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Gewerbemiete
detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen
wurde und warum er diese Preissteigerung nicht –
z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens – vermeiden
konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in
Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
(vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2
BetrKV, Nr.14 Rdnr. 41). Von einem „starken“ Anstieg ist in der
Regel auszugehen, wenn – wie vorliegend – der Anstieg binnen
eines Jahres mehr als 10% beträgt.
b) Der Vortrag der Klägerin wird den oben dargestellten Anforderungen
in Bezug auf den Anstieg der Bewachungskosten
nicht gerecht. Auf Seite 3 Ihres Schriftsatzes vom 9. März 2005
begründet sie den Anstieg der Bewachungskosten lediglich mit
den durch die Brandmeldeanlage entstandenen zusätzlichen
Aufgaben des Bewachungsunternehmens. Diese Mehrkosten
sind aber bereits oben unter Punkt 2 berücksichtigt und „herausgerechnet“
worden. Der verbleibende Anstieg der restlichen
Bewachungskosten um 11,65% lässt sich mit diesen Mehraufgaben
deshalb nicht rechtfertigen.
c) Die durch die Bewachung im Jahr 2001 gegenüber dem
Jahr 2000 entstandenen Mehrkosten belaufen sich auf
4748,37 €, auf die Beklagte entfallen hiervon (4748,37 € :
58 136,0976585=) 541,92 €. Diese sind von der Klageforderung
in Abzug zu bringen.
4) …
5) Entgegen den Ausführungen des Landgerichts schuldet die
Beklagte die Hauswartskosten nicht in voller Höhe sondern lediglich
in Höhe der im Jahr 2000 angefallenen Kosten. Von der
Klageforderung ist deshalb ein weiterer Betrag von 1588,78 €
abzuziehen.
a) Auf die obigen Ausführungen unter 3) a) wird Bezug genommen.
In Fällen eines Preisanstiegs von mehr als 50% obliegt
es dem Vermieter aber regelmäßig, darzulegen, welche
Preisverhandlungen er mit dem für das Vorjahr beauftragten Unternehmen
im Einzelnen geführt hat und welche Anstrengungen
er konkret unternommen hat, einen anderen, günstigeren
Unternehmer für die zu vergebenden Tätigkeiten zu finden.
b) Der Vortrag der Klägerin wird diesen Anforderungen in
Bezug auf den Anstieg der Hauswartskosten nicht gerecht. Der
Anstieg dieser Position beträgt 69%. Es reicht deshalb nicht aus,
wenn die Klägerin diesen Anstieg damit begründet, der Leistungsträger
habe im Jahr 2001 eine Anpassung gefordert, die
für sie, die Klägerin, unumgänglich gewesen sei. Auch die Behauptung
der Klägerin, sie habe die Hauswartskosten im Jahr
2000 besonders niedrig gehalten, die für das Jahr 2001 geforderten
(und gezahlten) Beträge lägen unter Marktniveau, kann
den ganz erheblichen Anstieg nicht nachvollziehbar erklären.
Insbesondere ist diesem Vortrag nicht zu entnehmen, was die
Klägerin konkret unternommen hat, um diese Preissteigerung
(zumindest zum Teil) zu vermeiden.
c) Die durch die Hauswartstätigkeit im Jahr 2001 gegenüber
dem Jahr 2000 entstandenen Mehrkosten belaufen sich auf
[(2861,21 € –1692,32 €) * 12 =] 14 026,68 €, auf die Beklagte
entfallen hiervon (14 026,68 € :58136,0976585 =) 1588,78 €.
Diese sind von der Klageforderung in Abzug zu bringen.
Mitgeteilt von VRiKG Grieß, Berlin
GuT
Gewerbemiete und Teileigentum
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§ 536 BGB
Geschäftsraummiete; Ladenpassage; Mangel;
Werbemaßnahmen eines anderen Mieters
Werbemaßnahmen eines anderen Mieters stellen nur
dann einen Mangel i. S. d. § 536 BGB dar, wenn sie den Betrieb
des Ladengeschäfts des Anspruchstellers beeinträchtigen.
