Österreichische Notariatszeitung 12/2011 - Über die Notare

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NOTAR.AT stadtlage infolge der besseren Verwertbarkeit zu bejahen sei, habe doch eine Interessenabwägung zu unterbleiben. Maßgeblich sei, ob die beabsichtigte Änderung zu einer wesentlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der die Zustimmung verweigernden WE führe. Sei dies zu bejahen, habe das Verfügungsrecht des WE hinsichtlich der Änderungen der in seinem Objekt stehenden Räumlichkeiten zurückzustehen. Ein solches wichtiges Interesse des Antragsgegners an der Unterlassung der Widmungsänderung sah das ErstG darin, dass nach allg Erfahrung typischerweise mit dem Betrieb eines Unternehmens wie jenem des Antragsgegners Beeinträchtigungen der Bewohner eines Hauses einhergingen. Die Interessenlage sei insofern gegenläufig, als Bewohner eines Hauses im Allgemeinen während der Nachtzeit das Bedürfnis nach Ruhe hätten, was durch den im Interesse des Antragsgegners gelegenen Betrieb eines Nachtlokals wegen der damit verbundenen Lärmentwicklungen gerade nicht gewährleistet sei. In diesem Zusammenhang sei auch noch maßgeblich, dass sich der Antragsgegner bei Erwerb seines Objekts bewusst für ein „reines Geschäftshaus“ entschieden habe, um dort möglichst ungestört ein Nachtcafé betreiben zu können und nicht dauernd Streitigkeiten mit angrenzenden Bewohnern befürchten zu müssen. Dem Antragsgegner sei zuzubilligen, dass er auch in Hinkunft ungestört seiner Tätigkeit als Betreiber eines Nachtlokals nachgehen könne. Einen wirksamen vertragl Schutz des Antragsgegners vor Beschwerden der Wohnungsbewohner gebe es nicht. Auch fürchte der Antragsgegner zu Recht die Beispielswirkung der gegenständlichen Umwidmung, weil dann noch weitere WE ihre Büroobjekte in Wohnungen umwidmen würden, was zu einer weiteren Verschärfung der Lage führe. Dem dagegen vom ASt erh Rek gab das G II. Inst Folge und änderte den erstinst B iSe Genehmigung der Widmungsänderung ab. Das Änderungsbegehren des ASt sei ausschließlich an den Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG zu messen. Darauf, dass in Hinkunft andere WE ähnliche Änderungen beabsichtigten, komme es nicht an. Der Antragsgegner mache keinen vom G demonstrativ aufgezählten oder von der Rsp entwickelten Verweigerungsgrund geltend. Durch die begehrte Widmungsänderung würde nämlich für sich allein kein störender Einfluss auf das Unternehmen des Bekl bewirkt und würden insofern seine schutzwürdigen Interessen nicht beeinträchtigt. Die Befürchtungen negativer Auswirkungen des Antragsgegners beträfen ausschließlich den zu erwartenden Widerstand gegen Lärmemissionen. Dem sei entgegenzuhalten, dass der Antragsgegner ohnedies seinen Gastronomiebetrieb nur innerhalb der behördlichen Auflagen und gesetzl Rahmenbedingungen führen dürfe. Mit Emissionen in diesem Umfang hätten sich neu hinzukommende Nachbarn ohnedies abzufinden (RIS-Justiz RS0112502). Das gelte auch für WE bzw deren 376 Rechtsprechung NZ 12/2011 Mieter, die eine Wohnung in Kenntnis der Tatsache erwürben oder nutzten, dass im betr Haus ein Gastronomiebetrieb (Nachtlokal) geführt werde. Eine verkehrsübliche Nutzung des Nachbarobjekts und die davon ausgehenden Emissionen müsse jeder Mit- und WE dulden (5 Ob 257/01 g). Darauf könne sich der Antragsgegner iFd befürchteten Auseinandersetzungen mit Benützern der umgewidmeten Objekte berufen. Zusammengefasst seien also schutzwürdige Interessen des Antragsgegners am Unterbleiben der Widmungsänderung nicht zu bejahen. Das RekG sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands E 10.000,– übersteigt. Weiters erklärte es den oRevRek für zulässig, weil der speziellen Fallkonstellation über den Einzelfall hinaus Bedeutung iSd § 62 Abs 1 AußStrG zukomme. Gegen diesen SachB richtet sich der RevRek des Antragsgegners mit dem Antrag auf Abänderung iSe Wiederherstellung des erstinst SachB. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt. Der ASt beantragte, dem RM des Antragsgegners nicht Folge zu geben. Der RevRek des Antragsgegners ist zulässig, weil die vorliegende Fallkonstellation die Klärung erheblicher Rechtsfragen iSd § 62 Abs 1 AußStrG erfordert. Der RevRek ist jedoch nicht berechtigt. Der im vorliegenden Fall angestrebten Widmungsänderung von Büroräumlichkeiten in Wohnungen in einem reinen Büro- und Geschäftshaus steht der Einwand des Antragsgegners der erheblichen Beeinträchtigung seiner schutzwürdigen Interessen als Betreiber eines Nachtlokals in seinem eigenen WEObjekt entgegen. Durch eine Änderung der Benützung bisheriger Büroräumlichkeiten als Wohnungen werde es notwendigerweise wegen Nachtruhestörungen zu Auseinandersetzungen zwischen ihm und den Benutzern der Wohnungen kommen. Er werde dadurch im Betrieb seines Unternehmens eingeschränkt. Soweit im RevRek idZ auf eine sich in Form eines Umwidmung ergebende Verkehrswertverminderung des Objekts des Antragsgegners Bezug genommen wird, ist darauf hinzuweisen, dass entsprechende Vorbringen und Beweisanbot im Verf unterblieb. Der WE, der sich Änderungen, auch Widmungsänderungen eines anderen WE widersetzt, ist für das Vorliegen der von ihm erhobenen Einwände behauptungs- und beweispflichtig (MietSlg 40.638/16; wobl 1990/27; MietSlg 46.525). Dass Störungen von Bewohnern des Hauses nur durch eine Einschränkung des Betriebs des Antragsgegners begegnet werden könnte und insofern wirtschaftl Nachteile, die eine erhebliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Antragsgegners darstellen könnten, zu befürchten seien, wurde ebenfalls nicht behauptet. Für die hier angestrebte Widmungsänderung gilt wie allgemein, dass sie nur abgewehrt werden kann, wenn sie
NZ 12/2011 mit wesentlichen Interessen anderer WE kollidiert (RIS- Justiz RS0101801). Auf wichtige Interessen des die Änderung anstrebenden WE kommt es nur an, wenn allg Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen würden (vgl RIS-Justiz RS0083378 ua), was hier nicht der Fall ist. Der vom Antragsgegner erhobene Einwand zielt zwar auf Interessen ab, die spezifisch mit seiner Stellung als WE zusammenhängen (vgl 5 Ob 106/88 wobl 1989/86), weil er mit Recht darauf hinweist, sein Geschäftslokal bewusst in einem reinen Büro- und Geschäftshaus erworben zu haben, um seinen Gaststättenbetrieb ohne Befürchtung von Anrainerbeschwerden führen zu können. Eine Widmungsänderung ohne Zustimmung sämtlicher übriger WE durch den AußStrRichter stellt einen Eingriff in die Rechtssphäre der widersprechenden ME dar. Es trifft zu, dass die Widmung eines WEObjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung zu den absolut geschützten Rechten jedes WE gehört. Eine Änderung dieses Rechtszustands ist daher nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 WEG möglich. Andererseits normiert § 16 Abs 2 WEG Einleitungssatz im Rahmen des Verfügungsrechts eines WE auch sein Recht auf Änderungen einschließlich Widmungsänderungen. Mit der gegenständlichen E muss also eine Abgrenzung der Eigentümerbefugnisse einerseits des ASt und andererseits des Antragsgegners vorgenommen werden, in welchem Rahmen zu prüfen ist, ob das Interesse des Antragsgegners am Unterbleiben der Änderung nicht nur wesentlich, sondern auch so schutzwürdig ist, dass das Verfügungsrecht des WE, Änderungen an seinen Objekten vorzunehmen, zurückzustehen hat (vgl RIS-Justiz RS0083236, RS0119528 [T 1]). Schon das RekG hat zutr darauf hingewiesen, dass dem Antragsgegner kein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung eines Zustands zuzubilligen wäre, der verwaltungsbehördl erlaubte