ZBI-Professional8-Prospekt - Beteiligungsfinder.de

ZBI Professional 8 

investition 

in Deutsche Wohnimmobilien 

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. 

Achte Professional Immobilien Holding KG 

Im Prospekt wurden ausschließlich Bilder von Immobilien 

der Fonds ZBI Professional 1 – 7 verwendet.

Titelbild: ZBI Professional 7, Leipzig, Johannisallee

ZBI 8 Inhalt 

Inhalt 

1 Brief der Geschäftsleitung 7 

2 Verantwortlichkeitserklärung 9 

3 Gründe für ihre Beteiligung 11 

4 Das Angebot im Überblick 19 

5 Risiken in Zusammenhang mit der Vermögensanlage 31 

6 Leistungsbilanz 47 

7 Emittentin, Vertragspartner, Verflechtungen 63 

8 Wirtschaftliche Angaben 87 

8.1 investitionsund Finanzierungsplan auf Ebene der Zbi 8 HOLDinG KG (Basis Planprognose) 87 

8.2 Planprognose Vermietungs- und Veräußerungsphase auf Ebene des Gesamtfonds (konsolidierte Sicht), 

der Zbi 8 HOLDinG KG (Fondsgesellschaft), der Objektpersonengesellschaft (Objekt KG) und 

der Objektkapitalgesellschaft (Handels GmbH) 96 

8.3 Prognoserechungen pro 100.000 Euro Kommanditanteil auf Gesellschafter-Ebene 126 

8.4 Kapitalrückflussrechnung gemäß Institut der Wirtschaftsprüfer IDW S 4 (Basis Planprognose) 126 

8.5 sensitivitätsanalysen/Abweichung von der Prognose 127 

9 Rechtliche Grundlagen 131 

10 Steuerliche Grundlagen 151 

11 Wesentliche Verträge 169 

11.1 Gesellschaftsvertrag der Zbi Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. 

Achte Professional Immobilien Holding KG 169 

11.2 Gesellschaftsvertrag der Zbi F 801 GmbH & Co. KG (Objekt KG) 183 

11.3 Satzung der Zbi Fonds 8 H / GmbH (Handels GmbH) 187 

11.4 Treuhandvertrag 191 

11.5 Mittelverwendungskontrollvertrag 195 

12 Weitere Angaben gemäß Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung (VermVerkProspV) 199 

13 Glossar 209 

14 Abwicklungshinweise/Angabenvorbehalt 213 

5


ZERTIFIKAT 

Wertpapier-Kenn-Nummer: A1J9DF 

Herr Max Mustermann 

ist treuhänderisch über die Erlanger Consulting GmbH 

mit einer Kommanditeinlage in Höhe von 

100.000 € 

in Worten Einhunderttausend Euro 

an der 



beteiligt und eingetragen im Treugeberregister unter der Nummer 

123456789 

Erlangen, den 25.02.2013 


Erlanger Consulting GmbH 

Rathsberger Straße 6 

91054 Erlangen 



Henkestraße 10 


10 % dieser Kommanditeinlage stellen gemäß Gesellschaftsvertrag 

die Haftsumme dar, die mittelbar über die Treuhänderin 

ins Handelsregister eingetragen wird. Dieses Zertifikat bestätigt 

nicht, dass die Kommanditeinlage tatsächlich geleistet wurde. 

Es dokumentiert lediglich, dass der Zeichner sich zur Leistung 

einer entsprechenden Kommanditeinlage verpflichtet hat, nennt 

deren Nominalwert und trifft keine Aussage über den tatsächlichen 

Stand der für den Zeichner geführten Kapitalkonten. 

6 

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Urkunde 

keinerlei Leistungspflicht begründet, insbesondere kein verbrieftes 

Forderungsrecht als übertragbares Namenspapier 

darstellt. Die Verfügung über den Geschäftsanteil kann gemäß 

§ 16 Absatz 1 des Gesellschaftsvertrages nur durch gesonderten 

Vertrag mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der Geschäftsleitung 

erfolgen.

ZBI 8 Brief der Geschäftsleitung 

1 Brief der Geschäftsleitung 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

in letzter Zeit haben es langfristig orientierte und sicherheitsbewusste 

Anleger nicht gerade leicht. Die Wirtschaftslage 

trübt sich weltweit ein. Eurokrise und damit verbundene Inflationsängste 

schaffen Unsicherheit, die erzielbaren Zinsen für 

Geldanlagen sind nicht attraktiv. Was können Sie als Anleger 

also tun, um langfristig vorzusorgen, Vermögen aufzubauen 

und dauerhaft zu sichern? 

Eine wachsende Zahl von Kapitalanlegern beantwortet diese 

Frage mit einer Investition in Sachwerte und besonders mit 

dem Kauf von Immobilien. Wenn Sie zu unseren mehr als 

8.000 Anlegern gehören, dann werden Sie wissen: Deutsche 

Wohnimmobilien sind derzeit eine der stabilsten und 

schwankungsärmsten Anlagen, die Inflationsschutz bieten. 

Und warum sich das auch in den nächsten Jahren nicht ändert 

oder sich in Deutschland auf absehbare Zeit wohl keine Immobilienblase 

entwickeln wird, erläutern wir Ihnen in Kapitel 3 

„Gründe für Ihre Beteiligung“. 

Und dennoch scheuen viele Anleger den Erwerb einer eigenen 

Immobilie, denn das Investment verläuft nicht immer 

mit dem gewünschten Erfolg. Das Problem: Der typische Weg 

zum Realeigentum führt zum Kauf einer Eigentumswohnung. 

Hier verbergen sich jedoch einige Unwägbarkeiten. Es ist bsw. 

nicht sinnvoll, zu viel Kapital in ein einzelnes Investmentobjekt 

langfristig zu binden, weil dann die Gefahr besteht, dass der 

Ausfall des oft einzigen Mieters den erhofften Ertrag in Gefahr 

bringt. Gleichzeitig bedeutet der Erwerb einer eigenen 

Immobilie einen nicht zu unterschätzenden Aufwand bei der 

Identifizierung und beim Kauf des Objekts, bei notwendigen 

Renovierungen sowie bei der Vermietung und der laufenden 

Betreuung. 

Wo findet sich also eine stabile, langfristige Anlagechance, die 

dennoch eine gute Rendite verspricht? 

Der beste Weg zur Vermeidung von Problemen und nicht kalkulierter 

Faktoren ist die Einschaltung eines Experten. So profitieren 

Sie von seiner Erfahrung und seinem Know-how. Die ZBI 

Gruppe ist Spezialist für deutsche Wohnimmobilien und findet 

Lösungen zu den Kernthemen der Immobilienanlage. Durch 

die Investition in viele Wohneinheiten in diversen Ballungszentren 

ist die Basis des Ertrags breit gestreut und nicht abhängig 

von nur einem Mieter. Über die Verteilung der Gesamtkaufpreise 

auf viele Investoren ergeben sich moderate Einstiegsgrößen. 

Und die unumgänglichen zeitintensiven Nebenarbeiten 

rund um die Immobilien erledigt für Sie zuverlässig unser 

Management. Schließlich erzielen wir mit dem großvolumigen 

Einkauf deutlich günstigere Ankaufspreise, so dass inklusive 

aller erbrachten Dienstleistungen eine attraktive Rendite für 

Sie erzielbar ist. Dies haben wir mit unserer jüngsten erfolgreichen 

Fondsauflösung zum dritten Mal binnen weniger Jahre 

bewiesen. 

Wir laden Sie ein, den ZBI Professional 8 kennenzulernen – ein 

Wohnimmobilienfonds, in dem Sie das Recht haben, die Fondsimmobilien 

selbst auszusuchen. 

Dr. Bernd Ital 

Marcus Kraft 

Dirk Meißner 

Mark Münzing 

7


Berlin, Mittenwalderstraße 

8

ZBI 8 Verantwortlichkeitserklärung 

2 Verantwortlichkeitserklärung 

Der Prospekt gibt die zum 19.02.2013 

(Datum der Prospektaufstellung) bekannten 

und erkennbaren Fakten wieder. 

Vollständigkeits- bzw. Verantwortlichkeitserklärung: 

Die Verantwortung für den Inhalt des Prospektes insgesamt 

trägt die Anbieterin, ZBI Fondsmanagement GmbH 

Sitz: 91054 Erlangen, Henkestraße 10. 

Die ZBI Fondsmanagement GmbH erklärt, dass ihrem 

Wissen nach die Angaben richtig und keine wesentlichen 

Umstände ausgelassen sind. 


ZBI Fondsmanagement GmbH, diese vertreten 

durch ihren alleinvertretungsberechtigten 

Geschäftsführer, Dr. Bernd Ital, Nürnberg 

Wichtiger Hinweis nach § 7 Absatz 2 Satz 2 Vermögensanlagengesetz: 

Bei fehlerhaftem Verkaufsprospekt können Haftungsansprüche nur dann bestehen, wenn die Vermögensanlage 

während der Dauer des öffentlichen Angebots, spätestens jedoch innerhalb von zwei Jahren 

nach dem ersten öffentlichen Angebot der Vermögensanlage im Inland, erworben wird. 

9

10 


Berlin, Adalbertstraße

ZBI 8 Gründe für ihre Beteiligung 

3 Gründe für 

ihre Beteiligung 

Die wesentlichen Eckdaten für den Anleger (im Folgenden auch Investor genannt) sind im Folgenden dargestellt. 

Der Fonds im Überblick 

Fondsgesellschaft 

Mindestbeteiligung 

Zeichnungsfrist 

Einzahlungstermine 



(im Folgenden auch Fondsgesellschaft oder ZBI 8 

HOLDING KG genannt) 

25.000 Euro zuzüglich 5 % Agio 

Ein Tag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes 

planmäßig bis 21.07.2013. 

Die Gesellschafterversammlung kann die Verlängerung 

der Frist längstens bis zum 31.12.2013 

beschließen. 

20 % zuzüglich 5 % Agio 10 Tage nach Beitritt 

80 % nach Anforderung innerhalb 10 Tagen 

Fondslaufzeit unbefristet, Prognosezeitraum bis 31.12.2023 

Kommanditkapital 

Steuerliche Einkunftsart 

30 Mio. Euro (plangemäß) 

100 Mio. Euro (maximal) 

Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

Prognostizierte Auszahlungen 4 % p. a. bis zum 31.12.2015 

5 % p. a. ab dem 01.01.2016 

6 % p. a. ab dem 01.01.2021 

Auszahlungstermine 

Kapitalkontoverzinsung 

aus Gewinnen vor Steuern 

Prognostizierter Gesamtmittelrückfluss 

31.03., 31.07., 30.11. eines jeden Jahres 

4 % p. a. bis zum 31.12.2013 

7,5 % p. a. ab dem 01.01.2014 

191,09 % bezogen auf das Kommanditkapital 

zuzüglich Agio 

11

Bei einer Investition stellen sich viele Fragen. Es gilt Anlageziele 

und -risiken einander gegenüberzustellen. Wir 

haben hier die Fragen, die uns am häufigsten erreichen, 

zusammengefasst und für Sie beantwortet. Und falls 

für Sie eine wichtige Frage offen geblieben ist: Rufen 

Sie uns gerne an oder sprechen Sie mit Ihrem persönlichen 

Berater. 

1. Fonds-Gesellschaften gibt es viele. Wer ist eigentlich 

die ZBI Gruppe? 

Die ZBI Zentral Boden Immobilien AG wurde 1999 gegründet 

und ist ein Spezialist für deutsche Wohnimmobilien. 

Von Anfang an haben wir uns darauf konzentriert, 

unseren Kunden mehr zu bieten als nur die Beteiligung 

an einer interessanten Geldanlage. Deshalb kümmern 

wir uns neben der Fondskonzeption, dem Fonds- und 

Vertriebsmanagement auch um alle Aspekte der erfolgreichen 

Betreuung der für den Fonds erworbenen 

Wohnimmobilien: Den Einkauf, die sorgfältige Auswahl 

der Anlageobjekte, die ertragsorientierte Bewirtschaftung, 

die Steigerung des Wohnwerts durch Sanierung 

und regelmäßige Instandhaltung und den erfolgreichen 

Verkauf der Wohnimmobilien. Denn wer sich bei allen 

Fragen im Rahmen der Betreuung einer Wohnimmobilie 

auskennt, erkennt leichter, wo sich Wertschöpfungspotenziale 

erschließen lassen. 

Fazit: 

Wir sind Ihr Partner, wenn Sie attraktive Vermögensanlagen 

im Wohnimmobilienbereich suchen. 

Sie wollen noch mehr über uns erfahren? Besuchen Sie 

uns auf unserer Homepage: http://www.zbi-ag.de/ 

Netzwerk/ 

Akquisition 

Verkauf 

techn. und kaufm. 

Due-Diligence 

Hausverwaltung 

Einkauf 

Vermietung 

Finanzierung 

Asset 

Management 

12


2. Der Wohnungsmarkt in Deutschland verändert sich. 

Bietet eine Investition in Wohnimmobilien eine dauerhafte 

Rendite? 

Immer wieder hört man das Argument, dass zusätzlicher 

Wohnraum in Deutschland nicht benötigt wird, da 

die Bevölkerungsentwicklung seit Jahren rückläufig ist. 

Dieses Argument scheint allerdings nur auf den ersten 

Blick vernünftig. 

Bei genauerer Betrachtung zeigt sich ein deutlich anderes 

Bild. Denn obwohl die Bevölkerungszahl sinkt, 

steigt der Wohnraumbedarf in den Großstädten kontinuierlich 

an, denn immer mehr Menschen ziehen von 

ländlichen Regionen in Städte. Gleichzeitig werden 

die Ansprüche an die Versorgung mit Wohnraum höher: 

Begnügten sich die Einwohner in Deutschland im 

Jahr 2000 noch mit durchschnittlich 39,5 m 2 , so beanspruchten 

sie 2010 bereits 42,8 m 2 , d. h. über 8 % mehr 

Wohnfläche. Verstärkt wird der Wohnungsbedarf zusätzlich 

durch die Zunahme von Single- und Zwei-Personenhaushalten. 

Dem steht eine anhaltende Stagnation bei der Bautätigkeit 

gegenüber. Dieser Rückstand gegenüber dem 

gleichzeitig wachsenden Bedarf wird sich in den kommenden 

Jahren auch durch eine verstärkte Bautätigkeit 

kaum aufholen lassen. 

Fazit: 

Die allgemeine Bevölkerungsentwicklung beeinflusst 

den Wohnungsbedarf nur punktuell. In den Städten ist 

auf mittlere Sicht vielmehr mit einem steigenden Bedarf 

zu rechnen – eine gute Nachricht für langfristig 

orientierte und sicherheitsbewusste Anleger. 

Bevölkerungsentwicklung in Ballungszentren (Beispiel Berlin) 

Einwohner / Haushalte in .000 

4.000 

Einwohnerentwicklung: 2,3 % (1991-2011) 

3.639 

3.500 3.425 

3.000 

2.500 

Haushalte: 13,7 % (1991-2011) 

2.124 

2.000 

1.755 

1.500 

1991 

1996 

2001 

2006 

2011 

2015* 

2020* 

2025* 

Haushalte 

Bevölkerung 

* PROGNOSE 

Stand: Juli 2012 

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Bertelsmann Stiftung, Jones Lang LaSalle 

13

3. Nicht jede Region bietet die gleichen Chancen für 

Wohninvestments. Welchen Fokus hat der ZBI Professional 

8? Welche Einflußmöglichkeiten habe ich als 

Anleger auf den Objekteinkauf? 

Der Einkaufsfokus im ZBI Professional 8 liegt auf den 

Metropolregionen und Ballungszentren in Deutschland. 

Insbesondere Berlin ist ein attraktiver Standort und als 

Metropole immer noch unterbewertet. Die Bundeshauptstadt 

entfaltet ihre Stärke durch einen ungebrochenen 

Zuzug und insgesamt steigende Einwohnerzahlen. 

Auf absehbare Zeit wird deshalb die Nachfrage das 

Angebot in Berlin übersteigen. Das lässt erwarten, dass 

sich hier in Zukunft attraktive Mietsteigerungspotenziale 

erschließen. 

Vielleicht werden Sie sich nun fragen, ob der Fokus 

nicht auch hinderlich ist. „Fokus“ bedeutet für uns, einen 

Schwerpunkt zu setzen. Selbstverständlich werden 

wir darüber hinaus auch Anlagen in anderen Regionen 

tätigen, wenn sie sich als aussichtsreich erweisen. 

Die Einflussmöglichkeiten des ZBI Professional-Anlegers 

suchen in der Fondsbranche ihresgleichen. Der Anleger 

kann über sein Stimmrecht die Objekte auswählen 

oder die Anlegergemeinschaft später im Beirat der Gesellschaft 

vertreten. Ein Objekteinkauf setzt immer die 

positive Entscheidung der Mehrheit der Anleger voraus. 

Fazit: 

Ballungszentren und Metropolregionen werden in 

den nächsten Jahren attraktive Investitionsstandorte 

bleiben. Dies unterlegen sowohl die wachsenden 

Bevölkerungszahlen der Großstädte als auch die wirtschaftlichen 

Rahmendaten. Deshalb sollen für den 

ZBI Professional 8 neben anderen Standorten in wirtschaftlich 

prosperierenden Regionen auch möglichst 

viele Objekte in Berlin erworben werden. Kommen 

dann noch, wie bei ZBI Professional 8, weitreichende 

Mitbestimmungsrechte (z. B. beim An- und Verkauf von 

Objekten) der Investorengemeinschaft hinzu, liegen die 

Vorteile eines Immobilienfonds klar auf der Hand. 

Dynamik top – Mietniveau noch mit Potential 

Berlin 

6,05 

7,05 

16,5 % 

Düsseldorf 

Köln 

8,50 

8,00 

8,55 

8,25 

6,3 % 

3,6 % 

Stuttgart 

8,90 

9,50 

6,7 % 

Hamburg 

8,80 

10,20 

15,9 % 

Frankfurt/M. 

10,15 

11,00 

8,4 % 

München 

11,75 

12,65 

7,7 % 

4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 11,00 12,00 13,00 14,00 

Miete in Euro/m 2 

h2 2011 h2 2009 

Quelle: Jones Lang LaSalle 

14


4. Jeder sucht im Moment nach den besten Immobilienobjekten. 

Wieso kann gerade die ZBI Gruppe besonders 

attraktive Angebote bekommen? 

In der heutigen komplexen Welt bringt die Spezialisierung 

erhebliche Vorteile mit sich. Deshalb beschäftigt 

sich die ZBI Gruppe ausschließlich mit Wohnimmobilien 

und hat sich in mehr als zehn Jahren in der Immobilienbranche 

einen exzellenten Ruf als zuverlässiger und 

kompetenter Partner erworben. Durch unser langjährig 

aufgebautes Netzwerk verfügen wir über den Zugang 

zu günstigen Immobilienangeboten. So erreichen uns 

Offerten oft exklusiv und bevor sie breit gestreut werden. 

Monatlich treffen bei uns etwa 500 Angebote ein. Diese 

begutachten wir nach strengen Kriterien, um die 

aussichtsreichsten Immobilienobjekte zu identifizieren. 

Am Ende stellen wir unseren Anlegern etwa 30 Objekte 

aus diesem Pool als konkrete Kaufempfehlung vor. 

Fazit: 

Sie sehen: Wie bei jeder Tätigkeit zählt auch beim Immobilienkauf 

die Erfahrung. Durch langjährige Kontakte erhalten 

wir mehr Angebote als viele andere Marktteilnehmer. 

Unsere Erfahrung hilft uns anschließend, aus diesen 

Angeboten die besten Objekte für Sie auszusuchen. 

6.000 Angebote p. a. 

ZBI 

Bündelung / 

Objekterfassung 

STUFE 1: 

Interne 

Prüfung & 

Abstimmung 

STUFE 2: 

Externe 

Abstimmung 

ENTSCHEIDUNG EINKAUF 

abstimmung 

vorstandsbereiche und 

aufsichtsrat 

A 

N 

K 

A 

U 

F 

30 Ankäufe 

abstimmung 

mit beirat / 

Gesellschaftern 

Absichtserklärung 

Notarielle 

Beurkundung 

15

5. Bei einer selbst erworbenen Immobilie bin ich mein 

eigener Herr. Warum sollte ich mich dann an einem 

Fonds beteiligen? 

Immer mehr Anleger erkennen die Vorteile eines 

Fonds-Investments im Vergleich zu direkten Immobilien-Käufen. 

Fondsinvestoren haben bessere Möglichkeiten, 

diese Chancen wahrzunehmen. Beim Kauf einer 

Immobilie ist ein vergleichsweise hoher Betrag aufzubringen, 

der in einem Objekt gebunden ist, während 

ein Immobilienfonds wie der ZBI Professional 8 in eine 

Vielzahl von Objekten investiert also mit einem breit 

gestreuten Immobilienportfolio aufwarten kann. 

Gleichzeitig ist ein Investment z. B. in den ZBI Professional 

8 schon für 25.000 Euro möglich. So kann ein Anleger 

hier als Alternative zu einer Direktinvestition seine 

Geldanlagen über eine breitere Palette von Anlageklassen 

(Aktien, Staatsanleihen, Devisen etc.) streuen und 

so größere Chancen wahrnehmen. 

Doch es gibt noch weitere Vorteile, für die Investition 

in einen Immobilienfonds. Viele Anleger unterschätzen 

den Aufwand, den der Kauf, die Instandsetzung, die 

Vermietung und Bewirtschaftung einer Immobilie mit 

sich bringen. Die ZBI Gruppe als Spezialist für Wohnimmobilien 

bietet hier das komplette Dienstleistungsspektrum: 

Wir kümmern uns um die Identifizierung 

und den Kauf der Objekte, um notwendige Renovierungen 

sowie die Vermietung und die laufende Betreuung. 

Anleger des ZBI Professional 8 sind deshalb von den 

umfangreichen operativen Aufgaben der Immobilienbewirtschaftung 

entlastet. 

Fazit: 

Sicherheit und geringerer Zeitaufwand, zwei wichtige 

Gründe für die Entscheidung für einen ZBI-Wohnimmobilienfonds. 

Investition in Wohnimmobilien aus rationaler Sicht 

Vergleich: Einzelimmobilie – Wohnimmobilien-Fonds 

Einnahme-Sicherheit 

Einzel- 

Wohnimmobilie 

1 Mieter 

Wohnimmobilien- 

Fonds 

Stabilität durch eine 

Vielzahl an Mietern 

Verwaltungsaufwand 

z. B. Ärger mit Mieter, Mieterwechsel 

? 

Profis nehmen die Arbeit ab 

Geprüfter Standort 

und Bausubstanz 

Rentabilität 

Zukunftssicherheit 

? 

Einkauf i. d. R. 

zu normalen Preisen 

? 

Profis prüfen intensiv 

Zugriff auf günstige Angebote 

durch das erstklassige Netzwerk 

Durch eine VielzahlŁ 

an Standorten 

16


6. Immer wieder wird vor hohen Gebühren bei Kapitalanlagen 

gewarnt. Bleibt denn am Ende eine attraktive 

Rendite für mich? 

Bei einer guten Investition gehen die Interessen von 

Anleger und Fondsgesellschaft Hand in Hand. Deshalb 

haben wir bei den ZBI Professional Fonds das Kunde zuerst 

Prinzip eingeführt. Es ist vorgesehen, bei Auflösung 

des Fonds die Einlage und auch das Agio zurückzuzahlen. 

Nach der Planprognose erhalten die Anleger aus 

den Veräußerungsgewinnen dann zuerst den gemäß 

Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Basisgewinnanspruch 

(Hurdle Rate) von 7,5 % p. a. (4,0 % p. a. für das 

Jahr 2013). Danach wird der darüber hinausgehende 

Gewinn hälftig zwischen der Investorengemeinschaft 

und der ZBI Gruppe geteilt. Im Ergebnis sieht die Planprognose 

für den Anleger einen Gesamtertrag in Höhe 

von 8,59 % p. a. vor. 

2013 

2014 

2015 

2016 

2017 

2018 

2019 

2020 

2021 

2022 

2023 

Das Kunde zuerst Prinzip (PROGNOSE) 

Laufende Ausschüttungen Basisgewinnanspruch (Hurdle Rate 

gemäß Gesellschaftsvertrag) 

4,00 % 

4,00 % 

4,00 % 

7,50 % 

4,00 % 

7,50 % 

5,00 % 

7,50 % 

5,00 % 

7,50 % 

5,00 % 

7,50 % 

5,00 % 

7,50 % 

5,00 % 

7,50 % 

6,00 % 

7,50 % 

6,00 % 

7,50 % 

6,00 % 

7,50 % 

Gesamtgewinn 

gemäß Planprognose 

insgesamt 

8,59 % 

Rückzahlung 

Agio 

5,00 % 

Fazit: 

Und das bedeutet für Sie: Bevor die ZBI Gruppe eine Gewinnbeteiligung 

aus dem Verkauf des Fonds erhält, ist 

sichergestellt, dass Ihre Gewinne an Sie geflossen sind. 

Es ist deshalb in unserem eigenen Interesse, den ZBI Professional 

8 möglichst erfolgreich zu führen. Dass dieses 

Prinzip für unsere Kunden aufgeht, beweisen Fonds, die 

wir bereits erfolgreich mit überdurchschnittlichen Erträgen 

für unsere Kunden verkauft haben (vgl. Leistungsbilanz 

S. 45 ff.). 


Berlin, Böhmische Straße 

17


Düsseldorf, Lessingstraße 

18

ZBI 8 Das Angebot im Überblick 

4 Das Angebot im Überblick 

Art der Vermögensanlage 

Gegenstand des vorliegenden Beteiligungsangebotes 

ist die mittelbare Beteiligung am unternehmerischen 

Erfolg eines auf Mietenerzielung ausgerichteten Immobilienportfolios 

und an einem Immobilienhandelskonzept. 

Der Investor kann sich direkt als Kommanditist 

oder mittelbar als Treugeberkommanditist an der „ZBI 

Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional 

Immobilien Holding KG“ (im Folgenden ZBI 8 

HOLDING KG genannt), mit Sitz in Erlangen, beteiligen. 

Bei der Art der Vermögensanlage handelt es sich also 

um Kommanditanteile. Die ZBI 8 HOLDING KG selbst 

hat sich bereits an einer Objektgesellschaft (Objekt 

KG) – ebenfalls in der Rechtsform der GmbH & Co. KG – 

beteiligt und beabsichtigt, sich an weiteren Objektpersonengesellschaften 

zu beteiligen, die ihrerseits Immobilien 

erwerben und nachhaltig bewirtschaften werden. 

Für die zu erwerbenden Immobilien sind in § 5 des 

Gesellschaftsvertrages der ZBI 8 HOLDING KG konkrete 

Investitionskriterien geregelt. Über die konkrete Immobilieninvestition 

wird durch die Investoren im Rahmen 

von Gesellschafterversammlungen entschieden. 

Die ZBI 8 HOLDING KG hat sich auch an einer Objektgesellschaft 

– in der Rechtsform der GmbH (Handels 

GmbH) – beteiligt, die gewerblichen Handel mit Immobilien 

betreibt, und beabsichtigt, sich an weiteren Objektkapitalgesellschaften 

zu beteiligen. 

Adressat des Beteiligungsangebotes 

Das Beteiligungsangebot richtet sich an in Deutschland 

unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Personen. Die 

potenziellen Investoren sollen über ein grundlegendes 

Verständnis bezüglich der angebotenen Vermögensanlage 

verfügen. Grundsätzlich wird dem Investor die 

Überprüfung der Auswirkungen einer Beteiligung in 

persönlich rechtlicher und steuerlicher Hinsicht vor 

Zeichnung des Angebots durch einen rechtlichen und/ 

oder steuerlichen Berater dringend empfohlen. 

Das Beteiligungsangebot erfolgt nur in Deutschland. 

Ein Vertrieb in anderen Staaten ist nicht vorgesehen. 

Fondsvolumen und Mindesteinlage 

Das Kommanditkapital der ZBI 8 HOLDING KG beträgt 

planmäßig 30 Mio. Euro, wovon bereits 10.000 Euro 

durch die Gründungsgesellschafterin gezeichnet wurden. 

Das zur Übernahme durch Investoren angebotene 

Kommanditkapital beträgt demnach 29,99 Mio. Euro 

zuzüglich 5 % Agio. Gemäß Gesellschaftsvertrag darf 

das Kommanditkapital auf maximal 100 Mio. Euro erhöht 

werden. Das endgültige Kommanditkapital steht 

daher zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch 

nicht fest. Entscheidend für die Höhe des Fondsvolumens 

ist das am Ende der Zeichnungsfrist gezeichnete 

Kapital. 

Der Anleger entscheidet über die Höhe seiner Beteiligung 

(Zeichnungssumme) in der Beitrittserklärung. 

Der Erwerbspreis entspricht der Zeichnungssumme 

ohne Agio. Unabhängig von dem Erwerbspreis ist von 

dem Anleger ein Agio in Höhe von 5 % der Zeichnungssumme 

zu entrichten. Vom Kommanditkapital werden 

10 % als Hafteinlage ins Handelsregister eingetragen. 

Die Mindestzeichnungssumme beträgt grundsätzlich 

25.000 Euro, wobei die Geschäftsleitung gemäß 

Gesellschaftsvertrag berechtigt ist, für maximal 25 % 

des insgesamt gezeichneten Kapitals eine niedrigere 

Mindesteinlage von mindestens 10.000 Euro zu akzeptieren. 

Die Zeichnungssumme muss durch 1.000 ohne 

Rest teilbar sein. Eine Mindestanzahl von Kommanditanteilen, 

aus denen das Fondsvolumen besteht, ist 

nicht geregelt, da die Zahl der Anteile von der Größe der 

jeweils übernommenen Anteile abhängt. Aus diesem 

Grund stehen die Anzahl und der Gesamtbetrag der 

Vermögensanlage zum Zeitpunkt der Hinterlegung des 

Verkaufsprospektes noch nicht fest. Die Mindestanzahl 

beträgt eins und der Mindestbetrag grundsätzlich 

25.000 Euro (Mindestzeichnungssumme). Die rechnerische 

Maximalanzahl der angebotenen Kommanditanteile, 

die sich auf Basis des geplanten Kommanditkapitals 

von 30 Mio. Euro und der Möglichkeit der 

Absenkung der Mindesteinlage auf bis zu 10.000 Euro 

ergibt, beträgt 1.649. 

19


Dresden, Alfred-Althus-Straße 

20


Zeichnungsfrist 

Das öffentliche Angebot beginnt frühestens einen Tag 

nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes. Die 

Schließung des Fonds erfolgt bei Vollplatzierung bzw. 

spätestens am 21.07.2013. Vor Vollplatzierung bzw. vor 

dem 21.07.2013 ist eine Schließung des Fonds nicht 

möglich. 

Die Gesellschafterversammlung kann allerdings beschließen, 

die Aufnahmefrist für weitere Beitritte bis 

längstens zum 31.12.2013 zu verlängern. 

Nach dem Beitritt ist eine Kürzung von Beteiligungsbeträgen 

durch die Emittentin nur möglich, wenn der Anleger 

seine Einlage nicht oder nicht vollständig einzahlt 

oder es im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen 

zu Teilungen der Beteiligungen kommt. 

Darüber hinaus bestehen keine Möglichkeiten die 

Zeichnung vorzeitig zu schließen oder Zeichnungen, 

Anteile oder Beteiligungen zu kürzen. 

Entgegennahme der Beitrittserklärung 

Die auf den Erwerb von Anteilen oder Beteiligungen 

gerichteten Willenserklärungen nimmt die ZBI Zentral 

Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional 

Immobilien Holding KG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, 

entgegen. Diese Willenserklärungen werden zur 

Entscheidung über die Annahme an die Treuhänderin, 

die Erlanger Consulting GmbH, Rathsberger Straße 6, 

91054 Erlangen, weitergeleitet. 

Einzahlungen, Zahlungstermin und Zahlstelle 

Die Einzahlungen der Zeichnungsbeträge durch die Investoren 

nimmt die Treuhänderin entgegen. 20 % der 

Zeichnungssumme zuzüglich Agio sind innerhalb von 

zehn Tagen nach Annahme der Beitrittserklärung zur 

Zahlung fällig. Das Restkapital wird ganz oder teilweise 

innerhalb von zehn Tagen nach Aufforderung durch die 

Fondsgeschäftsleitung fällig. Die Zahlungen sind auf 

das nachfolgend genannte Konto zu leisten: 

Kontoinhaber: Erlanger Consulting GmbH 

Bank: S sparkasse Erlangen 

Konto Nr.: 12957 

BLZ: 763 500 00 

bic: B bYlaDEM1ERH 

iban: DE83 7635 0000 0000 0129 57 

Zuständig für die Ausführung von Zahlungen an die Investoren 

ist die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & 

Co. Achte Professional Immobilien Holding KG, Henkestraße 

10, 91054 Erlangen (Zahlstelle). 

Ausgabestelle für den Verkaufsprospekt, das Vermögensanlageninformationsblatt, 

die Jahresabschlüsse 

und Lageberichte 

Ausgabestelle für den Verkaufsprospekt und damit verantwortlich 

für Zeichnungs- bzw. Prospektanfragen ist 

die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte 

Professional Immobilien Holding KG, Henkestraße 10, 

91054 Erlangen. Sie ist auch Ausgabestelle für das Vermögensanlageninformationsblatt 

und den jeweils letzten 

veröffentlichten Jahresabschluss und Lagebericht. 

Die Ausgabe erfolgt kostenlos. 

Investitionsvolumen 

Für die Beteiligung an Objektgesellschaften sowie 

die im Zuge der Vermögensanlage entstehenden 

Nebenkosten wendet die Zbi 8 HOLDING KG rund 

31,5 Mio. Euro auf. Hierbei handelt es sich um das benötigte 

Kommanditkapital inklusive Agio der Fondsgesellschaft, 

welches notwendig ist, um die Beteiligungen 

an den geplanten Objektgesellschaften (Anlageobjekte 

der Fondsgesellschaft) zu erwerben. Diese Objektgesellschaften 

erwerben ihrerseits Immobilien, so dass 

auch diese Immobilien Anlageobjekte des Fonds sind. 

Deshalb erfolgt neben der Darstellung der Mittelherkunft 

und Mittelverwendung auf Ebene der Fondsgesellschaft 

auch die Darstellung auf Ebene der Objektgesellschaften, 

sowie eine Zusammenfassung der beiden 

Darstellungen. Die Herkunft und Verwendung dieser 

Mittel ist wie folgt geplant: 

21

Mittelherkunft/Mittelverwendung (PROGNOSE) 

ZBI 8 HOLDING KG 

In % des 

PROGNOSE der Mittelherkunft 

Euro 

In % vom 


Gesamtkapitals 

inklusive Agio 

Kommanditkapital Gründungsgesellschafterin 10.000 0,03 % 0,01 % 

Kommanditkapital Anleger 29.990.000 99,97 % 36,48 % 

Agio 1.499.500 5,00 % 1,83 % 

Gesamt 31.499.500 105,00 % 38,32 % 

In % vom 





PROGNOSE der Mittelverwendung 

Euro 

1. Aufwand für den Erwerb der Beteiligungen 

Beteiligungskapital Objekt KG 20.400.000 68,00 % 24,82 % 

Beteiligungskapital Handels GmbH 5.500.000 18,33 % 6,69 % 

25.900.000 86,33 % 31,51 % 

2. Fondsabhängige Kosten 

2.1 Vergütungen 

Eigenkapitalbeschaffung 2.249.250 7,50 % 2,74 % 

Agio 1.499.500 5,00 % 1,83 % 

Marketinggebühren 450.000 1,50 % 0,55 % 

Konzeptionsgebühren 300.000 1,00 % 0,37 % 

Veranstaltungskosten, it-Dienstleistungen und 

sonstige Kosten Vertrieb 300.000 1,00 % 0,37 % 

Mittelverwendungskontrolle 126.083 0,42 % 0,15 % 

Treuhandschaft 126.792 0,42 % 0,15 % 

Nicht abzugsfähige Vorsteuer 247.546 0,82 % 0,29 % 

5.299.171 17,66 % 6,45 % 

2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage 

Handelsregister 45.000 0,15 % 0,05 % 

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 22.500 0,08 % 0,03 % 

67.500 0,23 % 0,08 % 

3. Sonstiges 

Sonstiges 20.000 0,07 % 0,02 % 


23.800 0,08 % 0,03 % 

4. Liquiditätsreserve 209.029 0,70 % 0,25 % 

Gesamt 31.499.500 105,00 % 38,32 % 

22



Objektgesellschaften (Objekt KG und Handels GmbH) 



Euro 

In % vom 




Beteiligungskapital ZBI 8 holDING KG 25.900.000 86,33 % 31,51 % 

Fremdkapital 50.700.000 169,01 % 61,68 % 

Gesamt 76.600.000 255,34 % 93,19 % 

In % vom 






Euro 

1. Aufwand für den Erwerb der Anlageobjekte 

einschließlich Nebenkosten (ohne Maklerkosten) 

Immobilienkaufpreise 64.220.000 214,07 % 78,13 % 

Grunderwerbsteuer 3.211.000 10,70 % 3,91 % 

Notar-/Gerichtskosten 963.300 3,21 % 1,17 % 

Kosten Due-Diligence 1.284.400 4,28 % 1,56 % 


Erhaltungsaufwand (brutto) 3.380.000 11,27 % 4,11 % 

73.369.846 244,57 % 89,26 % 



Maklerkosten 1.926.600 6,42 % 2,34 % 

Fremdmittelbeschaffung 912.600 3,04 % 1,11 % 


3.150.346 10,50 % 3,83 % 


Gesamt 76.600.000 255,34 % 93,19 % 

23

Die Tabelle auf vorstehender Seite weist die prognostizierte 

Mittelherkunft/Mittelverwendung auf Ebene der 


kumuliert aus. Die Einzelangaben zur Objekt KG Prognose 

und zur Handels GmbH Prognose finden sich auf 

Seite 89. 

Auf Fondsgesellschaftsebene sollen keine Fremdmittel 

aufgenommen werden. Die Fremdkapitalquote auf 

Fondsgesellschaftsebene ist 0. Es gibt keinen Hebeleffekt, 

der sich auswirken könnte. Zwischenfinanzierungen 

sind weder auf Fondsgesellschaftsebene noch auf 

Objektgesellschaftsebene geplant. 

Auf Objektgesellschaftsebene sollen zur Realisierung 

der geplanten Immobilieninvestitionen außerdem 

Fremdmittel in Höhe von 50.700.000 Euro (davon 

39.900.000 Euro in der Objekt KG und 10.800.000 Euro 

in der Handels GmbH) aufgenommen werden. 

Diese Fremdmittel sind nur geplant und nicht rechtsverbindlich 

zugesagt. Im Rahmen der Fremdmittelplanung 

wurde folgendes unterstellt: 

Für die Objekt KG: 

Zinssatz bis einschließlich 2017: 3,00 % p. a. 

Zinssatz ab 2018: 4,00 % p. a. 

Tilgung: 

1,50 % p. a. (annuitätisch) 

Tilgungsbeginn: 

nach Darlehensaufnahme 

Bei der Ermittlung des für die Jahre 2013 und 2014 kalkulierten 

Zinsaufwandes wurde unterstellt, dass jeweils 

25 % des Fremdkapitals am 01.07.2013, am 01.11.2013, 

am 01.03.2014 und am 01.06.2014 valutiert werden. 

Für die Handels GmbH: 


Zinssatz ab 2018: 4,00 % p. a. 

Tilgung: 




24 

Bei der Ermittlung des für 2013 kalkulierten Zinsaufwandes 

wurde unterstellt, dass jeweils ein Drittel des 

Fremdkapitals am 01.07.2013, am 01.09.2013 und am 

01.11.2013 valutiert werden. 

Die Fremdkapitalquote wurde anfänglich für die Objekt 

KG mit 66,17 % und für die Handels GmbH mit 

66,26 % angenommen. 

Durch den Einsatz von Fremdkapital wird die Eigenkapitalrendite 

der Emittentin und damit die Auszahlungen 

an die Anleger, im Vergleich zu einer Finanzierung ausschließlich 

über Eigenkapital, gesteigert, da das Fremdkapital 

niedriger verzinst wird als die Gesamtkapitalrentabilität 

der geplanten Investitionen. 

Für die Anleger ergibt sich aus dem Hebeleffekt der 

angestrebten Finanzierung ein prognostizierter Gesamtrückfluss 

vor Steuern in Höhe von rund 191 %, 

bezogen auf das Kommanditkapital zuzüglich Agio. 

Abweichende Effekte können sich ergeben, wenn die 

Verzinsung des Fremdkapitals von der Prospektprognose 

variiert, z. B. bei einer Anschlussfinanzierung, oder 

wenn Faktoren, die die Gesamtkapitalrentabilität der 

Investitionen beeinflussen, wie z. B. Mieteinnahmen, 

Instandhaltungskosten oder der Verkaufsfaktor, sich 

gegenüber den kalkulierten Annahmen ändern. Abweichende 

Annahmen zur Prognose sind im Kapitel 8.5 

Sensitivitätsanalysen/Abweichung von der Prognose 

dargestellt. Grundsätzlich gilt, je höher die Fremdkapitalquote 

einer Investition, desto stärker sind die Auswirkungen 

auf den Gesamtmittelrückfluss, sobald sich 

Finanzierungskosten oder Faktoren mit Einfluss auf die 

Gesamtkapitalrentabilität verändern. 

Der IDW-Standard „S4“ des Institutes der Wirtschaftsprüfer 

legt verbindliche Vorgaben für Aufbau und Inhalt 

eines Emissionsprospektes fest. Bestandteil ist die Klassifizierung 

der einzelnen Kosten in Hauptgruppen. Die 

Angabe bezüglich der ZBI 8 HOLDING KG erfolgt in absoluter 

Höhe inklusive der nicht abzugsfähigen Vorsteuer 

(Euro), in Prozent vom Kommanditkapital, in Prozent vom 

Kommanditkapital inklusive Agio und in Prozent vom 

Gesamtaufwand inklusive Agio:


Zusammenfassung der Mittelverwendung (PROGNOSE) 


Euro 

In % vom 


In % vom 






1. Aufwand für den Erwerb der 

Beteiligungen 25.900.000 86,33 % 82,23 % 31,51 % 


2.1 Vergütungen 5.299.171 17,66 % 16,82 % 6,45 % 


67.500 0,23 % 0,21 % 0,08 % 

3. Sonstiges 23.800 0,08 % 0,08 % 0,03 % 

4. Liquiditätsreserve 209.029 0,70 % 0,66 % 0,25 % 

Gesamt 31.499.500 105,00 % 100,00 % 38,32 % 

Das Agio wird – im Gegensatz zu der Verfahrensweise 

bei einer Vielzahl anderer Vermögensanlagen – bei der 

bevorrechtigten Gewinnzuweisung an die Investoren 

wie Kommanditkapital behandelt und zum Zeitpunkt 

der Liquidation der ZBI 8 HOLDING KG zurückgezahlt. 

Aus diesem Grund wird die Unterteilung des Gesamtaufwandes 

in einzelne Kostengruppen in der nachfolgenden 

Übersicht ohne Agio und ohne hieraus zu entrichtende 

Vergütungen dargestellt. 

Verteilung der Gesamtkosten (PROGNOSE) 


Euro 

In % vom 


ohne Agio 



ohne Agio 

1. Aufwand für den Erwerb der Beteiligungen 25.900.000 86,33 % 32,09 % 


2.1 Vergütungen 3.799.671 12,66 % 4,71 % 

2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage 67.500 0,23 % 0,08 % 

3. Sonstiges 23.800 0,08 % 0,03 % 


Gesamt 30.000.000 100,00 % 37,17 % 

25

Zusammenfassung Mittelherkunft/Mittelverwendung 

(PROGNOSE) 

Gesamtfonds 

Die vorstehenden Angaben beziehen sich einerseits auf 

die ZBI 8 HOLDING KG mit deren Anlageobjekten (Beteiligung 

an der Objekt KG und an der Handels GmbH) 

und andererseits auf die Objektgesellschaften mit 

deren Anlageobjekten (Immobilien). In der folgenden 

Darstellung werden diese beiden Ebenen konsolidiert 

dargestellt. Der Gesamtaufwand des Gesamtfonds 

(Zbi 8 HOLDING KG, Objekt KG und Handels GmbH) 

ergibt sich aus der Summe der zum Erwerb der Beteiligungen 

an den Objektgesellschaften (Anlageobjekte) 

geplanten Eigenmittel (30.000.000 Euro), dem Agio 

(1.499.500 Euro) und der zur Realisierung der Immobilieninvestitionen 

auf Ebene der Objektgesellschaften 

gemäß Planprognose aufzunehmenden Fremdmittel 

(50.700.000 Euro). Unter Bezugnahme auf diesen Gesamtaufwand 

in Höhe von 82.199.500 Euro errechnet 

sich die folgende Zusammenfassung der Mittelherkunft/Mittelverwendung 

des Gesamtfonds: 


Gesamtfonds 

Zusammenfassung Prognose der 

Mittelherkunft 

Euro 

In % vom 


In % vom 






Kommanditkapital Gründungsgesellschafterin 

10.000 0,03 % 0,03 % 0,01 % 

Kommanditkapital Anleger 29.990.000 99,97 % 95,21 % 36,48 % 

Agio 1.499.500 5,00 % 4,76 % 1,83 % 

Fremdkapital 50.700.000 169,01 % 160,95 % 61,68 % 

Gesamt 82.199.500 274,01 % 260,95 % 100,00 % 


Mittelverwendung 

Euro 

In % vom 


In % vom 







Objekte einschließlich Nebenkosten 

(ohne Maklerkosten) 73.369.846 244,57 % 232,92 % 89,26 % 


2.1 Vergütungen 8.449.517 28,16 % 26,82 % 10,28 % 

2.1.1 davon ZBI 8 holDING KG 5.299.171 17,66 % 16,82 % 6,45 % 

2.1.2 davon Objektgesellschaften 3.150.346 10,50 % 10,00 % 3,83 % 


67.500 0,23 % 0,21 % 0,08 % 

3. Sonstiges 23.800 0,08 % 0,08 % 0,03 % 


Gesamt 82.199.500 274,01 % 260,95 % 100,00 % 

26


Immobilien als Anlageobjekte 

Die ZBI 8 HOLDING KG bzw. die ihr gehörenden Objektgesellschaften 

werden gemäß den aufgestellten Investitionskriterien 

Immobilien erwerben. Immobilien, die 

von Objektgesellschaften der ZBI 8 HOLDING KG in der 

Rechtsform der GmbH erworben werden, sollen innerhalb 

einer prognostizierten durchschnittlichen Haltedauer 

von rund zwei Jahren wieder veräußert werden. 

Die erzielten Handelsgewinne tragen zum operativen 

Ergebnis des Fonds bei, der Eigenkapitalanteil soll jeweils 

in neue Handelsobjekte reinvestiert werden. Die 

Anzahl der hierbei zu erwerbenden Immobilien ist noch 

nicht bekannt. Gegenstand der ZBI 8 HOLDING KG ist 

die Verwaltung und Bewirtschaftung von mittelbar 

und unmittelbar gehaltenen Wohn- und Gewerbeimmobilienbeständen. 

Die Immobilien sollen unter Verkehrswert 

erworben und die Mietsteigerungschancen 

genutzt werden. Die Investitionen erfolgen vornehmlich 

über Objektgesellschaften, an denen sich die ZBI 8 

HOLDING KG beteiligt. 

Die Investitionskriterien sind im § 5 des Gesellschaftsvertrages 

aufgelistet. Der Einkaufspreis der vorgeschlagenen 

Immobilie darf zuzüglich zu kalkulierender Erhaltungsaufwendungen 

bei Instandhaltungsrückstand das 

12,5-fache der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen, 

wenn die Immobilie auf Basis der marktüblichen Miete 

über deutliches Wertschöpfungspotential (d. h. mindestens 

15 % auf den Kaufpreis innerhalb von maximal 

drei Jahren), so darf der Gestehungsfaktor maximal das 

13,5-fache der Jahresnettomiete betragen. Das Immobilien-Portfolio 

wird mittel- bis langfristig mittels des 

sogenannten „Veredelungsgeschäfts“ in der Miet- und 

Wertentwicklung aufgewertet. Die Gesellschaft erzielt 

Einkünfte aus Gewerbebetrieb. 

Im § 5 des Gesellschaftsvertrages sind Mindestanforderungen 

an Objektvorschläge durch das Management 

geregelt. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der 

Gesellschafterversammlung bzw. einem gegebenenfalls 

bestellten Beirat nur überdurchschnittlich lukrative 

Kaufgelegenheiten vorgeschlagen werden. 

Die Geschäftsleitung hat sich verpflichtet, alle ihr bekannt 

gewordenen Investitionsmöglichkeiten im Immobilienbereich 

ab 1 Mio. Euro pro Objekt, welche die Investitionskriterien 

des § 5 des Gesellschaftsvertrages der 

Zbi 8 HOLDING KG erfüllen, den Publikumsgesellschaften 

der ZBI Gruppe – ab 5 Mio. Euro pro Objekt auch den 

Zbi Invest Aktiengesellschaften, den luxemburgischen 

sicar-Fonds und den geplanten offenen Immobilienfonds 

(Kapitalanlagegesellschaften) der ZBI Gruppe –, die 

sich zu diesem Zeitpunkt in der Immobilieninvestitionsphase 

befinden, zur Investition vorzuschlagen, um 

einen Interessenkonflikt der Geschäftsleitung weitgehend 

auszuschließen (sogenanntes First Look Recht vgl. 

§ 23 Absatz 2 des Gesellschaftsvertrages). 

Objektauswahl 

Ziel des Managements ist es, Objekte vorzuschlagen, 

deren Einkaufspreis bei dem 12,5-fachen der Jahresnettokaltmiete 

oder darunter liegt. 

Im Standardfall müssen zunächst die in § 5 (Investitionskriterien) 

des Gesellschaftsvertrages genannten 

Kriterien erfüllt sein, damit potenzielle Anlageobjekte 

zur Vorlage in der Gesellschafterversammlung bzw. 

an den Beirat gelangen. Sollten Objekte nicht hundertprozentig 

den Anforderungen entsprechen, aber nach 

Überzeugung des Managements trotzdem Gewinn versprechend 

sein, werden sie ebenfalls der Gesellschafterversammlung 

vorgestellt. Die Investition muss dann 

jedoch mit einer Mehrheit von 75 % aller anwesenden 

Stimmen beschlossen werden. 

Blind Pool und geschlossener Immobilienfonds – 

vereint zum investorenbestimmten Fonds 

Herkömmliche Fonds 

Geschlossene Immobilienfonds sind seit ca. 30 Jahren 

bekannt. Es handelt sich dabei um eine Investitionsform 

mit einem festgelegten Mindest- und Maximalkapital. 

Sobald das benötigte Eigenkapital gezeichnet 

ist, wird der Fonds geschlossen. Damit ist die Zahl der 

Investoren begrenzt. Die zu erwerbenden Objekte sind 

i. d. r. fertig konzipiert und werden detailliert im Angebot 

beschrieben. 

Der Investor weiß zwar genau, in welche Immobilie sein 

Kapital investiert wird, aber dies geschieht unabhängig 

davon, ob zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs möglicherweise 

attraktivere Immobilien auf dem Markt 

sind. 

Bei einem Blind Pool handelt es sich um einen Fonds, in 

den Geld einbezahlt wird, bevor konkrete Anlageobjekte 

bekannt sind. Die Auswahl wird unmittelbar vor dem 

27

Immobilienerwerb von einem Management, regelmäßig 

nach bestimmten festgelegten Investitionskriterien 

getroffen. 

Der investorenbestimmte Fonds 

Im vorliegenden Fonds ist dies anders geregelt. Alle 

endgültigen Investitions- und Verkaufsentscheidungen 

werden ausschließlich durch die Gesellschafterversammlung 

oder durch den von den Anlegern aus 

ihren Reihen gewählten Beirat vor dem Zeitpunkt des 

Immobilienerwerbs getroffen, so dass aus Blind Pool 

und geschlossenem Immobilienfonds ein „investorenbestimmter 

Fonds“ wird. 

Der Gesellschaftsvertrag der ZBI 8 HOLDING KG hat klar 

definierte Investitionskriterien, nach denen Immobilien 

vom Management ausgesucht werden. Diese werden 

jedem einzelnen Gesellschafter mit zuvor übersandten 

Unterlagen in der Gesellschafterversammlung vorgestellt. 

Die Gesellschafter entscheiden dann, in welche 

Immobilien investiert werden soll. Jeder Gesellschafter 

kann sich dabei natürlich von einer Person seines Vertrauens 

wie Anlageberater, Steuerberater oder Familienmitgliedern 

durch Stimmrechtsvollmacht vertreten 

lassen. 

Das Management setzt sodann, soweit möglich, durch 

Ankauf der für kaufenswert befundenen Immobilien 

die Investitionsentscheidungen der Gesellschafter um. 

Da mit Immobilienvorstellung und -kauf bereits während 

der Platzierungsphase begonnen wird, liegt für die 

Gesellschafter, die der Gesellschaft zu einem Zeitpunkt 

beitreten, in dem bereits Investitionsentscheidungen 

umgesetzt wurden, kein (reiner) Blind Pool mehr vor. 

Aus diesem Grund erhalten solche Gesellschafter vor 

Zeichnung eine die Eckdaten der bereits angekauften 

Immobilien ausweisende Aufstellung. Diese Aufstellung 

versetzt sie in die Lage, sich vor Zeichnung ein Bild 

vom Immobilienbestand der Fondsgesellschaft zu machen. 

Auch der Verkauf von Immobilien – ausgenommen der 

Verkauf von Immobilien der Handels GmbH, an welcher 

die ZBI 8 HOLDING KG beteiligt ist – oder der Verkauf von 

Beteiligungen an den Objektgesellschaften ist durch die 

Gesellschafterversammlung abstimmungspflichtig. 

Darüber hinaus haben die Gesellschafter auch Entscheidungsbefugnis 

über viele andere Sachverhalte, die ihre 

starke Stellung in diesem investorenbestimmten Fonds 

untermauern (vgl. § 8 des Gesellschaftsvertrages). 

Gewinnbeteiligung, Ausschüttungen und Rechte der 

Investoren aus der Vermögensanlage 

An dem im Jahresabschluss der Gesellschaft festgestellten 

Ergebnis sind sowohl mittelbar beteiligte Treugeberkommanditisten 

als auch Direktkommanditisten 

im Verhältnis ihrer Einlage anteilig beteiligt. Grundlage 

für die Gewinnbeteiligung ist die Zeichnungssumme 

des Investors. 

Die geplanten Erträge bestehen aus den Gewinnanteilen 

der Objektgesellschaften, die sich aus den Ergebnissen 

der Jahresabschlüsse ergeben. Diese resultieren 

zum einen aus der nachhaltigen Bewirtschaftung der 

Immobilien und zum anderen aus Veräußerungsgewinnen 

in der Handels GmbH, abzüglich der dabei jeweils 

anfallenden Kosten. 

Die Anleger entscheiden im Rahmen der Gesellschafterversammlungen 

über die Höhe der jährlichen Entnahmen. 

Auf Grundlage der aufgestellten Prognoserechnungen 

werden bis zum Ende des bis zum Jahr 2023 

gewählten Betrachtungszeitraums Erträge zu Gunsten 

der Investoren in Höhe von 8,59 % vom Kommanditkapital 

linear pro Laufzeitjahr erwartet. Für weitere Einzelheiten 

hierzu wird auf das Kapitel „Wirtschaftliche 

Angaben“ verwiesen. 

Sowohl Kommanditisten als auch mittelbar über die 

Treuhänderin beteiligten Investoren stehen neben der 

Ergebnisbeteiligung und dem Recht auf Teilhabe an beschlossenen 

Entnahmen alle wesentlichen, mit einer 

Kommanditbeteiligung verbundenen Gesellschafterrechte 

bzw. Treugeberrechte zu. Dies sind das Recht auf Teilnahme 

an Abstimmungen in Gesellschafterversammlungen, 

Informations- und Kontrollrechte, Recht auf Teilhabe 

an einem Liquidationserlös, Kündigungsrechte, Recht auf 

Erhalt eines Auseinandersetzungsguthabens sowie gegen 

die Treuhänderin auf Herausgabe dessen, was diese in 

Ausführung des Auftrages erlangt hat. 

28


Angaben gemäß § 4 Satz 1 Nr. 10 bis 12 VermVerkProspV 

Weitere Kosten 

Für direkt im Handelsregister eingetragene Kommanditisten 

fallen neben der Zeichnungssumme zuzüglich 5 % 

Agio Notargebühren für die in diesem Falle zu erteilende 

notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht sowie 

Gerichtskosten für die Eintragung im Handelsregister an. 

Bei der Löschung einer Handelsregistereintragung können 

weitere Notar- und Gerichtskosten entstehen, die 

der Kommanitist zu tragen hat. 

Folgende weitere Kosten können gegebenenfalls anfallen: 

Honorare für vom Investor individuell konsultierte 

externe Berater; Bankgebühren im Zusammenhang mit 

der Zahlungsabwicklung; Verzugszinsen im Falle verspäteter 

Einzahlung des übernommenen Beteiligungsbetrages 

nebst Agio in Höhe von 12 % p. a., bezogen auf 

die rückständige Zahlungsverpflichtung; pauschalisierter 

Schadensersatz in Höhe von 25 %, berechnet auf die 

Beteiligungssumme im Falle der Beendigung der Beteiligung 

wegen Verzuges mit der Einzahlungsverpflichtung; 

Porto- und Telefonkosten für Korrespondenz mit der 

Zbi 8 HOLDING KG oder der Treuhänderin; Reisekosten 

für die Teilnahme an Gesellschafterversammlungen; 

gegebenenfalls entstehende eigene Kosten für Einsichtnahmeverlangen; 

Bearbeitungsgebühren aufgrund 

verspäteter Mitteilung von Sonderbetriebsausgaben; 

Verwaltungsgebühren für die Fondsgeschäftsführung 

im Falle der Übertragung, Abtretung oder sonstiger 

Verfügungen über die Beteiligung in Höhe von 250 Euro 

zuzüglich Mehrwertsteuer sowie Bearbeitungsgebühren 

der Treuhänderin für die Mitwirkung bei Übertragungen 

in Höhe von 250 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Bei einer Fremdfinanzierung der Beteiligung können 

neben den Darlehenszinsen weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren 

und Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. 

Darüber hinaus entstehen für den Anleger keine 

weiteren Kosten, insbesondere solche Kosten, die mit 

dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung der 

Vermögensanlage verbunden sind. 

Haftung der Investoren, weitere Leistungen 

Die Haftung der Investoren ist grundsätzlich auf die zu 

leistende Einlage beschränkt. Von der Zeichnungssumme 

des Anlegers wird ein Betrag von 10 % als Haftkapital 

im Handelsregister eingetragen. Im Außenverhältnis 

haftet der Investor nur in Höhe des Haftkapitals. Die 

Haftung erlischt, wenn und solange die 10 % der Zeichnungssumme 

eingezahlt und nicht zurückerstattet wurden 

bzw. durch Entnahmen unterschritten werden, die 

nicht durch entsprechende Gewinne gedeckt sind. Wird 

das Haftkapital zurückgezahlt, lebt die Haftung wieder 

auf. Dasselbe gilt für einen Investor, der aus der Gesellschaft 

ausscheidet, für die bis zum Zeitpunkt seines 

Ausscheidens begründeten Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft, 

wenn diese ihm gegenüber innerhalb von 

fünf Jahren geltend gemacht werden. Daneben kommt 

eine Haftung im Innenverhältnis in entsprechender Anwendung 

der §§ 30 ff. GmbHG bis zur Höhe der empfangenen 

Auszahlungen in Betracht, soweit Auszahlungen 

erfolgt sind, obwohl die finanzielle Lage der Fondsgesellschaft 

dies nicht zugelassen hätte. 

Mittelbar über die Treuhänderin beteiligte Investoren 

tragen im Ergebnis das gleiche Haftungsrisiko, da diese 

gemäß den Vereinbarungen des Treuhandvertrages 

verpflichtet sind, die Treuhänderin von allen Verbindlichkeiten, 

die mit dem treuhänderisch übernommenen 

Anteil zusammenhängen, freizustellen (vgl. Kapitel 

„Haftungsrisiken der Investoren als Kommanditisten“). 

Zu Nachschüssen sind die Investoren nicht verpflichtet. 

Über die in diesem Abschnitt genannten Leistungen hinaus 

ist der Anleger nicht verpflichtet, weitere Leistungen 

zu erbringen, insbesondere gibt es keine weiteren 

Umstände, unter denen er haftet oder Nachschüsse zu 

leisten hat. 

Provisionen oder vergleichbare Vergütungen 

Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen 

oder vergleichbaren Vergütungen 

belaufen sich plangemäß auf 6.899.096 Euro einschließlich 

Umsatzsteuer (dies entspricht 23,0 % in 

Bezug auf den Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlage 

ohne Agio in Höhe von 30.000.000 Euro). 

An Provisionen oder vergleichbaren Vergütungen 

wurden berücksichtigt: Eigenkapitalbeschaffung 

(2.249.250 Euro) und Vertriebskosten aus dem Agio 

(1.499.500 Euro) auf Ebene der Fondsgesellschaft (siehe 

Tabelle „Mittelherkunft/Mittelverwendung (Pro- 

Gnose) ZBI 8 HOLDING KG“ auf Seite 22) sowie Maklervergütungen 

(1.926.600 Euro zuzüglich nicht 

abzugsfähiger Vorsteuer von 311.146 Euro, somit 

2.237.746 Euro) und Vergütungen für Fremdmittelbeschaffung 

(912.600 Euro) auf Ebene der Objektgesellschaften 

(siehe Tabelle „Mittelherkunft/Mittelverwendung 

(PROGnose) Objektgesellschaften (Objekt KG 

und Handels GmbH)“ auf Seite 23). 

29

Dauer der Beteiligung, Übertragung, Einschränkung 

der Handelbarkeit 

Die ZBI 8 HOLDING KG ist grundsätzlich auf unbestimmte 

Zeit errichtet. Eine Liquidation kann in der 

Gesellschafterversammlung beschlossen werden. Ein 

solcher Beschluss bedarf einer Mehrheit von 75 % der 

an der Abstimmung teilnehmenden Stimmen. 

Die Beteiligung wird vom Investor grundsätzlich auf 

unbestimmte Zeit übernommen. Die ordentliche Kündigung 

des Gesellschaftsvertrages ist ausgeschlossen. 

Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem 

Grund bleibt unberührt. Als wichtiger Grund in diesem 

Sinne wird die länger als 18 Monate andauernde ununterbrochene 

Arbeitslosigkeit des Gesellschafters sowie 

die Feststellung der vollen Erwerbsminderung im Sinne 

des § 43 Absatz 2 Satz 2 und 3 SGB VI in der Person des 

Gesellschafters anerkannt, soweit die Arbeitslosigkeit 

und die volle Erwerbsminderung während der Dauer 

der Gesellschaft eingetreten sind. 

Eine Beendigung seiner Beteiligung kann der Investor 

durch Übertragung seiner Beteiligung auf Dritte erreichen. 

Die Übertragung der mittelbaren Beteiligung 

erfolgt durch vertraglichen Eintritt des Erwerbers in 

die Rechte und Pflichten aus dem Treuhandvertrag 

anstelle des ausscheidenden Treugebers. Bei einem 

Direktkommanditisten vollzieht sich die Übertragung 

durch Abtretung des Kommanditanteils. Verfügungen 

über Teile des Gesellschaftsanteiles sind nur zulässig, 

wenn der verbleibende und der von der Verfügung betroffene 

Gesellschaftsanteil mindestens 10.000 Euro 

beträgt und durch 1.000 teilbar ist. Die Veräußerung 

des Geschäftsanteils ist grundsätzlich nur zum 31.12. 

eines jeden Jahres möglich. Einen geregelten Markt wie 

bei börsennotierten Wertpapieren gibt es für die hier 

gegenständlichen Beteiligungen nicht, so dass sich ein 

Verkauf tatsächlich schwierig gestalten kann. 

Es besteht die Möglichkeit, dass eine Beteiligung gar 

nicht oder nur zu einem geringeren als dem gewünschten 

Preis oder sogar nur unter dem tatsächlichen Wert 

veräußert werden kann. Weitere Ausführungen hierzu 

können dem Unterkapitel „Eingeschränkte Verfügbarkeit, 

Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels“ im 

Kapitel „Risiken in Zusammenhang mit der Vermögensanlage“ 

auf Seite 40 entnommen werden. 

Im Falle des Todes eines Gesellschafters wird die Gesellschaft 

von den verbleibenden Gesellschaftern mit den 

nachrückenden Erben des verstorbenen Gesellschafters 

fortgesetzt. Die Erben haben sich durch Vorlage eines 

notariellen Testaments nebst Eröffnungsprotokoll oder 

eines Erbscheines jeweils im Original oder in beglaubigter 

Kopie zu legitimieren. Mehrere Erben können 

die aus der Beteiligung des Erblassers resultierenden 

Stimm- und sonstigen Gesellschafterrechte nur einheitlich 

durch einen gemeinsamen Vertreter ausüben. 

Die Erben sind verpflichtet, einen solchen gemeinsamen 

Vertreter zu benennen. 

Grundlagen der steuerlichen Konzeption 

Die ZBI 8 HOLDING KG wird gewerblich tätig, so dass 

der jeweilige Anleger ebenfalls Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

erzielt. Diese Einkünfte unterliegen zusammen 

mit seinen übrigen Einkünften bei seinem Wohnsitzfinanzamt 

der individuellen Besteuerung. Gemäß 

aufgestellter Planprognose ergibt sich aus der Investitionsphase 

ein steuerlicher Verlust. Dies führt gemäß 

§ 15b estG zu einem mit den künftigen Gewinnen aus 

der Zbi 8 HOLDING KG verrechenbaren Verlustvortrag 

mit dem Ergebnis, dass die jährlich den Anlegern zuzurechnenden 

Ergebnisanteile bis voraussichtlich einschließlich 

dem Jahr 2023 nicht zu Einkommensteuerzahlungen 

bei dem jeweiligen Investor führen. (Siehe 

hierzu auch Kapitel „Steuerliche Grundlagen“). 

Einzelheiten zur steuerlichen Behandlung des Beteiligungsangebotes 

können dem Kapitel „Steuerliche 

Grundlagen“ auf den Seiten 151 ff. entnommen werden. 

30

ZBI 8 RisikEN in Zusammenhang mit der Vermögensanlage 

5 RisikEN in Zusammenhang mit 

der Vermögensanlage 

Vorbemerkung 

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass alle wesentlichen, 

tatsächlichen und rechtlichen Risiken, die im Zusammenhang 

mit der Vermögensanlage eintreten können und 

der Anbieterin bei Prospektaufstellung bekannt sind, 

beschrieben werden müssen. Als Anleger, im Folgenden 

auch als „Investor“ bezeichnet, beteiligen Sie sich an der 

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional 

Immobilien Holding KG – nachstehend kurz „ZBI 8 

HOLDING KG“ genannt – direkt oder über eine Treuhänderin. 

Daraus ergeben sich typischerweise Risiken. 

Das Anlageergebnis ist von vielfältigen rechtlichen, wirtschaftlichen 

und steuerlichen Umständen abhängig. 

Diese können sich über die voraussichtliche Dauer der 

Beteiligung auch ändern, ohne dass diese Änderungen 

vorausgesehen werden können. Interessierte Investoren, 

die nicht über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen 

bei Immobilieninvestitionen verfügen, sollten 

daher eine Beteiligung an diesem Beteiligungsangebot 

nicht ohne die Einschaltung fachkundiger Berater eingehen. 

Mit der nachfolgenden Darstellung sollen dem Investor für 

seine persönliche Entscheidungsfindung alle wesentlichen 

Risiken transparent gemacht werden. 

Hierbei wird gemäß der Anlage 1 zu IDW S 4 (Standards 

über die „Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung 

von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene 

Vermögensanlagen“) des Instituts der Wirtschaftsprüfer 

(IDW) zwischen den sogenannten „Prognose gefährdenden“, 

die „Anlage gefährdenden“ und den „Anleger 

gefährdenden Risiken“ unterschieden. 

„Prognose gefährdende Risiken“ sind diejenigen Risiken, 

deren Eintritt die Ergebnisse geringer ausfallen lassen 

als prognostiziert und damit zu geringeren Auszahlungen 

an die Investoren führen können. Risiken dieser 

Kategorie sind mit (1) gekennzeichnet. 

„Anlage gefährdende Risiken“ sind diejenigen Risiken, 

die entweder die Anlageobjekte oder die Vermögensanlage 

als solche gefährden. 

Risiken, die dieser Kategorie zuzuordnen sind, sind mit 

(2) gekennzeichnet. 

Unter „Anleger gefährdenden Risiken“ versteht man 

schließlich diejenigen Risiken, die neben dem Verlust 

des gezeichneten Kapitals (Beteiligungssumme und 

Agio) auch auf das weitere Vermögen des Investors 

Auswirkungen haben und dieses gefährden können. 

Risiken dieser Art sind mit (3) gekennzeichnet. 

Durch die Unterscheidung dieser Risikotypen wird keine 

Aussage über die Gefahr der Risikoverwirklichung oder 

über die Auswirkungen einer Risikoverwirklichung beim 

Investor getroffen. Verschiedene Risiken, die für sich alleine 

betrachtet geringe Auswirkungen haben, können 

kumulativ auftreten und sich gegenseitig verstärken. 

Bei der Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG handelt 

es sich im Wesentlichen um eine Beteiligung an einem 

gesamthänderisch gebundenen Immobilienvermögen, 

welches i. d. r. von der ZBI 8 HOLDING KG mittelbar 

über Objektgesellschaften gehalten wird. Objektgesellschaften 

sind bei einer geplanten Haltedauer der Immobilie 

von mindestens zehn Jahren in der Rechtsform 

der Kommanditgesellschaft, bei geplanter kürzerer Haltedauer 

der einzelnen Immobilie mit Anschlussinvestitionen 

in der Rechtsform der GmbH gestaltet. Jedoch 

ist auch der direkte Erwerb von Immobilien durch die 

Fondsgesellschaft nicht ausgeschlossen. 

Das Kapital der Investoren sowie auch der ZBI 8 HOL- 

DING KG ist daher unabhängig von der Form des Immobilienerwerbs 

grundsätzlich längerfristig gebunden. 

Der Investor wird in allen oben genannten Varianten 

über die Fondsgesellschaft in Höhe der Beteiligungsquote 

mittelbarer Eigentümer der Mietobjekte (Wohn- und 

Gewerbeimmobilien) und trägt somit auch alle mit dem 

Immobilienerwerb, -besitz und dessen späterem Verkauf 

zusammenhängende Risiken. 

Im Folgenden wird – soweit nichts anderes gesagt 

wird – davon ausgegangen, dass die Immobilien von Ob- 

31

jektgesellschaften erworben werden, an denen die ZBI 8 

HOLDING KG beteiligt ist. Soweit die ZBI 8 HOLDING KG 

unmittelbar Immobilien erwirbt, können sich die dargestellten 

Risiken darüber hinaus auch unmittelbar bei der 

Fondsgesellschaft realisieren. 

Liquiditätsrisiken 

Alle nachfolgend dargestellten Risiken können negativen 

Einfluss auf das unternehmerische Ergebnis der 

Fondgesellschaft und damit deren Liquidität haben. Sofern 

sich diese Liquiditätsrisiken verwirklichen, können 

Entwicklungen eintreten, die von einem vollständigen 

oder teilweisen Ausfall von Auszahlungen an die Investoren 

bis hin zu einem Totalverlust des gezeichneten 

Kapitals der Investoren reichen. 

Mieterträge der Objektgesellschaften 

Bei den Mietverträgen kann es u. a. bei wirtschaftlichen 

Schwierigkeiten der Mieter zu Mietausfällen und 

im Fall der außerordentlichen Kündigung des Mieters 

wegen Zahlungsverzuges zu Leerständen kommen. Neben 

dem Ausfall der Miete kann dies dann außerdem 

dazu führen, dass regulär auf den Mieter umlegbare 

Nebenkosten mangels Begleichung durch den Mieter 

von der Objektgesellschaft als Vermieter getragen werden 

müssen. Auch ist nicht auszuschließen, dass es im 

Rahmen einer erforderlichen Anschlussvermietung zu 

schlechteren Mietmodalitäten kommen kann. 

Zudem können zusätzliche, nicht kalkulierte Aufwendungen 

für den Umbau, die Modernisierung, für die 

Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie 

auf dem Markt anfallen. Auch ist es möglich, dass nach 

Ankauf einer Immobilie oder bei Anschlussvermietungen 

eine Restflächenvermietung nicht, nicht zeitnah 

oder nicht zu der kalkulierten Miete erfolgen kann. Dies 

kann z. B. insbesondere bei Wohnimmobilien durch 

negative Veränderungen der sozialen Strukturen im 

Objekt oder dem unmittelbaren Umfeld bzw. durch 

Veränderung des Arbeitsplatzangebotes am Standort 

oder der Wettbewerbersituation bei Gewerbeimmobilien, 

aber auch durch Veränderung der Verkehrsführung 

geschehen. Für den Fall, dass die vereinbarte Nutzbarkeit 

der Mietobjekte ganz oder teilweise eingeschränkt 

bzw. langfristig ausgeschlossen ist und die Mieter diese 

Gründe nicht zu vertreten haben, können die Mieter die 

Miete entsprechend mindern oder den Mietvertrag 

kündigen. 

Insbesondere bei zwangsverwalteten oder über 

Zwangsversteigerung erstandenen Immobilien besteht 

zudem das Risiko, dass die tatsächlich eingehenden 

Mieten von dem vertraglich vom Verkäufer zugesicherten 

Mietertrag zum Nachteil der Objektgesellschaft 

abweichen, weil mangels aktueller und kompletter 

Unterlagen bei Kauf von solchen Objekten seitens des 

Käufers manchmal nur eine stichprobenweise Überprüfung 

einzelner Mietverträge erfolgen kann. 

Die Höhe der Mieteinnahmen ist abhängig von der 

allgemeinen Mietentwicklung. Sollte diese nicht wie 

prognostiziert eintreten, kann es zu Mindereinnahmen 

gegenüber der Prognoserechnung kommen. 

Die in den umlagefähigen Nebenkosten enthaltenen 

kommunalen Gebühren hatten in den letzten Jahren 

einen überproportionalen Anstieg zu verzeichnen. Sollte 

sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen, 

könnte das Mietsteigerungspotential begrenzt werden, 

wenn die „Warmmiete“ inklusive aller Nebenkosten das 

akzeptierte Niveau insgesamt überschreitet. 

In sämtlichen genannten Fällen ist nicht auszuschließen, 

dass geringere als in der Prognoserechnung kalkulierte 

Mieteinnahmen erzielt werden, zusätzliche Aufwendungen 

– gegebenenfalls zu Lasten der Liquiditätsrücklage 

– entstehen oder weitere Kreditaufnahmen erforderlich 

werden. Dies könnte jeweils zu einer Reduzierung 

bis zu einem vollständigen Wegfall der Auszahlungen 

führen. Die Reduzierung oder der Wegfall von 

Auszahlungen der Objektgesellschaften an die Fondsgesellschaft 

würde eine entsprechende Reduzierung 

bzw. den Wegfall der Auszahlungen an die Investoren 

zur Folge haben. (1) 

32


Bei einer besonders nachteiligen Entwicklung der Mieterträge 

ist nicht auszuschließen, dass die Mieteinnahmen 

die laufenden Kosten einer Objektgesellschaft, 

vor allem den Kapitaldienst für die Fremdfinanzierung, 

nicht mehr decken. In diesem Fall besteht das Risiko, 

dass die finanzierende(n) Bank(en) die Darlehensverträge 

kündigen und eine oder mehrere Immobilien unter Umständen 

zwangsverwerten. Mit dem Verlust der Mieteinnahmen 

aus den betroffenen Immobilien geht der Verlust 

des insoweit investierten Kapitals der ZBI 8 HOLDING KG 

und damit anteilig auch des gezeichneten Kapitals des 

Investors einher. (2) 

Beschädigungen, Untergang, Mängel der Immobilien, 

Versicherungsschutz 

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch Gewalteinwirkung 

auf das Gebäude (Schäden durch Feuer, Wasser, 

Sturm, Erdbeben, Schneedruck, Krieg und Terrorismus 

usw.) Vermögensschäden für die Gesellschaft eintreten, 

die nicht oder nur zum Teil versichert bzw. nicht versicherbar 

sind. 

Der teilweise oder vollständige Verlust der Immobilie 

ginge – soweit kein Versicherungsschutz besteht oder eine 

Selbstbeteiligung des Versicherungsnehmers zum Tragen 

kommt – zu Lasten der jeweiligen Objektgesellschaft, was 

neben erheblichen Einnahmeausfällen die zwangsweise 

Verwertung der Immobilie durch die finanzierende Bank 

sowie gegebenenfalls auch die Insolvenz der Objektgesellschaft 

bedeuten kann. Dies würde eine entsprechende 

Reduzierung bzw. den Wegfall der Auszahlung an den 

Anleger sowie anteilig den Verlust des gezeichneten Kapitals 

inklusive Agio des Anlegers zur Folge haben. (1, 2) 

Auch die vorherige technische Due-Diligence Prüfung 

der zu erwerbenden Immobilien kann nicht verhindern, 

dass sich nach dem Erwerb Mängel herausstellen oder 

neu auftreten. Wenn in einem solchen Fall der Verkäufer 

die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen 

hat oder diese nicht erfüllt, muss die ZBI 8 HOLDING 

KG die Beseitigung der Mängel auf eigene Kosten vornehmen. 

Diese Aufwendungen verschlechtern das Ergebnis 

der Objektgesellschaft. Dies führt wiederum zu einer 

Reduzierung des Ergebnisses für den Investor. (1) Im Falle 

einer besonders starken Beschädigung und einem damit 

verbundenen langfristigen Nutzungsausfall kann auch 

die Insolvenz der Objektgesellschaft nicht ausgeschlossen 

werden. Dies kann anteilig zum Verlust des vom Anleger 

gezeichneten Kapitals inklusive Agio führen. (2) 

Außerdem ist nicht auszuschließen, dass bei der Verwirklichung 

von versicherten Risiken mögliche Leistungen 

der Versicherung nicht ausreichen, den gesamten 

Schaden, wie Beschädigung und Nutzungsausfall 

zu kompensieren. Hierdurch können der jeweiligen 

Objektgesellschaft erhebliche Kosten entstehen, die zu 

einer Reduzierung oder zum Wegfall der Auszahlungen 

an die Fondsgesellschaft und damit auch an die Investoren 

führen können. Im Falle einer besonders starken 

Beschädigung und einem damit verbundenen langfristigen 

Nutzungsausfall kann auch die Insolvenz der 

Objektgesellschaft nicht ausgeschlossen werden. Dies 

würde eine entsprechende Reduzierung bzw. den Wegfall 

der Auszahlung an den Anleger sowie anteilig den 

Verlust des gezeichneten Kapitals inklusive Agio des 

Anlegers zur Folge haben. (1, 2) 

Immobilienbetriebskosten, Instandhaltungskosten, 

Altlasten 

Soweit die Betriebskosten den in der Prognoserechnung 

kalkulierten Umfang übersteigen und die 

Kosten nicht auf die Mieter umzulegen sind, sind diese 

vom Eigentümer zu tragen. Insofern tragen die Objektgesellschaften 

das Risiko der Kostensteigerung. Unerwartet 

starke Kostensteigerungen können zu geringeren 

Auszahlungen an die Fondsgesellschaft und damit auch 

an die Investoren führen. (1) 

Die bei Instandhaltung, Umbau, Modernisierung und Entwicklung 

einer Immobilie eingeschalteten Handwerker 

können Insolvenz anmelden. Es besteht das Risiko, dass 

Teilzahlungen an das insolvente Unternehmen geleistet 

werden, für die zum Zeitpunkt der Insolvenz noch 

keine entsprechende Gegenleistung im Gewerk ge- 

33

genübersteht. Übersteigen die Vorschüsse die Fertigstellungs- 

oder Gewährleistungsbankbürgschaft oder 

den Gewährleistungseinbehalt bzw. sind die Zahlungen ohne 

Sicherheit geleistet, kann es zu höheren Gestehungskosten 

für die Gesellschaft kommen. Der erforderliche Abschluss 

neuer Verträge kann unter Umständen nur zu ungünstigeren 

Konditionen erfolgen. Dies hätte für die Objektgesellschaften 

zusätzliche Kosten zur Folge, was zu einer Verringerung der 

Auszahlung an die Fondsgesellschaft führen kann. Hierdurch 

kann es zu geringeren Auszahlungen an die Investoren kommen. 

