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Warum ist Transparenz so wichtig? Um zu dem realen Marktwert über Gebote zu gelangen, ist Transparenz die Grundlage dafür. Und zwar Transparenz in zweierlei Hinsicht. Zum einen Transparenz hinsichtlich der Verfügbarkeit der Immobilie. Möglichst viele Interessenten müssen erfahren, dass diese Immobilie zum Verkauf steht. Das geht nicht mit der einen oder anderen Anzeige in der Zeitung oder irgendwo im Internet, sondern nur mit „Werbung auf allen Kanälen“. Wir sind sicher, dass wir diese Transparenz durch die massive Werbung für eine solche Immobilie sicherstellen können. Zum anderen Transparenz hinsichtlich der Immobilie. Der Interessent benötigt alle Informationen zur Immobilie. Wenn ihm diese teilweise vorenthalten werden, wird er nicht bereit sein, ein sinnvolles Höchstgebot abzugeben. Also müssen diese Immobilie komplett recherchiert und die Informationen und Unterlagen an ernsthafte Interessenten weitergegeben werden. Auch dies tun wir bei solchen Immobilien. Warum legen Sie ein Mindestgebot fest? Die Eigentümer, denen wir das Marktpreisverfahren vorgestellt haben, wollten davor geschützt sein, dass Interessenten mitbieten, die zu völlig utopischen Niedrigpreisen meinen, die Immobilie kaufen zu können. Für welche Interessenten kann dieses Verfahren besonders geeignet sein? In den über zwanzig Jahren Praxiserfahrung im Verkauf von Immobilien haben wir immer wieder festgestellt, dass es Interessenten gibt, die sich beim konventionellen Verkauf nicht trauen, über den Preis der Immobilie zu verhandeln. Erst recht, wenn sich vorsichtig veranlagte Interessenten beim normalen Kauf zu einem Gebot durchgerungen haben, laufen sie dabei Gefahr, mitgeteilt zu bekommen, dass dies zu wenig sei oder ein vermeintlich anderer einen bestimmten Betrag mehr bietet. Dann muss neu überlegt werden. Die Unsicherheit ist groß, ob man mehr bieten sollte. Ebenso die Angst, durch unkontrollierte Gebote zu viel zu bieten. Beim Marktpreisverfahren haben solche Interessenten klare Vorteile, weil Sie völlig risikolos Ihren persönlichen 4 Höchstpreis bieten können und bei der Zweithöchstgebotsvariante nur zum Zweithöchstpreis kaufen können, sofern sie Höchstbietender sind. Für welche Eigentümer kann dieses Verfahren besonders geeignet sein? Für Eigentümer, die ein sauberes, klares, ehrliches und faires Geschäft möchten. Dies können private Eigentümer sein. Wir erhalten jedoch auch Anfragen von Kommunen und Institutionen, die aus ihrer Verpflichtung oder ihrem Anspruch heraus einen transparenten Verkauf wollen oder müssen. Mehr zur Transparenz finden Sie weiter oben. Auch wenn es schnell gehen soll, hat das Marktpreisverfahren Vorteile gegenüber einem konventionellen Verkauf. Warum kann der Eigentümer den Verkauf zum Höchstgebot ablehnen? Kein Eigentümer will seine Immobilie verschleudern. Das würden Sie als Interessent auch nicht wollen. In fast allen Fällen wollen Verkäufer und Käufer ein faires und sauberes Geschäft. Das Mindestgebot schützt den Eigentümer etwas davor. Beim konventionellen Verkauf einigen sich Käufer und Verkäufer auch mündlich oder schriftlich bevor der Notar den Willen der beiden Parteien beurkundet. Erst dann gilt die Vereinbarung. Wenn der Käufer oder der Verkäufer nach mündlicher oder schriftlicher Einigung „einen Rückzieher macht“ bevor beide bei dem Notar unterschrieben haben, hat die andere Partei nach geltender Rechtsprechung keine Möglichkeit, „den Rückzieher“ zum Kauf oder Verkauf zu zwingen o- der Schadensersatzansprüche daraus abzuleiten. Genau genommen erklärt bei diesem Verfahren der Höchstbietende, dass er maximal zu dem Höchstpreis kaufen möchte. Der Eigentümer muss sich anschließend dazu äußern, ob er dazu bzw. dem Zweithöchstpreis verkauft. Die Fakten liegen somit klar und sauber auf dem Tisch. Dann genau ist ein klares und sauberes Geschäft für Käufer und Verkäufer möglich. Ist das Marktpreisverfahren mit einer Zwangsversteigerung einer Immobilie vor einem Amtsgericht vergleichbar? Ganz klar: Nein. Die Rechte eines Eigentümers bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie sind recht stark eingeschränkt. Rechtlich theoretisch ist es zwar möglich, dass der Eigentümer einer zwangsversteigerten Immobilie sich dagegen zur Wehr setzt. Letztendlich wird er jedoch praktisch einen Verkauf kaum verhindern können, weil die Gläubiger dieses Verfahren bestimmen und das Amtsgericht nur darüber wacht, daß
