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sachwertfonds
Reinvestition bei alternativen
Investmentfonds auf dem Prüfstand
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Die neuen gesetzlichen Anforderungen stellen traditionelle Sichtweisen der Branche
in Frage. Während die hohe Diversifizierung für die Investmentbranche ein
Selbstverständnis darstellt, setzt der geschlossene Immobilienfonds in der Regel bisher
auf ein einziges Objekt. Der Gesetzgeber verlangt nicht nur hier ein Umdenken.
Mit der Diversifizierungsanforderung bei
alternativen Investmentfonds wird der
Blindpool salonfähig. Bürgt er deswegen
automatisch für Qualität? Keinesfalls.
Aber er ist auch nicht automatisch
schlecht. Entscheidend ist die Bereitschaft
des Emissionshauses, dem Asset Manager
sinnvolle, auch in schwierigen Marktphasen
funktionierende und vor allem klare
und enge Investitionskriterien aufzulegen.
Dann bietet der Blindpool Investitionssicherheit.
Bei Marktveränderungen ist er
sowieso im Vorteil, da er frühzeitig und
damit flexibler auf neue Anforderungen
reagieren kann.
Reinvestition ist oft nicht
möglich
Ein vergleichbares Thema ist die Möglichkeit
der Reinvestition im alternativen Investmentfonds.
Auch diese birgt Vor- und
Nachteile. Und auch hier ist ein Überdenken
alter Sichtweisen gefragt. Einige
Autor:
Wolfgang Dippold
Geschäftsführender Gesellschafter
der PROJECT Beteiligungen
GmbH
Weitere Informationen bei:
PB PROJECT Beteiligungen GmbH
Kirschäckerstraße 25
96052 Bamberg
Tel: +49 (0)951 9 17 90-0
Fax: +49 (0)951 9 17 90-222
E-Mail: info@project-investment.de
www.project-investment.de
Aspekte möchte ich anhand der Immobilienentwicklung
beleuchten, die kurze
Investitionszeiten und somit überhaupt
erst die Möglichkeit der Reinvestition ermöglicht.
Ein bestandshaltender Immobilienfonds
wird kaum reinvestieren – viel
zu lange sind die üblichen Haltezeiten bei
Immobilien. Bei Projektentwicklungen ist
das Kapital in der Regel zwischen zwei
und vier Jahren gebunden, weshalb sich
hier sehr wohl die Frage „Reinvestieren
– ja oder nein?“ stellt. Dagegen spricht,
dass der Investor sein Kapital bei nur einem
Investitionszyklus schneller zurückerhält
und wenn er denn möchte, gerne
wieder neu investieren kann. Dieser Ansatz
hat Tücken, da bei drei hintereinander
gezeichneten kurz laufenden Fonds
in einem Zeitraum von beispielsweise
zehn Jahren dreimal Erstkosten und Vertriebsprovisionen
anfallen. Bei einem
reinvestierenden Fonds gleicher Laufzeit
fallen diese Kosten nur einmal an. Die
mögliche Flexibilität, frühzeitig über das
Kapital zu verfügen, wird somit teuer
bezahlt. Unser Haus bietet aus diesem
Grund die Möglichkeit, nach dem fünften
Jahr bis zur Hälfte des Kapitals zu
entnehmen. So hat der Kunde Flexibilität
ohne mehrfache Anfangsgebühren.
Vorteile, wenn die Rahmenbedingungen
stimmen
Ist das Investitionskonzept deutlich von
den Schwankungen des Marktes abhängig,
wählt der Anleger, der mittelfristig
schwächere Märkte erwartet, vorzugsweise
nur einen Zyklus – erhofft er dagegen
weiter wachsende Märkte, wird
er sich vielmehr für ein reinvestierendes
Konzept entscheiden. Prognosen sind
aber nicht immer leicht. Hier sieht unser
Haus den Lösungsansatz, das Investitionskonzept
so weit wie möglich von
Marktschwankungen zu entkoppeln.
Dies funktioniert für uns durch die Wertschöpfung
aus Planung und Bau und
nicht aus der Wertsteigerung der Immobilie.
Vorteile entstehen darüber hinaus
durch unseren Verkauf an Eigennutzer,
der eine andere Unabhängigkeit von zu
erwartenden Preisveränderungen schafft.
In der Summe spricht für uns mehr für
die Reinvestition als dagegen: Wir sparen
dem Investor einen wesentlichen Teil der
Erstkosten und schaffen eine weit höhere
Diversifizierung als ohne. Während die
AIFM ab drei Objekten von Diversifizierung
spricht, sehen wir diese ab 15 Objekten.
Durch Reinvestitionen erreichen
viele unserer Fonds sogar eine Streuung
in 50 oder 60 Objekte und damit noch
mehr Stabilität. Diese ist und bleibt das
wichtigste Investitionskriterium.
BeteiligungsReport 3 2013 25