(1) 

Das Gleiche gilt, wenn nach Fertigstellung ein Gewährleistungsfall 

entsteht oder die umgesetzte Bauqualität 

nicht für eine dauerhafte Vermietbarkeit genügend und 

das betreffende Unternehmen insolvent ist. Dies kann 

zu geringeren Auszahlungen an die Fondsgesellschaft 

und damit auch an die Anleger führen. (1) 

Es besteht bei Ankauf von Immobilienbeständen bzw. 

insbesondere bei Modernisierungen das Risiko unentdeckter 

bautechnischer bzw. bauphysischer Mängel, 

die gegenüber der in der Gesellschafterversammlung 

vorgestellten Sanierung erhöhte Instandsetzungsaufwendungen 

verursachen können, und ein Ersatz vom 

Verkäufer – gleichgültig aus welchen Gründen – nicht 

erlangt werden kann. Auch können Altlasten des Gebäudes 

oder Grundes (Kontaminierungen) unentdeckt 

geblieben sein und erst später im Rahmen der Sanierung, 

Modernisierung oder Verwaltung der Immobilie 

zur Kenntnis gelangen. Wie der Verursacher, ist auch 

der Eigentümer der Liegenschaft in gleicher Weise 

sanierungsverpflichtet. Hierbei kommt es nicht darauf 

an, ob der Eigentümer von den Bodenkontaminationen 

etwas wusste oder hätte wissen können. Die hieraus 

resultierenden höheren Kosten der jeweiligen Objektgesellschaft 

können zu geringeren Auszahlungen an 

die Fondsgesellschaft und damit auch an die Investoren 

führen. Soweit die Kosten besonders hoch liegen, 

kann auch die Insolvenz einer Objektgesellschaft und 

damit der Verlust der Vermögensanlage des Anlegers 

insoweit nicht ausgeschlossen werden. (1, 2) 

Finanzierungsrisiken 

Die ZBI 8 HOLDING KG setzt zum Immobilienerwerb 

nicht nur Eigenmittel, sondern in erheblichem Maße 

auch Fremdmittel ein. Der Einsatz von Fremdmitteln 

bringt folgende über das Liquiditätsrisiko hinausgehende 

Risiken mit sich: 

Kapitalbindung 

Die fondsgegenständliche Immobilieninvestition ist 

grundsätzlich längerfristig angelegt, was die langfristige 

Bindung des Kapitals der ZBI 8 HOLDING KG in 

Immobilienvermögen bedingt. Sollte ein kurzfristiger 

Liquiditätsbedarf der ZBI 8 HOLDING KG entstehen, 

kann dieser entweder durch den eiligen Verkauf oder 

durch die Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel bedient 

werden. Ob in einem solchen Fall von Kreditinstituten 

zusätzliche Fremdmittel gewährt werden, ist unsicher, 

jedenfalls ist deren Aufnahme mit weiteren Kosten verbunden. 

Bei einem Verkauf der Immobilien unter Zeitdruck 

besteht das Risiko, dass nicht der wirkliche Wert 

der Objekte erzielt werden kann. 

In beiden Fällen ergäben sich negative Auswirkungen 

auf die Höhe der Ausschüttungen an den Investor. (1) 

Sofern der Liquiditätsbedarf nicht durch Finanzierung 

oder eilige Verkäufe zu decken ist, kann die Zahlungsunfähigkeit 

auch zur Insolvenz der Fondsgesellschaft 

und damit zum Verlust des vom Investor gezeichneten 

Kapitals inklusive Agio führen. (2) 

Finanzierung 

Die Kreditgeber der Objektgesellschaften, deren 

Finanzierungskonditionen sowie die Auszahlungshöhe 

bzw. -zeitpunkte sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

noch nicht verbindlich vereinbart bzw. 

stehen noch nicht fest. Liegt das Zinsniveau zum Zeitpunkt 

der Kreditaufnahme über den in der wirtschaftlichen 

Planprognose genannten Nominalsätzen mit 

100 % Auszahlung, ist durch die höheren Finanzierungskosten 

eine nicht plangemäße Reduzierung der 

34


Liquiditätsreserve der jeweiligen Objektgesellschaft 

und damit letztlich der Auszahlungen an die Investoren 

möglich. (1) 

Es besteht das Risiko, dass die Finanzierungskonditionen 

einen „Loan to Value“-Wert vorsehen. Dieser Wert 

beziffert das Verhältnis des Darlehens zum Immobilienverkehrswert. 

Sollte dieser Wert aufgrund eines 

sinkenden Verkehrswerts der Immobilie nicht eingehalten 

werden können, besteht die Gefahr, dass die Objektgesellschaft 

Mieterträge nicht mehr ausschütten 

darf, die finanzierende Bank den Vertrag kündigt oder 

weitere Darlehen mit negativen Folgen für die Liquidität 

und Rentabilität aufgenommen werden müssen. 

Dies könnte eine entsprechende Reduzierung der Auszahlung 

an den Anleger sowie anteilig dem Verlust des 

gezeichneten Kapitals inklusive Agio des Anlegers zur 

Folge haben. (1, 2) 

Zudem könnten die Kreditgeber die Auszahlung der 

Darlehen bzw. die Auszahlung einzelner Darlehenstranchen 

an die Erfüllung bestimmter Bedingungen, 

wie die Erreichung eines bestimmten Sanierungs- und/ 

oder Vermietungsstandes, knüpfen. Werden diese Bedingungen 

nicht erfüllt, so hat dies zur Folge, dass die 

Darlehen nicht oder zumindest nicht in voller Höhe ausbezahlt 

werden. Die Fondsgesellschaft wäre in diesem 

Fall gezwungen, das fehlende Fremdkapital aus Eigenmitteln 

bereit zu stellen, was sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit 

der Anlage und somit auf die Auszahlung 

an den Anleger auswirken würde. (1) 

Im Einzelfall kann das Fehlen der Darlehensmittel in 

der Fondsgesellschaft Liquiditätsengpässe hervorrufen 

oder sie zahlungsunfähig werden lassen. Dies könnte 

zum Verlust des eingesetzten Kapitals inklusive Agio 

des Anlegers führen. (2) 

Außerdem ist zu beachten, dass die Realisierung der 

geplanten hohen Fremdkapitalquote fehlschlagen 

könnte, weil Kreditinstitute nicht bereit sind, im 

kalkulierten Umfang Fremdmittel zur Verfügung zu 

stellen. Eine vollständige oder teilweise Versagung von 

Kreditmitteln gegenüber dem kalkulierten Wert kann 

zu erheblichen Abweichungen von den in diesem Prospekt 

vorgestellten Kalkulationen führen. Der durch die 

Fremdfinanzierung erzielte Leverage-Effekt wird geringer 

ausfallen, je weniger Fremdkapital für Investitionen 

zur Verfügung steht. Dieser Hebeleffekt wirkt sich nur 

solange positiv aus, wie die Gesamtkapitalrendite über 

dem Fremdkapitalzins liegt. Es besteht das Risiko, dass 

sich die Auszahlungen an den Anleger vermindern bzw. 

gänzlich unetrbleiben. (1) 

Beim Einsatz von Tilgungsvarianten mit Tilgungsaussetzung 

gegen alternative Tilgungsansparung bzw. 

endfälliger Tilgung können Vermögensverluste eintreten, 

die zu Reduzierungen von Auszahlungen an den 

Investor führen können. (1) 

Risiko der Fremdkapitalaufnahme, Einzahlung des 

Eigenkapitals 

Es könnte vorkommen, dass das geplante Fremdkapital 

inklusive aller Nebenkosten nicht, nicht in voller Höhe 

oder nicht termingemäß beschafft werden kann und 

deshalb eventuell größere und besonders interessante 

Objekte nicht von den Objektgesellschaften der ZBI 8 

HOLDING KG erworben werden können. Dies gilt auch, 

wenn die ZBI 8 HOLDING KG das von bereits beigetretenen 

Investoren einzuzahlende Eigenkapital trotz Anforderung 

nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig 

erhält. Soweit bereits Kaufverträge über Objekte 

abgeschlossen sind, besteht das Risiko, dass Zahlungsverpflichtungen 

aus den Kaufverträgen nicht oder nur 

verspätet gegenüber dem Verkäufer erfüllt werden 

können, falls das Eigenkapital oder Fremdkapital, wie 

beschrieben, nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig 

eingeworben oder eingezahlt wird. Sollte die 

Verbindlichkeit aus vorgenannten Gründen von der Gesellschaft 

vorübergehend nicht bezahlt werden, könnten 

zusätzliche Kosten, wie Verzugszinsen, anfallen. 

Dies könnte zu einer Reduzierung der Einnahmen in der 

Objektgesellschaft führen, was die Ausschüttungen an 

die Investoren verringern würde. (1) 

35

Sollte die Objektgesellschaft den Kaufpreis gar nicht 

bezahlen, wäre sie dem Verkäufer gegenüber gegebenenfalls 

zusätzlich zum Schadensersatz verpflichtet. 

Solche Schadensersatzforderungen und die Vermögenseinbußen 

infolge von Vollstreckungsmaßnahmen können 

dann zum Totalverlust der bis dahin investierten 

Gelder führen. Dies kann geringere oder ganz ausbleibende 

Auszahlungen an den Anleger sowie den Verlust 

des eingesetzten Kapitals inklusive Agio des Anlegers 

zur Folge haben. (1, 2) 

Darlehensgewährungen an andere ZBI Professional 

Fonds 

Bei der Zwischenanlage von Liquidität gemäß § 4 Absatz 

8 des Gesellschaftsvertrages in Form von Darlehensausreichungen 

an andere verbundene Publikumsgesellschaften 

der ZBI Professional Fonds oder in Form 

von stillen Beteiligungen besteht das Risiko, dass die 

ausgereichten Mittel nicht, nicht zum vertraglich vorgesehenen 

Zeitpunkt oder nicht vollständig zurückgezahlt 

werden. Somit würden diese Mittel nicht oder 

erst später als geplant oder nur teilweise zur Investition 

in Immobilien zur Verfügung stehen. Dies kann insbesondere 

dann eintreten, wenn das zwischenfinanzierte 

Beleihungsobjekt ganz oder teilweise nicht oder erst 

später als geplant durch eine Bank endfinanziert würde. 

Dies kann die Ausschüttungen an die Investoren negativ 

beeinflussen bzw. bei Ausbleiben der Rückzahlung 

kann auch der Verlust des gezeichneten Kapitals eintreten. 

(1, 2) 

Immobilien- und finanzierungsbezogene Risiken auf 

Ebene der Fondsgesellschaft 

Soweit die ZBI 8 HOLDING KG von der Möglichkeit des 

unmittelbaren Erwerbs einer oder mehrerer Immobilien 

Gebrauch macht, können sich sämtliche für die 

Objektgesellschaften beschriebenen, immobilien- und 

finanzierungsbezogenen Risiken auch auf der Ebene der 

Fondsgesellschaft realisieren. 

Dies kann zu einer Reduzierung oder einem Wegfall der 

Auszahlungen an Investoren führen. Zudem besteht 

36 

das Risiko, dass es zu einem teilweisen oder vollständigen 

Verlust des gezeichneten Kapitals im Falle der Insolvenz 

der Fondsgesellschaft kommen kann. Von diesem 

Verlust wären auch die von der Fondsgesellschaft 

gehaltenen Objektgesellschaften betroffen. (2) 

Insofern kann sich ein auf Ebene der Objektgesellschaften 

an sich Prognose gefährdendes Risiko bei einer 

Realisierung auf Ebene der Fondsgesellschaft wegen 

der fehlenden Abschirmungswirkung zu einem Anlage 

gefährdenden Risiko verstärken. Neben der negativen 

Auswirkung auf die Auszahlung an den Anleger, kann 

es zum Verlust des eingesetzten Kapitals inklusive Agio 

des Anlegers kommen. (1, 2) 

Sofern Einnahmeausfälle bei Objektgesellschaften 

dazu führen, dass die Gesellschaft den Kapitaldienst für 

die Immobilie nicht bedienen kann und die Verwertung 

der Immobilie durch den Darlehensgeber droht, kann 

die ZBI 8 HOLDING KG faktisch oder bei Mitunterzeichnung 

des Darlehensvertrages bzw. bei Stellung von 

Sicherheiten auch rechtlich gezwungen sein, für andere 

Zwecke vorgesehene Liquidität zur Rettung der Objektgesellschaft 

bzw. der in dieser vorhandenen Immobilie 

einzusetzen. Die Zwecke, für die die Liquidität vorgesehen 

war, z. B. Tätigung anderer Investitionen oder Vornahme 

von Ausschüttungen, können in einem solchen 

Fall nicht verfolgt werden. Dies kann zu Ausfällen von 

Ausschüttungen und von Liquidationserlösen beim Investor 

bis hin zum Verlust des eingesetzten Kapitals 

und des Agios führen. (1, 2) 

Zinsentwicklung (Guthabenzinsen) 

Sowohl auf Ebene der Objektgesellschaften als auch 

auf Ebene der Fondsgesellschaft besteht das Risiko, 

dass die auf die freie Liquidität kalkulierten Zinsen nicht 

in der prospektierten Höhe erzielt werden können. Ein 

geringerer Zinssatz kann sich negativ auf die auszahlbare 

Liquidität sowohl auf Objekt- als auch auf Fondsgesellschaftsebene 

und damit auf die Auszahlungen an 

die Investoren auswirken. (1)


Investitionsrisiko 

Es besteht das Risiko, dass zum Zeitpunkt einer geplanten 

Investition bzw. Reinvestition der Erlöse aus dem 

Immobilienhandel in den Objekt-GmbHs nicht genügend 

den Investitionskriterien entsprechende Immobilien 

am Markt zur Verfügung stehen. Mit der Folge, 

dass die Fondsmittel nicht, nicht vollständig oder erst 

zu einem späteren Zeitpunkt investiert werden können. 

Dies kann zu geringeren Einnahmen führen, was die 

geplanten Auszahlungen an die Investoren reduzieren 

würde. (1) 

Weiter ist es denkbar, dass die ZBI 8 HOLDING KG mangels 

Angebot an interessanten Immobilien das Gesellschaftskapital 

nicht oder nur zu höheren Kaufpreisen 

als vorgesehen investieren kann. Hierdurch kann es zu 

einer geringeren Rentabilität der jeweiligen Immobilien 

kommen, und damit können sich die geplanten Auszahlungen 

an die Investoren reduzieren. (1) 

Soweit für die geplante Gesamtinvestition nicht ausreichend 

passende Anlageobjekte erworben werden 

können, wird dies zu einem insgesamt schlechteren 

Ergebnis der Vermögensanlage der Anleger führen und 

sich zudem negativ auf die Risikostreuung des Fonds auswirken. 

(1, 2) 

Soweit die ZBI 8 HOLDING KG über eine Objektkapitalgesellschaft 

erworbene Immobilien kurzfristig wieder 

veräußert, besteht insoweit das dargestellte Investitionsrisiko 

auch hinsichtlich der Reinvestitionen. Dieses 

Risiko kann zu geringeren bzw. gänzlich unterbleibenden 

Auszahlungen an den Anleger führen. (1) 

Bei Zusammentreffen mehrerer dieser Risiken, ist insbesondere 

bei geringer Vermögensstreuung aufgrund 

eines geringen Investitionsvolumens und einer nicht 

nachhaltigen, kapitaldienstdeckenden Vermietung (z. B. 

aufgrund schlechter Bauqualität oder höherer Finanzierungskosten), 

ein Totalverlust der Kapitaleinlage einschließlich 

Agio nicht auszuschließen. (1, 2) 

Platzierungsrisiko für das Gesellschaftskapital, 

Rückabwicklung 

Der Investitionsplan der Fondsgesellschaft sieht Investitionen 

in Immobilien mit einem konsolidierten Gesamtaufwand 

von rund 82,2 Mio. Euro bei einem einzuwerbenden 

Eigenkapital von über 30 Mio. Euro vor. Es 

wurde keine Platzierungsgarantie für die Beschaffung 

des Eigenkapitals (Kommanditkapital der Investoren) 

gegeben. Für den Fall, dass weniger Eigenkapital platziert 

werden kann, kann die Risikostreuung nicht wie 

beabsichtigt umgesetzt werden. Negative Entwicklungen 

bei einem oder mehreren der erworbenen Objekte 

können sich in diesem Fall auf die wirtschaftliche 

Gesamtentwicklung der Fondsgesellschaft gravierend 

auswirken. Es besteht das Risiko einer Reduzierung bzw. 

des Wegfalls der Auszahlung an den Anleger sowie der 

Verlust des eingesetzten Kapitals inklusive Agio des Anlegers. 

(1, 2) 

Ein Mindestkapital ist zwar vertraglich nicht vorgesehen, 

tatsächlich aber zum Erwerb von Immobilien und 

auch zum Erhalt einer Finanzierung notwendig. Sofern 

die Gesellschafter beschließen, mangels ausreichend 

eingeworbenem Kapitals die Fondsgesellschaft nicht 

durchzuführen, sondern rückabzuwickeln, ist nicht gewährleistet, 

dass die Investoren ihre Kapitaleinlage und 

das Agio vollständig zurückerhalten, weil Kosten und 

Gebühren gezahlt wurden oder zu zahlen sind und daher 

nicht mehr die gesamten von den Investoren eingezahlten 

Gelder zur Rückzahlung zur Verfügung stehen. 

(2) 

Soweit die Fondsgesellschaft nicht aufgelöst wird, würden 

sich Kosten der Investitionsphase, die sich nicht 

nach dem platzierten Eigenkapital bemessen (z. B. Beratungskosten, 

Tagungskosten in der Investitionsphase), 

verhältnismäßig stärker auf die Investitionsquote 

auswirken. Dies könnte eine Verminderung der Anlagerentabilität 

beim Investor zur Folge haben. Letzteres 

würde auch in dem Fall gelten, in dem zwar weiteres 

Kommanditkapital platziert werden kann, das geplante 

Eigenkapital aber gleichwohl nicht vollständig erreicht 

wird. (1) 

37

Es besteht zudem das Risiko, dass in der Platzierungsphase 

das für interessante Objektinvestitionen erforderliche 

Kapital nicht oder nicht in der erforderlichen Höhe 

gezeichnet ist oder zu spät einbezahlt wird. Außerdem 

besteht das Bonitätsausfallrisiko für die Einzahlung der 

Resteinlagen von einzelnen Gesellschaftern bis zu dem 

jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt. Soweit keine entsprechende 

Eigenkapitalzwischenfinanzierung zu erhalten 

ist, könnten rentable Objekte nicht angekauft werden 

und die wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft 

könnte von der Prognose negativ abweichen, was 

geringere Auszahlungen an den Anleger zur Folge hätte. 

(1) 

Blind-Pool-Risiko 

Zum Zeitpunkt der Aufstellung des hier vorliegenden 

Emissionsprospektes sind keine konkreten Anlageobjekte 

vorhanden. Insofern besteht ein Blind-Pool-Risiko. 

Das bedeutet, dass der Investor sich kein konkretes Bild 

über die Anlageobjekte machen und anhand dieser keine 

eigene Risikoabwägung vornehmen kann. Er kann 

sich lediglich über die im Gesellschaftsvertrag festgelegten 

Investitionskriterien einen Eindruck verschaffen, 

welche wirtschaftlichen Kriterien bei den Immobilieninvestitionen 

einzuhalten sind. Mit einem qualifizierten 

Mehrheitsbeschluss der Gesellschafter kann von diesen 

Investitionskriterien abgewichen werden. Die in diesem 

Prospekt befindliche Planprognose kann daher nur beispielhaften 

Charakter haben. Mangels zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung bekannter konkreter tatsächlicher 

Objektdaten ist es systemimmanent, dass sich die 

tatsächlichen Ergebnisse der Fondsgesellschaft pro Jahr 

und auch insgesamt verändern werden und nicht genau 

in der im Prospekt dargestellten Größe erzielt werden. Die 

tatsächlichen Ergebnisse können sich ungünstiger als dargestellt 

entwickeln. Dies könnte zu einer Reduzierung der 

Auszahlung und den Verlust des eingesetzten Kapitals inklusive 

Agio des Anlegers führen. (1, 2) 

Überlappende Platzierungs- und Investitionsphase 

Noch während die Platzierungsphase läuft, beginnt die 

Fondsgesellschaft mit dem Immobilienerwerb. Für Investoren, 

die der Fondsgesellschaft erst nach vollzogenem 

Immobilienerwerb beitreten, bedeutet dies, dass 

sie mit dem Beitritt zur Fondsgesellschaft auch an den 

schon gekauften Immobilien mittelbar beteiligt sind, 

ohne dass sie selbst über den Ankauf dieser Immobilien 

entscheiden konnten. Sollten diese Immobilien 

aufgrund entsprechenden Gesellschafterbeschlusses 

zu einem Preis angekauft worden sein, der über den 

prognostisch kalkulierten Gestehungspreisen liegt, so 

kann dies negative Auswirkungen auf die Rentabilität 

zu Lasten des Anlegers haben. (1) 

Mittelverwendungskontrolle 

Die oft erst nachträglich mögliche bzw. geschuldete 

Mittelverwendungskontrolle kann Abweichungen vom 

vorgestellten Planverlauf nicht von vornherein verhindern. 

Es besteht somit grundsätzlich das Risiko von 

vertragswidrigen Handlungen von Vertragspartnern. 

Dieses Risiko kann weder der Mittelverwendungskontrolleur, 

noch die Prospektverantwortliche wirksam ausschließen. 

Diese vertragswidrigen Handlungen können 

geringere oder ganz unterbleibende Auszahlungen an 

den Anleger sowie einen Verlust des eingesetzten Kapitals 

inklusive Agio bewirken. (1, 2) 

Widerruf von Beitrittserklärungen, Rückabwicklung 

Das am 08.12.2004 in Kraft getretene Gesetz zur Änderung 

der Vorschriften über Fernabsatzverträge bei 

Finanzdienstleistungen (Fernabsatzgesetz) gewährt 

Zeichnern ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Darüber 

hinaus ist im Gesetz ein zweiwöchiges Widerrufsrecht 

für Verbraucher vorgesehen (Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften). 

Sollte wegen zahlreicher Widerrufe die 

Rückabwicklung aller Beteiligungen erfolgen, können 

bereits eingezahlte Kapitalanlagen bis zur Rückzahlung 

nicht anderweitig angelegt werden. Dies würde zu geringeren 


38


Wird eine Beitrittserklärung wirksam widerrufen, so ist 

dem jeweiligen Investor die eventuell bereits geleistete 

Zeichnungssumme inklusive Agio zurückzuzahlen. 

Soweit die Zeichnungssumme von der Fondsgesellschaft 

zum Zeitpunkt eines Widerrufs bereits investiert 

wurde, hat die Rückzahlung aus den übrigen liquiden 

Mitteln zu erfolgen. Werden so viele Beitrittserklärungen 

widerrufen, dass die Rückzahlungen aus den liquiden 

Mitteln nicht geleistet werden können, so ist die 

Fondsgesellschaft gezwungen, Immobilienvermögen 

kurzfristig wieder zu veräußern oder Fremdkapital aufzunehmen. 

Gelingt ihr dies nicht zu dem erforderlichen 

oder gewünschten Preis oder überhaupt nicht, so wird 

sie gegebenenfalls die Auszahlungen an die Investoren 

reduzieren; daneben ist die Insolvenz der Fondsgesellschaft 

und damit der Verlust des eingesetzten Kapitals 

inklusive Agio nicht ausgeschlossen. (1, 2) 

Haftungsrisiken der Investoren als Kommanditisten 

Eine Inanspruchnahme von Gesellschaftern durch 

Gläubiger der Zbi 8 HOLDING KG z. B. für Fremdmittel 

der Gesellschaft besteht für den Fall, dass die Kommanditeinlage 

in Höhe der im Handelsregister eingetragenen 

Haftsumme noch nicht eingezahlt ist oder durch 

Entnahmen unter die im Handelsregister eingetragene 

Haftsumme gemindert wurde. Das Risiko besteht auch, 

wenn dem Investor Entnahmen zufließen, obwohl entsprechende 

Ergebnisse hierfür nicht erzielt wurden. In 

diesem Fall lebt die Außenhaftung bis zur Höhe der im 

Handelsregister eingetragenen Haftsumme wieder auf. 

Dasselbe gilt für einen Investor, der aus der ZBI 8 HOL- 

DING KG ausscheidet, für die bis zum Zeitpunkt seines 

Ausscheidens begründeten Verbindlichkeiten der 

Fondsgesellschaft, wenn diese ihm gegenüber innerhalb 

von fünf Jahren geltend gemacht werden. (1, 2) 

Daneben kommt eine Haftung im Innenverhältnis in 

entsprechender Anwendung der §§ 30 ff. GmbHG bis 

zur Höhe der empfangenen Auszahlungen in Betracht, 

soweit Auszahlungen erfolgt sind, obwohl die finanzielle 

Lage der Fondsgesellschaft dies nicht zugelassen 

hätte. Dies gilt inbesondere dann, wenn der Investor 

Ausschüttungen von der Fondsgesellschaft erhält, denen 

kein entsprechender handelsrechtlicher Gewinn 

gegenüber steht. (1, 2) 

Mittelbar über die Treuhänderin beteiligte Investoren 

tragen im Ergebnis das gleiche Haftungsrisiko, da diese 

gemäß den Vereinbarungen des Treuhandvertrages 

verpflichtet sind, die Treuhänderin von allen Verbindlichkeiten, 

die mit dem treuhänderisch übernommenen 

Anteil zusammenhängen, freizustellen. (1, 2) 

Schlüsselpersonenrisiko/Managementfehlentscheidungen 

Ein Ausfall des Managements der ZBI Gruppe kann zu 

Schäden für die Fondsgesellschaft führen. Insbesondere 

sind die persönlichen Kontakte und das Know-how 

des Managements für Einkauf, Entwicklung und Optimierung 

der Mietverhältnisse und einen eventuellen 

späteren Verkauf von Immobilien entscheidend. 

Wenn die aktuellen Vorstände/Geschäftsführer Fehlentscheidungen 

treffen oder sie sich bewusst oder unbewusst 

vertragswidrig verhalten, kann dies zu einer 

Vermögensminderung oder einem Vermögensschaden 

bei der Fondsgesellschaft führen. Je nach Ausmaß und 

Vielzahl der Fehlentscheidungen und/oder Vertragsverletzungen 

kann dies zu einer Reduzierung der geplanten 

Auszahlungen an die Investoren oder auch zu 

einem Verlust des gezeichneten Kapitals der Investoren 

führen. (1, 2) 

Interessenskonflikte der Geschäftsleitung 

Grundsätzlich besteht das Risiko von Interessenskonflikten, 

wenn die Fondsgesellschaft mit anderen Gesellschaften 

der ZBI Gruppe der geschäftsführenden Gesellschafterin 

Geschäftsbeziehungen unterhält. So ist 

z. B. darauf hinzuweisen, dass die geschäftsführende 

Gesellschafterin die Objektbeschaffung, Due-Diligence, 

die Finanzierungs- und Bürgschaftsvermittlung 

oder auch Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnah- 

39

men, die Immobilienbewertung, die Miet- und Hausverwaltung 

und die Verkaufsabwicklung nicht im 

Fremdauftrag durchführen lassen muss, sondern auch 

berechtigt ist, diese ganz oder teilweise selbst, auch 

durch verbundene Unternehmen, zu leisten. Soweit 

in diesem Zusammenhang Entscheidungen zum wirtschaftlichen 

Nachteil der Objektgesellschaften oder 

der Zbi 8 HOLDING KG getroffen werden, kann dies zu 

einer Verschlechterung der Planprognose bis hin zum 

Verlust des gezeichneten Kapitals inklusive Agio der Investoren 

führen. (1, 2) 

Eingeschränkte Verfügbarkeit, Gefahr des 

gewerblichen Grundstückshandels 

Die Fondsgesellschaft wird auf unbestimmte Zeit errichtet 

und endet mit Verkauf der letzten Objektgesellschaft 

bzw. mit Verkauf der letzten mittelbar oder 

unmittelbar gehaltenen Immobilie. Eine ordentliche 

Kündigung seitens des Investors ist ausgeschlossen. 

Der Investor hat keinen Anspruch gegen die Fondsgesellschaft 

auf Veräußerung seines Anteiles. Die Verfügbarkeit 

über das gebundene Kapital ist damit stark 

eingeschränkt. 

Damit besteht das Risiko, dass ein Investor im Falle von 

unvorhergesehenem Liquiditätsbedarf darauf angewiesen 

ist, die Beteiligung durch eigene Aktivitäten zu 

veräußern, statt zu kündigen. Sollte eine Veräußerung 

nicht möglich sein (siehe unten), würde sich das nachteilig 

auf seine Liquidität auswirken können. (3) 

Die Anteile der Investoren an der Fondsgesellschaft 

sind an Dritte nur bei entsprechender Nachfrage zu 

veräußern. Einen geregelten Markt wie bei börsennotierten 

Wertpapieren gibt es für hier gegenständliche 

Beteiligungen nicht, so dass sich ein Verkauf tatsächlich 

schwierig gestalten kann. Es besteht die Möglichkeit, 

dass eine Beteiligung gar nicht oder nur zu einem geringeren 

als dem gewünschten Preis oder sogar nur unter 

dem tatsächlichen Wert veräußert werden kann. (2) 

Darüber hinaus kann über eine Beteiligung nur mit Zustimmung 

der persönlich haftenden Gesellschafterin 

verfügt werden. Bei einer treuhänderischen Beteiligung 

ist zusätzlich auch die Zustimmung der Treuhänderin 

erforderlich. Diese Zustimmungen dürfen nur aus 

wichtigem Grund verweigert werden. Liegt ein solcher 

Grund vor, ist die Übertragung ausgeschlossen. 

Es ist auch darauf hinzuweisen, dass bei einem Verkauf 

vor Ablauf von zehn Jahren Haltedauer der Beteiligung 

nicht auszuschließen ist, dass der Verkauf der Beteiligung 

zur Ermittlung eines eventuell gewerblichen 

Grundstückshandels auf der Gesellschafterebene herangezogen 

wird. D. h. der Verkauf der Beteiligung, soweit 

der anteilig gehaltene Verkehrswert der Immobilien 

inklusive Fremdmittelanteil der Fondsgesellschaft 

250.000 Euro übersteigt, könnte zu einer gewerblichen 

Infizierung privater Immobilienverkäufe des Gesellschafters, 

die sich weniger als zehn Jahre im Eigentum des Gesellschafters 

befanden, führen. Dies hat zur Folge, dass 

der Veräußerungsgewinn aus privaten Immobilienverkäufen 

zusätzlich gewerbesteuerpflichtig würde. Außerdem 

würde beim Verkauf der Beteiligung ein eventuell 

zum betreffenden Bilanzstichtag bestehender gewerbesteuerlicher 

Verlustvortrag anteilig entfallen. Diesen 

Nachteil hat der ausscheidende Investor zu ersetzen. (3) 

Risiken durch allgemeine rechtliche und steuerliche 

Veränderungen 

Der Fonds ist so konzipiert, dass er den aktuellen rechtlichen 

und steuerlichen Grundlagen entspricht. Es ist 

nicht auszuschließen, dass die Finanzverwaltung und/oder 

die Rechtsprechung hiervon abweichende Rechtsauffassungen 

vertreten und es dadurch zu einer Verschlechterung 

der Ergebnisse auf der Ebene der Objektgesellschaften 

und/oder der Fondsgesellschaft kommt. Dies könnte 

zu einer Reduzierung der Auszahlung an den Anleger und 

dem Verlust des eingesetzten Kapitals inklusive Agio des 

Anlegers führen. (1, 2) 

Zukünftige wirtschaftliche, rechtliche und steuerrechtliche 

Entwicklungen, die jetzt nicht absehbar sind, wie 

40


z. B. Änderungen in der Gesetzgebung, Rechtsprechung 

und Verwaltungspraxis, können das prognostizierte 

Ergebnis beeinträchtigen und auch die Vermögensanlage 

als Ganzes gefährden. 

Die durch den europäischen Gesetzgeber beschlossene 

aifm-Richtlinie, die zur Regulierung der Manager 

von alternativen Investmentfonds dient, wird gegenwärtig 

in nationales Recht umgesetzt. Am 30.10.2012 

wurde seitens des Bundesministeriums der Finanzen 

ein Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 

2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds 

vorgelegt. Sollte das Gesetz entwurfsgemäß 

umgesetzt werden, könnten für die Einhaltung 

gesetzlicher Vorgaben und bisher nicht bestehender 

Rechtspflichten zusätzliche Kosten entstehen, die in 

der Prognose keine Berücksichtigung gefunden haben. 

Die Gefahr, dass sich die Fondsgesellschaft bisher nicht 

bestehenden Rechtspflichten und den damit verbunden 

Kosten, die in der Prognose nicht berücksichtigt 

wurden, ausgesetzt sieht, besteht insbesondere, wenn 

die Gesellschafterversammlung den Beschluss fasst die 

Zeichnungsfrist über den 21.07.2013 hinaus zu verlängern. 

Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass 

es im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens noch zu 

Änderungen, die zu höheren Kosten führen, kommt. 

Dies könnte zu einer Reduzierung der Auszahlung an den 

Anleger und dem Verlust des eingesetzten Kapitals inklusive 

Agio des Anlegers führen. (1, 2) 

Zur Zeit gibt es von den Bundesländern Baden-Württemberg, 

Hamburg, Hessen und Nordrhein-Westfalen vorgelegte 

Entwürfe zur Wiedereinführung der Vermögensteuer. 

Bei einer Umsetzung in geltendes Recht besteht 

das Risiko, dass die Objektgesellschaft in Rechtsform der 

GmbH als juristische Person vermögensteuerpflichtig 

wird. Dies kann negative Auswirkungen auf die Rentabilität 

zu Lasten des Anlegers haben. (1) 

Darüber hinaus sind Rechtsänderungen nicht vollständig 

auszuschließen, die die Möglichkeit einer entschädigungslosen 

Enteignung der Grundstücke beinhalten. 

Auch in diesem Fall würde der Fondsgesellschaft bzw. 

der Objektgesellschaft die Insolvenz drohen und das gezeichnete 

Kapital der Investoren verloren gehen. (1, 2) 

Politische Risiken 

Zu den politischen Risiken gehören z. B. Aufruhr, kriegerische 

Ereignisse oder Revolutionen im In- und Ausland, 

welche die Erfüllung der vertraglichen Verbindlichkeiten 

verhindern, die dann zum Verlust von Ansprüchen 

führen können. Diese Verluste können die Beteiligung 

des Investors gefährden. (2) 

Risiko durch beherrschende Gesellschafter und 

gesellschaftsrechtliches Majoritätsprinzip 

Für alle Abstimmungen im Rahmen von Gesellschafterversammlungen 

der Fondsgesellschaft gilt ein teils 

qualifiziertes Majoritätsprinzip der anwesenden Stimmen 

(Quorum 30 %). Es besteht somit das Risiko, dass 

Beschlüsse von Mitgesellschaftern eventuell gegen den 

Willen eines Gesellschafters bzw. ohne Zustimmung 

der Mehrheit von Gesellschaftern gefasst werden und 

dennoch für alle Gesellschafter wirken. Aufgrund des 

für die Entscheidungen der Gesellschafterversammlungen 

geltenden Majoritätsprinzips kann ein einzelner 

Gesellschafter (Investor) seine Interessen möglicherweise 

nicht durchsetzen, wenn er keine Mehrheit der 

Stimmen auf sich vereinen kann. 

Andererseits besteht das Risiko, dass ein neu beitretender 

Gesellschafter (Investor) die Fondsgesellschaft 

majorisieren kann, wenn er die Mehrheit der Stimmen 

zeichnet oder ein Investor gegenüber den übrigen anwesenden 

Stimmen bei einer Gesellschafterversammlung 

die Mehrheit hat. Somit könnte dieser Investor 

Entscheidungen durchsetzen, die in seinem, nicht aber 

im Interesse der anderen Gesellschafter sind. Dies kann 

dazu führen, dass der Gesellschaftsanteil wirtschaftlich 

entwertet wird. (2) 

41

Steuerliche Risiken 

Fehlende Absicht der Totalgewinnerzielung 

Die Finanzverwaltung könnte ein fehlendes Totalgewinnstreben 

unterstellen, wenn in diesem Fonds die 

geplante Mindesthaltedauer von mehr als zehn Jahren 

unterschritten und kein positives steuerpflichtiges Totalergebnis 

erzielt wird. Die Folge eines fehlenden Totalgewinnstrebens 

wäre die Aberkennung der Gewinnerzielungsabsicht 

(sogenannte „Liebhaberei“) und die 

Zuordnung der Beteiligung zur privaten Vermögensebene. 

Ergebnisse des Fonds wären somit steuerlich 

irrelevant. Der Anleger wäre dadurch zu Steuernachzahlungen 

bzw. -rückzahlungen verpflichtet und auch die 

Geltendmachung der anfallenden Sonderwerbungskosten 

im Zusammenhang mit der Vermögensanlage 

wären unzulässig. (1) 

Anschaffungskosten 

Es besteht das Risiko, dass anschaffungsnahe Aufwendungen 

nicht als Betriebsausgaben anerkannt 

werden, sondern den Anschaffungskosten zugerechnet 

werden, was die teilweise Zuordnung zu den nicht 

abschreibungsfähigen Kosten von Grund und Boden 

und der AfA-Bemessungsgrundlage, bedeutet; im Verhältnis 

zum Gesamtaufwand für Grund und Gebäude 

und zu Lasten der sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben. 

Dieses Risiko besteht auch bei Aberkennung 

des wesentlichen Einflusses der Gesellschafter auf die 

Fondsgesellschaft analog einem Hersteller im Sinne 

des Fondserlasses. Dieses Risiko würde insbesondere 

bestehen, falls ein von den Gesellschaftern aus ihrem 

Kreis gewählter Investitionsbeirat vor Einzahlung von 

mindestens 50 % des prospektierten oder voraussichtlichen 

Kommanditkapitals bei Schließung des Fonds 

gewählt wird und dieser anstatt der Gesellschafterversammlung 

über die Investitionen der Fondsgesellschaft 

beschließt. 

Hieraus ergibt sich für den Anleger das Risiko, dass die 

ausgezahlte Liquidität früher als prognostiziert durch 

Steuerzahlungen geschmälert wird. (1) 

Das Risiko der Umqualifizierung von sofort abzugsfähigen 

Kosten in zu aktivierende Anschaffungs- bzw. 

Herstellungskosten bewirkt, dass sich der gemäß Planprognose 

anfänglich erwartete Verlust im Sinne des 

§ 15b estG entsprechend reduziert und sich früher als 

in den Prognoserechnungen kalkuliert, steuerpflichtige 

Ergebnisse ergeben. 




Ein Verlustvortrag nach § 15b EStG und Entnahmen negativer 

Ergebnisse aus der Beteiligung sind aufgrund der 

Vorschrift des § 15b EStG nicht mit anderen Einkünften 

des Investors, sondern mit späteren Einkünften aus der 

Beteiligung zu verrechnen, was nach der Planprognose 

dazu führt, dass bis zum Jahr 2022 voraussichtlich keine 

persönliche Einkommensteuer anfällt. Sollte sich das 

steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft – gleich aus 

welchen Gründen – während der Fondslaufzeit gegenüber 

der Planprognose verbessern, besteht das Risiko, 

dass bereits früher als prognostiziert eine Einkommensteuerbelastung 

beim Investor anfällt und die Entnahmen 

nicht mehr vollständig beim Investor verbleiben. (1) 

Kann die Fondsgesellschaft in dem Veranlagungszeitraum, 

in den der abschließende Totalportfolioverkauf 

fällt, nicht vollständig abgewickelt werden, so muss sie 

für mindestens ein weiteres Geschäftsjahr ihr Jahresergebnis 

gegenüber dem Finanzamt erklären und dieses 

den Investoren anteilig zuweisen. Sollte es sich bei 

den Jahresergebnissen dieser Geschäftsjahre um Verluste 

handeln, so wären diese Verluste nach dem ausdrücklichen 

Wortlaut des § 15b EStG nicht mit den in 

den Vorjahren durch die Fondsgesellschaft erzielten 

Gewinnen zu verrechnen. Eine Steuermehrbelastung 

der Investoren wäre die Folge. (1) 

Gewerblicher Grundstückshandel 

Es ist darauf hinzuweisen, dass sämtliche gewerbliche 

Einkünfte der Objektgesellschaft in der Rechtsform 

der Personengesellschaft sowie der Fondsgesellschaft 

42


aufgrund der Kürzungsvorschrift des § 9 Nr. 1 Satz 2 

GewStG (ausschließliche Verwaltung eigenen Immobilienvermögens) 

ohne Gewerbesteuer kalkuliert wurden. 

Das gilt auch hinsichtlich der Veräußerungs- und 

Aufgabeergebnisse. 

Soweit die Fondsdauer bzw. die Haltedauer der nicht 

über eine Kapitalgesellschaft gehaltenen Immobilien 

ganz oder teilweise weniger als zehn Jahre beträgt oder 

diese Immobilien im Rahmen der Liquidation (Betriebsaufgabe 

oder Betriebsveräußerung) vor Ablauf von 

zehn Jahren Haltedauer veräußert werden, besteht das 

Risiko, dass die Finanzverwaltung einen gewerblichen 

Grundstückshandel annimmt, der zur Gewerbesteuerpflicht 

führen würde. Darüber hinaus besteht das 

Risiko, dass die Kürzung der Veräußerungsgewinne bei 

Ermittlung eines gewerbesteuerlich relevanten Ergebnisses 

im Rahmen einer Liquidation bei unterstelltem 

Grundstückshandel versagt wird. 

Auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, 

besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung 

Teile des Ergebnisses, z. B. die Zinseinnahmen der Gesellschaften, 

nicht der an sich gewerbesteuerfreien 

Grundstücksverwaltung zurechnet, sondern der Gewerbesteuer 

unterwirft. 

Soweit in diesen Fällen Gewerbesteuer anfiele, würde 

dies zu geringeren Auszahlungen an die ZBI 8 HOL- 

DING KG bzw. den Investor führen. (1) 

Darüber hinaus könnten im Fall eines gewerblichen 

Grundstückshandels auch privat von Gesellschaftern 

gehaltene Immobilien in einen gewerblichen Grundstückshandel 

auf Ebene des Gesellschafters einbezogen 

werden, was insoweit neben der Einkommensteuer 

auch zu einer Gewerbesteuerpflicht des Investors führen 

würde. (3) 

Außerdem besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft 

bzw. die Objektgesellschaften keine Absetzungen 

für Abnutzungen (AfA) geltend machen können, 

wenn die Finanzverwaltung die Auffassung vertreten 

sollte, dass die Immobilien bilanziell nicht im Anlagevermögen, 

sondern als Umlaufvermögen zu erfassen sind. 




Grunderwerbsteuer 

Sollte die ZBI 8 HOLDING KG vor Platzierung von mindestens 

6 % des endgültigen Kommanditkapitals der 

Fondsgesellschaft unmittelbar oder mittelbar in Immobilien 

investieren, besteht innerhalb von fünf Jahren 

das Risiko, dass erneut Grunderwerbsteuer für diese Immobilien 

ausgelöst wird, soweit weitere Investoren der 

Fondsgesellschaft neu beitreten (Kapitalaufstockung). 

Dieses Risiko kann zu geringeren bzw. gänzlich unterbleibenden 


Darüber hinaus könnte der Gesetzgeber einen höheren 

Steuersatz für die Grunderwerbsteuer zu Grunde legen, 

als im Rahmen der Prognoserechnung angesetzt 

wurde. Auch ist nicht auszuschließen, dass die Finanzverwaltung 

eine höhere als die prognostizierte Bemessungsgrundlage 

für die Grunderwerbsteuer ansetzt. In 

beiden Fällen besteht das Risiko, dass sich die Höhe der 

Auszahlungen an den Investor reduzieren könnte. (1) 

Sonstige steuerliche Risiken 

Falls festgestellte steuerliche Ergebnisse bei einem Investor 

zu Steuernachzahlungen führen, sind mit Beginn 

des 16. Monats nach Ablauf des Jahres, für das der Bescheid 

ergeht, monatlich Zinsen in Höhe von 0,5 % an 

die Finanzverwaltung zu bezahlen. (3) 

Auf Ebene der ZBI 8 HOLDING KG kann es ebenfalls zu 

wirtschaftlichen Belastungen mit Zinsen und anderen 

steuerlichen Nebenleistungen kommen, die sich negativ 

auf die Auszahlungen an den Anleger auswirken 

können. (1) 

43

Risiko bei Fremdfinanzierung des Anteils durch den 

Investor 

Bei einer Fremdfinanzierung der Beteiligung durch 

einen Investor stellt das jeweilige Kreditinstitut bei 

der Kreditentscheidung i. d. r. nicht nur auf den Wert 

des Fondsanteils, sondern auch auf die persönliche 

Bonität des Investors ab. Regelmäßig besteht eine persönliche 

und unbegrenzte Haftung mit dem gesamten 

persönlichen Vermögen und Einkommen des Investors. 

Unter Umständen verlangt das Kreditinstitut die Mitverpflichtung 

des Ehegatten. Jede persönliche Anteilsfinanzierung 

schränkt daher einerseits den Kreditspielraum 

für zukünftige Kreditaufnahmen ein. (3) 

Andererseits ist zu beachten, dass die Zinsen und die 

Tilgung ab Valutierung des Darlehens anfallen. Den 

Kapitaldienst muss ein Investor unabhängig von Zeitpunkt 

und Höhe der Auszahlungen durch die Fondsgesellschaft 

und auch im Falle des Totalverlusts der 

Beteiligung bedienen. Bei einer Verringerung, dem 

gänzlichen Wegfall der prognostizierten Auszahlungen 

oder dem Totalverlust der Kapitaleinlage muss 

ein Investor daher weiteres eigenes Vermögen für den 

Kapitaldienst aufwenden. Dies kann zur Zahlungsunfähigkeit 

des Investors führen. (3) Die Wirtschaftlichkeit 

der Fondsbeteiligung würde sich außerdem erheblich 

verschlechtern, falls die vereinbarten Zinskonditionen 

teurer als die tatsächlich erwirtschafteten Gewinne 

aus der Fondsgesellschaft sind. Sollte sich durch die 

Anteilsfinanzierung eine „Überentnahme“ im Sinne des 

§ 4 Absatz 4a EStG ergeben, kann der Gesellschafter 

seine Darlehenszinsen anteilig nicht als Sonderbetriebsausgabe 

bei dem Ergebnis der Fondsgesellschaft steuerlich 

mindernd geltend machen. (1) 

Risiken der „kleineren“ Beteiligungssummen 

Im Ausnahmefall kann die Geschäftsleitung Investoren 

den Beitritt zur Gesellschaft mit einer Kapitaleinlage 

von lediglich 10.000 Euro gestatten. Es wird darauf hingewiesen, 

dass bei kleineren Beteiligungen die Einnahmen 

und Ausgaben im Missverhältnis stehen können. 

So können z. B. hohe Rechts- und Beratungskosten, Reisekosten 

und sonstige Sonderbetriebs-Ausgaben auf 

Gesellschafterebene auch zu einem Totalverlust führen. 

Zumindest wird die Rentabilität gegenüber größeren 

Zeichnungen gemindert. (1, 2, 3) 

Maximales Risiko 

Das maximale Risiko eines Investors besteht neben 

dem Totalverlust seiner Kapitaleinlage nebst Agio zuzüglich 

vergeblicher Aufwendungen für Nebenkosten 

im Verlust seines sonstigen Privatvermögens. Im Falle 

einer Fremdfinanzierung seiner Beteiligung ist sein weiteres 

Vermögen gefährdet. Durch die Realisierung der 

beschriebenen steuerlichen Risiken, insbesondere die 

Annahme des gewerblichen Grundstückhandels durch 

die Finanzverwaltung, kann es zur Privatinsolvenz des 

Investors führen. 

Weitere wesentliche Risiken 

Weitere wesentliche, über die in diesem Kapitel dargestellten 

Risiken hinausgehende Risiken, existieren nach 

Kenntnis der Anbieterin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

nicht. 

Aus den genannten Gründen rät die Anbieterin ausdrücklich 

von der Fremdfinanzierung einer Beteiligung ab; sie 

bietet auch keine entsprechende Anteilsfinanzierung an. 

44


45


Berlin, Britzer Straße (Luftbild) 

46

ZBI 8 Leistungsbilanz 

6 Leistungsbilanz 

Die ZBI Gruppe legt seit 2002 Wohnimmobilienfonds 

der Professional Linie auf. Seitdem hat die ZBI Gruppe 

sechs ZBI Professional Fonds am Markt platziert. Die 

ersten Fonds (ZBI Professional 1, ZBI Professional 2 und 

50 % ZBI Professional 3) wurden im Jahr 2007, der ZBI 

Professional 5 zum Jahresende 2012 erfolgreich veräußert. 

Die auf den folgenden Seiten dargestellten Leistungsbilanzen 

geben die Entwicklungen der bisher vom Hause 

ZBI durchgeführten Vermögensanlagen wieder. 

Der siebte Professional Fonds ist derzeit in der Platzierungs- 

und Investitionsphase. Das bis Anfang Dezember 

2012 eingeworbene Eigenkapitel liegt bei über 

50 Mio. euro (inklusive Agio). Der ZBI Professional 7 investiert 

wie seine Vorgänger ausschließlich in deutsche 

Wohnimmobilien. Der Fonds hat bereits ein Portfolio 

mit einem Volumen von über rd. 94 Mio. Euro angekauft, 

weitere Ankäufe sind in Vorbereitung. 


Berlin, Frankfurter Allee 

47

Leistungsbilanz 

ZBI PROFESSIONAL 1 

Emissionsjahr 2002 

Platzierungsphase 2002 bis 2004 

Investitionsphase 2002 bis 2004 

Bewirtschaftungsphase 2003 bis 2007 

Objektverkauf 2007 

Auflösung 30.06.2010 

Fondsprofil 

Fondsstatus 

Bewirtschaftung deutscher Immobilien, 

investorenbestimmter Fonds. 

verkauft und aufgelöst 

Durchschnittliche Laufzeit: 3,87 Jahre 

Durchschnittlicher Ertrag für die Anleger: 15,5 % pro Jahr 


Dresden, Rabenauer Straße 

48


Fondsvolumen Eigenkapital/Fremdkapital 

Euro Prozent 1) 

Kommanditkapital ohne Agio 27.035.000 100,0 % 

Agio 1.350.750 5,0 % 

Fremdkapital brutto 2) 62.770.000 232,2 % 

Fondsvolumen inklusive Agio 91.155.750 337,2 % 

Anschaffungskosten Objekte 3) 81.629.870 301,9 % 

Anzahl der Objekte/Pakete 33 

Anzahl der Kommanditisten 530 

Beteiligungsformen 

Typ A und Typ B 

Objektverkauf 2007 4) Euro Prozent 1) 


Verkaufspreis 105.938.356 391,9 % 

Differenz 24.308.486 90,0 % 

Rückzahlung von Kapital und Agio 28.385.750 105,0 % 

Ausschüttungen an die Kommanditisten kumuliert 5) 16.258.599 60,1 % 

Gesamtrückfluss 44.644.349 165,1 % 

Durchschnittsertrag p. a. 6) 15,5 % 

Durchschnittliche Laufzeit 6) 

3,87 Jahre 

Steuerliches Ergebnis kumuliert 15.396.646 57,0 % 

Erläuterungen zur tabellarischen Darstellung (ZBI Professional 1) 

1) Darstellung in Prozent vom Kommanditkapital ohne Agio per 31.12.2007 (27.035.000,00 Euro). 

2) Summe der Nominaldarlehen, inklusive einer Zwischenfinanzierung über 1.000.000,00 Euro, 

die aufgrund des Gesamtportfolioverkaufs nicht durch ein langfristiges Bankdarlehen abgelöst 

wurde. 

3) Gestehungskosten lt. Geschäftsbericht 2008 der ZBI Professional 1. Folgende Kosten sind 

enthalten: Einkaufspreis, Sanierungskosten, Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer 

und sonstige Gebühren) sowie Aufwendungen für Finanzierungsvermittlung, 

Bürgschaftsgebühren, Darlehensgebühren und Maklergebühren, welche bis 31.12.2008 bezahlt 

worden sind. 

4) In der Gesellschafterversammlung am 28.03.2007 wurde beschlossen, den gesamten Immobilienbestand 

des ZBI Professional 1 zu verkaufen. Am 14.07.2007 wurden die Kaufverträge, 

am 07.12.2007 ein Nachtrag zu diesen Kaufverträgen beurkundet. 

5) Die „Ausschüttungen an die Kommanditisten kumuliert“ bestehen aus den laufenden 

Ausschüttungen bis zum Gesamtportfolioverkauf, den nach dem Verkauf vorgenommenen 

Ausschüttungen inklusive der Rückzahlung Kommanditkapital und des Agio und den anrechenbaren 

Steuern. Es sind dies die Gesamtausschüttungen an die Anleger Typ A und Typ B. 

6) Der „Durchschnittsertrag p. a.“ wurde anhand der unter Ziffer 5 definierten „Ausschüttungen 

an die Kommanditisten kumuliert“ im Durchschnitt der Anleger Typ A und Typ B berechnet, 

wobei eine Vollbeendigung des Fonds zum Dezember 2007 unterstellt wurde. Bei der 

angegebenen „durchschnittlichen Laufzeit“ handelt es sich um die insgesamt durchschnittliche 

Haltedauer, bezogen auf den unterstellten Beendigungszeitpunkt, welche auf die tatsächlichen 

Einzahlungszeitpunkte und Einzahlungshöhen (Monatsdarstellung) ermittelt worden 

ist. Diese Ermittlung erfolgte getrennt zum einen für die Anleger Typ A und zum anderen für 

die Anleger Typ B. Für die kumulierte Darstellung erfolgte eine Gewichtung der durchschnittlichen 

Haltedauer beider Anlegertypen anhand der unterschiedlichen Kommanditkapitalanteilsquoten. 

Es wird darauf hingewiesen, dass es sich aufgrund der unterschiedlichen Beitritte, 

Einzahlungszeitpunkte etc. nicht um eine Darstellung handelt, die auf jede individuelle Beteiligung 

übertragen werden kann. 

49






Bewirtschaftungsphase 2005 bis 2007 

Objektverkauf 2007 

Auflösung 30.06.2010 

Fondsprofil 

Fondsstatus 



verkauft und aufgelöst 

Durchschnittliche Laufzeit: 2,48 Jahre 

Durchschnittlicher Ertrag für die Anleger: 14,1 % pro Jahr 


Berlin, Friedenstraße 

50





Agio 1.667.150 5,0 % 




Anzahl der Objekte/Pakete 51 

Anzahl der Kommanditisten 676 

Beteiligungsformen 

Typ A und Typ B 

Objektverkauf 2007 4) Euro Prozent 1) 


Verkaufspreis 122.565.807 367,4 % 

Differenz 36.515.146 109,5 % 

Rückzahlung von Kapital und Agio 35.030.150 105,0 % 

Ausschüttungen an die Kommanditisten kumuliert 5) 11.673.477 35,0 % 

Gesamtrückfluss 46.703.627 140,0 % 

Durchschnittsertrag p. a. 6) 14,1 % 

Durchschnittliche Laufzeit 6) 

2,48 Jahre 

Steuerliches Ergebnis kumuliert 14.459.404 43,3 % 



2) Summe der Nominaldarlehen, inklusive einer Zwischenfinanzierung über 1.850.000,00 

Euro, die aufgrund des Gesamtportfolioverkaufs nicht durch ein langfristiges Bankdarlehen 

abgelöst wurde. 

3) Gestehungskosten lt. Geschäftsbericht 2008 der ZBI Professional 2. Folgende Kosten sind 

enthalten: Einkaufspreis und Sanierungskosten, welche bis 31.12.2008 bezahlt worden sind. 

4) In der Gesellschafterversammlung am 28.03.2007 wurde beschlossen, den gesamten Immobilienbestand 

des ZBI Professional 2 zu verkaufen. Am 14.07.2007 wurden die Kaufverträge, 

am 07.12.2007 ein Nachtrag zu diesen Kaufverträgen beurkundet. 

5) Die „Ausschüttungen an die Kommanditisten kumuliert“ bestehen aus den laufenden 

Ausschüttungen bis zum Gesamtportfolioverkauf, den nach dem Verkauf vorgenommenen 

Ausschüttungen inklusive der Rückzahlung Kommanditkapital und des Agio und den anrechenbaren 

Steuern. Es sind dies die Gesamtausschüttungen an die Anleger Typ A und Typ B. 

6) Der „Durchschnittsertrag p. a.“ wurde anhand der unter Ziffer 5 definierten „Ausschüttungen 

an die Kommanditisten kumuliert“ im Durchschnitt der Anleger Typ A und Typ B berechnet, 

wobei eine Vollbeendigung des Fonds zum Dezember 2007 unterstellt wurde. Bei der 

angegebenen „durchschnittlichen Laufzeit“ handelt es sich um die insgesamt durchschnittliche 

Haltedauer, bezogen auf den unterstellten Beendigungszeitpunkt, welche auf die tatsächlichen 

Einzahlungszeitpunkte und Einzahlungshöhen (Monatsdarstellung) ermittelt worden 

ist. Diese Ermittlung erfolgte getrennt zum einen für die Anleger Typ A und zum anderen für 

die Anleger Typ B. Für die kumulierte Darstellung erfolgte eine Gewichtung der durchschnittlichen 

Haltedauer beider Anlegertypen anhand der unterschiedlichen Kommanditkapitalanteilsquoten. 

Es wird darauf hingewiesen, dass es sich aufgrund der unterschiedlichen Beitritte, 

Einzahlungszeitpunkte etc. nicht um eine Darstellung handelt, die auf jede individuelle Beteiligung 

übertragen werden kann. 

51






Bewirtschaftungsphase ab 2006 

Gestehungsfaktor 1) 11,81 

Fondsprofil 

Fondsstatus 

Bewirtschaftung und Handel deutscher Immobilien, 


in Bewirtschaftung 




Agio 3.061.300 5,0 % 


Fondsvolumen inklusive Agio 4) 182.456.721 297,9 % 


Magdeburg, Schillerstraße 

52


Konsolidierte IST-Kapitalflussrechnung 

1. + Einzahlungen aus 

Bewirtschaftungsphase 2011 

Investitions- und Bewirtschaftungsphase 

2005 bis 2011 

Euro Prozent 2) Euro Prozent 2) 

1.1. Mieteinnahmen inklusive Nebenkosten 7.955.746 13,0 % 44.820.290 73,2 % 

1.2. Verkaufserlöse Handels GmbH 5) 2.197.150 3,6 % 7.618.197 12,4 % 

1.3. Sonstiges 85.358 0,1 % 4.118.107 6,7 % 

1.4. Zinsen 29.785 0,0 % 1.196.592 2,0 % 

2. -/+ 

Zunahme/Abnahme von Forderungen und sonstige Aktiva und 

Korrektur liquiditätsneutraler Buchungspositionen 

3. - Auszahlungen für 

-555.840 -0,9 % -5.231.494 -8,5 % 

3.1. Immobilieninvestitionen Handels GmbH 6) -3.459.077 -5,6 % -19.873.396 -32,4 % 

3.2. Raumkosten umlagefähig -2.787.838 -4,6 % -15.000.812 -24,5 % 

3.3. Raumkosten nicht umlagefähig -454.037 -0,7 % -2.058.584 -3,4 % 

3.4. Reparaturen und Instandhaltungen -583.842 -1,0 % -2.973.113 -4,9 % 

3.5. Sanierungen -839.662 -1,4 % -4.912.250 -8,0 % 

3.6. Kosten des Vertriebs -580.283 -0,9 % -4.351.411 -7,1 % 

3.7. Verschiedene betriebliche Kosten -421.724 -0,7 % -18.524.301 -30,3 % 

3.8. Steuerzahlungen Handels GmbH -78.880 -0,1 % -134.063 -0,2 % 

3.9. Zinsen -2.245.390 -3,7 % -15.296.192 -25,0 % 

4. +/- 

Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten, Rückstellungen, sonstige 

Passiva und Korrektur liquiditätsneutraler Buchungspositionen 

596.965 1,0 % 1.394.325 2,3 % 

5. = Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 7) -1.141.569 -1,9 % -29.208.105 -47,7 % 

6. + Einzahlungen aus Anlagenabgängen Objekt KG 8) 0 0,0 % 98.788.009 161,3 % 

7. - Auszahlungen für Investitionen Objekt KG 9) -468.463 -0,8 % -138.034.445 -225,4 % 

8. + Einzahlungen aus Abgängen des Finanzanlagevermögens 10) 0 0,0 % 3.802.117 6,2 % 

9. - Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 11) 0 0,0 % -3.875.051 -6,3 % 

10. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit -468.463 -0,8 % -39.319.370 -64,2 % 

11. + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 0 0,0 % 64.307.300 105,0 % 

12. - Auszahlungen an Kommanditisten 12) -1.301.356 -2,1 % -46.920.056 -76,6 % 

13. - Auszahlungen an Komplementär 13) 0 0,0 % -8.137.558 -13,3 % 

14. + Einzahlungen aus Darlehensauszahlungen 20.031.121 32,7 % 190.735.339 311,5 % 

15. - Darlehenstilgungen -16.821.177 -27,5 % -129.263.480 -211,1 % 

16. -/+ Veränderung Kontokorrentkredite -10.942 0,0 % 200.915 0,3 % 

17. = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 1.897.646 3,1 % 70.922.460 115,8 % 

18. 

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 

(5. + 10. + 17.) 14) 287.614 0,4 % 2.394.985 3,9 % 

19. + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 2.107.371 3,5 % 0 0,0 % 

20. = Finanzmittelfonds am Ende der Periode 15) 2.394.985 3,9 % 2.394.985 3,9 % 

21. Steuerliches Ergebnis -1.600.703 -2,6 % -5.182.379 -8,5 % 

22. Stand Darlehen 31.12.2011 16) 61.671.859 100,7 % 61.671.859 100,7 % 


1)Der Gestehungsfaktor berechnet sich gemäß § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft. Es handelt 

sich um eine stichtagsbezogene Betrachtung zum 31.12.2011 der Objekte mit Übergang von Nutzen und Lasten vor 

dem Stichtag. 

2) Darstellung in Prozent vom Kommanditkapital ohne Agio per 31.12.2011 (61.246.000,00 Euro). Aufgrund des Teilportfolioverkaufs 

zum 31.12.2007 ist ab dem Jahr 2008 von einem um 50 % reduzierten Kommanditkapital inklusive 

Agio auszugehen. 

3) Summe der Nominaldarlehen zum Zeitpunkt der Vollinvestition; Handelsaktivitäten bleiben unberücksichtigt, da 

sich diese durch Einkauf und Verkauf grundsätzlich ausgleichen sollen. 

4)In der Gesellschafterversammlung vom 29.03.2007 wurde beschlossen, ca. 50 % des Immobilienbestandes zu veräußern. 

Die Werte informieren über das ursprüngliche gesamte Volumen des Fonds nach Vollinvestition. 

5)Diese Position beinhaltet die Verkaufserlöse aus dem Verkauf der für den Handel erworbenen Immobilienobjekte 

in Höhe von insgesamt 6.407.196,50 Euro sowie mit 1.211.000 Euro eine schadenersatzbedingte, kostenneutrale 

Übernahme eines Objektes durch eine Gesellschaft der ZBI-Gruppe im Jahr 2009. Von den Verkaufserlösen entfallen 

2.221.134,00 Euro auf den Paketverkauf von ca. 50 % des Immobilienvermögens im Jahr 2007. 

6) Diese Position enthält die Auszahlungen für den Erwerb der für den Handel bestimmten Immobilienobjekte des 

Umlaufvermögens sowie Auszahlungen für zu aktivierende Sanierungen dieser Handelsobjekte. 

7) Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ermittelt sich aus den Positionen der Gewinn- und Verlustverrechnung, 

jeweils korrigiert um die Veränderungen der zugehörigen Bilanzpositionen (vgl. 2. und 4.) der konsolidierten 

Bilanz und um liquiditätsneutrale Buchungspositionen. 

8) Die kumulierten Einzahlungen aus Anlagenabgängen betreffen mit 3.804.239,13 Euro die schadenersatzbedingte, 

kostenneutrale Übernahme von zwei Objekten seitens Gesellschaften der ZBI-Gruppe im Jahr 2009 sowie den Paketverkauf 

von ca. 50 % des Immobilienvermögens im Jahr 2007, bei dem ein Verkaufserlös für die im Anlagevermögen 

aktivierten Objekte von 94.983.770,00 Euro erzielt wurde. 

9) Diese Position enthält Auszahlungen für den Erwerb der für den Bestand erworbenen Immobilienobjekte des Anlagevermögens 

sowie Auszahlungen für zu aktivierende Sanierungen. 

10)Die kumulierten Einzahlungen betreffen den Verkaufserlös eines Anteils an der ZBI Zentral Boden Immobilien AG 

& Co. KG Zweite Professional Immobilien Holding KG im Jahr 2006 in Höhe von 867.116,58 Euro sowie den Verkaufserlös 

des Wertpapierbestandes der ZBI Zentral Boden Immobilien Wertpapieranlagen GbR im Jahr 2006 in Höhe von 

2.935.000,00 Euro. 

11) Diese Position enthält Auszahlungen für den Kauf von Wertpapieren durch die ZBI Zentral Boden Immobilien Wertpapieranlagen 

GbR im Jahr 2005 in Höhe von 3.001.819,27 Euro, für den Kauf eines Anteils an der ZBI Zentral Boden 

Immobilien AG & Co. KG Zweite Professional Immobilien Holding KG im Jahr 2006 in Höhe von 820.000,00 Euro sowie 

Auszahlungen für den Erwerb weiterer Wirtschaftsgüter des Finanzanlagevermögens (Beitragsdepots für Finanzierungen 

über Lebensversicherungen) in Höhe von 53.231,43 Euro. 

12) Es handelt sich um Vorab-Entnahmen der Gesellschafter auf zukünftig geplante Gewinne inklusive anrechenbarer 

Steuern. In den kumulierten Ausschüttungen ist die 50 %ige Rückzahlung des Kommanditkapitals zuzüglich Agio 

aufgrund des Teilportfolioverkaufs zum 31.12.2007 berücksichtigt. Ab dem Jahr 2008 erfolgen die Ausschüttungen 

(Entnahmen) auf das wirtschaftlich um 50 % reduzierte Kommanditkapital inklusive Agio. 

13) Es handelt sich um Auszahlungen der Vorausgewinne an die Komplementärin ZBI Zentral Boden Immobilien AG, 

gemäß § 14 Gesellschaftsvertrag sowie § 9 Gesellschaftsvertrag Objekt KG, sowie um die Auszahlung der auf der 

Gesellschafterversammlung vom 29.03.2007 beschlossenen Haftungsvergütung für den Teilportfolioverkauf in 

Höhe von 2.000.000,00 Euro. 

14) Die zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds ermittelt sich aus dem Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit, 

dem Cashflow aus der Investitionstätigkeit und dem Cashflow der Finanzierungstätigkeit (vgl. 5., 

10. und 17.). 

15) Unter der Position versteht man die Guthaben bei Kreditinstituten zum jeweiligen Bilanzstichtag. 

16) Es handelt sich um den Stand der Darlehen zum Stichtag 31.12.2011 ohne Zins- und Tilgungsverbindlichkeiten 

und ohne Kontokorrentkredite. 

53








Fondsprofil 

Fondsstatus 







Agio 9.439.500 5,0 % 




Berlin, Afrikanisches Viertel 

54




Bewirtschaftungsphase 2011 


2006 bis 2011 



1.2. Verkaufserlöse Handels GmbH 4) 26.083.544 13,8 % 26.937.433 14,3 % 

1.3. Sonstiges 550.696 0,3 % 5.401.235 2,9 % 

1.4. Zinsen 119.193 0,1 % 2.245.861 1,2 % 

2. -/+ Zunahme/Abnahme von Forderungen und sonstige Aktiva und 



206.919 0,1 % -13.114.103 -6,9 % 

3.1. Immobilieninvestitionen Handels GmbH 5) -12.143.969 -6,4 % -71.460.861 -37,9 % 


3.3. Raumkosten nicht umlagefähig -2.217.029 -1,2 % -5.865.150 -3,1 % 

3.4. Reparaturen und Instandhaltungen -2.687.331 -1,4 % -6.238.547 -3,3 % 

3.5. Sanierungen -5.149.767 -2,7 % -12.341.128 -6,5 % 

3.6. Kosten des Vertriebs -2.335.835 -1,2 % -40.305.829 -21,3 % 

3.7. Verschiedene betriebliche Kosten -2.419.654 -1,3 % -21.177.843 -11,2 % 

3.8. Steuerzahlungen Handels GmbH -763.497 -0,4 % -748.423 -0,4 % 

3.9. Zinsen -12.834.705 -6,8 % -36.406.734 -19,4 % 

4. +/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten, Rückstellungen, 

sonstige Passiva und Korrektur liquiditätsneutraler Buchungspositionen 

958.489 0,5 % 8.215.347 4,4 % 

5. = Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 6) 16.432.996 8,7 % -70.895.311 -37,5 % 

6. + Einzahlungen aus Anlagenabgängen Objekt KG 7) 0 0,0 % 1.231.800 0,7 % 

7. - Auszahlungen für Investitionen Objekt KG 8) -861.401 -0,5 % -374.954.762 -198,6 % 

8. + Einzahlungen aus Abgängen des Finanzanlagevermögens 0 0,0 % 0 0,0 % 

9. - Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 9) 0 0,0 % -155.941 -0,1 % 

10. + Einzahlungen aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen 10) 40.000 0,0 % 40.000 0,0 % 

11. - Auszahlungen für den Erwerb von konsolidierten Unternehmen 11) 0 0,0 % -2.119.223 -1,1 % 

12. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit -821.401 -0,5 % -375.958.126 -199,1 % 

13. + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 63.290 0,0 % 198.178.066 105,0 % 


15. - Auszahlungen an Komplementär 13) -1.446.731 -0,8 % -15.366.959 -8,1 % 



18. -/+ Veränderung Kontokorrentkredite 23.056 0,0 % 23.272 0,0 % 

19. = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -15.843.728 -8,4 % 454.546.294 240,7 % 

20. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 

(5. + 12. + 19.) 14) -232.133 -0,2 % 7.692.857 4,1 % 






1) Der Gestehungsfaktor berechnet sich gemäß § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft. Es handelt 

sich um eine stichtagsbezogene Betrachtung zum 31.12.2011 der Objekte mit Übergang von Nutzen und Lasten vor 

dem Stichtag. 

2)Darstellung in Prozent vom Kommanditkapital ohne Agio per 31.12.2011 (188.810.000,00 Euro). Die ausstehende 

Einlage beträgt zum 31.12.2011 71.434,07 Euro. 

3) Summe der Nominaldarlehen zum Zeitpunkt der Vollinvestition; Handelsaktivitäten bleiben unberücksichtigt, da 

sich diese durch Einkauf und Verkauf grundsätzlich ausgleichen sollen. 

4) Diese Position beinhaltet die Verkaufserlöse aus dem Verkauf der für den Handel erworbenen Immobilienobjekte. 

5) Diese Position enthält die Auszahlungen für den Erwerb der für den Handel bestimmten Immobilienobjekte des 





7) Die kumulierten Einzahlungen aus Anlagenabgängen betreffen mit 1.231.800,33 Euro eine Versicherungsentschädigung 

im Jahr 2009 für die komplette Brandzerstörung eines Objekts in Dortmund. 



9) Diese Position enthält Auszahlungen für den Erwerb von Wirtschaftsgütern des Finanzanlagevermögens (Beitragsdepots 

für Finanzierungen über Lebensversicherungen). 

10) Die Einzahlungen aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen betreffen den Verkaufserlös des Jahres 2011 

für die Beteiligung an der Erste ZBI Beteiligungs GmbH. 

11) Die Auszahlungen für den Erwerb von konsolidierten Unternehmen betreffen grundsätzlich die für die stillen Reserven 

bezahlten Anschaffungskosten von Beteiligungen, die im sogenannten Share-Deal erworben werden. Diese 

betreffen die Beteiligung an der Erste ZBI Beteiligungs GmbH (1.665,72 Euro), an der I. f. Immobilien & Entwicklungs 

GmbH (759.244,11 Euro), an der arco Beteiligungsgesellschaft für Grundstücksverwaltung mbH (1.358.311,97 Euro) 

und an der AQuis Dritte Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Neu-Karow Gewerbe KG (1,00 Euro). 


Steuern. 

13) Es handelt sich um Auszahlungen der Vorausgewinne an die Komplementärin ZBI Zentral Boden Immobilien AG 

gemäß § 14 Gesellschaftsvertrag sowie § 9 Gesellschaftsverträge Objekt KGs. 



12. und 19.). 




55








Fondsprofil 



Fondsstatus verkauft zum Jahresende 2012 




Agio 2.211.250 5,0 % 




Berlin, Britzer Straße 

56





2011 


2008 bis 2011 



1.2. Sonstiges 92.727 0,2 % 103.330 0,2 % 

1.3. Zinsen 30.474 0,1 % 801.572 1,8 % 




-327.024 -0,7 % -984.558 -2,2 % 


3.2. Raumkosten nicht umlagefähig -562.926 -1,3 % -758.599 -1,7 % 

3.3. Reparaturen und Instandhaltungen -891.271 -2,0 % -1.129.871 -2,6 % 

3.4. Sanierungen -825.756 -1,9 % -983.872 -2,2 % 

3.5. Kosten des Vertriebs -163.872 -0,4 % -8.728.863 -19,6 % 

3.6. Verschiedene betriebliche Kosten -681.749 -1,5 % -2.570.921 -5,8 % 

3.7. Zinsen -2.827.106 -6,4 % -3.749.989 -8,5 % 



-1.729.304 -3,9 % 1.824.989 4,1 % 

5. = Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 4) -218.939 -0,5 % -5.063.881 -11,4 % 

6. + Einzahlungen aus Anlagenabgängen Objekt KG 0 0,0 % 0 0,0 % 

7. - Auszahlungen für Investitionen Objekt KG 5) -41.186.671 -93,1 % -114.118.615 -257,9 % 

8. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit -41.186.671 -93,1 % -114.118.615 -257,9 % 

9. + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 50.004 0,1 % 46.278.751 104,6 % 


11. - Auszahlungen an Komplementär 7) -1.960.377 -4,4 % -3.378.713 -7,6 % 



14. -/+ Veränderung Kontokorrentkredite -2.748 0,0 % 0 0,0 % 



(5. + 8. + 15.) 8) -1.244.508 -2,8 % 4.138.767 9,4 % 






1) Der Gestehungsfaktor berechnet sich gemäß § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages der 

Fondsgesellschaft. Es handelt sich um eine stichtagsbezogene Betrachtung zum 31.12.2011 

der Objekte mit Übergang von Nutzen und Lasten vor dem Stichtag. 


Die ausstehende Einlage beträgt zum 31.12.2011 187.499,19 Euro. 

3) Summe der Nominaldarlehen zum Zeitpunkt der Vollinvestition. 

4) Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ermittelt sich aus den Positionen der 

Gewinn- und Verlustverrechnung, jeweils korrigiert um die Veränderungen der zugehörigen 

Bilanzpositionen (vgl. 2. und 4.) der konsolidierten Bilanz und um liquiditätsneutrale Buchungspositionen. 

5) Diese Position enthält Auszahlungen für den Erwerb der für den Bestand erworbenen Immobilienobjekte 

des Anlagevermögens sowie Auszahlungen für zu aktivierende Sanierungen. 

6) Es handelt sich um Vorab-Entnahmen der Gesellschafter auf zukünftig geplante Gewinne 

inklusive anrechenbarer Steuern. 

7) Es handelt sich um Auszahlungen der Vorausgewinne an die Komplementärin gemäß § 14 

Gesellschaftsvertrag sowie § 9 Gesellschaftsverträge Objekt KGs. 

8) Die zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds ermittelt sich aus dem Cashflow 

der laufenden Geschäftstätigkeit, dem Cashflow aus der Investitionstätigkeit und dem 

Cashflow der Finanzierungstätigkeit (vgl. 5., 8. und 15.). 




57





Investitionsphase 



Fondsprofil 

Fondsstatus 

2010 bis 2012 (geplant) 







Agio 2.763.750 5,0 % 




Berlin, Schreinerstraße 

58





2011 


2010 bis 2011 


1.1. Mieteinnahmen inklusive Nebenkosten 2.856.156 5,2% 2.856.156 5,2% 

1.2. Verkaufserlöse Handels GmbH 4) 10.114.160 18,3% 10.114.160 18,3% 

1.3. Sonstiges 126 0,0% 126 0,0% 

1.4. Zinsen 174.031 0,3% 174.031 0,3% 




-10.482.766 -19,0% -10.484.070 -19,0% 

3.1. Immobilieninvestitionen Handels GmbH 5) -20.217.175 -36,6% -20.490.762 -37,1% 

3.2. Raumkosten umlagefähig -672.931 -1,2% -684.303 -1,2% 

3.3. Raumkosten nicht umlagefähig -110.485 -0,2% -110.869 -0,2% 

3.4. Reparaturen und Instandhaltungen -115.751 -0,2% -115.751 -0,2% 

3.5. Sanierungen -67.725 -0,1% -67.725 -0,1% 

3.6. Kosten des Vertriebs -9.491.883 -17,2% -11.732.690 -21,2% 

3.7. Verschiedene betriebliche Kosten -1.498.365 -2,7% -1.652.298 -3,0% 

3.8. Steuerzahlungen Handels GmbH -324.896 -0,6% -324.896 -0,6% 

3.9. Zinsen -415.536 -0,8% -419.391 -0,8% 



2.961.203 5,4% 4.253.446 7,7% 

5. = Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 6) -27.291.837 -49,4% -28.684.836 -51,9% 

6. + Einzahlungen aus Anlagenabgängen Objekt KG 0 0,0% 0 0,0% 

7. - Auszahlungen für Investitionen Objekt KG 7) -52.770.358 -95,4% -54.008.708 -97,7% 

8. + Einzahlungen aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen 

0 0,0% 0 0,0% 

9. - Auszahlungen für den Erwerb von konsolidierten Unternehmen 

8) -888.168 -1,6% -888.168 -1,6% 

10. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit -53.658.526 -97,0% -54.896.876 -99,3% 

11 + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 47.219.500 85,4% 56.994.450 103,1% 

12. - Auszahlungen an Kommanditisten 9) -1.009.055 -1,8% -1.034.474 -1,9% 

13. - Auszahlungen an Komplementär 10) -84.127 -0,2% -84.127 -0,2% 

14. + Einzahlungen aus Darlehensauszahlungen 36.995.553 66,9% 37.095.553 67,1% 

15. - Darlehenstilgungen -3.557.021 -6,4% -3.557.021 -6,4% 

16. -/+ Veränderung Kontokorrentkredite 12 0,0% 12 0,0% 

17. = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 79.564.862 143,9% 89.414.393 161,7% 


(5. + 10. + 17.) 11) -1.385.501 -2,5% 5.832.681 10,5% 

19. + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.218.182 13,0% 0 0,0% 

20. = Finanzmittelfonds am Ende der Periode 12) 5.832.681 10,5% 5.832.681 10,5% 

21. Steuerliches Ergebnis -5.575.444 -10,1% -7.139.415 -12,9% 

22. Stand Darlehen 31.12.2011 13) 33.538.532 60,7% 33.538.532 60,7% 



sich um eine stichtagsbezogene Betrachtung zum 31.12.2011. 

2) Darstellung in Prozent vom Kommanditkapital ohne Agio per 31.12.2011 (55.295.000,00 Euro). Die eingeforderte, 

noch ausstehende Einlage beträgt zum 31.12.2011 1.064.300,00 Euro. 

3) Es bestehen noch nicht für alle angekauften Objekte Endfinanzierungen. Dargestellt ist die Summe der Nominaldarlehen 

zum Zeitpunkt November 2012. 

4) Diese Position beinhaltet die Verkaufserlöse aus dem Verkauf der für den Handel erworbenen Immobilienobjekte. 

5) Diese Position enthält die Auszahlungen für den Erwerb der für den Handel bestimmten Immobilienobjekte, des 







8) Die Auszahlungen für den Erwerb von konsolidierten Unternehmen betreffen grundsätzlich die jeweils für die stillen 

Reserven bezahlten Anschaffungskosten von Beteiligungen, die im sogenannten Share-Deal erworben werden. 

