Framsida med titel och författarangivelse - Kungliga Tekniska ...

FASTIGHETSVETENSKAP
EX-02-107
TRITA-INFRA EX 02-060
ISSN 1651-0194
ISRN KTH/INFRA/EX--02/060--SE
EXAMENSARBETE
Besluts- och kontraktsgången i ett
mindre exploateringsföretag
Sara Andersson
Examinator: Thomas Kalbro
STOCKHOLM 2002

ABSTRACT
Sara Andersson, Master of Science in Engineering Stud., Royal Institute of Technology
(KTH), Stockholm, Sweden.
Title: Decision process and contracting in a small exploitation company
Development of land loosely means changing and renewing the use of the land in a
particular area through building houses and constructions. Although it deals with concrete
building, it also includes preparations necessary to administrate and plan the project.
Those are activities like initiation, planning, projecting, authorisation, acquisition of land
and financing. The activities often consumes much time, mostly because a wide range of
different actors are involved in the loop.
The purpose of this thesis is to survey the private and public decisions raised during the
process of development of land. The goal is to detect bottlenecks in the studied projects.
Hopefully this study of the involved factors in the process of decision making and
contracting can lead to a more effective process when it comes to development of land.
This thesis covers the studying of two projects at one exploitation company. By reading all
the material the company have regarding these projects as well as reading all the material
from respectively municipality that the projects geographically belongs to. Persons in the
company concerned by the projects have been interviewed to get important, not
documented, information. A time-axis diagram has been created showing the private
decisions as well as the public decisions during the process.
Today a number of other projects are trying to investigate factors involved in the process
of development of land. The result is of interest both for private- and public organisations
in order to tune up the processes such kind of projects.

FÖRORD
Examensarbetet “Beslut- och kontraktsgången i ett mindre exploateringsföretag” utfördes
vid institutionen Fastighetsvetenskap på KTH i Stockholm. Rapporten är avslutningen på
civilingenjörsutbildningen Lantmäteri och omfattar 20 högskolepoäng.
Jag vill tacka min handledare på institutionen, Thomas Kalbro, för råd och stöd under
arbetets gång. Jag vill även tacka all personal på Besqab Projekt och Fastigheter i Täby
däribland speciellt Johan Westring och Freddie Norvell som varit till stor hjälp vid
framtagandet av fakta.
Stockholm maj 2002
Sara Andersson
2

INNEHÅLL
ABSTRACT ........................................................................................................................1
FÖRORD............................................................................................................................. 2
INNEHÅLL......................................................................................................................... 3
1 INLEDNING.................................................................................................................... 5
1.1 BAKGRUND .................................................................................................................. 5
1.2 SYFTE........................................................................................................................... 5
1.3 BEGRÄNSNINGAR ......................................................................................................... 5
1.4 GENOMFÖRANDE/METOD ............................................................................................ 5
1.5 FÖRKORTNINGAR ......................................................................................................... 6
2 MARKEXPLOATERING.............................................................................................. 7
2.1 AKTIVITETER VID MARKEXPLOATERING....................................................................... 7
2.1.1 Initiering ............................................................................................................... 7
2.1.2 Planläggning......................................................................................................... 7
2.1.3 Projektering .......................................................................................................... 8
2.1.4 Tillståndsprövning ................................................................................................ 8
2.1.5 Markförvärv.......................................................................................................... 8
2.1.6 Finansiering.......................................................................................................... 9
2.1.7 Byggande .............................................................................................................. 9
2.1.8 Utvärdering........................................................................................................... 9
2.2 EXPLOATERINGSOMRÅDET........................................................................................... 9
2.2.1 Avtal.................................................................................................................... 10
3 BESQAB PROJEKT OCH FASTIGHETER AB ...................................................... 12
3.1 AFFÄRSIDÉ................................................................................................................. 12
3.2 UPPBYGGNAD ............................................................................................................ 13
3.2.1 Egen regi och Construction Management .......................................................... 13
3.2.2 Developing.......................................................................................................... 13
3.2.3 Fastighetsförvaltning.......................................................................................... 13
4 HUVUDSTALUND ....................................................................................................... 14
4.1 FÖRUTSÄTTNINGAR.................................................................................................... 15
4.2 HUR SKA DET BLI ....................................................................................................... 15
4.3 ORGANISATION .......................................................................................................... 15
4.4 BESLUT- OCH KONTRAKTSGÅNGEN............................................................................ 16
4.4.1 Detaljplanearbetet .............................................................................................. 16
4.5 NÄR BERÄKNAS ALLT VARA KLART?.......................................................................... 17
4.6 TIDSÅTGÅNG.............................................................................................................. 17
4.6.1 Vad har tagit extra tid i projektet? ..................................................................... 18
4.7 TIDSAXEL................................................................................................................... 19
3

5 TYRESÖ STRAND ....................................................................................................... 20
5.1 FÖRUTSÄTTNINGAR.................................................................................................... 21
5.2 HUR SKA DET BLI ....................................................................................................... 21
5.3 ORGANISATION .......................................................................................................... 21
5.4 BESLUT- OCH KONTRAKTSGÅNGEN............................................................................ 21
5.4.1 Markanvisningstävling........................................................................................ 22
5.4.2 Detaljplanearbetet .............................................................................................. 22
5.5 NÄR BERÄKNAS ALLT VARA KLART?.......................................................................... 23
5.6 TIDSÅTGÅNG.............................................................................................................. 23
5.6.1 Vad har tagit extra tid i projektet? ..................................................................... 24
5.7 TIDSAXEL................................................................................................................... 25
7 DISKUSSION ................................................................................................................ 26
8 SAMMANFATTNING ................................................................................................. 27
9 KÄLLFÖRTECKNING................................................................................................ 28
9.1 TRYCKTA KÄLLOR...................................................................................................... 28
9.2 OTRYCKTA KÄLLOR ................................................................................................... 28
9.3 ELEKTRONISKA KÄLLOR ............................................................................................ 29
4

1 INLEDNING
1.1 Bakgrund
Markexploatering är en långdragen och ofta ganska trög process som kanske skulle kunna
göras mer effektiv. För att maximal effektivitet ska kunna uppstå måste alla beslut kartläggas
för att en identifiering av vad som egentligen tar tid ska kunna ske.
Aktiviteterna vid en markexploatering är inte bara det konkreta byggandet utan det största
arbetet ligger i förberedelserna innan. Viktiga steg innan byggverksamheten kommer
igång är: initiering, planläggning, projektering, tillståndsprövning, markförvärv och
finansiering. 1
Studier av olika markexploateringsprojekt har gjorts i tidigare examensarbeten för att
belysa vad som tar extra tid i ett projekt. Resultatet är intressant dels för det privata företaget
dels för den offentliga sektorn för att de ska kunna rationalisera sina verksamheter.
1.2 Syfte
Syftet med rapporten är att kartlägga de privata respektive offentliga besluten som sker vid
en markexploatering. Målet är att kunna se vad som har tagit extra lång tid i de studerade
projekten. Studien av faktorerna som påverkat beslut- och kontraktsgången kan sedan leda
till att det blir en mer effektiv process när ett markområde ska förändras.
1.3 Begränsningar
För att genomföra arbetet har vissa begränsningar i omfånget gjorts. Examensarbetet
avgränsades till att omfatta:
• Ett företag; Besqab Projekt och Fastigheter
• Två exploateringsprojekt; Tyresö Strand i Tyresö och Huvudstalund i Solna.
1.4 Genomförande/Metod
Först utsåg jag ett antal mindre exploateringsföretag i Stockholmsområdet som skulle
kunna vara lämpliga för mina studier angående markexploatering. Ett krav var att företaget
skulle ha hand om hela exploateringsprocessen från initiering till att bebyggelsen var
uppförd. Tog sedan kontakt med företagen som var lämpliga och presenterade vad mitt exjobb
skulle handla om. Det företag som hade tid och ville ställa upp var Besqab Projekt
och Fastigheter. I fortsättningen kommer jag bara att skriva Besqab.
1 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 2-5
5

