LTU-EX--98/165--SE - Luleå tekniska universitet

More documents

Recommendations

Info

Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson Slutsatser höjning av ledningar m m. Produktionskostnaden hade även ökats om husen hade flyttats i elementform. Resonemanget i figur 20 ovan förutsätter att marknadsvärdet på nyproducerade hus är lika med deras produktionskostnad i det ögonblick som husen färdigställs eller slutbesiktigas. Att en husflyttning går med vinst säger dock inget om husens totala ekonomiska historia. Om man antar att produktionskostnaden för en husflyttning blir ca 70 % av nyproduktionskostnaden kan det i värsta fall innebära att husen har kostat husägaren 170 % av nyproduktionskostnaden när de står flyttade och klara. Detta motsäger dock inte faktumet att en husflyttning går med vinst. Det man måste jämföra med är alternativet att inte göra någonting alls eller att riva husen. För att det ska vara lönsamt att köpa flyttade hus måste köpeskillingen d v s marknadsvärdet, vara avsevärt lägre än nyproduktionskostnaden. Är denna prisskillnad för liten är det mer frestande för husköparen att bygga nya hus och därmed få bygga som man själv vill ha det i stället för att köpa uppfräschade men dock begagnade hus med bl a gamla vitvaror. Ser man husen som begagnade måste man jämföra priset på de flyttade husen jämföras med andra begagnade hus på orten. I valet mellan att bygga nya hus eller att köpa flyttade hus spelar räntebidraget in till fördel för flyttade hus enligt avsnitt 0 Räntebidrag. Vid husflyttningen från Skellefteå till Umeå som beskrivits tidigare i rapporten kostade de flyttade husen ca 9 000 kr/m 2 för köparen d v s Bostaden vilket är något lägre den genomsnittliga produktionskostnaden som är ca 11 000 kr/m 2 i Umeå. Trots att en husköpare kan göra en hyfsad affär på flyttade hus är det nog säljaren som har mest att vinna på en husflyttning om man inte kan sänka priset på flyttade hus ytterligare. Ny nisch i byggbranschen I vissa regioner borde företag kunna specialisera sig på flyttning av flerfamiljshus från orter med många vakanser till orter med efterfrågan på bostäder. Förutsättningen för en sån verksamhet är att man står i kontakt med båda sortens orter eftersom drivkraften i ett sådant företag kommer ifrån skillnaden i husens marknadsvärde mellan de två orterna. Ett sådant företag skulle kunna hjälpa krisdrabbade kommunala bostadsbolag att bli av med sina bostadsöverskott. Det kommunala bostadsbolaget skulle i så fall sälja sina övertaliga hus mycket billigt eller rent av ge bort dem till ”flyttaren” eftersom alternativen är rivning som kostar pengar eller fortsatta kostnader för uppvärmning av de tomma husen. Andra bostadsbolag än de kommunala skulle naturligtvis också kunna utnyttja dessa tjänster men de kommunala bolagen är mest i behov av dem eftersom de inte själva får flytta hus utanför kommunen. Flyttbara hus Man borde satsa mer på byggande med flyttbara moduler, speciellt vid byggande i orter som kan tänkas råka ut för stora variationer i befolkningsmängden. Finansieringen av husen skulle underlättas genom att banken tar mindre risk eftersom husen har ett restvärde om de kan flyttas. Denna synpunkt har framhållits av flera parter under arbetet med detta examensarbete. Tyvärr har inte en byggherre så stor anledning att bygga flyttbara hus eftersom hela produktionskostnaden när husen byggs första gången är ”förlorad” för alltid. Oavsett hur billigt man sedan kan flytta husen, kommer produktionskostnaden för flyttningen ovanpå den ursprungliga 56