Im Jahr 2011 sind für den mit Nutzen/Lasten-Übergang im Jahr 2012 erfolgten Erwerb von 94 % der Anteile an der 

Kronacher Wohnungsbaugesellschaft mbH Erwerbsnebenkosten in Höhe von 888.168,29 Euro angefallen. 


Steuern. 

10) Es handelt sich um Auszahlungen der Vorausgewinne an die Komplementärin gemäß § 14 Gesellschaftsvertrag 

sowie § 9 Gesellschaftsverträge Objekt KGs. 



10. und 17.). 




59




Platzierungsphase seit 2011 

Investitionsphase seit 2012 

Bewirtschaftungsphase seit 2012 

Gestehungsfaktor 1) ./. 

Fondsprofil 

Fondsstatus 



in Platzierung und Investition 

Fondsvolumen Eigenkapital/Fremdkapital 3) Euro Prozent 2) 


Agio 1.999.500 5,0 % 

Fremdkapital brutto 84.000.000 210,0 % 



Berlin, Germaniastraße 

60




Investitionsphase 2011 


15.08.2011 bis 2011 


1.1. Mieteinnahmen inklusive Nebenkosten 0 0,0 % 0 0,0 % 

1.2. Verkaufserlöse Handels GmbH 0 0,0 % 0 0,0 % 

1.3. Sonstiges 0 0,0 % 0 0,0 % 

1.4. Zinsen 0 0,0 % 0 0,0 % 




-8.410 0,0 % -8.410 0,0 % 

3.1. Immobilieninvestitionen Handels GmbH 0 0,0 % 0 0,0 % 

3.2. Raumkosten umlagefähig 0 0,0 % 0 0,0 % 

3.3. Raumkosten nicht umlagefähig 0 0,0 % 0 0,0 % 

3.4. Reparaturen und Instandhaltungen 0 0,0 % 0 0,0 % 

3.5. Sanierungen 0 0,0 % 0 0,0 % 

3.6. Kosten des Vertriebs -1.020.263 -2,6 % -1.020.263 -2,6 % 

3.7. Verschiedene betriebliche Kosten -84.910 -0,2 % -84.910 -0,2 % 

3.8. Steuerzahlungen Handels GmbH 0 0,0 % 0 0,0 % 

3.9. Zinsen -845 0,0 % -845 0,0 % 



852.341 2,1 % 852.341 2,1 % 

5. = Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 4) -262.087 -0,7 % -262.087 -0,7 % 

6. + Einzahlungen aus Anlagenabgängen Objekt KG 0 0,0 % 0 0,0 % 

7. - Auszahlungen für Investitionen Objekt KG 0 0,0 % 0 0,0 % 

8. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit 0 0,0 % 0 0,0 % 

9. + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 1.506.950 3,8 % 1.506.950 3,8 % 

10. - Auszahlungen an Kommanditisten 0 0,0 % 0 0,0 % 

11. - Auszahlungen an Komplementär 0 0,0 % 0 0,0 % 

12. + Einzahlungen aus Darlehensauszahlungen 50.000 0,1 % 50.000 0,1 % 

13. - Darlehenstilgungen 0 0,0 % 0 0,0 % 

14. -/+ Veränderung Kontokorrentkredite 0 0,0 % 0 0,0 % 



(5. + 8. + 15.) 5) 1.294.863 3,2 % 1.294.863 3,2 % 

17. + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 0 0,0 % 0 0,0 % 


19. Steuerliches Ergebnis -721.526 -1,8 % -721.526 -1,8 % 

20. Stand Darlehen 31.12.2011 7) 50.000 0,1 % 50.000 0,1 % 



sich um eine stichtagsbezogene Betrachtung zum 31.12.2011. Zu diesem Stichtag ist bei noch keinem Objekt Nutzen 

und Lasten übergegangen, so dass keine Angabe zu diesem Stichtag erfolgen kann. 

2) Darstellung in Prozent vom im Verkaufsprospekt geplanten gezeichneten Kommanditkapital ohne Agio 

(40.000.000,00 Euro). Zum Bilanzstichtag 31.12.2011 beträgt das Kommanditkapital ohne Agio 5.919.000,00 Euro. 

Die ausstehende Einlage beträgt zum 31.12.2011 4.707.500,00 Euro. Die Darstellung erfolgte auf Basis prospektierter 

Planzahlen, da sich der Fonds im Jahr 2011 sowohl in der Platzierungs- als auch in der Investitionsphase befunden hat. 

3) Bei den Angaben zum Kommanditkapital und Agio sowie beim Fremdkapital brutto handelt es sich um die Planzahlen 

des Verkaufsprospekts für die geplanten Investitionen. 






8. und 15.). 


7) Es handelt sich um den Stand der Darlehen zum Stichtag 31.12.2011 ohne Zins- und Tilgungsverbindlichkeiten und 

ohne Kontokorrentkredite. 

61


Leipzig, August-Bebel-Straße 

62

ZBI 8 Emittentin, Vertragspartner, Verflechtungen 

7 Emittentin, Vertragspartner, 

Verflechtungen 

7.1 Emittentin der angebotenen Vermögensanlage 

ist die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & 

Co. Achte Professional Immobilien Holding KG 

Sie ist eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts 

Fürth unter hra 9960, Sitz: Erlangen, Geschäftsanschrift: 

Henkestraße 10, 91054 Erlangen. 

Sie wurde am 15.10.2012 auf unbestimmte Zeit gegründet; 

eine Gesamtdauer ihres Bestehens kann daher 

nicht angegeben werden. 

Bei der Emittentin, für die die deutsche Rechtsordnung 

maßgebend ist, handelt es sich um eine Personengesellschaft 

in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft. 

Die Emittentin ist kein Konzernunternehmen. Persönlich 

haftende Gesellschafterin ist die ZBI Professional 

Fondsverwaltungs GmbH mit Sitz in Erlangen; diese ist 

unter hrb 13092 im Handelsregister des Amtsgerichts 

Fürth eingetragen. Geschäftsführer sind Dr. Bernd Ital, 

Nürnberg, und Mark Münzing, Berlin, jeweils einzelvertretungsberechtigt. 

Das Stammkapital der persönlich 

haftenden Gesellschafterin manifestiert sich in einem 

Geschäftsanteil zu 25.000 Euro und ist voll eingezahlt. 

Den Geschäftsanteil hält die Alleingesellschafterin ZBI 

Fondsverwaltungs GmbH, welche im Handelsregister 

des Amtsgerichts Fürth unter hrb 7972 eingetragen 

ist. Der Sitz der Alleingesellschafterin ist Erlangen. Die 

Geschäftsanschrift lautet: Henkestraße 10, 91054 Erlangen. 

Es handelt sich bei der persönlich haftenden Gesellschafterin 

um eine juristische Person, deren Haftung 

gesetzlich beschränkt ist. Normalerweise haftet eine 

Komplementärin einer Kommanditgesellschaft unbeschränkt, 

vorliegend haftet die persönlich haftende Gesellschafterin, 

jedoch nur mit ihrem Stammkapital, weil 

sie eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist. Insoweit 

weicht der Gesellschaftsvertrag der Emittentin 

daher von der gesetzlichen Regelung des unbeschränkt 

haftenden Komplementärs (§ 161 HGB) ab. 

Gegenstand des Unternehmens der Emittentin ist die 

Verwaltung und Bewirtschaftung eigenen Immobilienvermögens 

und die Beteiligung an Immobilienobjektgesellschaften. 

7.2 Gründungsgesellschafter und Gesellschafter 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

Der Gesamtbetrag der von den Gründungsgesellschaftern/Gesellschaftern 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

insgesamt gezeichneten und eingezahlten 

Einlagen beträgt 10.000 Euro. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

sind an der Emittentin folgende Gesellschafter 

beteiligt, die diese auch gegründet haben: 

Als persönlich haftende Gesellschafterin: 

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH mit Sitz in 

Erlangen eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts 

Fürth unter hrb 13092, Geschäftsanschrift: Henkestraße 

10, 91054 Erlangen. 

Die persönlich haftende Gesellschafterin hat keine Einlage 

übernommen. Sie ist nicht am Vermögen der Emittentin 

beteiligt. 

Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält gemäß 

§ 14 des Gesellschaftsvertrages einen auch in Verlustjahren 

zu zahlenden Vorabgewinn (Haftungsvergütung) 

von jährlich 1.800 Euro (pro rata temporis) zuzüglich 

der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Daneben erhält 

die persönlich haftende Gesellschafterin in ihrer Eigenschaft 

als persönlich haftende und geschäftsführende 

Gesellschafterin der ZBI F 801 GmbH & Co. KG – der 

Objektpersonengesellschaft, an welcher die Emittentin 

als alleinige Kommanditistin beteiligt ist – als Vorausgewinn 

eine jährliche Haftungsvergütung in Höhe von 

1.800 Euro (pro rata temporis) zuzüglich der gesetzlichen 

Mehrwertsteuer. 

Daneben stehen der persönlich haftenden Gesellschafterin 

nach Totalgewinnerreichung und Zuweisung von 

Gewinnen an die Investoren in Höhe von 7,5 % p. a. (im 

Jahr 2013 in Höhe von 4 %), bezogen auf die einbezahlte 

und nicht zurückbezahlte Beteiligungssumme zuzüglich 

Agio, 50 % des nach Berücksichtigung von Vorausgewinnen 

verbleibenden Restgewinns zu. 

Soweit die persönlich haftende Gesellschafterin eine 

Bürgschaft für eine zur Durchführung einer Immobilieninvestition 

aufzunehmende Fremdfinanzierung überneh- 

63

men sollte, kann ihr hierfür eine Vergütung in Höhe von 

bis zu 0,5 % des verbürgten Darlehensbetrages zustehen. 

Als Kommanditistin: 

Erlanger Consulting GmbH mit dem Sitz in Erlangen, eingetragen 

im Handelsregister des Amtsgerichts Fürth unter 

hrb 7209, Geschäftsanschrift: Rathsberger Straße 6, 

91054 Erlangen. 

Sie hat eine Kommanditeinlage von 10.000 Euro (in Worten: 

Zehntausend Euro) gezeichnet. Die Kommanditeinlage 

ist zu 100 % eingezahlt. 

Sie nimmt am Gewinn und Verlust der Gesellschaft 

teil. Außerdem erhält sie aufgrund der übernommenen 

Funktion als Treuhänderin für die Platzierungsphase eine 

zum Ende der Platzierungsphase fällige einmalige Vergütung 

in Höhe von 0,35 %, bezogen auf das rechtswirksam 

von Investoren zum Ende der Platzierungsphase 

gezeichnete Kommanditkapital bis zu 25 Mio. Euro, und 

in Höhe von 0,3 % bezogen auf das darüber hinausgehende 

Kommanditkapital bis zu 50 Mio. Euro, und in 

Höhe von 0,2 % bezogen auf das darüber hinausgehende 

Kommanditkapital bis zu 75 Mio. Euro, und in Höhe 

von 0,15 %, bezogen auf das 75 Mio. Euro übersteigende 

Kommanditkapital, jeweils zuzüglich der gesetzlichen 

Mehrwertsteuer. Die Treuhänderin kann angemessene 

Abschlagszahlungen nach Maßgabe des eingeworbenen 

Kapitals verlangen. Die Treuhänderin erhält nach Beendigung 

der Platzierungsphase eine jeweils zu einem Viertel 

zum 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12. eines Jahres fällige 

jährliche Vergütung (pro rata temporis) in Höhe von 

0,09 %, bezogen auf das rechtswirksam von Investoren 

zum Ende der Platzierungsphase gezeichnete Kommanditkapital 

bis zu 25 Mio. Euro, und in Höhe von 0,08 %, 

bezogen auf das darüber hinausgehende Kommanditkapital 

bis zu 50 Mio. Euro, und in Höhe von 0,07 %, bezogen 

auf das darüber hinausgehende Kommanditkapital 

bis zu 75 Mio. Euro, und in Höhe von 0,07 % bezogen 

auf das 75 Mio. Euro übersteigende Kommanditkapital, 

jeweils zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, welche 

sich für die Geschäftsjahre des Portfolioverkaufs, des 

Teilportfolioverkaufs und der Liquidation um 0,14 %, bezogen 

auf das rechtswirksam von Investoren zum Ende 

der Platzierungsphase gezeichnete Kommanditkapital 


64 

auf das darüber hinausgehende Kommanditkapital bis 

zu 50 Mio. Euro, und in Höhe von 0,08 % bezogen auf 

das darüber hinausgehende Kommanditkapital bis zu 

75 Mio. Euro, und in Höhe von 0,08 %, bezogen auf das 

75 Mio. Euro übersteigende Kommanditkapital, jeweils 

zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, erhöht. 

Sofern bis zum 21.07.2013 nicht mindestens ein Kommanditkapital 

von 10 Mio. Euro gezeichnet ist und 

deshalb die Gesellschaft rückabgewickelt wird, ist eine 

gegebenenfalls bereits gezahlte Vergütung zinslos zu 

erstatten. 

Neben der Berechtigung, Anteile für Investoren treuhänderisch 

zu halten und insoweit ihren Anteil zu erhöhen 

und zu eigenen Leistungen gegenüber der Gesellschaft 

nur bei entsprechender Deckung durch Treugeber verpflichtet 

zu sein, hat auch diese Kommanditistin die gleichen 

Rechte wie beitretende Investoren. 

Weitere Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte, sonstige 

Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, 

Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, 

Provisionen und Nebenleistungen jeder Art 

außer den auf Seite 63 dargestellten Gewinnanteilen 

und jährlichen Haftungsvergütungen (ZBI Professional 

Fondsverwaltungs GmbH) sowie der auf Seite 64 dargestellten 

Gewinnbeteiligungen und Treuhandvergütung 

(Erlanger Consulting GmbH) stehen den Gründungsgesellschaftern 

und den Gesellschaftern zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung (ZBI Professional Fondsverwaltungs 

GmbH und Erlanger Consulting GmbH) nicht zu. 

Bei den Gründungsgesellschaftern und den Gesellschaftern 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung (ZBI Professional 

Fondsverwaltungs GmbH und Erlanger Consulting 

GmbH) handelt es sich um juristische Personen mit Sitz 

in Deutschland. Eine Angabe zu ausländischen Verurteilungen 

ist daher nicht nötig. 

Über das Vermögen der Gründungsgesellschafter und 

den Gesellschaftern zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

(ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH und Erlanger 

Consulting GmbH) wurde innerhalb der letzten


fünf Jahre kein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels 

Masse abgewiesen. Die Gründungsgesellschafter 

und die Gesellschafter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

(ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH 

und Erlanger Consulting GmbH) waren innerhalb der 

letzten fünf Jahre nicht in der Geschäftsführung einer 

Gesellschaft tätig, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren 

eröffnet oder mangels Masse abgewiesen wurde. 

Die Gründungsgesellschafter und die Gesellschafter 



GmbH) haben keine Erlaubnis zum Betreiben von Bankgeschäften 

oder zur Erbringung von Finanzdienstleistungen. 

Bisher wurde weder eine solche Erlaubnis beantragt 

noch durch die Bundesanstalt aufgehoben. 




GmbH) sind weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen 

beteiligt, die mit dem Vertrieb der emittierten 

Vermögensanlage beauftragt sind, noch an solchen, 

die der Emittentin Fremdkapital zur Verfügung stellen 

oder es vermitteln, sowie auch nicht an solchen, die im 

Zusammenhang mit der Herstellung oder Anschaffung 

der Anlageobjekte Lieferungen oder Leistungen erbringen. 




GmbH) sind für solche Unternehmen auch nicht tätig. 




GmbH) sind weder mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage 

beauftragt, noch stellen sie der Emittentin 

Fremdkapital zur Verfügung oder vermitteln es, noch 

erbringen sie im Zusammenhang mit der Anschaffung 

oder Herstellung der Anlageobjekte Lieferungen oder 

Leistungen. 

Zu bestehenden Verflechtungen wird auf Seite 85 verwiesen. 

7.3 Angaben über die Hauptmerkmale der Anteile 

der Anleger und abweichende Hauptmerkmale 

der Anteile der derzeitigen Gesellschafter 

und abweichende Rechte der Gesellschafter 

der Emittentin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

Die Hauptmerkmale der Anteile werden für alle Gesellschafter, 

also für die Gesellschafter im Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung und die Anleger durch den 

Gesellschaftsvertrag der Emittentin bestimmt. Die 

Hauptmerkmale der Anteile der Anleger sind insoweit 

definiert durch Rechte auf Vermögens- und Ergebnisbeteiligung 

und Auszahlung von Entnahmen sowie 

eines etwaigen Liquidationserlöses, Mitwirkungsrechte, 

Informations- und Kontrollrechte, Übertragungsrechte 

und Ansprüche auf ein Abfindungsguthaben 

bei Ausscheiden (vgl. insoweit auch Rechtliche Grundlagen 

Seiten 135 f., 138 - 140) einerseits und die gesellschaftsrechtlichen 

Treuepflichten und die Pflicht zur 

Erbringung der Einlage andererseits. 

Die Haftung der Anleger ist grundsätzlich auf die zu leistende 

Einlage beschränkt. Von der Zeichnungssumme 

des Anlegers wird ein Betrag von 10 % als Haftkapital im 

Handelsregister eingetragen. Im Außenverhältnis haftet 

der Anleger nur in Höhe des Haftkapitals. Die Haftung 

erlischt, wenn und solange die 10 % der Zeichnungssumme 

eingezahlt und nicht zurückerstattet wurden 

bzw. durch Entnahmen unterschritten werden, die nicht 

durch entsprechende Gewinne gedeckt sind. Wird das 

Haftkapital zurückgezahlt, lebt die Haftung wieder auf. 

Die Anteile der Gesellschafter im Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

weisen grundsätzlich die gleichen Hauptmerkmale 

auf wie die Anteile der Anleger. Jedoch ist 

die ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH zur Geschäftsführung 

und Vertretung der Emittentin und zur 

Übernahme der Geschäftsführung und der Vertretung 

in den Objektpersonengesellschaften verpflichtet. Die 

Gründungskommanditistin hat die Pflichten übernommen, 

für die Anleger deren Beteiligungen treuhänderisch 

zu halten, diese insoweit von ihrem eigenen Vermögen 

getrennt zu verwalten, die Sonderbetriebsausgaben der 

65

Anleger jährlich abzufragen und einbezahlte Einlagen 

umgehend an die Emittentin weiterzuleiten. Überdies 

sind die Gesellschafter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

den Anlegern auskunfts- und rechnungslegungspflichtig. 

Mit diesen Pflichten korrespondieren 

Sonderrechte der Gesellschafter zum Zeitpunkt der 

Prospektaufstellung insbesondere hinsichtlich der Vergütung 

ihrer Leistungen, welche deren Anteile insoweit 

ebenfalls definieren. Die abweichenden Rechte der Gesellschafter 

der Emittentin im Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

stellen sich wie folgt dar: 

Die persönlich haftende Gesellschafterin leistet keine 

Einlage, haftet persönlich mit ihrem gesamten Vermögen 

und hat unabhängig von einem Kapitalanteil in 

Gesellschafterversammlungen eine Stimme. Sie ist zur 

Geschäftsführung und Vertretung der Emittentin berechtigt 

und verpflichtet und kann zu ihren Gunsten 

Vorkaufsrechte an den zu erwerbenden Immobilien einräumen. 

Zu Gunsten der persönlich haftenden Gesellschafterin 

bestehen darüber hinaus besondere Regelungen hinsichtlich 

bestehender Vorausgewinne, der Gewinnbeteiligung 

und des Entnahmerechtes. Zudem steht ihr das 

Recht zu, die Übertragung von Beteiligungen zu gestatten. 

Hinsichtlich der Gründungskommanditistin besteht die 

Besonderheit, dass diese nicht zur Zahlung eines Agios 

verpflichtet ist. Des Weiteren erhält die Erlanger Consulting 

GmbH für die Übernahme der Treuhandschaft die 

im Gesellschaftsvertrag geregelten Tätigkeitsvergütungen. 

Im Übrigen gibt es keine abweichenden Hauptmerkmale 

der Anteile der derzeitigen Gesellschafter sowie keine 

abweichenden Rechte der Gesellschafter der Emittentin 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung. 

Ehemalige Gesellschafter, denen Ansprüche aus der Beteiligung 

an der Emittentin zustehen könnten, gibt es 

nicht. 

7.4 Angaben über das Kapital der Emittentin 

Im Zeitpunkt der Prospektaufstellung beträgt die Höhe 

des gezeichneten Kapitals 10.000 Euro, wovon 10 % als 

Hafteinlage ins Handelsregister eingetragen werden. Die 

Art der Kapitalanteile ist Kommanditkapital. Das Kapital 

wurde bei der Gesellschaftsgründung von der Gründungskommanditistin 

gezeichnet. 

Die übernommene Kommanditbeteiligung ist vollständig 

eingezahlt. Einlagen auf das Kapital stehen nicht aus. 

Es ist vorgesehen, das Kapital der Emittentin um bis zu 

99,99 Mio. Euro auf bis zu 100 Mio. Euro zu erhöhen. Hinzu 

kommt das auf die Erhöhung von Neubeitretenden zu 

leistende Agio in Höhe von 5 % des jeweiligen übernommenen 

Betrages. Von den jeweils übernommenen Erhöhungsbeträgen 

sollen 10 % als Haftkapital im Handelsregister 

eingetragen werden, während in Höhe von 90 % 

lediglich eine Pflichteinlage gegenüber der Gesellschaft 

übernommen wird. 

In Bezug auf die Emittentin sind bisher keine Wertpapiere 

oder Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 

VermAnlG ausgegeben worden. Bei der Emittentin handelt 

es sich auch nicht um eine Aktiengesellschaft oder 

Kommanditgesellschaft auf Aktien. Ein Nennbetrag umlaufender 

Wertpapiere, die den Gläubigern ein Umtausch 

oder Bezugsrecht auf Aktien einräumen, kann daher nicht 

angegeben werden. Gleiches gilt für die Nennung der Bedingungen 

und das Verfahren für den Umtausch oder den 

Bezug. 

7.5 Geschäftstätigkeit 

Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Emittentin sind 

die Verwaltung und Bewirtschaftung eigenen Immobilienvermögens 

und die Beteiligung an Immobilienobjektgesellschaften. 

Die Emittentin wird ausschließlich im Rahmen dieses 

in § 2 des auf den Seiten 169 ff. abgedruckten Gesell- 

66


schaftsvertrages geregelten Unternehmensgegenstandes 

tätig, ohne dass bisher Immobilieninvestitionen 

erfolgt sind. Weitere Tätigkeitsbereiche bestehen nicht. 

Über diesen Gegenstand hinaus wird keine Tätigkeit ausgeübt. 

Laufende Investitionen sind nicht getätigt. Die Emittentin 

hat sich am 15.10.2012 an einer Objektpersonengesellschaft, 

der ZBI F 801 GmbH & Co. KG, und am 

15.10.2012 an einer Objektkapitalgesellschaft, der ZBI 

Fonds 8 H / GmbH, beteiligt. Ein darüber hinausgehender 

Realisierungsgrad ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

noch nicht gegeben. Insbesondere sind keine 

unmittelbaren oder mittelbaren Immobilieninvestitionen 

getätigt. Laufende Investitionen sind zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung nicht existent. Von Patenten, 

Lizenzen, Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren, 

die von wesentlicher Bedeutung für die Geschäftstätigkeit 

oder die Ertragslage der Emittentin sind, ist die 

Emittentin nicht abhängig. Auch sind keine Gerichts-, 

Schieds- und Verwaltungsverfahren anhängig, die einen 

wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der 

Emittentin und die Vermögensanlage haben können. Die 

Tätigkeit der Emittentin ist auch nicht durch außergewöhnliche 

Ereignisse beeinflusst worden. 

7.6 Anlageziel, Anlagestrategie, Anlagepolitik 

Es ist die Anlagepolitik der Emittentin, sich als Kommanditistin 

an Objektgesellschaften zu beteiligen, die 

ihrerseits Immobilien erwerben und halten und gegebenenfalls 

auch verkaufen, und diese mit Eigenmitteln 

auszustatten. Anlageziel der Emittentin ist es, aus den 

Objektgesellschaften Erträge zu generieren. Darüber 

hinaus erlaubt der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft 

theoretisch auch die unmittelbare Investition in 

Immobilien. Eine solche unmittelbare Immobilieninvestition 

ist derzeit nicht geplant. 

Die Anlagepolitik der Objektgesellschaften ist es, in 

Wohnhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser zu investieren. 

Anlageziel der Objektgesellschaften ist es aus der 

Bewirtschaftung und Veräußerung dieses Immobilienvermögens 

einen Überschuss zu erzielen. 

Anlagepolitik und Anlageziel der Emittentin bzw. der 

Objektgesellschaften ergeben die jeweilige Anlagestrategie. 

In Verwirklichung ihrer Anlagestrategie hat die Emittentin 

sich bereits an einer Objektpersonengesellschaft und 

einer Objektkapitalgesellschaft beteiligt und beabsichtigt, 

sich gegebenenfalls an weiteren Objektgesellschaften 

zu beteiligen. 

Anlagestrategie der Objektgesellschaften ist es, Mieterträge 

und einen Ertrag aus möglichst niedrigen Einkaufspreisen 

und späteren Verkäufen der Immobilien bzw. Gesellschaftsanteile 

zu erzielen. Die Objektgesellschaften 

haben noch keine Immobilien erworben, mit der Umsetzung 

ihrer Anlagestrategie also noch nicht begonnen. 

Der Realisierungsgrad beträgt null. 

Die Objektgesellschaften stellen die unmittelbaren Anlageobjekte 

der Fondsgesellschaft dar. Die bereits eingegangenen 

Beteiligungen an Objektgesellschaften (Anlageobjekte) 

lassen sich wie folgt beschreiben: 

Die Objektgesellschaft in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft 

firmiert als ZBI F 801 GmbH & Co. KG. 

Ihr Sitz ist in Erlangen. Ihre Geschäftsanschrift ist Henkestraße 

10, 91054 Erlangen. Die Geschäfte führt die 

Komplementärin ZBI Professional Fondsverwaltungs 

GmbH. Alleinige Kommanditistin mit einer Kommandit- 

und Hafteinlage von 10.000 Euro ist die Emittentin. 

Die Gesellschaft wurde am 15.10.2012 gegründet und 

am 26.11.2012 in das Handelsregister beim Amtsgericht 

Fürth unter der Nummer hra 9962 eingetragen. 

Die Emittentin hat zur Anschaffung dieser Gesellschaft 

(Anlageobjekt) am 15.10.2012 den Gesellschaftsvertrag 

der Zbi f 801 GmbH & Co. KG geschlossen, der in seinem 

Wortlaut auf den Seiten 183 ff. wieder gegeben ist. 

Die Objektgesellschaft in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft 

firmiert als ZBI Fonds 8 H / GmbH. Ihr Sitz ist 

67

in Erlangen. Ihre Geschäftsanschrift ist Henkestraße 10, 

91054 Erlangen. Die Geschäfte führen die Geschäftsführer, 

Klaus Peter Georg Fürstenberg, Dr. Bernd Ital 

und Mark Münzing. Alleinige Gesellschafterin mit einem 

übernommenen Stammkapital von 25.000 Euro ist 

die Emittentin. Die Gesellschaft wurde am 15.10.2012 

gegründet und am 29.11.2012 in das Handelsregister 

beim Amtsgericht Fürth unter der Nummer hrb 13796 

eingetragen. Die Emittentin hat zur Anschaffung dieser 

Gesellschaft (Anlageobjekt) am 15.10.2012 den Gesellschaftsvertrag 

(Satzung) der ZBI 8 H / GmbH geschlossen, 

der in seinem Wortlaut auf den Seiten 187 ff. wieder 

gegeben ist. 

Würde es im Ausnahmefall zu einer unmittelbaren Immobilieninvestition 

kommen, so wären die zu erwerbenden 

Immobilien die Anlageobjekte im Sinne des 

§ 9 Absatz 2 Nr. 1 VermVerkProspV. Auf Ebene der Objektgesellschaften 

sind die anlagepolitikgemäß zu 

erwerbenden Immobilien die zusätzlichen Anlageobjekte. 

Für beide Möglichkeiten der Immobilieninvestitionen 

gelten die in § 5 des Gesellschaftsvertrages 

(Seite 171 f.) geregelten Investitionskriterien. 

Die Nettoeinnahmen aus dem Angebot sollen auf Ebene 

der Fondsgesellschaft zur Eigenmittelausstattung 

der Objektgesellschaften, an denen sich die Fondsgesellschaft 

bereits beteiligt hat, sowie zum Erwerb und 

zur Eigenmittelausstattung weiterer Objektgesellschaften, 

welche ihrerseits Immobilien erwerben und 

halten und gegebenenfalls auch verkaufen, genutzt 

werden. Zum Realisierungsgrad dieser Projekte ist auszuführen, 

dass die Fondsgesellschaft sich an den Objektgesellschaften 

ZBI F 801 GmbH & Co. KG und ZBI 

Fonds 8 H / GmbH beteiligt hat und das Beteiligungskapital 

in diesen beiden Objektgesellschaften seitens 

der Fondsgesellschaft in Höhe von 10.000 Euro bei der 

Zbi F801 GmbH & Co. KG und in Höhe von 25.000 Euro 

bei der ZBI Fonds 8 H / GmbH einbezahlt wurde. Eine darüber 

hinaus gehende Realisierung von Anlagestrategie 

und Anlagepolitik erfolgte nicht. Die Nettoeinnahmen 

aus dem Angebot reichen allein aus, um die von Anlagestrategie 

und Anlagepolitik vorgegebenen Projekte der 

Fondsgesellschaft (Erwerb und Eigenmittelausstattung 

von Objektgesellschaften) zu realisieren. 

Soweit die Nettoeinnahmen über die Fondsgesellschaft 

den Objektgesellschaften zufließen, sollen sie dort gemäß 

dem den Fonds zu Grunde liegenden Blind-Pool- 

Konzept zur Anschaffung bislang noch nicht feststehender 

Immobilien genutzt werden. Es kann daher nicht 

angegeben werden, für welche konkreten Projekte die 

den Objektgesellschaften über die Emittentin zufließenden 

Nettoeinnahmen auf Ebene der Objektgesellschaften 

genutzt werden sollen. Da noch keine Immobilien 

erworben wurden, beträgt der Realisierungsgrad null. 

Die der Objektgesellschaft über die Emittentin zufließenden 

Nettoeinnahmen allein sind plangemäß für 

die Realisierung der Immobilieninvestition nicht ausreichend. 

Auf Ebene der Objektgesellschaften (Anlageobjekte) 

ist daher die Aufnahme von Fremdmitteln in Höhe 

von 50,7 Mio. Euro vorgesehen. 

Eine Nutzung der Nettoeinnahmen der Emittentin für 

sonstige Zwecke erfolgt nicht. Die geplante Verwendung 

des Kapitals der Emittentin ist im Abschnitt „Wirtschaftliche 

Angaben“ dargestellt. 

Eine Änderung der Anlagestrategie oder Anlagepolitik ist 

durch einen den Gegenstand der Emittentin ändernden 

Gesellschafterbeschluss möglich, welcher einstimmig 

gefasst werden müsste. Der Einsatz von Derivaten und 

Termingeschäften ist nicht vorgesehen. 

Nach den §§ 3, 7 und 12 VermVerkProspV zu nennenden 

Personen, also solchen, die die Verantwortung für 

den Inhalt des Verkaufsprospektes übernehmen, dem 

Anbieter, Gründungsgesellschaftern, Gesellschaftern 



GmbH) oder Mitgliedern der Geschäftsführung der 

Emittentin, Treuhänder oder Mittelverwendungskontrolleur, 

stand oder steht Eigentum an den Anlageobjekten 

oder wesentlichen Teilen desselben nicht zu. Diesen 

Personen steht auch nicht aus anderen Gründen eine 

68


dingliche Berechtigung an den Anlageobjekten zu. Dies 

ist auch künftig nicht vorgesehen. Nicht nur unerhebliche 

dingliche Belastungen der Anlageobjekte sowie 

rechtliche oder tatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeit 

der Anlageobjekte, insbesondere 

im Hinblick auf das Anlageziel, bestehen zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung nicht. Behördliche Genehmigungen 

sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

nicht erforderlich und liegen daher auch nicht vor. 

Mit Ausnahme der auf den Seiten 183 ff. und 187 ff. abgedruckten 

Gesellschaftsverträge, betreffend die am 

15.10.2012 gegründeten Objektgesellschaften (siehe 

auch Ausführungen auf Seite 67 f.), hat die Emittentin 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung über die Anschaffung 

oder Herstellung der Anlageobjekte oder wesentlicher 

Teile davon noch keine Verträge geschlossen. 

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung existieren keine 

Bewertungsgutachten für die Anlageobjekte; eine Angabe 

des Namens der Person oder der Gesellschaft, die ein 

Bewertungsgutachten erstellt hat, ist daher nicht möglich. 

Dies gilt auch für Datum und Ergebnis von Bewertungsgutachten. 

Die an der Gründung der Emittentin beteiligte, persönlich 

haftende Gesellschafterin, die ZBI Professional 

Fondsverwaltungs GmbH, übernimmt die Geschäftsführung 

der Emittentin und übt insoweit auch die 

Stimmrechte in den Objektgesellschaften aus. Zugleich 

übernimmt sie auch die Stellung des geschäftsführenden, 

persönlich haftenden Gesellschafters in der 

Objektpersonengesellschaft. Die alleinvertretungsberechtigten 

Geschäftsführer der persönlich haftenden 

Gesellschafterin der Emittentin, Herr Dr. Bernd Ital und 

Herr Mark Münzing, übernehmen die Geschäftsführung 

der Objektkapitalgesellschaft. Die an der Gründung 

der Emittentin beteiligte Treuhänderin, die Erlanger 

Consulting GmbH, übernimmt treuhänderisch 

Beteiligungen an der Emittentin für Investoren. Der 

Mittelverwendungskontrolleur, die Treuhand GmbH 

Franken Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, übernimmt 

aufgrund des abgeschlossenen Mittelwendungskontrollvertrages 

die Mittelverwendungskontrolle. 

Für das Fondsmanagement erhält die von der alleinvertretungsberechtigten, 

persönlich haftenden Gesellschafterin 

insoweit beauftragte Prospektverantwortliche 

ZBI Fondsmanagement GmbH mit Sitz in Erlangen 

(eingetragen unter HRB 13796 im Handelsregister des 

Amtsgerichts Fürth; Geschäftsführer sind: Dr. Bernd Ital, 

Nürnberg, Marcus Kraft, München, Mark Münzing, Berlin, 

Dirk Meißner, Bruchköbel, jeweils einzelvertretungsberechtigt, 

Stammkapital: 25.000 Euro, voll eingezahlt) 

eine jährliche Vergütung (pro rata temporis) in Höhe von 

0,25 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, bezogen 

auf das rechtswirksam von Investoren zum Ende der 

Platzierungsphase gezeichnete Kommanditkapital (ohne 

Agio). 

Darüber hinaus werden keine Leistungen und Lieferungen 

durch Personen erbracht, die nach den §§ 3, 7 oder 12 

VermVerkProspV zu nennen sind, also solchen, die die 

Verantwortung für den Inhalt des Verkaufsprospektes 

übernehmen, dem Anbieter Gründungsgesellschaftern, 

Gesellschaftern zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

(ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH und Erlanger 

Consulting GmbH) oder Mitgliedern der Geschäftsführung 

der Emittentin, der Treuhänderin oder des 

Mittelverwendungskontrolleurs. Zu den voraussichtlichen 

Gesamtkosten und ihrer Aufgliederung sowie den 

Fälligkeiten von Eigen- und Fremdmitteln wird auf das 

Kapitel „Wirtschaftliche Angaben“ verwiesen. 

7.7 Angaben über Geschäftsführung, Aufsichtsgremien, 

Beiräte, Treuhänder und sonstige 

Personen 

7.7.1 Angaben über Mitglieder der Geschäftsführung 

der Emittentin 

Die Geschäftsführung der Emittentin obliegt der persönlich 

haftenden Gesellschafterin, zu der Angaben bereits 

auf Seite 63 f. gemacht sind und im folgenden Kapitel 

„Wesentliche Vertragspartner“ auf Seite 77 f. noch 

gemacht werden. 

69

Alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der persönlich 

haftenden Gesellschafterin und somit mittelbar 

auch Geschäftsführer der Emittentin sind Dr. Bernd Ital 

und Mark Münzing, jeweils einzelvertretungsberechtigt, 

Geschäftsanschrift: Henkestraße 10, 91054 Erlangen. 

Eine Funktionsaufteilung der Geschäftsführung der 

Emittentin existiert nicht. 

Den Mitgliedern der Geschäftsführung der Emittentin 

stehen im Zusammenhang mit der Vermögensanlage 

insgesamt keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte 

sowie sonstige Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, 

Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen 

und Nebenleistungen jeder Art, zu. 

Die Führungszeugnisse der Mitglieder der Geschäftsführung 

der Emittentin weisen in Bezug auf Verurteilungen 

wegen Straftaten nach den §§ 363 bis 283d des Strafgesetzbuchs, 

§ 54 des Kreditwesengesetzes, § 38 des Wertpapierhandelsgesetzes 

oder § 369 der Abgabenordnung 

keine Eintragungen auf. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

waren diese Führungszeugnisse nicht älter 

als sechs Monate. Auch Verurteilungen wegen einer ausländischen 

Straftat, die mit diesen Straftaten vergleichbar 

ist, lagen zu Lasten der Mitglieder der Geschäftsleitung 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht vor. 

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Emittentin haben 

und hatten zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

die deutsche Staatsbürgerschaft. 

Über das Vermögen der Mitglieder der Geschäftsführung 

der Emittentin wurde innerhalb der letzten fünf 

Jahre kein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels 

Masse abgewiesen. Die Mitglieder der Geschäftsführung 

der Emittentin waren innerhalb der letzten fünf 

Jahre nicht in der Geschäftsführung einer Gesellschaft 

tätig, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet 

oder mangels Masse abgewiesen wurde. 

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Emittentin haben 

keine Erlaubnis zum Betreiben von Bankgeschäften 

oder zur Erbringung von Finanzdienstleistungen. Bisher 

wurde weder eine solche Erlaubnis beantragt noch 

durch die Bundesanstalt aufgehoben. 

70 

In folgender Art und Weise sind Mitglieder der Geschäftsführung 

der Emittentin auch für Unternehmen tätig, die 

mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage betraut 

sind: 

• Herr Dr. Bernd Ital ist alleinvertretungsberechtigter 

Geschäftsführer der ZBI Vertriebs GmbH, die 

mit Vertriebsdienstleistungen betraut ist. 

Darüber hinaus sind Mitglieder der Geschäftsführung der 

Emittentin nicht für Unternehmen tätig, die mit dem Vertrieb 

der angebotenen Vermögensanlage betraut sind. 



dem Emittenten Fremdkapital geben: 

• Herr Dr. Bernd Ital und Herr Mark Münzing sind 

Vorstände der die Finanzierungsvermittlung übernehmenden 

ZBI Zentral Boden Immobilien AG. 


Emittentin nicht für Unternehmen tätig, die dem Emittenten 

Fremdkapital geben. 



Lieferungen oder Leistungen im Zusammenhang mit der 

Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte erbringen: 

• Herr Dr. Bernd Ital ist alleinvertretungsberechtigter 

Geschäftsführer der ZBI Vertriebs GmbH, die 

mit der Konzeption des Anlageangebotes sowie 

die Erbringung von Marketingleistungen übernommen 

hat. 

• Herr Dr. Bernd Ital und Herr Mark Münzing sind alleinvertretungsberechtigte 

Geschäftsführer der 

Prospektverantwortlichen und der Fondsmanagerin 

ZBI Fondsmanagement GmbH. 


alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der 

Objektkapitalgesellschaft ZBI Fonds 8 H / GmbH.



des Weiteren jeweils alleinvertretungsberechtigter 

Geschäftsführer der mit der Erbringung der 

technischen und kaufmännischen Due-Diligence-Prüfung 

zu beauftragenden Zentral Boden Immobilien 

GmbH, welche auch als Immobilienankaufs- 

und Immobilienverkaufsmaklerin für die 

Fondsgesellschaft bzw. ihre Objekttochtergesellschaften 

tätig wird. 

• Herr Dr. Bernd Ital ist darüber hinaus alleinvertretungsberechtigter 

Geschäftsführer der ZBI Asset 

Management GmbH, welche für die Fondsgesellschaft 

bzw. für ihre Objekttochtergesellschaften 

Asset Management-Dienstleistungen erbringen 

wird, und der Vermietungsmaklerin F & M Finanzierungs- 

und Mietgesellschaft mbH. 


Emittentin nicht für Unternehmen tätig, die Lieferungen 

oder Leistungen im Zusammenhang mit der Anschaffung 

oder Herstellung der Anlageobjekte erbringen. 

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Emittentin sind 

nicht an Unternehmen in wesentlichem Umfang unmittelbar 

oder mittelbar beteiligt, die mit dem Vertrieb der 

angebotenen Vermögensanlage betraut sind, die der 

Emittentin Fremdkapital geben oder die Lieferungen oder 

Leistungen in Zusammenhang mit der Anschaffung oder 

Herstellung der Anlageobjekte erbringen. 

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Emittentin 

sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung weder mit 

dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage betraut, 

noch stellen sie der Emittentin Fremdkapital zur Verfügung 

oder vermitteln es, noch erbringen sie im Zusammenhang 

mit der Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte 

Lieferungen oder Leistungen. 

7.7.2 Angaben über Mitglieder des Beirats, Vorstands 

oder Aufsichtsgremien der Emittentin 

Ein Beirat der Emittentin besteht zum Zeitpunkt der Aufstellung 

des Emissionsprospektes nicht. Darüber hinaus 

existiert weder ein Vorstand noch existieren Aufsichtsgremien 

der Emittentin. Mithin können zum Zeitpunkt der 

Prospektaufstellung über die Mitglieder solcher Organe 

keine Angaben gemäß § 12 Absatz 1 bis 4 VermVerkProspV 

gemacht werden. 

Für den Fall, dass durch die Gesellschafterversammlung 

ein Beirat etabliert wird, würden die Mitglieder des Beirates 

folgende Vergütung erhalten: 

Für seine Tätigkeit erhält jedes Beiratsmitglied eine pauschale 

Vergütung. Diese beträgt für die Teilnahme an einer 

Beiratssitzung 1.000 Euro pro Beiratssitzung und für 

die Teilnahme an einem schriftlichen Umlaufverfahren 

200 Euro pro schriftlichem Abstimmungsverfahren. Alle 

übrigen Aufwendungen des Beiratsmitgliedes sind mit 

der Pauschalvergütung abgegolten. Der Beirat kann die 

Vergütung innerhalb dieser Höchstbeträge durch einstimmigen 

Beschluss abweichend auf seine Mitglieder 

verteilen. 

Über diese zukünftigen Beiratsmitglieder können im 

Hinblick auf § 12 Absatz 1 bis 4 VermVerkProspV keine 

Angaben gemacht werden, da die Gesellschafterversammlung 

die Beiräte gesellschaftsvertragsgemäß aus 

ihrer Mitte wählt. 

7.7.3 Angaben über Mitglieder der Geschäftsführung 

der Anbieterin und Prospektverantwortlichen 

Prospektverantwortliche (Anbieterin) ist die ZBI Fondsmanagement 

GmbH mit dem Sitz in Erlangen, eingetragen 

in das Handelsregister des Amtsgerichts Fürth unter 

HRB 13796 und der Geschäftsanschrift: Henkestraße 10, 

91054 Erlangen. Sie ist außerdem gemäß gesondertem 

Managementvertrag vom 05.11.2012 mit dem Fondsmanagement 

beauftragt. Für das Fondsmanagement 

erhält sie eine eigenkapitalabhängige Vergütung, welche 

jährlich in Höhe von 0,25 % zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer, bezogen auf das rechtswirksam von 

Investoren zum Ende der Platzierungsphase gezeichnete 

Kommanditkapital (ohne Agio), zu bezahlen ist. Die 

ZBI Fondsmanagement GmbH kann angemessene Abschlagszahlungen 

nach Maßgabe des eingeworbenen 

Kapitals verlangen. 

71

Alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der Anbieterin 

und der Prospektverantwortlichen sind Dr. 

Bernd Ital, Marcus Kraft, Mark Münzing und Dirk Meißner, 

jeweils einzelvertretungsberechtigt, Geschäftsanschrift: 

Henkestraße 10, 91054 Erlangen. Eine Funktionsaufteilung 

der Geschäftsführung ist nicht vereinbart. 

Den Mitgliedern der Geschäftsführung der Anbieterin 

und der Prospektverantwortlichen stehen im Zusammenhang 

mit der Vermögensanlage insgesamt keine 

Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte sowie sonstige 

Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Aufwandsentschädigungen, 

Versicherungsentgelte, Provisionen und 

Nebenleistungen jeder Art, zu. 


der Anbieterin und der Prospektverantwortlichen 

weisen in Bezug auf Verurteilungen wegen Straftaten 

nach den §§ 263 bis 283d des Strafgesetzbuchs, § 54 des 

Kreditwesengesetzes, § 38 des Wertpapierhandelsgesetzes 

oder § 369 der Abgabenordnung keine Eintragungen 

auf. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung waren 

diese Führungszeugnisse nicht älter als sechs Monate. 

Auch Verurteilungen wegen einer ausländischen Straftat, 

die mit diesen Straftaten vergleichbar ist, lagen zu 

Lasten der Mitglieder der Geschäftsleitung der Anbieterin 

und der Prospektverantwortlichen zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung nicht vor. Die Mitglieder der 

Geschäftsführung der Anbieterin und der Prospektverantwortlichen 

haben und hatten zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

die deutsche Staatsbürgerschaft. 


der Anbieterin und der Prospektverantwortlichen 

wurde innerhalb der letzten fünf Jahre kein Insolvenzverfahren 

eröffnet oder mangels Masse abgewiesen. Die 

Mitglieder der Geschäftsführung der Anbieterin und der 

Prospektverantwortlichen waren innerhalb der letzten 

fünf Jahre nicht in der Geschäftsführung einer Gesellschaft 

tätig, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren 

eröffnet oder mangels Masse abgewiesen wurde. 

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Anbieterin und 

der Prospektverantwortlichen haben keine Erlaubnis 

zum Betreiben von Bankgeschäften oder zur Erbringung 

von Finanzdienstleistungen. Bisher wurde weder eine 

solche Erlaubnis beantragt noch durch die Bundesanstalt 

aufgehoben. 



auch für Unternehmen tätig, die mit dem Vertrieb 

der angebotenen Vermögensanlage betraut sind: 

• Herr Dr. Bernd Ital und Herr Marcus Kraft sind alleinvertretungsberechtigte 


ZBI Vertriebs GmbH, die mit Vertriebsdienstleistungen 

beauftragt ist. 

Darüber hinaus sind Mitglieder der Geschäftsführung 

der Anbieterin und Prospektverantwortlichen nicht für 

Unternehmen tätig, die mit dem Vertrieb der angebotenen 

Vermögensanlage betraut sind. 



auch für Unternehmen tätig, die dem Emittenten 

Fremdkapital geben: 

• Die Herren Dr. Bernd Ital, Marcus Kraft, Dirk Meißner 

und Mark Münzing sind Vorstände der die Finanzierungsvermittlung 

übernhemenden Zbi Zentral 

Boden Immobilien AG. 



Unternehmen tätig, die dem Emittenten Fremdkapital 

geben. 



auch für Unternehmen tätig, die Lieferungen 

oder Leistungen im Zusammenhang mit der 

Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte erbringen: 

• Herr Dr. Bernd Ital und Herr Mark Münzing sind alleinvertretungsberechtigte 


persönlich haftenden Gesellschafterin ZBI Professional 

Fondsverwaltungs GmbH. 

72



alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der 

Objektkapitalgesellschaft ZBI Fonds 8 H / GmbH. 


des Weiteren jeweils alleinvertretungsberechtigter 

Geschäftsführer der mit der Erbringung der 

technischen und kaufmännischen Due-Diligence-Prüfung 

zu beauftragenden Zentral Boden Immobilien 

GmbH, welche auch als Immobilienankaufs- 

und Immobilienverkaufsmaklerin für die 

Fondsgesellschaft bzw. ihre Objekttochtergesellschaften 

tätig wird. 

• Herr Dr. Bernd Ital und Herr Marcus Kraft sind alleinvertretungsberechtigte 


ZBI Vertriebs GmbH, die mit der Konzeption des 

Anlageangebotes sowie die Erbringung von Marketingleistungen 

übernommen hat. 

• Herr Dr. Bernd Ital und Herr Dirk Meißner sind darüber 

hinaus alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer 

der ZBI Asset Management GmbH, 

welche für die Fondsgesellschaft bzw. für ihre Objekttochtergesellschaften 

Asset Management- 

Dienstleistungen erbringen wird. 

• Herr Dr. Bernd Ital und Herr Dirk Meißner sind darüber 

hinaus alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer 

der Vermietungsmaklerin F & M Finanzierungs- 

und Mietgesellschaft mbH. 



Unternehmen tätig, die Lieferungen oder Leistungen 

im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung 

der Anlageobjekte erbringen. 

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Anbieterin 

und der Prospektverantwortlichen sind nicht an Unternehmen 

beteiligt, die mit dem Vertrieb der angebotenen 

Vermögensanlage betraut sind, die der Emittentin 

Fremdkapital geben oder die Lieferungen oder Leistungen 

in Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung 


Die Mitglieder der Geschäftsführung der Anbieterin und 

der Prospektverantwortlichen sind zum Zeitpunkt der 

Prospektaufstellung weder mit dem Vertrieb der emittierten 

Vermögensanlage beauftragt, noch stellen sie 

der Emittentin Fremdkapital zur Verfügung oder vermitteln 

Fremdkapital, noch erbringen sie im Zusammenhang 

mit der Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte 

Lieferungen oder Leistungen. 

Für die Anbieterin und Prospektverantwortliche existiert 

kein Vorstand, Beirat, Aufsichtsrat oder anderes Aufsichtsgremium. 

7.7.4 Angaben über die Treuhandkommanditistin 

und die Mitglieder der Geschäftsführung der 

Treuhandkommanditistin 

Treuhandkommanditistin ist die Erlanger Consulting 

GmbH, mit Sitz in Erlangen, Geschäftsanschrift: Rathsberger 

Straße 6, 91054 Erlangen. Diese Gesellschaft wurde 

am 08.10.1998 gegründet. Sie ist unter hrb 7209 im 

Handelsregister beim Amtsgericht Fürth eingetragen. 

Rechtsgrundlagen der Tätigkeit der Treuhänderin sowie 

ihrer Aufgaben und die wesentlichen Rechte und 

Pflichten sowie ihre Vergütung ergeben sich aus dem 

Treuhandvertrag (Seite 191 ff.). Sie sind im Übrigen im 

Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ auf Seite 141 beschrieben. 

Für die Wahrnehmung der Aufgaben erhält die Treuhänderin 

für die Platzierungsphase eine zum Ende der Platzierungsphase 

fällige einmalige Vergütung in Höhe von 

0,35 %, bezogen auf das rechtswirksam von Investoren 

zum Ende der Platzierungsphase gezeichnete Kommanditkapital 

bis zu 25 Mio. Euro, und in Höhe von 0,3 %, 

bezogen auf das darüber hinausgehende Kommanditkapital 




auf das 75 Mio. Euro übersteigende Kommanditkapital, 

jeweils zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die 

Treuhänderin kann angemessene Abschlagszahlungen 

73

nach Maßgabe des eingeworbenen Kapitals verlangen. 

Die Treuhänderin erhält nach Beendigung der Platzierungsphase 

eine jeweils zu einem Viertel zum 31.03., 

30.06., 30.09. und 31.12. eines Jahres fällige jährliche 

Vergütung (pro rata temporis) in Höhe von 0,09 %, bezogen 





zu 50 Mio. Euro, und in Höhe von 0,07 %, bezogen auf 




zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, welche sich 

für die Geschäftsjahre des Portfolioverkaufs, des Teilportfolioverkaufs 

und der Liquidation um 0,14 %, bezogen 









zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, erhöht. 

Dies ergibt, bei dem geplanten Kommanditkapital von 

30 Mio. Euro im prognostizierten Betrachtungszeitraum 

bis zum 31.12.2023 einen Gesamtbetrag in Höhe 

419.042 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

somit 498.660 Euro. Beim maximalen Kommanditkapital 

von 100 Mio. Euro ergibt dies für denselben Zeitraum 

einen Gesamtbetrag von 1.159.792 Euro zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer, somit 1.380.153 Euro. 

Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Treuhandkommanditistin 

ist Christine Kasanmascheff, Geschäftsanschrift: 

Rathsberger Straße 6, 91054 Erlangen. 

Christine Kasanmascheff stehen im Zusammenhang mit 

der Vermögensanlage insgesamt keine Gewinnbeteiligungen, 

Entnahmerechte sowie sonstige Gesamtbezüge, 

insbesondere Gehälter, Aufwandsentschädigungen, 

Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen 

jeder Art, zu. 

74 

Das Führungszeugnis von Christine Kasanmascheff weist 

in Bezug auf Verurteilungen wegen Straftaten nach den 

§§ 263 bis 283d des Strafgesetzbuchs, § 54 des Kreditwesengesetzes, 

§ 38 des Wertpapierhandelsgesetzes 


auf. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung war dieses 

Führungszeugnis nicht älter als sechs Monate. Auch Verurteilungen 

wegen einer ausländischen Straftat, die mit 

diesen Straftaten vergleichbar ist, lagen zu Lasten von 

Christine Kasanmascheff zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

nicht vor. Christine Kasanmascheff hat und 

hatte zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung die deutsche 

Staatsbürgerschaft. 

Über das Vermögen von Christine Kasanmascheff wurde 

innerhalb der letzten fünf Jahre kein Insolvenzverfahren 

eröffnet oder mangels Masse abgewiesen. Christine Kasanmascheff 

war innerhalb der letzten fünf Jahre nicht 

in der Geschäftsführung einer Gesellschaft tätig, über 

deren Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet oder 

mangels Masse abgewiesen wurde. 

Christine Kasanmascheff hat keine Erlaubnis zum Betreiben 

von Bankgeschäften oder zur Erbringung von Finanzdienstleistungen. 

Bisher wurde weder eine solche Erlaubnis 

beantragt noch durch die Bundesanstalt aufgehoben. 

Christine Kasanmascheff ist nicht an Unternehmen 

beteiligt, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage 

betraut sind, die der Emittentin Fremdkapital 

geben oder die Lieferungen oder Leistungen in 

Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung 


Christine Kasanmascheff ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

weder mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage 

beauftragt, noch stellt sie der Emittentin 

Fremdkapital zur Verfügung oder vermittelt Fremdkapital, 

noch erbringt sie im Zusammenhang mit der Herstellung 

bzw. Anschaffung der Anlageobjekte Lieferungen 

oder Leistungen. 

Für die Treuhänderin existiert kein Vorstand, Beirat, Aufsichtsrat 

oder anderes Aufsichtsgremium.


Frau Waltraud Schorr und Frau Christine Kasanmascheff 

sind Gesellschafter der Treuhänderin. Frau Christine Kasanmascheff 

ist außerdem Geschäftsführerin der Treuhänderin. 

Diese sind die Ehefrauen von Johann Schorr 

und Matthias Kasanmascheff, welche beide zusammen 

mit Wolfgang Eggert Gesellschafter/Geschäftsführer des 

Mittelverwendungskontrolleurs sind. Diese drei Herren 

sind gleichzeitig Gesellschafter der die Emittentin und 

Konzeptionärin beratenden Steuerberater- und Rechtsanwaltssozietät 

(Rechtsform GbR). Christine Kasanmascheff 

ist überdies die Tochter von Johann und Waltraud Schorr. 

Diese Umstände könnten Interessenkonflikte des Mittelverwendungskontrolleurs 

begründen. Sonstige Umstände 

oder Beziehungen, die Interessenkonflikte der Treuhänderin 

begründen können, liegen nicht vor. 

7.7.5 Angaben über den Mittelverwendungskontrolleur 

und die Mitglieder der Geschäftsführung 

des Mittelverwendungskontrolleurs 

Mittelverwendungskontrolleur ist die Treuhand GmbH 

Franken Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit Sitz in Erlangen. 

Sie ist eingetragen beim Amtsgericht Fürth unter 

HRB 9121 und geschäftsansässig in Rathsberger Straße 6, 

91054 Erlangen. 

Rechtsgrundlagen der Tätigkeit des Mittelverwendungskontrolleurs 

sowie ihrer Aufgaben und die wesentlichen 

Rechte und Pflichten sowie ihre Vergütung ergeben 

sich aus dem Mittelverwendungskontrollvertrag 

(Seite 195 ff.). Sie sind im Übrigen im Abschnitt „Rechtliche 

Grundlagen“ auf den Seiten 143 ff. beschrieben. 

Für die Mittelverwendungskontrolle erhält der Mittelverwendungskontrolleur 

eine jeweils anteilig zum Quartalsende 

fällige, jährliche Vergütung (pro rata temporis) 

in Höhe von 0,3 %, bezogen auf das rechtswirksam von 

Investoren zum Ende der Platzierungsphase gezeichnete 


von 0,28 %, bezogen auf das darüber hinausgehende 

Kommanditkapital bis zu 50 Mio. Euro, und in Höhe von 

0,25 %, bezogen auf das darüber hinausgehende Kommanditkapital 

bis zu 75 Mio. Euro, und in Höhe von 

0,21 %, bezogen auf das 75 Mio. Euro übersteigende 


Mehrwertsteuer. Der Mittelverwendungskontrolleur 

kann während der Platzierungsphase angemessene Abschlagszahlungen 


Kapitals verlangen. Diese Vergütung ist ab dem Jahr 

2015 mit 2 % indexiert. 

Dies ergibt bei dem geplanten Kommanditkapital von 

30 Mio. Euro im prognostizierten Betrachtungszeitraum 

bis zum 31.12.2023 einen Gesamtbetrag in Höhe von 

1.056.108 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

somit 1.256.769 Euro. Beim maximalen Kommanditkapital 

von 100 Mio. Euro ergibt dies für denselben Zeitraum 

einen Gesamtbetrag von 3.085.260 Euro zuzüglich gesetzlicher 


Alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer des Mittelverwendungskontrolleurs 

sind Johann Schorr und 

Matthias Kasanmascheff, jeweils einzelvertretungsberechtigt, 

Geschäftsanschrift: Rathsberger Straße 6, 

91054 Erlangen, sowie Wolfgang Eggert, einzelvertretungsberechtigt, 

Geschäftsanschrift: Bayreuther Straße 

23, 91301 Forchheim. Eine Funktionsaufteilung der Geschäftsführung 

ist nicht vereinbart. 

Den Mitgliedern der Geschäftsführung des Mittelverwendungskontrolleurs 

stehen im Zusammenhang mit 

der Vermögensanlage insgesamt keine Gewinnbeteiligungen, 

Entnahmerechte sowie sonstige Gesamtbezüge, 

insbesondere Gehälter, Aufwandsentschädigungen, 

Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen 

jeder Art, zu. 


des Mittelverwendungskontrolleurs weisen in 

Bezug auf Verurteilungen wegen Straftaten nach den 

§§ 263 bis 283d des Strafgesetzbuchs, § 54 des Kreditwesengesetzes, 

§ 38 des Wertpapierhandelsgesetzes 


auf. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung waren diese 

Führungszeugnisse nicht älter als sechs Monate. Auch 

Verurteilungen wegen einer ausländischen Straftat, die 

mit diesen Straftaten vergleichbar ist, lagen zu Lasten 

der Mitglieder der Geschäftsleitung des Mittelverwen- 

75

dungskontrolleurs zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

nicht vor. Die Mitglieder der Geschäftsführung des 

Mittelverwendungskontrolleurs haben und hatten zum 

Zeitpunkt der Prospektaufstellung die deutsche Staatsbürgerschaft. 


des Mittelverwendungskontrolleurs wurde innerhalb 

der letzten fünf Jahre kein Insolvenzverfahren eröffnet 

oder mangels Masse abgewiesen. Die Mitglieder der 

Geschäftsführung des Mittelverwendungskontrolleurs 

waren innerhalb der letzten fünf Jahre nicht in der Geschäftsführung 

einer Gesellschaft tätig, über deren Vermögen 

ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels 

Masse abgewiesen wurde. 

Die Mitglieder der Geschäftsführung des Mittelverwendungskontrolleurs 

haben keine Erlaubnis zum Betreiben 

von Bankgeschäften oder zur Erbringung von 

Finanzdienstleistungen. Bisher wurde weder eine solche 

Erlaubnis beantragt noch durch die Bundesanstalt aufgehoben. 


sind nicht für Unternehmen tätig, die 

mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage 

betraut sind. 


sind nicht für Unternhemen tätig, die 

dem Emittenten Fremdkapital geben. 


sind nicht für Unternehmen tätig, die 

Lieferungen oder Leistungen im Zusammenhang mit der 

Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte erbringen. 


sind nicht an Unternehmen beteiligt, 

die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage 

betraut sind. 



die der Emittentin Fremdkapital geben. 



die Lieferungen oder Leistungen in Zusammenhang mit 

der Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte erbringen. 


sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

weder mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage 

beauftragt, noch stellen sie der Emittentin 

Fremdkapital zur Verfügung oder vermittelt Fremdkapital, 

noch erbringen sie im Zusammenhang mit der 

Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte Lieferungen 

oder Leistungen. 

Für den Mittelverwendungskontrolleur existiert kein 

Vorstand, Beirat, Aufsichtsrat oder anderes Aufsichtsgremium. 

Gesellschafter/Geschäftsführer des Mittelverwendungskontrolleurs 

sind Johann Schorr, Matthias Kasanmascheff 

und Wolfgang Eggert. Diese sind gleichzeitig 

Gesellschafter der die Emittentin und Konzeptionärin 

beratenden Steuerberater- und Rechtsanwaltssozietät 

(Rechtsform GbR). Die Ehefrauen von Johann Schorr und 

Matthias Kasanmascheff, Frau Waltraud Schorr und Frau 

Christine Kasanmascheff, sind Gesellschafter der Treuhänderin. 

Frau Christine Kasanmascheff ist außerdem 

Geschäftsführerin der Treuhänderin. Sie ist überdies die 

Tochter von Johann und Waltraud Schorr. Diese Umstände 

könnten Interessenkonflikte des Mittelverwendungskontrolleurs 

begründen. Sonstige Umstände oder 

Beziehungen, die Interessenkonflikte des Mittelverwendungskontrolleurs 

begründen können, liegen nicht vor. 

Sonstige Personen, die nicht in den Kreis der nach der 

VermVerkProspV anzugebenden Personen fallen, die die 

Herausgabe oder den Inhalt des Prospektes oder die Ab- 

76


gabe oder den Inhalt des Angebotes der Vermögensanlage 

wesentlich beeinflusst haben, existieren nicht. 

7.8 Angaben über Vermögens-, Finanz- und 

Ertragslage, über die Prüfung der Jahresabschlüsse 

und den jüngsten Geschäftsgang und 

die Geschäftsaussichten 

Die Emittentin ist vor weniger als 18 Monaten gegründet 

worden. Ein geprüfter Jahresabschluss und Lagebericht 

ist noch nicht erstellt, so dass zu diesen Punkten 

verringerte Prospektanforderungen gegeben sind. Zu 

alternativ notwendigen Angaben, insbesondere zu Eröffnungsbilanz, 

Zwischenübersicht und Planzahlen, wird 

auf das Kapitel „Weitere Angaben gemäß Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt-Verordnung 

(VermVerkProspV)“ 

verwiesen. 

7.9 Gewährleistete Vermögensanlage 

Für die Verzinsung oder Rückzahlung der angebotenen 

Vermögensanlage hat keine juristische Person oder Gesellschaft 

eine Gewährleistung übernommen. 

1) Emittentin/Fondsgesellschaft: ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. 


Geschäftsanschrift: 

Sitz: 

Henkestraße 10, 91054 Erlangen 

Erlangen 

Gründung: 15.10.2012 

Tag der ersten Eintragung im Handelsregister: 16.11.2012 

HR-Nr.: HRA 9960 

Registergericht: 

Geschäftsführer: 

Amtsgericht Fürth 

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH (Einzelheiten 

siehe Angaben zur Komplementärin) 

Gesellschafter: 

a) Komplementärin: ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH 



Sitz: 


Gründung: 08.07.2011 


HR-Nr.: HRB 13092 

Erlangen 

Dr. Bernd Ital, Nürnberg 

Mark Münzing, Berlin 

77



Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: ZBI Fondsverwaltungs GmbH (100 %) 

Stammkapital: 

25.000 Euro, voll eingezahlt 

b) Kommanditistin: Erlanger Consulting GmbH 


Sitz: 


Rathsberger Straße 6, 91054 Erlangen 

Erlangen 

Christine Kasanmascheff, Bubenreuth 

Gründung: 08.10.1998 


HR-Nr.: HRB 7209 


Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: 

Stammkapital: 

gez. Kommanditeinlage: 

davon Hafteinlage: 

eingezahlt: 


Christine Kasanmascheff, Bubenreuth 

Waltraud Schorr, Langensendelbach 

50.000 DM, voll eingezahlt 

10.000 Euro 

1.000 Euro 

10.000 Euro 

2) Treuhänderin: Erlanger Consulting GmbH 

weitere Angaben siehe vorstehend unter 1b) Kommanditistin. 

3) Mittelverwendungskontrolleur: Treuhand GmbH Franken Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 


Rathsberger Straße 6, 91054 Erlangen 

Sitz: 


Erlangen 

Gründung: 19.10.1998 

Johann Schorr, Langensendelbach 

Matthias Kasanmascheff, Bubenreuth 

Wolfgang Eggert, Höchstadt/Aisch 

erstmals eingetragen: HRB 5624 des Amtsgerichts Cottbus, am 11.05.1999 

aktuell eingetragen: HRB 9121 



78


Tag der ersten Eintragung im dortigen Handelsregister: 29.10.2002 


Stammkapital: 

Johann Schorr, Langensendelbach 

Matthias Kasanmascheff, Bubenreuth 

Wolfgang Eggert, Höchstadt/Aisch 

25.500 Euro, voll einbezahlt 

4) Objekt-Gesellschaft (KG): ZBI F 801 GmbH & Co. KG 



Sitz: 


Erlangen 

Gründung: 15.10.2012 

Tag der ersten Eintragung im 

Handelsregister: 26.11.2012 

HR-Nr.: HRA 9962 

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH, Erlangen 

weitere Angaben siehe vorstehend unter 1a) Komplementärin 


Alleinige Kommanditistin und Gesellschafter mit Anteilen 

oder Stimmrechten von mind. 25 %: 

gez. Kommanditeinlage: 

davon Hafteinlage: 

eingezahlt: 



Achte Professional Immobilien Holding KG, Erlangen, 

weitere Angaben siehe vorstehend unter 1) Emittentin/ 


10.000 Euro 

10.000 Euro 

10.000 Euro 

5) Objekt-Gesellschaft (GmbH): ZBI Fonds 8 H / GmbH 



Sitz: 


Erlangen 

Gründung: 15.10.2012 


HR-Nr.: HRB 13810 

Klaus Peter Georg Fürstenberg, Eltville 





79


Stammkapital: 


Achte Professional Immobilien Holding KG, Erlangen, 

weitere Angaben siehe vorstehend unter 1) Emittentin/ 


25.000 Euro, voll einbezahlt 

6) Prospektverantwortliche und Fondsmanager: ZBI Fondsmanagement GmbH 



Sitz: 


Erlangen 

Gründung: 15.10.2012 


HR-Nr.: HRB 13796 


Marcus Kraft, München 


Dirk Meißner, Bruchköbel 



Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: ZBI Zentral Boden Immobilien AG (100 %) 

Stammkapital: 


7) Konzeptionärin, Vertriebs- und Marketingbeauftragter: ZBI Vertriebs GmbH 



Sitz: 


Gründung: 


HR-Nr.: HRB 11437 

Erlangen 



17.03.2008 unter ZBI Erste Wohnen GmbH 

Umfirmierung am 13.01.2010 



Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: ZBI Zentral Boden Immobilien AG (100 %) 

Stammkapital: 


80


8) Finanzierungsbeschaffer: ZBI Zentral Boden Immobilien AG 



Sitz: 

Erlangen 

Vorstand: 

Dr. Bernd Ital, Nürnberg (Vorstandsvorsitzender) 





Vorsitzender des Aufsichtsrats: 

Peter Groner, Möhrendorf 

Gründung: 

20.05.1999 unter LVV Syndicus Vermögensverwaltungs AG 






Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: Peter und Bettina Groner GbR (70 %) 

Gesellschafter der GbR: 

Peter Groner, Möhrendorf (57 %), 

Bettina Groner, Möhrendorf (43 %) 

Grundkapital: 


9) Objektvorprüfer: 

a) Technische und kaufmännische Due-Diligence, Ankaufsund 

Verkaufsmakler: 


Sitz: 


Gründung: 

Tag der ersten Eintragung im Handelsregister: 

Zentral Boden Immobilien GmbH 


Erlangen 


Bettina Groner, Möhrendorf 



02.11.1992 unter Zentral Boden Objektentwicklung GmbH 


30.10.1997 (Fürth) 




Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: Zentral Boden Immobilien GbR (100 %) 


ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen (90 %) (siehe Punkt 8), 


81

Stammkapital: 

1 Mio. DM, voll eingezahlt 

b) Baubetreuung ZBI Baubetreuungs GmbH 



Sitz: 


Gründung: 

Erlangen 

Erste Eintragung beim AG Traunstein: HRB 12272 

am: 02.08.1999 


Torsten Himmelmann, Zeuthen 


22.06.1999 unter IDS Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH 


Tag der ersten Eintragung im Handelsregister 

beim AG Fürth: 

15.03.2004 



Amtsgericht Fürth, davor Charlottenburg, Traunstein, Dresden 

Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: GbR ZBI Baubetreuungs GmbH (100 %) 


Bettina Groner, Möhrendorf (60 %), 

Peter Groner, Möhrendorf (40 %) 

Stammkapital: 


10) Asset Management: ZBI Asset Management GmbH 



Sitz: 


Gründung: 

Erlangen 


HR-Nr.: HRB 10154 




24.03.2005 unter Erste ZBI Beteiligungs GmbH 



Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen (100 %) 

(siehe Punkt 8) 

Stammkapital: 


82


11) Vermietungsmakler: F & M Finanzierungs- und Mietgesellschaft mbH 


Sitz: 


Gründung: 

Am Steinbruch 15, 91096 Möhrendorf 

Möhrendorf 




Dr. Helmut Pritsch, Dresden 

04.06.1998 unter F & L Finanzierungs- und 

Leasinggesellschaft mbH 






Gesellschafter mit Anteilen oder Stimmrechten von mind. 25 %: F & L Finanzierungs- und Leasing GbR (100 %) 


Peter Groner, Möhrendorf (90 %) 


Stammkapital: 

50.000 DM, voll eingezahlt 

12) Laufende Steuerberatung / laufende Rechtsberatung Die vorgesehenen Vertragspartner dürfen aus standesrechtlichen 

Gründen nicht genannt werden. 

13) Aktualisierung der Planprognose nach Vollinvestition Der vorgesehene Vertragspartner darf aus standesrechtlichen 

Gründen nicht genannt werden. 

83


Berlin, Falkenberger Straße 

84


7.10 Verflechtungen 

Verwandtschaftliche oder gesellschaftsrechtliche Verflechtungen 

zwischen der persönlich haftenden Gesellschafterin 

der Emittentin, der ZBI Professional Fondsverwaltungs 

GmbH bzw. ihren Gesellschaftern und 

Organen und dem Mittelverwendungskontrolleur bzw. 

der Treuhänderin bestehen nicht. Auch zwischen der mit 

dem Fondsmanagement beauftragten Prospektverantwortliche, 

der ZBI Fondsmanagement GmbH bzw. ihren 

Gesellschaftern und Organen und dem Mittelverwendungskontrolleur 

bzw. der Treuhänderin bestehen keine 

verwandtschaftlichen oder gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen. 

Es bestehen sowohl verwandtschaftliche Verflechtungen 

zwischen den Gesellschaftern der Treuhänderin und 

dem Mittelverwendungskontrolleur, als auch zwischen 

der die Emittentin und die Konzeptionärin beratenden 

Steuerberater- und Anwaltssozietät (Rechtsform GbR). 

Weiter bestehen personelle Verflechtungen zwischen 

der die Emittentin beratenden Steuerberater- und Anwaltssozietät 

und dem Mittelverwendungskontrolleur 

und der Treuhänderin, vgl. Seiten 73 ff. und 75 ff. 

dargestellten gesellschaftsrechtlichen oder personellen 

Verflechtungen hinaus keine weiteren, einen möglichen 

Interessenkonflikt auslösende Verflechtungen irgendwelcher 

Art bestehen. 

Vereinbarungen über Provisionen, Kommissionen, Rabatte 

oder sonstige Rückgewähr, die nicht den Anlageobjekten 

oder der Vermögensanlage zugutekommen, 

Kompensationsgeschäfte oder Ergebnisbeteiligungen 

bestehen nach Kenntnis des Anbieters nicht. 

Wegen der nach Institut der Wirtschaftsprüfer S 4 geforderten 

Angabe dazu, inwieweit und mit welchem Erfolg 

die wesentlichen Vertragspartner in der jüngeren Vergangenheit 

entsprechende Aufträge durchgeführt haben, 

wird auf die Darstellung der Leistungsbilanzen auf 

den Seiten 47 ff. verwiesen. Bei diesen Angeboten waren 

neben den Zbi-Gesellschaften ebenfalls die Treuhänderin 

und der Mittelverwendungskontrolleur beteiligt. 

Es bestehen personelle Verflechtungen zwischen der 

persönlich haftenden Gesellschafterin der Emittentin, 

der ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH bzw. deren 

Organen oder Gesellschaftern zu anderen Unternehmen, 

die für die Emittentin als Eigenkapitalbeschaffer, 

Vertriebsdienstleister, Konzeptionärin, Finanzierungsvermittler, 

Hausverwalter, Makler, Baubetreuer etc. tätig 

werden. Ebenso bestehen persönliche Verflechtungen 

zwischen der mit dem Fondsmanagement beauftragten 

Prospektverantwortliche, der Zbi Fondsmanagement 

GmbH bzw. deren Organen und Gesellschaftern und den 

soeben genannten Dienstleistern. 

Die persönlich haftende Gesellschafterin der Emittentin, 

die ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH und deren 

gesetzliche Vertreter, sowie die mit dem Fondsmanagement 

beauftragte Prospektverantwortliche, Zbi Fondsmanagement 

GmbH und deren gesetzliche Vertreter, 

erklären hiermit, dass über die im Emissionsprospekt 

85


Berlin (Birken Karree) 

86

ZBI 8 Wirtschaftliche Angaben 

8 Wirtschaftliche Angaben 

Die wirtschaftlichen Angaben untergliedern sich in 

Informationen über die Zusammensetzung des Investitionsaufwands, 

die geplante Entwicklung der vorliegenden 

Emission sowie Aussagen über den prognostizierten 

Anlageerfolg auch und insbesondere unter 

Berücksichtigung veränderter Parameter. 

8.1 Investitions- und Finanzierungsplan auf Ebene 

der ZBI 8 HOLDING KG (Planprognose) 

Der folgenden Darstellung liegt die Annahme zu Grunde, 

dass die von den Investoren eingeworbenen Mittel 

nicht direkt in Immobilien investiert werden, sondern 

zunächst in Objektgesellschaften fließen, welche dann 

ihrerseits die Immobilieninvestitionen vornehmen. Anlageobjekte 

sind somit die Beteiligungen an Objektgesellschaften. 

Diese Annahme erscheint realistisch, weil 

in Nettozahlen (Euro), in Prozent vom Kommanditkapital 

und in Prozent vom Gesamtaufwand inklusive Agio. 

Der Gesamtaufwand (rund 82,2 Mio. Euro) errechnet 

sich aus der Summe der zum Erwerb der Beteiligungen 

an den Objektgesellschaften (Anlageobjekt auf 

Ebene der Zbi 8 HOLDING KG) geplanten Eigenmittel 

(30 Mio. euro), dem Agio (rund 1,5 Mio. Euro) und der 

zur Realisierung der Immobilieninvestitionen auf Ebene 

der Objektgesellschaften gemäß Planprognose aufzunehmenden 

Fremdmittel (50,7 Mio. Euro). Bezüglich 

der Zusammenfassung der Mittelherkunft/Mittelverwendung 

(PROGnose) Gesamtfonds verweisen wir auf 

Seite 95 f. Auf Fondsgesellschaftsebene sollen keine 

Fremdmittel aufgenommen werden. Zwischenfinanzierungen 

sind nicht geplant. 

• die Fondsgesellschaft bereits zwei Objektgesellschaften, 

die eine in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft 

(Objekt KG), die andere 

in der Rechtsform der GmbH (Handels GmbH), 

zum Zwecke der Immobilieninvestition gegründet 

hat. 

• die Immobilieninvestitionen in allen Vorgängerfonds 

die geplante Entwicklung der vorliegenden 

Emission ausschließlich über Objektgesellschaften 

vollzogen wurden. 

Die Anlageobjekte bestehen also aus Anteilen an Gesellschaften, 

den Objektgesellschaften. Diese Objektgesellschaften 

erwerben ihrerseits Immobilien, so dass 

auch diese Immobilien Anlageobjekt des Fonds sind. 

Deshalb erfolgt zusätzlich eine Ergänzung der Darstellung 

der Investitionen und Finanzierungen auf Ebene 

der Objektgesellschaften sowie eine Zusammenfassung 

dieser beiden Darstellungen. 

Bei einem prognostizierten Kommanditkapital auf Ebene 

der ZBI 8 HOLDING KG von 30 Mio. Euro stehen sich 

folgende planmäßige Mitteleinnahmepositionen und 

einmalige Mittelverwendungspositionen in der Investitionsphase 

bis Juni 2014 gegenüber. Die Angabe erfolgt 

87




In Tausend 

Euro 

In % vom 





Kommanditkapital Gründungsgesellschafterin 10 0,03 % 0,01 % 

Kommanditkapital Anleger 29.990 99,97 % 36,48 % 

Agio 1.500 5,00 % 1,83 % 

Gesamt 31.500 105,00 % 38,32 % 

In Tausend 

Euro 

In % vom 







Beteiligungskapital Objekt KG 20.400 68,00 % 24,82 % 

Beteiligungskapital Handels GmbH 5.500 18,33 % 6,69 % 

25.900 86,33 % 31,51 % 



Eigenkapitalbeschaffung 2.249 7,50 % 2,74 % 

Agio 1.500 5,00 % 1,83 % 

Marketinggebühren 450 1,50 % 0,55 % 

Konzeptionsgebühren 300 1,00 % 0,37 % 

Veranstaltungskosten, it-Dienstleistungen und 

sonstige Kosten Vertrieb 300 1,00 % 0,37 % 

Mittelverwendungskontrolle 126 0,42 % 0,15 % 

Treuhandschaft 127 0,42 % 0,15 % 

Nicht abzugsfähige Vorsteuer 247 0,82 % 0,29 % 

5.299 17,66 % 6,45 % 


Handelsregister 45 0,15 % 0,05 % 

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 23 0,08 % 0,03 % 

68 0,23 % 0,08 % 

3. Sonstiges 

Sonstiges 20 0,07 % 0,02 % 

Nicht abzugsfähige Vorsteuer 4 0,01 % 0,01 % 

24 0,08 % 0,03 % 

4. Liquiditätsreserve 209 0,70 % 0,25 % 

Gesamt 31.500 105,00 % 38,32 % 

88




Objekt KG 

In Tausend 

Euro 

Handels GmbH 

In Tausend 

Euro 

Gesamt 

In Tausend 

Euro 

In % vom 






Beteiligungskapital ZBI 8 holDING KG 20.400 5.500 25.900 86,33 % 31,51 % 

Fremdkapital 39.900 10.800 50.700 169,01 % 61,68 % 

Gesamt 60.300 16.300 76.600 255,34 % 93,19 % 

Objekt KG 

In Tausend 

Euro 


In Tausend 

Euro 

Gesamt 

In Tausend 

Euro 

In % vom 






1. Aufwand für den Erwerb der Anlageobjekte 

einschließlich Nebenkosten 

(ohne Maklerkosten) 

Immobilienkaufpreise 50.540 13.680 64.220 214,07 % 78,13 % 

Grunderwerbsteuer 2.527 684 3.211 10,70 % 3,91 % 

Notar-/Gerichtskosten 758 205 963 3,21 % 1,17 % 

Kosten Due-Diligence 1.010 274 1.284 4,28 % 1,56 % 

Nicht abzugsfähige Vorsteuer 245 66 311 1,04 % 0,38 % 

Erhaltungsaufwand (brutto) 2.660 720 3.380 11,27 % 4,11 % 

57.740 15.629 73.369 244,57 % 89,26 % 



Maklerkosten 1.517 410 1.927 6,42 % 2,34 % 

Fremdmittelbeschaffung 719 194 913 3,04 % 1,11 % 

Nicht abzugsfähige Vorsteuer 245 66 311 1,04 % 0,38 % 

2.481 670 3.151 10,50 % 3,83 % 

3. Liquiditätsreserve 79 1 80 0,27 % 0,10 % 

Gesamt 60.300 16.300 76.600 255,34 % 93,19 % 

89


Dresden, Glacisstraße 

90


Positionen der Mittelherkunft 

ZBI 8 HOLDING KG (Seite 88) 


Die Gründungsgesellschafterin Erlanger Consulting 

GmbH hat Kommanditanteile in Höhe von 10.000 Euro 

übernommen, so dass das Kommanditkapital zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung 10.000 Euro beträgt. Die 

Gründung der ZBI 8 HOLDING KG erfolgte bereits im Jahr 

2012. Die Einzahlung des Gründungskapitals ist somit 

ebenfalls bereits im Jahr 2012 erfolgt. Bei der Prognose 

wird unterstellt, dass Investoren ein Kommanditkapital 

in Höhe von 29,99 Mio. Euro im Jahr 2013 zeichnen werden. 