Med hjälp av min handledare och två anställda på Besqab utsågs två lämpliga projekt
inom företaget. Dessa projekt ansågs lämpliga eftersom de var lagom omfattande
angående beslut- och kontraktsgången. Projekten var också bra eftersom de var i slutskedet
av exploateringsprocessen och därmed väldigt aktuella men ändå var alla beslut
tagna.
Studien av dessa projekt började med att de huvudansvariga på Besqab för de två
projekten berättade för mig i stora drag om hur händelseförloppet vid exploateringarna
hade varit. Sen studerade jag alla handlingar som fanns sparade på Besqab. Nästan allt
fanns dokumenterat men viss information fick jag genom diskussioner med de inblandade
personerna i projektet.
Ytterligare information om de två projekten har jag fått från respektive kommun.
Resultatet av mina studier redovisas med en tidsaxel för var projekt där privata beslut och
offentliga beslut sammanstrålar. Tidsaxlarna har sedan studerats för att i kontrakts- och
beslutsgången kunna upptäcka vad som har tagit extra lång tid.
1.5 Förkortningar
Förkortningar som används i arbetet, mestadels vid redovisningen av tidsaxlarna för de
olika projekten:
dp = detaljplan
öp = översiktsplan
fgh = fastighet
Bn = byggnadsnämnden
Lst = länsstyrelsen
Ks = kommunstyrelsen
Kf = kommunfullmäktige
brf = bostadsrättsförening
Besqab = Besqab Projekt och Fastigheter AB
Besqab M = Besqab Mark AB
Besqab P = Besqab Produktion AB
Besqab – Selmer = Bostadsbyggarna Besqab – Selmer HB
Besqab – Skanska = Bostadsbyggarna Besqab – Skanska HB
Skanska = Skanska Sverige AB
Vasakronan = Vasakronan AB
Selmer = Selmer Holding AB
Selmer B = Selmer Bygg Stockholm AB
6

2 MARKEXPLOATERING
Markexploatering innebär att förändra och förnya markanvändningen inom ett område
genom att uppföra bebyggelse och anläggningar. Det är en process som äger rum från
initiering tills det att byggnader är helt uppförda. 2 Processen är ofta väldigt komplicerad
eftersom många beslut ska tas och många intressenter berörs. 3
2.1 Aktiviteter vid markexploatering
Vid markexploatering äger alltså flera aktiviteter rum innan det konkreta byggandet
kommer igång. Dessa aktiviteter är initiering, planläggning, projektering, tillståndsprövning,
markförvärv, finansiering, byggande och utvärdering.
2.1.1 Initiering
Fastighetsägare, kommun eller byggföretag kan ta initiativet till att bebyggelse eller
anläggningar ska uppföras. Tanken på att en förändring bör ske kommer ofta när ett
markområde utnyttjas på ett olämpligt sätt eller ineffektivt sätt. Om det finns behov av
mark för ett visst ändamål kan också ett exploateringsprojekt aktualiseras. 4
2.1.2 Planläggning
Planläggning är väldigt viktig för att det ska uppstå en ändamålsenlig struktur i vårt
samhälle. Plan- och bygglagen tar upp fem olika planer:
• Regionplan upprättas när planeringen bör samordnas för flera kommuner.
• En översiktsplan måste varje kommun upprätta. Den ska visa grunddragen i
användningen av mark och vatten.
• Detaljplan ska upprättas när stora markförändringar ska äga rum.
• Områdesbestämmelser kan användas istället för detaljplan när ett mindre antal frågor
ska behandlas.
• Fastighetsplan kan upprättas när fastighetsindelning, gemensamhetsanläggningar m.m.
bör regleras. Den kan upprättas där detaljplan redan finns.
Vid en markexploatering tas oftast en detaljplan fram för att kunna avgränsa mark för
olika ändamål och reglera bebyggelsens utformning och omfattning. Fastighetsplan kan
också vara behövligt att upprätta för att underlätta fastighetsindelningen. 5 Kommunen har
ansvaret att en detaljplan upprättas om så är behövligt men fastighetsägaren eller ett
intresserat byggföretag kan vara med att utföra planeringsarbetet.
2 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 1
3 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 5
4 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 2
5 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 26-27
7

Här nedan redovisas hur detaljplaneprocessen är uppbyggd eftersom den har en väldigt
central plats vid markexploatering.
Detaljplaneprocessen
Detaljplan kan upprättas antingen genom normalt planförfarande eller genom enkelt
planförfarande. Vid normalt planförfarande ska ett program upprättas om det inte anses
onödigt på grund av att till exempel översiktsplanen redan visar klart och tydligt vad som
gäller för området. En miljökonsekvensbeskrivning kan också krävas om detaljplanen
kommer att ha betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med naturresurser.
Samråd ska ske med länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten och med andra kommuner som
kan beröras av planen. Andra som berörs av planen ska beredas tillfälle till samråd med
kommunen. Syftet med samrådet är att kommunen ska bli delgiven viktig information om
området och att kommunen ska informera om deras framtidsplaner för området. Alla synpunkter
som inkommit under samrådet ska redovisas i en samrådsredogörelse, där ska
också framgå hur kommunen har tagit ställning till synpunkterna.
Efter samråd ska planen ställas ut i minst tre veckor. De synpunkter som kommer in under
utställningstiden ska kommunen sammanställa i ett utlåtande. Om planen genomgår en
väsentlig revidering ska den ställas ut igen men om ändringarna inte är så viktiga eller
saknar intresse för allmänheten kan ett enkelt planförfarande vara lämpligt. Vid ett enkelt
planförfarande är inte utställning obligatoriskt.
Kommunfullmäktige antar planen men de kan uppdra åt kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden
att anta planen om den är av mindre vikt. 6
Överklagande av detaljplanebeslut
Rätt att överklaga en detaljplan har den som beslutet angår. Först överklagas den till länsstyrelsen
för att sedan eventuellt gå vidare till regeringen. 7
2.1.3 Projektering
Projektering kan ske samtidigt som detaljplanearbetet eller efteråt. Projekteringen innebär
att byggnader och anläggningars utformning bestäms.
2.1.4 Tillståndsprövning
För att utföra vissa åtgärder vid en markexploatering krävs tillstånd. Det kan vara bygglov,
marklov eller rivningslov som måste sökas hos kommunen. Tillståndet grundar sig på
kommunens markanvändningsplaner.
2.1.5 Markförvärv
Ofta måste fastighetsstrukturen och ägarstrukturen ändras vid en markexploatering. Det
kan vara så att den ursprunglige ägaren till fastigheten inte är intresserad av att markens
användning ska förändras men han vill ändå ha kvar en del av fastigheten. Fastighets-
6 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 31-32, 36-37
7 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 45
8

