Jahresbericht 2012 - GWG München

Chancen und Risiken für die GWG GmbH
Die GWG hält ihre Bestände in dem auch international hoch geschätzten
Wirtschaftstandort München, der durch geringe Arbeitslosigkeit, hohen
Zuzug und derzeit stark steigende Immobilienpreise gekennzeichnet ist.
Es besteht ein hoher Nachfrageüberhang nach bezahlbaren Wohnraum, der
durch den Wohnungsmarkt nicht abgedeckt werden kann. Aufgrund eines
Vermietungsstands von mehr als 99% überwiegen derzeit die Chancen im
Hinblick auf den gehaltenen Wohnungsbestand, gleichwohl kann die
GWG aufgrund ihres Auftrags einkommensschwächeren Bürgerinnen und
Bürgern einen Zugang zu bezahlbaren Wohnraum diese Chancen nur in
eingeschränktem Umfang in Form von Verkaufserlösen bzw. Mietsteigerungen
realisieren.
Die GWG sieht sich in dem angespannten Wohnungsmarkt mehreren Herausforderungen
gegenüber. Die im Rahmen der Hausbewirtschaftung erzielten
Überschüsse müssen sowohl ausreichen den Wohnungsbestand zu
erhalten und zu verbessern als auch die in 2012 übernommenen und in
den Folgejahren noch zu übernehmenden Bestände auf einen zeitgemäßen
Wohnstandard zu bringen. In diesem Zusammenhang ist auf die 3.880
Wohneinheiten im Bestand verwiesen, die noch mit Einzelöfen beheizt werden.
Zugleich müssen Eigenmittel für die Durchführung des Neubauprogramms
bereit gestellt werden.
Preissteigerungen bei bezogenen Leistungen können nicht vollumfänglich
durch Mietanpassungen kompensiert werden, insofern bleiben die Ergebnisse
aus der Hausbewirtschaftung tendenziell unter Druck.
Als weiterer Belastungsfaktor sind die ordnungspolitischen Vorgaben zu
nennen insbesondere in den Bereichen energetische Sanierung, Klimaschutz
und Überwachung und Sanierung bestehender Entwässerungssysteme.
Für Maßnahmen zur Sanierung der eigenen Entwässerungssysteme wurden
allein in 2012 EUR 7,8 Mio. aufgewendet – in Summe wurden für diese
Maßnahmen bis 2017 mehr als EUR 30 Mio. eingeplant.
Bei Neuinvestitionen insbesondere im geförderten Mietwohnungsbau zeichnet
sich vermehrt ab, dass die Erwartung einer positiven Rendite auf das
eingesetzte Kapital nicht immer erfüllt werden kann.
Insofern bleibt abzuwarten, ob die Ausweitung des Wohnungsangebots das
Bewirtschaftungsergebnis auch in Zukunft uneingeschränkt positiv beeinflusst.
Die Gesellschaft verfügt über einen guten Zugang zu Finanzierungsmitteln
zu historisch niedrigen Zinsen. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden,
dass die Notenbanken ihre sehr expansive Geldpolitik einschränken und
die Zinssätze am Markt wieder ansteigen. Aufgrund der langfristigen Finanzierung
unserer Projekte würde sich eine solche Entwicklung erst mit einem
gewissen Zeitverzug in den Unternehmensergebnissen widerspiegeln.
Einige Gebäude des Bestands sind mit asbesthaltigem Material belastet.
Betroffen sind insgesamt 21 Verwaltungseinheiten, wobei es sich in der
Hauptsache um Fassadenbekleidungen handelt. Akuter Handlungsbedarf
besteht nicht.
Nach dem heutigen Kenntnisstand bestehen keine den Bestand der Gesellschaft
gefährdende oder sonstige Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die
Vermögens,- Finanz- und Ertragslage.
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