Agio 

Die Investoren haben neben dem gezeichneten Kommanditkapital 

einen Ausgabeaufschlag (Agio) in Höhe 

von jeweils 5 %, bezogen auf die Zeichnungssumme, an 

die Fondsgesellschaft zu bezahlen. 

Positionen der Mittelverwendung 


Bei den dargestellten Positionen wird davon ausgegangen, 

dass das prognostizierte Kommanditkapital von 

30 Mio. Euro erreicht wird. Bei einem abweichenden 

Kommanditkapital erhöhen oder verringern sich die 

Werte der Mittelverwendungspositionen entsprechend, 

da diese im Wesentlichen unmittelbar bzw. mittelbar 

auf Basis des Kommanditkapitals berechnet werden. 

Bei den angegebenen Werten in der Tabelle handelt es 

sich grundsätzlich um Nettobeträge ohne die gesetzliche 

Mehrwertsteuer. Da die Fondsgesellschaft grundsätzlich 

als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes 

gilt, ist sie zum Vorsteuerabzug berechtigt. Allerdings beschränkt 

sich die Vorsteuerabzugsberechtigung auf Rechnungen, 

die umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätzen 

zuzuordnen sind. Davon ausgehend, dass die Fondsgesellschaft 

keine umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätze 

erzielt, ist sie nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Der 

nicht abzugsfähige Anteil der einzelnen Kostenpositionen 

wurde entsprechend in einer Summe bei den jeweils 

zugehörigen Kostenpositionen dargestellt. 


Beteiligungskapital Objekt KG 

Die Immobilieninvestition und -verwaltung soll über 

Objektpersonengesellschaften erfolgen. An diesen Gesellschaften 

wird die Fondsgesellschaft prognosegemäß 

jeweils 100 % der Gesellschaftsanteile erwerben. Die aufzuwendenden 

Mittel betragen plangemäß 20,4 Mio. Euro. 

Diese Mittel werden den Objektpersonengesellschaften 

als Kommanditkapital, zum Teil auch als Darlehen oder 

Kapitalrücklage, zur Verfügung gestellt. 

Beteiligungskapital Handels GmbH 

Der Handel mit Immobilien soll durch Objektkapitalgesellschaften 

erfolgen. An diesen Gesellschaften wird die 

Fondsgesellschaft jeweils 100 % der Gesellschaftsanteile 

erwerben. Die aufzuwendenden Mittel betragen 

plangemäß 5,5 Mio. Euro, wovon mindestens jeweils 

25.000 Euro in das Stammkapital eingezahlt werden. Die 

verbleibenden Mittel werden entweder in die offenen 

Rücklagen der Objektkapitalgesellschaften eingestellt 

oder diesen im Darlehenswege zur Verfügung gestellt. 


2.1. Vergütungen 

Eigenkapitalbeschaffung und Agio 

Für die Vergütung von mit der Eigenkapitalbeschaffung 

zu beauftragenden Personen oder Gesellschaften wurde 

ein Betrag in Höhe von 7,5 % des einzuwerbenden 

Kommanditkapitals sowie ein weiterer Betrag in Höhe 

des Agios von 5 %, bezogen auf das vermittelte Kommanditkapital, 

kalkuliert. 

Marketinggebühren 

Der ZBI Vertriebs GmbH werden die im Vorfeld und 

während der Platzierungsphase entstandenen Marketingaufgaben 

pauschal mit 1,5 % vom Kommanditkapital 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer vergütet. Mit 

dieser Vergütung sind alle Leistungen, die im Zusam- 

91

menhang mit der Erstellung des Emissionsprospektes 

und sämtliche Begleitbroschüren sowie Layout, Texte, 

Grafik, Recherchen, Druck stehen, abgegolten. 

Konzeptionsgebühren 

Für entstandene eigene und angefallene fremde Kosten 

im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen, zivilrechtlichen 

und steuerrechtlichen Konzeption der 

Vermögensanlage werden der Zbi Vertriebs GmbH 

pauschal 1 % des Kommanditkapitals zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer gezahlt. 

Vertriebskoordination und -steuerung 

Mit der Koordination der an der Platzierung beteiligten 

Vertriebsunternehmen wird die Zbi Vertriebs GmbH beauftragt. 

Für den Sach- und Personalaufwand, der bei 

der Durchführung von Informationsveranstaltungen 

der Vertriebspartner und deren Personal, IT-Dienstleistungen 

und sonstigen Leistungen des Vertriebs anfällt, 

erhält diese Gesellschaft eine pauschale Vergütung in 

Höhe von 1 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

bezogen auf das Kommanditkapital. 

Mittelverwendungskontrolle 

Für die Übernahme der Mittelverwendungskontrolle erhält 

der Mittelverwendungskontrolleur, die Treuhand 

GmbH Franken Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, während 

der Investitionsphase, unter Berücksichtigung einer 

vereinbarten Vergütungsdegression, eine Vergütung 

in Höhe von rund 0,42 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

bezogen auf ein Kommanditkapital von 

30 Mio. Euro. 

Treuhandschaft 

Für die Übernahme der Treuhandschaft erhält die Treuhänderin, 

die Erlanger Consulting GmbH, während der 

Investitionsphase, unter Berücksichtigung einer vom 

endgültigen Kommanditkapital abhängigen Vergütungsdegression, 

eine Vergütung in Höhe von rund 


auf ein Kommanditkapital von 30 Mio. Euro. 

Nicht abzugsfähige Vorsteuer 

Die Gesellschaft kann die auf die Marketinggebühren, 

Konzeptionsgebühren, Veranstaltungskosten, IT-Dienstleistungen 

und sonstige Kosten Vertrieb, Mittelverwendungskontrolle 

und Treuhandschaft entfallende Mehrwertsteuer 

nicht als Vorsteuer geltend machen. Dadurch 

fällt in der Prognoserechnung zusätzlich ein Betrag von 

247.546 Euro als nicht abzugsfähige Vorsteuer bei den 

Vergütungen an. 

2.2. Nebenkosten der Vermögensanlage 

Handelsregister 

Für Kosten, die im Zusammenhang mit der Gründung 

und der Anmeldung der Gesellschaften entstehen, 

wurde mit 0,15 %, bezogen auf das Kommanditkapital, 

also mit 45.000 Euro, kalkuliert. 

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

Für den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

sind für die Investitionsphase 22.500 Euro 

geplant. 

3. Sonstiges 

Sonstiges 

Für die Investitionsphase wird mit einem pauschalen 

Aufwand für sonstige Kosten in Höhe von 20.000 Euro 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer geplant. 

Nicht abzugsfähige Vorsteuer 

Die Gesellschaft kann die auf die sonstigen Kosten entfallende 

Mehrwertsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen. 

Dadurch fällt in der Prognoserechnung zusätzlich 

ein Betrag von 3.800 Euro als nicht abzugsfähige Vorsteuer 

bei den Nebenkosten der Vermögensanlage an. 

4. Liquiditätsreserve 

Die anfängliche Liquiditätsreserve von 209.029 Euro soll 

Liquiditätsunterdeckungen in der Gründungsphase vermeiden. 

92


Positionen der Mittelherkunft 

Objektgesellschaften (Seite 89) 

Beteiligungskapital ZBI 8 HOLDING KG 

Der auf Ebene der ZBI 8 HOLDING KG prognostizierte 

Aufwand für den Erwerb der Beteiligungen stellt auf 

Ebene der Objektgesellschaften deren Eigenkapital dar. 

Der prognostizierte Eigenkapitalanteil der Objektgesellschaften 

beläuft sich demnach auf 33,82 %. 

Fremdkapital 

Auf Objektgesellschaftsebene sollen zur Realisierung 

der geplanten Immobilieninvestitionen Fremdmittel 

in Höhe von 50.700.000 Euro (davon 39.900.000 Euro 

in der Objekt KG und 10.800.000 Euro in der Handels 

GmbH) aufgenommen werden. 

Diese Fremdmittel sind nur geplant und nicht rechtsverbindlich 

zugesagt. Im Rahmen der Fremdmittelplanung 

wurde folgendes unterstellt: 

Für die Objekt KG: 


Zinssatz ab 2018: 4,00 % p. a. 

Tilgung: 








Für die Handels GmbH: 


Zinssatz ab 2018: 4,00 % p. a. 

Tilgung: 








Die Fremdkapitalquote wurde anfänglich für die Objekt 

KG mit 66,17 % und für die Handels GmbH mit 

66,26 % angenommen. 

Durch den Einsatz von Fremdkapital wird die Eigenkapitalrendite 

der Emittentin und damit die Auszahlungen 

an die Anleger, im Vergleich zu einer Finanzierung ausschließlich 

über Eigenkapital, gesteigert, da das Fremdkapital 

niedriger verzinst wird als die Gesamtkapitalrentabilität 

der geplanten Investitionen. 

Für die Anleger ergibt sich aus dem Hebeleffekt der 

angestrebten Finanzierung ein prognostizierter Gesamtrückfluss 

vor Steuern in Höhe von rund 191 %, 

bezogen auf das Kommanditkapital zuzüglich Agio. 

Abweichende Effekte können sich ergeben, wenn die 

Verzinsung des Fremdkapitals von der Prospektprognose 

variiert, z. B. bei einer Anschlussfinanzierung, oder 

wenn Faktoren, die die Gesamtkapitalrentabilität der 

Investitionen beeinflussen, wie z. B. Mieteinnahmen, 

Instandhaltungskosten oder der Verkaufsfaktor, sich 

gegenüber den kalkulierten Annahmen ändern. Abweichende 

Annahmen zur Prognose sind im Kapitel 8.5 

Sensitivitätsanalysen/Abweichung von der Prognose 

dargestellt. Grundsätzlich gilt, je höher die Fremdkapitalquote 

einer Investition, desto stärker sind die Auswirkungen 

auf den Gesamtmittelrückfluss, sobald sich 

Finanzierungskosten oder Faktoren mit Einfluss auf die 

Gesamtkapitalrentabilität verändern. 

Positionen der Mittelverwendung 

Objektgesellschaften 

Bei den nachfolgenden Positionen wird davon ausgegangen, 

dass das prognostizierte Kommanditkapital auf Ebene 

der ZBI 8 HOLDING KG von 30 Mio. Euro erreicht wird. 

Bei einem abweichenden Kommanditkapital erhöhen 

oder verringern sich die Werte der Mittelverwendungspositionen 

entsprechend, da diese im Wesentlichen un- 

93

mittelbar bzw. mittelbar auf Basis des Kommanditkapitals 

berechnet werden. 

In der Prognoserechnung wurde angenommen, dass es 

sich bei 85 % der durch die Objektgesellschaften erworbenen 

Immobilien um Wohnimmobilien handelt. Bei 

den restlichen 15 % wurde angenommen, dass es sich jeweils 

um Gewerbeimmobilien handelt, für die prognosegemäß 

eine Option zur Umsatzsteuer erfolgt. Der Anteil 

der nicht abzugsfähigen Vorsteuer, der auf die einzelnen 

Kostenpositionen entfällt, wurde entsprechend in Summe 

bei den jeweils dazugehörigen Kostenpositionen dargestellt. 

1. Aufwand für den Erwerb der Anlageobjekte einschließlich 

Nebenkosten (ohne Maklercourtage) 

Die gesamten Immobilieninvestitionen belaufen sich 

planmäßig auf rund 73,4 Mio. Euro und setzen sich zusammen 

aus den veranschlagten Kaufpreisen (rund 

64,2 Mio. Euro), Grunderwerbsteuer (rund 3,2 Mio. Euro), 

Notar- und Gerichtskosten (rund 1,0 Mio. Euro), den Kosten 

für die technische und kaufmännische Due-Diligence 

(rund 1,3 Mio. Euro) und der nicht abzugsfähigen Vorsteuer 

aus den Kosten für die Due-Diligence sowie den 

Notargebühren (rund 0,3 Mio. Euro). Für investitionsnahe 

Instandsetzungsmaßnahmen wurden 5 % der für Immobilien 

veranschlagten Gesamtinvestitionssumme, somit 

rund 3,4 Mio. Euro brutto, angenommen. 

Die Grunderwerbsteuer wurde mit einem Mittelwert 

von 5 % der Immobilienkaufpreise kalkuliert. Die Notar- 

und Gerichtskosten wurden mit 1,5 % der Immobilienkaufpreise 

prognostiziert. Für die technische und 

kaufmännische Due-Diligence erhält die Zentral Boden 

Immobilien GmbH eine Vergütung von 2 % zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer vom Immobilienkaufpreis. 

Fremdmittelbeschaffung (rund 1,0 Mio. Euro) und der 

nicht abzugsfähigen Vorsteuer aus den Maklerkosten 

(rund 0,3 Mio. Euro) zusammen. 

Dabei wurden für die durch die Zentral Boden Immobilien 

GmbH ausgeführten Maklertätigkeiten Kosten 

durchgängig mit 3 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer 

der Immobilienkaufpreise kalkuliert. Für die 

durch die ZBI Zentral Boden Immobilien AG ausgeführte 

Fremdmittelbeschaffung wurden Kosten in Höhe 

von 1,8 % des aufzunehmenden Fremdkapitals prognostiziert. 

3. Liquiditätsreserve 

Die anfängliche Liquiditätsreserve auf Ebene der Objektgesellschaften 

von 79.808 Euro soll Liquiditätsunterdeckungen 

in der Gründungsphase vermeiden. 

Zusammenfassung der prognostizierten Mittelverwendung 

auf Ebene der ZBI 8 HOLDING KG 

Die Klassifizierung der einzelnen Kosten auf Ebene der 

Zbi 8 HOLDING KG in Hauptgruppen und die Angabe 

der jeweils prozentualen Verhältnisse zum Kommanditkapital 

(mit und ohne Agio) bzw. zum Gesamtaufwand 

inklusive Agio ergibt folgende Zusammenfassung: 


2.1. Vergütungen 

Auf Ebene der Objektgesellschaften fallen prognosegemäß 

Vergütungen von rund 3,2 Mio. Euro an. Diese setzen 

sich aus den Maklerkosten (rund 1,9 Mio. Euro), der 

94


Zusammenfassung der Mittelverwendung (PROGNOSE) 


Euro 

In % vom 


In % vom 







Beteiligungen 25.900.000 86,33 % 82,23 % 31,51 % 


2.1 Vergütungen 5.299.171 17,66 % 16,82 % 6,45 % 


67.500 0,23 % 0,21 % 0,08 % 

3. Sonstiges 23.800 0,08 % 0,08 % 0,03 % 


Gesamt 31.499.500 105,00 % 100,00 % 38,32 % 

Das Agio wird – im Gegensatz zu der Verfahrensweise 

bei einer Vielzahl anderer Vermögensanlagen – bei der 

bevorrechtigten Gewinnzuweisung an die Investoren 

wie Kommanditkapital behandelt und zum Zeitpunkt 

der Liquidation der ZBI 8 HOLDING KG zurückgezahlt. 

Aus diesem Grund wird die Unterteilung des Gesamtaufwandes 

in einzelne Kostengruppen in der nachfolgenden 

Übersicht ohne Agio und ohne hieraus zu entrichtende 

Vergütungen dargestellt. 

Verteilung der Gesamtkosten (PROGNOSE) 


Euro 

In % vom 


ohne Agio 



ohne Agio 

1. Aufwand für den Erwerb der Beteiligungen 25.900.000 86,33 % 32,09 % 


2.1 Vergütungen 3.799.671 12,66 % 4,71 % 

2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage 67.500 0,23 % 0,08 % 

3. Sonstiges 23.800 0,08 % 0,03 % 


Gesamt 30.000.000 100,00 % 37,17 % 

Zusammenfassung Mittelherkunft/Mittelverwendung 

(PROGNOSE) 

Gesamtfonds 

Die vorstehenden Angaben beziehen sich einerseits auf 

die ZBI 8 HOLDING KG mit deren Anlageobjekten (Beteiligung 

an der Objekt KG und an der Handels GmbH) und 

andererseits auf die Objektgesellschaften mit deren Anlageobjekten 

(Immobilien). In der folgenden Darstellung 

werden diese beiden Ebenen konsolidiert dargestellt. 

Der Gesamtaufwand des Gesamtfonds (ZBI 8 HOL- 

DING KG, Objekt KG und Handels GmbH) ergibt sich aus 

der Summe der zum Erwerb der Beteiligungen an den 

Objektgesellschaften (Anlageobjekte) geplanten Eigenmittel 

(30.000.000 Euro), dem Agio (1.499.500 Euro) 

und der zur Realisierung der Immobilieninvestitionen 

auf Ebene der Objektgesellschaften gemäß Planprognose 

aufzunehmenden Fremdmittel (50.700.000 Euro). 

Unter Bezugnahme auf diesen Gesamtaufwand in Höhe 

von rund 82,2 Mio. Euro errechnet sich die folgende Zusammenfassung 

der Mittelherkunft/Mittelverwendung 

des Gesamtfonds: 

95

Zusammenfassung der Mittelherkunft/Mittelverwendung (PROGNOSE) 

Gesamtfonds 


Mittelherkunft 

Euro 

In % vom 


In % vom 






Kommanditkapital Gründungsgesellschafterin 

10.000 0,03 % 0,03 % 0,01 % 

Kommanditkapital Anleger 29.990.000 99,97 % 95,21 % 36,48 % 

Agio 1.499.500 5,00 % 4,76 % 1,83 % 

Fremdkapital 50.700.000 169,01 % 160,95 % 61,68 % 

Gesamt 82.199.500 274,01 % 260,95 % 100,00 % 


Mittelverwendung 

Euro 

In % vom 


In % vom 







Objekte einschließlich Nebenkosten 

(ohne Maklerkosten) 73.369.846 244,57 % 232,92 % 89,26 % 


2.1 Vergütungen 8.449.517 28,16 % 26,82 % 10,28 % 

2.1.1 davon ZBI 8 holDING KG 5.299.171 17,66 % 16,82 % 6,45 % 

2.1.2 davon Objektgesellschaften 3.150.346 10,50 % 10,00 % 3,83 % 


67.500 0,23 % 0,21 % 0,08 % 

3. Sonstiges 23.800 0,08 % 0,08 % 0,03 % 


Gesamt 82.199.500 274,01 % 260,95 % 100,00 % 

8.2 Planprognose Vermietungs- und Veräußerungsphase 

auf Ebene des Gesamtfonds (konsolidierte 

Sicht), der ZBI 8 HOLDING KG (Fondsgesellschaft), 

der Objektpersonengesellschaft (Objekt 

KG) und der Objektkapitalgesellschaft (Handels 

GmbH) 

Bei der vorliegenden Vermögensanlage handelt es sich 

um ein sogenanntes „Blind-Pool-Konzept“. Bei einem 

solchen Konzept liegen Erkenntnisse über die konkret in 

der Zukunft zu erwerbenden Immobilien ebenso wenig 

vor wie über den Umfang und die wirtschaftlichen Auswirkungen 

der durch die Handels GmbH zu tätigenden 

Ein- und Verkäufe. 

Durch die Regelung verbindlicher Investitionskriterien 

und aufgrund des Umstandes, dass erwartete laufende 

Kosten der Zbi 8 HOLDING KG (Fondsgesellschaft), der 

Objektpersonengesellschaft(en) und der Objektkapitalgesellschaft(en) 

auf der Grundlage der geschlossenen 

vertraglichen Vereinbarungen relativ zuverlässig prognostizierbar 

sind, kann dennoch aufgezeigt werden, in 

welchem Umfang Anlageerfolge erwartet bzw. angestrebt 

werden. 

Die nachfolgend dargestellte Prognoserechnung stellt 

Einnahmen und Ausgaben gegenüber, deren jeweilige 

Höhe und Zu- oder Abflusszeitpunkt auf vertraglichen 

Vereinbarungen oder auf Annahmen bzw. Schätzungen 

beruhen. Zuflüsse und Abflüsse wurden hierbei i. d. r. 

dem jeweiligen Verursachungszeitraum gegenübergestellt. 

Abweichungen können sich durch zeitliche Verschiebungen 

einzelner Zahlungseingänge oder -ausgänge 

ergeben. 

96


Des Weiteren können sich Abweichungen deshalb ergeben, 

weil die zukünftige Entwicklung einzelner Faktoren 

nicht exakt vorausgesagt werden kann. Die Prognoserechnung 

ermöglicht es jedoch, die auf realistischen 

Annahmen beruhenden geplanten Zahlungsströme zu 

veranschaulichen. 

Auswirkungen der Vermögensanlage ergeben sich insgesamt 

aus mindestens drei Gesellschaften. Die ZBI 8 

HOLDING KG (Fondsgesellschaft) selbst hält Beteiligungen 

sowohl an mindestens einer Objektpersonengesellschaft 

(Objekt KG) als auch an mindestens einer Objektkapitalgesellschaft 

(Handels GmbH). Hierbei steht die 

Anzahl der Objektgesellschaften derzeit noch nicht fest. 

Der Zufluss des Kommanditkapitals der Gründungskommanditistin 

in Höhe von 10.000 Euro ist im Jahr 

2012 erfolgt. Ebenfalls wurden im Jahr 2012 das Kommanditkapital 

der Objekt KG in Höhe von 10.000 Euro 

sowie das Gründungskapital der Handels GmbH in 

Höhe von 25.000 Euro von der Komplementärin für 

Rechnung der ZBI 8 HOLDING KG verauslagt. Da im Jahr 

2012 ansonsten keine wirtschaftlich relevanten Transaktionen 

erfolgt sind, wurde bei den Prognoserechnungen 

darauf verzichtet, das Jahr 2012 gesondert darzustellen. 

Die vorstehenden drei Geldflüsse wurden somit 

in den Angaben für das Jahr 2013 berücksichtigt. 

Bei der Prognoserechnung handelt es sich bei den 

Betragsangaben um Nettobeträge, sofern keine anderslautende 

Erläuterung im Folgenden gegeben wird. 

Es wurde somit aus Vereinfachungsgründen darauf 

verzichtet, den seitens der Objektgesellschaften abzuführenden 

Teil der Mehrwertsteuer aus den umsatzsteuerpflichtigen 

Vermietungen sowie den Anteil der 

anteilig abzugsfähigen Vorsteuern liquiditätsmäßig 

darzustellen, da es sich lediglich um einen durchlaufenden 

Posten mit zeitlicher Verschiebung handelt, der jedoch 

keine entscheidenden Auswirkungen auf die Prognoserechnung 

hat. 


Berlin, Schillerpromenade 

97


PROGNOSE Gesamtfonds 

(in Euro) 2013 2014 2015 2016 

I. Einnahmen 

1. Kommanditkapital 30.000.000 0 0 0 

2. Agio 1 . 4 9 9. 5 0 0 0 0 0 

3. Fremdkapital 30.750.000 24.270.000 5.940.000 5.940.000 

4. Mieteinnahmen 1.138.133 4 . 9 61 . 16 0 5.650.675 5.749.249 

5. Mietausfall/Leerstand -56.907 -24 8 . 0 58 -282 . 53 4 -287. 4 62 

6. Zinseinnahmen 25 . 8 9 8 593 1 . 0 41 1 . 0 97 

7. Veräußerungserlöse 0 7. 213 . 824 10.018.198 10.118.380 

8. Einnahmen, gesamt 63.356.624 36.197.519 21.327.380 21.521.264 

II. Ausgaben 

a) Ausgaben Investitionsphase 

9. Immobilienerwerb einschließlich Nebenkosten 45.856.675 3 6 . 193 . 22 0 8.858.168 8.858.168 

10. Fremdmittelbeschaffung 553 . 5 0 0 43 6 . 8 6 0 106.920 106.920 

11. Vergütungen 5.230.448 68.723 0 0 

12. Nebenkosten der Vermögensanlage 55.000 12.500 0 0 

13. Sonstiges 23 . 8 0 0 0 0 0 

ZWISCHENSUMME INVESTITIONSPHASE 51.719.423 3 6 .711 . 3 0 3 8.965.088 8.965.088 

b) Ausgaben Bewirtschaftungsphase 

ba) Immobilien 

14. Hausverwaltung 61 . 0 4 4 267. 293 307.985 314.146 

15. Eigentümeranteil Nebenkosten 42 . 6 0 0 17 2 . 0 81 175 . 581 178 . 6 02 

16. Instandhaltung 1 21 . 4 82 5 41 . 28 4 61 2 . 92 0 623.873 

17. Maklerkosten Fluktuation 2 0 . 8 42 92 . 8 65 10 5 . 15 4 107. 033 

18. Fremdkapitalzinsen 3 07. 5 0 0 1.342.365 1 . 4 9 8 . 3 6 4 1.476.489 

19. Fremdkapitaltilgung 135.750 618 . 8 03 7 29. 13 6 751.011 

20. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 39.723 173 . 374 194.065 197. 62 0 

ZWISCHENSUMME 72 8 . 9 41 3 . 2 0 8 . 0 6 5 3.623.205 3 . 6 4 8 .774 

Übertrag 52.448.364 39.919.368 12.588.293 12.613.862 

98


2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Summen 

0 0 0 0 0 0 0 30.000.000 

0 0 0 0 0 0 0 1 . 4 9 9. 5 0 0 

5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 0 102.540.000 

5.849.677 5.951.995 6.056.239 6 . 162 . 4 47 6 . 270 . 657 6.380.907 6.493.239 60.664.378 

-292 . 4 8 4 -297. 6 0 0 -3 02 . 81 2 -3 0 8 . 1 22 -313.533 -319. 0 45 -324.662 -3.033.219 

1 . 4 65 950 753 8 8 0 5 4 8 5 47 10.764 4 4 . 53 6 

10.219.564 10.321.760 10.424.977 10.529.227 10 . 63 4 . 519 10.740.864 100.645.200 190.866.513 

21.718.222 21 . 917. 10 5 22.119.157 22.324.432 22.532.191 22 .74 3 . 273 106.824.541 382.581.708 

8.858.168 8.858.168 8.858.168 8.858.168 8.858.168 8.858.168 0 152.915.239 

106.920 106.920 106.920 106.920 106.920 106.920 0 1.845.720 

0 0 0 0 0 0 0 5 . 2 9 9. 171 

0 0 0 0 0 0 0 67. 5 0 0 

0 0 0 0 0 0 0 23 . 8 0 0 

8.965.088 8.965.088 8.965.088 8.965.088 8.965.088 8.965.088 0 16 0 . 151 . 4 3 0 

32 0 . 428 326.837 333.373 340.041 3 4 6 . 8 41 353.779 3 6 0 . 85 4 3 . 332 . 621 

181.680 18 4 . 814 18 8 . 0 0 6 191.256 194.567 197.939 2 01 . 373 1.908.499 

635.030 646.399 657. 9 83 669.783 6 81 . 8 07 69 4 . 0 57 70 6 . 53 8 6 . 591 . 15 6 

10 8 . 9 4 8 110.898 11 2 . 8 85 114.910 116 . 973 119. 074 121.216 1.130.798 

1.453.959 1 . 9 07. 670 1 . 874 . 597 1 . 8 4 0 . 2 01 1 . 8 0 4 . 43 0 1.767.226 1.728.536 17. 0 01 . 337 

7 73 . 5 41 826 . 83 0 859. 9 03 8 9 4 . 29 9 930.070 9 67. 274 1.005.964 8 . 4 92 . 5 81 

2 01 . 243 2 0 4 . 935 208.698 21 2 . 532 216 . 4 41 22 0 . 423 224 . 4 82 2 . 0 9 3 . 53 6 

3.674.829 4 . 2 0 8 . 3 8 3 4.235.445 4.263.022 4.291.129 4.319.772 4.348.963 40.550.528 

12.639.917 13.173.471 13.200.533 13.228.110 13.256.217 13.284.860 4.348.963 200.701.958 

99


PROGNOSE Gesamtfonds (Fortsetzung) 

(in Euro) 2013 2014 2015 2016 

Übertrag 52.448.364 39.919.368 12.588.293 12.613.862 

bb) Geschäftsführung und lfd. Fondskosten 

21. Haftungsvergütung 6.750 7. 2 0 0 7. 2 0 0 7. 2 0 0 

22. Fondsmanagement Vergütung 75.000 75.000 75.000 75.000 

23. Asset Management Vergütung 16.560 7 2 . 185 82 . 218 83 . 651 

24. Treuhand 0 13 . 25 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 

25. Mittelverwendungskontrolle/Verwahrstelle 0 4 4 . 5 0 0 90.780 92.596 

26. Beirat/Gesellschafterversammlung 0 40.000 20.400 20.808 

27. Rechts- und Steuerberatung 145.000 182 . 5 0 0 216 . 15 0 18 9. 873 

28. Bewertungskosten 0 18.778 19. 153 19. 537 

29. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 0 12.500 25 . 5 0 0 26 . 010 

30. Steuern Handels GmbH 0 23.665 352.222 3 8 4 . 6 8 6 

31. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 42.146 79. 078 9 4 . 652 9 0 . 287 

ZWISCHENSUMME 285.456 568.656 1.009.775 1.016.148 

c) Verkaufskosten 

32. Abwicklungskosten (EXIT) 0 0 0 0 

33. Maklerkosten EXIT 0 0 0 0 

34. Handlinggebühr 0 216 . 415 300.546 3 03 . 551 

35. Fremdkapitaltilgung Verkauf 0 4.320.000 5.940.000 5.940.000 

36. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 0 34.951 4 8 . 53 8 4 9. 024 

ZWISCHENSUMME 0 4.571.366 6 . 2 8 9. 0 8 4 6.292.575 

37. Ausgaben, gesamt 52.733.820 45.059.390 19.887.152 19. 922 . 5 8 5 

III. Liquidität 

38. Vortrag 0 10.384.812 262.961 4 43 . 2 0 9 

39. Einnahmen ohne Weiterleitungen 63.356.624 36.197.519 21.327.380 21.521.264 

40. Ausgaben ohne Beteiligungserwerb 52.733.820 45.059.390 19. 8 87. 152 19.922.585 

41. Liquidität 10.622.804 1 . 522 . 9 41 1.703.189 2.041.888 

42. Entnahmen/"Ausschüttungen" 237. 9 92 1 . 259. 9 8 0 1 . 259. 9 8 0 1 . 574 . 975 

Entnahmen/"Ausschüttungen" in % 4 % 4 % 4 % 5 % 

43. Stand am Jahresende 10.384.812 262.961 4 4 3 . 2 0 9 466.913 

IV. Fremdkapital 

44. Stand am Jahresanfang 0 30.614.250 4 9. 9 45 . 4 47 4 9. 216 . 311 

45. Zuführung laufendes Jahr 30.750.000 24.270.000 5.940.000 5.940.000 

46. Tilgung 135.750 618 . 8 03 7 29. 13 6 751.011 

47. Sondertilgung 0 4.320.000 5.940.000 5.940.000 

48. Stand am Jahresende 3 0 . 614 . 2 5 0 49.945.447 4 9. 216 . 311 4 8 . 4 6 5 . 3 0 0 

100


2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Summen 

12.639.917 13.173.471 13.200.533 13.228.110 13.256.217 13.284.860 4.348.963 200.701.958 

7. 2 0 0 7. 2 0 0 7. 2 0 0 7. 2 0 0 7. 2 0 0 7. 2 0 0 7. 2 0 0 78 .75 0 

75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 825.000 

85 . 113 8 6 . 6 02 8 8 . 119 89.664 91 . 23 8 92 . 8 42 9 4 . 476 882.668 

26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 67.000 292.250 

9 4 . 4 4 8 9 6 . 33 6 9 8 . 263 10 0 . 228 102 . 233 10 4 . 278 10 6 . 3 63 930.025 

21 . 224 21.649 22 . 0 82 22 . 523 22 . 974 23 . 433 23 . 9 02 23 8 . 9 9 5 

193 . 671 197. 5 4 4 2 01 . 4 9 4 2 0 5 . 525 2 0 9. 635 213 . 828 218 . 10 5 2 . 173 . 32 5 

19. 927 2 0 . 326 20.732 21 . 147 21 . 570 22 . 0 02 22 . 4 41 2 0 5 . 613 

26 . 53 0 27. 0 61 27. 6 02 28 . 15 4 28.717 29.291 29. 87 7 2 61 . 242 

417. 4 8 9 422 . 821 456.681 490.930 525 . 5 41 560.546 973.395 4.607.976 

91.648 93 . 037 9 4 . 453 95.897 97. 3 69 9 8 . 871 10 8 . 0 9 8 9 8 5 . 53 6 

1 . 0 5 8 .75 0 1.074.076 1.118.126 1.162.768 1.207.977 1.253.791 1 .72 5 . 8 57 11.481.380 

0 0 0 0 0 0 1.006.452 1 . 0 0 6 . 4 52 

0 0 0 0 0 0 3.019.356 3 . 019. 35 6 

3 0 6 . 587 3 0 9. 653 312.749 315 . 87 7 319. 03 6 322.226 3.019.356 5.725.996 

5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 42 . 2 07. 419 9 4 . 0 47. 419 

4 9. 514 5 0 . 0 0 9 50.509 51 . 014 51 . 524 52.039 1.137.794 1 . 574 . 916 

6.296.101 6 . 2 9 9. 6 62 6 . 3 0 3 . 2 5 8 6.306.891 6.310.560 6 . 314 . 2 6 5 50.390.377 10 5 . 374 . 13 9 

19.994.768 20.547.209 2 0 . 621 . 917 20.697.769 20.774.754 2 0 . 8 52 . 916 5 6 . 4 6 5 . 197 317.557.477 

4 6 6 . 913 615.392 410 . 313 332 . 578 3 8 4 . 26 6 251.733 252 . 1 2 0 

21.718.222 21.917.105 22.119.157 22.324.432 22.532.191 22.743.273 106.824.541 

19.994.768 20.547.209 2 0 . 621 . 917 20.697.769 20.774.754 2 0 . 852 . 916 56.465.197 

2 . 19 0 . 3 67 1.985.288 1 . 9 07. 553 1.959.241 2.141.703 2.142.090 50.611.464 

1 . 574 . 975 1 . 574 . 975 1 . 574 . 975 1 . 574 . 975 1.889.970 1.889.970 1.889.970 

5 % 5 % 5 % 5 % 6 % 6 % 6 % 

615 . 3 92 410.313 332 . 578 3 8 4 . 2 6 6 2 51 .733 252.120 48.721.494 

4 8 . 4 65 . 3 0 0 47.691.759 4 6 . 8 6 4 . 929 46.005.026 45.110.727 44.180.657 43.213.383 

5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 0 

7 73 . 5 41 826 . 83 0 859. 9 03 8 9 4 . 29 9 930.070 9 67. 274 1.005.964 

5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 42 . 2 07. 419 

47.691.759 46.864.929 46.005.026 45.110.727 44.180.657 43.213.383 0 

101


Dresden, Gröbelstraße 

102


In der vorstehenden Prognoserechnung erfolgt eine 

konsolidierte Betrachtung aller drei Gesellschaften 

(Fondsgesellschaft, Objekt KG und Handels GmbH). Ziel 

der Darstellung ist es, den Gesamtumfang des Fonds 

mit Blick auf die Liquidität darzustellen. Aufgrund der 

Tatsache, dass im weiteren Verlauf in den drei Planprognosen 

der Zbi 8 HOLDING KG (Fondsgesellschaft), der 

Objekt KG und der Handels GmbH deren Einnahmen 

und Ausgaben dargestellt sind, wird bezüglich der Erläuterungen 

auf die dortigen Angaben verwiesen. 

103


PROGNOSE ZBI 8 HOLDING KG 

(in Euro) 2013 2014 2015 2016 

I. Einnahmen 


2. Agio 1 . 4 9 9. 5 0 0 0 0 0 

3. Zinseinnahmen 25.333 593 1 . 0 41 1 . 0 97 

4. Liquiditätsweiterleitung Handels GmbH 0 794.643 656.124 7 26 . 459 

5. Liquiditätsweiterleitung Objekt KG 0 1 . 107. 2 01 1.136.819 1.193.081 

6. Einnahmen, gesamt 31.524.833 1 . 9 0 2 . 4 37 1.793.984 1 . 92 0 . 637 

II. Ausgaben 


7. Beteiligungserwerb Handels GmbH 5.500.000 0 0 0 

8. Beteiligungserwerb Objekt KG 10.200.000 10.200.000 0 0 

9. Vergütungen 5.230.448 68.723 0 0 

10. Nebenkosten der Vermögensanlage 55.000 12.500 0 0 

11. Sonstiges 23 . 8 0 0 0 0 0 

ZWISCHENSUMME INVESTITIONSPHASE 21 . 0 0 9. 24 8 10.281.223 0 0 


Geschäftsführung und lfd. Fondskosten 

12. Haftungsvergütung 1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 

13. Fondsmanagement Vergütung 75.000 75.000 75.000 75.000 

14. Treuhand 0 13 . 25 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 

15. Mittelverwendungskontrolle/Verwahrstelle 0 4 4 . 5 0 0 90.780 92.596 

16. Beirat/Gesellschafterversammlung 0 40.000 20.400 20.808 

17. Rechts- und Steuerberatung 23 . 25 0 30.750 61 . 3 65 31 . 9 92 

18. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 0 12.500 25 . 5 0 0 26 . 010 

19. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 19. 0 0 9 39.007 52 . 411 47. 252 

ZWISCHENSUMME 119. 0 59 2 5 6 . 8 07 353 .75 6 321 . 9 5 8 

20. Ausgaben, gesamt 21.128.307 10.538.030 353 .75 6 321 . 9 5 8 


21. Vortrag 0 10 . 158 . 53 4 262.961 4 43 . 2 0 9 

22. Einnahmen 31.524.833 1 . 9 02 . 437 1.793.984 1 . 92 0 . 637 

23. Ausgaben 21 . 1 28 . 3 07 10.538.030 353.756 321.958 

24. Liquidität 10.396.526 1 . 522 . 9 41 1.703.189 2.041.888 

25. Entnahmen/"Ausschüttungen" 237. 9 92 1 . 259. 9 8 0 1 . 259. 9 8 0 1 . 574 . 975 

Entnahmen/"Ausschüttungen" in % 4 % 4 % 4 % 5 % 

26. Stand am Jahresende 10.158.534 262.961 4 4 3 . 2 0 9 466.913 

104


2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Summen 

0 0 0 0 0 0 0 30.000.000 

0 0 0 0 0 0 0 1 . 4 9 9. 5 0 0 

1 . 4 65 950 753 8 8 0 5 4 8 5 47 10.764 4 3 . 971 

797.456 78 8 . 93 8 8 6 0 . 91 2 933 . 529 1.006.826 1.080.780 7. 932 . 58 0 15.578.247 

1 . 25 0 . 47 2 910.007 969.715 1.030.617 1.092.736 1.156.098 42.815.746 52.662.492 

2 . 0 4 9. 3 9 3 1 . 6 9 9. 8 9 5 1.831.380 1.965.026 2.100.110 2.237.425 50.759.090 99.784.210 

0 0 0 0 0 0 0 5.500.000 

0 0 0 0 0 0 0 20.400.000 

0 0 0 0 0 0 0 5 . 2 9 9. 171 

0 0 0 0 0 0 0 67. 5 0 0 

0 0 0 0 0 0 0 23 . 8 0 0 

0 0 0 0 0 0 0 31 . 2 9 0 . 471 

1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 1 . 8 0 0 19. 8 0 0 

75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 825.000 

26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 26 . 5 0 0 67.000 292.250 

9 4 . 4 4 8 9 6 . 33 6 9 8 . 263 10 0 . 228 102 . 233 10 4 . 278 10 6 . 3 63 930.025 

21 . 224 21.649 22 . 0 82 22 . 523 22 . 974 23 . 433 23 . 9 02 23 8 . 9 9 5 

32.632 33.285 33.950 3 4 . 629 35 . 322 3 6 . 029 36.749 3 8 9. 9 53 

26 . 53 0 27. 0 61 27. 6 02 28 . 15 4 28.717 29.291 29. 87 7 2 61 . 242 

47. 8 0 5 4 8 . 3 6 8 4 8 . 9 43 4 9. 529 50.127 50.737 59. 0 55 512.243 

32 5 . 9 3 9 329.999 33 4 . 14 0 33 8 . 3 63 3 42 . 673 3 47. 0 6 8 399.746 3.469.508 

32 5 . 9 3 9 329.999 33 4 . 14 0 33 8 . 3 63 3 42 . 673 3 47. 0 6 8 399.746 34.759.979 

4 6 6 . 913 615.392 410 . 313 332 . 578 3 8 4 . 26 6 251.733 252 . 1 2 0 

2.049.393 1.699.895 1.831.380 1 . 9 65 . 026 2.100.110 2 . 237. 425 50.759.090 

325.939 329.999 33 4 . 14 0 338.363 3 42 . 673 3 47. 0 6 8 399.746 

2 . 19 0 . 3 67 1.985.288 1 . 9 07. 553 1.959.241 2.141.703 2.142.090 50.611.464 

1 . 574 . 975 1 . 574 . 975 1 . 574 . 975 1 . 574 . 975 1.889.970 1.889.970 1.889.970 

5 % 5 % 5 % 5 % 6 % 6 % 6 % 

615 . 3 92 410.313 332 . 578 3 8 4 . 2 6 6 2 51 .733 252.120 48.721.494 

105

Positionen der PROGNOSE 


I. Einnahmen 

Die Einnahmen der Fondsgesellschaft setzen sich planmäßig 

aus folgenden Positionen zusammen: 

1. Kommanditkapital 

Es wird davon ausgegangen, dass durch die Platzierung 

der Beteiligungen Anlegermittel in Höhe von 

30 Mio. Euro im Jahr 2013 zufließen. 

2. Agio 

Der Zufluss des Agios in Höhe von 1.499.500 Euro (5 % 

des Kommanditkapitals der Anleger) erfolgt plangemäß 

ebenfalls im Jahr 2013. 

3. Zinseinnahmen 

Auf die durchschnittlich freie Liquidität eines jeden Jahres 

wurden Zinseinnahmen von 0,5 % p. a. angenommen. 

Aus Vereinfachungsgründen wurde unterstellt, 

dass sich der Zahlungsverkehr eines Jahres jeweils gleichmäßig 

auf das entsprechende Jahr verteilt. Es wurde davon 

abgesehen, den von Banken einzubehaltenden Zinsabschlag 

und Solidaritätszuschlag zu berücksichtigen, 

da er durch die Anrechnung bei den Gesellschaftern im 

Rahmen deren jährlicher Steuerveranlagung ohnehin als 

Steuervorauszahlung zu deren Gunsten behandelt wird. 

4. Liquiditätsweiterleitung Handels GmbH 

Die sich auf Grundlage der geplanten Entwicklung der 

Geschäfte der Handels GmbH ergebenen Überschüsse 

werden ab dem Jahr 2014 von dieser vollständig nach 

Abzug eigener Kosten an die Fondsgesellschaft weitergeleitet. 

Ob dies auf der Grundlage von Ausschüttungsbeschlüssen 

oder aus Praktikabilitätserwägungen 

zunächst auf dem Darlehenswege erfolgt, ist zu einem 

späteren Zeitpunkt durch entsprechende Gesellschafterbeschlüsse 

zu bestimmen. Hier wurde aus Vereinfachungsgründen 

unterstellt, dass die Steuerzahlungen im 

jeweiligen Jahr erfolgen, so dass nur die Liquidität nach 

Steuern an die Fondsgesellschaft ausgekehrt wird. 

5. Liquiditätsweiterleitung Objekt KG 

Die sich auf Grundlage der geplanten Entwicklung der 

Geschäfte der Objekt KG ergebenen Überschüsse werden 

ab dem Jahr 2014 von dieser vollständig nach Abzug 

eigener Kosten an die Fondsgesellschaft weitergeleitet. 

Dies erfolgt plangemäß auf dem Darlehenswege 

bzw. über Verrechnungskonten. 

6. Einnahmen, gesamt 

Bei den angegebenen Beträgen handelt es sich um die 

prognostizierten Mittelzuflüsse der einzelnen Jahre. 

II. Ausgaben 

Die Ausgaben der Fondsgesellschaft wurden in folgendem 

Umfang angenommen: 


7. Beteiligungserwerb Handels GmbH 

Die finanzielle Ausstattung der Handels GmbH soll im 

Jahr 2013 in Höhe von 5,5 Mio. Euro erfolgen. 

8. Beteiligungserwerb Objekt KG 

Die finanzielle Ausstattung der Objekt KG soll im Jahr 

2013 in Höhe von 10,2 Mio. Euro und im Jahr 2014 in 

Höhe von 10,2 Mio. Euro erfolgen, so dass die Objekt KG 

insgesamt über Mittel in Höhe von 20,4 Mio. Euro verfügt. 

9. Vergütungen 

Die die Fondsgesellschaft betreffenden Kosten der Investitionsphase 

wurden zum Zeitpunkt des Einganges 

des Kommanditkapitals als Abfluss behandelt. Insgesamt 

fallen 5.299.171 Euro an Vergütungen an, deren 

einzelne Zusammensetzung in Kapitel 8.1 Investitionsund 

Finanzierungsplan auf Ebene der ZBI 8 HOLDING KG 

(Basis Planprognose) ausführlich dargelegt ist. Plangemäß 

werden davon 5.230.448 Euro im Jahr 2013 und die 

restlichen 68.723 Euro im Jahr 2014 anfallen. 

106


10. Nebenkosten der Vermögensanlage 

Der Gesellschaft entstehen plangemäß im Jahr 2013 

Kosten für die Handelsregistereintragungen in Höhe 

von 45.000 Euro sowie für die Vermögensschadenshaftpflichtversicherung 

in Höhe von 10.000 Euro. Im Jahr 

2014 werden plangemäß in der Investitionsphase noch 

Kosten in Höhe von 12.500 Euro für die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

anfallen. 

11. Sonstiges 

Die als sonstige Kosten geplanten Mittelabflüsse 

werden prognosegemäß im Jahr 2013 in Höhe von 

23.800 Euro inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer berücksichtigt. 


Die folgenden Kosten für die Geschäftsführung sowie 

die laufenden Fondskosten sind in der Prognoserechnung 

berücksichtigt. 

12. Haftungsvergütung 

Die Prognoserechnung kalkuliert eine jährliche Haftungsvergütung 

von 1.800 Euro zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer pro rata temporis. 

13. Fondsmanagementvergütung 

Für das Fondsmanagement sind jährlich Kosten in 

Höhe von 0,25 % des prognostizierten Kommanditkapitals 

kalkuliert. Prognosegemäß fallen somit jährlich 

75.000 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer an. 

14. Treuhandschaft 

Die Prognoserechnung berücksichtigt für die laufende 

Treuhandschaft nach Beendigung der Investitionsphase 

ab 01.07.2014 entsprechend des abgeschlossenen 

Vertrages unter Berücksichtigung einer vom endgültigen 

Kommanditkapital abhängigen Vergütungsdegression 

prognosegemäß eine jährliche Vergütung von 

rund 0,088 %, somit 26.500 Euro p. a. pro rata temporis 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. 

15. Mittelverwendungskontrolle 

Die Prognoserechnung berücksichtigt für die laufende 

Mittelverwendungskontrolle nach Beendigung der 

Investitionsphase ab 01.07.2014 entsprechend des abgeschlossenen 

Vertrages unter Berücksichtigung einer 

vom endgültigen Kommanditkapital abhängigen Vergütungsdegression 

prognosegemäß eine jährliche Vergütung 

von rund 0,297 %, somit 89.000 Euro p. a. pro rata 

temporis zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Ab 

dem Jahr 2015 wird für die Mittelverwendungskontrolle 

eine jährliche Steigerung von 2 % berücksichtigt. 

Bei entwurfsgemäßer Umsetzung der aifm-Richtlinie 

durch das Kapitalanlagengesetzbuch werden ab dem 

Jahr 2014 die Aufgaben der laufenden Mittelverwendungskontrolle 

auf die durch die Neuregelungen des Kapitalanlagengesetzbuchs 

eingeführte sogenannte „Verwahrstelle“ 

übergehen. 

16. Beirat/Gesellschafterversammlung 

Die Kosten für den Beirat und die Gesellschafterversammlungen 

wurden im Jahr 2014 mit 40.000 Euro 

und ab dem Jahr 2015 mit jährlich 20.000 Euro prognostiziert. 

Ab dem Jahr 2015 wird eine jährliche Steigerung 

von 2 % berücksichtigt. 

17. Rechts- und Steuerberatung 

Für die laufende Rechtsberatung wurden jährlich 

3.250 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer sowie 

für die Erstellung der Finanzbuchhaltung und der 

Jahresabschlüsse jährlich 20.000 Euro zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer in der Prognoserechnung angesetzt. 

Ab dem Jahr 2014 wurde mit jährlichen Kosten 

für die Jahresabschlussprüfung in Höhe von 7.500 Euro 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer aufgrund der 

diesbezüglich voraussichtlich eintretenden Neuregelungen 

der aifm-Richtlinie geplant. Ab dem Jahr 2015 

wird für die vorstehenden Kosten eine jährliche Steigerung 

von 2 % berücksichtigt. Im Jahr 2015 enthält die 

Position außerdem die für die Aktualisierung der Planprognose 

nach Vollinvestition aufzuwendenden Kosten 

in Höhe von 30.000 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. 

107


Berlin, Afrikanisches Viertel 

108


18. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

Für den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

sind jährliche Kosten von 25.000 Euro in 

der Prognoserechnung kalkuliert. Für das Jahr 2014 sind 

50 % der geplanten Kosten den Ausgaben der Investitionsphase 

zugeordnet. Ab dem Jahr 2015 wird eine jährliche 

Steigerung von 2 % berücksichtigt. 

19. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 

Da die Fondsgesellschaft selbst keine umsatzsteuerpflichtigen 

Ausgangsumsätze tätigt, ist sie nicht zum 

Abzug der in den Eingangsrechnungen ausgewiesenen 

Vorsteuern berechtigt. Dadurch ist die für die Geschäftsführung 

und für die laufenden Fondskosten in Rechnung 

gestellte Mehrwertsteuer in der Prognoserechnung zusätzlich 

als Ausgabe anzusetzen. 

20. Ausgaben, gesamt 


prognostizierten Mittelabflüsse der einzelnen Jahre. 


Der jährliche Saldo „Liquidität“ (24.) ermittelt sich aus 

dem Saldo „Vortrag“ (21.) und den jährlichen Einnahmen 

(22. und 6.) und Ausgaben (23. und 20.). Durch Subtraktion 

der jährlichen Entnahmen der Anleger (25.) ermittelt 

sich die jährliche „Liquiditätsreserve“ (26.). Die prognosegemäß 

am 31.12.2023 verbleibende Liquiditätsreserve 

von 48.721.494 Euro wird im Rahmen des Verkaufs entsprechend 

den Regelungen des Gesellschaftsvertrages 

fondskonzeptgemäß an die Gesellschafter ausgeschüttet. 

Von Entnahmen in Höhe von anfänglich 4 % p. a. in den 

Jahren 2013 bis 2015 steigen diese über 5 % p. a. (in den 

Jahren 2016 bis 2020) auf 6 % p. a. ab dem Jahr 2021, 

jeweils bezogen auf das seitens der Anleger investierte 

Kapital, also des Kommanditkapitals zuzüglich Agio. 

Über die jeweilige Höhe der Entnahmen entscheidet die 

Gesellschafterversammlung. Die Entnahmen wurden 

entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages 

unter Beachtung der in § 15 Absatz 3 des Gesellschaftsvertrages 

ausgewiesenen Wartezeit berechnet. 

109


PROGNOSE Objekt KG 

(in Euro) 2013 2014 2015 2016 

I. Einnahmen 

1. Kommanditkapital 10.200.000 10.200.000 0 0 

2. Fremdkapital 19.950.000 19.950.000 0 0 

3. Mieteinnahmen 75 4 . 133 3.797.640 4 . 475 . 52 0 4.562.342 

4. Mietausfall/Leerstand -37. 707 -18 9 . 8 82 -2 23 . 7 76 -2 28 . 117 

5. Zinseinnahmen 371 0 0 0 

6. Veräußerungserlöse 0 0 0 0 

7. Einnahmen, gesamt 30.866.797 33.757.758 4 . 2 51 .74 4 4.334.225 

II. Ausgaben 


8. Immobilienerwerb einschließlich Nebenkosten 29 . 75 0 . 916 29 . 75 0 . 916 0 0 

9. Fremdmittelbeschaffung 359. 10 0 359 . 10 0 0 0 

ZWISCHENSUMME INVESTITIONSPHASE 30.110.016 30.110.016 0 0 



10. Hausverwaltung 39.604 202.973 242 . 379 247. 2 27 

11. Eigentümeranteil Nebenkosten 26 . 6 0 0 1 23 . 6 01 1 26 . 616 1 29 . 14 8 

12. Instandhaltung 78 . 815 41 2 . 0 0 4 4 82 . 3 47 491.994 

13. Maklerkosten Fluktuation 13 . 52 2 70 . 6 85 82 . 753 84.408 

14. Fremdkapitalzinsen 19 9 . 5 0 0 1.019.445 1 . 178 . 716 1 . 16 0 . 21 2 

15. Fremdkapitaltilgung 9 9 . 75 0 5 0 9 . 7 23 616 . 78 4 635 . 28 8 

16. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 25.604 13 0 . 69 6 15 0 . 85 6 153 . 873 

ZWISCHENSUMME 483.395 2 . 4 6 9. 1 27 2 . 8 8 0 . 4 51 2.902.150 


17. Haftungsvergütung 4 . 9 5 0 5.400 5.400 5.400 

18. Asset Management Vergütung 10 . 973 55 . 25 6 65 . 119 66.382 

19. Rechts- und Steuerberatung 91 . 5 0 0 114.000 116 . 28 0 118 . 6 0 6 

20. Bewertungskosten 0 14 . 7 78 15 . 073 15 . 375 

21. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 17. 3 4 9 3 0 . 59 4 32 . 6 02 33.231 

ZWISCHENSUMME 1 24 .7 72 22 0 . 0 2 8 23 4 . 474 23 8 . 9 9 4 




24. Handlinggebühr 0 0 0 0 

25. Fremdkapitaltilgung Verkauf 0 0 0 0 

26. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 0 0 0 0 

ZWISCHENSUMME 0 0 0 0 

27. Ausgaben, gesamt 30.718.183 32.799.171 3 . 114 . 92 5 3.141.144 


28. Vortrag 0 148.614 0 0 

29. Einnahmen 3 0 . 8 6 6 . 797 33.757.758 4 . 251 . 74 4 4.334.225 

30. Ausgaben 30.718.183 32 . 79 9 . 171 3 . 114 . 925 3.141.144 

31. Liquidität 148.614 1 . 107. 2 01 1.136.819 1.193.081 

32. Liquiditätsweiterleitung 1.107.201 1 . 13 6 . 819 1 . 19 3 . 0 81 


33. Stand am Jahresanfang 0 19.850.250 3 9 . 29 0 . 527 3 8 . 673 . 743 

34. Zuführung laufendes Jahr 19.950.000 19.950.000 0 0 

35. Tilgung 9 9 . 75 0 5 0 9 . 7 23 616 . 78 4 635 . 28 8 

36. Sondertilgung 0 0 0 0 

37. Stand am Jahresende 19.850.250 3 9. 2 9 0 . 527 3 8 . 673 .74 3 38.038.455 

110


2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Summen 

0 0 0 0 0 0 0 20.400.000 

0 0 0 0 0 0 0 39.900.000 

4 . 65 0 . 9 01 4 . 741 . 231 4 . 833 . 3 6 8 4 . 927. 3 47 5 . 023 . 2 0 6 5 . 1 2 0 . 9 82 5 . 2 2 0 . 714 4 8 . 107. 3 8 4 

-232 . 5 45 -237. 0 62 -241 . 6 6 8 -24 6 . 3 67 -251 . 16 0 -25 6 . 0 4 9 -261 . 03 6 -2 . 4 0 5 . 3 6 9 

0 0 0 0 0 0 0 371 

0 0 0 0 0 0 80.921.067 80.921.067 

4.418.356 4.504.169 4 . 591 .70 0 4.680.980 4 .7 72 . 0 4 6 4.864.933 85.880.745 1 8 6 . 923 . 4 53 

0 0 0 0 0 0 0 59.501.832 

0 0 0 0 0 0 0 71 8 . 2 0 0 

0 0 0 0 0 0 0 60.220.032 

252 . 171 257. 215 262 . 359 267. 6 0 6 27 2 . 9 58 278 . 418 283 . 9 8 6 2 . 6 0 6 . 8 9 6 

131.731 13 4 . 3 6 6 137. 0 53 13 9 . 79 4 142 . 59 0 145 . 4 42 14 8 . 351 1 . 3 8 5 . 2 92 

5 01 . 833 511 . 870 52 2 . 10 8 532 . 55 0 5 43 . 2 01 554.065 5 65 . 14 6 5.195.933 

8 6 . 0 9 6 87. 818 8 9 . 574 91 . 3 6 6 93.193 9 5 . 0 57 9 6 . 9 58 891.430 

1.141.154 1 . 4 9 5 . 3 6 4 1 . 4 67. 3 9 9 1.438.315 1.408.068 1.376.610 1 . 3 43 . 8 9 5 13 . 22 8 . 678 

654.346 69 9. 13 6 7 27. 101 75 6 . 185 78 6 . 432 817. 8 9 0 85 0 . 6 0 5 7.153.240 

15 6 . 9 51 16 0 . 0 9 0 163 . 292 16 6 . 557 169 . 8 8 9 173 . 28 6 176 . 752 1 . 627. 8 4 6 

2 . 924 . 2 8 2 3.345.859 3.368.886 3.392.373 3 . 416 . 331 3.440.768 3 . 4 6 5 . 6 9 3 32 . 0 8 9. 315 

5.400 5.400 5.400 5.400 5.400 5.400 5.400 5 8 . 9 5 0 

67.671 6 8 . 9 85 70 . 326 71 . 693 73 . 0 8 8 74 . 510 75 . 9 61 699.964 

1 2 0 . 978 1 23 . 3 97 1 25 . 8 65 128.383 13 0 . 9 5 0 133 . 5 69 13 6 . 241 1.339.769 

15 . 6 82 15 . 9 9 6 16.316 16.642 16 . 975 17. 315 17. 6 61 161 . 813 

33 . 871 3 4 . 525 35 . 192 35 . 87 2 36.566 37. 273 37. 9 9 5 3 6 5 . 070 

24 3 . 6 0 2 24 8 . 3 0 3 2 53 . 0 9 9 2 57. 9 9 0 2 62 . 979 2 6 8 . 0 67 273.258 2 . 62 5 . 5 6 6 

0 0 0 0 0 0 8 0 9 . 211 8 0 9. 211 

0 0 0 0 0 0 2.427.632 2.427.632 

0 0 0 0 0 0 2.427.632 2.427.632 

0 0 0 0 0 0 32.746.760 32.746.760 

0 0 0 0 0 0 914 . 813 914 . 813 

0 0 0 0 0 0 39.326.048 39.326.048 

3 . 167. 8 8 4 3.594.162 3 . 621 . 9 8 5 3.650.363 3.679.310 3.708.835 43.064.999 134.260.961 

0 0 0 0 0 0 0 

4 . 418 . 35 6 4.504.169 4.591.700 4.680.980 4 . 7 7 2 . 0 4 6 4.864.933 85.880.745 

3 . 167. 8 8 4 3 . 59 4 . 162 3 . 621 . 9 85 3 . 65 0 . 3 63 3 . 679 . 310 3 . 70 8 . 835 43.064.999 

1 . 25 0 . 47 2 910 . 0 07 9 69 . 715 1 . 03 0 . 617 1 . 0 92 . 73 6 1.156.098 42 . 815 . 74 6 

1 . 2 5 0 . 472 910 . 0 07 969.715 1 . 0 3 0 . 617 1 . 0 92 .73 6 1 . 15 6 . 0 9 8 42 . 815 .74 6 

38.038.455 37.384.109 3 6 . 6 8 4 . 973 35 . 9 57. 87 2 35 . 2 01 . 6 87 3 4 . 415 . 255 33.597.365 

0 0 0 0 0 0 0 

654.346 69 9. 13 6 7 27. 101 75 6 . 185 78 6 . 432 817. 8 9 0 85 0 . 6 0 5 

0 0 0 0 0 0 32.746.760 

37. 3 8 4 . 10 9 36.684.973 35.957.872 35.201.687 34.415.255 33 . 597. 3 6 5 0 

111


Objekt KG 

I. Einnahmen 

Die Einnahmen der Objektpersonengesellschaft setzen 

sich planmäßig aus folgenden Positionen zusammen: 

1. Kommanditkapital 

Es wird unterstellt, dass die für die Immobilieninvestitionen 

und die Fondskosten der Investitionsphase benötigten 

Gelder von der Fondsgesellschaft in Form von 

Kommanditkapital in die Objektpersonengesellschaften 

gegeben werden. Dabei wird unterstellt, dass die 

Objektpersonengesellschaften im Jahr 2013 mit Kommanditkapital 

in Höhe von 10,2 Mio. Euro und im Jahr 

2014 in Höhe von 10,2 Mio. Euro ausgestattet werden. 

2. Fremdkapital 

Das Fremdkapital beträgt plangemäß 39,9 Mio. Euro. 

Was den Zeitpunkt des Zuflusses anbelangt, wurde davon 

ausgegangen, dass 50 %, mithin rund 20 Mio. Euro, 

im Jahr 2013 abgerufen werden. Die verbleibenden 

50 % bzw. rund 20 Mio. Euro wurden bis Ende Juni 2014 

eingeplant. 

Basis für diese Überlegungen sind die erwarteten Zahlungsfälligkeiten 

aus Immobilienerwerben (vgl. nachfolgend 

„II. a) Ausgaben Investitionsphase, „8. Immobilienerwerb 

einschließlich Nebenkosten“). 

3. Mieteinnahmen 

Unter Berücksichtigung der Investitionskriterien wurde 

unterstellt, dass sich anfänglich Mieteinnahmen einstellen, 

die einem 12,5-tel der Summe der Erwerbskosten 

(Kaufpreise zuzüglich Instandsetzungsaufwand) 

entsprechen. Die angesetzten Erwerbskosten enthalten 

planmäßig einen Anteil von 5 % (Betrag inklusive 

Mehrwertsteuer), der für die gegebenenfalls erforderlichen 

Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden 

soll. 

Des Weiteren wurde angenommen, dass die zu erwerbenden 

Objekte im Durchschnitt über einen Leerstand 

von 5 % verfügen. In den Jahren 2013 bis 2015 soll dieser 

Leerstand um je 1 % abgebaut werden. Ein hiernach 

verbleibender Leerstand von 2 % wurde als dauerhaft in 

den Folgejahren festzustellender Leerstand behandelt. 

Für das Jahr 2013 wurde wegen des sukzessive ab Juli 

2013 geplanten Aufbaus des Immobilienportfolios unterstellt, 

dass lediglich ein Anteil einer gesamten Jahresmiete 

erzielt wird. Eine vollständige Investition wurde 

ab Juni 2014 unterstellt, weshalb auch für das Jahr 2014 

noch kein Ansatz einer vollen Jahresmiete erfolgte. 

Ab dem Jahr 2014 wurde mit jährlichen Mietsteigerungen 

von 2 %, jeweils bezogen auf die Miete des Vorjahres, 

kalkuliert. 

Bezüglich der Mieteinnahmen wurde aus Vereinfachungsgründen 

in der Liquiditätsbetrachtung die 

Mehrwertsteuer, die auf die umsatzsteuerpflichtigen 

Vermietungen entfallen, unberücksichtigt gelassen, 

da diese zeitnah nach Vereinnahmung im Rahmen der 

Umsatzsteuervoranmeldungen an das Finanzamt in 

entsprechender Höhe abzuführen sind. 

4. Mietausfall/Leerstand 

Ab dem Jahr 2013 wurden Mindereinnahmen wegen 

Mietausfall und Leerstand in Höhe von insgesamt 5 % 

p. a. bezogen auf die prognostizierten Gesamtmieten, 

kalkuliert. Diese werden in der Prognoserechnung von 

den Einnahmen in Abzug gebracht. 


Auf die durchschnittlich freie Liquidität des Jahres 

2013 wurden Zinseinnahmen von 0,5 % p. a. angenommen. 

Für die Folgejahre sind in der Prognoserechnung 

aufgrund der Liquiditätsweiterleitungen an die 

Zbi 8 holDING KG keine Zinseinnahmen mehr in Objektpersonengesellschaften 

geplant. Aus Vereinfachungsgründen 

wurde unterstellt, dass sich der Zahlungsverkehr 

eines Jahres jeweils gleichmäßig auf das 

entsprechende Jahr verteilt. Es wurde davon abgesehen, 

112


den von Banken einzubehaltenden Zinsabschlag und 

Solidaritätszuschlag zu berücksichtigen, da er durch die 

Anrechnung bei den Gesellschaftern im Rahmen deren 

jährlicher Steuerveranlagung ohnehin als Steuervorauszahlung 

zu deren Gunsten behandelt wird. 

6. Veräußerungserlöse 

Am Ende des Betrachtungszeitraumes der Prognoserechnung 

im Jahr 2023 wurde unterstellt, dass eine 

Veräußerung des Immobilienportfolios erfolgt, wobei 

ein Veräußerungserlös in Höhe des 15,5-fachen der für 

diesen Zeitpunkt angenommenen Jahresmiete unterstellt 





II. Ausgaben 

Die Ausgaben der Objektpersonengesellschaft wurden 

in folgendem Umfang angenommen: 


Die Kosten der Investitionsphase, welche die Objekt KG 

betreffen, wurden zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbes 

als Abfluss behandelt. 

8. Immobilieninvestitionen einschließlich Nebenkosten 

Die gesamten Immobilieninvestitionen belaufen sich 

planmäßig auf rund 59,5 Mio. Euro und setzen sich 

zusammen aus den veranschlagten Kaufpreisen (rund 

50,5 Mio. Euro), Maklerkosten (rund 1,5 Mio. Euro), 

Grunderwerbsteuer (rund 2,5 Mio. Euro), Notar- und 

Gerichtskosten (rund 0,8 Mio. Euro), den Kosten für die 

technische und kaufmännische Due-Diligence (rund 

1,0 Mio. Euro) und der nicht abzugsfähigen Vorsteuer 

aus den Maklergebühren, den Kosten für die Due-Diligence 

sowie den Notargebühren (rund 0,5 mio. euro). 

Für investitionsnahe Instandsetzungsmaßnahmen 

wurden 5 % der für Immobilien veranschlagten Gesamtinvestitionssumme, 

somit rund 2,7 Mio. Euro brutto, 

angenommen. 

Dabei wurden die Maklerkosten durchgängig mit 3 % 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer der Immobilienkaufpreise 

angenommen. Die Grunderwerbsteuer wurde 

mit einem Mittelwert von 5 % der Immobilienkaufpreise 

kalkuliert. Für die technische und kaufmännische 

Due-Diligence erhält die Zentral Boden Immobilien 

GmbH eine Vergütung von 2 % zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer vom Immobilienkaufpreis. Es wurde 

davon ausgegangen, dass 50 % der Gesamtkosten im 

Juli und im November des Jahres 2013 fällig werden; 

der Anfall der restlichen Kosten von 50 % wurde zum 

März und Juni 2012 prognostiziert. 

9. Fremdmittelbeschaffung 

Für die Vermittlung des benötigten Fremdkapitals sowie 

zur Bezahlung der üblichen Bankbearbeitungsgebühren 

werden der Zbi Zentral Boden Immobilien AG 

jeweils 1,8 % bezogen auf das vermittelte Darlehen 

vergütet. 



10. Hausverwaltung 

Die Prognoserechnung sieht vor, dass für die Hausverwaltung 

ab dem Einkaufszeitpunkt je Wohn- und 

Gewerbeeinheit monatlich 20,00 Euro zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer anfallen. Die Prognoserechnung 

geht davon aus, dass 837 Wohneinheiten und 

148 Gewerbeeinheiten erworben werden. Für die zu 

erwerbenden Stellplätze werden monatliche Kosten 

von 2,00 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer 

kalkuliert. Ab dem Jahr 2015 sind für die Kosten der 

Hausverwaltung eine jährliche Steigerung von 2 % berücksichtigt. 

11. Eigentümeranteil Nebenkosten 

In der Prognoserechnung wurden für die erwarteten 

nicht umlagefähigen Nebenkosten (Eigentümeranteil 

Nebenkosten) 10 % der insgesamt prognostizierten 

Betriebskosten (pro rata temporis) angesetzt. Bei der 

Berechnung wurde unterstellt, dass dieser Anteil in den 

Jahren 2013 bis 2015 auf 7 % reduziert wird. Ab dem 

113

Jahr 2014 wird für diese Kosten eine jährliche Steigerung 


12. Instandhaltung 

Für die laufende Instandhaltung der Immobilien wurden 

Kosten in Höhe von monatlich 6,00 Euro pro m 2 

Nutzfläche sowie für Fluktuation Kosten von monatlich 

2,00 Euro pro m 2 Nutzfläche ab dem Einkaufszeitpunkt 

kalkuliert. Die Prognoserechnung geht dabei von 

59.111 m 2 Nutzfläche aus. Ab dem Jahr 2014 wird für 

diese Kosten eine jährliche Steigerung von 2 % berücksichtigt. 

13. Maklerkosten für Fluktuation 

Ab dem Jahr 2013 wurden Maklerkosten für gegebenenfalls 

erforderliche Anschlussvermietungen kalkuliert. 

Hierbei wurde durchgängig davon ausgegangen, 

dass eine Mieterfluktuation von jährlich 10 % festzustellen 

sein wird. Außerdem wurde unterstellt, dass die 

Maklercourtage für die Anschlussvermietung 2,25 Monatsmieten 

bei Wohnungen und 2,5 Monatsmieten bei 

Gewerbeeinheiten beträgt. 

14. Fremdkapitalzinsen 

Das planmäßige Fremdkapital soll zu folgenden Konditionen 

aufgenommen werden: 


Zinssatz ab 2018: 4,00 % p. a. 

Tilgung: 








15. Fremdkapitaltilgung 

Wie bereits unter „14. Fremdkapitalzinsen“ ausgeführt, 

wurde eine ab Darlehensaufnahme einsetzende Annuitätentilgung 

von anfänglich 1,5 % p. a. veranschlagt. 


Aus Rechnungen, mit denen Leistungen gegenüber 

der Objekt KG abgerechnet werden, die sich konkret 

auf Wohnimmobilien beziehen, darf die Objekt KG die 

in diesen Rechnungen ausgewiesene Vorsteuer nicht 

abziehen. Es wurde daher unterstellt, dass dauerhaft 

rund 85 % der in Rechnung gestellten Vorsteuern, die 

nicht unmittelbar umsatzsteuerpflichtigen oder umsatzsteuerfreien 

Ausgangsumsätzen zuzuordnen sind, 

nicht abzugsfähig sein werden, da die Objekt KG planmäßig 

in diesem Umfang umsatzsteuerfreie Ausgangsumsätze 

erzielen wird. 


17. Haftungsvergütung 

Die Prognoserechnung kalkuliert eine jährliche Haftungsvergütung 

von 5.400 Euro zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer pro rata temporis. 

18. Asset Management Vergütung 

Für das Asset Management sind jährlich Kosten in Höhe 

von 1,5 % der Mieteinnahmen abzüglich Leerstand zuzüglich 

Mehrwertsteuer an die ZBI Asset Management 

GmbH zu entrichten. 



9.750 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer und 

für das Mahnwesen 21.750 Euro zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer in der Prognoserechnung berücksichtigt. 

Für die Erstellung der Finanzbuchhaltung und der 

Jahresabschlüsse wurden jährlich 60.000 Euro zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer prognostiziert. Ab dem 

Jahr 2014 wurde mit jährlichen Kosten für die Jahresabschlussprüfung 

in Höhe von 22.500 Euro zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer aufgrund der diesbezüglich 

voraussichtlich eintretenden Neuregelungen der 

aifm-Richtlinie geplant. Ab dem Jahr 2015 wird für diese 

Kosten eine jährliche Steigerung von 2 % berücksichtigt. 

114


20. Bewertungskosten 

Ab dem Jahr 2014 berücksichtigt die Prognoserechnung 

Kosten für die Immobilienbewertung von 15,00 Euro 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer p. a. pro Wohnund 

Gewerbeeinheit. Ab dem Jahr 2015 wird für diese 



Bezüglich der Erläuterungen verweisen wir auf die vorstehenden 

Ausführungen zu Nr. 16. 


22. Abwicklungskosten (EXIT) 

In der Prognoserechnung wurden für die Abwicklung 

1 % der Verkaufserlöse zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer 

angesetzt, welche nach dem prognostizierten 

Gesamtportfolioverkauf (EXIT) entstehen. Es wurde 

aus Vereinfachungsgründen in der Prognoserechnung 

unterstellt, dass diese Abwicklungskosten im Jahr 2023 

im Zeitpunkt des Verkaufs entstehen. Erfahrungsgemäß 

dauert eine Fondsabwicklung nach dem Übergang 

von Nutzen und Lasten der Objekte 1 bis 1,5 Jahre. In 

dieser Zeit wird aus den Veräußerungserlösen nach 

Rückzahlung des Kommanditkapitals inklusive Agio an 

die Anleger eine gewisse Liquiditätsreserve einbehalten, 

um die Abwicklung des Fonds zu gewährleisten. 

23. Maklerkosten für EXIT 

Die Zentral Boden Immobilien GmbH erhält plangemäß 

für die Maklercourtage im Jahr 2023 (EXIT) 3 % zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer, bezogen auf den Veräußerungserlös. 

24. Handlinggebühr 


für ihre Tätigkeiten im Zusammenhang mit den 

Verkaufsabwicklungen im Jahr 2023 3 % zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer, bezogen auf den Veräußerungserlös. 

25. Fremdkapitaltilgung Verkauf 

Im Zuge der Veräußerung der Immobilien zum 

31.12.2023 erfolgt prognosegemäß die vollständige 

Tilgung der aufgenommenen Fremdmittel (2.) unter 

Berücksichtigung der laufenden Tilgungen (15.). 








Der jährliche Saldo „Liquidität“ (31.) ermittelt sich aus 

dem Saldo „Vortrag“ (28.) und den jährlichen Einnahmen 

(29. und 7.) und den jährlichen Ausgaben (30. und 

27.). Ab dem Jahr 2014 soll die freie Liquidität vollständig 

an die ZBI 8 HOLDING KG weitergeleitet werden 

(32.). Dies erfolgt plangemäß auf dem Darlehenswege 

bzw. über Verrechnungskonten. 


Der jährliche Stand am Jahresende (37.) ermittelt sich 

aus dem Stand am Jahresanfang (33.) zuzüglich der 

Zuführungen laufendes Jahr (34.) und abzüglich der 

Tilgungen (35.) und der Sondertilgung (36.). Unter Berücksichtigung 

der Annuitätentilgung von anfänglich 

1,5 % p. a. (35.) wird das Fremdkapital von ursprünglich 

39,9 Mio. Euro (2. und 34.) bis zum Ende des rund 

11-jährigen Betrachtungszeitraums planmäßig auf 

rund 32,8 Mio. Euro abgebaut. Zum Zeitpunkt des Gesamtportfolioverkaufs 

wurde eine Sondertilgung (36.) 

in entsprechender Höhe geplant. 

