Jornal Cocamar Agosto 2016

17 | Jornal de Serviço Cocamar | Agosto 2016
ORIENTAÇÃO JURÍDICA
Venda de imóvel
rural arrendado
Quando se vai negociar um imóvel rural arrendado, o vendedor e o comprador
precisam ficar atentos a alguns pontos, pois uma transação realizada sem os
cuidados necessários pode lhes trazer prejuízo no futuro
Apartir do momento
em que o proprietário
de um imóvel
rural firma um contrato de
arrendamento, três questões
jurídicas de grande repercussão
no seu direito de
propriedade aparecem caso
tenha interesse em negociar
a terra.
A primeira delas é que a
venda da propriedade arrendada
não modifica em
nada o contrato de arrendamento,
que continuará a gerar
direitos em favor do arrendatário
por todo o tempo
de sua duração, independentemente
de ser outro o
proprietário do imóvel.
A segunda, é que o proprietário
deve notificar o
arrendatário sobre seu interesse
de vender a propriedade,
apresentando-lhe todas
as condições do negócio,
pois em igualdade de
condições com que eventualmente
pretenda adquirir
o imóvel, o direito de
compra é dele.
A terceira, é que se o proprietário
do imóvel não fizer
a notificação exigida por lei
para assegurar ao arrendatário
o direito de adquirir a
terra nas mesmas condições
que está sendo vendida
a outro, este poderá
buscar proteção no Judiciário
para ver o seu direito de
preferência protegido. O direito
do arrendatário de adquirir
o imóvel que lhe estava
arrendado poderá ser
exercido até seis meses depois
que a escritura de compra
e venda é registrada no
cartório do registro de imóveis,
pois é pela escritura
registrada que se transmite
de fato e de direito a propriedade
de bem imóvel.
O que não é incomum
acontecer nesta situação é
que na escritura de compra
e venda, por razões que não
vem ao caso analisar, muitas
vezes o preço de venda
e compra do imóvel é apresentado
em números inferiores
ao valor real da
transação, ou seja, enquanto
o negócio foi feito, por
exemplo, por R$ 1 milhão
de reais, a escrituração acaba
sendo feita por apenas
R$ 500 mil reais. Como a
Lei reconhece como documento
válido para o exercício
do direito de preferência
a escritura pública, basta ao
arrendatário depositar em
Juízo o valor constante
deste documento para adquirir
a propriedade para
si. Com isto o arrendatário
acaba adquirindo um imóvel
que valia e foi vendido
por R$ 1 milhão, pagando
por ele apenas e tão somente
R$ 500 mil.
Uma vez julgada a ação
em favor do arrendatário,
quem vai perder a propriedade
é o novo proprietário
que, por não ter sido cuidadoso,
comprou o imóvel
sem saber se o vendedor foi
diligente no sentido de notificar
o arrendatário para
que este exercesse ou renunciasse
ao seu direito de
preferência. No caso, o melhor
que o comprador faz
não é somente saber se o
vendedor fez a notificação
ao arrendatário, mas sim
ver e ter o documento para
saber se ele preenche os requisitos
da lei, pois a notificação
só tem força jurídica
quando realizada de forma
correta.
Portanto, quando se vai
vender um imóvel rural
arrendado, o vendedor e o
comprador precisam ficar
atentos a todos estes pontos,
pois o negócio feito sem
os cuidados necessários
pode lhes trazer prejuízo no
futuro. Por sua vez, se o arrendatário
fica sabendo que
o imóvel foi vendido sem
que o proprietário tenha
feito a notificação pertinente,
tão logo o registro da
escritura é levado a efeito
nasce o direito e começa a
contar o prazo para propor
a ação que vai proteger seu
direito.
Para as três partes envolvidas
no negócio, a saber, o proprietário
da terra, o comprador
e o arrendatário, ficam as
seguintes orientações:
• o proprietário não deve
vender o imóvel às escondidas
do arrendatário, pois a
negociação em algum momento
vai ser descoberta e
a partir daí com a possibilidade
da venda ser desfeita;
• o comprador não deve
realizar o negócio sem ver
se a notificação que o vendedor
deveria fazer ao arrendatário
foi realizada corretamente,
para não ser
surpreendido por uma ação
judicial que vai lhe retirar
o direito sobre o imóvel;
• e, finalmente, o arrendatário
pode propor ação judicial
para ver reconhecido o
seu direito de comprar o
imóvel nas condições anunciadas
pela escritura pública
de venda e compra,
caso o proprietário não tenha
feito a notificação de
que trata a lei.
VOCÊ SABIA? O direito do arrendatário de adquirir
o imóvel que lhe estava arrendado poderá ser exercido
até seis meses depois que a escritura de compra e
venda é registrada no cartório do registro de imóveis
Lutero de Paiva Pereira
Advogado – Agronegócio
e contratos bancários
Maringá – Paraná
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