IFRS - SHUV.pdf - ××ת ×ספר ××××× ×××× ×××××× ××ר×ש×××
IFRS - SHUV.pdf - ××ת ×ספר ××××× ×××× ×××××× ××ר×ש×××
IFRS - SHUV.pdf - ××ת ×ספר ××××× ×××× ×××××× ××ר×ש×××
- No tags were found...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
חזרה לתפריט הראשי<br />
רכוש קבוע, מהו -<br />
"העיוות החשבונאי<br />
בשינוי יעוד נדל"ן"<br />
)פברואר 2010(<br />
בהתאם ל-<strong>IFRS</strong>, נדל"ן שאינו מלאי מסווג כבר<br />
במועד רכישתו על בסיס פונקציונאלי: כרכוש קבוע<br />
- אם מוחזק לשימוש עצמי, או כנדל"ן להשקעה<br />
- אם מוחזק לצורכי השכרה או השבחה. במקרים<br />
בהם קיימת מעורבות ניהולית של הבעלים בנדל"ן,<br />
ההבחנה תלויה באופי המעורבות ובסיכון התפעולי:<br />
למשל, מידת המעורבות בהפעלת קניון, חניון או<br />
מבנה משרדים נמוכה יחסית ואינה פוגעת בסיווגם<br />
כנדל"ן להשקעה, לעומת זו שבהפעלת בית מלון או<br />
בית אבות שגורמת לסיווגם כרכוש קבוע.<br />
לסיווג הראשוני משמעות קריטית שכן נדל"ן<br />
להשקעה נמדד לרוב על פי שווי ההוגן בדומה לנכס<br />
פיננסי, שהרי מייצר תזרימים במישרין בשונה מרכוש<br />
קבוע שנמדד בד"כ על פי מודל העלות. יש לציין כי<br />
אלטרנטיבת מודל הערכה מחדש הקיימת ב-<strong>IFRS</strong><br />
לגבי רכוש קבוע היא בעייתית מבחינה דיווחית: על<br />
פי מודל זה, הרכוש הקבוע נמדד אמנם מדי מספר<br />
תקופות בהתאם לשוויו ההוגן, אך השערוך אינו מוכר<br />
כהכנסה רגילה, אלא נזקף ישירות להון במסגרת<br />
קרן הערכה מחדש )רווח כולל אחר( כאשר מנגד<br />
גדלות הוצאות הפחת. רציונאל המודל הוא שעליית<br />
ערך נכסי הייצור אינה משקפת גידול בכושר הייצור<br />
ולכן אינה מייצגת רווחיות - שריד בודד לתפיסת<br />
שימור ההון הפיזי. כפועל יוצא, השימוש במודל הוא<br />
נדיר לאור החשש מפגיעה ברווח התפעולי על אף<br />
הגידול בהון העצמי. דוגמה כמעט בודדת היא גזית<br />
גלוב שבוחרת למדוד כך את מבני הדיור המוגן שלה,<br />
בגינם הסתכמה קרן הערכה מחדש לתום 2008 בכ<br />
-124 מיליון שקל )לפני מס(.<br />
להשקעה במועד תחילת השכרה לחיצוניים. דוגמה<br />
לשינוי סיווג כזה היא דלק נדל"ן ששינתה ברבעון<br />
הראשון של 2008 את סיווגם של כ -3.6 מיליארד<br />
שקל נכסי רודשף - תחנות שירות לצד כבישים<br />
מהירים באנגליה, מרכוש קבוע לפי מודל העלות<br />
לנדל"ן להשקעה לפי שווי הוגן. הטריגר לשינוי<br />
היה כניסתו לתוקף של הסכם הניהול, באמצעותו<br />
הועברה האחריות לניהול ותפעול שירותי הדרך<br />
לצד חיצוני תמורת דמי שכירות קבועים. המעבר<br />
היה אטרקטיבי דיווחית מאחר וחסך את הוצאות<br />
הפחת ואיפשר להכליל את השערוכים בדוח רווח<br />
והפסד.<br />
ה-<strong>IFRS</strong> קובע כי יש להתייחס למעבר כזה כאל<br />
שערוך הרכוש הקבוע ערב המעבר - כלומר, זקיפת<br />
האפסייד שמיוחס לתקופת השימוש לקרן הערכה<br />
מחדש ולא לרווח והפסד. קביעה זו, ששואבת<br />
את הרציונאל מתפיסת שימור ההון הפיזי, אינה<br />
קוהרנטיות עם מודל העלות ועשויה ליצור בעתיד<br />
עיוות אדיר, בצורת הפסד, במקרה שבו ערך הנדל"ן<br />
ירד בחזרה!<br />
דוגמה לפספוס בנושא היא אלקו החזקות ששינתה<br />
בתום הרבעון השלישי של 2008 סיווג של מקרקעין<br />
ברמת השרון כתוצאה מתחילת השכרתם בפועל<br />
לצד חיצוני.<br />
אלקו הודיעה השבוע על תיקון דוחותיה הכספיים<br />
)RESTATEMENT( לאחר שכללה בטעות את<br />
האפסייד שהסתכם ב-33 מיליון שקל במסגרת<br />
דוח רווח והפסד במקום ישירות להון.<br />
סיווג הנדל"ן יכול להשתנות בעתיד רק כתוצאה<br />
משינוי בשימוש בפועל הנתמך בראיות: מעבר<br />
מנדל"ן להשקעה לרכוש קבוע במועד תחילת<br />
השימוש העצמי ומעבר מרכוש קבוע לנדל"ן
Change language