115


PROGNOSE Handels GmbH 

(in Euro) 2013 2014 2015 2016 

I. Einnahmen 


2. Fremdkapital 10.800.000 4.320.000 5.940.000 5.940.000 

3. Mieteinnahmen 384.000 1 . 163 . 52 0 1.175.155 1.186.907 

4. Mietausfall/Leerstand -19 . 2 0 0 -58.176 -58.758 -59 . 3 45 

5. Zinseinnahmen 19 4 0 0 0 

6. Veräußerungserlöse 0 7. 213 . 824 10.018.198 10.118.380 

7. Einnahmen, gesamt 16.664.994 1 2 . 6 3 9. 16 8 17. 074 . 5 9 5 17. 1 8 5 . 9 4 2 

II. Ausgaben 


8. Immobilienerwerb einschließlich Nebenkosten 16.105.759 6 . 4 42 . 3 0 4 8.858.168 8.858.168 

9. Fremdmittelbeschaffung 194.400 7 7. 76 0 106.920 106.920 

ZWISCHENSUMME INVESTITIONSPHASE 16 . 3 0 0 . 15 9 6.520.064 8.965.088 8.965.088 



10. Hausverwaltung 21.440 6 4 . 32 0 65 . 6 0 6 6 6 . 919 

11. Eigentümeranteil Nebenkosten 16.000 48.480 4 8 . 9 65 4 9 . 45 4 

12. Instandhaltung 42 . 6 67 129.280 130.573 131 . 879 

13. Maklerkosten Fluktuation 7. 32 0 2 2 . 18 0 22.401 2 2 . 625 

14. Fremdkapitalzinsen 108.000 32 2 . 92 0 319.648 316 . 27 7 

15. Fremdkapitaltilgung 36.000 109.080 1 1 2 . 352 1 15 . 7 23 

16. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 14 . 1 19 42 . 678 43 . 2 0 9 43 . 747 

ZWISCHENSUMME 245.546 738.938 74 2 .75 4 746.624 


17. Asset Management Vergütung 5.587 16 . 929 17. 0 9 9 17.269 

18. Rechts- und Steuerberatung 30.250 37. 75 0 3 8 . 5 0 5 3 9 . 275 

19. Bewertungskosten 0 4.000 4.080 4 . 162 

20. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 5 . 78 8 9 . 47 7 9 . 63 9 9 . 8 0 4 

ZWISCHENSUMME 41 . 62 5 6 8 . 15 6 6 9. 32 3 70 . 510 




23. Handlinggebühr 0 216 . 415 300.546 3 03 . 551 

24. Fremdkapitaltilgung Verkauf 0 4.320.000 5.940.000 5.940.000 

25. Nicht abzugsfähige Vorsteuer 0 3 4 . 9 51 4 8 . 53 8 4 9 . 024 

ZWISCHENSUMME 0 4 . 571 . 3 6 6 6 . 2 8 9. 0 8 4 6.292.575 

26. Ausgaben, gesamt 16 . 5 87. 33 0 11.898.524 16.066.249 16.074.797 


27. Vortrag 0 77.664 0 0 

28. Einnahmen 16.664.994 1 2 . 63 9 . 16 8 17. 074 . 59 5 17.185.942 

29. Ausgaben 16.587.330 1 1 . 8 9 8 . 524 16.066.249 16 . 074 . 797 

30. Liquidität vor Steuern 77.664 818 . 3 0 8 1.008.346 1.111.145 

31. Körperschaftsteuer 0 7. 7 78 17 7. 351 19 4 . 152 

32. Gewerbesteuer 0 15 . 8 87 174 . 87 1 19 0 . 53 4 

33. Liqudität nach Steuern 77.664 794.643 65 6 . 1 24 7 26 . 459 

34. Liquiditätsweiterleitung 79 4 . 6 4 3 6 5 6 . 1 24 726.459 


35. Stand am Jahresanfang 0 10.764.000 10.654.920 10.542.568 

36. Zuführung laufendes Jahr 10.800.000 4.320.000 5.940.000 5.940.000 

37. Tilgung 36.000 109.080 1 1 2 . 352 1 15 . 7 23 

38. Sondertilgung 0 4.320.000 5.940.000 5.940.000 

39. Stand am Jahresende 10.764.000 10.654.920 10.542.568 10.426.845 

116


2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Summen 

0 0 0 0 0 0 0 5.500.000 

5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 0 62.640.000 

1 . 19 8 . 7 76 1 . 210 . 76 4 1.222.871 1 . 235 . 10 0 1 . 247. 451 1.259.925 1 . 27 2 . 525 1 2 . 55 6 . 9 9 4 

-59.939 - 6 0 . 53 8 - 61 . 14 4 - 61 . 755 - 62 . 373 -62.996 - 63 . 626 - 627. 8 5 0 

0 0 0 0 0 0 0 19 4 

10 . 219 . 5 6 4 10 . 321 . 76 0 10.424.977 10.529.227 10 . 63 4 . 519 10.740.864 19.724.133 109.945.446 

17. 2 9 8 . 4 0 1 17.411.986 17. 52 6 .70 4 17.642.572 17.759.597 17.877.793 2 0 . 9 33 . 0 32 19 0 . 0 14 .78 4 

8.858.168 8.858.168 8.858.168 8.858.168 8.858.168 8.858.168 0 93.413.407 

106.920 106.920 106.920 106.920 106.920 106.920 0 1 . 1 27. 52 0 

8.965.088 8.965.088 8.965.088 8.965.088 8.965.088 8.965.088 0 94.540.927 

6 8 . 257 69.622 7 1 . 014 7 2 . 435 73 . 8 83 75 . 3 61 76 . 8 6 8 725.725 

49.949 5 0 . 4 4 8 5 0 . 9 53 51 . 4 62 51.977 52 . 4 97 53 . 02 2 52 3 . 2 07 

133.197 13 4 . 529 135 . 875 137. 233 13 8 . 6 0 6 13 9 . 9 92 141 . 3 92 1.395.223 

22.852 23.080 23 . 31 1 23 . 5 4 4 23 . 78 0 24 . 017 24.258 2 3 9. 3 6 8 

31 2 . 8 0 5 41 2 . 3 0 6 4 07. 19 8 401.886 3 9 6 . 3 62 3 9 0 . 616 384.641 3.772.659 

119.195 127.694 132 . 8 02 13 8 . 1 14 143 . 63 8 149.384 155 . 359 1.339.341 

4 4 . 292 4 4 . 8 45 45.406 45 . 975 4 6 . 552 47. 137 47. 73 0 465.690 

750.547 862.524 8 6 6 . 55 9 870.649 874.798 879. 0 0 4 8 8 3 . 270 8 . 4 61 . 213 

17. 4 42 17.617 17. 793 17. 97 1 18 . 15 0 18 . 332 18 . 515 1 8 2 .70 4 

40.061 4 0 . 8 62 41 . 679 42 . 513 43.363 4 4 . 23 0 45 . 1 15 4 4 3 . 6 0 3 

4 . 245 4 . 33 0 4 . 416 4 . 5 0 5 4 . 59 5 4 . 6 87 4 . 78 0 4 3 . 8 0 0 

9 . 97 2 10 . 14 4 10 . 318 10 . 4 9 6 10 . 676 10 . 8 61 1 1 . 0 4 8 108.223 

71.720 72.953 74 . 2 0 6 75 . 4 8 5 76 .78 4 78.110 79. 4 5 8 7 78 . 33 0 

0 0 0 0 0 0 197. 241 197. 241 

0 0 0 0 0 0 591.724 591.724 

306.587 3 0 9 . 653 31 2 . 74 9 315 . 87 7 319 . 03 6 322.226 591.724 3 . 2 9 8 . 3 6 4 

5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 9.460.659 61 . 3 0 0 . 6 5 9 

4 9 . 514 5 0 . 0 0 9 50.509 51 . 014 51 . 524 52 . 03 9 222.981 660.103 

6.296.101 6 . 2 9 9. 6 62 6.303.258 6.306.891 6 . 310 . 5 6 0 6 . 314 . 2 6 5 11.064.329 66.048.091 

16.083.456 16.200.227 16.209.111 16.218.113 16.227.230 16.236.467 12.027.057 169.828.561 

0 0 0 0 0 0 0 

17.298.401 17. 41 1 . 9 8 6 17. 526 . 70 4 17.642.572 17.759.597 17.877.793 2 0 . 933 . 032 

16.083.456 16.200.227 16.209.111 16 . 218 . 1 13 16.227.230 16.236.467 12.027.057 

1 . 214 . 9 45 1.211.759 1.317.593 1.424.459 1.532.367 1.641.326 8.905.975 

211.128 21 1 . 9 6 8 229.525 247.277 265.228 283.380 4 9 6 . 3 0 9 

2 0 6 . 3 61 210.853 2 27. 15 6 243 . 653 260.313 27 7. 16 6 47 7. 0 8 6 

797. 45 6 78 8 . 93 8 860.912 933 . 529 1.006.826 1.080.780 7.932.580 

797.456 78 8 . 9 3 8 8 6 0 . 91 2 9 33 . 52 9 1 . 0 0 6 . 8 2 6 1.080.780 7. 9 32 . 5 8 0 

10 . 426 . 8 45 10.307.650 10.179.956 10 . 0 47. 15 4 9.909.040 9.765.402 9 . 616 . 018 

5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 0 

119.195 127.694 132 . 8 02 13 8 . 1 14 143 . 63 8 149.384 155 . 359 

5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 5.940.000 9.460.659 

10 . 3 07. 6 5 0 10 . 179. 9 5 6 10 . 0 47. 15 4 9.909.040 9.76 5 . 4 0 2 9. 616 . 0 1 8 0 

117



I. Einnahmen 

1. Beteiligungskapital 

Die finanzielle Ausstattung der Handels GmbH soll im 

Jahr 2013 in Höhe von 5,5 Mio. Euro erfolgen. 

2. Fremdkapital 

Analog zu der Annahme in Bezug auf die Fälligkeit der 

Immobilienkaufpreise wurde davon ausgegangen, dass 

jeweils ein Drittel des benötigten Fremdkapitals im Juli, 

September und November 2013 abgerufen werden, 

um die insgesamt vorgesehenen Immobilieninvestitionen 

von rund 10,8 Mio. Euro zu finanzieren. Im Jahr 

2014 wurde in der Prognoserechnung unterstellt, dass 

40 % des Immobilienhandelsbestandes verkauft wird, 

so dass es hier für die Reinvestition zu einer Neukreditaufnahme 

von rund 4,3 Mio. Euro kommt. In den Jahren 

2015 bis 2022 geht die Prognoserechnung davon aus, 

dass jeweils 55 % des Immobilienhandelsbestandes 

verkauft wird, so dass für die Reinvestitionen weitere 

Neukreditaufnahmen von jeweils rund 5,9 Mio. Euro 

erfolgen. 

3. Mieteinnahmen 

Unter Berücksichtigung der Investitionskriterien wurde 

unterstellt, dass sich anfänglich Mieteinnahmen einstellen, 

die einem 12,5-tel der Summe der Erwerbskosten 

(Kaufpreise zuzüglich Instandsetzungsaufwand) 

entsprechen. Die angesetzten Erwerbskosten enthalten 

planmäßig einen Anteil von 5 % (Betrag inklusive Mehrwertsteuer), 

der für die gegebenenfalls erforderlichen 

Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden soll. 

Des Weiteren wurde angenommen, dass die zu erwerbenden 

Objekte im Durchschnitt über einen dauerhaften 

Leerstand von 5 % verfügen. 

Für das Wirtschaftsjahr 2013 wurde wegen des sukzessive 

ab Juli 2013 geplanten Aufbaus des Immobilienportfolios 

unterstellt, dass lediglich ein Anteil einer 

gesamten Jahresmiete erzielt wird. Eine vollständige 

Investition wurde dann ab November 2013 unterstellt, 

so dass für das Jahr 2014 der Ansatz einer vollen Jahresmiete 

erfolgte. 

Ab dem Jahr 2014 wurden jährliche Mietsteigerungen 

von 1 %, jeweils bezogen auf die Miete des Vorjahres, 

kalkuliert. 

Bezüglich der Mieteinnahmen wurde aus Vereinfachungsgründen 

in der Liquiditätsbetrachtung die 

Mehrwertsteuer, die auf die umsatzsteuerpflichtigen 

Vermietungen entfallen, unberücksichtigt gelassen, 

da diese zeitnah nach Vereinnahmung im Rahmen der 

Umsatzsteuervoranmeldungen an das Finanzamt in 

entsprechender Höhe abzuführen sind. 

4. Mietausfall/Leerstand 

Ab dem Jahr 2013 wurden Mindereinnahmen wegen 

Mietausfall und Leerstand in Höhe von insgesamt 5 % 

p. a., bezogen auf die prognostizierten Gesamtmieten, 

veranschlagt. Diese werden in der Prognoserechnung 

von den Einnahmen in Abzug gebracht. 


Auf die durchschnittlich freie Liquidität des Jahres 2013 

wurden Zinseinnahmen von 0,5 % p. a. angenommen. 

Für die Folgejahre sind in der Prognoserechnung aufgrund 

der Liquiditätsweiterleitungen an die ZBI 8 HOL- 

DING KG keine Zinseinnahmen mehr in Objektkapitalgesellschaften 

geplant. 

6. Veräußerungserlöse 

Im Jahr 2014 ist geplant 40 % sowie in den Jahren 2015 

bis 2022 je 55 % des zum jeweiligen Jahresanfang vorhandenen 

Immobilienportfolios zu veräußern. Am Ende 

des Betrachtungszeitraumes der Prognoserechnung im 

Jahr 2023 wurde unterstellt, dass eine Veräußerung des 

Immobilienportfolios erfolgt. Als Veräußerungserlös 

wurde hierbei durchgängig das 15,5-fache der jeweils 

aktuellen Jahresmiete angenommen. 

118





II. Ausgaben 

Die Ausgaben der Handels GmbH wurden in folgendem 

Umfang angenommen: 


8. Immobilienerwerb einschließlich Nebenkosten 

Die anfänglichen Immobilieninvestitionen belaufen sich 

planmäßig auf rund 16,1 Mio. Euro und setzen sich zusammen 

aus den veranschlagten Kaufpreisen (rund 13,7 

Mio. Euro), Maklerkosten (rund 0,4 Mio. Euro), Grunderwerbsteuer 

(rund 0,7 Mio. Euro), Notar- und Gerichtskosten 

(rund 0,2 Mio. Euro), den Kosten für die technische 

und kaufmännische Due-Diligence (rund 0,3 Mio. Euro) 

und der nicht abzugsfähigen Vorsteuer aus den Maklergebühren, 

den Kosten für die Due-Diligence sowie den 

Notargebühren (rund 0,1 Mio. Euro). Für investitionsnahe 

Instandsetzungsmaßnahmen wurden 5 % der für Immobilien 

veranschlagten Gesamtinvestitionssumme, somit 

rund 0,7 Mio. Euro brutto, angenommen. 

Dabei wurden die Maklerkosten durchgängig mit 3 % 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer der Immobilienkaufpreise 

angenommen. Die Grunderwerbsteuer 

wurde mit einem Mittelwert von 5 % der Immobilienkaufpreise 

kalkuliert. Für die technische und kaufmännische 

Due-Diligence erhält die Zentral Boden Immobilien 

GmbH eine Vergütung von 2 % zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer vom Immobilienkaufpreis. Es wurde 

prognostiziert, dass jeweils 1/3 der Gesamtkosten im 

Juli, September und November 2013 anfallen. 

Im Jahr 2014 sollen dann rund 6,4 Mio. Euro und in 

den Jahren 2015 bis 2022 jährlich jeweils weitere rund 

8,9 Mio. Euro in den Erwerb weiterer Immobilien investiert 

werden. Für die ab dem Jahr 2014 geplanten Reinvestitionen 

werden ebenfalls jeweils 5 % an Instandsetzungsmaßnahmen 

sowie prozentual die gleichen 

Erwerbsnebenkosten geplant. 

9. Fremdmittelbeschaffung 

Für die Vermittlung des benötigten Fremdkapitals sowie 

zur Bezahlung der üblichen Bankbearbeitungsgebühren 

werden der Zbi Zentral Boden Immobilien AG 

jeweils 1,8 %, bezogen auf das vermittelte Darlehen, 

vergütet. 



10. Hausverwaltung 

Die Prognoserechnung sieht vor, dass für die Hausverwaltung 

ab dem Einkaufszeitpunkt je Wohn- und Gewerbeeinheit 

monatlich 20,00 Euro zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer anfallen. Die Prognoserechnung 

geht davon aus, dass 227 Wohneinheiten und 40 Gewerbeeinheiten 

erworben werden. Für die zu erwerbenden 

Stellplätze werden monatliche Kosten von 2,00 Euro zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer kalkuliert. Ab dem 

Jahr 2015 sind für die Kosten der Hausverwaltung eine 

jährliche Steigerung von 2 % berücksichtigt. 

11. Eigentümeranteil Nebenkosten 

In der Prognoserechnung wurden für die erwarteten, 

nicht umlagefähigen Nebenkosten (Eigentümeranteil 

Nebenkosten) 10 % der insgesamt prognostizierten Betriebskosten 

(pro rata temporis) angesetzt. Ab dem Jahr 

2014 wird für diese Kosten eine jährliche Steigerung 


12. Instandhaltung 

Für die laufende Instandhaltung der Immobilien wurden 

Kosten in Höhe von monatlich 6,00 Euro pro m 2 

Nutzfläche sowie für Fluktuation Kosten von monatlich 

2,00 Euro pro m 2 Nutzfläche ab dem Einkaufszeitpunkt 

kalkuliert. Die Prognoserechnung geht dabei von 

16.000 m 2 Nutzfläche aus. Ab dem Jahr 2014 wird für 

diese Kosten eine jährliche Steigerung von 1 % berücksichtigt. 

13. Maklerkosten für Fluktuation 

Ab dem Jahr 2013 wurden Maklerkosten für gegebenenfalls 

erforderliche Anschlussvermietungen kalku- 

119

liert. Hierbei wurde durchgängig davon ausgegangen, 

dass eine Mieterfluktuation von jährlich 10 % festzustellen 

sein wird. Außerdem wurde unterstellt, dass die 

Maklercourtage für die Anschlussvermietung 2,25 Monatsmieten 

bei Wohnungen und 2,5 Monatsmieten bei 

Gewerbeeinheiten beträgt. 

14. Fremdkapitalzinsen 

Das planmäßige Fremdkapital soll zu folgenden Konditionen 

aufgenommen werden: 


Zinssatz ab 2018: 4,00 % p. a. 

Tilgung: 








15. Fremdkapitaltilgung 

Wie bereits unter „14. Fremdkapitalzinsen“ ausgeführt, 

wurde eine ab Darlehensaufnahme einsetzende Annuitätentilgung 

von anfänglich 1 % p. a. veranschlagt. 

Daneben ist in der Prognoserechnung vorgesehen, dass 

das projektbezogene Fremdkapital aus den geplanten 

Veräußerungserlösen jeweils anteilig zurückgeführt 

wird. 


Aus Rechnungen, mit denen Leistungen gegenüber der 

Handels GmbH abgerechnet werden, die sich konkret 

auf Wohnimmobilien beziehen, darf die Handels GmbH 

die in diesen Rechnungen ausgewiesene Vorsteuer 

nicht abziehen. Es wurde daher unterstellt, dass dauerhaft 

rund 85 % der in Rechnung gestellten Vorsteuern, 

die nicht unmittelbar umsatzsteuerpflichtigen oder 

umsatzsteuerfreien Ausgangsumsätzen zuzuordnen 

sind, nicht abzugsfähig sein werden, da die Handels 

GmbH planmäßig in diesem Umfang umsatzsteuerfreie 

Ausgangsumsätze erzielen wird. 

bb) Geschäftsführung und laufende Fondskosten 

17. Asset Management Vergütung 

Für das Asset Management sind jährlich Kosten in Höhe 

von 1,5 % der Mieteinnahmen abzüglich Leerstand zuzüglich 

Mehrwertsteuer an die ZBI Asset Management 

GmbH zu entrichten. 



3.000 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer und 

für das Mahnwesen 7.250 Euro zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer in der Prognoserechnung berücksichtigt. 

Für die Erstellung der Finanzbuchhaltung und der 

Jahresabschlüsse wurden jährlich 20.000 Euro zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer prognostiziert. Ab 

dem Jahr 2014 wurde mit jährlichen Kosten für die Jahresabschlussprüfung 

in Höhe von 7.500 Euro zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer aufgrund der diesbezüglich 

voraussichtlich eintretenden Neuregelungen der 

aifm-Richtlinie geplant. Ab dem Jahr 2015 wird für diese 


19. Bewertungskosten 

Ab dem Jahr 2014 berücksichtigt die Prognoserechnung 

Kosten für die Immobilienbewertung von 15,00 Euro 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer p. a. pro Wohnund 

Gewerbeeinheit. Ab dem Jahr 2015 wird für diese 






21. Abwicklungskosten (EXIT) 

In der Prognoserechnung wurden für die Abwicklung 

1 % der Verkaufserlöse zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer 

angesetzt, welche nach dem prognostizierten 

Gesamtportfolioverkauf (EXIT) entstehen. Es wurde 

aus Vereinfachungsgründen in der Prognoserechnung 

unterstellt, dass diese Abwicklungskosten im Jahr 2023 

120


im Zeitpunkt des Verkaufs entstehen. Erfahrungsgemäß 

dauert eine Fondsabwicklung nach dem Übergang 

von Nutzen und Lasten der Objekte 1 bis 1,5 Jahre. In 

dieser Zeit wird aus den Veräußerungserlösen nach 

Rückzahlung des Kommanditkapitals inklusive Agio an 

die Anleger eine gewisse Liquiditätsreserve einbehalten, 

um die Abwicklung des Fonds zu gewährleisten. 

22. Maklerkosten EXIT 


für die Maklercourtage im Jahr 2023 (EXIT) 3 % zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer, bezogen auf den Veräußerungserlös. 

23. Handlinggebühr 


für ihre Tätigkeiten im Zusammenhang mit den 

Verkaufsabwicklungen der Jahre 2014 bis 2023 3 % zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer, bezogen auf den 

jeweiligen Veräußerungserlös. 

24. Fremdkapitaltilgung Verkauf 

Im Zuge der Veräußerung der Immobilien zum 

31.12.2023 erfolgt prognosegemäß die vollständige 

Tilgung der aufgenommenen Fremdmittel (2.) unter 

Berücksichtigung der laufenden Tilgungen (15.) sowie 

der in Folge der Handelstätigkeiten durchzuführenden 

Sondertilgungen der Jahre 2014 bis 2022. 




Der jährliche Saldo „Liquidität vor Steuern“ (30.) ermittelt 

sich aus dem Saldo „Vortrag“ (27.), und den jährlichen 

Einnahmen (28. und 7.), und den jährlichen Ausgaben 

(29. und 26.). Unter Berücksichtigung der Körperschaftsteuerbelastung 

(31.) und der Gewerbesteuerbelastung 

(32.) der einzelnen Jahre ermittelt sich der Saldo 

„Liquidität nach Steuern“ (33.). Ab dem Jahr 2014 soll 

die freie Liquidität vollständig an die ZBI 8 HOLDING KG 

weitergeleitet werden (34.). Ob dies auf der Grundlage 

von Ausschüttungsbeschlüssen oder aus Praktikabilitätserwägungen 

zunächst auf dem Darlehenswege 

erfolgt, ist zu einem späteren Zeitpunkt durch entsprechende 

Gesellschafterbeschlüsse zu bestimmen. Hier 

wurde aus Vereinfachungsgründen unterstellt, dass 

die Steuerzahlungen im jeweiligen Jahr erfolgen, so 

dass nur die Liquidität nach Steuern an die Fondsgesellschaft 

ausgekehrt wird. 


Der jährliche Stand am Jahresende (39.) ermittelt sich 

aus dem Stand am Jahresanfang (35.) zuzüglich der Zuführungen 

des jeweils laufende Jahres (36.) und abzüglich 

der Tilgungen (37.) und der Sondertilgungen (38.). 

Unter Berücksichtigung der Annuitätentilgung von anfänglich 

1 % p. a. (37.) und der jeweils zum Zeitpunkt 

des Verkaufs von Immobilien in den Jahren 2014 bis 

2022 prognostizierten Rückführung des die verkaufte 

Immobilie finanzierenden Fremdkapitals (38.) wird das 

Fremdkapital von ursprünglich 10,8 Mio. Euro (36.) bis 

zum Ende des rund 11-jährigen Betrachtungszeitraums 

planmäßig auf rund 9,4 Mio. Euro abgebaut. Zum Zeitpunkt 

des Gesamtportfolioverkaufs im Jahr 2023 wurde 

eine Sondertilgung (38.) in entsprechender Höhe 

geplant. 





121

8.2.1 Steuerliche Sicht zur Planprognose 

Das steuerliche Ergebnis auf Ebene der Fondsgesellschaft 

stellt sich unter Berücksichtigung der Daten der 

Prognoserechnungen wie folgt dar: 

Steuerliches Ergebnis (PROGNOSE in Euro) 

Jahr 2013 2014 2015 2016 

ZBI 8 HOLDING KG mit Beteiligungserträgen 

1. Erträge 25.333 593 838.069 912.893 

2. Aufwendungen -1.752.542 -1.300.487 -353.756 -321.958 

3. Betriebsausgaben Investitionsphase -2.200.368 -81.223 0 0 

4. Steuerliches Ergebnis -3.927.577 -1.381.117 484.313 590.935 

5. Steuerliches Ergebnis, kumuliert -3.927.577 -5.308.694 -4.824.381 -4.233.446 

Die berücksichtigten Erträge und Aufwendungen sind 

nicht deckungsgleich mit den in den Liquiditätsprognosen 

enthaltenen Einnahmen und Ausgaben. Bei der 

Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses sind reine Liquiditätstransfers 

unbeachtlich. Bei bestimmten Erträgen 

und Aufwendungen sind besondere steuerrechtliche Regelungen 

zu beachten. Weitere Einzelheiten hierzu sind 

dem Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ zu entnehmen. 

Im Einzelnen: 

1. Erträge 

Die steuerlich zu berücksichtigenden Erträge der 

Fondsgesellschaft setzen sich planmäßig aus den Zinseinnahmen 

und den Beteiligungserträgen aus den Objektgesellschaften 

zusammen. Diese Beteiligungserträge 

ergeben sich aus dem auf die Fondsgesellschaft 

entfallenden Ergebnisanteil, aus den jeweiligen Jahresergebnissen 

der Objekt KG sowie plangemäß am Ende 

des Betrachtungszeitraums aus der Handels GmbH in 

Form einer Gewinnausschüttung. 

Auf Objektgesellschaftsebene sind in den Jahresergebnissen 

als Erträge die Mieteinnahmen (unter Abzug von 

Mietausfällen), die Zinseinnahmen und der am Ende 

des Betrachtungszeitraums angenommene Veräußerungsgewinn 

bzw. die laufenden Handelsergebnisse in 

der Objektkapitalgesellschaft ausgewiesen. 

Die Veräußerungsgewinne der Objekt KG im Jahr 2023 

werden mit rund 33,2 Mio. Euro prognostiziert. Dieser 

Wert ergibt sich aus der Differenz des sich unter Berücksichtigung 

der Absetzung für Abnutzung (AfA) in 

diesem Jahr ergebenden Buchwertes aller Immobilien 

in Höhe von plangemäß rund 47,7 Mio. Euro und den 

prognostizierten Veräußerungserlösen in Höhe von 

rund 80,9 Mio. Euro. 

Bezüglich der Erträge aus der Beteiligung an der Handels 

GmbH wurde unterstellt, dass bis zum Ende 

des Betrachtungszeitraums nicht steuerbare Liquiditätstransfers 

auf Basis von Darlehensvereinbarungen 

erfolgen. Erst zum Zeitpunkt der Ende 2023 unterstellten 

Liquidation der Objektkapitalgesellschaft sollen kumulierte 

Gewinne ausgeschüttet und mit bis zu diesem 

Zeitpunkt ausgereichten Darlehensmitteln verrechnet 


2. Aufwendungen 

Bei den steuerlich zu berücksichtigenden Aufwendungen 

der Fondgesellschaft handelt es sich um die Vergütungen 

für das Fondsmanagement, Treuhandschaft 

122


2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Gesamt 

989.708 693.519 780.995 871.108 963.142 1.057.961 37.928.566 45.061.887 

-325.939 -329.999 -334.140 -338.365 -342.673 -347.068 -399.747 -6.146.674 

0 0 0 0 0 0 -3.108.880 -5.390.471 

663.769 363.520 446.855 532.743 620.469 710.893 34.419.939 33.524.742 

-3.569.677 -3.206.157 -2.759.302 -2.226.559 -1.606.090 -895.197 33.524.742 

und Mittelverwendungskontrolle, die Aufwendungen 

für Beiratstätigkeit und Gesellschafterversammlungen, 

Rechts- und Steuerberatungskosten, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

sowie die nicht abzugsfähige 

Vorsteuer. 

In der Objektpersonengesellschaft wurden Aufwendungen 

für Maklerkosten für Erst- und Anschlussvermietung, 

Maklerkosten für den abschließenden 

Gesamtportfolioverkauf, Fremdkapitalzinsen, Instandhaltungskosten, 

Asset Management Gebühren, die 

Kosten für Hausverwaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten, 

Rechts- und Steuerberatungskosten, Handlinggebühren, 

Abwicklungskosten (EXIT) sowie die nicht 

abzugsfähige Vorsteuer geplant. Die durch die Objektpersonengesellschaft(en) 

zu erwerbenden Immobilien 

werden dort als Anlagevermögen zu behandeln sein. 

Nach den steuergesetzlichen Bestimmungen wirken 

sich die über die Nutzungsdauer linear zu verteilenden 

Anschaffungskosten (ohne Anteil des Grund und 

Bodens) im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) 

auf das Steuerergebnis mindernd aus. Aufgrund der Annahmen 

der Prognoserechnung erfolgt die Berechnung 

der AfA mit einem Durchschnittssatz von 2,15 %. Bezüglich 

der steuerlich maßgeblichen AfA-Sätze wird auf 

die Ausführungen im Rahmen des Kapitels „Steuerliche 

Grundlagen“ (Seite 157) verwiesen. Die vorgenannten 

Aufwendungen verringern die Betriebsergebnisse 

der Objektpersonengesellschaften und somit die der 

Fondsgesellschaft zufließenden Beteiligungserträge. 

3. Betriebsausgaben Investitionsphase 

In bestimmtem Umfang wirken sich Aufwendungen 

aus einzelnen Mittelverwendungspositionen der Investitionsphase 

ebenfalls steuerlich in den Jahren 2013 

und 2014 aus. Die in diesen beiden Jahren steuerlich 

nicht als sofort abzugsfähig zu berücksichtigenden 

Aufwendungen werden entsprechend aktiviert und 

im Verkaufszeitpunkt steuerlich als Betriebsausgaben 

berücksichtigt, so dass sich nur eine zeitliche Verschiebung 

ergibt. Bezüglich der Zusammensetzung der für 

die Jahre 2013 und 2014 angesetzten Kosten wird auf 

die Ausführungen im Rahmen des Kapitels „Steuerliche 

Grundlagen“ (Seite 155 f.) verwiesen. 

4. Steuerliches Ergebnis 

Das steuerliche Ergebnis setzt sich aus der Saldierung 

der o. g. Positionen (1. bis 3.) zusammen. Mit Ausnahme 

der Jahre 2013 und 2014 werden positive steuerliche 

Ergebnisse in den einzelnen Jahren des Betrachtungszeitraums 

prognostiziert. 

5. Steuerliches Ergebnis, kumuliert 

Die auf die Anleger entfallenden steuerlichen Verluste 

der Jahre 2013 und 2014 werden voraussichtlich bei 

123

den Anlegern in diesen Jahren nicht mit deren übrigen 

positiven Einkünften verrechenbar sein, da es sich bei 

dem vorliegenden Fondskonzept um ein sogenanntes 

„Steuerstundungsmodell“ handelt. Weitere Ausführungen 

zu diesem Thema finden Sie im Kapitel „Steuerliche 

Grundlagen“ (Seite 157). 

Es wird vielmehr davon ausgegangen, dass die steuerlichen 

Verluste auf zukünftige Jahre vorzutragen und 

dort mit den ab dem Jahr 2015 plangemäß anfallenden 

positiven Ergebnissen zu verrechnen sind. Da sich erst 

gegen Ende des Betrachtungszeitraumes ein kumuliertes 

positives steuerliches Ergebnis ergibt, fallen Steuerzahlungen 

bis zu diesem Zeitpunkt – unabhängig von 

der zwischenzeitlichen Gewährung von Entnahmen 

– bei den Anlegern prognosegemäß nicht an. Die konkreten 

steuerlichen Ergebnisse des jeweiligen Anlegers 

sind jedoch auch von seinen möglicherweise zu berücksichtigenden 

Sonderbetriebseinnahmen und/oder 

Sonderbetriebsausgaben abhängig. Bitte beachten Sie 

diesbezüglich die Ausführungen im Kapitel „Steuerliche 

Grundlagen“ (Seite 158). 

8.2.2 Kapitalkontenentwicklung (PROGNOSE) 

Nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages 

sind die Kommanditeinlagen sowie das Agio in den unveränderlichen 

Kapitalkonten I und II zu erfassen. Des 

Weiteren sind ein Verlustvortragskonto sowie ein Verrechnungskonto, 

das den Zahlungsverkehr zwischen 

Gesellschaft und Gesellschafter widerspiegelt, zu führen. 

Die handelsrechtlichen Kapitalkonten auf Ebene 

der Fondsgesellschaft stellen sich unter Berücksichtigung 

der Daten der Prognoserechnungen wie folgt dar: 

Kapitalkontenentwicklung (PROGNOSE in Euro) 

Jahr 2013 2014 2015 2016 


1. Bestand Jahresanfang 0 24.225.051 21.583.954 20.808.287 

2. Zuführung 31.499.500 0 0 0 

3. Gewinn/Verlust -7.036.457 -1.381.117 484.313 590.935 

4. Entnahmen 237.992 1.259.980 1.259.980 1.574.975 

5. Bestand am Jahresende 24.225.051 21.583.954 20.808.287 19.824.247 

Der in den einzelnen Jahren dargestellte Saldo aus Gewinn/Verlust 

ist nicht deckungsgleich mit den in den 

Liquiditätsprognosen bzw. der Prognose des steuerlichen 

Ergebnisses enthaltenen Werten, sondern stellt 

die handelsrechtlichen Ergebnisanteile der Kommanditisten 

dar. Bezogen auf die gesamte prognostizierte 

Laufzeit entspricht die Summe der handelsrechtlichen 

Gewinne/Verluste der Summe der steuerrechtlichen 

Gewinne/Verluste. 

124 

Im Einzelnen 

1. Bestand Jahresanfang 

Der jeweilige Bestand der Kapitalkonten zum Ende des 

Vorjahres wurde in diese Zeile vorgetragen. 

2. Zuführung 

Planmäßig erfolgen im Jahr 2013 die Zuführungen zu 

den Kapitalkonten I und ii in voller Höhe. 

3. Gewinn/Verlust 

Der handelsrechtliche Gewinn bzw. Verlust ermittelt 

sich abweichend von dem steuerlichen Ergebnis. Da 

nach § 248 Absatz 1 HGB Aufwendungen für die Grün-



Lübeck, Hansering 

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Gesamt 

19.824.247 18.913.041 17.701.586 16.573.466 15.531.234 14.261.733 13.082.656 0 

0 0 0 0 0 0 0 31.499.500 

663.769 363.520 446.855 532.743 620.469 710.893 37.528.819 33.524.742 

1.574.975 1.574.975 1.574.975 1.574.975 1.889.970 1.889.970 1.889.970 16.302.737 

18.913.041 17.701.586 16.573.466 15.531.234 14.261.733 13.082.656 48.721.505 48.721.505 

dung eines Unternehmens nicht als Aktivposten aufgenommen 

werden dürfen und somit auch nicht anteilig 

– im Gegensatz zur steuerlichen Behandlung – in die 

Anschaffungskosten der Beteiligungen fließen, wurden 

die Fondskosten der Investitionsphase handelsrechtlich 

vollständig als Aufwand behandelt. Die Verluste der 

Jahre 2013 und 2014 werden nach den Bestimmungen 

des Gesellschaftsvertrages auf dem Verlustvortragskonto 

verbucht; Gewinne der Folgejahre werden mit 

diesem Verlustvortrag verrechnet. 

4. Entnahmen 

Die an die Gesellschafter jährlich abzuführenden Entnahmen 

sind gemäß Gesellschaftsvertrag auf dem Verrechnungskonto 

des Gesellschafters zu verbuchen und 

mindern den Bestand der saldierten Kapitalkonten. 

5. Bestand Jahresende 

Der Umstand, dass den Gesellschaftern planmäßig Entnahmen 

gewährt werden, die das handelsrechtliche Ergebnis 

übersteigen, lässt die Kapitalkonten bis zum Jahr 

2022 auf 41,5 % ihres ursprünglichen Standes absinken. 

Die Gutschrift der geplanten Gewinne im Jahr 2023 lassen 

die Kapitalkonten der Kommanditisten dann auf 

139,3 % ihres Anfangsbestandes anwachsen. 

125

8.3 Prognoserechungen pro 100.000 Euro Kommanditanteil 

auf Gesellschafter-Ebene 

Während die oben dargestellten Prognoserechnungen 

die Auswirkungen der einzelnen Zahlungsströme, im 

Wesentlichen bezogen auf die Fondsgesellschaft, darstellen, 

ist es von Interesse des jeweiligen Anlegers zu 

erkennen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen 

sich beim Anleger einstellen. 

Der beim Anleger am Ende seiner Zugehörigkeit zur 

Fondsgesellschaft festzustellende Anlageerfolg wird 

sich rechnerisch durch die Addition der ihm gewährten 

Entnahmen mit dem im Zeitpunkt seines Ausscheidens 

bzw. der Liquidation der Fondsgesellschaft zu zahlenden 

Abfindungsguthabens bzw. anteiligen Liquidationserlöses 

ergeben. 

Auf einem Beteiligungsbetrag von 100.000 Euro heruntergebrochen, 

ergeben sich auf der Grundlage der 

Prognoserechnungen folgende Investitionsergebnisse: 

PROGNOSE pro 100.000 Euro Kommanditanteil 

Zahlungseingänge in Euro 200.646 

Eingesetztes Kapital in Euro -105.000 

Überschuss vor Steuern in Euro 95.646 

In % vom eingesetzten Kapital 91,09% 

Linear p. a. 8,59% 

Erläuterungen 

Die Summe der Entnahmen einschließlich der bei Investitionsende 

auszuzahlenden Überschüsse betragen 

anteilig für den Investor insgesamt 200.646 Euro. Nach 

Abzug der hierin enthaltenen Rückzahlung des Nominalkapitals 

zuzüglich Agio in Höhe von 105.000 Euro verbleibt 

ein Gesamtüberschuss von 95.646 Euro, der insgesamt 

91,09 % des vom Investor eingesetzten Kapitals 

entspricht. 

Die Kapitalbindungsdauer für die Berechnung der Verzinsung 

p. a. ermittelt sich anhand der geplanten Einzahlungen 

(jeweils zum Monatsersten) in 2013 sowie der 

vollen Jahre 2014 bis 2023. Es wird unterstellt, dass zum 

31.12.2023 das Kommanditkapital zuzüglich Agio vollständig 

zurückbezahlt ist und nur eine Liquiditätsreserve 

zur Abwicklung des Fonds einbehalten wird, die im Anschluss 

gegebenenfalls an die Kommanditisten ausbezahlt 

wird. 

Unter Berücksichtigung der Laufzeitjahre – unterstellt 

wurde eine durchschnittliche Kapitalbindungsdauer von 

10,61 Jahren – entfallen auf jedes Laufzeitjahr Erträge in 

Höhe von 8,59 %. 

Bei dieser Berechnung ist zu berücksichtigen, dass es 

sich nicht um eine auf finanzmathematischen Methoden 

basierende Renditeberechnung handelt. Bei einer 

solchen Berechnung würden nicht nur die insgesamt 

erwirtschafteten Überschüsse, sondern auch der jeweilige 

Auszahlungszeitpunkt berücksichtigt. Eine unter vollständiger 

Berücksichtigung dieser Faktoren ermittelte 

Effektivverzinsung würde unterhalb des dargestellten 

Wertes liegen. Die Art der gewählten überschlägigen 

Ermittlung ist jedoch geeignet, dem Anleger aufzuzeigen, 

von welchem auf ihn entfallenden Erfolg der Vermögensanlage 

in der Prognoserechnung ausgegangen 


8.4 Kapitalrückflussrechnung gemäß Institut der 

Wirtschaftsprüfer IDW S 4 (PROGNOSE) 

Will man die Aussagekraft der erwarteten Investitionsergebnisse 

noch verfeinern, besteht die Möglichkeit, im 

Rahmen einer Kapitalrückflussrechnung die Zahlungsströme 

der einzelnen Laufzeitjahre – einschließlich erwarteter 

Steuerzahlungen – und das zum jeweiligen Ende 

eines Jahres aus Sicht des Investors gebundene Kapital 

darzustellen. Bei Annahme eines Beteiligungsbetrages 

von 100.000 Euro und unter Heranziehung eines Einkommensteuersatzes 

von 42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag 

(der individuell für den Investor maßgebliche Steuersatz 

kann hiervon abweichen) ergibt sich folgender Ablauf: 

126


Kapitalrückflussrechnung (PROGNOSE in Euro) 


Jahr 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Gesamt 

Beteiligung: 100.000 Euro 

Steuersatz inklusive SolZ: 44,31 % 

1. Gebundenes Kapital 0 104.207 100.007 95.807 90.557 85.307 80.057 74.807 69.557 63.257 56.957 

2.1 Gewinnausschüttung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 95.647 95.647 

2.2 Steuererstattungen (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 

Steuerzahlungen (./.) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -36.427 -36.427 

2.3 Eigenkapitaleinzahlungen (./.) -105.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -105.000 

Eigenkapitalrückzahlung (+) 793 4.200 4.200 5.250 5.250 5.250 5.250 5.250 6.300 6.300 56.957 105.000 

2.4 Summe des Rückflusses -104.207 4.200 4.200 5.250 5.250 5.250 5.250 5.250 6.300 6.300 116.177 59.220 

3. Haftungsvolumen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10.000 

4. Anteiliges Fremdkapital 102.049 166.487 164.057 161.554 158.975 156.219 153.353 150.371 147.271 144.047 0 

Anmerkung 

Die Darstellung des „anteiligen Fremdkapitals“ soll lediglich 

aufzeigen, in welchem Umfang Fremdkapital 

rechnerisch auf den einzelnen Gesellschaftsanteil entfällt. 

Eine Haftung des Anlegers hierfür besteht nicht. 

Die Haftung der Investoren ist grundsätzlich auf die zu 

leistende Einlage beschränkt. Von der Zeichnungssumme 

des Anlegers wird ein Betrag von 10 % als Haftkapital 

im Handelsregister eingetragen. Im Außenverhältnis 

haftet der Investor nur in Höhe des Haftkapitals. Bitte 

beachten Sie diesbezüglich die Ausführungen im Kapitel 

„Rechtliche Grundlagen“ (Seite 132). 

8.5 Sensitivitätsanalysen/Abweichung von der 

Prognose 

Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. v. 

(IDW) empfiehlt, im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse 

aufzuzeigen, in welchem Umfang der prognostizierte 

Anlageerfolg abweicht, wenn sich für die Prognose wesentliche 

Parameter ändern. 

Vorüberlegungen 

Es ist erkennbar, dass der Anlageerfolg durch eine 

Reihe von Faktoren bestimmt wird. Dies sind im Wesentlichen 

die erzielbaren Veräußerungsgewinne, die 

Umschlagshäufigkeit des Immobilienportfolios der 

Handels GmbH, die Miethöhe sowie die Höhe der Zinsen 

für das Fremdkapital. 

Alternative Szenarien 

Um aufzuzeigen, wie sich der Anlageerfolg bei geänderten 

Parametern darstellt, wurden die Ergebnisse eines 

für die Fondsgesellschaft ungünstigeren Verlaufes 

(„Low-Case“), des prognostizierten Verlaufes („Mid-Case“) 

und eines günstigeren Verlaufes („High-Case“) 

einander gegenübergestellt. Dabei beziehen sich die 

127

Angaben auf die Prämissen der Objekt KG. Da die Prämissen 

in der Handels GmbH teilweise von denen der 

Objekt KG abweichen, wurden diese hinter der Angabe 

der Objekt KG in Klammern angegeben, um den Text 

nicht noch einmal wiederholen zu müssen. 

Das Mid-Case-Szenario geht bekanntlich davon aus, 

dass sich die Fremdkapitalzinsen bis einschließlich dem 

Jahr 2017 bei 3 % p. a. und ab dem Jahr 2018 dauerhaft 

bei 4 % p. a. einstellen. Langfristige Mieterträge 

werden, ausgehend von einer bei einem Vermietungsstand 

von 98 % (GmbH 95 %) anzusehenden Vollvermietung, 

in der Prognoserechnung noch mit einem 

Abschlag für Leerstand und Mietausfall in Höhe von 

5 % (bezogen auf den Wert von 98 % bzw. GmbH 95 %) 

versehen, so dass dauerhaft mit einem Mietertrag von 

93,1 % (GmbH 90,25 %), bezogen auf die rechnerische 

Gesamtmiete, kalkuliert wird. Überdies werden Mietsteigerungen 

in Höhe von 2 % (GmbH 1 %) p. a. ab dem 

Jahr 2013 kalkuliert. Die Erlöse aus der Veräußerung 

von Immobilien werden mit dem 15,5-fachen der für 

das jeweilige geplante Veräußerungsjahr prognostizierten 

Miete angenommen. Bei der Handels GmbH 

wird unterstellt, dass innerhalb des gewählten Betrachtungszeitraums 

das Portfolio insgesamt 4,8-mal (2014 

zu 40 % und ab 2015 jährlich zu jeweils 55 %) umgeschlagen 

werden kann. 

Bei dem Low-Case-Szenario wurde die Entwicklung dieser 

Parameter nun in bestimmtem Umfang ungünstiger 

angenommen. Die Fremdkapitalzinsen wurden bis 

einschließlich dem Jahr 2017 mit 3,5 % p. a. und ab dem 

Jahr 2018 dauerhaft mit 4,5 % p. a. angesetzt, langfristige 

Mieterträge sollen – bei laufenden Mietsteigerungen 

von nur 1 % (GmbH 0,5 %) p. a. – 91,18 % (GmbH 

88,35 %) der rechnerischen Gesamtmiete betragen, 

und Veräußerungserlöse wurden auf das 15-fache der 

für das jeweilige geplante Veräußerungsjahr prognostizierten 

Mieten gesenkt, wobei das Portfolio der Handels 

GmbH insgesamt lediglich 3-mal (im Jahr 2014 zu 

20 % und ab 2015 jährlich zu jeweils 35 %) umgeschlagen 

werden soll. 

Bei dem High-Case-Szenario wurde hingegen eine 

günstigere Entwicklung dieser Parameter angenommen. 

Hier betragen die Fremdkapitalzinsen bis einschließlich 

dem Jahr 2017 2,5 % p. a. und ab dem Jahr 

2018 dauerhaft 3,5 % p. a. Langfristige Mieterträge 

sollen 95,04 % (GmbH 93,12 %) der rechnerischen Gesamtmiete 

betragen, wobei jährliche Mietsteigerungen 

von 3 % (GmbH 1,5 %) unterstellt wurden. Die Veräußerungserlöse 

wurden schließlich auf das 16-fache der 

für das jeweilige geplante Veräußerungsjahr prognostizierten 

Mieten angehoben, wobei das Portfolio der 

Handels GmbH nun insgesamt 6,6-mal (im Jahr 2014 

zu 60 % und ab 2015 jährlich zu jeweils 75 %) umgeschlagen 

werden soll. 

Die gewählten Bandbreiten und die hieraus resultierenden 

Ergebnisse stellen sich wie folgt dar: 

Sensitivitätsanalyse (PROGNOSE) 

Parameter Low-Case Mid-Case High-Case 

Abweichung von PROGnose PROGnose Abweichung von PROGnose 

Fremdkapitalzinsen bis 2017 3,50% 3,00% 2,50% 

Fremdkapitalzinsen ab 2018 4,50% 4,00% 3,50% 

Langfristige Mieterträge 91,18 % 

(88,35 %) 

93,10 % 

(90,25 %) 

95,04 % 

(93,12 %) 

Mietsteigerungen 1,00 % 

(0,50 %) 

2,00 % 

(1,00 %) 

3,00 % 

(1,50 %) 

Verkaufsfaktor 15,0 15,5 16,0 

Umschlaghäufigkeit (Handels GmbH) 3,0 4,8 6,6 

Anlegerergebnis 4,15% 8,59% 12,44% 

128


Anmerkung 

Auf die rechnerische Darstellung weiterer möglicher 

Kombinationen von abweichenden Szenarien soll an 

dieser Stelle verzichtet werden. Es liegt auf der Hand, 

dass naturgemäß keine Gewissheit darüber besteht, 

dass sich der Anlageerfolg nur und ausschließlich innerhalb 

der aufgezeigten Bandbreite bewegt. Bereits 

die ausgewiesenen Ergebnisse zeigen auf, dass selbst 

geringfügige Änderungen bei den im Rahmen der Erstellung 

der Prognoserechnungen unterstellten Parametern 

größere Abweichungen zur Folge haben können. 

Wenngleich die Prognoserechnungen auf der Basis 

langjähriger Erfahrungen erstellt wurden, kann für das 

zukünftige Eintreten der diesbezüglichen Annahmen 

keine Gewähr übernommen werden. 


Berlin, Siedelmeisterweg 

129


Leipzig, Wilhelm-Sammet-Straße 

130

ZBI 8 Rechtliche Grundlagen 

9 Rechtliche Grundlagen 

Vorbemerkungen 

Die folgenden Ausführungen sollen dem Investor einen 

Überblick über die rechtlichen Grundlagen des Beteiligungsangebotes 

verschaffen, insbesondere ihn über 

die wesentlichen Vertragsgrundlagen informieren. 

Da diese Darstellungen jedoch lediglich eine Zusammenfassung 

der wesentlichen Aspekte sind, ist darüber 

hinaus dringend zu empfehlen, den Prospekt und die 

eigentlichen Vertragstexte, insbesondere den Gesellschaftsvertrag 

der Fondsgesellschaft, vollständig und 

sorgfältig zu lesen. 

Eine Beteiligung an der Gesellschaft erfolgt durch 

Zeichnung einer privatschriftlichen Beitrittserklärung 

auf der Grundlage des Gesellschaftsvertrages der ZBI 

Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional 

Immobilien Holding KG (nachfolgend: „ZBI 8 HOL- 

DING KG“) (siehe Seite 77) und des Treuhandvertrages. 

Der Gesellschaftsvertrag der ZBI 8 HOLDING KG, der 

Gesellschaftsvertrag der ZBI F 801 GmbH & Co. KG (siehe 

Seite 79), der auch als Mustervertrag für eventuelle 

weitere Objektpersonengesellschaften dient, und die 

Satzung der ZBI Fonds 8 H / GmbH (siehe Seite 79 f.), die 

auch als Mustervertrag für eventuelle weitere Objektkapitalgesellschaften 

dient, der Treuhandvertrag und 

der Mittelverwendungskontrollvertrag finden sich im 

vollständigen Wortlaut im Prospekt ab Seite 169 und 

sind Bestandteil dieses Beteiligungsangebotes. Der Investor 

erkennt mit seiner Unterschrift auf der Beitrittserklärung 

den bestehenden Gesellschaftsvertrag, den 

Treuhandvertrag sowie den Mittelverwendungskontrollvertrag 

an. 

9.1 Rechtsstellung des Investors 

9.1.1 Zustandekommen und Arten der Beteiligung 

Die Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG ist als mittelbare 

Beteiligung über einen Registertreuhänder oder 

als unmittelbar ins Handelsregister eingetragener Kommanditist 

möglich. In der privatschriftlichen Beitrittserklärung 

zur Gesellschaft obliegt dem Investor die Wahl 

einer dieser beiden Beteiligungsarten. Dabei ist es auch 

möglich, sich über zwei Zeichnungen für beide Beteiligungsarten 

kumulativ zu entscheiden, wobei hinsichtlich 

jeder Beteiligung die Mindestzeichnungssumme 

erfüllt sein muss. Soweit nicht ausdrücklich etwas anderes 

genannt ist, wird im Folgenden von Investoren 

beider Beteiligungsarten einheitlich von Kommanditisten 

gesprochen. 

Mit der Beitrittserklärung gibt der Investor ein Angebot 

auf Abschluss des auf den Seiten 191 ff. abgedruckten 

Treuhandvertrages unter Verzicht auf Zugang der Annahmeerklärung 

ab. 

Die Treuhänderin entscheidet über die Annahme dieses 

Angebotes und informiert den Investor über die erfolgte 

Annahme. Nach Annahme ist der Treugeber gemäß 

Treuhandvertrag verpflichtet, die gezeichnete Einlage 

zu den in der Beitrittserklärung vereinbarten Terminen 

bzw., wie im Gesellschaftsvertrag niedergelegt, nach 

Aufforderung der Geschäftsleitung gegebenenfalls in 

Teilbeträgen auf das Treuhandkonto der Treuhänderin 

einzuzahlen. 

Die Treuhänderin teilt der Geschäftsleitung der ZBI 8 

HOLDING KG den Beitritt hinsichtlich des treuhänderisch 

übernommenen Anteils mit und erbittet das Einvernehmen 

der Geschäftsleitung. Erst mit Zustimmung 

der Geschäftsleitung gegenüber der Treuhänderin ist 

der Beitritt wirksam erfolgt. Die Geschäftsleitung der 

Zbi 8 HOLDING KG beantragt dann die entsprechenden 

Handelsregistereintragungen. 

Ein mittelbar beteiligter Treugeber kann gegenüber der 

Treuhänderin jederzeit verlangen, im Handelsregister 

als unmittelbar beteiligter Kommanditist eingetragen 

zu werden. Hierzu erhält der Investor von seinem zuständigen 

Vermittler bzw. von der Vertriebsbeauftragten 

auf Anfrage eine Handelsregistervollmacht, die mit 

einer notariellen Unterschriftsbeglaubigung zu versehen 

ist. Die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung und 

Handelsregistereintragung trägt der Anleger. Die Eintragung 

erfolgt analog der Treuhändereintragung mit 

einer Haftsumme von 10 % der gezeichneten Nominaleinlage 

(ohne Agio). Bei Beantragung einer direkten 

131

Eintragung als Kommanditist durch den Investor ist dieser 

in der Zeit zwischen der Annahme seiner Beitrittserklärung 

und seiner Eintragung ins Handelsregister 

zum Schutz vor der unbeschränkten Gesellschafterhaftung 

des § 176 Absatz 1 HGB vorübergehend trotzdem 

Treugeberkommanditist. Mit Eintragung endet aber die 

bloße mittelbare Beteiligung als Treugeberkommanditist. 

Das Treuhandverhältnis besteht als Verwaltungsverhältnis 

fort, d. h., die Treuhänderin dient fortan nur 

noch als Kontaktperson für den nunmehr direkt eingetragenen 

Kommanditisten. 

9.1.2 Haftung des Investors 

Der Investor bzw. dessen Treuhänderin wird mit einer 

Haftsumme von 10 % des gezeichneten einzuzahlenden 

Kapitals in das Handelsregister eingetragen. Darauf 

beschränkt sich dann die Haftung gegenüber Dritten. 

Eine Nachschusspflicht besteht nach Einzahlung 

der eingetragenen Haftsumme grundsätzlich nicht, 

soweit die Einlage nicht an den Anleger zurückgezahlt 

wird. Die Haftung lebt wieder auf, wenn Gewinnanteile 

entnommen werden, soweit das Kapitalkonto i 

(100 % geleistete Bareinlage) und das Kapitalkonto ii 

(5 % einbezahltes Agio) durch Verluste unter die im 

Handelsregister eingetragenen Haftsumme gemindert 

sind, oder die Kapitalkonten durch Entnahmen 

unter den Betrag der Haftsumme gemindert sind 

(§§ 171 ff. HGB). 

Scheidet ein Kommanditist aus der Gesellschaft aus 

und erhält er seine Einlage zurück, so haftet er ab 

Eintragung seines Ausscheidens im Handelsregister 

für alle bis zu seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten 

der Gesellschaft für die Dauer von fünf 

Jahren bis zur Höhe seiner Haftsumme, wenn die Ansprüche 

innerhalb dieser Frist fällig und gerichtlich 

oder schriftlich gegen ihn geltend gemacht werden. 

Bei der Auflösung der Gesellschaft verjähren Ansprüche 

von Gläubigern gegenüber den Kommanditisten 

fünf Jahre nach Eintragung der Auflösung, werden sie 

erst nach der Eintragung fällig, fünf Jahre nach Eintritt 

der Fälligkeit. 

132 

Hat sich ein Anleger mittelbar über die Treuhänderin 

beteiligt, so haftet er zwar nicht unmittelbar gegenüber 

den Gläubigern, da nicht er, sondern die Treuhänderin 

im Handelsregister eingetragen ist. Da er diese 

jedoch von jeder Inanspruchnahme freihalten muss, ist 

der mittelbar beigetretene Anleger dem unmittelbar 

beigetretenen Kommanditisten auch hinsichtlich der 

Haftung wirtschaftlich gleichgestellt. 

9.2 Gesellschaftsvertrag der ZBI 8 HOLDING KG 

9.2.1 Gesellschaftsgegenstand 

Der in § 2 des Gesellschaftsvertrages definierte Gegenstand 

des Unternehmens besteht in der Verwaltung 

und Bewirtschaftung eigenen Immobilienvermögens 

und der Beteiligung an Immobilienobjektgesellschaften. 

Die Geschäftsleitung der ZBI 8 HOLDING KG beabsichtigt, 

mittelbar über Objektgesellschaften Bestandsimmobilien, 

insbesondere Wohnimmobilien, zu 

erwerben und gegebenenfalls durch Instandsetzung 

bzw. Modernisierungsaufwendungen für die Vermietung 

und spätere Veräußerung zu optimieren. 

9.2.2 Gesellschaftskapital 

Die Komplementärin leistet keine Kapitaleinlage und 

ist am Vermögen der ZBI 8 holDING KG nicht beteiligt. 

Die Gesellschaft beabsichtigt, das Kommanditkapital 

von bislang 10.000 Euro durch Aufnahme von Investoren 

zu erhöhen. 

Es ist kein Platzierungsziel definiert. Das zu zeichnende 

Kommanditkapital besteht somit, neben dem 

bereits gezeichneten, im Handelsregister eingetragenen 

und einbezahlten Gründungskommanditanteil in 

Höhe von 10.000 Euro, mindestens aus einem (Mindestanzahl) 

zusätzlichen Kommanditanteil in Höhe 

von 25.000 Euro (Mindestbetrag). Das im Investitions- 

und Finanzierungsplan genannte Gesellschaftskapital 

in höhe von 30 Mio. Euro ist daher beispielhaft 

und aufgrund der Werte in den Vorgängerfonds 

der ZBI Gruppe in dieser Größenordnung realistisch.


Nach Platzierung des Kapitals ist die Emittentin nicht 

in einen Konzern eingebunden. Die Mindesteinlage 

für neu beitretende Kommanditisten beträgt 25.000 

Euro, höhere Zeichnungen müssen durch 1.000 ohne 

Rest teilbar sein. Die Geschäftsleitung kann für bis 

zu 25 % des gezeichneten Kapitals eine geringere 

Mindesteinlage pro Einzelfall zulassen. Jedoch darf 

die Beteiligungssumme auch in diesen Einzelfällen 

10.000 Euro nicht unterschreiten. Die Zahl der Anteile 

hängt von der Größe der jeweils übernommenen 

Anteile ab. Die rechnerische Maximalanzahl der 

angebotenen Kommanditanteile, die sich auf Basis 

des geplanten Kommanditkapitals von 30 Mio. Euro und 

der Möglichkeit der Absenkung der Mindesteinlage auf 

bis zu 10.000 Euro ergibt, beträgt 1.649. Die Anleger 

können das Angebot ab dem Werktag nach Veröffentlichung 

des Verkaufsprospektes bis zur Schließung zeichnen. 

Diese ist für den 21.07.2013 vorgesehen. Bis dahin 

ist die Geschäftsleitung berechtigt, Kapital erhöhende 

Kommanditeinlagen bis zu 100 Mio. Euro anzunehmen. 

Die Gesellschafterversammlung kann allerdings beschließen, 

die Aufnahmefrist für weitere Beitritte bis 

längstens zum 31.12.2013 zu verlängern. 

Die Vermögensanlage wird nur in Deutschland angeboten. 

Die Kommanditisten haben ohne Anforderung der Geschäftsleitung 

20 % der Einlage zuzüglich eines Agios 

in Höhe von 5 % der Zeichnungssumme innerhalb von 

zehn Tagen nach Annahme der Beitrittserklärung, 

den Rest ihrer Einlage, gegebenenfalls in weiteren 

Raten, innerhalb von zehn Tagen nach Anforderung 

der Geschäftsleitung, jedoch frühestens zum in der 

Beitrittserklärung definierten Termin, zu leisten. Die 

Anforderung der Resteinlage erfolgt frühestens, wenn 

gesichert erscheint, dass das für die Durchführung 

des Fonds erforderliche Kommanditkapital gezeichnet 

wird. Die Treuhänderin ist zur Einzahlung der übernommenen 

Einlage nur insoweit verpflichtet, als der 

Treugeber seine Einzahlungspflicht erfüllt. 

Leistet ein Anleger seine Einlage trotz schriftlicher 

Fristsetzung mit Androhung des Ausschlusses nicht, 

nicht rechtzeitig oder nicht vollständig, so kann er 

durch einseitige Erklärung der Geschäftsleitung aus 

der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Alternativ 

hierzu kann sein Anteil an einen von ihm zu benennenden 

Dritten übertragen werden. Ein Abfindungsanspruch 

des ausscheidenden Gesellschafters besteht 

in Höhe seiner geleisteten Nominaleinlage ohne Agio. 

Die Geschäftsleitung ist ermächtigt, von dem ausscheidenden 

Gesellschafter die Zahlung der durch 

die Ausschließung entstandenen Kosten sowie einen 

pauschalisierten Schadensersatz in Höhe von 25 % 

der Einlage zu verlangen. Dem Gesellschafter bleibt 

der Nachweis eines geringeren Schadens vorbehalten, 

der Gesellschaft der Nachweis eines höheren Schadens. 

Unbeschadet der Möglichkeit des Ausschlusses, 

ist die Geschäftsleitung ermächtigt, einen säumigen 

Gesellschafter auf die verspätete Einzahlung zur Zahlung 

von Zinsen ab Fälligkeit in Höhe von 12 % p. a. zu 

verpflichten. 

Kommt ein Treugeber gegenüber der Treuhänderin 

seiner Einzahlungsverpflichtung nicht, nicht vollständig 

oder nicht fristgerecht nach, so ermächtigt die 

Treuhänderin die Geschäftsleitung, den Treugeber 

analog einem unmittelbaren Gesellschafter und mit 

denselben Folgen auszuschließen. 

Reduzierungen einer rechtskräftig gezeichneten Beteiligung 

bedürfen der Zustimmung der Geschäftsführung. 

Auf Verlangen der Geschäftsführung fällt 

ein pauschaler Schadensersatz von 25 % des Reduzierungsbetrages 

vorbehaltlich des Nachweises eines geringeren 

Schadens an. 

9.2.3 Investitionen 

Die Investitionen sollen i. d. R. über Objektpersonengesellschaften 

in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft 

oder – soweit Immobilien kurzfristig wieder 

veräußert werden sollen – über Objektkapitalgesellschaften 

in der Rechtsform der GmbH erfolgen, bei 

denen die Zbi 8 HOLDING KG i. d. R. alleinige Kommanditistin 

bzw. Gesellschafterin ist. Bisher sind Gesellschaftsbeteiligungen 

in Form der Kommanditgesellschaft 

(ZBI F 801 GmbH & Co. KG) und in der Form der 

133

GmbH (ZBI Fonds 8 H / GmbH), deren Gesellschaftsverträge 

auf den Seiten 183 ff. bzw. 187 ff. abgebildet 

sind, begründet. Daneben ist es auch möglich, dass die 

Investitionen unmittelbar von der ZBI 8 HOLDING KG 

vorgenommen werden. Bislang sind noch keine Investitionen 

erfolgt. 

Sämtliche Investitionen, sei es unmittelbar oder mittelbar, 

bedürfen vor ihrer Umsetzung der Zustimmung 

durch die Gesellschafterversammlung der ZBI 8 HOL- 

DING KG bzw. der Entscheidung eines gewählten Beirates, 

soweit diesem die Entscheidungsbefugnis übertragen 

wird. Für entsprechende Investitionen ist das 

Vorliegen einer solchen Entscheidung als zwingende 

Voraussetzung in den Gesellschaftsverträgen der Objektgesellschaften 

geregelt. 

Zur Vorbereitung und qualitativen Eingrenzung der in 

der Gesellschafterversammlung vorzutragenden Investitionsvorschläge 

gelten nach dem Gesellschaftsvertrag 

bestimmte Investitionskriterien. Diese im Einzelnen 

in § 5 des Gesellschaftsvertrages (Seite 171 f.) 

definierten Kriterien betreffen im Wesentlichen das 

Verhältnis von Kaufpreis zur Miete und die Einschätzung 

zur Sicherung der nachhaltig erzielbaren Miete sowie 

Regelungen maximal zugelassener weiterer Kosten 

im Zusammenhang mit den Immobilieninvestitionen. 

Abweichungen von den in § 5 des Gesellschaftsvertrages 

(Seite 171 f.) definierten Investitionskriterien sind 

in seitens der Geschäftsleitung begründeten Fällen nur 

nach Genehmigung der Gesellschafterversammlung 

mit qualifizierter Mehrheit von 75 % der an der Abstimmung 

teilnehmenden Stimmen zulässig. 

9.2.4 Geschäftsführung und Vertretung 

Die ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH ist als 

persönlich haftende Gesellschafterin zur Führung der 

Geschäfte und zur Vertretung der ZBI 8 HOLDING KG 

sowohl berechtigt als auch verpflichtet. Sie vertritt die 

Gesellschaft in jedem Fall alleine. Die geschäftsführende 

Gesellschafterin ist von den Beschränkungen des 

§ 181 BGB (Selbstkontrahierungsverbot) befreit und 

somit ermächtigt, mit sich selbst oder anderen von ihr 

134 

vertretenen Unternehmen Verträge rechtswirksam zu 

schließen. Die übrigen Gesellschafter sind für die Dauer 

der Gesellschaft von der Geschäftsführung ausgeschlossen. 

Haftungsmaßstab für die Geschäftsführung 

sind die Sorgfalt und Pflichten eines ordentlichen Kaufmannes. 

Es ist insbesondere Aufgabe der geschäftsführenden 

Gesellschafterin, der Gesellschaft geeignete Investitionen 

unter Vorlage eines konkreten Investitionsplans zur 

Abstimmung in der Gesellschafterversammlung vorzuschlagen. 

Die Geschäftsleitung ist verpflichtet, für die 

Gesellschaft unmittelbare bzw. mittelbare rechtsverbindliche 

Beteiligungen oder Investitionen nicht ohne 

Zustimmung der Gesellschafterversammlung bzw. des 

Beirates einzugehen. 

Darüber hinaus hat die Geschäftsführung der Gesellschaft 

das für die Investitionen benötigte Fremdkapital 

durch Einschaltung von Kredit- und Finanzierungsinstituten 

für die Objektgesellschaften zu beschaffen, wobei 

die Haftung für die Fremdfinanzierung auf das Vermögen 

der jeweiligen Objektgesellschaft zu begrenzen und eine 

gesamtschuldnerische Haftung weiterer Beteiligungsgesellschaften 

bzw. der Gesellschaft (ZBI 8 HOLDING KG) 

vertraglich auszuschließen ist. Das Anlage-/Umlaufvermögen 

der einzelnen Beteiligungsgesellschaften soll aus 

diesem Grund jeweils auf Immobilienobjektvolumina von 

nicht mehr als 50 Mio. Euro pro Beteiligungsgesellschaft 

begrenzt bleiben. 

Die Geschäftsleitung ist auch ermächtigt, sich selbst oder 

einer anderen Gesellschaft der ZBI Gruppe an jedem für 

Investitionszwecke angeschafften Grundstück ein unwiderrufliches 

schuldrechtliches und/oder dingliches Vorkaufsrecht 

einzuräumen. 

Darüber hinaus ist die Geschäftsführung ermächtigt, bei 

ausreichender Liquidität bis zu 1 % des gesamten einbezahlten 

Kommanditkapitals zum Ankauf von Beteiligungen 

bisher emittierter Zbi Fonds zu verwenden. Der Kauf 

solcher Beteiligungen hat zum Buchwert, maximal zum 

Nominalwert zuzüglich Agio zu erfolgen. 

Die Geschäftsleitung darf freie Liquidität kurzfristig im 

Wege des Darlehens an andere Publikumsgesellschaften 

der ZBI Gruppe ausreichen oder als Sicherheit für deren 

kurzfristige Zwischenfinanzierungsdarlehen zur Verfü-


gung stellen oder sich im Wege der stillen Gesellschaft 

an diesen beteiligen, wenn für diese Finanztransaktionen 

von den anderen Publikumsgesellschaften ausreichende 

Sicherheiten in Form von erstrangigen Grundschulden 

bestellt werden. 

Von der Geschäftsführung in der ZBI 8 HOLDING KG ist 

die Geschäftsführung in den Objektgesellschaften zu 

unterscheiden. 

In den Objektgesellschaften kann eine andere Person 

oder Gesellschaft die Geschäftsführung innehaben. 

I. d. r. wird aber die Geschäftsleitung der ZBI 8 HOLDING 

KG auch die Geschäftsführungsaufgaben in den Objektgesellschaften 

übernehmen. Da die Zbi 8 HOLDING 

KG in den Objektgesellschaften i. d. R. Mehrheitsgesellschafterin 

ist, wird sie, vertreten durch ihre Geschäftsleitung, 

mit ihren Stimmen in den Objektgesellschaften 

gemäß dem in diesem Prospekt abgedruckten Gesellschaftsvertrag 

der jeweiligen Objektgesellschaften die 

maßgeblichen Entscheidungen treffen. Dieser Gesellschaftsvertrag 

sieht eine Bindung der Geschäftsführung 

der Objektgesellschaften an den Mittelverwendungskontrollvertrag 

und einen Beschlusskatalog vor, 

der eine Umsetzung der Ziele der ZBI 8 HOLDING KG in 

den Objektgesellschaften sicherstellt. 

9.2.5 Informations- und Kontrollrechte 

Die Gesellschafter der ZBI 8 HOLDING KG fassen ihre 

Entscheidungen grundsätzlich durch Gesellschafterbeschlüsse 

in Gesellschafterversammlungen. 

Die Gesellschafter werden mit einer Frist von mindestens 

zwei Wochen über die Einberufung zu einer ordentlichen 

Gesellschafterversammlung informiert. In 

dieser Einladung werden Ort und Zeit der Versammlung 

sowie die Tagesordnungspunkte bekannt gegeben. Bei 

der Gesellschafterversammlung wird u. a. über die Auswahl 

und die tatsächlich zu realisierenden Investitionen 

entschieden. 

Wenn mindestens 10 % der Stimmen der Gesellschafter 

oder die Geschäftsführung es verlangen, kann jederzeit 

eine außerordentliche Gesellschafterversammlung 

einberufen werden. Die Einladungsfrist beträgt 

hierbei eine Woche, wobei der Tag der Absendung und 

der Tag der Versammlung nicht mitzählen. Die außerordentliche 

Gesellschafterversammlung kann auch im 

schriftlichen Umlaufverfahren erfolgen. 

Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, 

wenn Gesellschafter, die insgesamt mindestens 30 % 

der Stimmen der Gesellschaft auf sich vereinen, anwesend 

oder vertreten sind. Ein Gesellschafter kann 

sich bei der Versammlung durch einen mit Einzelfallvollmacht 

versehenen anderen Gesellschafter, einen 

Verwandten gemäß Steuerklasse I oder II im Sinne des 

§ 15 Absatz 1 ErbStG, ein von Berufs wegen zur Verschwiegenheit 

verpflichtetes Mitglied der steuer- oder 

rechtsberatenden Berufe, den Beirat, ein Beiratsmitglied 

oder durch einen Finanzdienstleister vertreten lassen. 

Jeder Gesellschafter kann jederzeit in Angelegenheiten 

der Gesellschaft Auskunft von der Geschäftsleitung, 

dem Mittelverwendungskontrolleur, der Treuhänderin 

und gegebenenfalls vom Beirat verlangen. Sollte 

er in einer angemessenen Frist keine Auskunft erhalten, 

kann er einen zur Verschwiegenheit verpflichteten 

Sachverständigen mit der Einsichtnahme der Bücher 

der Gesellschaft beauftragen. Die Auskunftserteilung 

sowie die Einsichtnahme in Bücher und Schriften darf 

von der Geschäftsleitung verweigert werden, wenn 

zu befürchten ist, dass diese Rechte zu gesellschaftsfremden 

Zwecken ausgeübt werden und hierdurch der 

Gesellschaft ein nicht unerheblicher Nachteil droht. 

Die Gesellschaft entscheidet grundsätzlich mit einfacher 

Mehrheit der an der Abstimmung teilnehmenden Stimmen. 

Bestimmte Beschlüsse, wie z. B. die Abweichung 

von den Investitionskriterien im Einzelfall oder die Änderung 

des Gesellschaftsvertrages selbst, bedürfen einer 

qualifizierten Mehrheit von 75 % der an der Abstimmung 

teilnehmenden Stimmen. Stimmenthaltungen gelten als 

nicht abgegebene Stimmen. 

Beschlüsse, die eine Nachschusspflicht begründen oder 

den Gegenstand der Gesellschaft ändern, bedürfen der 

Zustimmung aller Gesellschafter. 

135

Je 1.000 Euro Beteiligung am Gesellschaftskapital gewähren 

eine Stimme. Solange ein Gesellschafter seine 

Beitrittserklärung noch widerrufen kann, ruht sein 

Stimmrecht. Der Komplementärin (persönlich haftenden 

Gesellschafterin) steht eine Stimme zu. 

Die Unrichtigkeit von Niederschriften über Beschlussfassungen 

im schriftlichen Verfahren sowie über Gesellschafterversammlungen 

und die Anfechtung von Beschlüssen 

kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist von 

einem Monat nach Absendung der jeweiligen Unterlage 

der über den Beschluss gefertigten Niederschrift durch 

Klage gegen die Gesellschaft geltend gemacht werden. 

Nach Ablauf der Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt. 

9.2.6 Beirat 

Für die Gesellschaft kann ein aus mindestens drei Personen 

bestehender Beirat bestellt werden. Wird ein Beirat 

gewählt, beginnt das Amt der Beiratsmitglieder mit der 

Annahme der Wahl und endet im dritten auf die Wahl 

folgenden Jahr mit der Gesellschafterversammlung, die 

turnusmäßig die Neuwahl des Beirates durchzuführen 

hat. Eine Wiederwahl ist zulässig. Für die Beiratswahl 

können nur nicht initiatorennahe Gesellschafter zur 

Wahl vorgeschlagen werden. 

Wird ein Beirat gewählt, berät dieser die geschäftsführenden 

Gesellschafter in Angelegenheiten der Gesellschaft, 

überwacht die Durchführung von Gesellschafterbeschlüssen 

und beschließt selbstständig in 

Angelegenheiten der Gesellschaft. 

Die Gesellschafterversammlung kann dem Beirat die 

ihr zustehende gesellschaftsrechtliche Entscheidungsbefugnis 

für bestimmte Angelegenheiten durch einfachen 

Mehrheitsbeschluss übertragen. Die Entscheidungsbefugnis 

über unmittelbare und mittelbare 

Immobilieninvestitionen gilt mit Einrichtung eines Beirats 

als an diesen übertragen, bis zu dem Zeitpunkt, zu 

dem die Gesellschafterversammlung generell oder für 

den Einzelfall etwas anderes beschließt. 

Der Beirat kann jederzeit Auskünfte verlangen und die 

Bücher und Schriften der Gesellschaft sowie die der 

Objektgesellschaften nach vorheriger mindestens einwöchiger 

Ankündigung einsehen. 

Der Beirat haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. 

Haftungsansprüche der Gesellschaft gegen den Beirat 

als gesellschaftsrechtliches Gremium sind auf höchstens 

50.000 Euro pro Haftungsfall beschränkt. Die einzelnen 

Mitglieder des Beirates haften als Gesamtschuldner. 

Schadensersatzansprüche gegen den Beirat verjähren 

drei Jahre nach Kenntniserlangung über den die Ersatzpflicht 

begründenden Sachverhalt, soweit sie nicht kraft 

Gesetz einer kürzeren Verjährung unterliegen. 

Für seine Tätigkeit erhält jedes Beiratsmitglied eine 

pauschale Vergütung. Diese beträgt für die Teilnahme 

an einer Beiratssitzung 1.000 Euro pro Beiratssitzung 

und für die Teilnahme an einem schriftlichen Umlaufverfahren 

200 Euro pro schriftlichem Abstimmungsverfahren. 

Alle übrigen Aufwendungen des Beiratsmitgliedes 

sind mit der Pauschalvergütung abgegolten. 

Der Beirat kann die Vergütung innerhalb dieser Höchstbeträge 

durch einstimmigen Beschluss abweichend auf 

seine Mitglieder verteilen. 

9.2.7 Wettbewerbsverbot, First Look Recht 

Die Gesellschafter sowie die Geschäftsleitung unterliegen 

keinem Wettbewerbsverbot. Die Geschäftsleitung 

sowie verbundene Unternehmen und Personen sind 

jedoch verpflichtet, alle ihr bekannt gewordenen Investitionsmöglichkeiten 

ab 1 Mio. Euro pro Objekt, die die 

Investitionskriterien des § 5 des Gesellschaftsvertrages 

erfüllen, den Publikumsgesellschaften der ZBI Gruppe 

(ab 5 Mio. Euro pro Objekt auch den ZBI Invest Aktiengesellschaften, 

dem luxemburgischen sicar-Fonds 

und den geplanten offenen Immobilienfonds Kapitalanlagegesellschaften 

der ZBI Gruppe) zur Investition 

vorzuschlagen, um einen Interessenkonflikt der Geschäftsleitung 

weitgehend auszuschließen (First Look 

Recht). Sollte(n) die jeweilige(n) Gesellschaft(en) noch 

nicht über genügend Kapital verfügen, um die vorgeschlagene 

Investition durchzuführen, und eine zeitnahe 

Platzierung bis zum letztmöglichen Entscheidungstermin 

nicht gesichert sein oder die jeweilige(n) Gesell- 

136


schafterversammlung(en) das vorgeschlagene Objekt 

ablehnen, steht es der Geschäftsleitung frei, die Investition 

selbst oder über Dritte durchzuführen. Dies gilt 

auch für solche Investitionsmöglichkeiten, die den mit 

den geschäftsführenden Gesellschaftern gesellschaftsrechtlich 

verbundenen Unternehmen oder Personen 

bekannt werden, wenn die Geschäftsleitung und/oder 

deren gesellschaftsrechtlich verbundenen Unternehmen 

oder Personen an diesen zu mehr als 50 % beteiligt 

sind. Die Geschäftsleitung ist in diesem Falle verpflichtet, 

die Beachtung obigen First Look Rechts gegenüber 

den verbundenen Unternehmen und Personen rechtlich 

durchzusetzen. Die Objekte werden im „Windhundverfahren“ 

zuerst der Gesellschaft vorgestellt, die 

die erforderlichen Mittel zuerst bereitstellen kann. Bestehen 

mehrere Gesellschaften, die dies erfüllen, ist 

diesen Gesellschaften eine quotal gleiche Beteiligung 

an dem Objekt/Paket vorzuschlagen, wenn dieses ein Investitionsvolumen 

von 5 Mio. Euro überschreitet. Lehnt 

auch nur eine der in Frage kommenden Gesellschaften 

eine solche Beteiligung ab, entscheidet ein notariell beaufsichtigtes 

Losverfahren, welcher Fondsgesellschaft 

und gegebenenfalls in welcher Reihenfolge das/die Objekt(e)/Paket(e) 

vorzustellen ist/sind. Das First Look Recht 

besteht nicht für Immobilienprojektentwicklungen, da 

die Durchführung von solchen Investitionen im Immobilienbereich 

nicht Gegenstand der Fondsgesellschaft ist. 

9.2.8 Tätigkeitsvergütungen 

Die geplanten, von der Gesellschaft aufzubringenden 

Tätigkeitsvergütungen sind in § 12 des Gesellschaftsvertrages 

(Seite 175 ff.) aufgeführt. Neben der Nennung 

der mit den jeweiligen Dienstleistern bereits 

vereinbarten Honorare (vgl. insoweit Seite 146 ff.) normiert 

§ 12 auch Obergrenzen für die Vergütung jener 

Dienstleister, mit denen Bürgschafts-, Baubetreuungsund 

Maklerverträge noch nach Bedarf abzuschließen 

sind. Die Tätigkeitsvergütungen für solche Dienstleister 

sind wie folgt definiert: 

Hat die persönlich haftende Gesellschafterin oder eine 

mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundene Person 

oder ein mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundenes 

Unternehmen auf Verlangen des finanzierenden 

Kreditinstituts/der finanzierenden Kreditinstitute die 

Bürgschaft für die gesamten oder für einen Teil der an 

die Gesellschaft oder an eine ihrer Objektgesellschaften 

zur Immobilienfinanzierung ausgereichten Darlehen 

übernommen, so erhält sie hierfür – beschränkt 

auf maximal 1/3 des Kommanditkapitals der Gesellschaft 

(Saldo der Kapitalkonten I) – eine Vergütung von 

0,5 % des jeweils verbürgten Darlehensbetrages. Die jeweilige 

Avalvergütung ist im Zeitpunkt der Übernahme 

der jeweiligen Bürgschaft zur Zahlung fällig. 

Baubetreuungsleistungen darf die ZBI Baubetreuungs 

GmbH maximal nach hoai gegenüber der Gesellschaft 

abrechnen. 

Die Zentral Boden Immobilien GmbH vermittelt der 

Gesellschaft bzw. den Objektgesellschaften als Makler 

den Ankauf von Immobilien. Ihr wird dafür von der erwerbenden 

Gesellschaft eine mit Abschluss des vermittelten 

Kaufvertrages fällige Maklercourtage bezahlt. 

Diese darf 3 % des notariellen Kaufpreises zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Wird 

ein Objekt im Wege der Zwangsversteigerung erworben, 

bezahlt die Gesellschaft der Zentral Boden Immobilien 

GmbH eine Provision in Höhe von 3 % des den 

Zuschlag erhaltenden Gebots zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer, wenn die Zentral Boden Immobilien 

GmbH der Gesellschaft die Gelegenheit zur Teilnahme 

an der öffentlichen Versteigerung nachgewiesen hat. 

Für Vermietungsmaklertätigkeiten bezahlt die Gesellschaft 

den tätigen Vermietungsmaklern – auch wenn 

es sich dabei um die F & M Finanzierungs- und Mietgesellschaft 

mbH handelt – die marktübliche Maklervergütung, 

maximal jedoch 2,25 Nettomonatsmieten bei 

Wohnimmobilien und maximal 2,50 Nettomonatsmieten 

bei Gewerbeimmobilien, bezogen auf die vermittelten 

Räumlichkeiten, jeweils zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. 

Die Maklervergütung ist mit Abschluss des 

jeweils vermittelten Mietvertrages zur Zahlung fällig. 

137

Für das Handling von Fondsimmobilienverkäufen erhält 

die Zentral Boden Immobilien GmbH eine Zahlung in 

Höhe von 3 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

bezogen auf den jeweiligen Abgabepreis der verkauften 

Fondsimmobilie. Dieser Betrag ist jeweils fällig mit Eingang 

des Kaufpreises bei der verkaufenden Gesellschaft. 

Dem Verkauf von Fondsimmobilien vermittelnden 

Makler – auch wenn es sich bei diesem um die Zentral 

Boden Immobilien GmbH oder um ein mit ihr mittelbar 

oder unmittelbar verbundenes Unternehmen oder 

um eine mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundene 

Person handelt – wird eine mit Abschluss des vermittelten 

Verkaufsvertrages fällige Maklercourtage bezahlt, 

soweit diese 3 % des jeweiligen Abgabepreises 

der verkauften Fondsimmobilie, zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer, nicht überschreitet. Eine höhere Maklervergütung 

kann von der Gesellschafterversammlung 

für den Einzelfall beschlossen werden. 