gränserna måste då ändras genom till exempel avstyckning eller klyvning och den nya
fastigheten som bildas kan då förvärvas av kommunen eller någon annan som är
intresserad. 8
2.1.6 Finansiering
Beslut måste tas om hur exploateringen ska finansieras och ekonomiska kalkyler måste
upprättas för att säkerhetsställa att projektet kommer att gå runt ekonomiskt. Markexploatering
innebär stora investeringar och därmed stora risker. Finansiären kräver därför
en stor andel eget kapital vid starten av ett projekt. Besqab är ett relativt litet
exploateringsföretag och har därmed inte tillgång till ett stort eget kapital. Detta gör att de
begränsas vid uppköp av möjliga exploateringsområden. 9
2.1.7 Byggande
Byggandet är den aktivitet som syns bäst utåt men den ligger alltså i slutet av hela den
långa exploateringsprocessen.
En byggherre måste det finnas vid varje byggnation, han har ansvaret för uppförandet av
byggnaderna. Ofta anlitar byggherren konsulter och byggentreprenader som utför
projektering och byggandet. Men ibland uppför byggherren själv byggnader. 10
Entreprenadavtal
Förhållandet mellan byggherre och entreprenör regleras i entreprenadavtal. Det finns tre
olika entreprenadformer: delad entreprenad, generalentreprenad och totalentreprenad.
Delad entreprenad innebär att byggherren svarar för projekteringen och sedan anlitar han
huvudentreprenörer och sidoentreprenörer som i sin tur har underentreprenörer för att
utföra byggandet.
Vid generalentreprenad anlitar byggherren en generalentreprenör som anlitar underentreprenörer.
Byggherren svarar för projekteringen medan generalentreprenören svarar
för resten.
När en byggherre anlitar en entreprenör som ska ta hand om både projektering och
byggande talar man om totalentreprenad. Totalentreprenaden anlitar ofta underentreprenörer.
11
2.1.8 Utvärdering
Utvärderingar sker under hela exploateringsprocessen för att uppnå bästa resultat. Det kan
vara analyser av teknisk, ekonomisk eller miljömässig natur. 12
2.2 Exploateringsområdet
8 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 2-3
9 E-post. Johan Westring, Besqab. 020807
10 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 4
11 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 118-123
12 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 4
9

Varje exploateringsprojekt är unikt eftersom all mark har olika förutsättningar. Grundförhållanden
och topografin är avgörande vid hur marken kan användas. Detta gör att
beslutgången aldrig är den samma vid två projekt. 13
Uppläggningen av hur ett projekt ska genomföras påverkas av ägarförhållandena och hur
fastighetsägaren/byggherren medverkar vid planeringen. Detta ger upphov till fyra typfall:
Byggherren
äger marken
Kommunen
äger marken
Byggherren medverkar
inte aktivt i detaljplanearbetet
Typfall 1
Typfall 3
Byggherren och kommunen
tar gemensamt
fram detaljplanen
Typfall 2
Typfall 4
Figur 2.2 Fyra typfall för genomförandet av en markexploatering. 14
Typfall 1 kännetecknas av att byggherren äger marken men han medverkar inte aktivt i
detaljplanearbetet. Detta kan ofta vara fallet om marken är privatägd, till exempel när ett
område ska göras om från fritidsboende till permanentboende. Byggherren har då ofta inte
tillräckligt med kunskap om detaljplaneprocessen för att kunna hjälpa kommunen med att
ta fram planen.
Vid typfall 2 äger byggherren marken och han medverkar vid framtagandet av planen.
Detta är vanligt då byggherren bygger i egen regi eftersom det då finns tillräcklig
kompetens om uppförande av detaljplan. Genom samarbete mellan byggherre och
kommun kan byggprocessen ske parallellt med detaljplanens upprättande. Det medför att
plan- och byggprocessen kan samordnas på ett bra sätt.
Ett annat typfall är när kommunen äger marken och de upprättar själva detaljplanen utan
byggherrens medverkande. Detta medför att kommunen inte får några idéer eller krav från
någon byggherre, detaljplanen utformas därför ganska översiktligt för att kommande
byggherre ska kunna påverka hur området ska utformas. Ofta utses en byggherre genom
en markanvisningstävling eller att kommunen väljer ut lämplig byggherre.
Vid typfall 4 äger kommunen marken och tar gemensamt med byggherren fram detaljplan.
Marken fördelas genom markanvisningstävling eller att kommunen väljer ut lämplig
byggherre. 15
2.2.1 Avtal
Beroende på vem som äger marken kan olika civilrättsliga genomförandeavtal upprättas
mellan kommun och byggherre. Vid exploateringsavtal äger byggherren marken när
13 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 10
14 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 11
15 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 163-171
10

avtalet ingås och vid markanvisningsavtal äger kommunen marken när exploatering
initieras.
Exploateringsavtal medför att kommunen har större möjlighet att påverka att detaljplanen
genomförs och för byggherren är det en garanti att detaljplan kommer att upprättas.
Exploateringsavtal görs alltså innan detaljplan har antagits.
Markanvisningsavtal kan ses som ett köpeavtal. Görs detta avtal innebär det att byggherren
får köpa marken om vissa villkor uppfylls. Markanvisningsavtalet kan ingås både
före och efter det att detaljplanen har vunnit laga kraft.
Förutom dessa två avtal finns föravtal som kan ingås mellan kommun och byggherre.
Föravtalet sker innan detaljplan har upprättats. Det är ofta byggherren som har ett stort
intresse av att avtalet upprättas eftersom han vill veta vad som kan väntas ske med den
mark han äger eller den mark han är intresserad av att exploatera. 16
16 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 110-114
11

3 BESQAB PROJEKT OCH FASTIGHETER AB
Besqab Projekt och Fastigheter AB bildades 1989 av då sex anställda på JM och en
anställd på Skanska. Idag är det 30 anställda. Företaget är inte ett traditionellt byggföretag
utan det har hand om hela fastighetsprocessen från råmark, planläggning och produktion
till försäljning och förvaltning genom kvalificerad projektledning. Det innebär att de tar ett
totalansvar för byggprojekt, såväl nybyggnation som ombyggnad. Företagets arbetsområden
är:
• analyserar fastigheters utvecklingsmöjligheter
• köper/säljer mark och byggnader med förädlingspotential
• svarar för hela detaljplaneprocessen och projekteringen
• leder och samordnar nyproduktion och ombyggnader av kontor, industri och bostäder
• medverkar i projekt och affärer med eget ekonomiskt risktagande
• bildar bostadsrättsföreningar och ansvarar för såväl teknisk som ekonomisk
förvaltning de två första åren
• förvaltar både bostads- och kontorsfastigheter
• säljer och hyr bostäder och kontorslokaler.
Besqab förvärvar och förädlar såväl mark som bebyggda fastigheter. Genom att kartlägga
fastigheter, träffa fastighetsägare samt ansöka om markanvisningar hos kommunerna har
de funnit många intressanta projekt genom åren.
Genomförandet av byggprojekten sker enligt CM-modellen - projektledning med
totalansvar. De har ett omfattande kontaktnät och samarbetar med konsulter, entreprenörer,
småhustillverkare, installatörer med flera.
De samverkar alltid med byggherren mot ett gemensamt mål; att genomföra projekt med
god kvalitet och lönsamhet. 17
De har uppfört över 1000 bostäder i nyproduktion under 1990-talet, såväl småhus som
flerbostadshus. Bostäder som även omfattat specialbostäder för seniorer, ungdomar och
handikappade samt bostäder med miljöhänsyn. Inom kontor och industri har Besqab bland
annat uppfört deras egen kontorsfastighet i Täby samt ett flertal lageranläggningar åt
Shurgard. 18
3.1 Affärsidé
Besqab, vars namn står för BEställd Qvalitet, har sitt huvudkontor i Täby. Deras affärsidé
är att förädla fastigheter, vilket innebär att i alla skeden tillföra förädlingskompetens som
bidrar till ökat ekonomiskt utfall eller värde. Förädlingen ska vara fokuserad på bostadsfastigheter
och kommersiella fastigheter i egen regi eller åt andra fastighetsägare. Verksamheten
ska i huvudsak vara förlagd till Stockholms och Uppsalas län men sedan 1993
finns också ett lokalkontor i Tallinn, Estland.
17 www.besqab.se
18 Besqab, brosyr Besqab Projekt och Fastigheter, s 1
12

