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Vollstreckungsabwehr titulierter Gewerbemietforderungen
einmal um die Abwendung der Zwangsvollstreckung aus dem
für vollstreckbar erklärten notariell beurkundeten Gewerbemietvertrag
im Hinblick auf die Mietforderung des Vermieters
geht, ist die Vollstreckungsgegenklage von ihrem Klageziel her
der richtige Rechtsbehelf.
III. Zahlungstitel aus dem Urkundenprozess
Diese Variante unterscheidet sich von der zuvor behandelten
Konstellation wesentlich dadurch, dass der Zahlungsanspruch
des Vermieters gerichtlich überprüft wurde, bevor der Zahlungstitel
erging. Deshalb drängen bereits prozessökonomische
Überlegungen zu der Frage, ob das Prozessgericht 1. Instanz als
das auch für die Vollstreckungsgegenklage zuständige Gericht
(§ 767 Abs.1 ZPO) nochmals mit dem Rechtsstreit befasst werden
sollte. Gleichfalls führen Zumutbarkeitsgesichtspunkte zu
dieser Frage: Der Mieter sieht sich trotz gesetzlicher Gegenrechte
gegen Mietforderungen des Vermieters mit einem Zahlungsprozess
konfrontiert. Er wird mit seinen Gegenrechten
klauselbedingt in einen Folgeprozess gedrängt und hat schließlich
zur Abwehr der Zwangsvollstreckung aus dem Zahlungstitel
auch noch Vollstreckungsgegenklage zu erheben, die aber im
Falle des Endurteils (§ 600 ZPO) trotz eingreifender Abkopplungsklausel
gemäß § 767 Abs. 2 ZPO regelmäßig wegen
Präklusion scheitern muss. 20 Hier bedarf es eines einfacheren
und gestraffteren Verfahrens, das die aufgezeigten Schwächen
vermeidet.
Soweit der Mieter auf den Zahlungstitel des Vermieters noch
nicht geleistet hat, aber Gegenrechte hat, die seinen Zahlungsanspruch
ausschließen, kommt nur eine negative Feststellungsklage
in Betracht, die sich darauf richtet, dass dem Vermieter
der Zahlungsanspruch nicht zusteht. Das kann zum Beispiel
nach einer Aufrechnung mit sachmangelbedingten Gegenansprüchen
der Fall sein. Gleichwohl steht dem Vermieter sein
Zahlungstitel gegen den Mieter zur Verfügung, aus dem er die
dort titulierten Mietforderungen in voller Höhe vollstrecken
kann. Daraus erwächst die Frage, ob der Mieter schon unter Verweis
auf sein Feststellungsurteil die Zwangsvollstreckung des
Vermieters aus dessen Zahlungstitel abwehren kann, ohne dass
Bedacht auf eine zusätzliche Vollstreckungsgegenklage genommen
werden muss. Dieselbe Frage entsteht, wenn der Mieter
auf Rückzahlung minderungsbedingt überzahlter Mietanteile
geklagt hat und über einen Rückforderungstitel verfügt.
Ein Lösungsansatz kann sich nur aus § 775 Nr.1 und 2 ZPO ergeben.
Es handelt sich um die einzige Vorschrift, mit der eine
Zwangsvollstreckung durch Vorlage von gerichtlichen Entscheidungen
endgültig abgewendet werden kann. Allein die Vorlage
des Feststellungs- oder des Rückforderungstitels genügt
gemäß § 775 Nrn.1 und 2 ZPO nicht, um die Zwangsvollstreckung
abzuwehren. Die Vorschrift verlangt, dass aus der vorgelegten
gerichtlichen Entscheidung ein Vollstreckungshindernis
in Bezug auf den zu vollstreckenden Titel selbst offenbar
wird. Feststellungs- und Rückforderungstitel ergehen aber vom
Zahlungstitel des Vermieters isoliert und treffen keine Aussagen
zu Vollstreckungshindernissen. Die Vorschrift ist direkt
nicht anwendbar. Es fragt sich insbesondere aus prozessökonomischen
Gründen, ob sie analog herangezogen werden kann.
Denn zumindest bei einem rechtskräftigen Feststellungs- oder
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Rückforderungstitel des Mieters steht endgültig fest, dass er
dem Vermieter die volle Miete, die er aber aus dem Zahlungstitel
vollstrecken kann, nicht schuldet.