9.2.9 Übertragung von Beteiligungen, Erbfolge 

Die Veräußerung einer Beteiligung ist grundsätzlich nur 

zum 31.12., 24 Uhr, eines jeden Jahres möglich. Jeder 

Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil durch 

Abtretung übertragen oder in sonstiger Weise darüber 

verfügen. 

Die Abtretung oder sonstige Verfügung einschließlich 

der Verpfändung des Geschäftsanteils bedarf zu ihrer 

Wirksamkeit der vorherigen schriftlichen Zustimmung 

der persönlich haftenden Gesellschafterin. Die Zustimmung 

kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. 

Als solcher gilt stets ein fälliger Zahlungsanspruch der 

Gesellschaft oder der Treuhänderin gegen den Gesellschaftern. 

Eine Abtretung, sonstige Verfügung oder 

Belastung ist nur möglich, wenn sowohl die verbleibende 

als auch die übertragene Beteiligung mindestens 

10.000 Euro beträgt und durch 1.000 teilbar ist. 

Für die erstmalige Verpfändung der Beteiligung zum 

Zwecke der Refinanzierung an ein inländisches Kreditinstitut 

gilt die Zustimmung als erteilt. Dies gilt auch, 

wenn das Treuhandverhältnis zwischen der Treuhänderin 

und einem Treugeberkommanditisten, gleich aus 

welchem Grunde, endet und die Treuhänderin nach 

den Bestimmungen des Treuhandvertrages verpflichtet 

ist, die treuhänderisch gehaltene Beteiligung auf 

den Treugeberkommanditisten oder auf einen von diesem 

benannten Ersatztreuhänder zu übertragen. Der 

übertragende Gesellschafter bzw. der für diesen selbstschuldnerisch 

haftend eintretende Gesellschafter stellt 

die Gesellschaft und die Gesellschafter von allen aus 

dem Übergang resultierenden Nachteilen, insbesondere 

von einem etwaigen Steuermehraufwand, frei. Für 

Kosten einer Übertragung oder sonstiger Verfügungen 

über Gesellschaftsanteile, insbesondere die Kosten der 

Handelsregistereintragungen, haften im Verhältnis 

zur Gesellschaft der übertragende Gesellschafter und 

der Neugesellschafter gesamtschuldnerisch. Die Geschäftsleitung 

ist berechtigt, eine Verwaltungsgebühr 

in Höhe von pauschal 250 Euro zuzüglich der gesetzlichen 

Mehrwertsteuer zu erheben, für die ebenfalls 

der Übertragende und der Neugesellschafter gesamtschuldnerisch 

haften. Die Geschäftsleitung ist berechtigt, 

bei Zahlungsverzug die Kosten mit Entnahmen des 

betreffenden Gesellschafters zu verrechnen. 

Die Übertragung von treuhänderisch gehaltenen Kommanditanteilen 

durch die Treuhänderin ist nur zusammen 

mit der gleichzeitigen Übertragung der Rechte und 

Pflichten aus dem mit dem jeweiligen Treugeber und 

der Treuhänderin abzuschließenden Treuhandvertrag 

möglich. Für die Mitwirkung bei der Übertragung hat die 

Treuhänderin Anspruch auf eine Vergütung in Höhe von 

pauschal 250 Euro zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. 

Stirbt ein Gesellschafter, so wird die Gesellschaft von 

den verbleibenden Gesellschaftern mit den nachrückenden 

Erben des verstorbenen Gesellschafters 

fortgesetzt. Die Erben haben sich durch Vorlage eines 

Erbscheines oder eines notariellen Testaments nebst 

Eröffnungsprotokoll, jeweils im Original oder in beglaubigter 

Kopie, zu legitimieren. Rücken mehrere Erben, die 

bislang noch nicht an der Gesellschaft beteiligt waren, 

in die Gesellschafterstellung des Erblassers ein, so kön- 

138


nen sie die aus der Beteiligung des Erblassers resultierenden 

Stimm- und sonstigen Gesellschafterrechte nur 

einheitlich durch einen gemeinsamen Vertreter ausüben. 

Die Erben sind verpflichtet, unverzüglich einen 

solchen gemeinsamen Vertreter gegenüber der Gesellschaft 

zu benennen. Gemeinsamer Vertreter kann nur 

ein Gesellschafter/Erbe oder ein kraft Gesetz zur Verschwiegenheit 

verpflichtetes Mitglied der rechts-, wirtschafts- 

oder steuerberatenden Berufe sein. 

Soll eine Auseinandersetzung unter den Erben erfolgen, 

müssen die sich nach Auseinandersetzung ergebenden 

einzelnen Gesellschaftsanteile (Nominaleinlage) mindestens 

einen Betrag von 10.000 Euro aufweisen und 

durch 1.000 teilbar sein. Ist dies nicht möglich, kann 

eine Auseinandersetzung gegenüber der Gesellschaft 

nicht erfolgen, und die Erben haben sich weiter durch 

einen einheitlichen Vertreter vertreten zu lassen. 

Solange die Erben sich nicht legitimiert haben und/ 

oder ein gemeinsamer Vertreter nicht bestellt ist, ruhen 

die Gesellschafterrechte der Erben mit Ausnahme 

des Rechts auf Gewinn- und Verlustbeteiligung und auf 

Ausübung des Stimmrechtes, soweit Beschlussfassungen 

die Änderung oder Ergänzung des Gesellschaftsvertrages 

zum Gegenstand haben. 

9.2.10 Auflösung der Gesellschaft, Kündigung, Ausscheiden 

aus der Gesellschaft 

Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. 

Sie endet mit dem Stichtag des letzten Immobilienverkaufs 

oder im Falle eines Liquidationsbeschlusses der 

Gesellschafterversammlung. Zum Liquidator ist ein Mitglied 

der Geschäftsleitung zu bestellen. Über die Höhe 

der Liquidationsvergütung beschließt die Gesellschafterversammlung. 

Die ordentliche Kündigung des Gesellschaftsvertrages ist 

ausgeschlossen, das Recht zur fristlosen Kündigung aus 

wichtigem Grund bleibt unberührt. Als wichtiger Grund 

in diesem Sinne wird die länger als 18 Monate andauernde 

ununterbrochene Arbeitslosigkeit des Gesellschafters 

sowie die Feststellung der vollen Erwerbsminderung im 

Sinne des § 43 Absatz 2 Satz 2 und 3 SGB VI in der Person 

des Gesellschafters anerkannt, soweit die Arbeitslosigkeit 


der Gesellschaft eingetreten sind; es obliegt dem Gesellschafter, 

in geeigneter Form Nachweis für das Vorliegen 

dieser Kündigungsgründe zu führen. 

Durch die Kündigung eines Gesellschafters wird die Gesellschaft 

nicht aufgelöst, vielmehr scheidet der kündigende 

Gesellschafter aus der von den übrigen Gesellschaftern 

fortgesetzten Gesellschaft aus. 

Wird ein Gesellschafter zahlungsunfähig, wird über sein 

Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet oder dessen 

Eröffnung mangels Masse abgelehnt, scheidet er mit 

sofortiger Wirkung aus der Gesellschaft aus, auch wenn 

diese bereits ihre Auflösung beschlossen hat. Wird gegen 

einen Gesellschafter oder sein Vermögen eine Maßnahme 

der Zwangsvollstreckung aus einem nicht nur 

vorläufig vollstreckbaren Titel in seinen Gesellschaftsanteil 

eingeleitet, so scheidet er nach Ablauf von acht Wochen, 

gerechnet vom Zeitpunkt des Wirksamwerdens 

der Zwangsvollstreckung an, aus der Gesellschaft – auch 

wenn diese bereits ihre Auflösung beschlossen hat – aus, 

wenn nicht die Zwangsvollstreckungsmaßnahme innerhalb 

dieser Frist aufgehoben wird. Ein Gesellschafter, der 

Klage auf Auflösung der Gesellschaft erhebt, scheidet 

mit Rechtsanhängigkeit der Klage aus der Gesellschaft 

aus, die auch in diesem Falle von den verbleibenden 

Gesellschaftern fortgesetzt wird. Darüber hinaus kann 

ein Investor aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden, 

wenn in seiner Person ein wichtiger Grund gemäß 

§ 133 Absatz 1 und 2 HGB gegeben ist. Der ausscheidende 

Gesellschafter hat bei der Beschlussfassung kein 

Stimmrecht. 

Scheidet die persönlich haftende Gesellschafterin aus, 

so ist unverzüglich eine Gesellschafterversammlung einzuberufen, 

die eine oder mehrere neue, persönlich haftende 

Gesellschafter wählt. 

139

Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, erhält 

er eine Abfindung in Geld. Die Abfindung beläuft 

sich beim Ausscheiden aufgrund der Insolvenz des Gesellschafters, 

der Zwangsvollstreckung in seinen Gesellschaftsanteil, 

der Auflösungsklage oder im Falle des Ausschlusses 

aus wichtigem Grund bzw. wegen nicht oder 

nicht vollständig geleisteter Einlage auf den Buchwert 

der Beteiligung zum 31.12. des vorangegangenen Jahres, 

höchstens aber auf den Betrag der von ihm geleisteten 

Einlage, jeweils abzüglich zwischenzeitlicher Entnahmen, 

zuzüglich des anteiligen Gewinnes und abzüglich 

eines etwaigen anteiligen Verlustes. 

In allen anderen Fällen erhält er ein Abfindungsguthaben 

in Höhe des Verkehrswertes seiner Beteiligung. Die diesbezüglichen 

Einzelheiten sind in § 20 Absatz 3 des Gesellschaftsvertrages 

(Seite 180) geregelt. 

Das Abfindungsguthaben ist vier Wochen nach Wirksamwerden 

des Ausscheidens des Gesellschafters in 

einem Betrag zur Zahlung fällig. Sollte aufgrund der Liquiditätslage 

der Gesellschaft eine Auszahlung eines Abfindungsguthabens 

nicht möglich sein, ist der Anspruch 

in drei gleichen, zum Ende des Geschäftsjahres fälligen 

Jahresraten fällig, die erste zum Ende des auf die vorstehend 

genannte Fälligkeit folgenden Geschäftsjahres. 

Eine Verzinsung sowie eine Sicherheitsleistung sind nicht 

geschuldet. Mehrere fällige Abwicklungsansprüche sind 

gleich zu behandeln. 

Ergibt sich eine Zahllast des Ausscheidenden, muss dieser 

den offenen Betrag bis zum Höchstbetrag seiner 

Einlage binnen vier Wochen nach Anforderung durch die 

Geschäftsleitung an die Gesellschaft leisten. Zahlt er innerhalb 

dieser Frist nicht, hat er den fälligen Betrag ab 

dem Fälligkeitszeitpunkt mit 5 % p. a. über dem Basiszins 

der Europäischen Zentralbank (EZB) zu verzinsen. 

Sicherheitsleistung für die Zahlung des Abfindungsguthabens 

kann der ausscheidende Gesellschafter nicht 

verlangen. 

die Gesellschaft und kann daher nicht gegenüber der 

Treuhänderin geltend gemacht werden. 

9.2.11 Vermögensbeteiligung, Verlust und Gewinnverteilung, 

Entnahmen 

Am Ergebnis und am Vermögen der Gesellschaft sind die 

Gesellschafter im Verhältnis ihrer Kapitalkonten zueinander 

beteiligt. Die Verteilung des Jahresergebnisses ergibt 

sich unter Berücksichtigung der Vorabgewinnansprüche 

der geschäftsführenden, persönlich haftenden Gesellschafterin 

aus den §§ 13 und 14 des Gesellschaftsvertrages 

(Seite 177 f.). Im Hinblick auf mögliche unterschiedliche 

Beitrittszeitpunkte von Investoren sieht eine 

disquotale Verrechnung vor, dass Gewinne bzw. Verluste 

anfänglich den einzelnen Investoren so zugerechnet 

werden, dass ein Gleichstand der Ergebniszuweisung des 

Rumpfgeschäftsjahres herbeigeführt wird. Die Möglichkeit 

von Entnahmen aufgrund Gesellschafterbeschluss 

bzw. im Rahmen vorhandener Liquidität durch Entscheidung 

der Geschäftsleitung ist in § 15 des Gesellschaftsvertrages 

(Seite 178) geregelt. Die Geschäftsführung hat 

der Gesellschafterversammlung einen Vorschlag über 

die Höhe der Entnahmen vorzulegen. 

Über Entnahmen entscheidet die Gesellschafterversammlung 

mit einfacher Mehrheit, soweit nicht die 

Komplementärin zur Entnahme ohne Gesellschafterbeschluss 

ermächtigt ist. 

9.2.12 Gesellschaftsinterne Kommunikation 

Die Geschäftsleitung, die Treuhänderin und der Mittelverwendungskontrolleur 

stellen den Investoren die nach 

diesem Vertrag geschuldeten Berichte, Informationen, 

Daten und Anfragen grundsätzlich auf dem Wege moderner 

datenträger- oder computergestützter E-Kommunikation 

zur Verfügung. Jeder Investor kann jedoch 

darauf bestehen, dass ihm Informationen in gedruckter 

Form zugehen. 

Der Abfindungsanspruch eines ausscheidenden Treugeberkommanditisten 

richtet sich ausschließlich gegen 

140


9.3 Treuhandvertrag 

9.3.1 Aufgaben und Rechtsgrundlage der Tätigkeit 

der Treuhänderin 

Der Treuhandvertrag bildet die Rechtsgrundlage der Tätigkeit 

der Treuhänderin und ist als Muster auf den Seiten 

191 ff. abgedruckt. Die Treuhänderin wird für den 

Treugeber (Investor) mit 10 % Hafteinlage pro tatsächlich 

eingezahltem Einlagebetrag ohne Agio im Handelsregister 

eingetragen. 

Die Treuhänderin hat insbesondere die Aufgabe die 

im eigenen Namen zu übernehmende Beteiligung für 

Rechnung und auf Risiko des Treugebers zu begründen 

und zu halten. Der ZBI 8 HOLDING KG gegenüber erfolgt 

die Beteiligung der Treuhänderin unter der auflösenden 

Bedingung des Widerrufs der Beitrittserklärung durch 

den Treugeber. Die Treuhänderin wird die Beteiligung 

des Treugebers zusammen mit weiteren Beteiligungen 

anderer Treugeber aufgrund gleichlautender Verträge 

nach außen als einheitliche Beteiligung halten. Der 

Treugeber trägt in Höhe seiner Beteiligung das anteilige 

wirtschaftliche Risiko wie ein im Handelsregister eingetragener 

Kommanditist und nimmt nach Maßgabe 

des Gesellschaftsvertrages am Gewinn und Verlust der 

Gesellschaft teil. Die sich aus der Beteiligung ergebenden 

steuerlichen Wirkungen treffen ausschließlich den 

Treugeber. 

Die Treuhänderin ist gegenüber dem Treugeber stets 

weisungsgebunden. Die Beteiligungen der direkt eingetragenen 

Kommanditisten verwaltet die Treuhänderin 

als unechte Verwaltungstreuhänderin. 

9.3.2 Rechte und Pflichten der Treuhänderin 

Die wesentlichen Rechte und Pflichten der Treuhänderin 

sind folgende: 

Die Treuhänderin ist als fremdnützige Verwaltungstreuhänderin 

tätig. Sie darf gegenüber Dritten die Beteiligung 

des Treugebers nur mit dessen ausdrücklicher 

schriftlicher Zustimmung offenlegen, soweit eine solche 

Offenlegung nicht zwingend gesetzlich – insbesondere 

gegenüber der Finanzverwaltung – vorgeschrieben ist. 

Sie ist verpflichtet, das im Rahmen ihrer Treuhandaufgaben 

erworbene Vermögen von ihrem eigenen getrennt 

zu halten und zu verwalten. Sie wird alles, was sie aufgrund 

dieses Treuhandverhältnisses und aufgrund ihrer 

Rechtsstellung als Treuhandkommanditistin erlangt, an 

die Treugeber herausgeben, soweit der Treuhandvertrag 

nichts anderes vorsieht. 

Die Treuhänderin ist verpflichtet, die jährlichen Sonderbetriebsausgaben 

und eventuelle Sonderbetriebseinnahmen 

mit Fristsetzung spätestens zum 28.02. eines 

Geschäftsjahres abzufragen. Die Treuhänderin übernimmt 

keine Haftung für Fristversäumnis aufgrund 

verspäteter Abgabe bzw. auch nicht für nicht gemachte 

Angaben seitens des Gesellschafters. 

Die Treuhänderin ist verpflichtet, die auf dem Treuhandkonto 

einbezahlten Einlagen umgehend nach Eingang 

auf ein Konto der ZBI 8 HOLDING KG zu überweisen. 

Bevollmächtigt der Treugeber die Treuhänderin zur 

Wahrnehmung der Gesellschafterrechte, hat die Treuhänderin 

allen Weisungen des Treugebers Folge zu leisten. 

Die Wahrnehmung der Gesellschafterrechte kann 

nur durch pro Gesellschafterversammlung ausgestellte 

Einzelvollmacht erfolgen, auf der zu jedem Tagesordnungspunkt 

konkrete Weisungen vermerkt sein müssen. 

Differieren die Weisungen der verschiedenen, die 

Treuhänderin bevollmächtigenden Treugeber, so ist die 

Treuhänderin verpflichtet und berechtigt, ihre Rechte 

entsprechend den unterschiedlichen Weisungen unterschiedlich 

auszuüben. Soweit Stimmrechtsvollmachten 

oder Weisungen nicht erteilt werden, ist die Treuhänderin 

nicht berechtigt, selbstständig nach pflichtgemäßem 

Ermessen zu entscheiden. Dies gilt auch für Fälle unabweisbarer 

Dringlichkeit oder bei Gefahr im Verzug. 

Die Treuhänderin hat Anspruch auf Freistellung von allen 

Verbindlichkeiten, die ihr im Zusammenhang mit dem 

Erwerb und der pflichtgemäßen treuhänderischen Verwaltung 

der Beteiligung des Treugebers entstehen. Eine 

gesamtschuldnerische Haftung der Treugeber ist ausgeschlossen. 

141

9.3.3 Vergütung der Treuhandkommanditistin 

Die Vergütung der Treuhänderin ist in § 12 Absatz 5 und 9 

des Gesellschaftsvertrages (Seite 175 f.) geregelt. Die Vergütung 

wird von der ZBI 8 HOLDING KG bezahlt. 

Die Treuhänderin erhält für die Platzierungsphase eine 

zum Ende der Platzierungsphase fällige einmalige Vergütung 

in Höhe von 0,35 %, bezogen auf das rechtswirksam 

von Investoren zum Ende der Platzierungsphase gezeichnete 

Kommanditkapital bis zu 25 Mio. Euro, und in 

Höhe von 0,30 %, bezogen auf das darüber hinausgehende 



Kommanditkapital bis zu 75 Mio. Euro, und in Höhe von 

0,15 %, bezogen auf das 75 Mio. Euro übersteigende 


Mehrwertsteuer. Die Treuhänderin kann angemessene 

Abschlagszahlungen nach Maßgabe des eingeworbenen 


Die Treuhänderin erhält nach Beendigung der Platzierungsphase 

eine jeweils zu einem Viertel zum 31.03., 

30.06., 30.09. und 31.12. eines Jahres fällige jährliche 




bis zu 25 Mio. Euro, und in Höhe von 0,08 %, bezogen auf 

das darüber hinausgehende Kommanditkapital bis zu 50 

Mio. Euro, und in Höhe von 0,07 %, bezogen auf das darüber 

hinausgehende Kommanditkapital bis zu 75 Mio. 

Euro und in Höhe von 0,07 %, bezogen auf das 75 Mio. 

Euro übersteigende Kommanditkapital, jeweils zuzüglich 

der gesetzlichen Mehrwertsteuer, welche sich für 

die Geschäftsjahre des Portfolioverkaufs, des Teilportfolioverkauf 

und der Liquidation um 0,14 % erhöht, bezogen 





zu 50 Mio. Euro und in Höhe von 0,08 %, bezogen auf 




zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. 

142 

Eine gezahlte Vergütung ist zinslos zurückzuzahlen, sofern 

bis zum 21.07.2013 nicht mindestens ein Kommanditkapital 

von 10 Mio. Euro gezeichnet ist und deshalb 

die Gesellschaft rückabgewickelt wird. 

Der Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung der Aufgaben 

vereinbarten Vergütung beträgt bei dem geplanten 

Kommanditkapital von 30 Mio. Euro im prognostizierten 

Betrachtungszeitraum bis zum 31.12.2023 

419.042 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

somit 498.660 Euro, bei dem maximalen Kommanditkapital 

von 100 Mio. Euro 1.159.792 Euro zuzüglich gesetzlicher 


9.3.4 Verantwortlichkeit der Treuhänderin 

Die Treuhänderin hat ihre Aufgaben mit der Sorgfalt eines 

ordentlichen Kaufmannes wahrzunehmen. Die Ausführung 

von Weisungen des Treugebers stellt die Treuhänderin 

von jeder Verantwortlichkeit frei, soweit dem 

nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen entgegenstehen. 

Die Treuhänderin, ihre Organe und Erfüllungsgehilfen 

haften für ein vor dem Vertragsabschluss liegendes 

Verhalten nur, soweit ihnen Vorsatz oder grobe 

Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann. Ansprüche 

gegen die Treuhänderin aus Schäden infolge nicht vorsätzlicher 

Verletzungen ihrer Sorgfaltspflicht verjähren 

sechs Monate nach Kenntnis des Treugebers, ohne Rücksicht 

auf die Kenntnis zwölf Monate nach Eintritt des 

Schaden stiftenden Ereignisses. Soweit auf Kenntnis des 

Treugebers abgestellt wird, genügt die Möglichkeit der 

Kenntnisnahme der tatsächlichen Umstände, die eine 

Haftung der Treuhänderin begründen. Die Möglichkeit 

wird unwiderleglich vermutet, wenn die Umstände sich 

aus dem Geschäftsbericht der Gesellschaft oder einem 

schriftlichen Bericht der Treuhänderin ergeben. Die Frist 

beginnt mit Ende des siebten Tages nach der Absendung 

des jeweiligen Berichtes an die zuletzt schriftlich bekanntgegebene 

Adresse des Treugebers. 

9.3.5 Übertragung 

Der Treugeber kann die für ihn gehaltene mittelbare 

Beteiligung mit Zustimmung der Treuhänderin und der 

Geschäftsleitung ganz oder teilweise auf einen Dritten


übertragen oder diese verpfänden. Ein Erwerber tritt 

mit allen Rechten und Pflichten an die Stelle des bisherigen 

Treugebers. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem 

Grund versagt werden. Für die Mitwirkung bei der 

Übertragung hat die Treuhänderin Anspruch auf eine 

pauschale Vergütung in Höhe von 250 Euro, zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die erstmalige Verpfändung 

an ein inländisches Kreditinstitut bedarf nicht der 

Zustimmung, Gebühren fallen insoweit nicht an. 

Eine Übertragung oder sonstige Verfügung oder Belastung 

ist nur möglich, wenn die verbleibende und/oder 

die entstehende Beteiligung mindestens 10.000 Euro 

beträgt. Jede Beteiligung muss durch 1.000 teilbar sein. 

Stirbt ein Treugeber, so gehen alle Rechte aus diesem 

Vertrag auf seine Rechtsnachfolger über. Sind mehrere 

Rechtsnachfolger vorhanden, so haben diese einen 

gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen, der gegenüber 

der Treuhänderin für alle Rechtsnachfolger nur 

einheitlich handeln kann. Bis zu dessen Bestellung kann 

die Treuhänderin Zustellungen an jeden Rechtsnachfolger 

vornehmen, mit Wirkung für und gegen jeden anderen 

Rechtsnachfolger. Weisungen der Rechtsnachfolger 

braucht die Treuhänderin bis zur Bestellung des gemeinsamen 

Bevollmächtigten nur zu berücksichtigen, wenn 

diese von allen Rechtsnachfolgern einheitlich ergehen. 

Der Treugeber ist entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages 

der Gesellschaft jederzeit berechtigt, 

sich selbst anstelle der Treuhänderin mit der von 

dieser bisher für ihn gehaltenen Kommanditeinlage in 

das Handelsregister eintragen zu lassen. Macht der Treugeber 

von diesem Recht Gebrauch, wird das Treuhandverhältnis 

als Verwaltungsverhältnis fortgesetzt. Die 

Regelungen des Treuhandvertrages gelten fort, soweit 

sich aus der unmittelbaren Beteiligung nicht zwingend 

etwas anderes ergibt. 

Das Treuhandverhältnis wird auf die Dauer der Gesellschaft 

geschlossen. Die Zulässigkeit der Kündigung aus 

wichtigem Grund bleibt unberührt. Im Falle der Kündigung 

ist die Treuhänderin stets berechtigt, die Umwandlung 

der Beteiligung des Treugebers in eine unmittelbare 

Beteiligung zu verlangen, wenn nicht der Treugeber eine 

andere Treuhänderin bestellt und diese eine der Beteiligung 

des Treugebers entsprechende Kommanditeinlage 

übernimmt und im Handelsregister eingetragen wird. 

Das Treuhandverhältnis endet, ohne dass es einer Kündigung 

bedarf, 

a) mit Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen 

der Treuhänderin oder dessen Ablehnung mangels 

Masse oder der Vollstreckung in die Beteiligung 

der Treuhänderin, 

b) wenn der Treugeber von seinem Recht auf Umwandlung 

der Beteiligung in eine unmittelbare Beteiligung 

an der Gesellschaft Gebrauch gemacht hat, mit Eintragung 

des Treugebers im Handelsregister, 

c) wenn zum Zeitpunkt des Zugangs einer Kündigung 

der Treugeber nicht als Kommanditist im Handelsregister 

eingetragen ist, mit Eintragung des Treugebers 

im Handelsregister, 

d) in allen anderen Fällen mit Beendigung der Liquidation 

der Gesellschaft. 

Neben dem Gesellschaftsvertrag der Zbi 8 HOLDING KG 

und dem Treuhandvertrag gibt es weitere Verträge mit 

verschiedenen Dienstleistern, die für das Fondskonzept 

von wesentlicher Bedeutung sind. Der Inhalt dieser Verträge 

wird im Folgenden dargestellt: 

9.4 Mittelverwendungskontrollvertrag 

9.4.1 Aufgaben und Rechtsgrundlagen der Tätigkeit 


Die ZBI 8 HOLDING KG hat mit der Treuhand GmbH 

Franken Wirtschaftsprüfungsgesellschaft einen Mittelverwendungskontrollvertrag 

geschlossen, welcher die 

Rechtsgrundlage der Tätigkeit des Mittelverwendungskontrolleurs 

bildet und auf den Seiten 195 ff. im gesamten 

Wortlaut abgedruckt ist. 

Aus ihm ergeben sich die Aufgaben des Mittelverwendungskontrolleurs. 

Dies sind insbesondere folgende: 

1. Die Prüfung des Eigentums der ZBI 8 HOLDING KG 

oder der Tochtergesellschaften der Zbi 8 HOLDING KG 

an den von diesen fondskonzeptgemäß erworbenen 

Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und die 

143

Führung von Aufzeichnungen derjenigen Grundstücke 

und grundstücksgleichen Rechte, bei denen der Mittelverwendungskontrolleur 

sich vergewissert hat, dass die 

Zbi 8 HOLDING KG oder ihre Tochtergesellschaften an 

Grundstücken und/oder grundstücksgleichen Rechten 

das Eigentum hat. 

2. Die Kontrolle, dass 

a) die Ausgabe und Rücknahme von Gesellschaftsanteilen 

der Zbi 8 HOLDING KG und die Ermittlung des Wertes 

der Gesellschaftsanteile der ZBI 8 HOLDING KG in Übereinstimmung 

mit den geltenden Gesetzen, den Anlagebedingungen 

und dem Gesellschaftsvertrag der ZBI 8 

HOLDING KG erfolgen. 

b) bei den für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger 

getätigten Geschäften der Gegenwert innerhalb der 

üblichen Fristen an die ZBI 8 HOLDING KG oder an ihre 

Tochtergesellschaften überwiesen wird, 

c) die Erträge der ZBI 8 HOLDING KG und ihrer Tochtergesellschaften 

nach den Vorschriften der geltenden 

Gesetze, der Anlagebedingungen und des Gesellschaftsvertrages 

der ZBI 8 HOLDING KG verwendet 


3. Die Überprüfung der Vermögensaufstellungen der 

Zbi 8 HOLDING KG bzw. ihrer Tochtergesellschaften 

zum Bewertungszeitpunkt, wenn für die ZBI 8 HOL- 

DING KG oder für ihre Tochtergesellschaften die gesetzliche 

Pflicht zur Fertigung solcher Vermögensaufstellungen 

besteht. 

4. Die Überwachung der Eintragung der Verfügungsbeschränkung 

bei inländischen Immobilien in das Grundbuch 

oder der Sicherstellung der Wirksamkeit der Verfügungsbeschränkung 

bei ausländischen Immobilien, 

wenn eine solche Eintragung/Sicherstellung sachenrechtlich 

und grundbuchrechtlich möglich ist. 

5. Die Sicherstellung, dass 

a) die Zahlungsströme der ZBI 8 HOLDING KG bzw. ihrer 

Tochtergesellschaften ordnungsgemäß überwacht 

werden und insbesondere, dass sämtliche Zahlungen 

von Anlegern oder im Namen von Anlegern bei der 

Zeichnung von Anteilen geleistet wurden. 

b) die gesamten Geldmittel der ZBI GmbH & Co. KG 

bzw. der Tochtergesellschaften der ZBI 8 HOLDING 

KG auf einem Geldkonto verbucht wurden, das für 

Rechnung der ZBI 8 HOLDING KG bzw. für Rechnung 

der jeweiligen Tochtergesellschaft, bei einer Stelle 

nach Artikel 18 Absatz 1a, 1b und 1c der Richtlinie 

2006/73/EG oder bei einer Stelle der gleichen Art in 

dem entsprechenden Markt, in dem Geldkonten verlangt 

werden, eröffnet wurde, solange eine solche 

Stelle einer wirksamen aufsichtlichen Regulierung 

und Aufsicht unterliegt, die den Rechtsvorschriften 

der Union entsprechen und wirksam durchgesetzt 

werden, nach den Grundsätzen in Artikel 16 der 

Richtlinie 2006/73 EG. 

6. Die Zustimmung zu nachstehenden Geschäften der 

Zbi 8 HOLDING KG bzw. ihrer Tochtergesellschaften: 

a) die Anlage von Mitteln der ZBI 8 HOLDING KG bzw. 

ihrer Tochtergesellschaften in Bankguthaben bei anderen 

Kreditinstituten, als den in Ziffer 5b) genannten, 

sowie Verfügungen über solche Bankguthaben. 

b) die Verfügung über der ZBI 8 HOLDING KG bzw. ihren 

Tochtergesellschaften gehörende Grundstücke und 

grundstücksgleiche Rechte. 

c) die Belastung der in lit. b) genannten Grundstücke 

und grundstücksgleiche Rechte, sowie die Abtretung 

von Forderungen aus Rechtsverhältnissen, die sich 

auf diese Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 

beziehen. 

d) Verfügungen über Beteiligungen an Gesellschaften. 

e) Änderungen des Gesellschaftsvertrages oder der Satzung. 

Der Mittelverwendungskontrollvertrag orientiert sich 

im Hinblick auf die dort geregelten Verwahrungs- und 

Kontrollpflichten bereits an den Aufgaben, die der Diskussionsentwurf 

für ein Kapitalanlegengesetzbuch 

(KAGB-E (30.10.2012)) für die nach dem Willen des 

Gesetzgebers in allen geschlossenen Fonds zu etab- 

144


lierende Verwahrstelle vorsieht. Wenn die Fondsgesellschaft 

durch das zukünftige Kapitalanlagengesetzbuch 

hinsichtlich der sich in dem Fonds befindlichen 

Vermögensgegenstände tatsächlich zur Beauftragung 

einer Verwahrstelle verpflichtet werden wird, so wird es 

gleichwohl zu Vertragsanpassungen kommen müssen, 

deren genauer Umfang heute noch nicht abzusehen 

ist. Dies hat seine Ursache darin, dass die detaillierten 

Vorgaben an den konkreten Inhalt eines gesetzeskonformen 

Verwahrstellenvertrages noch der Präzisierung 

durch eine zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

noch nicht erlassene eu-Verordung bedürfen. 

Sollte es dem Mittelverwendungskontrolleur von Gesetzes 

wegen verboten werden, die Aufgaben einer 

Verwahrstelle für die sich im Fonds befindlichen Vermögensgegenstände 

zu übernehmen, sieht der Mittelverwendungskontrollvertrag 

ein Sonderkündigungsrecht 

der Fondsgesellschaft vor. In diesem Fall würde 

die Fondsgesellschaft dann einen den Vorgaben der 

oben genannten EU-Verordnung entsprechenden Verwahrstellenvertrag 

mit einer insoweit zugelassenen 

Bank oder einem Finanzdienstleistungsunternehmen 

abschließen. 

Der Vertrag wird auf die Dauer des Bestehens der ZBI 8 

HOLDING KG geschlossen. Er kann zuvor mit einer Frist 

von sechs Monaten erstmals zum 31.12.2015 ordentlich 

gekündigt werden. Im Falle der Kündigung ist der 

Mittelverwendungskontrolleur verpflichtet, unverzüglich 

die von ihm verwalteten Mittel an einen von der 

Fondsgesellschaft mit Zustimmung der Gesellschafterversammlung 

benannten Dritten zu übertragen 

und alle für die Fortführung der Mittelverwendungskontrolle 

erforderlichen Unterlagen zu übergeben. 

Die Haftung des Mittelverwendungskontrolleurs ist 

außer in den Fällen des Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit 

auf 1 Mio. Euro pro Fall begrenzt. Ansprüche 

verjähren, sofern nicht nach dem Gesetz eine kürzere 

Verjährungsfrist eingreift, drei Jahre nach Schadensentstehung. 

Für die Einhaltung von Prospektangaben 

ist eine Verantwortlichkeit und Haftung des Mittelverwendungskontrolleurs 

ausgeschlossen. 

9.4.2 Rechte und Pflichten des Mittelverwendungskontrolleurs 

Die wesentlichen Pflichten des Mittelverwendungskontrolleurs 

sind die Erfüllung der vorgenannten Aufgaben 

(Prüfung des Eigentums, Kontrolle der Ausgabe und 

Rücknahme von Gesellschaftsanteilen, Kontrolle der 

Überweisung des Gegenwertes, Kontrolle der Ertragsverwendung, 

Überprüfung der Vermögensaufstellungen, 

Überwachung der Eintragung von Verfügungsbeschränkungen, 

Sicherstellung der ordnungsgemäßen 

Überwachung der Zahlungsströme, Sicherstellung der 

Geldmittelverbuchung bei einem geeigneten Kreditinstitut, 

Zustimmung zur Anlage von Geldmitteln, Vergütungen, 

Belastungen und Änderungen des Gesellschaftsvertrages 

oder der Satzung). 

Dem Mittelverwendungskontrolleur steht das Recht auf 

eine jeweils anteilig zum Quartalsende fällige, jährliche 










zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Vergütung 

ist ab dem Jahr 2015 mit jährlich 2 % indexiert. 

Eine gezahlte Vergütung ist zinslos zurückzuzahlen, 

sofern bis zum 21.07.2013 nicht mindestens ein Kommanditkapital 

von 10 Mio. Euro gezeichnet ist und deshalb 

die Gesellschaft rückabgewickelt wird. 

Der Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung der Aufgaben 

vereinbarten Vergütung beträgt bei dem geplanten 

Kommanditkapital von 30 Mio. Euro im prognostizierten 

Betrachtungszeitraum bis zum 31.12.2023 

1.056.108 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

somit 1.256.769 Euro, bei dem maximalen Kommanditkapital 

von 100 Mio. euro 3.085.260 Euro zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 3.671.460 Euro. 

145

Außerdem stehen dem Mittelverwendungskontrolleur 

Informations- und Auskunftsrechte zu. 

9.5 Gesellschaftsverträge der Objektgesellschaften 

Zur Durchführung der Investitionen hat sich die ZBI 8 

HOLDING KG an Objektgesellschaften beteiligt, für die 

die auf den Seiten 183 ff. bzw. 187 ff. abgedruckten 

Verträge (Gesellschaftsvertrag der ZBI F 801 GmbH & 

Co. KG sowie Satzung der ZBI Fonds 8 H / GmbH) abgeschlossen 

wurden. Die Einlagen der ZBI 8 HOLDING KG 

für die bereits gegründeten Objektgesellschaften wurden 

von der ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH 

verauslagt. Für Beteiligungen an weiteren Objektgesellschaften 

dienen diese Gesellschaftsverträge als Muster. 

Die Geschäftsführung der Objektgesellschaft und die 

Stellung als persönlich haftende Gesellschafterin der 

Objektpersonengesellschaft hat die ZBI Professional 

Fondsverwaltungs GmbH, also die persönlich haftende 

Gesellschafterin der ZBI 8 HOLDING KG, übernommen. 

Die Geschäftsführung bei der Objektkapitalgesellschaft 

wird durch die Geschäftsführer der ZBI Professional 

Fondsverwaltungs GmbH ausgeübt. 

Die alleinvertretungsberechtigte, persönlich haftende 

Gesellschafterin der Objektpersonengesellschaft erhält 

als Vorausgewinn eine jährliche Haftungsvergütung in 

Höhe von 1.800 Euro (pro rata temporis) zuzüglich der 

gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Geschäftsführer der 

Objektkapitalgesellschaft erhält für seine Tätigkeit keine 

Vergütung. 

Alleiniger Kommanditist der Objektpersonengesellschaft 

bzw. alleiniger Gesellschafter der Objektkapitalgesellschaft 

ist i. d. R. die ZBI 8 HOLDING KG, die daher auch 

die Mehrheit in der Objektgesellschaft und damit die 

dortige Entscheidungsbefugnis innehat. Entscheidungen 

über Immobilieninvestitionen sollen nur nach vorheriger 

entsprechender Entscheidungsfindung in der ZBI 8 HOL- 

DING KG auf Ebene der Objektgesellschaften durchgeführt 

werden. Entsprechende Beteiligungen sollen auch 

bei möglichen weiteren Objektgesellschaften gewählt 


146 

9.6 Konzeptionsvertrag 

Mit dem zwischen der ZBI 8 HOLDING KG und der ZBI 

Vertriebs GmbH unter dem 19.10.2012 abgeschlossenen 

Konzeptionsvertrag wird die ZBI Vertriebs GmbH 

beauftragt, die Konzeption des prospektierten Angebotes 

zu erarbeiten. Hierfür erhält sie eine pauschale 

Vergütung in Höhe von 1 % zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer, bezogen auf die gezeichneten Kommanditbeteiligungen. 

Die Vergütung ist jeweils anteilig 

nach Einzahlung der jeweiligen ersten Rate von 20 % 

des jeweils gezeichneten Kommanditkapitals zuzüglich 

5 % Agio fällig. Eine gezahlte Vergütung ist von der ZBI 

Vertriebs GmbH zu erstatten, wenn bis zum 21.07.2013 

kein Kommanditkapital von mindestens 10 Mio. Euro 

gezeichnet ist und deshalb die Gesellschaft rückabgewickelt 

wird. 

9.7 Managementvertrag 

Mit dem Managementvertrag vom 05.11.2012 wurde 

die ZBI Fondsmanagement GmbH mit der Übernahme 

des Fondsmanagements beauftragt. Die ZBI Fondsmanagemt 

GmbH erhält hierfür eine eigenkapitalabhängige 

Managementvergütung, welche jährlich in Höhe 

von 0,25 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, bezogen 



(ohne Agio), zu bezahlen ist. Die ZBI Fondsmanagement 

GmbH kann angemessene Abschlagszahlungen nach 

Maßgabe des eingeworbenen Kapitals verlangen. 

9.8 Marketingvertrag 

Mit dem zwischen der ZBI 8 HOLDING KG und der ZBI 

Vertriebs GmbH am 05.11.2012 abgeschlossenen 

Marketingvertrag wird die ZBI Vertriebs GmbH beauftragt, 

Marketingaktivitäten wie die Erstellung des Emissionsprospektes 

und sonstiger Werbematerialien durchzuführen. 

Dies wird ihr mit pauschal 1,5 % zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer (ohne Agio) vergütet. Die


Vergütung ist jeweils anteilig nach Einzahlung der ersten 

Rate von 20 % zuzüglich 5 % Agio des jeweils gezeichneten 

Kommanditkapitals fällig. Eine gezahlte Vergütung 

ist von der ZBI Vertriebs GmbH zu erstatten, wenn bis 

zum 21.07.2013 kein Kommanditkapital von mindestens 

10 Mio. Euro gezeichnet ist und deshalb die Gesellschaft 

rückabgewickelt wird. 

9.9 Vertrag über die Durchführung von Veranstaltungen, 

IT-Dienstleistungen und sonstige 

Vertriebsdienstleistungen 

Für Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Durchführung 

von Veranstaltungen, mit IT-Dienstleistungen und 

mit sonstigen Leistungen des Vertriebs erhält die ZBI 

Vertriebs GmbH aufgrund des zwischen dieser Gesellschaft 

und der ZBI 8 HOLDING KG am 05.11.2012 geschlossenen 

Vertrages eine Vergütung in Höhe von 1 % 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, bezogen auf 

die gezeichneten Kommanditeinlagen (ohne Agio). Die 

Vergütung ist anteilig fällig nach Einzahlung der jeweiligen 

ersten Rate von 20 % zuzüglich 5 % Agio, bezogen 

auf das jeweils gezeichnete Kommanditkapital. Eine 

gezahlte Vergütung ist von der ZBI Vertriebs GmbH zu 

erstatten, wenn bis zum 21.07.2013 kein Kommanditkapital 

von mindestens 10 Mio. Euro gezeichnet ist und 

deshalb die Gesellschaft rückabgewickelt wird. 

9.10 Eigenkapitalvermittlungsvertrag 

Mit der Vermittlung bzw. dem Nachweis von Investorenbeteiligungen 

an der Zbi 8 HOLDING KG werden Personen 

und/oder Gesellschaften durch Eigenkapitalvermittlungsvertrag 

beauftragt und erhalten hierfür eine 

Vertriebsprovision in Höhe von 7,5 % des jeweils vermittelten 

Kommanditkapitals sowie einen weiteren Betrag 

in Höhe des Agios von jeweils 5 %, bezogen auf das vermittelte 

Kommanditkapital. 

Die Vergütung ist fällig mit Einzahlung der ersten Rate 

von 20 % sowie des Agios der jeweiligen Kommanditeinlage. 

9.11 Vertrag über die Durchführung von Due-Diligence-Prüfungen 

Die ZBI 8 HOLDING KG wird die Zentral Boden Immobilien 

GmbH mit der Durchführung einer technischen und 

kaufmännischen Due-Diligence-Prüfung der als mögliche 

Anlageobjekte in Betracht kommenden Immobilien 

beauftragen, welche einen schriftlichen Due-Diligence-Bericht 

über das Ergebnis der Prüfung vorzulegen hat. 

Entschließen sich die Gesellschafter der ZBI 8 HOLDING 

KG zum unmittelbaren eigenen oder mittelbaren Erwerb 

über eine Objektgesellschaft, so erhält die Zentral Boden 

Immobilien GmbH für die technische und kaufmännische 

Due-Diligence-Prüfung eine Vergütung in Höhe von 

2 %, bezogen auf den notariellen Kaufpreis, zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer. Die Vergütung ist fällig mit 

Vorlage des Due-Diligence-Prüfungsberichtes. 

9.12 Finanzierungsbeschaffungsvertrag 

Die ZBI 8 HOLDING KG wird die ZBI Zentral Boden 

Immobilien AG mittels Finanzierungsbeschaffungvertrag 

beauftragen, in der von der Geschäftsleitung der 

Zbi 8 HOLDING KG gewünschten und mitgeteilten 

Höhe für anstehende Immobilieninvestitionen eine 

Finanzierung zu vermitteln. Über den Abschluss eines 

entsprechenden Darlehensvertrages entscheidet jedoch 

die ZBI 8 HOLDING KG. Im Falle des Abschlusses 

eines von der ZBI Zentral Boden Immobilien AG vermittelten 

bzw. nachgewiesenen Darlehensvertrages erhält 

diese eine Vergütung in Höhe von 1,8 %, bezogen auf 

den jeweiligen Darlehensbetrag, gegebenenfalls zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer. Diese Vergütung ist 

fällig mit Abschluss des Darlehensvertrages. Diese Vergütung 

ist unabhängig davon, ob und gegebenenfalls 

in welcher Höhe die Geschäftsleitung der ZBI 8 HOL- 

DING KG bzw. eine mit ihr mittelbar oder unmittelbar 

verbundene Person oder ein mit ihr unmittelbar oder 

mittelbar verbundenes Unternehmen im Zusammenhang 

mit der gewährten Finanzierung eine Bürgschaft 

übernimmt und hierfür eine Vergütung erhält. 

147

9.13 Steuer- und Rechtsberatungsvertrag 

Die ZBI 8 HOLDING KG wird mit einem Steuerberater 

sowie mit einem Rechtsanwalt jeweils einen Vertrag 

über laufende Beratungsleistungen abschließen. Dabei 

wird die Höhe der Vergütung der Steuerberatungstätigkeit 

in Abhängigkeit von den erbrachten Buchhaltungsund 

Steuerberatungsleistungen vereinbart. 

Für die Rechtsberatung wird ein Honorar auf Stundenbasis 

vereinbart. 

9.14 Vertrag über die Aktualisierung der Planprognose 

Mit Vertrag vom 05.11.2012 wurde eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

mit der Aktualisierung der Planprognose 

nach Vollinvestition beauftragt. Mit der 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft wurde hierfür ein 

Honorar in Höhe von 30.000 Euro (in Worten: Dreißigtausend 

Euro) zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer 

vereinbart. Es ist mit Fertigstellung der aktualisierten 

Planprognose zur Zahlung fällig. 

9.15 Asset Management-Vertrag 

Mit Vertrag vom 05.11.2012 wurde die ZBI Asset 

Management GmbH mit dem Asset Management beauftragt. 

Hierfür erhält sie eine jährliche Vergütung (pro 

rata temporis) für die Verwaltung und Bewirtschaftung 

der von der Gesellschaft mittelbar oder unmittelbar gehaltenen 

Immobilien (Fondsimmobilien) in Höhe von 


auf die im Jahresabschluss der Gesellschaft und ihrer Objektgesellschaften 

ausgewiesenen Nettokaltmietenumsätze, 

Stellplatzmietumsätze und Garagenmietumsätze. 

Die ZBI Asset Management GmbH kann monatlich angemessene 

Abschlagszahlungen verlangen. 

9.16 Miet- und Verwalterverträge 

Die Gesellschaft tritt mit Erwerb der Immobilienobjekte 

in die Rechte und Pflichten der bestehenden Mietverträge 

ein. Soweit Verwalterverträge bestehen, entscheidet 

die erwerbende Gesellschaft im Zusammenhang 

mit dem Erwerb über einen eventuellen Eintritt 

bzw. den Abschluss eines neuen Verwaltervertrages. 

Die Kosten der Miet- und Hausverwaltung sind in der 

Prognoserechnung mit 20 Euro zuzüglich der gesetzlichen 

Mehrwertsteuer pro Wohn-/Gewerbeeinheit und 

mit 2 Euro zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer 

pro Stellplatz kalkuliert. Sie sind in der Planrechnung ab 

dem Jahr 2015 mit 2 % indexiert. Übernimmt die Hausverwaltung 

das gerichtliche Mahn- und Klageverfahren, 

so ist sie hierfür zusätzlich gemäß der einschlägigen 

Gebührenordnung (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) 

zu vergüten. Insoweit wurde in der Prognoserechnung 

mit jährlich 29.000 Euro zuzüglich der gesetzlichen 

Mehrwertsteuer kalkuliert. 

9.17 Vertrag über die laufende Immobilienbewertung 

Ab dem Jahr 2014 wird die ZBI 8 HOLDING KG aller 

Voraussicht nach gesetzlich verpflichtet sein, ihre mittelbar 

und unmittelbar gehaltenen Immobilien jährlich 

bewerten zu lassen. Die ZBI 8 HOLDING KG wird 

diesbezüglich dann einen Vertrag über die laufende 

Immobilienbewertung mit einer sachkundigen Person, 

die zur Durchführung der gesetzlich vorgeschriebenen 

Immobilienbewertung berechtigt ist, abschließen. Die 

aus diesem Vertrag für die ZBI 8 HOLDING KG entstehenden 

Kosten wurden in der Prognoserechnung mit 

15 Euro zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer 

pro Wohn-/Gewerbeeinheit angesetzt und ab dem Jahr 

2015 mit 2 % indexiert. 

9.18 Beendigung der Vermögensanlage 

Die Laufzeit bzw. die Beendigung der Vermögensanlage 

ist nicht festgelegt. Auch ist ein notwendiges Min- 

148


destkapital vertraglich nicht geregelt. Trotzdem bedarf 

es zur Durchführung von Immobilieninvestitionen und 

auch zum Erhalt von in diesem Zusammenhang geplanten 

Finanzierungen eines gewissen Platzierungserfolges. 

Falls dieser nicht realisiert wird, entscheiden 

die beigetretenen Gesellschafter gegebenenfalls über 

die Nichtdurchführung und Rückabwicklung der Gesellschaft. 

Die Gesellschaft endet erst mit einem Beschluss 

der Gesellschafter über die Auflösung der Gesellschaft. 

Ein solcher ist nach dem Gesellschaftsvertrag der 

Zbi 8 HOLDING KG grundsätzlich nicht vor dem 

31.12.2023 möglich. 

Auf Beschluss der Gesellschafter erfolgt dann die Liquidation. 

Im Rahmen des Liquidationsverfahrens werden 

die Vermögenswerte der Gesellschaft verwertet und 

aus dem Erlös die bestehenden Verbindlichkeiten abgelöst. 

Ein darüber hinaus gehender Erlös wird an die 

Gesellschafter im Verhältnis der Kapitalanteile (Kapitalkonto 

I) verteilt. 

Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung ist ausgeschlossen. 

Eine vorzeitige Beendigung durch den einzelnen 

Anleger ist daher nur im Falle des Vorliegens eines 

wichtigen Grundes durch außerordentliche Kündigung 

möglich. Als wichtiger Grund in diesem Sinne wird die 

länger als 18 Monate andauernde ununterbrochene 

Arbeitslosigkeit des Gesellschafters, sowie die Feststellung 

der vollen Erwerbsminderung im Sinne des 

§ 43 Absatz 2 Satz 2 und 3 SGB VI in der Person des 

Gesellschafters anerkannt, soweit die Arbeitslosigkeit 


der Gesellschaft eingetreten sind; es obliegt dem Gesellschafter, 

in geeigneter Form Nachweis für das Vorliegen 

dieser Kündigungsgründe zu führen. Alternativ 

kann der einzelne Investor durch zum Ende des Geschäftsjahres 

mit nur aus wichtigem Grunde zu verweigernder 

Zustimmung der Geschäftsführung der 

Zbi 8 HOLDING KG möglichen Übertragung des Anteils 

seine Beteiligung beenden. 

Im Falle der Übertragung der Beteiligung von einem 

Anleger auf einen Dritten richtet sich die Höhe des 

vom Investor erzielten Erlöses nach dem zwischen ihnen 

vereinbarten Preis für den Verkauf der Beteiligung. 

Sofern ein wichtiger Grund vorliegt, ist seitens der Gesellschaft 

ein Ausschluss eines Gesellschafters bzw. der 

Treuhänderin mit dem jeweiligen treuhänderisch gehaltenen 

Anteil des Investors möglich. 

Im Falle des Ausscheidens des Investors erhält er ein 

Abfindungsguthaben nach Maßgabe der Regelungen 

in § 20 des Gesellschaftsvertrages. Liegt der Grund für 

das Ausscheiden in der Person des Investors, erhält er 

ein Abfindungsguthaben in Höhe des Buchwertes seiner 

Beteiligung nach dem Stand vom 31.12. des dem 

Ausscheiden vorangehenden Kalenderjahres, begrenzt 

auf den Betrag der von ihm geleisteten Einlage, abzüglich 

zwischenzeitlicher Entnahmen und eines anteiligen 

Verlustes und zuzüglich anteiliger Gewinne. 

In anderen Fällen richtet sich das Abfindungsguthaben 

nach der Höhe des Verkehrswertes der Beteiligung. 

Einzelheiten sind in § 20 Absatz 3 des Gesellschaftsvertrages 

vereinbart. Wird über die Höhe des Abfindungsguthabens 

keine Einigung erzielt, entscheidet 

gegebenenfalls ein Schiedsgutachter für beide Parteien 

verbindlich. 

Im Falle der durch Entscheidung der Geschäftsleitung 

der Zbi 8 HOLDING KG möglichen Beendigung der Beteiligung 

wegen Verzuges des Anlegers mit der Einzahlung 

der übernommenen Beteiligung erhält der Anleger 

als Abfindungsanspruch einen Betrag in Höhe der 

geleisteten Nominaleinlage ohne Agio, abzüglich einer 

Schadensersatzpauschale von 25 % der übernommenen 

Einlage. Der Nachweis eines geringeren Schadens 

bleibt dem Gesellschafter, der eines höheren Schadens 

der Gesellschaft vorbehalten. 

Zu den steuerlichen Auswirkungen der Beendigung 

wird auf das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ verwiesen. 

149


Leipzig, Johannisallee 

150

ZBI 8 Steuerliche Grundlagen 

10 Steuerliche Grundlagen 

Vorbemerkung 

Die folgende Darstellung der wesentlichen Grundlagen 

der steuerlichen Konzeption der Vermögensanlage 

geht davon aus, dass die Anleger Privatpersonen sind, 

die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten und in 

der Bundesrepublik Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig 

sind. Soweit die Beteiligung von juristischen 

Personen gehalten wird, kommt es zu einer abweichenden 

Besteuerung. 

Die im Weiteren dargestellten Erläuterungen beschränken 

sich auf die für die Anleger sowie für die Beteiligungsgesellschaft 

wesentlichen Steuerarten und 

Besteuerungsgrundsätze. Sie beruhen auf der zum 

Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Steuergesetzgebung, 

der veröffentlichten Rechtsprechung 

sowie der Auffassung der Finanzverwaltung. Gesetzgebung, 

Rechtsprechung und die Auffassung der Finanzverwaltung 

zu einzelnen Besteuerungsfragen unterliegen 

einer ständigen Entwicklung. 

Es wird jedem Anleger dringend empfohlen, sich vor einer 

Zeichnung mit seinem steuerlichen Berater zu verständigen, 

da die nachstehenden steuerlichen Grundlagen 

die individuellen Umstände der jeweiligen Anleger 

nur in eingeschränktem Umfang berücksichtigen können. 

Eine verbindliche Anfrage bei der Finanzverwaltung 

wurde hinsichtlich des vorliegenden Konzeptes nicht 

gestellt. Die endgültige Anerkennung der steuerlichen 

Konzeption bleibt der Betriebsprüfung durch die Finanzverwaltung 

vorbehalten. 

Allgemein 

Der Anleger beteiligt sich entweder mittelbar als Treugeber 

über die Treuhänderin oder unmittelbar als Direktgesellschafter 

(Kommanditist) an der ZBI Zentral Boden 

Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien 

Holding KG (nachfolgend kurz ZBI 8 HOLDING KG genannt). 

Sämtliche steuerlichen Ausführungen gelten 

auch für treuhänderisch beteiligte Gesellschafter, da der 

Treuhandvertrag die im koordinierten Ländererlass vom 

01.09.1994 (iv B3 – S2253a – 15/94, BStBl 1994 I 605) 

geregelten Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung 

von Treuhandverhältnissen bei der Einkommensteuer 

wie folgt beachtet: 

• Der vorgeschlagene Treuhandvertrag schließt individuelle 

Verhandlungen über die Ausgestaltung 

des Treuhandverhältnisses grundsätzlich nicht aus. 

• Das Treuhandverhältnis ist jederzeit durch Umwandlung 

in eine Direktkommanditbeteiligung 

kündbar bzw. kann ohne erhebliche wirtschaftliche 

Nachteile beendet werden. Der Treugeber 

kann jederzeit über das Treugut frei verfügen. Einwände 

gegen einen Erwerber bzw. Rechtsnachfolger 

des Treugebers sind nur aus wichtigem 

Grund möglich. 

• Den Treugebern stehen dieselben Mitwirkungsund 

Kontrollrechte wie einem unmittelbar beteiligten 

Gesellschafter zu. Sie entfalten damit Mitunternehmerinitiative. 

Weisungen des Treugebers 

sind ungeachtet der gegebenenfalls anders lautenden 

Weisungen anderer Treugeber, in jedem 

Fall durch die Treuhänderin zu beachten und umzusetzen. 

• Die Treuhänderin ist auf fremde Rechnung und Gefahr 

tätig, da die Einnahmen ausschließlich dem 

Treugeber zustehen und dieser alle im Zusammenhang 

mit dem Gesellschaftsvermögen stehenden 

Aufwendungen zu tragen hat. 

Nach Ansicht der Anbieterin erfüllt somit der Treuhandvertrag 

mit seinen umfangreichen Entscheidungs- und 

Weisungsrechten des Treugebers die Anforderungen 

der Finanzverwaltung. 

Einkunftsart 

Die ZBI 8 HOLDING KG verwaltet, ausweislich des Unternehmensgegenstands 

und der beabsichtigten Tätigkeit, 

ausschließlich eigenes Vermögen. Sie ist jedoch 

151

aufgrund ihrer gesellschaftsrechtlichen Struktur, bei 

der ausschließlich die ZBI Professional Fondsverwaltungs 

GmbH als Komplementärin zur Geschäftsführung 

befugt ist, gemäß § 15 Absatz 3 Nr. 2 Einkommensteuergesetz 

(EStG) gewerblich geprägt. 

Sämtliche Einnahmen wie auch z. B. die Einnahmen aus 

der verzinslichen Anlage der Liquiditätsrücklage oder 

Dividenden aus einer als Kapitalgesellschaft strukturierten 

Handelsgesellschaft stellen aufgrund dieser 

gewerblichen Prägung Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

dar. 

Die Gesellschaft wird sich an verschiedenen Objektpersonengesellschaften 

beteiligen. Diese Objektgesellschaften 

erwerben und verwalten mittelbar für die ZBI 

8 HOLDING KG Immobilien. Darüber hinaus wird sich 

die ZBI 8 HOLDING KG auch an verschiedenen Objektkapitalgesellschaften 

beteiligen, um Chancen nutzen 

zu können, die sich aus dem kurzfristigen Weiterverkauf 

von Immobilien ergeben können. Da sich insoweit 

unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben, 

werden diese im Folgenden jeweils separat dargestellt. 

Transparenz von Personengesellschaften 

Der Gesellschaftsvertrag bzw. bei Treugeberkommanditisten 

der Treuhandvertrag in Verbindung mit dem 

Gesellschaftsvertrag gewährt jene Stimm-, Mitsprache- 

und Kontrollrechte, die einem Kommanditisten 

nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) 

zustehen. Die Anleger sind damit steuerlich als Mitunternehmer 

anzusehen, denen somit die Einkünfte zuzurechnen 

sind. 

Die ZBI 8 HOLDING KG selbst sowie die Objektpersonengesellschaften 

sind einkommensteuerrechtlich 

keine selbstständigen Steuersubjekte. Es handelt sich 

vielmehr einkommensteuerrechtlich um sogenannte 

transparente Gesellschaften. Die steuerlichen Ergebnisse 

werden auf Ebene der Gesellschaft und gegenüber 

dem Betriebsstättenfinanzamt im Rahmen einer 

gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung 

erklärt. Von dort aus werden die auf den Anleger entfallenden 

steuerlich relevanten Ergebnisse entsprechend 

seiner Beteiligungsquote an der ZBI 8 HOLDING KG an 

das jeweilige Wohnsitzfinanzamt mitgeteilt. 

Die Gesellschaft ist aufgrund handelsrechtlicher Vorschriften 

zur Führung von Büchern und Erstellung von 

Abschlüssen verpflichtet. Der steuerliche Gewinn ergibt 

sich durch Betriebsvermögensvergleich gemäß 

§ 4 Absatz 1 i. V. m. § 5 Absatz 1 EStG und – im Falle 

der Objektkapitalgesellschaften – i. V. m. § 8 Absatz 1 

Satz 1 KStG. 

Beteiligung an der Objektkapitalgesellschaft 

Anders als bei transparenten Personengesellschaften 

ist die Objektkapitalgesellschaft ein selbstständiges 

Steuersubjekt hinsichtlich der Körperschaftsteuer und 

Gewerbesteuer. 

Zu diesem Zweck ermittelt die Objektkapitalgesellschaft 

ihren Gewinn und daraus abgeleitet ihr körperschaftsteuerliches 

Einkommen. Hierauf fällt Körperschaftsteuer 

in Höhe von derzeit 15 % zuzüglich eines 

Solidaritätszuschlages in Höhe von 5,5 % der festgesetzten 

Körperschaftsteuer an. 

Zudem unterliegt die Objektkapitalgesellschaft dem 

Grunde nach der Gewerbesteuer. Ausgehend von dem zu 

ermittelnden Gewerbeertrag ergibt sich der Gewerbesteuermessbetrag 

(3,5 % des auf volle Hundert Euro 

abgerundeten Gewerbeertrages), auf den dann der 

Gewerbesteuerhebesatz der Sitzgemeinde der jeweiligen 

Gesellschaft anzuwenden ist. Der Gewerbeertrag 

ist auf Basis des steuerlichen Gewinns der jeweiligen 

Gesellschaft und unter Berücksichtigung der Hinzurechnungen 

und Kürzungen nach §§ 8 und 9 Gewerbesteuergesetz 

(GewStG) zu ermitteln. 

Bei der Objektkapitalgesellschaft anfallende Gewerbesteuer 

ist für die ZBI 8 HOLDING KG bzw. deren Gesellschafter 

nicht gemäß § 35 estG bei der Einkommensteuer 

auf gewerbliche Einkünfte anrechenbar. 

152


Soweit sich auf Ebene der Objektkapitalgesellschaft in 

einzelnen Geschäftsjahren negative Ergebnisse ergeben, 

mindern diese nicht das Ergebnis der ZBI 8 HOL- 

DING KG, sondern sind innerhalb der Objektkapitalgesellschaft 

im Wege des Verlustabzugs nach § 10d EStG 

zurück- bzw. vorzutragen und mit späteren positiven 

Ergebnissen der Gesellschaft auszugleichen. 

Dividendenausschüttungen seitens der Objektkapitalgesellschaft 

und Gewinne aus deren Veräußerung unterliegen 

hingegen dem Teileinkünfteverfahren. Dies 

bedeutet, dass die bereits auf der Ebene der Objektkapitalgesellschaft 

mit Körperschaftsteuer/Solidaritätszuschlag 

und gegebenenfalls mit Gewerbesteuer 

belasteten Gewinne in Höhe eines hiernach verbleibenden 

Betrages im Falle ihrer Ausschüttung auf Ebene der 

Anleger in Höhe von 60 % der Einkommensteuer zuzüglich 

Solidaritätszuschlag unterliegen. 

Die auf Ebene der Objektkapitalgesellschaft einzubehaltende 

Kapitalertragsteuer von 25 % zuzüglich eines 

Solidaritätszuschlages in Höhe von 5,5 % der Kapitalertragsteuer 

der Dividende wird bei unbeschränkt steuerpflichtigen 

Anlegern auf deren persönliche Einkommensteuer 

angerechnet. Bei ausländischen, gegebenenfalls 

beschränkt steuerpflichtigen Anlegern ist die jeweilige 

Bestimmung des Doppelbesteuerungsabkommens mit 

dem betreffenden Wohnsitzstaat des Anlegers maßgeblich. 

Eine individuelle Beratung durch den persönlichen 

Steuerberater wird bei Anlegern mit erstem Wohnsitz 

im Ausland (gegebenenfalls beschränkt steuerpflichtig 

in Deutschland) aufgrund unterschiedlicher Regelungen 

im jeweiligen ausländischen Staat und im jeweiligen 

Doppelbesteuerungsabkommen dringend empfohlen. 

Für Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Anteilen 

an der Objektkapitalgesellschaft ist grundsätzlich ebenfalls 

das Teileinkünfteverfahren anzuwenden. Die im 

Zusammenhang mit der Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft 

stehenden Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten 

sind bei Anwendung des Teileinkünfteverfahrens 

nur in Höhe von 60 % steuerlich zu berücksichtigen. 

Gewinn- bzw. Einkünfteerzielungsabsicht 

Die Anerkennung einer steuerlich relevanten Betätigung 

mit (anfänglich) negativen steuerlichen Ergebnissen 

erfordert eine Darlegung der sogenannten Einkünfteerzielungsabsicht. 

Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes 

zu den sogenannten Verlustzuweisungsgesellschaften 

bejaht die Finanzverwaltung nur dann das Vorliegen 

einer Gewinnerzielungsabsicht, wenn bei Gründung 

der Gesellschaft oder bei Beitritt der Gesellschafter die 

Absicht zur Erzielung eines Totalgewinns, sowohl auf 

Ebene der Gesellschaft als auch auf Ebene des jeweiligen 

Anlegers, vorgelegen hat. Andernfalls würde eine 

steuerlich nicht relevante Tätigkeit (sogenannte „Liebhaberei“) 

vorliegen. 

Nach Auffassung der Finanzverwaltung (länderkoordinierter 

Erlass IV C3-S2253-91/04, BStBl 2004 I 933) vom 

08.10.2004, allerdings dort ergangen für die Einkunftsart 

Vermietung und Verpachtung, ist bei der Prognosebetrachtung 

für das Totalgewinnstreben grundsätzlich 

von einem Betrachtungszeitraum von 30 Jahren auszugehen, 

soweit nicht andere Tatbestände dafür sprechen, 

dass die Beteiligung bzw. die Immobilien weniger als 30 

Jahre gehalten werden. Da dies die restriktive Sicht der 

Finanzverwaltung widerspiegelt, wurde aus Gründen 

der Vorsicht als Betrachtungszeitraum für die Ermittlung 

eines steuerpflichtigen Totalgewinnes nur elf Jahre 

in der Planprognose unterstellt. In diesem relativ kurzen 

Zeitraum wird in der Planprognose der ZBI 8 HOL- 

DING KG ein steuerpflichtiger Totalüberschuss am Ende 

des Betrachtungszeitraums erzielt. 

Bei der Frage, ob auch auf Ebene des jeweiligen Gesellschafters 

eine Totalgewinnerzielungsabsicht vorliegt, 

sind die beim jeweiligen Anleger entstehenden Sonderbetriebsausgaben 

(z. B. Darlehenszinsen, Disagio einer 

individuellen Anteilsfinanzierung etc.) und die beabsichtigte 

Dauer seiner Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG 

zu berücksichtigen. 

153

Sollte sich z. B. durch die Zinsaufwendungen für die 

Refinanzierung der Einlage oder durch andere Sonderbetriebsausgaben 

ein negatives Totalergebnis auf 

Ebene des Gesellschafters ergeben, kann die 

steuerliche Anerkennung der Beteiligungsergebnisse 

für diesen Anleger im Einzelfall entfallen. 

Im Falle einer beabsichtigten Finanzierung der Beteiligung 

an der ZBI 8 HOLDING KG und/oder bei weiteren 

umfangreichen Sonderbetriebsausgaben sollten die 

konkreten steuerlichen Konsequenzen mit dem persönlichen 

Steuerberater unter Zugrundelegung einer 

individualisierten Wirtschaftlichkeitsprognose für den 

Anleger besprochen werden. 

Verfahrensrecht 

Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die auf Ebene einer 

Personengesellschaft (hier Zbi 8 HOLDING KG) erzielt 

werden, sind gemäß § 180 Absatz 1 Nr. 2a AO gesondert 

und einheitlich festzustellen. Zuständig für die 

gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte 

ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich die Geschäftsleitung 

befindet. Der endgültigen Feststellung der Einkünfte 

geht regelmäßig eine steuerliche Außenprüfung 

(Betriebsprüfung) voraus. 

Der Feststellungsbescheid für die ZBI 8 HOLDING KG 

ist Grundlagenbescheid für die Einkommensteuer- bzw. 

Körperschaftsteuerveranlagung der Gesellschafter 

(§ 182 Absatz 1 ao) mit der Folge, dass die Wohnsitzfinanzämter/Betriebsstättenfinanzämter 

der Gesellschafter 

an die amtsintern mitgeteilten anteiligen Einkünfte 

aus Gewerbebetrieb gebunden sind. 

Soweit bei der Anlage von liquiden Mitteln der Gesellschaft 

Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag bzw. 

bei Dividenden der Objektkapitalgesellschaft Kapitalertragsteuer 

bzw. Solidaritätszuschlag einbehalten und 

unmittelbar an das Finanzamt abgeführt wird, werden 

die insgesamt in einem Kalenderjahr einbehaltenen 

Steuern im Rahmen der gesonderten und einheitlichen 

Feststellung der Einkünfte ermittelt und anteilig 

entsprechend der jeweiligen Beteiligungsquote auf die 

einzelnen Gesellschafter verteilt. Die sogenannten anrechenbaren 

Steuern finden dann bei der persönlichen 

Steuererklärung des Anlegers Berücksichtigung, so dass 

diese auf die persönliche Steuerlast angerechnet werden. 

Sollten Feststellungsbescheide, bsw. aufgrund steuerlicher 

Außenprüfungen, geändert werden, sind gegebenenfalls 

bereits ergangene Einkommensteuerbescheide/Körperschaftsteuerbescheide 

der Gesellschafter ungeachtet 

einer bereits gegebenen Bestandskraft gemäß 

§ 175 Absatz 1 Nr. 1 ao von Amts wegen zu ändern. 

Soweit der sofortige Betriebsausgabenabzug im Rechtsbehelfsverfahren 

durchgesetzt werden muss, kann eine 

vorläufige Anerkennung im Wege der Aussetzung der 

Vollziehung gemäß § 361 AO erreicht werden, sofern 

ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen 

Verwaltungsaktes bestehen. 

Eine gegebenenfalls auch anteilige Aussetzung der 

Vollziehung des Feststellungsbescheides als Grundlagenbescheid 

hat zur Folge, dass die Einkommensteuerbzw. 

Körperschaftsteuerbescheide der Gesellschafter 

als Folgebescheide ebenfalls von der Vollziehung auszusetzen 

sind, so dass der ausgesetzte Einkommensteuer-/Körperschaftsteuerbetrag 

regelmäßig erst 

nach Beendigung des Rechtsbehelfsverfahrens gezahlt 

werden muss. Sofern das Rechtsbehelfsverfahren allerdings 

nicht mit Erfolg abgeschlossen wird, ist die ausgesetzte 

Steuer nachzuzahlen und gemäß § 237 i. V. m. 

§ 233a ao ab dem Tag der Aussetzung mit 0,5 % pro 

Monat für jeden vollen Monat zu verzinsen. 

Die voraussichtlichen steuerlichen Ergebnisse werden 

den Anlegern für Zwecke der Fertigung der Einkommen- 

bzw. Körperschaftsteuererklärung jeweils durch 

die Treuhänderin der Gesellschaft mitgeteilt. Die persönliche 

Steuererklärung kann unabhängig von der 

Mitteilung über die Höhe der steuerlichen Werte aus 

der Beteiligung abgegeben werden, da die Werte amtsintern 

mitgeteilt werden. Es genügt bei der Anlage G 

154


zur Einkommensteuererklärung den Namen und die 

Steuernummer der Gesellschaft anzuführen. 

Investitions- bzw. Erwerbsphase 

Einkommensteuer 

Gegenstand der Fondsgesellschaft ZBI 8 HOLDING KG 

ist nach dem Gesellschaftsvertrag die Verwaltung und 

Bewirtschaftung eigenen Immobilienvermögens und 

die Beteiligung an Immobilienobjektgesellschaften. Die 

Gesellschaft erzielt hierbei jedoch wegen der gewerblichen 

Prägung gemäß § 15 Absatz 3 Satz 2 estG gewerbliche 

Einkünfte. 

Steuerliche Behandlung der investitionsund fondsbedingten 

Nebenkosten 

Die Anbieterin geht davon aus, dass die fondsbedingten 

Nebenkosten der Investitionsphase gemäß dem 

koordinierten Ländererlass (sogenannter 5. Bauherrenerlass 

bzw. Fondserlass) vom 20.10.2003 teilweise sofort 

abzugsfähige Betriebsausgaben darstellen und 

nicht als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden 

müssen. Mit diesem Erlass des Bundesfinanzministeriums 

wurde u. a. für Immobilienfonds geregelt, unter 

welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe 

Fondsnebenkosten wie z. B. Finanzierungskosten und 

Eigenkapitalvermittlungsvergütungen als laufende Betriebsausgaben 

geltend gemacht werden können bzw. 

wann diese Aufwendungen den Anschaffungs- und 

Herstellungskosten des jeweiligen Objektes und damit 

– gegebenenfalls anteilig – lediglich der AfA-Bemessungsgrundlage 

zugewiesen werden müssen. 

Hiernach sind die Nebenkosten dann zu aktivieren, 

wenn ein auf einem Gesamtplan beruhendes einheitliches 

Gesamtkonzept vorliegt. Soweit die Anleger 

tatsächlich über mehrere wirtschaftlich ernsthaft zur 

Diskussion stehende Investitionsalternativen zu entscheiden 

haben und nicht die Geschäftsleitung, der 

Konzeptionär oder die Treuhänderin automatisch kraft 

Gesellschaftsvertrag etc. diese Entscheidung ohne 

objektbezogene Einzelweisung des Anlegers pro Tagesordnungspunkt 

treffen können, liegt kein auf einem Gesamtplan 

beruhendes einheitliches Gesamtkonzept mit 

der Folge der Aktivierung von Nebenkosten vor. Nach der 

aktuell geltenden Rechtsauffassung ist die tatsächliche 

Entscheidungsfreiheit der Anleger über die Investitionsgegenstände 

und auch deren tatsächlicher Einfluss auf 

die Gestaltung der Verträge entscheidend. D. h., es muss 

eine wesentliche bzw. tatsächliche Einflussnahme der 

Gesellschafter bei einer Gesellschaft vorliegen. 

Eine lediglich theoretische bzw. nur vertraglich gestaltete 

Entscheidungsfreiheit genügt somit nicht. Die 

inzwischen erfolgte Betriebsprüfung des Betriebsstättenfinanzamtes 

Erlangen hinsichtlich vergleichbar konzipierter 

Vorgängerfonds hat ergeben, dass die „Herstellereigenschaft“ 

für die geprüften Fonds anerkannt 

wurde, wenngleich sich hieraus keine Bindungswirkung 

für dieses Beteiligungsangebot ergibt. 

Soweit die Investitionsentscheidung durch einen Investitionsbeirat 

erfolgt, ändert dies ebenfalls nichts 

an dem vorstehenden Ergebnis, soweit sich dessen 

Mitglieder nicht ganz oder teilweise aus dem Initiator 

nahestehenden Personen zusammensetzen und die 

Beiratsentscheidung frühestens zu einem Zeitpunkt 

erfolgt, zu dem bereits zumindest 50 % des prospektierten 

Fondskommanditkapitals eingeworben sind. 

Im Gegensatz zu dem Investitionsbeirat ist auch eine 

pro Gesellschafterversammlung erteilte Stimmrechtsvollmacht 

bereits vor Platzierung von 50 % des Kapitals 

steuerunschädlich, da diese zu dem allgemeinen 

Rechtsgebrauch eines Gesellschafters gehört. 

Da im vorliegenden Fall der Investitionsbeirat erst ab 

Platzierung von mindestens 50 % des prospektierten 

Kapitals bzw. darüber hinausgehend mit 50 % der beschlossenen 

Kapitalerhöhung der Gesellschaft entscheiden 

kann und der Beirat auch nicht aus initiatornahen 

Personen bestehen wird, geht die Anbieterin 

davon aus, dass Nebenkosten und Vergütungen der Investitions- 

und Erwerbsphase in gewissem Umfang als 

Betriebsausgaben zu behandeln sind. 

Von folgender steuerlicher Qualifikation der Investitionskosten 

wird ausgegangen: 

155

Steuerliche Absetzbarkeit von Investitionskosten 

PROGNOSE 

Position der Mittelverwendung 

in der Investitionsphase ZBI 8 HOLDING KG 

Betriebsausgaben 

Euro 

Aktivierung 

Euro 

Gesamt 

Euro 

Beteiligungskapital Objekt KG 0 20.400.000 20.400.000 

Beteiligungskapital Handels GmbH 0 5.500.000 5.500.000 

Aufwand für den Erwerb der Beteiligungen 0 25.900.000 25.900.000 

Eigenkapitalbeschaffung 1.889.370 359.880 2.249.250 

Agio 0 1.499.500 1.499.500 

Marketinggebühren 0 450.000 450.000 

Konzeptionsgebühren 0 300.000 300.000 

Veranstaltungskosten, IT-Dienstleistungen und 

sonstige Kosten Vertrieb 0 300.000 300.000 

Mittelverwendungskontrolle 126.083 0 126.083 

Treuhandschaft 126.792 0 126.792 

nicht abzugsfähige Vorsteuer 48.046 199.500 247.546 

Vergütungen 2.190.291 3.108.880 5.299.171 

Handelsregister 45.000 0 45.000 

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 22.500 0 22.500 

Nebenkosten der Vermögensanlage 67.500 0 67.500 

Sonstiges 20.000 0 20.000 

nicht abzugsfähige Vorsteuer 3.800 0 3.800 

Sonstiges 23.800 0 23.800 

Gesamt 2.281.591 29.008.880 31.290.471 

Liquiditätsreserve 209.029 

Mittelverwendung Investitionsphase 31.499.500 

Im Übrigen unterliegen die in Frage kommenden typischen 

Kosten und Vergütungen der Bewirtschaftungsphase, 

also nach Beendigung der Investitionsphase 

nach Übergang von Nutzen und Lasten pro Objekt, 

nicht den Einschränkungen des Fondserlasses und sind 

somit im Rahmen der allgemeinen Regelungen als Betriebsausgaben 

in den jeweiligen Gesellschaften abzugsfähig. 

Von der Frage, ob Aufwendungen zu aktivieren oder als 

Betriebsausgaben zu berücksichtigen sind, ist die weitere 

Frage zu unterscheiden, inwieweit ein sich dabei 

ergebendes negatives steuerliches Ergebnis mit anderen 

positiven Einkünften des Anlegers ausgeglichen 

werden kann oder ob dieses nach § 15b EStG nur mit 

späteren Gewinnen aus derselben Beteiligung verrechnet 

werden kann (vgl. hierzu Seite 157). 

156


Absetzungen für Abnutzungen, Modernisierungsaufwendungen 

Die auf den Gebäudeanteil entfallenden Anschaffungskosten 

der durch die Objektpersonengesellschaften zu 

erwerbenden Immobilien werden im Rahmen der Absetzungen 

für Abnutzungen (Abschreibungen) steuerlich 

berücksichtigt. Hierzu sind die Anschaffungskosten 

auf die Restnutzungsdauer von 40 Jahren (Altgebäude 

hergestellt bis 31.12.1924) mit 2,5 % p. a. bzw. in anderen 

Fällen auf 50 Jahren linear mit 2 % p. a. abzuschreiben. 

Bei Gewerbeimmobilien, deren Bau nach 

dem 31.03.1985 beantragt wurde, beträgt die jährliche 

Absetzung für Abnutzung 3 % (§ 7 Absatz 4 EStG). Im 

Einzelfall können geringere Restnutzungsdauern vorliegen, 

was zu entsprechend höheren linearen Abschreibungssätzen 

führt. Aufwendungen für Instandsetzungen 

und Modernisierungen können, soweit diese nicht 

zu einer wesentlichen Verbesserung des Bauwerkes 

führen und somit nicht den Gebrauchswert deutlich 

steigern, innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb bis 

maximal 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils 

sofort als Betriebsausgabe berücksichtigt werden 

(§ 6 Absatz 1 Nr. 1a estG). Übersteigen sie die Grenze 

von 15 %, sind sie insgesamt zu aktivieren. 

Verlustausgleichsbeschränkung auf die Einkunftsquelle 

durch § 15b EStG 

Auch bei Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht ist 

zu prüfen, ob anfänglich auftretende negative Ergebnisanteile 

aus der Beteiligung beim Anleger sofort 

steuerlich zu berücksichtigen sind oder ob diese unter 

die Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG 

fallen. 

