Kompendium - Obligationsret - ULH-11 - Brinth & Hillerup

KBL § 76, stk. 1, nr. 3. Køberen kan omvendt ikke påberåbe sig mangler, som
han i forbindelse med en besigtigelse opdagede eller burde have opdaget (caveat
emptor), jf. princippet i KBL § 47. For så vidt angår skjulte mangler kan parterne
lade en sagkyndig gennemse ejendommen, men risikofordelingen i forhold
til skjulte mangler, som selv en sagkyndig ikke kan finde, lader sig vanskeligt
placere på et generelt grundlag. Anvendelse af LFF-ordningen beskrevet ovenfor
mindsker dog dette problem.
Handel med fast ejendom adskiller sig fra handel med løsøre bl.a. på grund af
forskellene i handelsmønstre. De fleste handler med ikke nyopførte huse er således
oftest en enkeltstående begivenhed for både køber og sælger. Dette afspejler
sig bl.a. i fortrydelsesretten ved forbrugerkøb, hvor fortrydelse er betinget
af, at der betales en kompensation på 1 % af købesummen, jf. LFF § 11.
Mangelsbegrebet for fast ejendom må almindeligvis generelt anses for smallere
end for løsøre. Dette underbygges bl.a. af, at der ikke gælder en egentlig reklamationsfrist
for mangelsindsigelser i forbindelse med køb af fast ejendom. Forældelse
indtræder som udgangspunkt efter tre år, jf. forældelsesloven 76 . Grænsen
for, hvornår en fejl ved en ejendom er en mangel i obligationsretligt regi,
lader sig vanskeligt udlede, men afhænger bl.a. af størrelsen af værdiforringelsen,
ejendommens alder og indretning, samt fejlens betydning for ejendommens
brug. I visse tilfælde kan der også anlægges en subjektiv tilgang til, hvad parterne
ville have aftalt, hvis manglen havde været kendt 77 .
76
Lovgrundlaget er ændret siden udgivelsen af Gomard 1.
77
For hele afs. 5.4.3.25.2; Gomard 1, side 184-190
41