Nr 1, 2012 - Fastighetstidningen

n Ett företag hyr två kontorslokaler.
De säger upp
lokalerna vid årsskiftet för
villkorsändring och begär
sänkning av hyran samt en
ändring av avtals tiden.
Hyran är 1,5 miljoner
kronor per år,
avtalstiden fem år och
uppsägningstiden nio
månader. Företaget
begär att avtalstiden
ska ändras till ett år
med nio månaders uppsägningstid.
Hyresvärden
hör av sig till företagets
kontaktperson och erbjuder
en ändrad avtalstid på tre år
och att hyresavtalet kan sägas
upp vid varje årsskifte. Något
nytt avtal tecknas inte men företagets
kontaktperson hör av sig
och meddelar att de är positiva till
förslaget.
Hyresvärden anser därmed
att det upprättats muntligt avtal.
Några månader senare meddelar
hyresgästen att de kommer att
Fastighetstidningen nr 1 Februari 2012
LÅNG RÄttstVIst oM
LÄckaNDE DIskMaskIN
text: karin rutström ILLUStRAtION: Dennis eriksson
n En hyresgäst installerar en
bänkdiskmaskin. I fastighetsägarens
ordningsregler anges det
att den som använder diskmaskin
måste stänga av vattenanslutningen
när den inte används. En
dag – några år senare – lossnar
vattenslangen på diskmaskinen
från kopplingsfästet på köksblandaren.
Vatten forsar ut i lägenheten.
Eftersom hyresgästen inte är
hemma upptäcks inte läckan förrän
vattnet börjar rinna ned till
grannen.
Vattenskadorna blir omfattande.
Hyresvärden anser att hyresgästen
varit vårdslös och kräver att
hon ska betala för renoveringen.
Men hyresgästen vägrar. Hon
menar att slangen var i gott
skick och anser att så som
ordningsreglerna utformats
gäller kravet enbart underbänksmaskiner.
Ärendet hamnar i tingsrätten
flytta och ansöker om medling i
Hyresnämnden. De hävdar att
deras kontaktperson saknar behörighet
att teckna hyres avtal och att
värden känner till att hyresavtal
tecknas av en särskild person.
Hyresvärden ansöker då i
och senare i hovrätten och där
förlorar hyresvärden. Ärendet
överklagas slutligen till Högsta
domstolen där hyresvärden får
rätt. Till skillnad från tingsrätten
och hovrätten anser HD att
hyresvärden kan visa att det fanns
ett riskmoment på grund av det
vattentryck som slangen utsattes
för. Hyresgästen borde därför
stängt av vattnet när maskinen
inte användes. De ansåg också att
det framgick av ordningsreglerna
att kravet om avstängning även
gällde bänkmaskiner. Hyresgästen
dömdes att betala 60 000 kronor
plus rättegångskostnader.
koMMENtaR FRÅN
FastIGHEtsÄGaRNa
Hyresgästen har visserligen inte
följt de ordningsregler som gäller
men Högsta domstolen anser
inte att det automatiskt gör att
hyresgästen är skyldig till ett
skadeståndsgrundande brott mot
Hyresnämnden om uppskov
med avflyttningen.
Hyresnämnden gör bedömningen
att uppsägningen
gäller eftersom hyresvärden
inte kan visa att det ingåtts ett
nytt muntligt avtal.
Men eftersom det rått
oklarheter från hyresgästens
sida beviljar Hyresnämnden
uppskov med avflyttningen
med fyra månader.
koMMENtaR
FRÅN FastIGHEts-
ÄGaRNa
Hyresvärden framhärdar
att det
träffats ett nytt
muntligt avtal. Men
Hyresnämnden kan
inte inom ramen för sin
medlingsverksamhet pröva om det
nya avtalet gäller. Det kan bara
avgöras i allmän domstol. Men den
måste, om hyresvärd eller hyresgäst
ansöker om uppskov med
avflyttning från lokalen, ta ställ-
Fall från rätten
vårdplikten. De gör en sammantagen
bedömning av alla omständigheter,
som sannolikheten att
skada ska uppkomma, möjliga
skadors omfattning, hyresgästens
möjlighet att inse risken för skada,
samt hyresgästens möjligheter att
förebygga skador och eventuella
olägenheter och kostnader som
sådana åtgärder medför.
I det här fallet är risken för att
skada ska uppkomma relativt
liten. Men en vattenskada kan ge
stora kostnader och hyresgästen
har haft möjlighet att inse risken
genom ordningsföreskrifterna.
Hade hon följt dessa hade skadan
aldrig uppkommit.
Det som väger tungt är hur små
åtgärder det krävdes för att förebygga
skadan. Hyresgästen hade
utan några större problem kunnat
stänga av vattnet direkt på blandaren.
line Zandén, fastighetsjurist,
Fastighetsägarna sverige
oENIGHEt oM MuNtLIGt aVtaL FöR koNtoRsLokaL
ning till om hyresavtalet upphört
att gälla eller ej. En förutsättning
för att Hyresnämnden ska kunna
pröva uppskovsansökan är att
avtalet upphört att gälla på grund
av uppsägning.
Hyresnämnden fann att värden
inte kan visa att det träffats ett
muntligt avtal. Den fann även att
det var skäligt att bevilja uppskov
med avflyttningen, eftersom
hyresgästen agerat passivt och
sent meddelat att man stod fast vid
sin uppsägning.
Det gav enligt Hyresnämnden
värden anledning att tro att hyresgästen
accepterat det nya avtalet.
Det som talar för att agera som
hyresvärden gjorde är möjligheten
att få en snabb hantering av ärendet
i Hyresnämnden och begränsa
den ekonomiska skadan för parterna
som skulle kunna följa med
en tidsödande process i allmän
domstol.
lars Westeman,
fastighetsjurist,
Fastighetsägarna syd
45