Durch § 15b estG werden bei „modellhaften Gestaltungen“, 

wie der hier vorliegenden, Verluste, soweit sie in 

der Anlaufphase mehr als 10 % bezogen auf das Eigenkapital 

der Investition betragen, in der betreffenden 

Einkunftsquelle „eingekapselt“, d. h. eine Verrechnung 

der anteilig auf die Gesellschafter entfallenden Verluste 

mit deren anderen positiven Einkünften im Verlustentstehungsjahr 

ist nicht möglich. 

Nachdem die ZBI 8 HOLDING KG in der Investitionsphase 

plangemäß Anlaufverluste von mehr als 10 % des 

Eigenkapitals erwartet, greift die Verlustverrechnungsbeschränkung 

des § 15b EStG. Dies hat zur Folge, dass 

die jeweils anfallenden Verluste nur mit künftigen Gewinnen 

aus der Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG 

verrechnet werden können. Die nicht ausgleichsfähigen 

Verluste werden jährlich durch das Betriebsstättenfinanzamt 

festgestellt und durch die gesonderte und 

einheitliche Feststellungserklärung anteilig auf die Anleger 

verteilt. 

Grunderwerbsteuer 

Der Erwerb inländischer Grundstücke unterliegt der 

Grunderwerbsteuer. Diese variiert in einzelnen Bundesländern 

und beträgt zwischen 3,5 % und 5 % des für die 

Immobilie aufgewendeten Kaufpreises, gegebenenfalls 

inklusive der Vergütungen für Dienstleistungen bzw. 

Modernisierungsaufwendungen, insbesondere wenn 

diese Leistungen durch den Verkäufer erbracht werden 

und/oder die Gesellschafter keinen wesentlichen Einfluss 

auf die Auswahl von verschiedenen Dienstleistern 

haben. Zur Frage, welche konkreten weiteren Kosten 

zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage 

gehören, existieren umfangreiche und unterschiedliche 

Rechtsprechungen und Literaturmeinungen. Immer 

dann, wenn es sich bei separaten Vergütungen lediglich 

um die Offenlegung von Kalkulationsbestandteilen des 

Veräußerers handelt und der Erwerber ein vorgefertigtes 

Vertragsbündel vorfindet, bei dem für den Fall der 

Abwahl bestimmter Leistungen der Gesamtaufwand 

dennoch ungemindert zu zahlen ist, wird davon ausgegangen, 

dass auch diese Aufwendungen, bis hin zum 

nahezu vollständigen Gesamtaufwand der Investition, 

zur Bemessungsgrundlage zählen können. 

Für das vorliegende Blind-Pool-Konzept wird nicht von 

der Notwendigkeit einer restriktiven Betrachtungsweise 

ausgegangen. Der Investitionsplan beinhaltet einerseits 

Positionen, die denknotwendig nicht zur grunderwerbsteuerlichen 

Bemessungsgrundlage gehören 

können (wie der Aufwand für den Erwerb der Anteile an 

der Handels GmbH, Handelsregisterkosten, Liquiditäts- 

157

eserve), und andererseits solche Aufwendungen, die 

der Schaffung einer eigenen, funktionierenden Struktur 

der Gesellschaft dienen. 

Darüber hinaus fällt Grunderwerbsteuer an, wenn mindestens 

95 % der mittelbar oder unmittelbar gehaltenen 

Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft 

innerhalb von 5 Jahren auf einen oder mehrere 

neue Gesellschafter übergehen. Diese Regelung des 

§ 1 absatz 2a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) gilt 

nach herrschender Auffassung auch dann, wenn eine 

Kapitalaufstockung durch neu beitretende Gesellschafter 

erfolgt. Dies hat zur Konsequenz, dass hinsichtlich 

bereits von der ZBI 8 HOLDING KG direkt oder von den 

Objektpersonengesellschaften erworbener Grundstücke 

auch dann Grunderwerbsteuer anfallen kann, wenn 

im Rahmen der Platzierung der Anteile an der ZBI 8 

HOLDING KG mehr als 95 % der Anteile an der ZBI 8 

HOLDING KG übergehen. Diese Auffassung vertritt die 

Finanzverwaltung darüber hinaus auch hinsichtlich der 

erst nach Platzierung erworbenen Grundstücke, wenn 

dies insgesamt aufgrund eines vorgefassten Gesamtplanes 

erfolgt. Letzteres wird in der Literatur jedoch 

abgelehnt, da es an einer gesetzlichen Grundlage fehle. 

Als Bemessungsgrundlage ist in den Fällen des § 1 Absatz 

2a GrEStG in diesem Fall der Grundbesitzwert nach 

§ 138 Bewertungsgesetz (BewG) anzusetzen. Schuldner 

der Grunderwerbsteuer ist in diesem Fall die Personengesellschaft 

selbst. 

Nutzungs- und Verwaltungsphase 


Steuerliche Behandlung von Sonderbetriebsausgaben 

und Sonderbetriebseinnahmen der Gesellschafter 

Auf der Ebene der Anleger können Sonderbetriebsausgaben 

und Sonderbetriebseinnahmen entstehen. 

Hierzu gehören alle Kosten, die für die Beteiligung als 

im Sinne des Betriebsausgabenbegriffs betrieblich notwendig 

veranlasst angesehen werden, wie z. B. Fremdkapitalzinsen 

für eine eventuelle Refinanzierung der 

Zeichnungssumme oder Reisekosten zur Gesellschafterversammlung. 

Sonderbetriebseinnahmen sind Einnahmen, die ein 

Anleger zwar in eigenem Namen erzielt, die jedoch im 

Zusammenhang mit der Beteiligung stehen. So z. B. bei 

Anlagevermittlern, die Vermittlungsprovision für die 

Vermittlung von Eigenkapital dieses Fonds vereinnahmen 

und selbst an der Gesellschaft beteiligt sind. 

Diese Aufwendungen bzw. Einnahmen sind im Rahmen 

der gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung 

der Gesellschaft zu berücksichtigen, eine Erfassung 

im Rahmen der individuellen Steuererklärung des 

Anlegers ist hingegen nicht möglich. 

Schuldzinsenabzug 

Gegebenenfalls anfallende Schuldzinsen sind nicht als 

Betriebsausgaben abziehbar, wenn sogenannte Überentnahmen 

im Sinne des § 4 Absatz 4a EStG getätigt 

worden sind. Da diese Regelung allerdings nicht bei der 

Finanzierung von Anlagevermögen anzuwenden ist, 

dürfte sich insoweit keine Einschränkung des Schuldzinsenabzuges 

ergeben. Eine weitere Beschränkung des 

Betriebsausgabenabzuges von Fremdkapitalzinsen resultiert 

grundsätzlich aus den Bestimmungen des § 4h 

EStG (sogenannte „Zinsschranke“), die sowohl auf Kapitalgesellschaften 

als auch auf Personengesellschaften 

anwendbar sind. Danach dürfen Zinsaufwendungen 

grundsätzlich nur dann als Betriebsausgaben für Zwecke 

der Besteuerung in Abzug gebracht werden, wenn sie 

die Zinserträge zuzüglich 30 % des steuerlichen ebitDA 

(earnings before interest, taxes, depriciation and amortization; 

d. h. „Ertrag vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen 

auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle 

Vermögensgegenstände“) nicht übersteigen. Der in einem 

Veranlagungszeitraum nicht abziehbare Betrag der 

Zinsaufwendungen kann jedoch vorgetragen werden 

und erhöht in den Folgejahren die für die Berechnung 

maßgeblichen Zinsaufwendungen. Bei Aufgabe oder 

Übertragung des Betriebes geht ein nicht verbrauchter 

Zinsvortrag unter, scheidet ein Mitunternehmer aus der 

Gesellschaft aus, geht der Zinsvortrag anteilig mit der 

158


Quote unter, mit der der ausgeschiedene Gesellschafter 

an der Gesellschaft beteiligt war. 

Das Abzugsverbot kommt jedoch nicht zum Tragen, 

wenn der Betrag der Zinsaufwendungen den Betrag 

der Zinserträge, soweit er die Zinserträge übersteigt, 

weniger als 3 Mio. Euro beträgt und/oder der Betrieb 

nicht oder nur anteilmäßig zu einem Konzern gehört 

oder zwar eine Konzernzugehörigkeit besteht, die Eigenkapitalquote 

des Betriebes aber am Schluss des 

vorangegangenen Abschlussstichtages gleich hoch 

oder höher ist als die Eigenkapitalquote des Konzerns. 

Durch das Wachstumsbeschleunigungsgesetz wurde 

die zeitliche Befristung der Erhöhung der Zinsschranke 

von 1 Mio. Euro auf 3 Mio. Euro mit Wirkung ab dem 

01.01.2010 entfristet. Die Abzugsfähigkeit ist jeweils 

auf Ebene der einzelnen Objektgesellschaften zu prüfen. 

Da die Fondsinvestition sich planmäßig auf mehrere 

Objektgesellschaften verteilt, ist davon auszugehen, 

dass die sogenannte Zinsschranke in keiner dieser 

Objektgesellschaften überschritten wird und somit die 

Zinsaufwendungen jeweils uneingeschränkt abzugsfähig 

sind. 

Steuersätze in der Einkommensteuer 

Die Einkommensteuersätze betragen zwischen 14 % 

und 42 %, ab einem Einkommen von 250.001 Euro (zusammen 

veranlagte Ehegatten: 500.001 Euro) 45 %. Der 

Grundfreibetrag beträgt seit dem Jahr 2010 8.004 Euro. 

Daneben wird ein Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die 

festgesetzte Einkommensteuer erhoben. 

Nicht berücksichtigt ist bei vorstehenden Prozentsätzen 

und allen Prognoseberechnungen in diesem 

Emissionsprospekt die gegebenenfalls anfallende Kirchensteuer. 

Beteiligung im Betriebsvermögen 

Die Beteiligung an der Gesellschaft ist im Rahmen der 

Steuerbilanz der Gesellschafter, die ihre Beteiligung 

im Betriebsvermögen halten, spiegelbildlich mit dem 

jeweiligen Kapitalkonto bei der ZBI 8 HOLDING KG zu 

bilanzieren. 

Verwendung einer gebildeten Reinvestitionsrücklage 

gemäß § 6b und eventuell § 6c EStG 

Sollte ein Anleger im Zusammenhang mit dem Verkauf 

von Betriebsvermögen eine Rücklage nach § 6b bzw. 

§ 6c EStG gebildet haben, kann diese unter bestimmten 

Voraussetzungen innerhalb von zumeist vier Jahren 

auf die Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG übertragen 

und aufgelöst werden. Begünstigte Betriebe sind 

gemäß § 6b EStG Unternehmen, die ihren Gewinn gemäß 

§ 4 Absatz 1 oder § 5 EStG und im Falle § 6c EStG 

gemäß § 4 Absatz 3 EStG oder nach Durchschnittssätzen 

(Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft) ermitteln. 

Die Auflösung der Rücklage mindert über eine für 

den Gesellschafter zu erstellende Ergänzungsbilanz 

die steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilien 

hinsichtlich des auf ihn entfallenden Anteils. Infolgedessen 

reduzieren sich die auf ihn entfallenden, bei der 

steuerlichen Gewinnermittlung der Zbi 8 HOLDING KG 

zu berücksichtigenden Abschreibungen, was bei dem 

Gesellschafter über die Laufzeit des Fonds zu einem 

entsprechend höheren individuellen steuerlichen Ergebnis 

führt. 

Voraussetzung hierfür ist u. a., dass das ursprünglich 

veräußerte Betriebsvermögen, das zur Rücklagenbildung 

führte, i. d. R. sechs Jahre ununterbrochen zum 

Betriebsvermögen gehört hat. Darüber hinaus ist zu 

beachten, dass die Reinvestitionsobjekte ebenfalls zum 

Anlagevermögen eines inländischen Betriebes gehören 

müssen. Dies ist bei der vorgesehenen Haltedauer der 

Immobilien der Objektpersonengesellschaften hinsichtlich 

deren Immobilien i. d. R. gegeben. 

Falls die Gesellschafter der vorzeitigen Liquidation oder 

dem Verkauf der Gesellschaft(en) bzw. der Immobilien 

vor Ablauf der 6-jährigen Behaltensfrist zustimmen, 

ergibt sich ein entsprechender Veräußerungsgewinn, 

für den nach heute geltendem Recht mangels ausreichender 

Haltefrist keine (erneute) Rücklage nach 

§ 6b/6c estG gebildet werden kann. 

Im Falle des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes 

wird (mangels der Ermittlung des Betriebsergebnisses 

159

durch Vermögensvergleich) keine Rücklage gebildet 

und stattdessen der Übertragungswert der hier gezeichneten 

Beteiligung als Betriebsausgabe (Gewinn 

mindernd) und die Auflösung als Betriebseinnahme 

Gewinn erhöhend erfasst. 

Die durch die Erstellung der Ergänzungsbilanz entstehenden 

Mehrkosten der Gesellschaft trägt der jeweilige 

Gesellschafter, soweit die Geschäftsleitung einer Beteiligung 

an der ZBI 8 HOLDING KG zur steuerneutralen 

Übertragung einer § 6b- oder § 6c-Rücklage zustimmt. 

Hierfür ist eine gesonderte schriftliche individuelle 

Vereinbarung und Haftungsbelehrung zwischen der 

Emittentin und dem jeweils Beitrittswilligen vor rechtswirksamer 

Zeichnung einer Beteiligung zu schließen. 

In jedem Fall ist die individuelle Beratung durch einen 

Steuerberater für den betreffenden Gesellschafter vor 

Zeichnung einer Beteiligung für § 6b- oder § 6c-Rücklagen 

unbedingt erforderlich, da in diesem Prospekt nicht 

alle Aspekte der hier wirkenden Vorschriften angesprochen 

werden können. 

Gewerbesteuer 

Allgemeines 

Die ZBI 8 HOLDING KG sowie die Objektgesellschaften 

unterliegen mit ihrem jeweiligen laufenden Gewinn 

grundsätzlich der Gewerbesteuer und sind insoweit – 

anders als bei der Einkommensteuer – selbst Steuersubjekt. 

Ausgehend von dem zu ermittelnden Gewerbeertrag 

ergibt sich nach Abzug des Freibetrages von 

24.500 Euro der Gewerbesteuermessbetrag (3,5 % 

des auf volle Hundert Euro abgerundeten Gewerbeertrages), 

auf den dann der Gewerbesteuerhebesatz 

der Sitzgemeinde der jeweiligen Gesellschaft anzuwenden 

ist. Der Gewerbeertrag ist auf Basis des steuerlichen 

Gewinns der jeweiligen Gesellschaft und unter 

Berücksichtigung der Hinzurechnungen und Kürzungen 

nach §§ 8 und 9 Gewerbesteuergesetz (GewStG) zu ermitteln. 

Mit der Umsetzung der Unternehmenssteuerreform 

2008 ist die Gewerbesteuer nicht mehr als Betriebsausgabe 

anzusetzen und mindert daher nicht 

mehr den einkommensteuerlichen Gewinn bzw. das 

körperschaftsteuerliche Einkommen und damit die Bemessungsgrundlage 

der Gewerbesteuer selbst. 

Als Hinzurechnungen kommen insbesondere die Entgelte 

für Schulden der jeweiligen Objektgesellschaft 

bzw. der ZBI 8 HOLDING KG in Betracht. Hierzu gehören 

nach bisheriger Auffassung der Finanzverwaltung 

auch diejenigen Zinsen, die ein Anleger für die Refinanzierung 

seiner Beteiligung aufwendet. Hinzuzurechnen 

sind bei der jeweiligen Gesellschaft die Zinsen zu 25 %, 

soweit sie einen Betrag von 100.000 Euro übersteigen. 

Soweit die Zinsen der Verwaltung und Nutzung des 

Grundbesitzes hinzuzurechnen sind, sind diese zwar 

zunächst hinzuzurechnen, im Rahmen der erweiterten 

Kürzung jedoch wieder auszusondern (s. u.). Die erweiterte 

Kürzung gilt also nicht in den auf Immobilienhandel 

ausgerichteten Objektkapitalgesellschaften. 

Soweit im steuerlichen Gewinn der ZBI 8 HOLDING KG 

Ergebnisanteile der Objektpersonengesellschaften enthalten 

sind, die bereits (zumindest dem Grunde nach) 

der Gewerbesteuer unterlegen haben, ist insoweit eine 

Kürzung vorzunehmen, um eine gewerbesteuerliche 

Doppelbelastung zu vermeiden. Für Ergebnisanteile aus 

einer Objektkapitalgesellschaft ist dies nur dann möglich, 

wenn die ZBI 8 HOLDING KG zu Beginn des Erhebungszeitraumes 

zu mindestens 15 % beteiligt war. 

Anfängliche Gewerbeverluste sind nach derzeitigem 

Recht begrenzt auf 1 Mio. Euro zuzüglich 60 % des 

übersteigenden Gewerbeertrages des/r betreffenden 

bzw. folgenden Geschäftsjahre(s) vortragsfähig. Scheidet 

ein Gesellschafter aus der Fondsgesellschaft aus, so 

kann ein Verlustvortrag und damit die Verrechnung mit 

späteren Gewerbeerträgen hinsichtlich des anteilig auf 

den Ausgeschiedenen entfallenden Gewerbeverlustes 

nicht mehr stattfinden. 

Da jedenfalls die Objektpersonengesellschaften 

konzeptgemäß ausschließlich eigenen, in ihrem Betriebsvermögen 

befindlichen Grundbesitz verwalten, 

ist der Gewinn um den Teil des Gewerbeertrages 

zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des 

160


eigenen Grundbesitzes entfällt (erweiterte Kürzung 

nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Die Objektkapitalgesellschaften 

sind dagegen auf Immobilienhandel 

ausgelegt. Die sogenannte erweiterte Kürzung kann 

somit nicht angewendet werden. 

Die Gesellschaft bzw. deren Objektpersonengesellschaften 

sind somit bei ausschließlicher Verwaltung 

eigenen Vermögens durch die erweiterte Kürzung 

des Gewerbeertrages für unmittelbar gehaltene 

Immobilien nach § 9 Nr. 1 Satz 2 bzw. die Kürzung 

gemäß § 9 Nr. 2 GewStG bei bloß mittelbarer Immobilienbeteiligung 

in Form einer Beteiligungspersonengesellschaft 

de facto gewerbesteuerfrei. 

Anrechnung von Gewerbesteuer bei der Einkommensteuer 

Sofern auf Ebene der Objektpersonengesellschaften 

Gewerbesteuer anfallen sollte, wäre diese über die ZBI 8 

HOLDING KG bei deren Gesellschaftern im Rahmen des 

§ 35 EStG auf die persönliche Einkommensteuer der Anleger 

anrechenbar, soweit diese auf im zu versteuernden 

Einkommen enthaltene gewerbliche Einkünfte entfällt. 

Gleiches gilt, falls sich auf Ebene der ZBI 8 HOLDING KG 

selbst ein positiver Gewerbeertrag ergeben würde. Die 

Anrechnung erfolgt bis zur Höhe des 3,8-fachen des Gewerbesteuermessbetrages, 

maximal jedoch in Höhe der 

jeweils festgesetzten Gewerbesteuer. 

Bei Personengesellschaften werden die auf die Gesellschafter 

entfallenden anteiligen Anrechnungsbeträge 

durch das Betriebsstättenfinanzamt gesondert und 

einheitlich festgestellt, wobei sich der Anteil eines Gesellschafters 

am Gewerbesteuermessbetrag nach dem 

jeweiligen Gewinnverteilungsschlüssel richtet. Die 

Wohnsitzfinanzämter berücksichtigen nach entsprechender 

Mitteilung durch das Betriebsstättenfinanzamt 

die Anrechnungsbeträge dann von Amts wegen, 

ohne dass es eines zusätzlichen Antrags des Gesellschafters 

bedarf. Die Gewerbesteueranrechnung ist 

beschränkt auf die im zu versteuernden Einkommen 

der Gesellschafter enthaltenen Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

und die darauf entfallende Einkommensteuer. 

Zahlt der Gesellschafter keine solche Einkommensteuer, 

so kann keine Gewerbesteueranrechnung erfolgen. 

Die konkrete Entlastungswirkung ist folglich von 

den individuellen steuerlichen Verhältnissen des Anlegers 

abhängig und kann daher hier nicht abschließend 

dargestellt werden. Die Konsultierung des persönlichen 

Steuerberaters wird daher empfohlen. 

Gewerblicher Grundstückshandel 

a) Objektpersonengesellschaften 

Wie oben dargestellt, liegen hinsichtlich der Objektpersonengesellschaften, 

die sich ausschließlich mit Verwaltung 

und Nutzung von Grundvermögen befassen, 

die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG vor. 

Dies hat zur Konsequenz, dass deren Einkünfte trotz der 

an sich gewerblichen Prägung der Gesellschaften nicht 

der Gewerbesteuer unterliegen, da es sich um eine rein 

vermögensverwaltende Tätigkeit handelt. 

Diese an sich rein vermögensverwaltende Tätigkeit verändert 

jedoch ihren Charakter, wenn durch An- und Verkäufe 

von Grundstücken die Schwelle der bloßen Fruchtziehung 

aus dem Vermögen überschritten und die Gesellschaften 

durch gezielte Umschichtung von Vermögen quasi 

als Grundstückshändler tätig wird. In diesem Falle entfielen 

die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG 

und sowohl die laufenden Einkünfte als auch die Veräußerungsgewinne 

unterlägen der Gewerbesteuer. Das 

Bundesministerium für Finanzen hat mit Schreiben vom 

26.03.2004 Abgrenzungskriterien zu der Frage erlassen, 

unter welchen Voraussetzungen im Zusammenhang mit 

Grundstücksveräußerungen nicht mehr von privater Vermögensverwaltung, 

sondern von gewerblichem Grundstückshandel 

auszugehen ist. 

Bei dem vorgenannten Erlass handelt es sich im Wesentlichen 

um eine Zusammenfassung der in den vergangenen 

Jahren durch die Rechtsprechung entwickelten 

Grundsätze zur Frage der Abgrenzung zwischen 

privater Vermögensverwaltung und gewerblichem 

Grundstückshandel. 

161

Hiernach ist die in einem Zeitraum von fünf Jahren 

erfolgte Veräußerung von bis zu drei Grundstücken, 

Grundstücksanteilen bzw. Anteilen an Grundbesitz haltenden 

Gesellschaften (sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“), 

die innerhalb von fünf Jahren vor deren Veräußerungen 

erworben wurden, noch im Rahmen der privaten 

Vermögensverwaltung möglich. Bei Anzeichen, dass 

bereits bei Anschaffung der Immobilien oder danach in 

einem kürzeren zeitlichen Zusammenhang bereits der 

Veräußerungsauftrag z. B. an einen Makler erteilt wurde, 

kann es bereits bei einem Objektverkauf zur Anwendung 

der Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandels 

durch die Finanzverwaltung kommen. 

Bei Verkäufen nach zehn Jahren Haltedauer wird 

grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückhandel 

unterstellt. Vor diesem Hintergrund ist eine Gewerbesteuerpflicht 

in den Objektpersonengesellschaften 

unwahrscheinlich, da ein Verkauf vor Ablauf von zehn 

Jahren nicht geplant ist. 

Bei der Prüfung der Frage, ob die „Drei-Objekt-Grenze“ 

überschritten wurde, sind auch Auswirkungen aus 

Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften einzubeziehen, 

sofern eine Beteiligung von mindestens 10 % 

an der jeweiligen Gesellschaft besteht. Neben der vorgenannten 

relativen Beteiligungsgrenze, die bereits in 

den vorangegangenen Erlassen der Finanzverwaltung 

zu dieser Thematik Eingang gefunden hat, sieht der Erlass 

zusätzlich eine absolute Grenze von 250.000 Euro 

vor. Dabei ist es unerheblich, ob die Objektgesellschaft 

Grundstücke, die Fondsgesellschaft eine Beteiligung an 

der Objektpersonengesellschaft oder der Steuerpflichtige 

seine Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG veräußert. 

Sollte ein Verkauf der Objekte vor Ablauf von zehn Jahren 

erwogen werden, so ist dann die aktuelle Rechtslage 

zu prüfen. Nach derzeitigem Recht wäre eine eventuelle 

Gewerbesteuerzahlung auf Ebene der Objektpersonengesellschaften 

bei den Anlegern als Mitunternehmer 

der Zbi 8 HOLDING KG mit dem 3,8-fachen des anteiligen 

Gewerbesteuermessbetrages, maximal jedoch 

in Höhe der tatsächlichen Gewerbesteuer auf deren 

Einkommensteuerschuld anrechenbar, so dass – ohne 

Berücksichtigung der gegebenenfalls weiteren Auswirkungen 

auf Ebene des Anlegers – eine zumindest teilweise 

Steuerneutralität erreicht würde. 

b) Ebene des Anlegers 

Zusätzlich zur Ebene der Fonds- bzw. Objektgesellschaften 

sind gegebenenfalls auch Auswirkungen eines 

gewerblichen Grundstückshandels auf Ebene der 

Gesellschafter zu beachten. 

Denn auch hier ist zu prüfen, ob ein Gesellschafter 

mehr als drei Objekte innerhalb des Fünf- bzw. Zehnjahreszeitraumes 

veräußert hat. Als Objekt in diesem 

Sinne gilt nicht nur die unmittelbar vom Anleger, sondern 

auch der mittelbar über eine Personengesellschaft 

gehaltene Anteil an Immobilien. 

Veräußert die Fondsgesellschaft bzw. veräußern die Objektgesellschaften 

ihre Immobilien, ist die Veräußerung 

bei den an ihr beteiligten Gesellschaftern bei der Frage, 

ob auf der Ebene der beteiligten Gesellschafter ein gewerblicher 

Grundstückshandel begründet wird, zu berücksichtigen, 

wenn Gesellschafter an der Gesellschaft 

entweder zu mindestens 10 % beteiligt sind oder der 

Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder der Anteil an 

dem veräußerten Objekt mehr als 250.000 Euro beträgt. 

Dies kann dazu führen, dass Verkäufe an sich privat gehaltener 

Immobilien des Anlegers im Rahmen eines gewerblichen 

Grundstückshandels zu erfassen sind. Veräußert 

der Anleger seinen Anteil an der ZBI 8 HOLDING KG, 

ist diese Veräußerung einer anteiligen Grundstücksveräußerung 

gleichzustellen. Für die Prüfung der Frage, ob 

die „Drei-Objekt-Grenze“ überschritten wird, kommt es 

auf die Zahl der im Gesellschaftsvermögen (mittelbar 

oder unmittelbar) befindlichen Grundstücke an. Voraussetzung 

für eine Zurechnung der Anteilsveräußerung ist 

jedoch in diesen Fällen stets, dass der jeweilige Gesellschafter 

zu mindestens 10 % an der Gesellschaft beteiligt 

ist bzw. war oder der Verkehrswert der Beteiligung 

mehr als 250.000 Euro beträgt. Anders als bei der Veräußerung 

des Grundstücks durch die Objektpersonengesellschaft 

kommt dem den Anteil veräußernden Gesell- 

162


schafter zuzurechnenden anteiligen Verkehrswert des 

Grundstückes in diesen Fällen keine Bedeutung zu. 

Gewerbesteuer bei der Objektkapitalgesellschaft 

Verkauft eine Objektkapitalgesellschaft kurzzeitig Immobilien, 

so ergeben sich insoweit keine Auswirkungen 

auf Ebene der Anleger, da die Rechtsform der Kapitalgesellschaft 

eine Abschirmwirkung entfaltet. 

Auch der Verkauf von Anteilen an der Objektkapitalgesellschaft 

vor Ablauf einer Haltedauer von 10 Jahren 

führt nicht zu der Infizierung der Gesellschafter der Kapitalgesellschaft 

bzw. der ZBI 8 HOLDING KG. Eine andere 

Auffassung könnte vertreten werden, wenn eine 

Objektpersonengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft 

umgewandelt wird und die Anteile an der Kapitalgesellschaft 

zeitnah nach der Umwandlung verkauft werden, 

ohne dass hierfür außersteuerliche wirtschaftliche 

Gründe vorliegen. 

Vor dem Hintergrund der gegebenenfalls weitreichenden 

Auswirkungen, die sich bei Vorliegen eines gewerblichen 

Grundstückshandels ergeben können, wird 

jedem Anleger ausdrücklich empfohlen, vor einer Beteiligung 

an der ZBI 8 HOLDING KG den Rat seines steuerlichen 

Beraters einzuholen. 

Vermögensteuer 

Aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts 

(BVerfG) vom 22.06.1995 und der vom Bundesverfassungsgericht 

geforderten, aber nicht erfolgten 

gesetzlichen Neuregelung kann die Vermögensteuer 

ab 01.01.1997 nicht mehr erhoben werden. Ob eine 

künftige gesetzliche Neuregelung zu einer Wiedereinführung 

der Vermögensteuer kommt, ist derzeit nicht 

absehbar. 

Erbschaft- und Schenkungsteuer 

Übertragungsvorgänge im Wege der Schenkung oder 

von Todes wegen unterliegen der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer, 

sofern entweder der Schenkende bzw. Erblasser 

oder der Beschenkte bzw. Erbe in Deutschland 

unbeschränkt steuerpflichtig ist. Die Besteuerung beider 

Vorgänge ergibt sich aus dem Erbschaftsteuergesetz. 

Die Bewertungsregelungen sehen eine Bewertung der 

Immobilien nach einem sogenannten Ertragswertverfahren 

vor, bei dem der Wert auf Basis der nachhaltig erzielbaren 

Erträge ermittelt wird. Dabei sind Boden- und Gebäudewert 

jeweils separat zu ermitteln. Ist ein übliches 

Nutzungsentgelt nicht zu ermitteln, kommt es zu einer 

Bewertung im Sachwertverfahren. Bei der Bewertung 

von Betriebsvermögen bestehen zwar grundsätzlich gewisse 

Vergünstigungen, die jedoch für Beteiligungen an 

der Zbi 8 HOLDING KG nicht in Betracht kommen, da das 

Betriebsvermögen der Zbi 8 HOLDING KG zu mehr als 

50 % aus Immobilien und somit aus sogenanntem Verwaltungsvermögen 

besteht. Die Immobilien sind daher 

– soweit es sich um zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke 

handelt – mit 90 %, im Übrigen mit 100 % ihres 

Wertes anzusetzen. 

Die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer, bei deren 

Ermittlung verschiedene persönliche Freibeträge zu 

berücksichtigen sind, hängt neben dem Umfang der 

Bereicherung auch von dem Verwandtschaftsgrad zu 

dem Schenker bzw. Erblasser ab und beträgt zwischen 

7 % und 50 %, je nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen 

Erwerbs. Gemäß § 16 ErbStG bestehen 

gewisse persönliche Freibeträge, insbesondere für Ehegatten 

und Lebenspartner von 500.000 Euro, für Kinder 

von 400.000 Euro und für Enkel von 200.000 Euro. 

Beteiligt sich ein Anleger nicht unmittelbar als Kommanditist, 

sondern als Treugeber an der Beteiligungsgesellschaft, 

so sahen die koordinierten Erlasse der 

Finanzverwaltung (z. B. Erlass des Finanzministeriums 

Baden-Württemberg vom 27.06.2005, DB 2005 

Seite 1493) vor, dass der Gegenstand der Übertragung 

eines Anteils an der Beteiligungsgesellschaft nicht die 

jeweilige Kommanditbeteiligung, sondern der Herausgabeanspruch 

des Treugebers gegen die Treuhänderin 

sei. Dieser sei zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer 

mit dem gemeinen Wert zu bewerten. 

163


Leipzig, Breite Straße 

164


Der gemeine Wert wurde dabei durch den fiktiven Veräußerungspreis 

bestimmt, der bei einer zum Bewertungsstichtag 

angenommenen Veräußerung der treuhänderisch 

gehaltenen Beteiligung zu erzielen wäre 

(Verkehrswert). Außerdem konnten danach bei der 

Schenkung/Übertragung von Todes wegen einer treuhänderisch 

gehaltenen Beteiligung die oben genannten 

Begünstigungen nicht in Anspruch genommen werden. 

Damit wurde bislang bei der Übertragung solcher 

Beteiligungen der gesamte Verkehrswert des Anteils 

der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterworfen. Des 

Weiteren entfiel damit u. a. die Möglichkeit, den Freibetrag 

und den Entlastungsbetrag in Anspruch zu nehmen. 

Durch den Erlass des Bayerischen Finanzministeriums 

vom 16.09.2010 (S 8311 - 035 - 38476/10) wurde 

der bis dahin geltenden Rechtsprechung im Bezug auf 

die Bewertung von Beteiligungen als sogenannter Treuhandkommanditist 

eine Absage erteilt. Treuhandkommanditisten 

sind unter Beachtung des § 39 Absatz 2 

Nr. 1 Satz 2 AO wie unmittelbar beteiligte Kommanditisten 

zu behandeln. 

Besonderheiten bei Schenkungen 

Wird die Beteiligung z. B. unter Übernahme von Verbindlichkeiten 

schenkweise übertragen, ist zu beachten, 

dass der entgeltliche Teil der Schenkung (z. B. die 

Übernahme einer Beteiligungsfinanzierung) ertragsteuerlich 

als teilentgeltlicher Immobilienverkauf qualifiziert 

wird, was neben erbschaftsteuerlichen gegebenenfalls 

auch ertragsteuerliche Konsequenzen nach 

sich ziehen kann. Insoweit wird angeraten, vor einer 

Übertragung einen steuerlichen Berater zu befragen. 

Umsatzsteuer 

Die ZBI 8 HOLDING KG ist, soweit diese sich auf das 

Halten von Beteiligungen an Objektgesellschaften 

beschränkt, gemäß Urteil des EuGH vom 29.04.2004 

(„Empresa de Desenvolvimento Mineiro SGPS SA 

(EDM)“) nicht Unternehmer im Sinne des § 2 Absatz 1 

Umsatzsteuergesetz (UStG) und damit nicht vorsteuerabzugsberechtigt. 

Die Objektgesellschaften hingegen 

erbringen mit der Vermietung der Immobilien steuerbare 

Ausgangsumsätze und sind somit Unternehmer 

im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. 

Die Vermietung und Verpachtung und der Verkauf von 

Immobilien sind grundsätzlich gemäß § 4 Nr. 9a bzw. 

Nr. 12a UStG umsatzsteuerbefreit. Jedoch besteht für 

Gewerbeimmobilien nach § 9 ustG die Möglichkeit, zur 

Regelbesteuerung zu optieren, falls der mietende Unternehmer 

keine Ausgangsumsätze ausführt, die den 

Vorsteuerabzug ausschließen. Soweit diese Voraussetzungen 

vorliegen und zur Umsatzsteuerpflicht optiert 

wird, sind die Objektgesellschaften berechtigt, die ihnen 

von anderen Unternehmern in Rechnung gestellten 

Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuern abzuziehen. 

Bei den Objektgesellschaften mit Gewerbeobjekten 

bzw. Wohn- und Geschäftshäusern wird i. d. R. eine 

Option zur Regelbesteuerung sinnvoll sein, da die Umsatzsteuer 

von den Mietern zusätzlich erhoben werden 

kann, ohne dass dies für die Mieter zu einer Mehrbelastung 

führt, sofern diese ebenfalls aufgrund ihrer Tätigkeit 

zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. In Höhe des 

umsatzsteuerpflichtigen Anteiles der Vermietung ist 

die jeweilige Objektgesellschaft dann zum Vorsteuerabzug 

berechtigt. 

Für den Fall, dass aus Sicht eines oder mehrerer Verkäufer 

der Verkauf einer Immobilie als nicht umsatzsteuerbare 

Geschäftsveräußerung im Ganzen i. S. v. 

§ 1 Absatz 1a UStG beurteilt wird, tritt die Fondsgesellschaft 

umsatzsteuerlich in die Rechtsstellung des Verkäufers 

ein (§ 1 Absatz 1a ustG). 

Grundsteuer 

Die Grundsteuer wird durch die jeweilige Gemeinde, in 

der die Immobilien liegen, erhoben. Bemessungsgrundlage 

ist der sogenannte Einheitswert (§§ 19 ff. bewG), 

der sich nach §§ 78 ff. BewG ermittelt. Der Einheitswert 

repräsentiert i. d. R. nur einen Bruchteil des Verkehrswertes, 

der sich aufbauend auf einer theoretischen Jahresmiete 

auf den 01.01.1964 durch Multiplikation mit 

Vervielfältigern, die u. a. von der Bausubstanz und der 

Gemeindegröße abhängen, errechnet. Ausgehend vom 

165

Einheitswert, ergeben 3,5 Promille multipliziert mit 

dem Hebesatz der Gemeinde die Grundsteuer. 

Beendigung der Vermögensanlage 


Veräußerungsgewinne bzw. der Gewinn bei Betriebsaufgabe 

(Liquidation) sind bei der ZBI 8 HOLDING KG 

und deren Objektpersonengesellschaften unabhängig 

von dem Zeitpunkt der Veräußerung grundsätzlich 

steuerpflichtig. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich 

aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Summe aus 

den damit zusammenhängenden Betriebsausgaben 

und den Restbuchwerten des betreffenden Anlagevermögens 

(aktivierte Anschaffungskosten abzüglich der 

geltend gemachten Abschreibungen). 

Veräußerungsgewinne, die unter § 16 EStG fallen (bsw. 

solche aus Betriebsveräußerung, Veräußerung von Mitunternehmeranteilen 

etc.), zählen, gegebenenfalls nach 

dem Abzug des Freibetrags gemäß § 16 Absatz 4 estG, 

zu den sogenannten außerordentlichen Einkünften 

i. s. d. § 34 Absatz 2 Nr. 1 estG. Sie sind unter Beachtung 

der sogenannten Fünftelregelung zu versteuern. Dabei 

wird in einem ersten Schritt die tarifliche Einkommensteuer 

ohne die außerordentlichen Einkünfte ermittelt. 

Sodann wird ein Fünftel der außerordentlichen Einkünfte 

den laufenden Einkünften hinzugerechnet und 

die auf das so ermittelte Einkommen entfallende Steuer 

errechnet. Die auf die außerordentlichen Einkünfte 

entfallende Steuer beträgt das Fünffache der Differenz 

zwischen der Steuer unter Berücksichtigung der außerordentlichen 

Einkünfte und der Steuer ohne Berücksichtigung 

der außerordentlichen Einkünfte. 

Hiervon abweichend, kann der Veräußerungsgewinn, 

der den Betrag von 5 Mio. Euro nicht übersteigt, auf 

Antrag den Begünstigungen des § 34 Absatz 3 EStG 

unterliegen, wenn die dort genannten Voraussetzungen 

vollständig erfüllt sind. Hiernach ist ein ermäßigter 

Steuersatz anzuwenden, der sich auf 56 % des normalen 

Steuersatzes beläuft, der sich ergäbe, wenn die 

tarifliche Einkommensteuer nach dem gesamten zu 

versteuernden Einkommen zuzüglich der dem Progressionsvorbehalt 

unterliegenden Einkünfte zu bemessen 

wäre, mindestens jedoch 15 %. Voraussetzung hierfür 

ist u. a., dass der Anleger das 55. Lebensjahr vollendet 

hat oder dauernd berufsunfähig ist. Die Vergünstigung 

des § 34 Absatz 3 estG kann nur einmal im Leben eines 

Steuerpflichtigen und – wenn der Steuerpflichtige in 

einem Veranlagungszeitraum mehrere Veräußerungsgewinne 

im Sinne des § 34 Absatz 3 EStG erzielt – nur 

für einen dieser Veräußerungsgewinne in Anspruch 

genommen werden. Veräußert der Anleger nur einen 

Teil seiner Beteiligung, führt dies nicht zu außerordentlichen 

Einkünften, ein hierbei realisierter Gewinn ist als 

laufender Gewinn zu versteuern. 

Keine Vorteile aus § 34 EStG haben körperschaftsteuerpflichtige 

Gesellschafter der ZBI 8 HOLDING KG. Erfolgt 

die Veräußerung der Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING 

KG vor Ablauf von zehn Jahren, kann dies die Annahme 

eines gewerblichen Grundstückshandels begründen. 

Veräußert die Zbi 8 HOLDING KG ihre Beteiligung an 

einer Objektkapitalgesellschaft, so unterliegen daraus 

resultierende Veräußerungsgewinne dem Teileinkünfteverfahren, 

d. h. zu 60 % der Einkommen- und Gewerbesteuer. 

Gewerbesteuer 

Veräußert die Objektpersonengesellschaft die von ihr 

gehaltenen Immobilien, ohne dass dies als gewerblicher 

Grundstückshandel zu beurteilen ist, so kommt insoweit 

die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG 

zum Tragen. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein 

gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist maßgebend, 

ob die Veräußerung noch (letzter) Teilakt der auf 

die Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz gerichtete 

Tätigkeit ist oder die Substanzverwertung durch 

Umschichtung in den Vordergrund tritt (dann wäre gewerblicher 

Grundstückshandel anzunehmen). Gleiches 

gilt, wenn die ZBI 8 HOLDING KG unmittelbar von ihr 

gehaltene Grundstücke veräußert. 

Ein Gewinn aus der Veräußerung der Anteile an 

der Zbi 8 holDING KG durch den Anleger ist nach 

166


geltendem Recht gewerbesteuerfrei, soweit dieser auf 

eine unmittelbar beteiligte natürliche Person entfällt. 

Hingegen gehört der Gewinn aus der Veräußerung der 

Beteiligung an der Objektpersonengesellschaft durch 

die ZBI 8 HOLDING KG zum Gewerbeertrag der Gesellschaft, 

da er gerade nicht „auf eine natürliche Person 

als unmittelbar beteiligten Mitunternehmer entfällt“, 

sondern auf die ZBI 8 HOLDING KG, über die der Anleger 

nur mittelbar an der Objektgesellschaft beteiligt 

ist. Dies gilt aufgrund der ausdrücklichen Regelung des 

§ 9 Nr. 1 Satz 6 GewStG auch dann, wenn hinsichtlich 

der laufenden Einkünfte der veräußerten Objektpersonengesellschaft 

an sich die Voraussetzungen der Kürzungsvorschrift 

§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG vorliegen. 

Ausschüttungsempfänger abgeführt und wirken somit 

als Steuerzahlung für die an der ZBI 8 HOLDING KG beteiligten 

Anleger entsprechend deren jeweiliger Beteiligungsquote. 

Steuerzahlungen für den Anleger 

Die Emittentin, die Objektpersonengesellschaften und 

die Objektkapitalgesellschaften übernehmen die Zahlung 

von Steuern für die Anleger. Dies geschieht in Folgendem 

Umfang. Soweit die ZBI 8 HOLDING KG und die 

Objektpersonengesellschaften für ihre liquiden Mittel 

Guthabenzinsen erhalten, müssen sie Kapitalertragsteuer 

und Solidaritätszuschlag für diese Zinsen bezahlen. 

Die insoweit geschuldete Kapitalertragsteuer 

zuzüglich Solidaritätszuschlag wird von den die Zinsen 

gutschreibenden Kreditinstituten einbehalten und für 

Rechnung der jeweiligen Gesellschaft an die Finanzverwaltung 

ausgekehrt. 

Wegen der Transparenz der Personengesellschaften 

wirkt diese Kapitalertragsteuer- und Solidaritätszuschlagszahlung 

letztendlich für die Anleger der 

Zbi 8 holDING KG. Die Kreditinstitute haben also die 

Kapitalertragsteuer und den Solidaritätszuschlag mittelbar 

für Rechnung der Anleger abgeführt. Die Anleger 

können sich diese Steuerzahlung anteilig entsprechend 

ihrer jeweiligen Beteiligung an der ZBI 8 HOLDING KG 

auf die persönliche Einkommensteuer anrechnen lassen. 

Gleiches gilt bezüglich der von Objektkapitalgesellschaften 

bei Gewinnausschüttungen abzuführenden 

Kapitalertragsteuer und des Solidaritätszuschlages. 

Auch diese Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag 

wird für Rechnung der ZBI 8 HOLDING KG als 

167


Berlin, Mehringdamm 

168

ZBI 8 Wesentliche Verträge 

11 Wesentliche Verträge 

11.1 Gesellschaftsvertrag der ZBI 

Zentral Boden Immobilien GmbH & 

Co. Achte Professional Immobilien 

Holding KG 

§ 1 Firma und Sitz 

1. Die Firma der Gesellschaft lautet: 

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & 

Co. Achte Professional Immobilien Holding 

KG 

– nachstehend Gesellschaft genannt – 

2. Der Sitz der Gesellschaft ist Erlangen, 

Amtsgericht Fürth/Bayern. 

§ 2 Gegenstand des Unternehmens 

Gegenstand des Unternehmens ist die 

Verwaltung und Bewirtschaftung eigenen 

Immobilienvermögens und die 

Beteiligung an Immobilienobjektgesellschaften. 

§ 3 Gesellschafter, Gesellschaftskapital, 

Einlagen 

1. Persönlich haftende Gesellschafterin 

ist: 

ZBI Professional Fondsverwaltungs 

GmbH mit Sitz in Erlangen 

Die persönlich haftende Gesellschafterin 

leistet keine Kapitaleinlagen und 

ist am Vermögen der Gesellschaft nicht 

beteiligt. 

Kommanditistin ist die 

Erlanger Consulting GmbH, Erlangen, 

– nachfolgend „Treuhänderin“ genannt – 

mit einer Kommanditeinlage von 

10.000 Euro (in Worten: Zehntausend 

Euro), davon als Hafteinlage im Handelsregister 

eingetragen 1.000 Euro. 

2. Die Geschäftsleitung ist berechtigt 

und bevollmächtigt, die Aufnahme 

weiterer Gesellschafter und/oder 

die Aufstockung der Beteiligung der 

Treuhänderin ohne Zustimmung der 

Mitgesellschafter unter Befreiung von 

den Beschränkungen des § 181 BGB zu 

beschließen. Die für aufgenommene 

Kommanditisten bzw. für die Aufstockung 

der Beteiligung der Treuhänderin 

in das Handelsregister einzutragende 

Haftsumme entspricht 10 % der auf 

den aufgenommenen Kommanditisten 

entfallenden Kommanditeinlage bzw. 

der Erhöhung der Beteiligung der Treuhänderin, 

jeweils ohne Agio. Die Mindesteinlage 

beträgt 25.000 Euro. Die 

Kapitaleinlage muss durch 1.000 ohne 

Rest teilbar sein und versteht sich zuzüglich 

5 % Agio. Die Geschäftsleitung ist 

nicht ermächtigt, einzelnen neu beitretenden 

Gesellschaftern Agionachlässe 

zu gewähren. Weiter ist die Geschäftsleitung 

ermächtigt, durch Einzelfallentscheidung 

für maximal 25 % des jeweils 

gezeichneten Kapitals eine niedrigere 

Einlage von mindestens 10.000 Euro zu 

akzeptieren. Die Geschäftsleitung ist 

bis zum 21.07.2013 ermächtigt, Kapitalaufstockungen 

für beitretende Kommanditisten 

bis zu einem maximalen 

Kommanditkapital von 100 Mio. Euro 

anzunehmen, vorausgesetzt den Investitionskriterien 

des § 5 entsprechende 

entscheidungsreife Investitionen sind 

gemäß Auffassung der Geschäftsleitung 

zeitnah vorhanden. Nach diesem 

Zeitpunkt sollen keine weiteren Beitritte 

mehr erfolgen. Die Gesellschafterversammlung 

kann allerdings beschließen, 

die Aufnahmefrist für weitere Beitritte 

bis längstens zum 31.12.2013 zu verlängern. 

3. Die Kapitalaufstockung der Gesellschaft 

erfolgt über die Treuhänderin. 

Dies geschieht in der Weise, dass die 

Treuhänderin im eigenen Namen, jedoch 

für Rechnung der neuen Gesellschafter 

Kommanditbeteiligungen im 

Außenverhältnis als einheitliche Kommanditbeteiligung 

übernimmt und 

hält. Nur die Treuhänderin wird für die 

treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligungen 

– nachstehend Treugeber-Kommanditisten 

genannt – im 

Handelsregister eingetragen. Entsprechend 

dem Verhältnis der Gesellschafter 

zueinander und zur Gesellschaft 

werden die Treugeber-Kommanditisten 

mit ihrem jeweiligen Anteil an der von 

der Treuhänderin gehaltenen Kommanditbeteiligung 

unmittelbar berechtigt 

und verpflichtet. Die Annahme der 

auf Beitritt zur Gesellschaft als Treu- 

geber-Kommanditist gerichteten Erklärung 

bedarf der Zustimmung der 

Geschäftsleitung gegenüber der Treuhänderin. 

Die Treuhänderin ist zur Einzahlung 

der übernommenen Einlage 

nur insoweit verpflichtet, als der Treugeber-Kommanditist 

seine Einzahlungsverpflichtung 

erfüllt. Die Beteiligung der 

Treuhänderin steht unter der aufschiebenden 

Bedingung des Widerrufs der 

Beitrittserklärung durch den Treugeber. 

Treugeber-Kommanditisten, die sich 

über die Treuhänderin beteiligt haben, 

können jederzeit die Umwandlung ihrer 

Beteiligung in eine unmittelbare Kommanditbeteiligung 

(Direktkommanditist) 

verlangen. Die Direktkommanditisten 

sowie die Anteilserhöhungen 

der Treuhandkommanditistin werden 

jeweils mit einer Hafteinlage in Höhe 

von 10 % (vgl. § 3 Absatz 2) der Einlagen 

eingetragen, die sie tatsächlich an die 

Gesellschaft geleistet haben. 

4. Bis zur auf Antrag der Geschäftsleitung 

erfolgenden Eintragung eines der 

Gesellschaft unmittelbar beitretenden 

Kommanditisten im Handelsregister 

wird mit Annahme der Beitrittserklärung 

vorerst eine mittelbare Treugeber-Kommanditistenstellung 

begründet. Die 

Regelungen dieses Gesellschaftsvertrages 

gelten analog, soweit nicht zwingende 

Gründe entgegenstehen. Ohne 

dass es einer gesonderten Erklärung 

seitens der Treuhänderin oder der Geschäftsleitung 

bedarf, wird die mittelbare 

Treugeber-Kommanditbeteiligung 

mit Eintragung des bisherigen Treugeber-Kommanditisten 

im Handelsregister 

zur unmittelbaren Kommanditbeteiligung 

als Direktkommanditist. 

5. Alle unmittelbar im Handelsregister 

einzutragenden Kommanditisten sind 

verpflichtet, vor ihrem Beitritt die Geschäftsleitung 

in notariell beglaubigter 

Form zu bevollmächtigen, alle Anmeldungen 

zum Handelsregister auch in 

ihrem Namen vorzunehmen. Alle mit 

dieser Vollmacht und der Handelsregistereintragung 

verbundenen Kosten 

trägt der betroffene Direktkommanditist. 

169

6. Die Kommanditisten haben ohne Anforderung 

der Geschäftsleitung 20 % 

der Einlage jeweils zuzüglich 5 % Agio innerhalb 

von zehn Tagen nach Annahme 

der Beitrittserklärung durch die Treuhänderin, 

den Rest ihrer Einlage – gegebenenfalls 

in weiteren Raten – innerhalb 

von zehn Tagen nach Anforderung der 

Geschäftsleitung, jedoch frühestens 

zum in der Beitrittserklärung definierten 

Termin, zu leisten. Die Einlageverpflichtung 

der Treuhänderin wird jedoch 

erst dann und nur insoweit zur Zahlung 

fällig, als sie ihrerseits Zahlungen von 

den Treugebern erhält. 

7. Die Geschäftsleitung wird ermächtigt, 

einen Gesellschafter, der die Einlage 

trotz schriftlicher Fristsetzung 

mit Androhung des Ausschlusses nicht, 

nicht rechtzeitig oder nicht vollständig 

leistet, durch einseitige Erklärung aus 

der Gesellschaft auszuschließen. Der 

Ausschluss wird mit Zugang der Ausschließungserklärung 

an die der Gesellschaft 

zuletzt schriftlich mitgeteilte 

Adresse des jeweiligen Gesellschafters 

wirksam. Die Geschäftsleitung ist unter 

Befreiung von den Beschränkungen 

des § 181 BGB berechtigt, den Anteil 

des ausscheidenden Gesellschafters 

an einen von ihm zu benennenden 

Dritten zu übertragen. Ein Abfindungsanspruch 

des ausscheidenden Gesellschafters 

besteht in Höhe seiner geleisteten 

Nominaleinlage ohne Agio. 

Die Geschäftsleitung ist ermächtigt, 

von dem ausscheidenden Gesellschafter 

die Zahlung der durch die Ausschließung 

entstandenen Kosten sowie einen 

pauschalisierten Schadensersatz 

in Höhe von 25 % der Einlage zu verlangen. 

Dem Gesellschafter bleibt der 

Nachweis eines geringeren Schadens, 

der Gesellschaft der Nachweis eines 

höheren Schadens vorbehalten. Für 

den Fall des Ausschlusses erhält die alleinvertretungsberechtigte, 

persönlich 

haftende Gesellschafterin von allen übrigen 

Gesellschaftern unwiderrufliche 

Vollmacht für die Vollziehung im Handelsregister. 

Unbeschadet der Möglichkeit des 

Ausschlusses ist die Geschäftsleitung 

ermächtigt, einen der Gesellschaft gegenüber 

säumigen Gesellschafter auf 

170 

die verspätete Einzahlung zur Zahlung 

von Zinsen ab Fälligkeit in Höhe von 

12 % p. a. zu verpflichten. Kommt ein 

Treugeber gegenüber der Treuhänderin 

seiner Einzahlungsverpflichtung nicht, 

nicht vollständig oder nicht fristgerecht 

nach, so ermächtigt die Treuhänderin 

die Geschäftsleitung, den Treugeber 

analog einem unmittelbaren Gesellschafter 

und mit denselben Folgen auszuschließen. 

Auch insoweit erhält die 

alleinvertretungsberechtigte, persönlich 

haftende Gesellschafterin von 

allen übrigen Gesellschaftern unwiderrufliche 

und von den Beschränkungen 

des § 181 BGB befreite Vollmacht. 

Die Treuhänderin ist zu Schadensersatz- 

und Zinszahlungen jedoch nur 

insoweit verpflichtet, als sie ihrerseits 

entsprechende Zahlungen von ihren 

säumigen Treugebern erhält. Sie scheidet 

mit dem Teil ihrer Kommanditbeteiligung 

aus der Gesellschaft aus, den 

sie treuhänderisch für den säumigen 

Treugeber hält. Eine Reduzierung des 

durch die Beitrittserklärung vertraglich 

zugesagten Kommanditkapitals ist nur 

mit Zustimmung der Geschäftsleitung 

und gegebenenfalls gegen Leistung 

eines Schadensersatzes in Höhe von 

25 % des Reduzierungsbetrages möglich. 

Dem Gesellschafter bleibt der 

Nachweis eines geringeren Schadens, 

der Gesellschaft der Nachweis eines 

höheren Schadens vorbehalten. Die Geschäftsleitung 

soll einer Reduzierung 

nur zustimmen, wenn Anhaltspunkte 

dafür vorliegen, dass das vertraglich zugesagte 

Kommanditkapital nicht eintreibbar 

sein wird. 

8. Für jeden Gesellschafter werden ein 

Kapitalkonto I, ein Kapitalkonto II und als 

Unterkonten der Kapitalkonten I und II 

ein Verrechnungskonto und gegebenenfalls 

ein Verlustvortragskonto geführt. 

Das Kapitalkonto I wird in der ursprünglich 

einbezahlten Höhe als Festkonto für 

die Kommanditeinlage der Gesellschafter 

geführt. Es ist maßgebend für das 

Stimmrecht. Auf dem Kapitalkonto II 

wird das Agio gebucht. Die Kapitalkonten 

I und ii sind unveränderlich. 

Auf dem Verrechnungskonto werden 

sämtliche nicht das Kapitalkonto I betreffende 

finanziellen Vorfälle zwischen 

der Gesellschaft und ihren Gesellschaftern 

gebucht. Die Verluste werden auf 

einem besonderen Verlustvortragskonto 

gebucht und sind nur mit künftigen 

Gewinnen zu verrechnen. 

9. Für die Treugeber-Kommanditisten 

gilt § 3 Absatz 8 mit der Maßgabe, dass 

für jeden Kommanditanteil, den die 

Treuhänderin für einen Treugeber hält, 

eigene Konten geführt werden, und 

diese Konten den rechnerischen Anteil 

des Treugebers an der Gesellschaft 

wiedergeben. 

§ 4 Geschäftsführung, Vertretung 

1. Die Gesellschaft wird durch die persönlich 

haftende Gesellschafterin, die 

ZBI Professional Fondsverwaltungs 

GmbH, vertreten. Sie ist zur Geschäftsführung 

in der Gesellschaft berechtigt 

und verpflichtet und bildet die Geschäftsleitung. 

Die übrigen Gesellschafter sind für 

die Dauer der Gesellschaft von der 

Geschäftsführung der Gesellschaft 

ausgeschlossen. Geschäftsführenden 

Gesellschaftern kann die Geschäftsführungsbefugnis 

nur aus wichtigem 

Grund entzogen werden. 

2. Haftungsmaßstab für die Geschäftsführung 

ist die Sorgfalt eines ordentlichen 

Kaufmannes. 

Beim Abschluss von Verträgen namens 

der Gesellschaft mit den Fonds-Dienstleistern 

(Treuhänderin, Mittelverwendungskontrolleur 

und Konzeptionärin) 

hat die Geschäftsleitung eine Regelung 

aufzunehmen, nach welcher in dem 

Fall, dass nicht bis zum 21.07.2013 ein 

Kommanditkapital von mindestens 

10 Mio. euro gezeichnet ist und deshalb 

die Gesellschaft rückabgewickelt wird, 

Vergütungs- und sonstige Zahlungsansprüche 

entfallen und gegebenenfalls 

bereits geleistete Zahlungen zu 

erstatten sind. 

3. Die Geschäftsleitung hat alle Regeln 

und Beschränkungen des Gesellschaftsvertrages 

zu beachten. Die persönlich 

haftende Gesellschafterin hat dafür Sorge 

zu tragen, dass bei der Gründung von 

oder der Beteiligung an weiteren Ob-


jektgesellschaften der jeweilige Gesellschaftsvertrag 

der Objektgesellschaft 

dem im Prospekt abgedruckten Text 

des Gesellschaftsvertrages der bereits 

gegründeten Objektgesellschaft der 

entsprechenden Rechtsform bzw. dem 

gegebenenfalls von der Gesellschafterversammlung 

abweichend beschlossenen 

Gesellschaftsvertrag entspricht, 

dass alle sich aus dem Rechtsverhältnis 

zwischen Objektgesellschaft und Gesellschaft 

oder aus diesem Gesellschaftsvertrag 

ergebenden Ansprüche gegen 

die Objektgesellschaft zum jeweiligen 

Fälligkeitstermin erfüllt werden und 

dass die Objektgesellschaft dem zwischen 

Gesellschaft und Mittelverwendungskontrolleur 

bestehenden Mittelverwendungskontrollvertrag 

beitritt. 

Sie wird außerdem dafür Sorge tragen, 

dass in den Gesellschafterversammlungen 

beschlossene Investitionspläne in 

den Objektgesellschaften übernommen 

werden. Die persönlich haftende Gesellschafterin 

ist von den Beschränkungen 

des § 181 BGB befreit. 

4. Es ist insbesondere auch Aufgabe 

der geschäftsführenden Gesellschafterin, 

der Gesellschaft geeignete Investitionen 

unter Vorlage eines konkreten 

Investitionsplans zur Abstimmung in 

der Gesellschafterversammlung vorzuschlagen. 

Bevor ein von der Gesellschafterversammlung 

genehmigtes 

Investitionsobjekt angekauft wird, hat 

die Geschäftsleitung es einer umfassenden 

technischen und kaufmännischen 

Due-Diligence–Prüfung zu 

unterziehen. Die Geschäftsleitung ist 

ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlungen 

nicht ermächtigt, für 

die Gesellschaft unmittelbar bzw. mittelbar 

rechtsverbindlich Beteiligungen 

oder Investitionen durchzuführen. 

5. Weitere wesentliche Aufgabe der Geschäftsleitung 

ist es, der Gesellschaft 

das für die von der Geschäftsleitung 

vorgeschlagenen und von der Gesellschafterversammlung 

beschlossenen 

Investitionen benötigte Fremdkapital 

durch Einschaltung von Kredit- und Finanzierungsinstituten 

zu beschaffen. 

Bei Finanzierungen ist die Geschäftsleitung 

verpflichtet, die Haftung für 

die Fremdfinanzierung auf das Vermögen 

der jeweiligen Objektgesellschaft 

(Beteiligungsgesellschaft als 

Tochter der hier gegenständlichen 

Gesellschaft) zu begrenzen und eine 

gesamtschuldnerische Haftung weiterer 

Beteiligungsgesellschaften bzw. 

der Gesellschaft (Holding) vertraglich 

mit dem Kredit gewährenden Institut 

auszuschließen. Das Anlage-/Umlaufvermögen 

der einzelnen Objektgesellschaften 

soll aus diesem Grund jeweils 

auf ein Immobilienobjektvolumina von 

nicht mehr als 50 Mio. Euro pro Beteiligungsgesellschaft 

begrenzt bleiben. 

Eine vom finanzierenden Institut und/ 

oder von Zwischen- oder Untervermittlern 

für die Bearbeitung der Finanzierungsanfrage 

in Rechnung gestellte 

Bearbeitungsgebühr und Wertermittlungsgebühr 

hat der jeweilige Finanzierungsvermittler 

zu tragen, was durch 

die Geschäftsleitung im Finanzierungsvermittlungsvertrag 

zu regeln ist. 

6. Die Geschäftsleitung ist ermächtigt, 

sich selbst oder einer anderen Gesellschaft 

der ZBI Gruppe an jedem für Investitionszwecke 

angeschafften Grundstück, 

unter Befreiung von § 181 BGB, 

ein unwiderrufliches schuldrechtliches 

und/oder dingliches Vorkaufsrecht einzuräumen. 


bei ausreichender Liquidität bis zu 1 % 

des gesamten einbezahlten Kommanditkapitals 

zum Ankauf von Beteiligungen 

bisher emittierter ZBI Fonds zu verwenden. 

Der Kauf solcher Beteiligungen 

hat zum Buchwert, maximal zum Nominalwert 

zuzüglich Agio zu erfolgen. 


freie Liquidität mittelbar oder unmittelbar 

nach freiem Ermessen auf cash-Konten, 

auf Festgeldkonten oder in festverzinslichen 

Wertpapieren mit einem 

Rating von mindestens AA (Standard & 

Poor‘s, Moody‘s oder Fitch Ratings) anzulegen. 

Sie ist außerdem ermächtigt, freie Liquidität 

kurzfristig im Wege des Darlehens 

an andere Publikumsgesellschaften der 

ZBI-Professional Fonds auszureichen 

oder als Sicherheit für deren kurzfristige 

Zwischenfinanzierungsdarlehen zur 

Verfügung zu stellen oder sich im Wege 

der stillen Gesellschaft an diesen zu beteiligen, 

wenn für diese Finanztransaktionen 

von den anderen Publikumsgesellschaften 

ausreichende Sicherheiten 

in Form von erstrangigen Grundschulden 

bestellt werden. Der Zinssatz bzw. 

die Avalgebühr beträgt 7,50 % p. a. Die 

Darlehensausreichung ist in jedem Falle 

so einzuschränken, dass kein genehmigungspflichtiges 

Bankgeschäft im 

Sinne § 1 KWG vorliegt. 


das gutachterliche Rating und Monitoring 

des Fonds, sowie Mikrostandort-Analysen 

für einzelne oder alle Immobilienobjekte 

bei einer unabhängigen 

Rating-Agentur in Auftrag zu geben. Die 

Kosten hierfür trägt die Gesellschaft. 

§ 5 Investitionskriterien 

1. Ziel der Gesellschaft ist es unmittelbar 

oder mittelbar über eine Objekttochtergesellschaft 

in bestehende Wohnimmobilien, 

und/oder Wohn- und Geschäftshäuser 

und/oder Gewerbeimmobilien 

zu investieren. Zur Vorbereitung und 

qualitativen Eingrenzung der in der Gesellschafterversammlung 

jeweils durch 

die Geschäftsleitung vorzutragenden 

Investitionsvorschläge gelten nachfolgende 

Investitionskriterien. Abweichungen 

von nachstehenden Kriterien sind 

grundsätzlich denkbar, aber nur nach 

Genehmigung der Gesellschafterversammlung 

mit qualifizierter Mehrheit 

von 75 %. 

2. Der Einkaufspreis der vorgeschlagenen 

Immobilie darf zuzüglich zu kalkulierender 

Erhaltungsaufwendungen bei Instandhaltungsrückstand 

das 12,5-fache 

der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen, 

wenn die Immobilie auf Basis der 

marktüblichen Miete erworben wird. 

Verfügt die vorgeschlagene Immobilie 

aufgrund von zum Einkaufszeitpunkt 

unter Markt liegender Miete über deutliches 

Wertschöpfungspotential (d. h. 

mindestens 15 % auf den Kaufpreis 

innerhalb von maximal drei Jahren), so 

darf der Gestehungsfaktor maximal das 

171

13,5-fache der Jahresnettomiete betragen. 

3. Die Jahresnettokaltmiete im Sinne des 

Absatzes 2 versteht sich als Nettomiete 

ohne Umsatzsteuer und umlagefähige 

Nebenkosten nach dem jeweiligen Mietoder 

Pachtvertrag. Sie ist aber maximal 

mit dem laut Due-Diligence-Prüfung 

aktuell am Markt zu erzielenden Wert 

anzusetzen. Leerstandsflächen von bis 

zu 30 % der Gesamtfläche können mit 

50 % der durchschnittlichen Quadratmetermiete 

des jeweiligen Investitionsobjektes 

pro leerstehenden m 2 zur 

Ermittlung der vorstehenden Einkaufsfaktorgrenzen 

erhöhend berücksichtigt 

werden; dies gilt nicht für Gewerbebzw. 

Büroflächen. 

4. Einkaufspreis im Sinne des Absatzes 2 

ist: Notarieller Kaufpreis für Grundstück 

und Gebäude, gegebenenfalls nach Abzug 

aller geldwerten Vorteile, die mit 

Kaufvertragsabschluss dem Käufer zustehen. 

Erhaltungsaufwendungen zur 

Beseitigung von Instandhaltungsstau 

und die Kosten jener Renovierungsmaßnahmen, 

die zur Schaffung eines 

marktüblichen mittleren Mietstandards 

nötig sind, sind dem Einkaufspreis zur 

Ermittlung der Einkaufsfaktorgrenzen 

hinzuzurechnen. Alle weiteren Nebenkosten 

der Gesellschaft oder deren Objektgesellschaften 

zählen nicht zu dem 

Einkaufspreis in der vorstehenden Definition. 

5. Eine nachhaltige Vermietung muss 

bei Gewerbeflächen für mindestens 

80 % der Fläche oder zumindest kapitaldienstdeckend 

gesichert sein. 

6. Die Wirtschaftlichkeit der Investition 

ist anhand mitzuteilender Detailinformationen, 

mit einer Darstellung zur 

Investitionshöhe, Finanzierung, Ertrag 

und Liquidität vor Steuern als Mid-Case- 

Szenario zu kalkulieren und in der Gesellschafterversammlung 

auf Basis der 

Ist-Miete(n), zuzüglich eventueller Leerstands-Soll-Mieten 

gemäß Absatz 3, 

vorzustellen. 

7. Die Geschäftsleitung und deren gesellschaftsrechtlich 

verbundene Unternehmen 

und Personen dürfen weder 

172 

mittelbar noch unmittelbar bei der 

Einbringung von Investitionsobjekten 

in den Fonds individualvertraglich Handelsaufschläge 

vereinbaren. 

8. Die Geschäftsleitung hat sicherzustellen, 

dass bei der Vereinbarung und 

Bezahlung von mit dem Immobilienankauf, 

der Immobilienfinanzierung, der 

Erstvermietung und der Immobiliensanierung 

zusammenhängenden Vergütungen 

die in § 12 Absätze 12 bis 17 

niedergelegten Maximalgebühren nicht 

überschritten werden. 

9. Wird der von der Gesellschafterversammlung 

genehmigte Gestehungsfaktor 

im Einzelfall überschritten, so hat die 

Geschäftsleitung darüber in der nächsten 

Gesellschafterversammlung zu berichten, 

wenn es sich um eine prozentuale 

Kostenüberschreitung von mehr als 

10 % handelt, die gleichzeitig zu einer 

absoluten Kostenüberschreitung von 

mehr als 100.000 Euro (in Worten: Einhunderttausend 

Euro) führt. 

§ 6 Mittelverwendungskontrolle 

Die Mittelverwendungskontrolle in der 

Gesellschaft bestimmt sich nach den 

Vorschriften des gesondert abgeschlossenen 

Mittelverwendungskontrollvertrages. 

§ 7 Gesellschafterversammlung 

1. Die Einberufung von Gesellschafterversammlungen 

erfolgt durch die Geschäftsleitung. 

Die Einberufung erfolgt 

unter Bekanntgabe von Ort, Zeit und 

der Tagesordnung schriftlich an jeden 

Gesellschafter an seine zuletzt der Gesellschaft 

schriftlich bekannt gegebene 

Anschrift mit einer Frist von mindestens 

zwei Wochen. Der Tag der Absendung 

des Briefes und der Tag der Versammlung 

werden bei der Fristberechnung 

nicht mitgerechnet. 

2. Die ordentliche Gesellschafterversammlung 

findet jährlich nach Aufstellung 

des Abschlusses für das vorangegangene 

Geschäftsjahr statt. Die 

Geschäftsleitung und der Mittelverwendungskontrolleur 

haben über das 

abgelaufene Geschäftsjahr zu berichten. 

Weitere Gesellschafterversammlungen 

werden jeweils zur Auswahl 

und Entscheidung über unmittelbare 

und mittelbare Investitionen in Immobilien 

über eine oder mehrere Objekttochtergesellschaft(en) 

einberufen. 

3. Außerordentliche Gesellschafterversammlungen 

sind außer in den gesetzlich 

vorgeschriebenen Fällen einzuberufen, 

wenn es im Interesse der 

Gesellschafter erforderlich ist. Die Einberufung 

einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung 

erfolgt auf Verlangen 

von mindestens 10 vom Hundert 

der Stimmen der Gesellschaft oder wenn 

die Geschäftsleitung es verlangt. Sie können 

auch fernschriftlich, per Telefax oder 

auch per E-Mail einberufen werden. Die 

Einberufungsfrist beträgt hierbei eine 

Woche, wobei der Tag der Absendung 

der Ladung und der Tag der Versammlung 

nicht mitgerechnet werden. Im 

Übrigen gelten die Bestimmungen über 

die Einberufung der ordentlichen Gesellschafterversammlung 

entsprechend. 

4. Die Gesellschafterversammlung ist 

beschlussfähig, wenn bei ihr Gesellschafter 

anwesend oder vertreten sind, 

die mindestens 30 vom Hundert der 

Stimmen der Gesellschaft auf sich vereinigen. 

Die Treugeber-Kommanditisten sind 

stets berechtigt, selbst oder durch einen 

Bevollmächtigten an den Gesellschafterversammlungen 

teilzunehmen; sie 

haben alle Teilnahme-, Auskunfts-, Informations-, 

Kontroll- und Stimmrechte 

wie ein unmittelbar an der Gesellschaft 

beteiligter Kommanditist. 

5. Jeder Gesellschafter kann sich in der 

Gesellschafterversammlung durch einen, 

pro Gesellschaftsversammlung mit 

schriftlicher Einzelvollmacht versehenen 

anderen Gesellschafter, einen Verwandten 

der Steuerklassen I und II i. s. d. 

§ 15 Absatz 1 ErbStG, ein von Berufs 

wegen zur Verschwiegenheit verpflichtetes 

Mitglied der steuer- oder rechtsberatenden 

Berufe, den Beirat, vertreten 

durch den Beiratsvorsitzenden, ein Beiratsmitglied 

oder durch einen Finanzdienstleister 

vertreten lassen. Das Recht 

auf eigene Teilnahme bleibt davon un-


berührt. Für die Hinzuziehung einer dieser 

Personen bedarf es ihres Identitätsnachweises. 

Finanzdienstleister werden 

als Vertreter in der Gesellschafterversammlung 

nur zugelassen, wenn sie 

den Beitritt für einen oder mehrere Gesellschafter 

vermittelt haben. Über die 

Zulassung anderer Personen entscheidet 

die Gesellschafterversammlung mit 

einfacher Mehrheit. 

6. Ist eine ordnungsgemäß einberufene 

Gesellschafterversammlung beschlussunfähig, 

so hat die Geschäftsleitung 

innerhalb von zwei Wochen die Gesellschafterversammlung 

mit einer Frist 

von mindestens einer Woche erneut 

zur Beschlussfassung über dieselben 

Tagesordnungspunkte einzuberufen. 

Die so einberufene Gesellschafterversammlung 

ist ohne Rücksicht auf die 

Anzahl der anwesenden oder vertretenen 

Gesellschafter für alle in der Tagesordnung 

der beschlussunfähig gewesenen 

Versammlung angegebenen 

Punkte beschlussfähig. Darauf ist in der 

Einberufung ausdrücklich hinzuweisen. 

7. Die Gesellschafterversammlung wird 

durch die Geschäftsleitung geleitet. 

8. Über die Gesellschafterversammlung 

und die gefassten Beschlüsse ist durch 

die Geschäftsleitung eine Ergebnisniederschrift 

zu fertigen, die von der alleinvertretungsberechtigten, 

persönlich 

haftenden Gesellschafterin zu unterzeichnen 

und allen Gesellschaftern zuzuleiten 

ist. Die Ergebnisniederschrift 

gilt als genehmigt, wenn nicht binnen 

eines Monats nach Aufgabe der Niederschrift 

zur Post beim ordentlichen 

Gericht eine Protokollanfechtungsklage 

gegen die Gesellschaft eingereicht wird. 

§ 8 Gegenstand der Gesellschafterversammlung 

Die Gesellschafterversammlung beschließt 

über: 

1. Die Beteiligung der Gesellschaft zum 

Zwecke der Immobilieninvestition an 

anderen Gesellschaften und deren vertragliche 

Gestaltung. Die Beschlussvorlage 

hat die Anteilsquote der Beteiligung 

im Verhältnis zum stimmberechtigten 

Gesellschaftskapital der Beteiligungsgesellschaft 

zu enthalten. Dies gilt nicht 

für die Gründung/die Beteiligung an 

reinen Vorratsgesellschaften. 

2. Die von der Geschäftsleitung vorzulegenden 

Immobilienmodernisierungskonzepte. 

3. Die durchzuführenden Investitionen, 

gemäß den Vorschlägen der Geschäftsleitung 

auf der Grundlage der vorgelegten 

Investitionspläne. 

4. Abschluss, Änderung und Beendigung 

von Dauerschuldverhältnissen, insbesondere 

Darlehensverträge, Mietverträge, 

Pachtverträge und Leasingverträge, 

soweit dies nicht mit den Investitionen 

der Gesellschaft und dem dafür benötigten 

mittelbaren oder unmittelbaren 

Fremdkapital in Zusammenhang steht. 

5. Die Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen. 

6. Die Feststellung des Jahresabschlusses, 

die Entnahmen sowie die Entlastung 

der geschäftsführenden Gesellschafter 

für das abgelaufene Geschäftsjahr. 

7. Die Wahl und Entlastung eines Beirats. 

8. Die Führung von Aktivprozessen und 

Prozess beendende Handlungen und 

Erklärungen ab einem Streitwert von 

500.000 Euro. 

9. Den Verkauf von mittelbar oder unmittelbar 

gehaltenen Immobilien der 

Gesellschaft. Ausgenommen ist der Verkauf 

von über eine Kapitalgesellschaft 

mittelbar gehaltenen Immobilien. Hier 

ist die entsprechende Auflage gemäß 

Satzung der Kapitalgesellschaft maßgebend. 

10. Änderungen des Gesellschaftsvertrages. 

11. Die Umwandlung der Gesellschaft 

gemäß § 1 UmwG. 

12. Eine eventuelle Notierung (Listung) 

an der Börse und/oder Börsengang der 

Gesellschaft (IPO). 

13. Entlastung der Treuhänderin und des 

Mittelverwendungskontrolleurs. 

14. Stimmabgabe der Geschäftsleitung 

in der Gesellschafterversammlung von 

Tochtergesellschaften über vorgenannte 

Punkte. 

15. Sowie alle sonstigen von der Geschäftsleitung 

oder dem Beirat zur Beschlussfassung 

vorgelegten Angelegenheiten. 

§ 9 Gesellschafterbeschlüsse 

1. Entscheidungen in Angelegenheiten 

der Gesellschaft treffen die Gesellschafter 

durch Beschlüsse. Gesellschafterbeschlüsse 

werden in Gesellschafterversammlungen 

gefasst. 

2. Der Abhaltung einer Gesellschafterversammlung 

bedarf es nicht, wenn die 

Geschäftsleitung eine Beschlussfassung 

in schriftlicher Form verlangt. Die Aufforderung 

hierzu ist unter Mitteilung 

sämtlicher Beschlussgegenstände mit 

einem Beschlussvorschlag und dazugehörigen 

aussagefähigen Erläuterungen, 

der Beschreibung des Abstimmverfahrens 

sowie der Frist zur Stimmabgabe 

einschließlich des letzten Abstimmungstages 

an die Gesellschafter zu 

richten. Die Frist zur Stimmabgabe muss 

mindestens drei Wochen, bei außerordentlichen 

Gesellschafterversammlungen 

mindestens eine Woche betragen. 

Berücksichtigt werden nur Stimmabgaben, 

die bis zum letzten Abstimmungstag 

bei der Gesellschaft eingegangen 

sind. Die Nichtbeantwortung der Aufforderung 

zur Stimmabgabe gilt ebenso 

wie verspätet eingegangene Stimmabgaben 

als Enthaltung. 

3. Die Geschäftsleitung ist berechtigt, 

im Einzelfall und nach eigenem Ermessen 

im Umlaufverfahren die Frist zur Abgabe 

der Stimmen einmalig und angemessen, 

längstens bis zu sechs Wochen 

nach Ablauf der ersten Frist zur Stimmabgabe 

zu verlängern, um den fristgerechten 

Eingang weiterer Stimmabgaben 

zu ermöglichen. Voraussetzung ist, 

dass mit der ersten Ladung auf diese 

Möglichkeit hingewiesen wurde und die 

Fristverlängerung mit oder nach Ablauf 

173

der ersten Frist zur ersten Stimmabgabe 

den Gesellschaftern mitgeteilt wird. 

4. Beschlüsse im Umlaufverfahren sind 

mit Eingang der erforderlichen Stimmen 

bei der Gesellschaft mit Ablauf des letzten, 

gegebenenfalls nach Absatz 3 verlängerten 

Abstimmungstages gefasst. 

Gesellschafterbeschlüsse im Umlaufverfahren 

sind nur wirksam, wenn mindestens 

30 Prozent der Stimmen aller 

Gesellschafter an der Abstimmung teilnehmen 

(Beteiligungsquorum). Mehrheitserfordernisse 

nach den Absätzen 6, 

7 und 8 bleiben hiervon unberührt. 

5. Über die im Umlaufverfahren gefassten 

Beschlüsse hat die Geschäftsleitung 

eine Niederschrift zu fertigen und diese 

den Gesellschaftern zuzuleiten. Die 

Niederschrift gilt als genehmigt, wenn 

nicht binnen eines Monats nach Aufgabe 

der Niederschrift zur Post beim 

ordentlichen Gericht eine Protokollanfechtungsklage 

gegen die Gesellschaft 

eingereicht wird. 

6. Gesellschafterbeschlüsse werden, soweit 

das Gesetz oder der Gesellschaftsvertrag 

nicht eine andere Mehrheit vorsehen, 

mit der einfachen Mehrheit der 

abgegebenen Stimmen gefasst. 