Grenzen der Lärmentwicklung überschreitet. Hält sich der Antragsgegner aber andererseits an diese Regeln, können Beschwerden von Bewohnern des Hauses bei VerwaltungsBeh iE nicht zu einem Nachteil des Antragsgegners führen. Die normalerweise mit dem Betrieb eines (wohnungseigentumsrechtl) genehmigten, auch in den Nachtstunden geöffneten Gastwirtschaftslokals verbundenen Beeinträchtigungen müssen WE oder deren Mieter ohnedies dulden. Damit reduziert sich die Beeinträchtigung des Antragsgegners darauf, behördliche Bestimmungen beachten zu müssen und fallweise Querelen und Beschwerden der Benützer des Hauses ausgesetzt zu sein. Das stellt aber keine derart wesentliche Beeinträchtigung dar, dass es gerechtfertigt wäre, das Verfügungsrecht des ASt über seine Objekte auf Dauer zu beschränken. Es trifft zu, dass nach Ansicht des OGH bei Umwidmungen in gastwirtschaftl Betriebe idR von einer wesentlichen Beeinträchtigung der Interessen der anderen ME am Unterbleiben der Änderungen ausgegangen wurde und daher entspr Umwidmungsansuchen abgelehnt wur- Rechtsprechung NOTAR.AT den (vgl 5 Ob 114/85 MietSlg 38.626; 5 Ob 81/08 k; Markl, Das Änderungsrecht des WE gem § 13 Abs 2 Z 1 bis 3 WEG, wobl 1994, 95 [100 f]). Die Argumentation des RevRek, das lasse sich umgekehrt auf den gegenständlichen Fall übertragen, übersieht allerdings, dass durch die begehrte Umwidmung eben keine derartige Beeinträchtigung bewirkt wird, sondern die WE, die ansonsten widersprechen könnten, die bereits vorhandene widmungsgemäße Verwendung des Gastwirtschaftslokals des Antragsgegners zu dulden haben. Dem RevRek war daher der Erfolg zu versagen. NZ 2011/124 § 30 Abs 2 ZPO; § 8 Abs 1 RAO; § 24 Abs 2 WEG – Stimmabgabe durch Rechtsanwälte, die sich nur auf die erteilte Vollmacht berufen, in der Eigentümerversammlung wirkungslos 1. § 24 Abs 2 WEG normiert schon nach seinem Wortlaut eindeutig, dass auch Rechtsanwälte und Notare als Parteienvertreter einer schriftlichen Vollmacht oder der nachträglichen, fristgebundenen schriftlichen Genehmigung bedürfen. 2. § 30 Abs 2 ZPO und § 8 Abs 1 RAO haben verfahrensrechtlichen Charakter und dienen spezifisch nur dem erleichterten Einschreiten von beruflichen Parteienvertretern vor Gerichten und Behörden. OGH 26. 5. 2011, 5 Ob 5/11 p (LGZ Wien 9. 11. 2010, 41 R 90/09 b) Das ErstG hat mit seinem SachB den Antrag, einen näher bezeichneten (aus zwei Teilen bestehenden) B der Eigentümergemeinschaft für unwirksam zu erklären, abgewiesen (zum Sachverhalt vgl die in dieser außstr Wohnrechtssache ergangene VorE 5 Ob 164/07 i wobl 2008/72 [zust Call] = MietSlg LIX/24 = immolex 2008/81). Das RekG hat mit dem nunmehr angef SachB (ua) ausgesprochen, dass der zweite TeilB (Übertragung der Verwaltung) unwirksam sei. Dabei erachtete das RekG die Stimmen zweier WEPartner für unwirksam, die sich bei der schriftlichen Stimmabgabe durch einen RA hatten vertreten lassen, der sich dabei seinerseits (nur) auf die erteilte Vollmacht berufen hatte. Das RekG sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands E 10.000,– übersteigt und der oRevRek nicht zulässig sei, weil eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung nicht zu lösen gewesen sei. Gegen den bezeichneten Teil des zweitinst SachB richtet sich der aoRevRek des 7. und 31. Antragsgegners wegen unrichtiger rechtl Beurteilung mit dem sinngem Begehren auf Wiederherstellung des erstinst SachB. Die RMWerber machen als erhebliche, vom OGH bislang nicht beantwortete und nach ihrer Ansicht zu bejahende Rechtsfrage geltend, ob im Rahmen der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft die Berufung eines RA auf die ihm erteilte Vollmacht gem § 8 RAO zur Stimmrechtsausübung ausreicht. Die RMWerber führen dazu aus, 377
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