alles in geordneten Bahnen verläuft. Bei dem Verkauf im Marktpreisverfahren entscheidet der Eigentümer, ob er zum (Zweit-) Höchstgebot verkauft. Gehen Sie als Kaufinteressent bitte auch eher davon aus, dass die Eigentümer von Immobilien, die im Marktpreisverfahren ihre Immobilie über uns anbieten, keine wirtschaftliche Not zum Verkauf haben. Dies können Sie schon daran erkennen, dass wir uns in der Regel unabhängig vom Verkaufserfolg teilweise die Kosten für die Recherche und u.U. für die Bewerbung einer Immobilie, die notwendig sind, um die o.g. Transparenz herzustellen, vom Eigentümer ersetzen lassen. Eigentümer in wirtschaftlicher Not können so etwas nicht. Ist das Marktpreisverfahren mit einer Auktion vergleichbar? Nein. Bei einer Auktion werden mehrfach Gebote abgegeben. Bei dem Marktpreisverfahren nur einmal. Bei einer Auktion erfolgt der Zuschlag und damit der Verkauf dadurch, dass nach dreimaligem Aufruf kein weiteres Gebot abgegeben wird; bei dem Marktpreisverfahren nicht. Kann es passieren, dass ein Eigentümer dieses Verfahren nur dazu nutzt, um über reale Gebote den realen Wert seiner Immobilie zu erfahren, und gar nicht verkaufen will? Auch diese Frage wurde von Interessenten aufgeworfen, die Bedenken hatten, dass sie Zeit in eine Immobilie investieren, die der Eigentümer letztendlich nicht verkauft, obwohl der Interessent Höchstbietender geblieben ist. 100-%ig können wir Missbrauch nicht ausschließen. Wenn Sie oben erfahren haben, dass Eigentümer uns für diese vom konventionellen Verkauf abweichende Art des Verkaufens unabhängig vom Erfolg Kosten zahlen, ist dies für Sie als Kaufinteressent ein Hinweis darauf, dass der Eigentümer ernsthaft verkaufen will. Nur Eigentümer, die unter Umständen gar nicht verkaufen wollen, lehnen Investitionen in Form von Gutachten, Recherchen oder erhöhtem Werbeeinsatz ab. Werden über dieses Marktpreisverfahren utopische Preise für den Eigentümer erzielt? In den langen Jahren, in denen wir Immobilien ganz konventionell verkaufen, wurden natürlich auch wir mit dem Umstand konfrontiert, dass Eigentümer dazu neigen, den Wert Ihrer Immobilie subjektiv zu hoch einzuschätzen. Das liegt in der Natur der Sache. Keinem Eigentümer unterstellen wir dabei Vorsatz. In fast allen Fällen ist es reine Unsicherheit bzw. Unwissenheit des Eigentümers, warum ein zu hoher Preis gewünscht oder auch angeboten wird. Zum eigenen Schaden fallen auch heute noch Eigentümer auf vermeintlich erfolgversprechende Vorgehensweisen wie „Runtergehen können wir immer noch“ oder ähnliches rein. Leider werden solche sogenannte Strategien, die dazu führen, dass eine Immobilie werbetechnisch ruiniert wird, manchmal noch von professionellen Vermittlern als erfolgversprechend angepriesen. Die Eigentümer merken leider erst zu spät, dass es daher nur darum ging, mit nicht zu haltenden Versprechen einen Auftrag zu erhalten. So erleidet der Eigentümer in der Regel bei der Strategie „Runtergehen können wir immer noch“ einen finanziellen Schaden, weil alle Interessenten warten bis noch weiter runtergegangen wird. So erfolgt oft ein Verkauf unter Marktwert. Bei dem Marktpreisverfahren, wie wir es anbieten, ist dies ausgeschlossen. Aufgrund von mehrfacher Transparenz entstehen marktgerechte Gebote mit maximalen Preisen, aber nicht mit utopischen Preisen. Sie als Interessent sind somit vor utopischen Preisen geschützt. Wie ist das bei dem Kauf mit dem Zubehör zur Immobilie? Zubehör sind Gegenstände, die nicht fest mit der Immobilie verbunden sind oder nicht mitverkauft werden. Ein typisches Beispiel dafür sind Küchen. Bei den Immobilien im Marktpreisverfahren muss vorher exakt geklärt sein, was mitverkauft wird und was nicht. Käufer laufen somit nicht Gefahr, mit weiteren Kosten konfrontiert zu werden. Eigentümer müssen vorher überlegen, was mitverkauft wird und was nicht. Dadurch ersparen sich beide Parteien eventuellen Ärger wegen Unklarheiten. Ich hoffe, dass Sie hiermit gut informiert sind. Sollten wir Fragen vergessen haben aufzuführen oder sollten unsere Ausführungen missverständlich sein: Rufen Sie bitte unter 06462- 9148-0 an oder schicken eine E-Mail an info@krag.de 5
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