Журнал Афиша | Сентябрь 2019

тел. (971) 238-4687
недвижимость
Реакцией финансовых
рынков на результат
последних президентских
выборов в ноябре 2016
года стал резкий рост процентных
ставок на 10-летние казначейские
облигации США и, как следствие,
— удорожание ипотеки для новых
покупателей домов, а также и
последовавшее за этим неоднократное
повышение ставки рефинансирования
Центробанком США.
Пик стоимости ипотеки пришелся
на конец 2018-го года, когда было
нормой видеть займы под 5.2-5.3%
годовых, а то и еще выше. Тогда
казалось, что тренд на удорожание
ипотеки постоянный и устойчивый,
и продлится еще очень долго.
Однако, с марта 2019-го года, то
есть с наступлением классического
сезона оживления на рынке
недвижимости, процентные ставки
по ипотеке начали поступательно
снижаться. Хоть и не наблюдалось
никакого обвального их падения, но
в результате ускорения этого процесса
к середине августа 2019 года
они опустились в диапазон 3.5-4%
годовых, а при использовании
отдельных кредитных программ
и хорошем финансовом состоянии
заёмщика — и еще ниже.
Сразу отметим, что движение
вниз процентных ставок по ипотеке
не является какой-то внутриамериканской
особенностью. Так
в Дании некоторые банки выдают
ипотеку под -0.5%, то есть фактически
приплачивают заёмщикам,
которые берут у них деньги
в долг. Это говорит об избытке
денежной ликвидности в Европе в
целом, где даже депозиты граждан
уже редко приносят им хоть
какой-то доход, а зачастую банки
даже берут плату с вкладчиков
за размещение у себя их денежных
средств. Многие эксперты
связывают такое положение дел с
продолжительными программами
количественного смягчения (QE),
которые до сих пор длятся в Европе
и являются причиной увеличения
денежной массы.
Итак, данное стечение обстоятельств
позволяет сегодня заёмщикам
смелее подходить к выбору
дома в чуть более высоких ценовых
диапазонах, о чем еще полгода
назад они и не могли мечтать, или
же, все же оставаясь в первоначально
запланированном ценовом
диапазоне, получить по факту
более низкий месячный платеж,
чем ожидалось.
Но рынку всегда свойственен
поиск баланса спроса и предложения.
Улучшение покупательской
способности привело к увеличению
спроса, что не замедлило сказаться
и на росте цен на жилую
недвижимость. И все бы ничего, но
этот процесс усугубился сезонным
снижением предложения на рынке
во всех ценовых категориях как в
орегонской, так и вашингтонской
частях Portland Metro Area. В итоге
волна покупательского спроса на
рынке недвижимости обрела не по
сезону новую силу и в ближайшие
несколько месяцев вполне может
перерасти в покупательское цунами
3-5-летней давности. По мере
распространения информации о
внезапно подешевевшей ипотеке
рынок неизбежно будет наполняться
всё новыми участниками:
• продавцами, которые, пропустив
горячий весенний сезон, захотят
наверстать упущенное и воспользоваться
открывшейся возможностью
подороже продать свой дом;
• покупателями, которые с приятным
удивлением для себя узнали,
что в некоторых случаях,
будучи одобренными банками в
июле 2019 года на покупку дома
стоимостью $325,000, теперь
могут позволить себе дом за
$350,000 при том же месячном
платеже. Или при покупке дома
за прежние $325,000 их ожидаемый
месячный платеж уменьшился
на несколько десятков, а
то и на сотню и более долларов.
Примерно такие же пропорции
улучшившейся покупательской
способности наблюдаются и в
других ценовых диапазонах.
Так же в отдельных случаях
стал представляться казалось
забытый refinance, то есть переоформление
существующей
ипотеки на новую по сниженной
процентной ставке. Это — очень
тонкий процесс со множеством
нюансов, в котором нужно обязательно
досконально разобраться с
Вашим лендером, прежде чем приступать
к нему. Ввиду небесплатности
refinance как услуги, нужно
просчитать финансовую выгоду от
нее, то есть сопоставить затраты
на нее, последующую потенциальную
ежемесячную выгоду и период
времени, который Вы планируете
прожить в своем доме. В некоторых
плохо просчитанных случаях,
к сожалению, получается так, что
экономия заёмщика от сниженной
ставки окупает затраты на нее уже
после продажи дома, что делает ее
бессмысленной.
Особую привлекательность
сложившаяся ситуация придает
покупке нового дома (new
construction) с отсроченным
вводом в эксплуатацию, то есть
по факту завершения его строи-
September №434 «Afisha» | 13