3.2 Uppbyggnad
Det är ett företag som inte har några ägarförhållanden med andra byggföretag utan är helt
fristående. I Besqabkoncernen ingår dotterbolagen Besqab Produktion AB, Besqab
Fribygge AB, Besqab Aedificator AB, Besqab Säker Bostad AB, Besqab Mark AB,
Jarlabanke Förvaltning i Täby AB, Basbostäder i Mellansverige AB, Vasahem AB,
Besqab projekt & Kinnisvara Ou.
Koncernens verksamhet kan delas upp i egen regi och Construction Management (CM),
Developing och Fastighetsförvaltning. 19
3.2.1 Egen regi och Construction Management
Merparten av projektutvecklingen avser bostäder upplåtna med bostadsrätt och äganderätt.
Besqab har startat ett 25-tal bostadsrättsföreningar åt vilka de genomfört byggnationen.
Deras ansvar har dessutom varit att bygga upp föreningens rutiner samt sköta teknisk och
ekonomisk förvaltning de första två åren. Besqab äger hyresfastigheter i Täby och
Vallentuna. Besqab ansvarar som hyresvärd för såväl den ekonomiska som den tekniska
förvaltningen.
3.2.2 Developing
Development är en förädlingsprocess i flera steg som kan omfatta både mark och bebyggda
fastigheter. Besqab erbjuder externa fastighetsägare deras kunskap inom bland
annat planläggning, ekonomiska och tekniska analyser, fastighetsbildningsfrågor samt
fastighetsvärdering. I första skedet bedömer de fastighetens potential till värdeutveckling
och föreslår lämpliga åtgärder för ett genomförande. Följande steg kan innebära att
Besqab tillsammans med fastighetsägaren genomför föreslagna åtgärder.
3.2.3 Fastighetsförvaltning
Besqab äger och förvaltar fastigheter i dotterbolagen Besqab Aedificator AB, Besqab
Fribygge AB och AB Vasahem. Besqab förvaltar bostäder och kontor i norra Stockholm,
närmare bestämt i Stockholm, Täby och Vallentuna. De ansvarar för såväl ekonomisk som
teknisk förvaltning av hyresrättslägenheter och lokaler. När det gäller bostadsrättslägenheter
bildar de bostadsrättsföreningen samt sköter förvaltningen de första två åren
innan de lämnar över till föreningen. Besqab äger också 50 procent av en vårdanläggning
för rehabilitering och eftervård i Täby. 20
19 Besqab, Årsredovisning 2001, s 2
20 www.besqab.se
13

4 HUVUDSTALUND
Huvudstalund ligger nära Stockholms city och Mälarens stränder. Fastigheten, Huvudsta
4:8, som Besqab har valt att bebygga ligger på gränsen mellan stadsdelarna Huvudsta och
Skytteholm. Huvudsta består av området söder om Västeråsbanan ned till Mälaren medan
Skytteholm är området mellan Solna centrum och Västeråsbanan. Se figur 4.
Figur 4 Huvudstalunds projektläge.
Huvudsta och Skytteholm består till övervägande del av höga flerbostadshus uppförda på
50- och 60-talet. Projektet ligger inom en av de mer lågexploaterade delarna av Huvudsta
– Skytteholm där näromgivningarna består av lägre hyreshus, parkområde, järnväg och
Statens Bakterielogiska Laboratoriums (SBL) byggnader. 21 SBL har på senare år delats
upp i Smittskyddsinstitutet och SBL Vaccin AB. Smittskyddsinstitutet har under 1998
flyttat sin verksamhet till Karolinska Institutet medan Vaccinbolaget är kvar inom
området. 22
Fastigheten är en rest av före detta SBL-fastigheten och ligger i den norra delen av SBL: s
område i Huvudsta. Den har en areal om drygt 11 000 kvadratmeter och var obebyggd och
icke planlagd innan Besqab exploaterade området.
21 Pärm, Besqab, Huvudsta, Projekt 2, Bo Björfors, flik 28
22 Pärm, Besqab, Huvudsta, Projekt 2, Bo Björfors, flik 28
14

År 1994 antogs en detaljplan, detaljplan för kvarteret Laboratoriet, för de bebyggda
delarna, alltså inte Huvudsta 4:8. 23 Syftet med detaljplanen var bland annat att skydda de
kulturhistoriskt intressanta byggnaderna, möjliggöra en utbyggnad samt ge allmänheten
tillgång till den fina parkmiljön i områdets nordvästra del. 24 Då Huvudsta 4:8 ligger i
anslutning till befintliga bostadsområden vid Lundagatan och Huvudsta, utreddes förutsättningarna
för tänkbar bostadsbebyggelse i samband med denna planläggning. Aktuellt
område, som har använts som odlingslotter, var det som ansågs kunna utgöra en fortsättning
av befintliga bostäder längs Lundagatans norra sida. Området togs ej med i detaljplanen
i avvaktan på intressenter av ett bostadsprojekt.
4.1 Förutsättningar
Vasakronan AB sålde under hösten 1997 marken till Besqab Projekt och Fastigheter AB,
som var intresserade av att bygga bostäder inom området. Förutsättningarna för bostadsbebyggelse
bedömdes som relativt goda. Norr om fastigheten ligger järnvägsområdet med
en del bullerstörningar från tågtrafiken. Hedvigsdals anläggningar för pappersåtervinning
nordost om området kan komma att innebära en del störningar i form av buller och skräpig
hantering. Söder om den tänkta bostadsbebyggelsen ligger den öppna ängen, som är en del
av den anläggning arkitekt Gunnar Asplund ritade åt SBL på 1930-talet. Byggnaderna som
Gunnar Asplund ritade är låga och tegelklädda, de grupperar sig kring den stora, öppna
ängen (före detta betesmark) och administrationsbyggnaden ligger på en höjd. 25 År 1993
förklarades de äldsta delarna som byggnadsminne. 26 Stora uppvuxna ekar, tallar och
björkar kringgärdar kullen. Mot närmaste bostadshus i kvarteret Hälla finns en tät
vegetation med ek, björk, alm och en del fruktträd. 27
Polisen karaktäriserar närliggande bostadskvarter som lugna. 28
4.2 Hur ska det bli
Området ska omfatta 90 nyproducerade lägenheter fördelade på sex huskroppar som kommer
att vara fem eller sex våningar höga. Det ska finnas lägenheter om ett till fem rum och
kök som är från 41 till 140 kvadratmeter stora. De kommer att få en hög standard med påkostad
inredning och generösa balkonger eller uterum. Öppen planlösning och stora
fönster gör lägenheterna ljusa och trevliga.
4.3 Organisation
Som entreprenadform används totalentreprenad och Bostadsbyggarna Besqab – Skanska
HB är totalentreprenör. Besqab står för projektledning och Skanska ansvarar för produktionen.
Byggherre är bostadsrättsföreningen Huvudstalund. Konsulter som upphandlats av
handelsbolaget har hand om akustik, bulleranalys, brandutredning, geoteknik, mäkleri,
konstruktionsprojektering och markprojektering. Övriga konsulter upphandlas av
23 Solna kommun. Tjänsteutlåtande 98-053 Solna Stad, Stadsarkitektkontoret. Greta Bagewitz
24 Pärm, Besqab, Huvudsta, Projekt 2, Bo Björfors, flik 28
25 Solna kommun. Tjänsteutlåtande 98-053 Solna Stad, Stadsarkitektkontoret. Greta Bagewitz
26 Förutsättningar för idéskisser avseende bostadsbebyggelse inom Huvudsta 4:8 i Solna. Mars 1998
27 Solna kommun. Tjänsteutlåtande 98-053 Solna Stad, Stadsarkitektkontoret. Greta Bagewitz
28 Pärm, Besqab, Huvudsta, Projekt 2, Bo Björfors, flik 28
15