Flyttning av flerfamiljshus Bengt Ragnarsson Slutsatser produktionskostnaden. Om byggherren säljer husen efter flyttning kan dock vinsten från flyttningen betala tillbaka lite av de tidigare kostnaderna. Det är svårt att bestämma hur man bygga för att husen ska bli billiga att flytta. Ju mindre enheter man gör desto dyrare blir arbetskostnaden vid en flyttning. Samtidigt blir transportkostnaden billigare ju mindre enheter man bygger. Någonstans finns alltså någon gyllene medelväg mellan transportkostnad och arbetskostnad. En annan aspekt man måste ta hänsyn till när man ska välja hur man ska bygga, är att ju större enheter man bygger desto kortare sträcka kan man praktiskt sett flytta husen, om man är hänvisad till att transportera husen längs det ordinarie vägnätet. Inverkan av husens ålder på produktionskostnaden Flyttade hus ska uppfylla samma <strong>tekniska</strong> krav som nyproducerade. Man kan rimligen inse att om husen är moderna i största allmänhet ökar byggnadsnämndens vilja att bevilja mindre avsteg från de krav som ändrats sedan husen byggdes första gången. Hus som är byggda på senare år uppfyller normalt de väsentligaste kraven på tillgänglighet och energihushållning. Bland de normer som ändrats under de sista åren märks bl a kravet på jordfelsbrytare i varje lägenhet och det nya systemet för brandklassificering. Man kan dock utan större problem uppgradera husen så att dessa nya krav uppfylls. Äldre hus har ofta för små rum, för smala dörrar och passager, för dålig energihushållning samt normstridiga installationer. Det kan krävas stora insatser för att åtgärda dessa brister och därför blir det oekonomiskt att flytta alltför gamla hus. Alternativ till flyttning i avfolkningsbygder Det faktum att det endast lönar sig att flytta nyare hus gör att orten som husen flyttas från åderlåts på sina nyare hus medan de äldre blir kvar. Sett ur avflyttningsbygdens perspektiv vore det bättre om de gamla husen revs och hyresgästerna flyttade in i de nyare husen. På så sätt skulle man få en sund bostadsmarknad och de boende fick bo i fräschare hus. Detta scenario försvåras av flera orsaker. Man får inte samma direkta värdeökning av husen som man får när man flyttar husen till en stad med ”hungrig” bostadsmarknad eftersom avfolkningsbygder ofta har andra strukturella problem vid sidan av alla tomma lägenheter. Exempel på sådana problem kan vara arbetslöshet, indragen kommunal service, dålig kommunal ekonomi och allmänt dålig framtidstro. Dessutom är den eventuella värdeökningen svår att realisera eftersom det troligtvis inte är något större köptryck på fastigheterna vilket med andra ord betyder att det blir ungefär samma ägare av fastigheterna efter en genomförd rivningskampanj. Eftersom det inte blir några snabba vinster måste kostnaden för rivningen betalas av med framtida hyresintäkter. Vidare förutsätter en lyckad växling från gamla till nya hus att det finns nya och gamla hus i närheten av varandra och att hyresgästerna vill flytta från de äldre husen till de nyare husen. Ett problem som måste lösas är då hur man ska få ägarna av de gamla husen att gå med på att riva sina hus. De äldre husen har förmånligare räntebidrag och är kanske nästan helt amorterade. Att då skaffa sig nya hus som ger högre kapitalkostnad torde synas som ett skräckscenario för ägare av äldre hus. Slutsatsen blir alltså det inte finns några snabba vinster med att riva gamla hus till förmån för nyare hus utan vinsten blir en långsiktigt sundare bostadsmarknad. 57
Page 1 and 2:
EXAMENSARBETE )O\WWQLQJ DY IOHUIDPL
Page 3 and 4:
Flyttning av flerfamiljshus Bengt R
Page 5 and 6:
1 INLEDNING .......................
Page 7 and 8:
Page 9 and 10:
Page 11 and 12: Flyttning av flerfamiljshus Bengt R
Page 61: Flyttning av flerfamiljshus Bengt R
Page 69: Flyttning av flerfamiljshus Bengt R
show all

LTU-EX--98/165--SE - Luleå tekniska universitet

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?