AndelsboligNyt maj 2022
Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt sammen. I denne udgivelse får du nyttig viden om renoveringsprojekter fra A-Å, hjælp til den gode håndværkeraftale og juristen dykker også ned i vedligeholdelsespligten. I klimasektionen møder vi A/B Hunderup Møllepark, der deler foreningens erfaring fra et større vinduesprojekt, og sammen med energikonsulenten undersøger vi om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. Vi spørger også en ekspert, om vi når klimamålene, og hvordan andelsboligforeningerne kan bidrage.
Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt sammen. I denne udgivelse får du nyttig viden om renoveringsprojekter fra A-Å, hjælp til den gode håndværkeraftale og juristen dykker også ned i vedligeholdelsespligten. I klimasektionen møder vi A/B Hunderup Møllepark, der deler foreningens erfaring fra et større vinduesprojekt, og sammen med energikonsulenten undersøger vi om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. Vi spørger også en ekspert, om vi når klimamålene, og hvordan andelsboligforeningerne kan bidrage.
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Skal vi omlægge vores fastforrentede lån?<br />
Grundet de stigende renter kan andelsboligforeninger,<br />
der nu har fastforrentede lån med en kuponrente på<br />
især 0,5 procent eller 1 procent overveje at omlægge<br />
lånet med henblik på at reducere gælden. Kuponrenten<br />
dækker over den pålydende rente på en obligation.<br />
Break even-horisonten dækker over, hvor<br />
lang tid der går før, at restgældsreduk-<br />
tionen er blevet spist op af en højere rente.<br />
"I øjeblikket er det muligt at skære i omegnen af 10-20<br />
procent af restgælden ved en førtidig indfrielse, hvis<br />
man som andelsboligforening sidder med et af disse<br />
fastforrentede lån. Størst restgældsreduktion fås i<br />
øjeblikket, hvis man sidder med et afdragsfrit 30-årigt<br />
0,5 procent-lån. Her er indfrielseskursen aktuelt i<br />
omegnen af kurs 83. Det vil sige, at man kan købe<br />
100 kroner gæld tilbage for blot 83 kroner," forklarer<br />
cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.<br />
Overvejer man som andelsboligforening at give sig i<br />
kast med en omlægning<br />
med restgældsreduktion<br />
for øje, så bør der med<br />
cheføkonomens indblik<br />
være noget 'valuta for<br />
pengene.'<br />
"Her er vores normale<br />
tommelfingerregel, at<br />
restgælden som minimum<br />
gerne skulle reduceres<br />
med i omegnen af 8-10<br />
procent," siger Christian<br />
Hilligsøe Heinig.<br />
Gør jer overvejelser<br />
om break evenhorisonten<br />
Udover refleksionen om at reducere foreningens<br />
restgæld, bør foreningen også tænke over den såkaldte<br />
break even-horisiont, hvis lånet skal omlægges.<br />
"Helt konkret betyder det, at hvis foreningen i dag<br />
har et fastforrentet 0,5 procent-lån med afdrag, så<br />
kan det indfries til en kurs tæt på 84. Optager man et<br />
fastforrentet 2,5 procent-lån med afdrag til en kurs 98,<br />
så vil gevinsten fra restgældsreduktionen være væk i<br />
løbet af en omtrent 10-årig periode," uddyber Christian<br />
Hilligsøe Heinig.<br />
Skal vi lave en opkonvertering eller en skrå<br />
konvertering?<br />
Det spørgsmål er der også flere foreninger, der stiller.<br />
Lad os lige se på betydningerne først:<br />
› En opkonvertering betyder, at man skifter det gamle<br />
fastforrentede lån ud med et nyt fastforrentet lån.<br />
Derved får man en højere rente, men med en lavere<br />
restgæld til følge.<br />
...Her er vores normale<br />
tommelfingerregel, at<br />
restgælden som minimum<br />
gerne skulle reduceres med<br />
i omegnen af 8-10 procent,<br />
— Christian Hilligsøe Heinig<br />
› Skrå konvertering betyder, at man går fra et<br />
fastforrentet lån over til et lån med variabel rente.<br />
Christian Hilligsøe Heinig<br />
påpeger, at man som<br />
forening altid skal lade<br />
valget af konvertering<br />
bero på foreningens<br />
individuelle præferencer<br />
i forhold til eksempelvis<br />
renterisiko, belåningsgrad<br />
og boligafgift.<br />
"Ved en skrå konvertering<br />
skal foreningen være<br />
bevidst om, at man har<br />
en anden renterisiko end<br />
ved et fastforrentet lån<br />
– og det kan indebære større udsving i boligafgiften<br />
fremadrettet. Endeligt kan omlægningen reducere<br />
antallet af potentielle købere, der ønsker at købe sig ind i<br />
foreningen fremadrettet, da de i så fald skal igennem et<br />
rentestress for at kunne blive købsgodkendt," forklarer<br />
cheføkonomen og slutter:<br />
"Ved en opkonvertering skal man omvendt være<br />
klar over, at der kan komme et kurstab, når man<br />
konverterer op i rente, og et nyt kurstab senere igen<br />
ved nedkonvertering, hvis renten efterfølgende<br />
falder. Det vil – sammen med omkostningerne til<br />
omlægning af lån – også spise noget af den oprindelige<br />
restgældsreduktion."<br />
<strong>AndelsboligNyt</strong><br />
Side 43
Change language