underentreprenörer i respektive entreprenörs totalentreprenad. Avtal har också skrivits
med en arkitektfirma. 29
Ett handelsbolagsavtal mellan Selmer Holding AB och Besqab Produktion AB upprättas
alltså under hösten 1998. Under hösten 2000 görs ett ansvarsavtal mellan Selmer Holding
AB och Selmer Bygg Stockholm AB som innebär att Selmer Bygg Stockholm AB tar över
allt ansvar. Skanska Sverige AB köper senare upp Selmer Bygg Stockholm AB. Det nya
handelsbolaget får namnet Bostadsbyggarna Besqab – Skanska HB. 30
4.4 Beslut- och kontraktsgången
Initiering av projektet skedde ungefär sex månader innan köpeavtal. Besqab vågade satsa
på området eftersom det fanns en detaljplan från år 1994 på närliggande område och i den
var även fastigheten Solna Huvudsta 4:8 omnämnd. Området skulle vara ägnat till framtida
bostadsbebyggelse. 31
Hösten 1997 skrevs ett köpekontrakt mellan Vasakronan AB som var dåvarande ägare av
fastigheten Solna Huvudsta 4:8 och Besqab Projekt och Fastigheter AB. Köpeavtalet var
villkorat med att detaljplan skulle vara klar 23 månader efter köpeavtal. 32 Detta uppfylldes
inte så det slutliga köpet blev av i slutet av år 1999. 33
4.4.1 Detaljplanearbetet
I början av år 1998 begärde Besqab att en detaljplan skulle upprättas och kommunstyrelsen
beslutade att så skulle göras. Ett avtal om upprättande av detaljplan mellan
Besqab och kommunen slöts i mitten av året. 34 Detta innebar alltså att typfall 2 för genomförande
av detaljplan användes (se kapitel 2.2). Byggherren äger marken och byggherren
tar gemensamt fram detaljplan med kommunen. Kommunen skötte det formella arbetet så
som att arrangera samråd, utställning och antagande. Besqabs uppgift blev då att ta fram
förslag på utformning av detaljplaneområdet. 35 Detta gjorde Besqab med hjälp av tre
arkitektkontor för att kunna redovisa alternativa utformningar av området.
Då bostäder inom området diskuterats i samband med detaljplanearbetet år 1994, gjordes
bedömningen att ett program ej behövde föregå en ny detaljplan för bostäder. 36
Förslag till detaljplan upprättades och samråd hölls under en månad, hösten 1998. Under
samrådstiden inkom 18 samrådsyttrande. Flera yttranden hade inget att erinra mot planförslaget.
De viktigare och mer krävande synpunkterna som kom in var från länsstyrelsen och banverket.
Länsstyrelsen ville dels att en större utredning skulle göras angående avstånd från
järnväg med beaktande av buller, damm, lukt och farligt gods dels att en riskbedömning
29
Pärm. Besqab Huvudsta Projekt 2 Bo Björfors, flik 23, Byggherrens kontrollplan 000915
30
Pärm. Huvudsta. Kontakter, Anteckningar, Teknik, Kartor, mm. Johan Westring. Besqab Projekt &
Fastigheter
31
Samtal med Johan Westring 020318
32
Pärm: Besqab Huvudsta 4:8 Solna 31, köpeavtal 970918, flik 13
33
Pärm: Besqab, Huvudsta, Projekt 2, Bo Björfors, köpeavtal 991111, flik 18
34
Pärm: Huvudsta. Besqab Huvudsta 4:8 Solna 31, Avtal om upprättande av detaljplan 980623, flik 10
35
T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 166
36
Solna kommun, Tjänsteutlåtande 98-053 Solna Stad, Stadsarkitektkontoret. Greta Bagewitz
16

med hänseende på avstånd mellan bostadsbebyggelse och SBL: s byggnader om en olycka
skulle inträffa skulle göras och slutligen att en redovisning av hur mycket damm och lukt
som förekommer från omlastningsstationen för returpapper som ligger på spårområdet
skulle göras. Banverket poängterade att de planerade att bygga ut två nya spår och då
kommer Huvudsta 4:8 att beröras. Buller, vibration och magnetiska fält måste därför
beaktas. Banverket tyckte att bebyggelse bör flyttas något längre söderut eftersom det bör
var 25 meter mellan järnväg och bostadsbebyggelse.
Med beaktande av de inkomna synpunkterna gjordes ytterligare undersökningar av spårområdet
och SBL området.
Efter revidering av detaljplanen ställdes detaljplan ut under en månad i början av år
1999. 37 Under utställningen inkom fem utställningsyttrande, det mest intressanta var från
länsstyrelsen. De tyckte nu som banverket att en del av planområdet måste reserveras för
sannolik framtida utvidgning av järnvägsområdet. Länsstyrelsen gjorde alltså en annan
bedömning än i samrådsskedet, beroende på att det först nu tydligt framgick vilken tyngd
frågan hade för järnvägstrafikens utvecklingsmöjligheter. Andra yttranden som inkom var
från SJ och banverket. SJ hade inget att erinra vid samrådet men yttrade sig nu om att de
tyckte att det skulle bildas ett reservat för framtida spårutbyggnad. Banverket ville även nu
ha tillgång till mer mark för att i framtiden kunna bygga ut spårområdet. 38
Yttrandena ledde till att planen ändrades. Ändringen innebar att området för bostäder
minskades med 2150 kvadratmeter och det flyttades längre bort från de befintliga spåren.
Antalet lägenheter föreslogs minska från 100 till cirka 80-90 beroende på lägenhetsfördelning.
I övrigt bibehölls husgruppering, hushöjder, tillfartsvägar, mm.
Den reviderade planen hanterades genom ett enkelt planförfarande, alltså bara de berörda
fick tillfälle att lämna synpunkter under cirka två veckor. 39 Fyra yttranden inkom. Ett hade
ingen erinran och de tre övriga ville att en kompletterande bullerutredning skulle göras
med hänsyn till att det kommer att byggas ut fler spår. Slutligen godkände byggnadsnämnden
detaljplanen och därefter antog kommunstyrelsen och kommunfullmäktige
detaljplanen, därmed vann planen laga kraft i december 1999. 40
4.5 När beräknas allt vara klart?
Försäljningsstart var i augusti år 2000 och första spadtaget i september år 2000. Hela
exploateringsprojektet beräknas vara klart i månadsskiftet juni/juli år 2002. 41
4.6 Tidsåtgång
Begäran att detaljplan ska upprättas lämnas in till kommunen den 20 februari 1998 och
detaljplan vinner laga kraft den 27 december 1999. 42 Detaljplaneprocessen tog alltså 95
veckor.
37 Solna kommun. Inkomna svar på samråd: samrådsyttrande
38 Solna kommun. Utställningsyttranden
39 Solna kommun. Revidering av dp
40 Solna kommun. Utställningsyttranden
41 Samtal med Bo Björfors, 020419
42 Solna kommun. Ärendeblad
17

Hela projektet från initiering till det att hela området är färdigbyggt kommer att ta 278
veckor.
4.6.1 Vad har tagit extra tid i projektet?
Faktorer som har gjort att projektet har stoppats upp vid vissa tillfällen är att:
• järnvägsområdet som ligger norr om fastigheten Huvudsta 4:8 orsakar buller,
magnetisk strålning och är en risk på grund av farligt gods
• funderingar finns på att utvidga spårområdet med ytterligare spår
• papperslagret som ligger på järnvägsområdet orsakar en hel del nedskräpning
• SBL:s område anses kunna utgöra en fara på grund av deras hantering av farliga
ämnen.
Alla dessa faktorer måste tas hänsyn till vid exploateringen av den aktuella fastigheten.
Den faktor som har påverkat tidsåtgången mest i detta projekt är om spårområdet behöver
utvidgas eller ej. Flera diskussioner har förts mellan Besqab, kommun, banverket, SJ och
länsstyrelsen om hur viktigt det är att det reserveras mark för kommande spårutbyggnad.
Det tog lång tid tills alla var eniga om att det verkligen behövdes avsättas mark för ytterligare
spår.
Flera bullerutredningar har behövts gjorts för att kunna konstatera att bebyggelsen inte
kommer att bli störd av förbipasserande tåg. När allt var så gott som klart med detaljplanen
fick en ytterligare bullerutredning göras på grund av att hänsyn inte hade tagits till
om det blev ytterligare spår och därmed fler förbipasserande tåg.
Papperslagret har också tagit tid att utreda. Utredningar har gjorts om vad för tillstånd
papperslagret har för att få vara på området och om deras nedskräpning kan klassas som
brott mot naturvårdslagen.
Besqab förde diskussioner med ansvariga för SBL:s verksamhet, kommunen och länsstyrelsen
i ett tidigt stadium om hur farligt SBL:s verksamhet var.
På nästa sida kan tidsaxeln studeras för de olika beslut som tagits under exploateringsprocessen.
18

