Österreichische Notariatszeitung 12/2011 - Über die Notare

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

NOTAR.AT dass sich § 24 Abs 2 WEG 2002 weitgehend an § 13 b WEG 1975 orientiere und der OGH bereits in 5 Ob 214/02 k ausgesprochen habe, die Vertretungsmacht in der Eigentümerversammlung sei analog zu § 114 Abs 3 und 4 AktG (gemeint offenbar: idF BGBl I 2005/120) geregelt. Entspr dazu vorliegender Rsp und L müsse daher auch § 24 Abs 2 WEG 2002 teleologisch dahin reduziert werden, dass bei einem Einschreiten von RA oder Notaren als Bevollmächtigte die Berufung auf die erteilte Vollmacht deren urkundl Nachweis ersetze. Schließlich habe der Gesetzgeber die Einschränkung der Formfreiheit für die Vollmacht in verschiedenen Bereichen, nämlich im GesellschaftsR (§§ 16, 114 Abs 3 AktG [gemeint offenbar: idF BGBl I 2005/120]) und im VerfahrensR (§§ 30, 557 Abs 2 ZPO; §§ 78, 180 Abs 2 EO; §§ 31, 77 GBG; § 10 AVG; § 83 BAO) wieder durchbrochen, was auch hier für den Anwendungsbereich des § 24 Abs 2 WEG 2002 gelten müsse (Schiemer in Schiemer/Jabornegg/ Strasser 3 § 114 AktG Rz 15). Mit diesen Ausführungen zeigen die RMWerber keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf: 1. § 24 Abs 2 WEG 2002 in der zum Zeitpunkt des verfgegenständlichen UmlaufB maßgeblichen Fassung (vor der WRN 2009 BGBl I 2009/25) hat folgenden Wortlaut: „Die Wohnungseigentümer können ihr Äußerungs- und Stimmrecht entweder persönlich oder durch einen Vertreter ausüben. Weist der für den Wohnungseigentümer Einschreitende seine Vertretungsbefugnis nicht durch eine darauf gerichtete, höchstens drei Jahre alte, schriftliche Vollmacht nach, so ist sein Handeln nur wirksam, wenn es vom Wohnungseigentümer nachträglich binnen 14 Tagen schriftlich genehmigt wird.“ Schon der Wortlaut dieser Regelung ist insoweit völlig eindeutig, als darin das von den RMWerbern gewünschte Ergebnis einer wirksamen Berufung von RA oder Notaren bloß auf eine erteilte Vollmacht (ohne schriftliche Vollmachtsnachweis) in keiner Weise angelegt ist. Wiewohl die von den RMWerbern im vorl Zusammenhang in Anspruch genommenen Bestimmungen der § 30 Abs 2 ZPO, § 8 Abs 1 RAO schon lange dem geltenden Rechtsbestand angehören und § 24 Abs 2 WEG 2002 auch jüngst mit der WRN 2009 novelliert wurde, hat der Gesetzgeber bislang offenbar keinen Anlass gesehen, die Möglichkeit der Berufung auf eine erteilte Vollmacht durch RA oder Notare im Rahmen des § 24 Abs 2 WEG 2002 ges (ausdrücklich) vorzusehen. Besteht eine solcherart eindeutige Gesetzeslage, dann liegt auch dann keine erhebliche Rechtsfrage vor, wenn dazu noch keine E des OGH vorhanden ist (RIS-Justiz RS0042656). 2. Die von den RMWerbern reklamierte teleologische Reduktion stellt bei zu weit geratenen ges Tatbeständen das Gegenstück zur Analogie dar. Sie verschafft der ratio legis gegen einen überschießend weiten Gesetzeswortlaut Durchsetzung, indem sich die (letztlich den Gesetzeswortlaut korrigierende) Auslegung am Gesetzeszweck 378 Rechtsprechung NZ 12/2011 orientiert (RIS-Justiz RS0008979 [T 10], RS0106113). Dies setzt den Nachweis voraus, dass eine umschreibbare Fallgruppe von den Grundwertungen oder Zwecken des Gesetzes entgegen seinem Wortlaut gar nicht getroffen wird und dass sie sich von den „eigentlich gemeinten“ Fallgruppen so weit unterscheidet, dass die Gleichbehandlung sachlich ungerechtfertigt und willkürlich wäre (vgl RIS-Justiz RS0008979 [T 13]). Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor: § 30 Abs 2 ZPO, § 8 Abs 1 RAO haben verfrechtl Charakter (vgl Tades/Hoffmann8 § 8 RAO Anm 3 a) und dienen spezifisch nur dem erleichterten Einschreiten von beruflichen Parteienvertretern vor Gerichten und Behörden (vgl RIS-Justiz RS0123209; Zib in Fasching/Konecny2 §30 ZPO Rz 1 ff). Genau dieser Normzweck gebietet die Unterscheidung zwischen verfrechtl Einschreiten und materiellrechtl Verfügungen, wie dies auch im GBVerf bei der Differenzierung zwischen § 77 GBG und § 31 Abs 6 GBG typisch ist (vgl RIS-Justiz RS0035804). Es besteht unter diesem Gesichtspunkt keine Grundlage dafür, § 24 Abs 2 WEG 2002 teleologisch zu reduzieren, um § 30 Abs 2 ZPO, § 8 Abs 1 RAO unbegründet extensiv über ihren verfrechtl Anwendungsbereich hinaus einzusetzen. Dies gilt im vorl Kontext umso mehr, als § 24 Abs 2 WEG 2002 für die Vertretungsbefugnis des Einschreitenden einerseits eine spezifische Qualität der (schriftlichen) Vollmacht verlangt (höchstens drei Jahre alte Gattungsvollmacht) und andererseits ausdrücklich eine nachträgliche Sanierungsmöglichkeit regelt (vgl dazu auch Illedits/ Illedits-Lohr, Wohnungseigentum4 Rz 540). 3. Die Ansicht der RMWerber, dass bei Anwendung der Vollmachtsregelungen des – vermeintlich analogiefähigen – § 114 AktG die Berufung eines RA auf die ihm erteilte Vollmacht genüge, ist mit dem insoweit eindeutigen Wortlaut dieser – erst kürzlich novellierten (AktRÄG 2009, BGBl I 2009/71) – ges Regelung nicht vereinbar. Rsp, die für die Ansicht der RMWerber sprechen könnte, vermögen diese nicht nachzuweisen und auch in der aktuellen KommentarLit finden sich keine die Rechtsansicht der RMWerber stützenden Hinweise (vgl S. Bydlinski/ Potyka in Jabornegg/Strasser, AktG II5 § 114 Rz 1 ff; Schmidt in Doralt/Nowotny/Kalss § 114 AktG Rz 36 ff; Kalss in Kalss/Nowotny/Schauer, Österreichisches Gesellschaftsrecht [2008] Rz 3/628 ff). Mangels der Voraussetzungen des § 62 Abs 1 AußStrG ist der RevRek unzulässig und daher zurückzuweisen. NZ 2011/125 §§ 3, 6, 18 MRG – Einheitliche Streitgenossenschaft sämtlicher Miteigentümer bei Antrag auf Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft 1. Der zum Alleingebrauch bestimmter Räumlichkeiten der gemeinschaftlichen Liegenschaft berechtigte Miteigentümer ist zum Abschluss eines Bestandvertrags alleinlegitimiert, begründet jedoch ein Mietverhältnis
NZ 12/2011 mit allen Miteigentümern, obwohl er die Mieterträgnisse allein vereinnahmen darf. 2. Es ergibt sich aus dem materiellen Recht, ob Dispositionen über den Verfahrensgegenstand der Einstimmigkeit der Parteien bedürfen oder ob eine Partei allein tätig werden darf. 3. Die Durchsetzung seiner mietvertraglichen Rechte steht dem Mieter gegenüber allen Mit-(und Wohnungs-)Eigentümern an der Liegenschaft zu. 4. Das Erbringen der Leistung aus der Erhaltungspflicht kann bloß von allen Miteigentümern gemeinsam erfolgen. OGH 29. 3. 2011, 5 Ob 200/10 p (LG Salzburg 23. 7. 2010, 54 R 53/ 10 y) Aus den Entscheidungsgründen: Aus der Liegenschaft EZ 108 der KG A. mit der Liegenschaftsadresse X besteht Stockwerkseigentum. Die 1. bis 7. Antragsgegner sind schlichte ME des materiellen Anteils B, wozu auch die Wohnung der Antragstellerin gehört, wobei der 1. Antragsgegnerin an der von der Antragstellerin gemieteten Wohnung das ausschließliche Benützungsrecht zusteht. Die 8. bis 16. Antragsgegner sind WE des materiellen Anteils A dieser Liegenschaft. Mietzins wird von der Antragstellerin ausschließlich an die 1. Antragsgegnerin entrichtet. Die Außenfenster der Wohnung der Antragstellerin sind infolge vorhandener Schäden erneuerungsbedürftig. Mit ihrem verfeinleitenden Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten iSd §§ 3, 6 MRG begehrte die Antragstellerin, sämtliche 17 Antragsgegner zur Durchführung der Arbeiten, nämlich zur Erneuerung der Fenster ihrer Wohnung, zu verpflichten. Das ErstG gab dem Begehren lediglich hinsichtlich der 1. Antragsgegnerin als „eigentlicher Vermieterin“ Folge und wies das Begehren hinsichtlich sämtlicher übriger Antragsgegner ab. Die Antragstellerin ließ diese Abweisung unbekämpft. Über Rek der Erstantragsgegnerin änderte das Gericht II. Instanz die Entscheidung dahin ab, dass es das Begehren hinsichtlich sämtlicher Antragsgegner abwies. Der von der 1. Antragsgegnerin (aufgrund der dieser aus einer Benützungsregelung zukommenden Rechtsstellung) abgeschlossene Hauptmietvertrag sei mit sämtlichen ME zustande gekommen. Diese bildeten im