Eine Beeinträchtigung liegt jedoch nicht vor, wenn
der Mieter, der die beanstandeten Werbemaßnahmen
durchführt, kein Konkurrent des Anspruchstellers ist und
wenn durch die beanstandeten Werbemaßnahmen weder
der Zugang zum Ladengeschäft des Anspruchstellers noch
der Blick auf dessen Warenangebot im Schaufenster beeinträchtigt
wird.
(OLG München, Urteil vom 12.1. 2006 – 19 U 4826/05)
Zum Sachverhalt: Die Klägerin macht mit ihrer Berufung weitere
Mietzahlungen geltend. Der Beklagte wehrt sich mit seiner
Berufung gegen die Untersagung, Gegenstände vor seinem
Ladengeschäft zu Verkaufs- und Werbezwecken aufzustellen.
Der Beklagte ist Mieter des Ladengeschäfts Nr. 2 in der Passage
S.-Straße in München. Er verkauft Modeschmuck, kleinere
Gebrauchsgegenstände und Geschenkartikel. Die Klägerin
ist die Vermieterin.
In der Anlage I zum Mietvertrag vom 10.10. 2000 ist unter
Ziffer 6 Folgendes festgelegt worden: „Die Passage dient lediglich
als Durchgang, nicht aber zum Durchfahren und Abstellen
von Fahrzeugen, Gegenständen etc. Das Abstellen von
Waren- Lager- und Leergut im Haus oder auf dem Grundstück
ist nicht gestattet.“
Seit der Jahresmitte 2002 nutzt der Beklagte die Passage vor
dem von ihm gemieteten Laden zur Ausstellung seiner Waren.
Deswegen wurde der Beklagte mit den Schreiben vom 4. 6. 2004
und 10. 8. 2004 von der Klägerin unter Androhung der fristlosen
Kündigung abgemahnt.
Der Beklagte beschwerte sich mit seinem Schreiben vom
14. 6. 2004 über den Betrieb eines Zahnkosmetikstudios wie
folgt: „… Erstens stellt der Inhaber … ein hüfthohes plakatives
Klappschild mitten in die Passage. Dieses versperrt den freien
Zugang und den vollen Blick auf meinen Laden. … Ähnlich
verhält es sich mit der zweiten Werbemaßnahme der Zahnpraxis,
einem großen quer zum Durchgang liegenden knallroten
Teppich mit eingelassener plakativer Werbung. ... Die dritte
Werbemaßnahme, die einen störenden Einfluß ausübt, ist eine
grellweiße Neonlichttafel. Diese Tafel ist rechts vom Praxiseingang
angebracht und leuchtet ihrem Sinn entsprechend blendend
hell nach außen. Durch diesen Blendeffekt wird aber der
Blick auf meinen Laden getrübt, und die Aufmerksamkeit von
meinem Schaufenster weggenommen. Außerdem spiegelt sich
das Licht in den Schaufenstern wider und nimmt ihnen so den
Durchblick in den Laden. …“ Er forderte die Klägerin auf, innerhalb
von drei Tagen diese Werbemaßnahmen zu unterbinden,
und drohte dieser gleichzeitig an, die Miete zu mindern.
Mit seinem Schreiben vom 1. 8. 2004 teilte er der Klägerin mit,
dass er die Miete rückwirkend für Juli um € 1000,– mindern
werde, weil die mit Schreiben vom 14. 6. 2004 gerügten störenden
Werbemaßnahmen nicht unterbunden worden seien, was bei
ihm zu weiteren Einnahmeverlusten geführt habe. Die Klägerin
reagierte auf das Schreiben des Beklagten vom 14. 6. 2004
zunächst nicht. Dieser minderte die Miete im August 2004 um
€ 1397,25 und im September 2004 um € 816,71. Die Klägerin
widersprach mit Schreiben vom 10. 8. 2004 der im August
2004 vorgenommenen Mietminderung.
Das Landgericht München I hat den Beklagten verurteilt, es
zu unterlassen, Gegenstände jeglicher Art vor dem Geschäftsraum,
Laden 2 in der S.-Straße und in der gesamten dort befindlichen
Passage aufzustellen, anzubieten und zu veräußern.
Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen, was es damit begrün-
Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 27 · 2–3/06 · Februar/März 2006 71