4.7 Tidsaxel
Avtal om upprättande av dp mellan
Besqab och kommunen juni
Konsultavtal
geoteknik
Konsultavtal
akustik
Handelsbolagsavtal mellan
Selmer och Besqab P
Konsultavtal
brandutredning
Konsultavtal
med
mäklare
Konsultavtal
konstruktionsprojektering
Konsultavtal med arkitekt
Samarbetsavtal mellan
Selmer och Besqab P
Entreprenadkontrakt mellan
Besqab-Skanska och Skanska
Totalentreprenadkontrakt
mellan
brf Huvudstalund och
Besqab-Skanska
Besqab P köper mark av
Vasakronan
Konsultavtal markprojektering
Privat sektor Offentlig sektor
Besqab gör en marknadsanalys
Ansvarsavtal mellan
Selmer och Selmer B
Initiering mars
Köpekontrakt sep
Konsultavtal
brandutredning
Konsultavtal
bulleranalys
Transport
av köp
mellan
Besqab P
och
Besqab-
Selmer
Brf Huvudstalund
köper mark av
Besqab-Skanska
jan
sep
okt
nov
feb
mars
april
Försäljningsstart
aug
Första spadtag sep
Klart
nov
jan
feb
mars
aug
sep-okt
mars-april
mars
Ks beslutar att
upprätta dp
Förslag till dp
Utställning av dp
Revidering Remisstid
sep
sep-okt
av dp efter
revidering Bn beslutar
okt
nov Ks antar dp Kf antar dp
att godta dp
dec Dp laga kraft
maj
april
Begäran att dp ska upprättas
Samråd
feb feb Reviderad dp
juni
Fghbildning
Besqab-
Selmer HB
får lagfart
Brf får lagfart
Bn beslutar om
utställning
Bygglov
19

5 TYRESÖ STRAND
Från 1500-talet fram till början av 1900-talet var Tyresö en utpräglad jordbruksbygd där
nästan all mark tillhörde Tyresö Gods, det vill säga Tyresö slott med tillhörande ägor. Viss
del av marken arrenderades ut till arrendebönder och torpare. De goda förutsättningarna
för vattenkraft i Follbrinksströmmen och Ubby gjorde att området utöver jordbruket under
1500-talet och 1600-talen även var en av de mest betydande industriorterna i Stockholmsområdet.
Under de första åren av 1900-talet började ägaren till Tyresögodset avstycka och
försälja tomter på Brevikshalvön för sommarnöjen till bättre bemedlade Stockholmare.
Runt 1930 kom en andra våg av avstyckningar för i första hand sportstugor för medelklassen.
Samtidigt avstyckades även tomter för permanentbostäder. På 1950-talet började
sportstugeområdena permanentas samtidigt som kommunen började uppföra områden med
gruppbyggda småhus i bland annat Trollbäcken. I slutet av 50-talet köpte kommunen in
Bollmoratorpet av ägaren till Tyresö Gods. På marken växte i början av 60-talet Bollmora
centrum upp. På 80-talet byggdes centrumet om till ett inomhuscentrum och fick samtidigt
ett nytt namn; Tyresö centrum.
Kvarteret Konstnären som Besqab har blivit tilldelat för att bebygga ligger i Tyresö
Strand, cirka tre kilometer öster om Tyresö centrum. Se figur 5.
Figur 5 Tyresö Strands projektläge.
20

Idag sker det stora förändringar i området med permanentning av befintliga bostäder och
utbyggnad av nya bostäder.
5.1 Förutsättningar
Byggnationen av kvarteret Konstnären är en fortsättning på exploateringen i Tyresö
Strand. Området har ett bra läge nära natur och vatten och bara cirka 20 minuters bussresa
in till Gullmarsplan.
I huvudstalund fanns det flera aspekter som hänsyn var tvunget att tas till, till exempel
närliggande järnväg och SBL´ s verksamhet. I Tyresö Strand finns inga sådana speciella
verksamheter. Det enda som hänsyn måste tas till är ett kvalitetsprogrammet som Tyresö
kommun har tagit fram för området.
5.2 Hur ska det bli
Besqabs projekt omfattar sammanlagt 25 bostäder med äganderätt, varav 14 bostäder i
parhus med en storlek på cirka 130 kvadratmeter och 11 radhus om 122 kvadratmeter.
Samtliga hus är i två plan. Fasaderna i puts och de branta tegeltaken bidrar till att ge husen
charm och personlighet. Alla hus har uteplats. Konstnären är byggt med genomtänkta
materialval och kvalitet in i minsta detalj. Bostäderna upplåts med äganderätt. Projektet
följer det kvalitets- och gestaltningsprogram som tagits fram för Tyresö Strand. 43
5.3 Organisation
Som entreprenadform används totalentreprenad och Besqab Projekt och Fastigheter är
totalentreprenör. Besqab står alltså både för projektledning och produktion. Konsulter som
upphandlats har hand om markprojektering, el, ventilation, riskanalys, mäklare, markradon,
brand och byggvaror. Avtal har också skrivits med en arkitektfirma.
5.4 Beslut- och kontraktsgången
År 1990 beslutade kommunfullmäktige att utlysa en arkitekttävling för byggandet av det
centrala området av kommundelen Tyresö Strand – Trädgårdsstaden. Tävlingen avgjordes
våren 1991. Målet med tävlingen var att den skulle ligga till grund för det kommande
detaljplanearbetet. Den första detaljplanen antogs år 1993 och jämsides med den arbetades
ett kvalitetsprogram fram som senare har reviderats under flera tillfällen, senast i maj 2000
när kommunfullmäktige hade beslutat att ny detaljplan skulle upprättas för ännu en del i
Trädgårdsstaden. Syftet med kvalitetsprogrammet är att skapa ett område med hög
kvalitet. Det innebär god arkitektur, sunda material, inspiration från kulturbebyggelsen vid
Tyresö slott, krav på utemiljön med trädgårdsstaden som förebild samt ekologisk inriktning.
I Trädgårdsstaden kommer bebyggelsen till under flera år i många etapper med olika
aktörer, vilket kräver samordning och en gemensam ram för alla som påverkar områdets
utformning. Kvalitetsprogrammet utgör därmed ramen genom att definiera de gemensamma
nämnare som håller ihop Trädgårdsstaden.
43 Pärm, Konstnären Projektering 2. Per-Martin Eriksson. Flik 27
21

