Download PDF

Gewerbemiete und Teileigentum
6. Jahrgang 2006 Zitat: GuT Heft 27 · Februar/März 2006
Rechtsanwalt Dr. jur. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen 1
Liquide Forderungen als Exclave gewerbemietvertraglicher
Abkopplungsklauseln
I. Vorbemerkungen
Gewerbemietverträge ermöglichen es regelmäßig 2 mit Blick
auf die Interessen der Vermieterseite, ohne Ausschöpfung des
Rechtsschutzes für Gegenrechte des Mieters vorab einen Titel
über Mietrückstände zu erlangen. Dies wird durch formularvertragliche
Abkopplungsklauseln 3 erreicht. Der Mieter, der Gegenrechte
in Form von Mietminderung, Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht
oder Schadensersatz geltend macht, wird auf
einen Folgeprozess verwiesen. Mit dieser Gestaltung wird dem
Vermieter eine zügige Titulierung und Verwertung seiner Mietforderung
ermöglicht. Der Mieter muss zunächst einmal die
volle Miete zahlen. Gleichzeitig wird ihm das Prozess- und Beitreibungsrisiko
im Hinblick auf seine gewährleistungsrechtlichen
Ansprüche aufgebürdet. Liquide Gegenforderungen als
Grundlage von Gegenrechten des Mieters durchbrechen allerdings
diesen Mechanismus als Ausnahme. Diese Ausnahme vorzustellen
und in ihren Anwendungsbereichen schärfer zu konturieren,
ist Ziel dieses Beitrags.
II. Meinungsstand
Klauseln zur Abkopplung von Gegenrechten des Gewerbemieters
gegen den Zahlungsanspruch des Vermieters nehmen
unstreitige, entscheidungsreife und rechtskräftig festgestellte
Gegenforderungen (liquide Forderungen) des Mieters, auf
Grund derer er ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Aufrechnung
erklären kann, aus ihrem Anwendungsbereich heraus.
Ihnen ist gemeinsam, dass über die ihnen zugrunde liegenden
Tatsachen kein Beweis mehr erhoben werden muss. 4 Damit folgt
die Praxis einhelliger Meinung, 5 nach der liquide Forderungen
als Grundlage von Gegenrechten des Mieters auch im kaufmännischen
Verkehr nicht wirksam durch Formularklausel beschränkt
oder gar ausgeschlossen werden können. Eine solche
Klausel wäre unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen.
III. Geltung für einzelne Gegenrechte
Zu klären ist aber noch, welche Gegenrechte im Einzelnen
zur Durchsetzung liquider Forderungen des Gewerbemieters
vom Regelungsgehalt einer Abkopplungsklausel ausgenommen
bleiben müssen.
1. Aufrechnung
Ausdrücklich ist die Frage für die Aufrechnung in § 309 Nr. 3
BGB geregelt, dessen Rechtsgedanke über § 310 Abs.1 S. 2
BGB auch bei der Inhaltskontrolle von Unternehmergeschäften
Bedeutung zukommt. Formularvertragliche Aufrechnungs-
GuT-Gesamtregister 2004–2005
GuT-Einbanddecke 2004–2005
Beachten Sie bitte die Hinweise in diesem Heft Seite 108
(Umschlagseite IV)
beschränkungen dürfen sich nicht auf unstrittige und rechtskräftig
festgestellte Gegenforderungen beziehen. Entscheidungsreife
Forderungen werden einbezogen, obgleich der Gesetzeswortlaut
dies nicht vorsieht. Denn sie sind unter dem
Aspekt der Prozessökonomie wie unstreitige Forderungen zu
bewerten. 6
2. Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrecht
Für das Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrecht
des Gewerbemieters in §§ 320, 273 BGB fixiert § 309 Nr. 2
BGB, dass jede Einschränkung und erst recht jeder Ausschluss
des Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrechts
durch Formularklausel unwirksam ist. Gegenüber Unternehmern
als Vertragspartnern hat die Vorschrift lediglich indizielle
Wirkung. Das Gebot, liquide Forderungen als Grundlage von
Gegenrechten des Gewerbemieters vom Anwendungsbereich
der Abkopplungsklausel auszunehmen, beruht jedoch auf grundlegenden
Gerechtigkeitsvorstellungen. 7 Sie finden ihren kodifizierten
Ausdruck in § 242 BGB. 8 Auf der Basis der dazu ergangenen
AGB-Rechtsprechung ist die in § 307 BGB fixierte
Generalklausel zur Inhaltskontrolle von Formularklauseln geschaffen
worden. Das genannte Prinzip hat also generellen Charakter.
