avreguleringsforslaget.Plan og bygningsetatens konklusjonPBE ser det som en overordnet målsetting for Fjordby-utviklingen at de ulike nye bydelene somoppstår langs fjordkanten utvikler særpreg og karakter knyttet til de forutsetninger landskap,omgivelser og historie gir. Aker Brygge har etablert en karakter som både er et godt uttrykk forsin tid og som gir lesbarhet i forhold til stedets historie. Tjuvholmen bør utvikle sin egen karakterut fra de spesielle kvaliteter dette byggeområdet inneholder.Plan og bygningsetaten mener at prosjektene Utsyn og Fjordparken begge viser gode plangrep forbyutviklingen av Tjuvholmen. Grepet med en avsluttende park mot Pipervika er god. Likeledeser det en god løsning med boliger lengst ute på holmen.

56Prosjektet FjordparkenProsjektet UtsynFjordparken vektlegger byromsstrukturen og hovedganglinjene langs vannet hvor det er mestattraktivt å bevege seg, samtidig som det gir den beste sammenheng med Stranden ogBryggetorget på Aker brygge. Prosjektet har en bymessig og generell gate- ogbebyggelsesstruktur med et entydig skille mellom offentlige og private arealer. Strukturen bliropplevelsesrik gjennom varierte plassdannelser og de dype vannkilene inn mellom bebyggelsen.Den gir samtidig stor fleksibilitet både bruksmessig, arkitektonisk og tilgjengelighetsmessigProsjektet har laget det mest kompakte byområdet, som gir korte og orienteringsmessig godeganglinjer og redusert utfylling i fjorden. Fjordparken har samtidig vist det størstesammenhengende parkanlegget, med store flerbruksmuligheter og med avstandsmessig ogfunksjonelt sterkest tilknytning til Aker Brygge.Prosjektet har smale viker mellom boligbebyggelsen og et bredt vannspeil mellom Tjuvholmenog Filipstad, framfor kanaler. Dette trekker opplevelsen av fjorden lengre inn i et urbantvannrom, samtidig som en større bredde også sikrer utviklingspotensialet for Filipstad best.Prosjektet er gitt et formuttrykk hvor visuelle og romlige kvaliteter oppstår gjennom variert brukav enkle og likeartede grunnvolumer. Bortsett fra gateplanet med fleksibel bruk, er arealbrukenoppdelt vertikalt som gir enkle inngangsforhold fra gaterom.Utsyn har en klart definert diagonal og mer innadvendt byromsstruktur, og en bred kanal som girutsyn fra Filipstad til Akersneset. Den nye holmen sør for Akersodden har et helhetligarkitektonisk grep som gir gode sol- og utsiktsforhold for boligene rundt de mer halvprivatiserteuterommene som kan begrense allmenhetens opplevelse av tilgjengelighet. Prosjektetfyller ut en betydelig del av Filipstadkilen, som reduserer handlingsfriheten når Filipstad skalbebygges og den romlige tilknytningen til fjorden. Bebyggelsen har et noe overbetonetarkitektonisk variasjon og uttrykksform som gir mindre fleksibilitet enn Fjordparken. Full

57trafikkseparering med biladkomst under terreng og horisontal funksjonsdeling gir en mindrebymessig situasjon. Et kunstsenter i samarbeid med Louisiana vil kunne bli en viktig attraksjon.En større andel utleieboliger gir muligheter for et bredt boligtilbud.AnbefalingEtter PBEs mening har Fjordparken i størst grad utviklet et byplangrep som tar i bruk kvalitetenepå Tjuvholmen. Ved å trekke vannet langt inn i byrommene i nord/syd retning, åpnes deoffentlige rom mot utsikt, lys og sol. Samtidig etableres det viktige attraksjoner og byrom bådemot syd-øst, gjennom parkområdet og videreføringen av Stranden, og mot vest ved det offentligebryggeområdet langs Filipstadkilen. I det arkitektoniske uttrykket etableres et virkningsfullttillegg til karakteren på Aker Brygge. Den bymessige og enkle strukturen gir også muligheter tilen variasjon i bygningsmessige uttrykk, uten at resultatet blir visuelt kaotisk eller oppløser debymessige sammenhengene. PBE anser derav Fjordparken til å være en mer fleksibel ogtilpasningsdyktig bystruktur.PBE anbefaler at prosjektet Fjordparken legges til grunn for den vider utvikling av Tjuvholmen.Prosjektet bør videreutvikles som angitt under punktet utviklingsmuligheter.

58Illustrasjonen viser de to prosjektenes omfang og utstrekning. Utsyns er vist som stiplet strek.PBEs tilråding om innstilling til vedtakUt fra det ovenstående tilrår Plan og bygningsetaten byrådet å fremme følgende innstilling tilvedtak:”Prosjektet Fjordparken legges til grunn for videre planlegging av TjuvholmenPLAN OG BYGNINGSETATEN, DEN 15.11.2002Ellen S de VibedirektørErik DahlavdelingsdirektørSaksbehandler:Seniorarkitekt Marianne Rooth

59Trykt vedleggHavnestyret avholdt ekstraordinært møte og behandlet Tjuvholmensaken:I Tjuvholmensaken har havnestyret i kveld, den 21. oktober 2002, fattet slik vedtak:1. Havnestyret anbefaler at Bystyret velger prosjektet "Utsyn" fraSelvaag Gruppen AS/Aspelin Ramm AS/Niels Torp som den Bystyret berHavnevesenet sluttforhandle en salgskontrakt med.2. Havnestyrets vedtak i saken er offentlig.Utrykte vedlegg• Juryens innstilling av 081002• Konkurranseforslaget Fjordparken av 290802• Særtrykk av det forbedrede forslaget Fjordparken av oktober 2002• Konkurranseforslaget Utsyn av 290802• Særtrykk av det forbedrede forslaget Utsyn av oktober 2002