Verf nach § 3 Abs 2, § 6 Abs 1 MRG, jedenfalls soweit davon Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft betroffen seien, eine einheitliche Streitpartei, sodass eine Antragsstattgebung nur hinsichtlich der 1. Antragsgegnerin nicht in Betracht komme. Mit ihrem aoRevRek strebt die Antragstellerin eine Abänderung der rekursgerichtlichen Entscheidung iS einer Wiederherstellung des erstinst SachB an. Rechtsprechung NOTAR.AT Zentrales Argument des RevRek ist das angebliche Fehlen hg Rsp zur notwendigen Streitgenossenschaft sämtlicher ME. Insb wenn der Mietzins vertragl nur einem ME geschuldet werde, sei nur dieser zur Bildung einer Rücklage für Erhaltungsarbeiten und zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verpflichtet. 2. bis 17. Antragsgegner hätten hingegen keine Verpflichtung, Arbeiten zu finanzieren. Der aoRevRek erweist sich als nicht zulässig, weil die aufgeworfenen Rechtsfragen durch hg Rsp geklärt sind: 1. Der zum Alleingebrauch bestimmter Räumlichkeiten der gemeinschaftlichen Liegenschaft berechtigte ME ist zum Abschluss eines Bestandvertrags alleinlegitimiert, begründet jedoch durch Vermietung des ihm zugewiesenen Objekts ein Mietverhältnis mit allen E (vgl RIS-Justiz RS0107642; RS0013607; RS0013398; RS0107643). Die Erträgnisse daraus darf der ME dennoch allein vereinnahmen (RIS-Justiz RS0042537 [T 2; T 4]). 2. Auch im Verfahren AußStrSachen ergibt sich aus der Rechtsnatur des geltend gemachten Anspruchs, also aus dem materiellen Recht, ob Dispositionen über den Verfahrensgegenstand der Einstimmigkeit der Parteien bedürfen oder ob eine Partei allein tätig werden darf und was bei widersprechenden Erklärungen gilt (5 Ob 103/09 x; RIS-Justiz RS0125593). 3. Die Durchsetzung seiner mietvertragl Rechte steht einem Mieter gegenüber allen ME zu. Sämtliche Mit- und WE einer Liegenschaft sind an einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten als vollstreckbaren ExTitel nach § 6 Abs 2 MRG gebunden (RIS-Justiz RS0021160). Dem Mieter stehen diesfalls alle ME als Träger der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten gegenüber. Er muss sich deshalb auch an alle ME halten (vgl RIS-Justiz RS0106931; RS0113763; RS0021201; 5 Ob 3/ 05 k SZ 2005/24 = wobl 2005/82). 4. Die aus einem Mietverhältnis erfließenden Rechte und Pflichten können grundsätzlich nur einheitlich zum Gegenstand eines Leistungsbefehls gemacht werden (vgl RIS-Justiz RS0105977), was im Besonderen für die das gesamte Mietverhältnis erfassende rechtsgestaltende Wirkung eines Auftrags nach §§ 3, 6 MRG gilt. Vom Antragsrecht eines Mieters auf Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft ist das gesamte Gebäude betroffen, was sich schon aus der Verschränkung der Bestimmungen des § 6 MRG mit § 18 MRG ergibt (5 Ob 96/93 EvBl 1994/93). 4.1 Im Besonderen gilt das für die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten an allg Teilen des Hauses. Solche können schon begrifflich nicht gegen einzelne ME durchgesetzt werden, weil insofern eine mangelnde Verfügungsund Entscheidungsfähigkeit des einzelnen ME zu beachten ist (vgl 5 Ob 243/05 d). 4.2 Weil die aus einem Mietverhältnis erfließenden Rechte und Pflichten immer nur einheitlich gegenüber al- 379
Seite 1 und 2: ÖSTERREICHISCHE NOTARIATS ZEITUNG
Seite 3 und 4: NZ 12/2011 Bernhard Eccher, Ehegatt
Seite 13 und 14: NZ 12/2011 Frage zu stellen, ob die
Seite 15 und 16: NZ 12/2011 aber, dass sie unbeachtl
Seite 17 und 18: NZ 12/2011 § 78 Rz 6). Der gegente
Seite 19 und 20: NZ 12/2011 Der Antragsgegner ist we
Seite 21 und 22: NZ 12/2011 trag ausmitteln wollte.
Seite 23 und 24: NZ 12/2011 könnten. Unter Bedachtn
Seite 25 und 26: NZ 12/2011 messen. Dann sollte er s
Seite 27: NZ 12/2011 mit wesentlichen Interes
Seite 31 und 32: NZ 12/2011 2. Die Vorinst sind demg
Seite 33 und 34: NZ 12/2011 Standesnachrichten und M

Österreichische Notariatszeitung 12/2011 - Über die Notare

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?