Die in § 775 Nr.1 und 2 ZPO vorgefundene Regelungslücke
für den hier zu untersuchenden Fall ist als erste Voraussetzung
einer Analogie 21 planwidrig. Die Vorschrift will Hinderungsgründen
Rechnung tragen, die den Fortgang der zu betreibenden
Zwangsvollstreckung aufhalten. 22 Die genannten rechtskräftigen
Titel des Mieters stellen derartige Hinderungsgründe
dar, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat. Die in § 775 Nrn. 1
und 2 ZPO geregelten Fälle sind mit der hier zu untersuchenden
Gestaltung vergleichbar, wenn auch die Titel des Mieters
das Gebot einer Einstellung der Zwangsvollstreckung inhaltlich
und damit formell nicht ausdrücklich anordnen. Auf Grund ihrer
Rechtskraft steht dauerhaft fest, dass dem Vermieter seine
zu vollstreckende Forderung nicht zusteht. Nur dieser Tenor erwächst
in Rechtskraft, nicht die Entscheidungsgründe. Dem
Vollstreckungsorgan wird deshalb auch keine materiellrechtliche
Prüfung zugemutet, die nicht in seine Sachkompetenz fällt
und ausschließlich dem Prozessgericht vorbehalten ist. Schon
durch einen reinen Vergleich des Urteilstenors aus dem Titel des
Mieters mit dem Zahlungstitel des Vermieters wird deutlich,
dass dem Vermieter die dort titulierte Forderung nicht zusteht.
Würde man dem Mieter mit seinem rechtskräftigen Gegentitel
die Abwehr der Zahlungsvollstreckung nicht ermöglichen und
ihn auf die Vollstreckungsgegenklage verweisen, so wäre das
Prozessgericht erster Instanz erneut mit der Sache befasst, obwohl
auf Grund der Rechtskraft der Gegentitel des Mieters bereits
klar ist, dass nichts mehr geschuldet ist. Die Lösung über
eine analoge Anwendung von § 775 Nrn. 1 und 2 ZPO ist daher
nicht nur prozessökonomisch, sondern dient ebenso der Entlastung
der Justiz von unsinnigen Verfahren. Sie ist auch in der
Sache pragmatischer. Muss auf Grund der Abkopplungsklausel
schon ein zweiter Prozess des Mieters gegen den Vermieter in
Kauf genommen werden, dann dient das daraus erwachsende
rechtskräftige Urteil zugunsten des Mieters wenigstens der endgültigen
Entscheidung des Streits und damit der Rechtsbefriedung.
Mit der eröffneten Möglichkeit einer Abwehr der
Zwangsvollstreckung des Zahlungsanspruchs des Vermieters
werden die im Streit befindlichen wirtschaftlichen Mittel unter
den Parteien endgültig so aufgeteilt, wie dies auch nach der Abkopplungsklausel
geschuldet ist. Der Umweg über einen dritten
Prozess – hier der Vollstreckungsgegenklage – wird vermieden.
Der Vermieter wird nicht benachteiligt. Er erhält genau
die Mietanteile, die er endgültig sachmangelbedingt erhalten
würde. Gleichzeitig kann vermieden werden, dass der Mieter
zunächst trotz seines rechtskräftigen Gegentitels zahlen
muss, auf den Rückfluss der ihm zustehenden Mietanteile warten
muss und dazu auch noch als Kläger einer Zwangsvollstreckungsgegenklage
durch die Führung dieses Rechtsstreites
wirtschaftlich belastet wird. Auf den Fall eines vorhandenen
rechtskräftigen Gegentitels ist folglich § 775 Nrn. 1 und 2 ZPO
analog anzuwenden. Der Mieter kann allein durch die Vorlage
dieses Titels die Zwangsvollstreckung des Vermieters aus seinem
Zahlungstitel abwehren.
Ist der Titel des Mieters erst vorläufig vollstreckbar, so entsteht
die parallele Frage, ob die Zwangsvollstreckung aus dem
Zahlungstitel wenigstens vorläufig einzustellen ist. Auch auf
diesen Fall passen §§ 775 Nr. 2, 707 Abs.1, 769 Abs.1 ZPO unmittelbar
nicht. Auf Grund der bisherigen Darlegungen ist ihre
analoge Anwendung aber ebenso auf den Fall der vorläufigen
Vollstreckbarkeit der Gegentitel des Mieters zu befürworten.
IV. Schlussbemerkung
Gegen Endurteile im Nachverfahren ist die Vollstreckungsgegenklage
bei eingreifender Abkopplungsklausel als Rechts-
20) BGH, BGHR ZPO § 256 Abs.1 ZPO „Negative Feststellung Nr.15“; ausführlich:
Horst, Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht, 2006,
S.148–152.
21) Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 6. Aufl. 1991, S. 366 ff.
22) Zöller-Stöber, § 775 Rn.1.
Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 27 · 2–3/06 · Februar/März 2006 65