Deshalb lässt sich für die Ausgangsfrage festhalten, dass
dem Gewerbemieter unabhängig von der Gewichtung des § 309
Nr. 2 BGB über § 310 Abs.1 S. 2 BGB zumindest Zurückbehaltungs-
und Leistungsverweigerungsrechte auf Grund liquider
Gegenforderungen nicht abgeschnitten werden dürfen.
1) Der Verfasser ist als freier Rechtsanwalt (horst@rechtsanwalt-horst.de) sowie
als Geschäftsführender Vorstand und Vorsitzender des Landesverbandes
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., Hannover-Langenhagen
tätig.
2) Grundlegend: Horst, Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht, (2006),
S. 22 ff.; auch Moeser, in: Lindner-Figura, Geschäftsraummiete (2006),
S. 389 Rn. 6, bezeichnet diese Vertragsgestaltung als marktüblich.
3) Zur Inhaltskontrolle nach § 307 BGB grundlegend: Horst, Abkopplungsklauseln
im Gewerbemietrecht, S. 70 ff.
4) Zum Begriff der liquiden Forderung: Emmerich, in: Emmerich-Sonnenschein,
§ 552 a BGB Rn. 15; Sternel, Mietrecht, Teil III, S. 635 Rn. 126;
Kraemer, in: Bub/Treier, Teil III. B Rn. 1373, S.1087.
5) BGH, Urteil vom 16.10.1984 – X ZR 97/83, NJW 1985, S. 319 (320); BGH,
Urteil vom 18. 4.1989 – X ZR 31/88, WPM 1989, S. 949 ff.; OLG Celle,
Urteil vom 29.12.1989 – 2 U 200/88, WuM 1990, S.103 bis 115; OLG
Düsseldorf, Urteil vom 25.10.1996 – 22 U 56/96, NJW-RR 1997, S. 757 f.;
LG Wuppertal, Urteil vom 27. 7.1999 – 16 S 55/99, GuT 2002, S.19 f.; sowie
die in der vorigen Fußnote zitierten Literaturhinweise.
6) BGH, Urteil vom 15. 2.1978 – VIII ZR 242/76, WPM 1978, S. 620; Bub,
in: Bub/Treier, Teil II Rn. 429, S. 229.
7) BGH, Urteil vom 16.10.1984 – X ZR 97/83, NJW 1985, S. 319 (320); BGH,
NJW-RR 1986, S.1110 (1111); OLG München, NJW-RR 1989, S.1434
(1435); OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.1996 – 22 U 56/96, NJW-RR
1997, S. 757 (758); Graf von Westphalen, in: Graf von Westphalen, „Zurückbehaltungsrecht“,
S. 378 Rn. 23; Deutscher Bundestag, Drucksache
7/3919, S. 28.
8) Auch das LG Wuppertal (Urteil vom 27. 7.1999 – 16 S 55/99, GuT 2002,
S.19) bewertet im Falle einer formularvertraglichen Abkopplungsklausel
die Forderung der vollen Miete als rechtsmissbräuchlich, wenn die Gegenforderung
des Mieters entscheidungsreif ist.
Gewerbemiete und Teileigentum · Heft 27 · 2–3/06 · Februar/März 2006
59