Detaljplanerna för Trädgårdsstaden har inte gjorts detaljerade. I planerna visas var byggnation
får ske i form av kvarter samt vilka mindre områden som ska sparas som naturmark.
Inom kvarteren regleras endast vilken typ av hus som är tillåten, högsta antal
våningar samt att bebyggelse inte får ligga närmare än 4,5 meter från gata.
Genom att exploateringsavtal upprättas mellan byggherre och kommun för det aktuella
området förbinder sig byggherren att följa gällande kvalitetsprogram för Trädgårdsstaden.
På detta sätt sammanbinds detaljplan och kvalitetsprogram. 44
5.4.1 Markanvisningstävling
År 1997 bjöd kommunen in åtta företag, däribland Besqab, till en markanvisningstävling
om kvarteret Penseln i Tyresö Strand som ännu inte var detaljplanelagt. Vinnande förslag
skulle förvärva kvarteret Penseln av kommunen för att där genomföra bebyggelse. Markanvisningstävlingens
mål var att uppnå ett bostadsområde med attraktiv utformning och
god boendemiljö till rimliga boendekostnader. Kvarteret skulle rymma cirka 40-60
bostäder i olika hustyper och med varierande lägenhetsstorlekar. Utgångspunkten var att
åtminstone en del av lägenheterna skulle kunna upplåtas med hyressrätt. 45 I slutet av år
1997 avgjordes tävlingen och Bröderna Hultberg utsågs till vinnare eftersom deras förslag
uppfyllde kravet på hyresrätt inklusive förvaltning och uppfyllde utformningen enligt
kvalitetsprogrammet. 46
Besqab var inte nöjda med resultatet på tävlingen. Kommunens skäl till att Besqab inte
vann var att de inte hade tagit med några hyresrätter. I tävlingsprogrammet skulle förslagen
bland annat bedömas med avseende på utformning och om hyresrätt hade använts
som upplåtelseform. Besqab ansåg att tävlingsreglerna inte kunde tolkas så att hyresrätt
var en förutsättning för att kunna vinna tävlingen. 47 Enligt kommunen var heller inte
hyresrätter en förutsättning för att kunna vinna men det utgjorde en av värderingsgrunderna
vid den totala bedömningen. 48
Bröderna Hultberg fick alltså bebygga kvarteret Penseln. Besqab fick som vi vet senare
bebygga kvarteret Konstnären. Att Besqab fick köpa detta område berodde bland annat på
att de gjorde ett mycket uppskattat förslag i markanvisningstävlingen. 49
5.4.2 Detaljplanearbetet
Enligt översiktsplan är området i Trädgårdsstaden avsett för någon form av tätare bebyggelse
för bostäder. Efter planuppdrag år 1998 har programsamråd genomförts och
redovisats till planberedningen. Planberedningen föreslog att tre byggherrar ges möjlighet
att med beaktande av kvalitetsprogrammet för Trädgårdsstaden skissa på bostads-
byggelse i de tre kvarteren. 50
44
Pärm Besqab, Konstnären projektering 2, flik 22, Tyresö kommun Miljö- och
stadsbyggnadsförvaltningen. Kvalitetsprogram Tyresö Strand Trädgårdsstaden Etapp 2, juni 2000
45
Mapp Besqab, brev beträffande Kvarteret Penseln; utseende av vinnare i markanvisningstävling. 980217,
kommunstyrelsen
46
www.tyreso.se 020424
47
Mapp Besqab, brev beträffande markanvisningstävling kv Penseln, Tyresö, 980220, Freddie Norvell,
Besqab
48
www.tyreso.se 020424
49
E-post Åsa Hogg, Tyresö kommun 020805
50
Tyresö kommun. Dp l Trädgårdsstaden Etapp 2 (HSB, SMÅA, BESQAB). Flik 1
22

I slutet av år 1998 skickade Besqab in en förslagsskiss för att försöka få bygga i området.
Likaså gjorde HSB och SMÅA.
Kommunfullmäktige beslutade våren 2000 att detaljplan skulle upprättas. Program till
detaljplan upprättades av Tyresö Miljö- och Stadsbyggnadsförvaltning. I följande skeden
var det ett samarbete mellan kommunen och inblandade byggherrar inom planområdet. 51
Detta innebar alltså att typfall 4 för genomförande av detaljplan användes (se kapitel 2.2).
Kommunen äger marken och byggherren medverkar aktivt vid framtagandet av
detaljplanen. 52
Samråd ägde rum i slutet av november och i början av december. 53 Under samrådet inkom
tolv yttranden. De flesta hade inget att erinra. Det som påpekades var angående tätheten
mellan husen och vägplacering. 54 Reviderad detaljplan upprättades och utställning skedde
i februari/mars 2001. 55 Fyra yttranden inkom under utställningen. Återigen tyckte vissa att
husen stod för tätt och att vägen var felplacerad. 56 Kommunstyrelsen beslutade att anta
detaljplanen utan någon revidering, likaså gjorde kommunfullmäktige. En överklagan inkom
på kommunfullmäktiges beslut men den avslogs först av länsstyrelsen sen också av
regeringen. Därmed vann detaljplanen laga kraft hösten 2001. 57
5.5 När beräknas allt vara klart?
Försäljningsstart var i september år 2001 och första spadtaget i oktober år 2001. 58 Hela
exploateringsprojektet beräknas vara klart i slutet av år 2002. 59
5.6 Tidsåtgång
Programsamråd för upprättande av detaljplan började den 22 juni 1998 och detaljplan
vann laga kraft den 13 september 2001. 60 Detaljplaneprocessen tog alltså 167 veckor.
Relevant i denna studie kan vara att titta på tidsåtgången mellan det att kommunfullmäktige
beslutade att upprätta detaljplan tills det att den vann laga kraft. Detta för att
program görs för alla delar i Tyresö Strand som ännu inte är detaljplanelagda och detaljplan
för kvarteret Konstnären var inte den första av de kommande planerna som beslutades
att upprättas. Tidsåtgången var från 19 april 2000 då kommunfullmäktige beslutade
att anta detaljplan till den 13 september 2001 då detaljplan vann laga kraft. Denna
process tog 73 veckor.
Hela projektet från initiering till det att hela området är färdigbyggt kommer att ta 286
veckor.
51 Tyresö kommun. Dp l Trädgårdsstaden Etapp 2 (HSB, SMÅA, BESQAB). Flik 7
52 T. Kalbro, Markexploatering (Stockholm 2000), s 168
53 Tyresö kommun. Dp l Trädgårdsstaden Etapp 2 (HSB, SMÅA, BESQAB). Flik 7
54 Tyresö kommun. Dp l Trädgårdsstaden Etapp 2 (HSB, SMÅA, BESQAB). Flik 11
55 Tyresö kommun. Dp l Trädgårdsstaden Etapp 2 (HSB, SMÅA, BESQAB). Flik 14
56 Tyresö kommun. Dp l Trädgårdsstaden Etapp 2 (HSB, SMÅA, BESQAB). Flik 18
57 Tyresö kommun. Dp l Trädgårdsstaden Etapp 2 (HSB, SMÅA, BESQAB). Flik 121,23,28,29
58 Pärm. Besqab Konstnären Tyresö 54
59 Samtal med Bo Björfors, 020419
60 Solna kommun. Ärendeblad
23

5.6.1 Vad har tagit extra tid i projektet?
Tyresö Strand har varit ett exploateringsfall som har framflutit väldigt bra. Inga större
problem har stötts på. Detaljplanen blev överklagad ända till regeringen men denna
process tog inte mer än fem månader.
Markanvisningstävlingen avgjordes i början av år 1998 men inte förrän på våren år 2000
beslutar kommunfullmäktige att en detaljplan skulle upprättas för det område som Besqab
skulle få bebygga. Detta berodde på att kommunen ville ha en naturlig process vid utbyggnaden
av området. Exploateringen av området ska inte ske för fort utan de tar en
detaljplan i taget.
Nedan kan tidsaxeln studeras för de olika beslut som tagits under exploateringsprocessen.
24

5.7 Tidsaxel
Konsultavtalmarkradon
Besqab lämnar in bidrag till
markanvisningstävling
sep
Besqab skickar in förslagsskiss sep
Konsultavtal
mäklare
Konsultavtal
statiker
Privat sektor Offentlig sektor
Avtal med arkitekt
Konsultavtal
markprojektering
Konsultavtal el
Konsultavtal ventilation april
Konsultavtal riskanalys maj
Exploateringsavtal
Konsultavtal brand
Försäljningsstart
Första spadtag
Besqab köper mark av Tyresö kommun
Konsultavtal med byggvaruhus
Första inflyttningen
Initiering juni
sep
jan
mars
juni
aug
sep
okt
dec
jan
juni
Klart dec
juni
feb
april
juni
juni-aug
april
maj
okt
nov-dec
jan
feb-mars
april
juli
sep
sep
dec
Kommunen bjuder in till
markanvisningstävling
Revidering av kvalitetsprogram
Programsamråd
Öp
Kf beslutar att upprätta dp
Revidering av kvalitetsprogram
Förslag till dp
Samråd
Reviderad dp Ks beslutar om
utställning
Utställning av dp
Ks antar dp Kf antar dp
Lst avslår överklagande på
Kf antagande
Bygglov
Fghbildning
Regeringen
avslår
överklagande
Dp laga kraft
Markanvisningstävling
avgjor
25

7 DISKUSSION
Olika aktiviteter tar olika mycket tid i olika projekt. Det är svårt att förutse vad som kommer
att ta tid i ett visst projekt. Jag anser att om kommunikationen fungerar bra i ett tidigt
stadium av exploateringsprocessen mellan det privata exploateringsföretaget, kommunen
och andra berörda parter kan ett viktigt samarbete uppstå mellan dessa. Därmed skapas en
förståelse för vad den andre parten tycker är viktigt och varför.
Vid Tyresö Strand tar hela projektet från Besqab blir inbjuden till markanvisningstävling
till det att byggnader står helt klara fem år och sex månader (286 veckor). Vid Huvudstalund
tar projektet fem år och tre månader (278 veckor). Tidsåtgången är alltså ganska lika
men faktorerna som stoppar upp projekten är olika.
Jämförelse kan göras med ett tidigare studerat exploateringsprojekt, Neglingevarvet i
Nacka. Detta studerades av Kim Tatti i examensarbete nr 81 ”Plan- och byggprocessen”.
Neglingevarvet var ett projekt som hade relativt små bekymmer under exploateringsprocessen.
Det var ett gammalt varvsområde som gjordes om till att rymma 34 nya lägenheter.
Från initiering till att lägenheterna stod klara tog det 287 veckor. För att en korrekt
jämförelse ska kunna göras måste självklart en mer noggrann studie av Kim Tattis
examensarbete göras. Detta får göras på egen hand.
Tidsåtgången till de olika aktiviteterna i ett projekt anser jag måste ha en viss längd för att
alla inblandade aktörer i projektet ska hinna meddela sina intressen, men det måste vara en
rationell process hela tiden. Att skapa en balansgång mellan ett bra utförande och minimal
tidsåtgång är kanske inte det lättaste. Tidspress tror jag kan vara bra till en viss gräns, går
det för långt så blir det inte ett bra arbete utfört.
I tidskriften Byggindustrin förs en debatt om att de korta byggtiderna är orsaken till att det
blir fel och brister i hus och anläggningar som uppförs. Försening uppstår ofta i upphandlingsfasen
men deadline för färdigställande och inflyttning skjuts gärna inte fram utan
byggtiden minskas. En annan viktig orsak som Byggindustrin tar upp till att det uppstår
brister i hus och anläggningar är att det ofta finns brister i organisationen. Ledarskapet
sviktar under projektets gång. Ofta byts viktiga nyckelpersoner ut under projektets gång.
Detta leder till att kommunikationen inte blir bra och att det skapas en negativ relation
mellan aktörerna i byggprocessen. 61
Besqab har hand om hela processen vid exploateringen, det medför alltså att de har bra
översyn över hela projektet.
61 Byggindustrin – byggbranschens nyhetstidning.15 mars 2002/Årgång 72
26

8 SAMMANFATTNING
Markexploatering innebär att förändra och förnya markanvändningen inom ett område
genom att uppföra bebyggelse och anläggningar. Det är ett förlopp som äger rum från
initiering tills det att byggnader är helt uppförda. Förloppet är ofta väldigt invecklat eftersom
många beslut ska tas och många parter berörs.
Syftet med denna rapport är att kartlägga de privata respektive offentliga besluten som
sker vid en markexploatering. Målet är att kunna se vad som har tagit extra lång tid i de
studerade projekten. Studien av faktorerna som påverkat beslut- och kontraktsgången kan
sedan leda till att det blir en mer effektiv process när ett markområde ska förändras. Resultatet
är intressant dels för det privata företaget dels för den offentliga sektorn för att de ska
kunna rationalisera sina verksamheter.
Studien gick till så att jag utsåg ett antal mindre exploateringsföretag i Stockholmsområdet
som skulle kunna vara lämpliga för mina studier angående markexploatering. Ett krav var
att företaget skulle ha hand om hela exploateringsprocessen från initiering till att bebyggelsen
var uppförd. Jag tog sedan kontakt med företagen som var lämpliga och
presenterade vad mitt exjobb skulle handla om. Det företag som hade tid och ville ställa
upp var Besqab Projekt och Fastigheter.
Med hjälp av min handledare och två anställda på Besqab utsågs två lämpliga projekt
inom företaget: Tyresö Strand i Tyresö och Huvudstalund i Solna. Dessa projekt ansågs
lämpliga eftersom de var lagom omfattande angående beslut- och kontraktsgången. Projekten
var också bra eftersom de var i slutskedet av exploateringsprocessen och därmed
väldigt aktuella men ändå var alla beslut tagna.
Undersökningen av dessa projekt började med att de huvudansvariga på Besqab för de två
projekten berättade för mig i stora drag om hur händelseförloppet vid exploateringarna
hade varit. Sen studerade jag alla handlingar som fanns sparade på Besqab. Nästan allt
fanns dokumenterat men viss information fick jag genom diskussioner med de inblandade
personerna i projektet.
Ytterligare information om de två projekten har jag fått från respektive kommun.
Resultatet av mina studier redovisas med en tidsaxel för var projekt där privata beslut och
offentliga beslut sammanstrålar. Tidsaxlarna har sedan studerats för att i kontrakts- och
beslutsgången kunna upptäcka vad som har tagit extra lång tid.
Vid Tyresö Strand tar hela projektet från Besqab blir inbjuden till markanvisningstävling
till det att byggnader står helt klara fem år och sex månader. Vid Huvudstalund tar
projektet fem år och tre månader. Tidsåtgången är alltså ganska lika men faktorerna som
försenar projekten är olika.
27

9 KÄLLFÖRTECKNING
9.1 Tryckta källor
• Kalbro, Thomas (2000) Markexploatering. Juridik, ekonomi, teknik och organisation,
Stockholm: Nordstedts Juridik AB. ISBN 91-39-20268-2.
• Byggindustrin – byggbranschens nyhetstidning. 15 mars 2002/Årgång 72.
• Tatti, Kim (2000) Examensarbete nr 81: Plan- och byggprocessen, Beslut, avtal m.m.
vid markexploatering – två fallstudier, Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan.
9.2 Otryckta källor
Besqab
Pärm:
• Konstnären Projektering 1. Per-Martin Eriksson.
• Konstnären Projektering 2. Per-Martin Eriksson.
• Besqab Konstnären Tyresö 54.
• Huvudstalund ett nytt, spännande bostadsområde i Solna.
• Besqab Huvudsta Projekt 2. Bo Björfors.
• Huvudsta Kontakter, Anteckningar, Teknik, Kartor mm. Johan Westring.
• Huvudsta Planhandlingar, Fastighetsdata, Arkitektskisser. Johan Westring.
• Besqab Huvudsta Solna 31.
Mapp:
• Tyresö. Johan Westring.
Häfte:
• Förutsättningar för idéskisser avseende bostadsbebyggelse inom Huvudsta 4:8 i Solna.
Mars 1998.
Samtal:
• Johan Westring. 020318, 020419.
• Bo Björfors. 020419.
28

Tyresö kommun
Pärm:
• Dp Trädgårdsstaden Etapp 2 (HSB, SMÅA, BESQAB).
Solna kommun
Mapp:
• Dp för del av kv Laboratoriet i Huvudsta.
9.3 Elektroniska källor
• www.tyreso.se. 020419.
• asa.hogg@msf.tyreso.se [e-post]. E-brev till Åsa Hogg, Tyresö kommun. 020805.
• Johan.westring@besqab.se [e-post]. E-brev till Johan Westring, Besqab. 020807.
29