7. Folgende Beschlüsse bedürfen der 

qualifizierten Mehrheit von 75 % der 

sich an der Abstimmung beteiligenden 

Stimmen, wobei Stimmenthaltungen 

als nicht abgegeben zählen: 

f) Änderung des Gesellschaftsvertrages 

und im Falle von negativen Abweichungen 

bei den Investitionskriterien 

gemäß § 5 für Objektvorschläge mit 

Einzelfallentscheidung ohne eine Änderung 

der vorgenannten Auswahlkriterien 

in diesem Vertrag. 

g) Ausschluss eines Kommanditisten aus 

wichtigem Grund außerhalb des Anwendungsbereichs 

des § 3 Absatz 7. 

h) Umwandlung der Gesellschaft gemäß 

§ 1 UmwG. 

i) Übernahme von Bürgschaften, Abschluss 

von Garantieverträgen, Schuldbeitritten, 

Abgabe von Patronats- 

174 

erklärungen und die Übernahme jeglicher 

sonstiger Sicherheiten einschließlich 

solcher zugunsten von Gesellschaftern, 

wenn dies nicht im Rahmen 

des in der Gesellschafterversammlung 

gemäß § 8 Absatz 3 beschlossenen Investitionsplanes 

vorgesehen ist. 

j) Der Verkauf von mittelbar oder unmittelbar 

gehaltenen Immobilien der Gesellschaft. 

Ausgenommen ist der Verkauf 

von über eine Kapitalgesellschaft 

mittelbar gehaltenen Immobilien. Hier 

ist die entsprechende Auflage gemäß 

Satzung der Kapitalgesellschaft maßgebend. 

k) Die Beteiligung an einer ausländischen 

Gesellschaft. 

l) Die Beteiligung der Gesellschaft zum 

Zwecke der Immobilieninvestition an 

anderen Gesellschaften (Share-Deal) 

und deren vertragliche Gestaltung. Die 

Beschlussvorlage hat die Anteilsquote 

der Beteiligung im Verhältnis zum 

stimmberechtigten Gesellschaftskapital 

der Beteiligungsgesellschaft zu 

enthalten. 

8. Beschlüsse, die eine Nachschusspflicht 

begründen oder den Gegenstand der Gesellschaft 

ändern, bedürfen der Zustimmung 

aller Gesellschafter. 

9. Je 1.000 Euro Beteiligung am Gesellschaftskapital 

gewähren eine Stimme. 

Solange ein Gesellschafter seine Beitrittserklärung 

noch widerrufen kann, ruht 

sein Stimmrecht. Der persönlich haftenden 

Gesellschafterin steht eine Stimme 

zu. 

10. Die Anfechtung von Beschlüssen 

kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist 

von einem Monat nach Zugang der Niederschrift 

durch Einreichung einer Klage 

beim ordentlichen Gericht gegen die 

Gesellschaft geltend gemacht werden. 

Nach Ablauf der Frist gilt ein etwaiger 

Mangel als geheilt. 

§ 10 Auskunfts- und Einsichtsrechte, 

Verschwiegenheitspflicht 

1. Jeder Gesellschafter kann in Angelegenheiten 

der Gesellschaft Auskunft 

von den geschäftsführenden Gesellschaftern, 

dem Mittelverwendungskontrolleur, 

der Treuhänderin und gegebenenfalls 

dem Beirat verlangen. Die 

Geschäftsleitung ist dem Mittelverwendungskontrolleur, 

der Treuhänderin und 

gegebenenfalls dem Beirat auskunftspflichtig. 

Kommen die Treuhänderin, der 

Mittelverwendungskontrolleur, gegebenenfalls 

der Beirat oder die Geschäftsleitung 

einem zulässigen Auskunftsverlangen 

nicht binnen angemessener Frist 

nach, kann der Gesellschafter selbst 

oder auf seine Kosten ein von Berufs 

wegen zur Verschwiegenheit verpflichteter 

Sachverständiger (Rechtsanwalt, 

Wirtschaftsprüfer, Steuerberater) Einsichtnahme 

in die Bücher und Schriften 

der Gesellschaft nehmen. Die Rechte der 

Kommanditisten nach den Vorschriften 

der §§ 164 und 166 HGB bleiben unberührt. 

2. Die Geschäftsleitung darf dann gegenüber 

einem Kommanditisten die 

Erteilung von Auskünften und die Einsichtnahme 

in die Bücher und Schriften 

der Gesellschaft verweigern, wenn zu 

befürchten ist, dass der Kommanditist 

diese Rechte zu gesellschaftsfremden 

Zwecken ausübt und dadurch der Gesellschaft 

ein nicht unerheblicher Nachteil 

droht. 

3. Alle Gesellschafter haben über vertrauliche 

Angaben und Geheimnisse der Gesellschaft, 

namentlich Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse, 

wie insbesondere 

die Informationen über Objektvorschläge 

der geschäftsführenden Gesellschafter 

zur Investitionsentscheidung, Dritten 

gegenüber Stillschweigen zu bewahren 

und nicht für sich selbst oder verbundene 

Personen/Unternehmen außerhalb 

der Gesellschaft zu nutzen. Von der Verschwiegenheitsverpflichtung 

umfasst, 

sind insbesondere auch die Namen und 

persönliche Daten der Mitgesellschafter. 

Andernfalls ist der betreffende Gesellschafter 

verpflichtet, den der Gesellschaft 

entstandenen Schaden zu ersetzen.


4. Die Geschäftsleitung ist in Abweichung 

von Absatz 3 allerdings ermächtigt, 

Anlageberatern, Analysten und den 

Rechts- und Steuerberatern von Beitrittsinteressenten 

Daten zur Leistungsbilanz 

der Gesellschaft, zu den bereits 

angekauften Objekten und die Jahresabschlüsse 

der Gesellschaft zur Verfügung 

zu stellen. 

5. Treugeber-Kommanditisten stehen 

unmittelbar an der Gesellschaft beteiligten 

Kommanditisten auch hinsichtlich 

der Regelungen dieses Abschnitts 

gleich. 

§ 11 Jahresabschluss 

1. Die geschäftsführenden Gesellschafter 

sind gehalten, die Bilanz sowie die 

Gewinn- und Verlustrechnung innerhalb 

der gesetzlichen Fristen aufzustellen 

und zu unterzeichnen. Für die Aufstellung 

der Bilanz sowie der Gewinn- und 

Verlustrechnung gelten die gesetzlichen 

Bestimmungen und die Grundsätze ordnungsgemäßer 

Buchführung. 

2. Die Geschäftsleitung hat den Jahresabschluss 

einem Wirtschaftsprüfer oder 

einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

zur vollumfänglichen Prüfung vorzulegen, 

soweit sie hierzu gesetzlich verpflichtet 

ist. 

3. Der Jahresabschluss in Kurzform ist 

allen Gesellschaftern zuzuleiten. Dem 

Mittelverwendungskontrolleur ist der 

Prüfungsbericht des Wirtschaftsprüfers 

oder der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

zu übermitteln. 

4. Die Geschäftsleitung ist verpflichtet, 

bei Beteiligungsunternehmen die Bestellung 

des Wirtschaftsprüfers oder 

derselben Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

gemäß § 11 Absatz 2 für die Prüfung 

des Jahresabschlusses herbeizuführen, 

soweit auch im Beteiligungsunternehmen 

die gesetzliche Pflicht zur 

Jahresabschlussprüfung besteht. 

§ 12 Tätigkeitsvergütungen 

Vergütungen für die Fondskonzeption 

und -platzierung 

1. Für die Konzeption des Emissionsprospektes 

erhält die von der alleinvertretungsberechtigten, 

persönlich haftenden 

Gesellschafterin beauftragte 

Konzeptionärin, die ZBI Vertriebs GmbH, 

eine einmalige Vergütung in Höhe von 

1 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

bezogen auf die gezeichneten 

Kommanditbeteiligungen (ohne Agio). 

Diese Vergütung ist nach Einzahlung 

der jeweiligen ersten Rate von 20 % zuzüglich 

5 % Agio des jeweils gezeichneten 

Kommanditkapitals fällig. Mit dieser 

Vergütung sind auch die Leistungen im 

Zusammenhang mit der Erstellung des 

Emissionsprospektes und Begleitbroschüren 

(Flyer) wie Layout, Texte, Grafik, 

Recherchen, Druck u. Ä. abgegolten. 

2. Für Marketingtätigkeiten erhält die 

von der alleinvertretungsberechtigten 


beauftragte ZBI Vertriebs GmbH außerdem 

eine einmalige Vergütung in Höhe 

von 1,5 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

bezogen auf die gezeichneten 

Kommanditbeteiligungen (ohne 

Agio). Diese Vergütung ist nach Einzahlung 

der jeweiligen ersten Rate von 20 % 

zuzüglich 5 % Agio des jeweils gezeichneten 

Kommanditkapitals fällig. 

3. Für Tätigkeiten im Zusammenhang 

mit der Durchführung von Veranstaltungen, 

IT-Dienstleistungen und sonstigen 

Leistungen des Vertriebs erhält 

die ZBI Vertriebs GmbH eine bei Einzahlung 

der jeweiligen ersten Rate von 

20 % zuzüglich 5 % Agio des jeweils gezeichneten 

Kommanditkapitals fällige 

Vergütung in Höhe von 1 % zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer, bezogen 

auf die gezeichneten Kommanditbeteiligungen 

(ohne Agio). 

4. Für die Vermittlung von Kommanditbeteiligungen 

wird die Gesellschaft 

Personen und/oder Gesellschaften mit 

der Beschaffung des Eigenkapitals beauftragen 

und gemäß abzuschließenden 

Eigenkapitalbeschaffungsverträgen eine 

Vergütung in Höhe von 7,5 % des vermittelten 

Kommanditkapitals (ohne Agio) 

sowie einen weiteren Betrag in Höhe des 

Agios von 5 % bezogen auf das vermittelte 

Kommanditkapital (ohne Agio) zahlen. 

Die Vergütung ist fällig mit Einzahlung 

der ersten Rate von 20 % zuzüglich 5 % 

Agio der jeweiligen Kommanditeinlage. 

5. Die Treuhänderin erhält für die Platzierungsphase 

eine zum Ende der Platzierungsphase 

fällige einmalige Vergütung 

in Höhe von 0,35 %, bezogen auf 

das rechtswirksam von Investoren zum 

Ende der Platzierungsphase gezeichnete 

Kommanditkapital bis zu 25 Mio. Euro, 

und in Höhe von 0,3 %, bezogen auf das 

darüber hinausgehende Kommanditkapital 

bis zu 50 Mio. Euro, und in Höhe 


Kommanditkapital bis zu 75 

Mio. Euro und in Höhe von 0,15 % bezogen 

auf das 75 Mio. Euro übersteigende 

Kommanditkapital, jeweils zuzüglich der 

gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Treuhänderin 

kann angemessene Abschlagszahlungen 



6. Für die Mittelverwendungskontrolle 

während der Platzierungsphase erhält 

der Mittelverwendungskontrolleur eine 

jeweils anteilig zum Quartalsende fällige, 

jährliche Vergütung (pro rata temporis) 





und in Höhe von 0,28 %, bezogen auf das 



von 0,25 %, bezogen auf das darüber 

hinausgehende Kommanditkapital bis 

zu 75 Mio. Euro, und in Höhe von 0,21 %, 

bezogen auf das 75 Mio. Euro übersteigende 

Kommanditkapital, jeweils zuzüglich 

der gesetzlichen Mehrwertsteuer. 

Der Mittelverwendungskontrolleur 


nach Maßgabe des eingeworbenen Kapitals 

verlangen. 

7. Für die Genehmigung nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung 

hat die Gesellschaft behördliche 

Gebühren nach dem einschlägigen 

Gebührenverzeichnis zu entrichten. 

175

Vergütungen für die Fondsverwaltung 

8. Für das Fondsmanagement erhält die 

von der alleinvertretungsberechtigten, 


insoweit beauftragte ZBI Fondsmanagement 

GmbH eine jährliche Vergütung 

(pro rata temporis) in Höhe von 0,25 % 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

bezogen auf das rechtswirksam von Investoren 

zum Ende der Platzierungsphase 

gezeichnete Kommanditkapital (ohne 

Agio). Die ZBI Fondsmanagement GmbH 




9. Die Treuhänderin erhält nach Beendigung 

der Platzierungsphase eine jeweils 

zu einem Viertel zum 31.03., 30.06., 

30.09. und 31.12. eines Jahres fällige 


in Höhe von 0,09 %, bezogen auf das 

rechtswirksam von Investoren zum 



und in Höhe von 0,08 %, bezogen auf 

das darüber hinausgehende Kommanditkapital 

bis zu 50 Mio. Euro, und in 

Höhe von 0,07 %, bezogen auf das 




75 Mio. euro übersteigende Kommanditkapital, 

jeweils zuzüglich der gesetzlichen 

Mehrwertsteuer, welche sich 

für die Geschäftsjahre des Portfolioverkaufs, 

des Teilportfolioverkaufs und 

der Liquidation um 0,14 %, bezogen auf 







Höhe von 0,08 %, bezogen auf das darüber 

hinausgehende Kommanditkapital 


0,08 % bezogen auf das 75 Mio. Euro 

übersteigende Kommanditkapital, jeweils 

zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer 

erhöht. 

176 

10. Der Mittelverwendungskontrolleur 

erhält nach Beendigung der Platzierungsphase 

eine jeweils anteilig zum 

Quartalsende fällige, jährliche Vergütung 

(pro rata temporis) in Höhe von 

0,3 %, bezogen auf das rechtswirksam 

von Investoren zum Ende der Platzierungsphase 

gezeichnete Kommanditkapital 


von 0,28 %, bezogen auf das darüber 

hinausgehende Kommanditkapital bis 

zu 50 Mio. Euro, und in Höhe von 

0,25 %, bezogen auf das darüber hinausgehende 

Kommanditkapital bis zu 

75 Mio. euro, und in Höhe von 0,21 %, 

bezogen auf das 75 Mio. Euro übersteigende 

Kommanditkapital, jeweils zuzüglich 


Diese Vergütung ist ab dem Jahr 2015 

mit jährlich 2 % indexiert. 

11. Für die laufende Rechtsberatung, 

Buchhaltung, Steuerberatung, Jahresabschlüsse, 

Steuererklärungen, gegebenenfalls 

Rechtsbehelfe und Begleitung 

von Betriebsprüfungen fallen Kosten 

gemäß gesondertem Vertrag an. Für die 

Aktualisierung der Planprognose nach 

Vollinvestition wird die Gesellschaft 

dem insoweit beauftragten Wirtschaftsprüfer 

30.000 Euro (in Worten: 

Dreißigtausend Euro) zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer bezahlen. Es ist 

mit Fertigstellung der aktualisierten 

Planprognose zur Zahlung fällig. 

Vergütungen für die Immobilieninvestition 

und -sanierung, Vermietung 

und Finanzierung 

12. Für die Durchführung einer technischen 

und kaufmännischen Due-Diligence-Prüfung 


persönlich 

haftenden Gesellschafterin beauftragte 

Zentral Boden Immobilien GmbH im 

Falle des Objektankaufs durch die Gesellschaft 

bzw. eine Objekttochtergesellschaft 

eine mit Vorlage der Due-Diligence-Prüfung 

fällige Vergütung in 

Höhe von 2 %, bezogen auf den notariellen 

Kaufpreis, zuzüglich gesetzlicher 


13. Für die Beschaffung einer Objektfremdfinanzierung 


persönlich 

haftenden Gesellschafterin beauftragte 

ZBI Zentral Boden Immobilien AG im 

Falle des Abschlusses eines Darlehensvertrages 

durch die Gesellschaft bzw. 

eine Objekttochtergesellschaft eine Vergütung 


den jeweiligen Darlehensbetrag, gegebenenfalls 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer 

Diese Vergütung ist unabhängig 

von einer gegebenenfalls nach 

Absatz 14 anfallenden Avalvergütung. 

14. Hat die persönlich haftende Gesellschafterin 

oder eine mit ihr mittelbar 

oder unmittelbar verbundene Person 

oder ein mit ihr mittelbar oder unmittelbar 

verbundenes Unternehmen auf Verlangen 

des/der finanzierenden Kreditinstituts/-institute 

die Bürgschaft für die 

gesamten oder für einen Teil der an die 

Gesellschaft oder an eine ihrer Tochtergesellschaften 

zur Immobilienfinanzierung 

ausgereichten Darlehen übernommen, 

so erhält sie hierfür – beschränkt 

auf maximal 1/3 des Kommanditkapitals 

der Gesellschaft (Saldo der Kapitalkonten 

I) – eine Vergütung von 0,5 % des 

jeweils verbürgten Darlehensbetrages. 

Die jeweilige Avalvergütung ist im Zeitpunkt 

der Übernahme der jeweiligen 

Bürgschaft zur Zahlung fällig. 

15. Baubetreuungsleistungen darf die 

von der persönlich haftenden Gesellschafterin 

mit der Erbringung dieser Leistungen 

beauftragte Gesellschaft, auch 

wenn es sich bei dieser um die ZBI Baubetreuungs 

GmbH handelt, nach hoai 

gegenüber der Gesellschaft abrechnen. 

16. Die Zentral Boden Immobilien GmbH 

vermittelt der Gesellschaft bzw. den 

Objekttochtergesellschaften als Makler 

den Ankauf von Immobilien. Ihr wird dafür 

von der erwerbenden Gesellschaft 

eine mit Abschluss des vermittelten 

Kaufvertrages fällige Maklercourtage 

bezahlt. Diese darf 3 % des notariellen 

Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer nicht überschreiten. 

Wird ein Objekt im Wege der Zwangsversteigerung 

erworben, bezahlt die Gesellschaft 

der Zentral Boden Immobilien 

GmbH eine Provision in Höhe von 3 % 

des den Zuschlag erhaltenden Gebots 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

wenn die Zentral Boden Immobilien 

GmbH der Gesellschaft die Gelegenheit 

zur Teilnahme an der öffentlichen Versteigerung 

nachgewiesen hat.


17. Für Vermietungsmaklertätigkeit bezahlt 

die Gesellschaft den tätigen Vermietungsmaklern 

– auch wenn es sich 

bei diesem um die F & M Finanzierungsund 

Mietgesellschaft mbH handelt – die 

marktübliche Maklervergütung, maximal 

jedoch 2,25 Nettomonatsmieten 

bei Wohnimmobilien und maximal 2,5 

Nettomonatsmieten bei Gewerbeimmobilien 

bezogen auf die vermittelten 

Räumlichkeiten jeweils zuzüglich der gesetzlichen 

Mehrwertsteuer. Die Maklervergütung 

ist mit Abschluss des jeweils 

vermittelten Mietvertrages zur Zahlung 

fällig. 

Vergütungen für das Asset Management, 

Immobilienbewertung und 

Haus- und Mietverwaltung 

18. Für das Asset Management erhält die 

von der alleinvertretungsberechtigten, 


insoweit beauftragte ZBI Asset Management 

GmbH eine jährliche Vergütung 

(pro rata temporis) für die Verwaltung 

und Bewirtschaftung der von der Gesellschaft 

mittelbar oder unmittelbar gehaltenen 

Immobilien (Fondsimmobilien) 

in Höhe von 1,5 % zuzüglich gesetzlicher 

Mehrwertsteuer, bezogen auf die im Jahresabschluss 

der Gesellschaft und ihrer 

Objekttochtergesellschaften ausgewiesenen 

Nettokaltmietenumsätze, Stellplatzmietumsätze 

und Garagenmietumsätze 

Die ZBI Asset Management 

GmbH kann monatlich angemessene 

Abschlagszahlungen verlangen. 

Darüber hinaus fallen zu Lasten der 

Gesellschaft aufgrund gesondert abzuschließender 

Verträge und Vereinbarungen 

Kosten für die Miet- und Hausverwaltung 

und ab 2014 Kosten für die 

laufende Immobilienbewertung an. 

Übernimmt die Hausverwaltung das gerichtliche 

Mahn- und Klageverfahren, so 

ist sie gemäß der einschlägigen Gebührenordnung 

(Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) 

zu vergüten. 

Vergütungen für die Immobilienverkäufe 

19. Für das Handling von Fondsimmobilienverkäufen 

erhält die Zentral Boden 

Immobilien GmbH eine Zahlung in Höhe 

von 3 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, 

bezogen auf den jeweiligen 

Abgabepreis der verkauften Fondsimmobilie. 

Dieser Betrag ist jeweils fällig 

mit Eingang des Kaufpreises bei der verkaufenden 

Gesellschaft. 

20. Dem den Verkauf von Fondsimmobilien 

vermittelnden Makler – auch 

wenn es sich bei diesem um die Zentral 

Boden Immobilien GmbH oder um ein 

mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundenes 

Unternehmen oder um eine 

mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundene 

Person handelt – wird eine mit 

Abschluss des vermittelten Verkaufsvertrages 

fällige Maklercourtage bezahlt, 

soweit diese 3 % des jeweiligen Abgabepreises 

der verkauften Fondsimmobilie 

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer 

nicht überschreitet. Eine höhere Maklervergütung 

kann von der Gesellschafterversammlung 

für den Einzelfall beschlossen 


Allgemeine Regelungen 

21. Die Vergütungen gemäß den vorstehenden 

Absätzen 12 bis 20 sollen von 

der die jeweilige Immobilie erwerbenden 

und haltenden Objekttochtergesellschaft 

getragen werden. Die persönlich 

haftende Gesellschafterin wird in ihrer 

Eigenschaft als Komplementärin und 

Vertreterin des Hauptgesellschafters 

der jeweiligen Objekttochtergesellschaft 

sicherstellen, dass zwischen der jeweiligen 

Objekttochtergesellschaft und dem 

Vergütungsempfänger im Vorfeld der 

Leistungserbringung entsprechende Verträge 

abgeschlossen werden. 

22. Die Vergütungen gemäß vorstehenden 

Absätzen 1, 2, 3, 5 und 6 sind vom 

Zahlungsempfänger an die Gesellschaft 

zinslos zurückzuzahlen, sofern bis zum 

21.07.2013 nicht mindestens ein Kommanditkapital 

von 10 Mio. Euro gezeichnet 

ist und deshalb die Gesellschaft 

rückabgewickelt wird. 

§ 13 Verteilung des Jahresergebnisses 

1. Die alleinvertretungsberechtigte, persönlich 

haftende Gesellschafterin erhält 

den in § 14 definierten Vorausgewinn 

vorab zugewiesen. 

2. Am laufenden Verlust sind persönlich 

haftende Gesellschafter nicht beteiligt. 

Verluste, die in der Liquidation entstehen, 

bekommen sie in dem Maße zugewiesen, 

in dem sie am Jahresergebnis 

gemäß dem nächsten Jahresabschluss 

und gegebenenfalls weiteren folgenden 

Jahresabschlüssen beteiligt sind. 

3. Ein nach Verbuchung der Vorausgewinne 

verbleibender Verlust wird im 

Verhältnis der Kapitalkonten I auf alle 

Kommanditisten verteilt. Ein negatives 

Ergebnis des ersten Rumpfgeschäftsjahres 

wird allen Kommanditisten unabhängig 

vom Zeitpunkt des Beitrittes 

im Verhältnis ihrer Kapitalkonten I zugerechnet. 

4. Ein nach Verbuchung der Vorausgewinne 

verbleibender Gewinn wird im 

Verhältnis der Kapitalkonten I solange 

ausschließlich auf die Kommanditisten 

verteilt, bis ihnen Gewinne in Höhe 

der anfänglich gemäß Absatz 3 unter 

ihnen verteilten Verluste zugewiesen 

wurden. 

5. Haben die Kommanditisten Gewinne 

in Höhe der anfänglich unter ihnen 

verteilten Verluste zugewiesen bekommen, 

wird ein nach Verbuchung der 

Vorausgewinne verbleibender Restgewinn 

wie folgt verteilt: 

Ein nach Verbuchung der Vorausgewinne 

verbleibender Restgewinn wird 

im Verhältnis der Kapitalkonten I so 

lange auf die Kommanditisten verteilt, 

bis jeder Kommanditist Gewinne 

in Höhe einer ab dem vierten auf die 

Einzahlung des zu verzinsenden Kommanditkapitals 

folgenden Monatsersten 

beginnenden nachläufigen Verzinsung 

seines auf den Kapitalkonten I 

und II des jeweiligen Kommanditisten 

zum 31.12. des jeweiligen Geschäftsjahres 

ausgewiesenen, tatsächlich einbezahlten 

und nicht zurückbezahlten 

Kommanditkapitals erhalten hat. Entnahmen 

gemäß § 15 Absatz 3 zählen 

nicht als Kapitalrückzahlungen im Sinne 

des vorherigen Satzes. Der Zinssatz 

beträgt für die Zeit vom 01.01.2013 

bis 31.12.2013 4 % p. a., und ab dem 

01.01.2014 7,5 % p. a. 

177

Haben die Kommanditisten die Gewinnzuteilung 

erhalten, wird der nach Verbuchung 

der Vorausgewinne verbleibende 

Restgewinn zu 50 % im Verhältnis der 

Kapitalkonten I auf die Kommanditisten 

verteilt und zu 50 % der alleinvertretungsberechtigten, 


Gesellschafterin zugewiesen. 

6. Die in den Absätzen 4 und 5 definierten 

Ergebniszuweisungsgrenzwerte beziehen 

sich nicht auf das konkret zu verteilende 

Jahresergebnis, sondern auf die 

während der gesamten Laufzeit der 

Gesellschaft dem jeweiligen Gewinnberechtigten 

zugewiesenen Betriebsergebnisse. 

7. Sonderbetriebsausgaben (wie Reisekosten, 

Bewirtung oder Darlehenszinsen 

für eine evtl. teilweise Refinanzierung 

der Kommanditeinlage) oder 

Sonderbetriebseinnahmen muss jeder 

Kommanditist und Treugeber spätestens 

am 31.03. des auf ein Geschäftsjahr 

folgenden Jahres der Treuhänderin 

schriftlich bekannt geben. Die 

Geschäftsleitung bedient sich zur Erfüllung 

der steuerlichen Verpflichtungen 

der Gesellschaft eines Steuerberaters 

oder Wirtschaftsprüfers. Der entsprechende 

Dienstleistungsvertrag sieht vor, 

dass später gemeldete Sonderbetriebsausgaben 

/ Sonderbetriebseinnahmen 

nur gegen Zusatzhonorar bearbeitet 

werden. Die Mehrkosten treffen den 

Gesellschafter. Die Zulassung nachträglich 

gemeldeter Sonderbetriebsausgaben 

/ Sonderbetriebseinnahmen 

kann die Geschäftsleitung von der vorschussweisen 

Zahlung dieser Kosten abhängig 

machen. 

§ 14 Vorausgewinn 

Die alleinvertretungsberechtigte, persönlich 


als Vorausgewinn eine jährliche 

Haftungsvergütung in Höhe von 1.800 

Euro (in Worten: Eintausendachthundert 

euro) pro rata temporis zuzüglich 


§ 15 Entnahmen 

178 

1. Über die Entnahmen entscheidet die 

Gesellschafterversammlung auf der Basis 

eines Vorschlages der Geschäftsleitung 

mit einfacher Mehrheit, es sei denn, 

die folgenden Absätze regeln etwas anderes. 

2. Entnahmen sind nur zulässig, wenn 

der Gesellschaft eine angemessene 

Liquiditätsreserve verbleibt. Über die 

Angemessenheit der Liquiditätsreserve 

entscheidet die Geschäftsleitung. Sie 

hat ihre Entscheidung für den Einzelfall 

zu begründen. 


für Kommanditisten eine angemessene 

Entnahme von bis zu 6 % – jedoch 

in den Geschäftsjahren 2013 bis 2015 

nur bis zu 4 % und in den Geschäftsjahren 

2016, 2017, 2018, 2019 und 

2020 nur bis zu 5 % – p. a. des auf den 

Kapitalkonten I und II des jeweiligen 

Kommanditisten zum 31.12. des jeweiligen 

Geschäftsjahres ausgewiesenen, 

tatsächlich einbezahlten und nicht zurückbezahlten 

Kommanditkapitals, gemäß 

individuellem Beitritt, beginnend 

jedoch nicht vor dem vierten auf die 

Einzahlung des zu verzinsenden Kommanditkapitals 

folgenden Monatsersten, 

ohne Gesellschafterbeschluss in 

drei Raten zum 31.03, 31.07. und 30.11. 

des Jahres auszuzahlen. Nach Ablauf 

der Investitionsphase ist die Geschäftsleitung 

ermächtigt, die Entnahmen 

ohne Gesellschafterbeschluss nach 

ihrer Wahl auch in monatlichen Raten 

auszubezahlen. 


haftenden Gesellschafterin darf 

die ihr gemäß § 14 zustehende Haftungsvergütung 

am letzten Tag eines jeden 

Monates in Teilbeträgen von jeweils 1/12 

entnehmen. 

5. Soweit Liquiditätsüberschüsse entnommen 

werden, welche den kumulierten 

handelsrechtlichen Jahresergebnissen 

entsprechen, werden diese in dem 

Verhältnis ausgekehrt, wie es der Gewinnverteilung 

gemäß § 13 entspricht. 

Die Entnahme erfolgt unabhängig von 

der steuerlichen Behandlung der Entnahme 

auf Ebene des Kommanditisten 

und berücksichtigt auch die Vorausgewinnzuweisungen 

des § 14, individuell 

berechnet für jeden Gesellschafter. 

6. Verursacht ein Gesellschafter durch 

Entnahmen in seinem Sonderbetriebsvermögen 

wegen § 4 Absatz 4a EStG 

für die Gesellschaft nicht abzugsfähige 

Betriebsausgaben, so gehen die 

daraus folgenden steuerlichen Folgen 

(Gewinnerhöhung, gegebenenfalls Erhöhung 

der Gewerbesteuer) zu Lasten 

des Gesellschafters, der durch seine 

Überentnahmen im Sonderbetriebsvermögen 

die Nichtabzugsfähigkeit 

der Betriebsausgaben verursacht hat. 

§ 16 Verfügungen über Gesellschaftsanteile 

1. Die Veräußerung des Geschäftsanteils 

ist grundsätzlich nur zum 31.12., 

24:00 Uhr/01.01., 0:00 Uhr, eines jeden 

Jahres möglich. Jeder Gesellschafter 

kann seinen Gesellschaftsanteil übertragen 

oder in sonstiger Weise darüber 

verfügen. Verfügungen über Teile des 

Gesellschaftsanteiles sind nur zulässig, 

wenn der verbleibende und der von der 

Verfügung betroffene Gesellschaftsanteil 

mindestens 10.000 Euro beträgt 

und durch 1.000 teilbar ist. Die Übertragung 

oder sonstige Verfügung über 

den Gesellschaftsanteil einschließlich 

der Verpfändung bedarf zu ihrer Wirksamkeit 

der vorherigen schriftlichen 

Zustimmung der alleinvertretungsberechtigten, 


Gesellschafterin, der die beabsichtigte 

Übertragung oder sonstige Verfügung 

zum Zwecke der Erteilung der Zustimmung 

in angemessener Zeit vorab 

schriftlich anzuzeigen ist. Die Zustimmung 

kann nur aus wichtigem Grund 

versagt werden, als der stets ein fälliger 

Zahlungsanspruch der Gesellschaft 

oder der Treuhänderin gegen den Gesellschafter 

gilt. Für die erstmalige Verpfändung 

der Beteiligung zum Zwecke 

der Refinanzierung an ein inländisches 

Kreditinstitut gilt die Zustimmung als 

erteilt. Endet das Treuhandverhältnis 

zwischen der Treuhänderin und einem 

Treugeber-Kommanditisten, gleich aus 

welchem Grunde und ist die Treuhänderin 

nach den Bestimmungen des 

Treuhandvertrages verpflichtet, die 

treuhänderisch gehaltene Beteiligung 

auf den Treugeber-Kommanditisten 

oder auf einen von diesem benannten 

Ersatztreuhänder zu übertragen, so


gilt die erforderliche Zustimmung als 

erteilt. 

2. Im Falle der Übertragung oder des 

sonstigen Übergangs des Gesellschaftsanteils 

auf einen Dritten werden die 

Gesellschafterkonten unverändert und 

einheitlich fortgeführt. 

3. Der übertragende Gesellschafter 

bzw., für diesen selbstschuldnerisch 

haftend, der eintretende Gesellschafter 

stellt die Gesellschaft und die Gesellschafter 

von allen aus dem Übergang 

resultierenden Nachteilen, insbesondere 

von einem etwaigen Steuermehraufwand, 

frei. 

4. Für Kosten einer Übertragung oder 

sonstigen Verfügung über Gesellschaftsanteile, 

insbesondere die Kosten 

der Handelsregistereintragungen, 

haften im Verhältnis zur Gesellschaft 

der übertragende Gesellschafter und 

der Neugesellschafter gesamtschuldnerisch. 

Die Geschäftsleitung ist berechtigt, 

eine Verwaltungsgebühr in 

Höhe von pauschal 250 Euro (in Worten: 

Zweihundertfünfzig Euro) zuzüglich 

der gesetzlichen Mehrwertsteuer, 

zu erheben, für die ebenfalls der Übertragende 

und der Neugesellschafter 

gesamtschuldnerisch haften. Die Geschäftsleitung 

ist berechtigt, bei Zahlungsverzug 

die Kosten mit Entnahmen 

des betreffenden Gesellschafters zu 

verrechnen. 

5. Die Übertragung von treuhänderisch 

gehaltenen Kommanditanteilen durch 

die Treuhandkommanditistin ist nur zusammen 

mit der gleichzeitigen Übertragung 

der Rechte und Pflichten aus dem 

mit dem jeweiligen Treugeber und der 

Treuhänderin abzuschließenden Treuhand- 

und Verwaltungsvertrag möglich. 

Für die Mitwirkung bei der Übertragung 

hat die Treuhänderin Anspruch auf 

eine Vergütung in Höhe von pauschal 

250 Euro (in Worten: Zweihundertfünfzig 

Euro) zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. 

§ 17 Erbfolge 

1. Im Falle des Todes eines Gesellschafters 

wird die Gesellschaft von den verbleibenden 

Gesellschaftern mit den 

nachrückenden Erben des verstorbenen 

Gesellschafters fortgesetzt. Die 

Erben haben sich durch Vorlage eines 

notariellen Testaments nebst Eröffnungsprotokoll 

oder eines Erbscheines 

jeweils im Original oder in beglaubigter 

Kopie zu legitimieren. 

2. Rücken mehrere Erben, die bislang 

noch nicht an der Gesellschaft beteiligt 

waren, in die Gesellschafterstellung des 

Erblassers ein, so können sie die aus der 

Beteiligung des Erblassers resultierenden 

Stimm- und sonstigen Gesellschafterrechte 

nur einheitlich durch einen 

gemeinsamen Vertreter ausüben. Die 

Erben sind verpflichtet, unverzüglich 

einen solchen gemeinsamen Vertreter 

gegenüber der Gesellschaft zu benennen. 

Gemeinsamer Vertreter kann nur 

ein Gesellschafter/Erbe oder ein kraft 

Gesetz zur Verschwiegenheit verpflichtetes 

Mitglied der rechts-, wirtschaftsoder 

steuerberatenden Berufe sein. 

3. Soll eine Auseinandersetzung unter 

den Erben erfolgen, müssen die sich 

nach Auseinandersetzung ergebenden 

einzelnen Gesellschaftsanteile (Nominaleinlage) 

mindestens einen Betrag 

von 10.000 Euro aufweisen und durch 

1.000 teilbar sein. Ist dies nicht möglich, 

kann eine Auseinandersetzung 

gegenüber der Gesellschaft nicht erfolgen, 

und die Erben haben sich weiter 

durch einen einheitlichen Vertreter vertreten 

zu lassen. 

4. Solange die Erben sich nicht gemäß 

Absatz 1 legitimiert haben und/oder 

ein gemeinsamer Vertreter gemäß Absatz 

2 nicht bestellt ist, ruhen die Gesellschafterrechte 

der Erben mit Ausnahme 

des Rechts auf Gewinn- und 

Verlustbeteiligung und auf Ausübung 

des Stimmrechtes, soweit Beschlussfassungen 

die Änderung oder Ergänzung 

des Gesellschaftsvertrages zum 

Gegenstand haben. 

§ 18 Dauer der Gesellschaft 

Die Gesellschaft ist grundsätzlich auf 

unbestimmte Zeit errichtet. Sie wird 

aufgelöst mit Veräußerung der letzten 

mittelbar oder unmittelbar gehaltenen 

Immobilie, jedoch nicht vor dem 

31.12.2023. 

§ 19 Kündigung und Ausscheiden aus 

der Gesellschaft aus wichtigem Grund 

1. Die ordentliche Kündigung des Gesellschaftsvertrages 

ist ausgeschlossen. 

Das Recht zur fristlosen Kündigung 

aus wichtigem Grund bleibt unberührt. 

Als wichtiger Grund in diesem Sinne 

wird die länger als 18 Monate andauernde 

ununterbrochene Arbeitslosigkeit 

des Gesellschafters sowie die Feststellung 

der vollen Erwerbsminderung 

im Sinne des § 43 Absatz 2 Satz 2 und 

3 SGB VI in der Person des Gesellschafters 

anerkannt, soweit die Arbeitslosigkeit 

und die volle Erwerbsminderung 

während der Dauer der Gesellschaft 

eingetreten sind. Es obliegt dem Gesellschafter, 

in geeigneter Form Nachweis 

für das Vorliegen dieser Kündigungsgründe 

zu führen. 

Durch die Kündigung eines Gesellschafters 

wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, 

vielmehr scheidet der kündigende 

Gesellschafter aus der Gesellschaft aus. 

2. Wird ein Gesellschafter zahlungsunfähig, 

wird über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren 

eröffnet oder dessen 

Eröffnung mangels Masse abgelehnt, 

so scheidet der betreffende Gesellschafter 

mit sofortiger Wirkung aus der 

Gesellschaft – auch wenn diese bereits 

ihre Auflösung beschlossen hat – aus, 

ohne dass es eines Gesellschafterbeschlusses 

oder der gerichtlichen Klage 

bedarf. 

3. Wird gegen einen Gesellschafter 

oder sein Vermögen eine Maßnahme 

der Zwangsvollstreckung aus einem 

nicht nur vorläufig vollstreckbaren Titel 

in seinen Gesellschaftsanteil eingeleitet, 

so scheidet der betreffende Gesellschafter 

nach Ablauf von acht Wochen, 

gerechnet vom Zeitpunkt des Wirksamwerdens 

der Zwangsvollstreckung an, 

aus der Gesellschaft – auch wenn diese 

bereits ihre Auflösung beschlossen 

hat – aus, wenn nicht die Zwangsvollstreckungsmaßnahme 

innerhalb dieser 

Frist aufgehoben wird. 

179

4. Ein Gesellschafter, der Klage auf 

Auflösung der Gesellschaft erhebt, 

scheidet mit Rechtshängigkeit der Klage 

aus der Gesellschaft aus, die auch 

in diesem Falle von den verbleibenden 

Gesellschaftern fortgesetzt wird. 

5. Ein Gesellschafter kann aus der Gesellschaft 

ausgeschlossen werden, wenn 

in seiner Person ein wichtiger Grund 

gemäß § 133 Absatz 1 und 2 HGB gegeben 

ist. Der ausscheidende Gesellschafter 

hat bei der Beschlussfassung kein 

Stimmrecht. 

6. Der aufgrund Kündigung oder Ausschluss 

ausscheidende Gesellschafter 

erhält eine Abfindung gemäß § 20. Die 

Regelungen in § 3 Absatz 7 gelten entsprechend. 

7. Die Absätze 1 bis 6 gelten entsprechend 

für die Treugeber-Kommanditisten 

mit der Maßgabe, dass in den dort 

genannten Fällen die Treuhänderin 

anteilig mit dem Teil ihrer Kommanditbeteiligung 

aus der Gesellschaft ausscheidet, 

den sie treuhänderisch für 

den jeweils betroffenen Treugeber hält. 

Für die Kündigung eines Treugeberkommanditisten 

ist die Treuhänderin 

empfangsbevollmächtigt. 

8. Die Treuhänderin ist zur teilweisen 

Kündigung ihrer treuhänderisch gehaltenen 

Kommanditbeteiligung stets 

dann und insoweit berechtigt, als ein 

zwischen ihr und einem Treugeber-Kommanditisten 

bestehender Treuhandvertrag 

endet. 

9. Scheidet die persönlich haftende 

Gesellschafterin aus, so ist unverzüglich 

eine Gesellschafterversammlung 

einzuberufen, die eine oder mehrere 

neue persönlich haftende Gesellschafter 

wählt. 

§ 20 Abfindung, Anteilsbewertung, 

Auszahlung 

1. Scheidet ein Gesellschafter aus der 

Gesellschaft aus, erhält er für seine Beteiligung 

am Gesellschaftsvermögen 

eine Abfindung in Geld. Die Abfindung 

errechnet sich bei Ausscheiden aufgrund 

der Regelungen in § 19 Absätze 2 bis 5 

180 

oder aufgrund eines vom ausscheidenden 

Gesellschafter zu vertretenden 

oder in seiner Person liegenden (Arbeitslosigkeit, 

volle Erwerbsminderung) 

Kündigungsgrundes nach Absatz 2, in 

allen anderen Fällen gemäß Absatz 3. 

2. Der Gesellschafter erhält ein Abfindungsguthaben 

in Höhe des Buchwertes 

seiner Beteiligung nach dem Stand 

vom 31.12. des dem Ausscheiden vorangehenden 

Kalenderjahres, höchstens 

aber den Betrag der von ihm geleisteten 

Einlage, jeweils abzüglich zwischenzeitlicher 

Entnahmen, zuzüglich des anteiligen 

Gewinnes und abzüglich eines 

etwaigen anteiligen Verlustes. 


in Höhe des Verkehrswertes 

seiner Beteiligung. Hierzu werden 

die beweglichen Wirtschaftsgüter 

der Gesellschaft mit einem anhand einschlägiger 

Listen oder Indizes zu schätzenden 

Teilwert angesetzt, der Grundbesitz 

bei einem Ausscheiden während 

der Geschäftsjahre 2013 bis einschließlich 

2017 mit dem 12,5-fachen der 

durchschnittlich für die vorausgegangenen 

drei Kalenderjahre erzielten 

Jahresnettomiete (ohne Nebenkosten 

und Mehrwertsteuer), bei einem Ausscheiden 

während der Geschäftsjahre 

2018 ff. mit dem 13,5-fachen der 


drei Kalenderjahre erzielten Jahresnettomiete 

(ohne Nebenkosten und 

Mehrwertsteuer) bzw. jeweils maximal 

mit 20 % über den jeweils ursprünglich 

bezahlten Einkaufspreis im Sinne des 

§ 5 Absatz 2. Die durch das Ausscheiden 

des Gesellschafters bedingten 

Kosten und Abgaben sind in Abzug zu 

bringen. Ein Geschäftswert wird nicht 

angesetzt. Das Ergebnis schwebender 

Geschäfte wird nicht berücksichtigt. 

Der Abfindungsbetrag wird von dem 

für die Gesellschaft tätigen Steuerberater 

gemäß § 317 BGB auf den Tag des 

Ausscheidens ermittelt, wobei, falls 

zwischen der Gesellschaft und dem 

ausscheidenden Gesellschafter keine 

Einstimmigkeit über das Auseinandersetzungsguthaben 

erzielt werden kann, 

das Auseinandersetzungsguthaben des 

ausscheidenden Gesellschafters durch 

das Gutachten eines anderen Wirtschaftsprüfers 

als Schiedsgutachter 

nach billigem Ermessen festzustellen 

ist. Die Entscheidung des Schiedsgutachters 

ist für die Gesellschaft und den 

ausscheidenden Gesellschafter verbindlich. 

Können die Parteien sich nicht 

auf einen Wirtschaftsprüfer einigen, 

hat auf Antrag einer der Parteien die 

Wirtschaftsprüferkammer einen Wirtschaftsprüfer 

zu benennen. Die Kosten 

des Gutachtens tragen die Parteien 

unter entsprechender Anwendung des 

§ 91 Absatz 1 ZPO. Über die Kostentragung 

entscheidet der Schiedsgutachter. 

4. Das Abfindungsguthaben ist – vorbehaltlich 

nachfolgend geregeltem 

Stundungsanspruch – vier Wochen nach 

Wirksamwerden des Ausscheidens des 

Gesellschafters in einem Betrag zur Zahlung 

fällig. 

Sofern die Liquiditätslage der Gesellschaft 

eine Auszahlung eines Abfindungsanspruches 

nicht zulässt, ist der 

Anspruch in drei gleichen Jahresraten, 

die erste zum Ende des auf die vorstehend 

geregelte Fälligkeit folgenden Geschäftsjahres 

und die weiteren zum Ende 

der folgenden Geschäftsjahre, fällig. 

Eine Verzinsung ist nicht geschuldet. 

Mehrere fällige Abfindungsansprüche 

sind gleich zu behandeln. 

Einen sich zu Lasten des ausscheidenden 

Gesellschafters ergebenden Negativsaldo 

muss dieser der Gesellschaft 

bis zum Höchstbetrag seiner Einlage 

binnen vier Wochen nach Anforderung 

durch die Geschäftsleitung einzahlen. 

Zahlt er innerhalb dieser Frist nicht, hat 

er den fälligen Betrag ab dem Fälligkeitszeitpunkt 

mit Fünf vom Hundert 

p. a. über dem Basiszins der Europäischen 

Zentralbank (EZB) zu verzinsen. 

5. Sicherheitsleistung für die Zahlung 

des Abfindungsguthabens kann der 

ausscheidende Gesellschafter nicht 

verlangen. 

§ 21 Beirat 

1. Für die Gesellschaft kann ein aus 

mindestens drei natürlichen Personen 

bestehender Beirat bestellt werden. 

Wird ein Beirat gewählt, beginnt das


Amt der Beiratsmitglieder mit der Annahme 

der Wahl und endet im dritten 

auf die Wahl folgende Jahr mit der 

Gesellschafterversammlung, die turnusmäßig 

die Neuwahl des Beirats 

durchzuführen hat. Eine Wiederwahl 

ist zulässig. Für die Beiratswahl können 

nur nicht initiatorennahe Gesellschafter 

zur Wahl vorgeschlagen werden. 

2. Wird ein Beirat gewählt, berät dieser 

die geschäftsführende Gesellschafterin 

in Angelegenheiten der Gesellschaft, 

überwacht die Durchführung von Gesellschafterbeschlüssen 

und beschließt 

nach Maßgabe der folgenden Unterabsätze 

selbstständig in Angelegenheiten 

der Gesellschaft. Die Gesellschafterversammlung 

kann dem Beirat die 

ihr zustehende gesellschaftsrechtliche 

Entscheidungsbefugnis für bestimmte 

Angelegenheiten durch einfachen 

Mehrheitsbeschluss übertragen. Die 

Entscheidungsbefugnis über unmittelbare 

und mittelbare Immobilieninvestitionen 

gilt mit Einrichtung eines 

Beirats als an diesen übertragen bis zu 

dem Zeitpunkt, in dem die Gesellschafterversammlung 

generell oder für den 

Einzelfall etwas anderes beschließt. 

Für den Willensbildungs- und Abstimmungsprozess 

des Beirats gelten die 

Regelungen der §§ 7 bis 9 in analoger 

Anwendung. Jedes Beiratsmitglied hat 

bei Abstimmungen eine Stimme. Entscheidungen 

des Beirats bezüglich der 

ihm übertragenen Angelegenheiten 

haben gesellschaftsrechtlich die Wirkung 

eines Gesellschafterbeschlusses. 

Über die Entscheidungen des Beirats 

erstattet die Geschäftsleitung den Gesellschaftern 

in regelmäßigen Abständen 

– mindestens halbjährlich – Bericht. 

3. Der Beirat kann jederzeit Auskünfte 

verlangen und die Bücher und Schriften 

der Gesellschaft sowie die der 

Objektgesellschaften nach vorheriger 

mindestens einwöchiger Ankündigung 

einsehen. 

4. Auf den Beirat sind die Vorschriften 

über den Aufsichtsrat einer Aktiengesellschaft 

nicht analog anwendbar. 

Der Beirat haftet nur für Vorsatz und 

grobe Fahrlässigkeit. Haftungsansprüche 

der Gesellschaft gegen den Beirat 

als gesellschaftsrechtliches Gremium 

sind auf höchstens 50.000 Euro pro 

Haftungsfall beschränkt. Die einzelnen 

Mitglieder des Beirats haften als 

Gesamtschuldner. Schadensersatzansprüche 

gegen den Beirat verjähren 

drei Jahre nach Kenntniserlangung 

über den die Ersatzpflicht begründenden 

Sachverhalt, soweit sie nicht kraft 

Gesetzes einer kürzeren Verjährung unterliegen. 

5. Wird ein Beiratsmitglied während 

laufender Amtsdauer zur Ausübung 

seines Beiratsamtes dauernd unfähig 

oder legt er sein Amt nieder, so ist eine 

Ersatzwahl im schriftlichen Abstimmungsverfahren 

unverzüglich vorzubereiten 

und durchzuführen oder eine 

außerordentliche Gesellschafterversammlung 

einzuberufen. Die Amtszeit 

eines Ersatzmitgliedes endet mit 

der Gesellschafterversammlung, die 

turnusmäßig die Neuwahl des Beirats 

durchzuführen hat. 

6. Für seine Tätigkeit erhält jedes Beiratsmitglied 

eine pauschale Vergütung. 

Diese beträgt für die Teilnahme an einer 

Beiratssitzung 1.000 Euro pro Beiratssitzung 

und für die Teilnahme an 

einem schriftlichen Umlaufverfahren 

200 Euro pro schriftlichem Abstimmungsverfahren. 

Alle übrigen Aufwendungen 

des Beiratsmitgliedes (Spesen, 

Telefon, Porti, Fahrtkosten etc.), die er 

in Ausübung seines Beiratsamtes für 

die Gesellschaft tätigt, sind mit der 

Pauschalvergütung abgegolten. Der 

Beirat kann die Vergütung innerhalb 

der in diesem Absatz dargestellten 

Höchstbeträge durch einstimmigen 

Beschluss abweichend auf seine Mitglieder 

verteilen. 

§ 22 Liquidation, Teilportfolioverkäufe 

1. Zum Liquidator ist ein Mitglied der 

Geschäftsleitung zu bestellen. 

2. Über eine Liquidationsvergütung beschließt 

die Gesellschafterversammlung. 

3. Die Liquidation der Gesellschaft vollzieht 

sich gemäß der Absätze 4 bis 8. 

4. Gegenstände, die ein Gesellschafter 

der Gesellschaft zur Benutzung 

überlassen hat, sind ihm zurückzugeben. 

Für einen durch Zufall in Abgang 

gekommenen oder verschlechterten 

Gegenstand kann er nicht Ersatz verlangen. 

5. Aus dem Gesellschaftsvermögen 

sind sodann die Gesellschaftsschulden 

zu berichtigen (vgl. § 733 Absatz 1 BGB). 

6. Aus dem nach der Berichtigung der 

Schulden übrig bleibenden Gesellschaftsvermögen 

sind zunächst die 

noch nicht zurückbezahlten Einlagen 

der Kommanditisten (Kapitalkonten I 

und ii) zurückzuerstatten. 

7. Zur Berichtigung der Schulden und 

zur Rückerstattung der Einlagen ist das 

Gesellschaftsvermögen in Geld umzusetzen. 

8. Verbleibt nach der Berichtigung der 

Gesellschaftsschulden und nach der 

Rückerstattung der Einlagen ein Überschuss, 

so gebührt er den Gesellschaftern 

nach Maßgabe der §§ 13 und 14 

des Gesellschaftsvertrages. 

9. Verkäufe von Teilimmobilienportfolien 

werden in analoger Anwendung der 

Vorschriften dieses Paragraphen als 

Teilliquidation abgewickelt. 

§ 23 Wettbewerbsverbot 

1. Die Gesellschafter, auch die Geschäftsleitung, 

unterliegen keinem Wettbewerbsverbot. 

2. Die Geschäftsleitung erklärt jedoch, 

alle ihr bekannt gewordenen Investitionsmöglichkeiten 

im Immobilienbereich 

ab 1 Mio. Euro pro Objekt, welche 

die Investitionskriterien des § 5 dieses 

Vertrages erfüllen, den Publikumsgesellschaften 

der ZBI Unternehmensgruppe 

– ab 5 Mio. euro pro Objekt auch den 

ZBI Invest Aktiengesellschaften, den 

luxemburgischen sicar-Fonds und den 

geplanten offenen Immobilienfonds (Kapitalanlagegesellschaften) 

der ZBI Gruppe, 

die sich zu diesem Zeitpunkt in der 

Immobilieninvestitionsphase befinden, 

zur Investition vorzuschlagen, um einen 

181

Interessenkonflikt der Geschäftsleitung 

weitgehend auszuschließen (First-Look- 

Recht). Nur im Falle, dass die jeweilige(n) 

Gesellschaft(en) noch nicht über genügend 

Kapital verfügen, um die vorgeschlagene 

Investition durchzuführen, 

und eine zeitnahe Platzierung bis zum 

letztmöglichen Entscheidungstermin 

nicht gesichert ist oder die jeweilige(n) 

Gesellschafterversammlung(en) das vorgeschlagene 

Objekt ablehnen, wird die 

Geschäftsleitung frei in der Entscheidung, 

mit anderem Vermögen die Investition, 

getrennt und ohne Fruchtziehung 

für die hier gegenständliche Gesellschaft, 

durchzuführen. Dies gilt auch für solche 

Investitionen, die den mit den geschäftsführenden 

Gesellschaftern gesellschaftsrechtlich 

verbundenen Unternehmen 

oder Personen bekannt werden, wenn die 

Geschäftsleitung und/oder deren gesellschaftsrechtlich 

verbundenen Unternehmen 

oder Personen an diesen zu mehr 

als 50 % beteiligt sind. Die Geschäftsleitung 

ist in diesem Falle verpflichtet, 

die Beachtung obigen First-Look-Rechts 

gegenüber den verbundenen Unternehmen 

und Personen rechtlich durchzusetzen. 

Die Objekte werden im „Windhundverfahren“ 

zuerst der Gesellschaft 

vorgestellt, die die erforderlichen Mittel 

zuerst bereitstellen kann. Bestehen mehrere 

Gesellschaften, die dies erfüllen, ist 

diesen Gesellschaften eine partiarische 

und quotal gleiche Beteiligung an dem 

Investitionsobjekt/-objektpaket vorzuschlagen, 

wenn dieses ein Investitionsvolumen 

von 5 Mio. Euro überschreitet. 

Lehnt auch nur eine der in 

Frage kommenden Gesellschaften eine 

solche Beteiligung ab, entscheidet ein 

notariell beaufsichtigtes Losverfahren, 

welcher Fondsgesellschaft und gegebenenfalls 

in welcher Reihenfolge das/die 

Objekt(e)/Paket(e) vorzustellen sind. 

3. Absatz 2 gilt nicht für Immobilienprojektentwicklungen, 

da die Durchführung 

von solchen Investitionen im Immobilienbereich 

nicht Gegenstand der 

Fondsgesellschaft ist. 

§ 24 Gesellschaftsinterne Kommunikation 

182 

1. Die Geschäftsleitung, die Treuhänderin 

und der Mittelverwendungskontrolleur 

stellen den Gesellschaftern 

die nach diesem Vertrag geschuldeten 

Berichte, Informationen, Daten und 

Anfragen grundsätzlich auf dem Wege 

moderner datenträger- oder computergestützter 

e-Kommunikation zur Verfügung. 

2. Jeder Gesellschafter kann darauf 

bestehen, dass die an ihn zu versendenden 

Berichte, Informationen, Daten 

und Anfragen ihm in gedruckter Form 

zugehen müssen. Dieser Wunsch ist 

der Geschäftsleitung schriftlich mitzuteilen. 

3. Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, 

die Gesellschaft über jede Änderung 

seiner ladungsfähigen Anschrift unverzüglich 

schriftlich zu informieren. 

§ 25 Erfüllungsort 

Erfüllungsort und Gerichtsstand für 

alle sich aus diesem Vertrag oder aufgrund 

dieses Vertrages ergebenden 

Ansprüche ist – soweit gesetzlich zulässig 

– Erlangen. 

§ 26 Schlussbestimmungen 

1. Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen 

dieses Vertrages sowie alle 

das Gesellschaftsverhältnis betreffende 

Vereinbarungen der Gesellschafter 

untereinander und mit der Gesellschaft 

bedürfen der Schriftform, soweit nicht 

kraft zwingenden Gesetzes eine strengere 

Form vorgeschrieben ist. Auf 

das Schriftformerfordernis kann nur 

schriftlich verzichtet werden. 

2. Sollten Bestimmungen dieses Vertrages 

oder eine künftig in ihm aufgenommene 

Bestimmung ganz oder teilweise 

nicht rechtswirksam oder nicht durchführbar 

sein oder ihre Rechtswirksamkeit 

oder Durchführbarkeit später verlieren, 

so wird hierdurch die Gültigkeit 

der übrigen Bestimmungen des Vertrages 

nicht berührt. Das Gleiche gilt, soweit 

sich herausstellen sollte, dass der 

Vertrag eine Regelungslücke enthält. 

Anstelle der unwirksamen oder undurchführbaren 

Bestimmungen oder 

zur Ausfüllung der Lücke soll eine angemessene 

Regelung gelten, die, soweit 

rechtlich möglich, dem am nächsten 

kommt, was die Gesellschafter gewollt 

haben oder nach dem Sinn und Zweck 

des Vertrages gewollt haben würden, 

sofern sie bei Abschluss dieses Vertrages 

oder bei der späteren Aufnahme 

einer Bestimmung den Punkt bedacht 

hätten. 


ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH 

_____________________________ 

(geschäftsführende Gesellschafterin) 

gez. Dr. Bernd Ital 


_____________________________ 

(Gründungskommanditistin) 

gez. Christine Kasanmascheff


11.2 Gesellschaftsvertrag der 

ZBI F 801 GmbH & Co. KG 

(Objekt KG) 

§ 1 Firma, Sitz 


„ZBI F 801 GmbH & Co. KG“ 


2. Der Sitz der Gesellschaft ist Erlangen. 


Gegenstand des Unternehmens ist die 

Verwaltung und Bewirtschaftung von 

eigenem Immobilienvermögen und die 

Beteiligung an Immobilienobjektgesellschaften. 

§ 3 Gesellschafter, Gesellschaftskapital, 

Einlagen 

Persönlich haftende Gesellschafterin ist 

die ZBI Professional Fondsverwaltungs 

GmbH mit Sitz in Erlangen. Die persönlich 

haftende Gesellschafterin leistet 

keine Kapitaleinlage und ist am Vermögen 

der Gesellschaft nicht beteiligt. 

Kommanditist ist: 



KG mit einer Kommanditeinlage 

von 10.000 Euro (in Worten: Zehntausend 

Euro). 


1. Die Gesellschaft wird durch die persönlich 

haftende Gesellschafterin ZBI 

Professional Fondsverwaltungs GmbH 

vertreten. Die persönlich haftende Gesellschafterin 

ist zur Geschäftsführung 

in der Gesellschaft berechtigt und verpflichtet 

und bildet die Geschäftsleitung. 

Die persönlich haftende Gesellschafterin 

ist von den Beschränkungen 

des § 181 BGB befreit. 

Die übrigen Gesellschafter sind für die 

Dauer der Gesellschaft von der Geschäftsführung 

der Gesellschaft ausgeschlossen. 

Der geschäftsführenden 

Gesellschafterin kann die Geschäftsführungsbefugnis 

nur aus wichtigem 

Grund entzogen werden. 



Kaufmannes. 


sich selbst oder einer anderen 

Gesellschaft der ZBI Gruppe an jedem 

für Investitionszwecke angeschafften 

Grundstück, unter Befreiung von 

§ 181 BGB, ein unwiderrufliches schuldrechtliches 

und/oder dingliches Vorkaufsrecht 

einzuräumen. 


freie Liquidität mittelbar oder 

unmittelbar nach freiem Ermessen 

auf Cash-Konten, auf Festgeldkonten 

oder in festverzinslichen Wertpapieren 

mit einem Rating von mindestens AA 

(Standard & Poor‘s, Moody‘s oder Fitch 

Ratings) anzulegen. 


das gutachterliche Rating und Monitoring 

des Fonds, sowie Mikrostandort- 

Analysen für einzelne oder alle Immobilienobjekte 

bei einer unabhängigen Rating-Agentur 

in Auftrag zu geben. Die 

Kosten hierfür trägt die Gesellschaft. 

§ 5 Investitionsbeschlüsse, Mittelverwendungskontrolle, 

Kosten 

1. Die Gesellschaft wird nur über solche 

mittel- und unmittelbaren Immobilieninvestitionsvorschläge 

beschließen, 

die die ZBI Zentral Boden Immobilien 

GmbH & Co. Achte Professional Immobilien 

Holding KG vorher durch wirksamen 

Beschluss der Gesellschafterversammlung 

für kaufenswert befunden 

hat. 

2. Die Gesellschaft unterwirft sich den 

Regelungen der von der ZBI Zentral 

Boden Immobilien GmbH & Co. Achte 

Professional Immobilien Holding KG 

abgeschlossenen Verträge mit Mittelverwendungskontrolleuren. 

3. Die Gesellschaft trägt im Übrigen 

auch die Kosten im Sinne von § 12 des 

Gesellschaftsvertrages der ZBI Zentral 


Professional Immobilien Holding KG, 

die mit ihren Immobilieninvestitionen 

in Zusammenhang stehen, als eigene 

Kosten. 


1. Die Gesellschafter entscheiden über 

die ihnen nach dem Gesetz oder diesem 

Vertrag zugewiesenen Angelegenheiten 

durch Beschluss. 

2. Das Stimmrecht eines jeden Gesellschafters 

richtet sich nach der Höhe 

seines Geschäftsanteils. Je 1.000 Euro 

Beteiligung am Gesellschaftskapital 

gewähren eine Stimme. Der persönlich 

haftenden Gesellschafterin steht eine 

Stimme zu. 

3. Die Gesellschafter beschließen insbesondere 

über: 

a) Die von der geschäftsführenden Gesellschafterin 

vorzulegenden Immobilienmodernisierungskonzepte. 

b) Die durchzuführenden Investitionen 

gemäß den Vorschlägen der geschäftsführenden 

Gesellschafterin auf der 

Grundlage der vorgelegten Investitionspläne. 

c) Abschluss, Änderung und Beendigung 




soweit dies nicht mit den 

Investitionen der Gesellschaft und 

dem dafür benötigten mittelbaren 

oder unmittelbaren Fremdkapital in 

Zusammenhang steht. 

d) Die Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen. 

e) Die Feststellung des Jahresabschlusses, 


der geschäftsführenden Gesellschafterin 

für das abgelaufene 

Geschäftsjahr. 

f) Die Führung von Aktivprozessen und 

Prozess beendende Handlungen und 


500.000 Euro. 

183

g) Den Verkauf von Immobilien der Gesellschaft. 

h) Änderungen des Gesellschaftsvertrages. 

i) Die Umwandlung der Gesellschaft gemäß 

§ 1 UmwG. 

j) Eine eventuelle Notierung (Listung) 

an der Börse und/oder Börsengang 

der Gesellschaft (IPO). 

Über Maßnahmen gemäß lit. g) bis j) 

beschließt die Gesellschafterversammlung 

mit einer Mehrheit von dreiviertel 

der abgegebenen Stimmen. 

4. Beschließen die Gesellschafter über 

Investitionen oder andere Angelegenheiten, 

die der Mittelverwendungskontrolle 

unterliegen, so werden sie § 5 

beachten. 

5. Gesellschafterbeschlüsse können, vorbehaltlich 

zwingender gesetzlicher Formvorschriften, 

wenn alle Gesellschafter 

mit diesem Verfahren einverstanden 

sind, auch fernschriftlich durch Telex 

oder Telefax oder schriftlich ohne förmliche 

Gesellschafterversammlung gefasst 


§ 7 Auskunfts- und Einsichtsrechte 

Die Gesellschafter haben jederzeit das 

Recht, die Unterlagen der Gesellschaft 

einzusehen. 


1. Die geschäftsführenden Gesellschafter 

sind gehalten, die Bilanz sowie 

die Gewinn- und Verlustrechnung 

innerhalb der gesetzlichen Fristen aufzustellen 

und zu unterzeichnen. Für die 

Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- 

und Verlustrechnung gelten die 

gesetzlichen Bestimmungen und die 

Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung. 

2. Die Geschäftsleitung hat den Jahresabschluss 

einem Wirtschaftsprüfer 

oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

zur vollumfänglichen Prüfung 

vorzulegen, soweit sie hierzu gesetzlich 

verpflichtet ist. 


1. Die alleinvertretungsberechtigte persönlich 


als Vorausgewinn eine jährliche 

Haftungsvergütung in Höhe von 1.800 

Euro (in Worten: Eintausendachthundert 

Euro) pro rata temporis zuzüglich der gesetzlichen 


2. Am laufenden Verlust sind persönlich 

haftende Gesellschafter nicht beteiligt. 

Ihr Verlustrisiko ist auf den Liquidationsfall 

beschränkt. 

3. An Restgewinn und Verlust der Gesellschaft 

sind die Kommanditisten 

nach dem Verhältnis ihrer Nominaleinlage 

zum Gesamtbetrag der Nominaleinlagen 

aller Kommanditisten beteiligt. 

4. Die Gewinn- und Verlustbeteiligung 

gilt auch für die Beteiligung am Liquidationsergebnis. 

§ 10 Entnahmen 


haftende Gesellschafterin darf 

die ihr zustehende Haftungsvergütung 

am letzten Tag eines jeden Monates in 

Teilbeträgen von jeweils 1/12 entnehmen. 

2. Die Geschäftsleitung hat der Gesellschafterversammlung 

im Übrigen 

einen Vorschlag über die Höhe der Entnahmen 

vorzulegen. 

3. Über die Entnahmen entscheidet 

dann die Gesellschafterversammlung 

mit einfacher Mehrheit. 

4. Entnahmen sind nur zulässig, wenn 

der Gesellschaft eine angemessene 

Liquiditätsreserve verbleibt. Über die 

Angemessenheit der Liquiditätsreserve 

entscheidet die Geschäftsleitung. Sie 

hat ihre Entscheidung für den Einzelfall 

zu begründen. 





gehaltenen Immobilie, jedoch nicht vor 

dem 31.12.2023. 


der Gesellschaft 


ist ausgeschlossen. Das 

Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem 

Grund bleibt unberührt. Durch die 

Kündigung eines Gesellschafters wird die 

Gesellschaft nicht aufgelöst, vielmehr 

scheidet der kündigende Gesellschafter 

aus der Gesellschaft aus. 


wird über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren 

eröffnet oder dessen 

Eröffnung mangels Masse abgelehnt, so 

scheidet der betreffende Gesellschafter 

mit sofortiger Wirkung aus der Gesellschaft 

– auch wenn diese bereits ihre 

Auflösung beschlossen hat – aus, ohne 

dass es eines Gesellschafterbeschlusses 

oder der gerichtlichen Klage bedarf. 

3. Wird gegen einen Gesellschafter oder 

sein Vermögen eine Maßnahme der 

Zwangsvollstreckung aus einem nicht 

nur vorläufig vollstreckbaren Titel in seinen 

Gesellschaftsanteil eingeleitet, so 


nach Ablauf von vier Wochen, gerechnet 

vom Zeitpunkt des Wirksamwerdens 

der Zwangsvollstreckung an, aus der 



wenn nicht die Zwangsvollstreckungsmaßnahme 

innerhalb dieser Frist aufgehoben 

wird. 

4. Ein Gesellschafter, der Klage auf Auflösung 

der Gesellschaft erhebt, scheidet 

mit Rechtshängigkeit der Klage aus der 

Gesellschaft aus, die auch in diesem Falle 

von den verbleibenden Gesellschaftern 

fortgesetzt wird. 


ausgeschlossen werden, 

wenn in seiner Person ein wichtiger 

184


Grund gemäß § 133 Absatz 1 und 2 

HGB gegeben ist. 

6. Der ausscheidende Gesellschafter hat 

bei der Beschlussfassung kein Stimmrecht. 

7. Der aufgrund Kündigung oder Ausschluss 

ausscheidende Gesellschafter 

erhält eine Abfindung gemäß § 13. 

§ 13 Abfindung 


Gesellschaft aus, erhält er für seine Beteiligung 

am Gesellschaftsvermögen 


errechnet sich bei einem Ausscheiden 

aufgrund der Regelungen in § 12 Absatz 

2 bis 5 oder aufgrund eines vom 

ausscheidenden Gesellschafter zu vertretenden 

Kündigungsgrundes sowie 

im Falle des Ausschlusses wegen nicht 

vollständig oder nicht gehörig geleisteter 

Einlage nach Absatz 2, in allen anderen 

Fällen gemäß Absatz 3. 








Entnahmen, zuzüglich des anteiligen 

Gewinnes und abzüglich eines etwaigen 

anteiligen Verlustes. 





der Gesellschaft mit einem anhand 

einschlägiger Listen oder Indizes zu 

schätzenden Teilwertes angesetzt, der 

Grundbesitz bei einem Ausscheiden 

während der Geschäftsjahre 2013 bis 

einschließlich 2017 mit dem 12,5-fachen 

der durchschnittlich für die vorausgegangenen 





2018 ff. mit dem 13,5-fachen der durchschnittlich 

für die vorausgegangenen 


(ohne Nebenkosten und Mehrwertsteuer) 

bzw. jeweils maximal mit 

20 % über dem jeweils ursprünglich 

bezahlten Einkaufspreis im Sinne des 

§ 5 Absatz 2 des Gesellschaftsvertrages 

der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH 

& Co. Achte Professional Immobilien 

Holding KG. Die durch das Ausscheiden 

des Gesellschafters bedingten Kosten 

und Abgaben sind in Abzug zu bringen. 

Ein Geschäftswert wird nicht angesetzt. 

Das Ergebnis schwebender Geschäfte 

wird nicht berücksichtigt. Der Abfindungsbetrag 

wird von dem für die Gesellschaft 

tätigen Steuerberater gemäß 

§ 317 BGB auf den Tag des Ausscheidens 

ermittelt, wobei, falls zwischen der Gesellschaft 

und dem ausscheidenden Gesellschafter 

keine Einstimmigkeit über 

das Auseinandersetzungsguthaben erzielt 

werden kann, das Auseinandersetzungsguthaben 

des ausscheidenden 

Gesellschafters durch das Gutachten 

eines anderen Wirtschaftsprüfers als 

Schiedsgutachter nach billigem Ermessen 

festzustellen ist. Die Entscheidung 

des Schiedsgutachters ist für die Gesellschaft 

und den ausscheidenden Gesellschafter 

verbindlich. Können die Parteien 

sich nicht auf einen Wirtschaftsprüfer 

einigen, hat auf Antrag einer der Parteien 

die Wirtschaftsprüferkammer einen 

Wirtschaftsprüfer zu benennen. Die Kosten 

des Gutachtens tragen die Parteien 

unter entsprechender Anwendung des 

§ 91 Absatz 1 ZPO. Über die Kostentragung 

entscheidet der Schiedsgutachter. 

4. Das Abfindungsguthaben ist vier 

Wochen nach Wirksamwerden des Ausscheidens 

des Gesellschafters in einem 

Betrag zur Zahlung fällig. Einen sich zu 

Lasten des ausscheidenden Gesellschafters 

ergebenden Negativsaldo muss dieser 

der Gesellschaft bis zum Höchstbetrag 

seiner Einlage binnen vier Wochen 

nach Anforderung durch die Geschäftsleitung 

einzahlen. 



ausscheidende Gesellschafter nicht verlangen. 

§ 14 Liquidation 

1. Die Liquidation erfolgt durch die geschäftsführende 

Gesellschafterin. 



3. Das nach Befriedigung der Gläubiger 

verbleibende Vermögen der Gesellschaft 

ist im Verhältnis der Kapitalanteile 

unter den Kommanditisten zu 

verteilen. Die persönlich haftenden Gesellschafter 

nehmen am Liquidationsgewinn 

oder -verlust nicht teil. 


Erfüllungsort und Gerichtsstand für alle 

sich aus diesem Vertrag oder aufgrund 

dieses Vertrages ergebenden Ansprüche 

ist – soweit gesetzlich zulässig – Erlangen. 




das Gesellschaftsverhältnis betreffende 


























185





hätten. 

3. Die Kosten dieses Vertrages und der 

notwendigen Registereintragungen trägt 

die Gesellschaft. 



_____________________________ 

gez. Dr. Bernd Ital, Nürnberg 

die ZBI Zentral Boden Immobilien 


Holding KG 

_____________________________ 

gez. Dr. Bernd Ital, Nürnberg 

186


11.3 Satzung der 

ZBI Fonds 8 H / GmbH 

(Handels GmbH) 

§ 1 Firma und Sitz 


ZBI Fonds 8 H / GmbH 


2. Der Sitz der Gesellschaft ist Erlangen. 


1. Gegenstand des Unternehmens ist 

der Handel mit und die Verwaltung 

und Bewirtschaftung von Immobilienvermögen 

und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. 

2. Die Gesellschaft darf alle Maßnahmen 

treffen, die geeignet sind, den Gesellschaftszweck 

zu fördern. 

§ 3 Stammkapital, Stammeinlage 

1. Das Stammkapital der Gesellschaft 

beträgt 25.000 Euro. 

2. Das Stammkapital ist eingeteilt in 

einen Geschäftsanteil von 25.000 Euro 

(laufende Nummer 1), den die alleinige 

Gesellschafterin, ZBI Zentral Boden Immobilien 

GmbH & Co. Achte Professional 

Immobilien Holding KG, übernommen 

hat. 

3. Die Geschäftsanteile sind in Geld einzuzahlen. 

4. Mehrere voll eingezahlte Geschäftsanteile 

eines Gesellschafters können 

durch Gesellschafterbeschluss bei Zustimmung 

des betroffenen Gesellschafters 

zu einem einheitlichen Geschäftsanteil 

zusammengelegt werden. 


1. Die Gesellschaft hat einen oder 

mehrere Geschäftsführer, die von der 

Gesellschafterversammlung berufen 

und abberufen werden. Ist nur ein Geschäftsführer 

vorhanden, so ist er stets 

alleinvertretungsberechtigt. Sind mehrere 

Geschäftsführer vorhanden, so 

wird die Gesellschaft jeweils von zwei 

Geschäftsführern gemeinsam oder von 

einem Geschäftsführer und einem Prokuristen 

vertreten. Auch wenn mehrere 

Geschäftsführer vorhanden sind, kann 

einem oder mehreren Geschäftsführern 

das Recht zur Alleinvertretung verliehen 


2. Die Gesellschafterversammlung kann 

Geschäftsführer von den Beschränkungen 

des § 181 BGB generell befreien. 



Kaufmannes. 

4. Die Geschäftsführung hat alle Regeln 

und Beschränkungen des Gesellschaftsvertrages 

zu beachten. Investitionen 

in Immobilien bedürfen eines 

Gesellschafterbeschlusses gemäß den 

Regelungen in § 5 dieser Satzung. 

5. Die Geschäftsführung ist ermächtigt, 

der ZBI Zentral Boden Immobilien 

AG oder einer anderen Gesellschaft der 

ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe 

an jedem für Investitionszwecke angeschafften 

Grundstück, unter Befreiung 

von § 181 BGB, ein unwiderrufliches 

schuldrechtliches und/oder dingliches 

Vorkaufsrecht einzuräumen. 

6. Die Geschäftsführung ist ermächtigt, 

freie Liquidität mittelbar oder unmittelbar 

nach freiem Ermessen auf cash-Konten, 

auf Festgeldkonten oder in festverzinslichen 

Wertpapieren mit einem 

Rating von mindestens AA (Standard & 

Poor‘s, Moody‘s oder Fitch Ratings) anzulegen. 

§ 5 Investitionsbeschlüsse, Mittelverwendungskontrolle, 

Kosten 

1. Die Gesellschaft wird nur über solche 

mittel- und unmittelbaren Immobilieninvestitionsvorschläge 

beschließen, 

die die ZBI Zentral Boden Immobilien 


Holding KG vorher durch wirksamen 

Beschluss der Gesellschafterversammlung 

für kaufenswert befunden hat. 

2. Die Gesellschaft unterwirft sich den 

Regelungen der von der ZBI Zentral 


Professional Immobilien Holding KG 

abgeschlossenen Verträge mit Mittelverwendungskontrolleuren. 

3. Die Gesellschaft trägt die Kosten im 

Sinne von § 12 des Gesellschaftsvertrages 



Holding KG, die mit ihren Immobilieninvestitionen 

in Zusammenhang 

stehen, als eigene Kosten. 


1. Die Geschäftsführung hat alljährlich 

nach Vorliegen des Jahresabschlusses 

unter Wahrung einer Ladungsfrist von 

zwei Wochen, unter Angabe der Tagesordnung 

und unter Übersendung einer 

Abschrift des Jahresabschlusses zu 

einer ordentlichen Gesellschafterversammlung 

einzuladen. 

2. Beschlüsse der Gesellschafterversammlung 

sind in allen Angelegenheit 

der Gesellschaft zulässig. Sie werden, 

sofern im Gesellschaftsvertrag oder 

im Gesetz nichts anderes bestimmt ist, 

mit einfacher Stimmenmehrheit der 

Erschienenen gefasst. Je 1.000 Euro eines 

Gesellschaftsanteils gewähren eine 

Stimme. 

3. Die Gesellschafter beschließen insbesondere 

über: 

a) Die von der geschäftsführenden Gesellschafterin 

vorzulegenden Immobilienmodernisierungskonzepte. 

b) Die durchzuführenden Investitionen 

gemäß den Vorschlägen der geschäftsführenden 

Gesellschafterin 

auf der Grundlage der vorgelegten 

Investitionspläne. 

c) Abschluss, Änderung und Beendigung 




soweit dies nicht mit den Investitionen 

der Gesellschaft und dem 

dafür benötigten mittelbaren oder 

unmittelbaren Fremdkapital in Zusammenhang 

steht. 

187

d) Die Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen. 

e) Die Feststellung des Jahresabschlusses, 


des oder der Geschäftsführer(s) 

für das abgelaufene Geschäftsjahr. 

f) Die Führung von Aktivprozessen und 

prozessbeendende Handlungen und 


500.000 Euro. 

g) Den Verkauf von Immobilien der Gesellschaft, 

soweit diese mit einem 

Handelsgewinnaufschlag (nach Abzug 

der Courtage für den/die Verkaufsmakler) 

von weniger als 15 % 

auf den Gestehungspreis gemäß 

§ 5 Absatz 2 des Gesellschaftsvertrages 



Holding KG veräußert werden 

sollen. 

h) Änderungen des Gesellschaftsvertrages. 

i) Die Umwandlung der Gesellschaft 

gemäß § 1 UmwG. 

j) Eine evtl. Notierung (Listung) an der 

Börse und/oder Börsengang der Gesellschaft 

(IPO). 

Über Maßnahmen gem. lit. h) bis j) beschließt 

die Gesellschafterversammlung 

mit einer Mehrheit von dreiviertel der abgegebenen 

Stimmen. 

4. Beschließen die Gesellschafter über 

Investitionen oder über andere Angelegenheiten, 

die der Mittelverwendungskontrolle 

unterliegen, so werden sie den 

§ 5 beachten. 

5. Gesellschafterbeschlüsse können, 

vorbehaltlich zwingender gesetzlicher 

Formvorschriften, wenn alle Gesellschafter 

mit diesem Verfahren einverstanden 

sind, auch fernschriftlich durch Telex 

oder Telefax oder schriftlich ohne förmliche 

Gesellschafterversammlung gefasst 


§ 7 Auskunfts- und Einsichtsrechte 

Die Gesellschafter haben jederzeit das 

Recht, die Unterlagen der Gesellschaft 

einzusehen. 


1. Die Geschäftsführung ist gehalten, 

die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung 

innerhalb der gesetzlichen 

Fristen aufzustellen und zu unterzeichnen. 

Für die Aufstellung der Bilanz 

sowie der Gewinn- und Verlustrechnung 

gelten die gesetzlichen Bestimmungen 

und die Grundsätze ordnungsgemäßer 

Buchführung. 

2. Die Geschäftsführung hat den Jahresabschluss 

einem Wirtschaftsprüfer oder 

einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

zur vollumfänglichen Prüfung vorzulegen, 

soweit sie hierzu gesetzlich verpflichtet 

ist. 

§ 9 Geschäftsführervergütung 

Die Gesellschaft ist nicht zur Zahlung 

einer Geschäftsführervergütung verpflichtet. 

Die Tätigkeiten des Geschäftsführers 

werden nicht entgolten. 


1. Über die Verwendung des Jahresergebnisses 

(Summe aus Jahresüberschuss 

und Gewinnvortrag abzüglich 

Verlustvortrag) oder – soweit einschlägig 

– über die Verwendung des Bilanzgewinnes 

entscheiden die Gesellschafter 

spätestens bis zum Ablauf der 

ersten zehn Monate des Geschäftsjahres 

mit einfacher Mehrheit. 

2. Die Gewinnausschüttung hat binnen 

einer Frist von vier Wochen – gerechnet 

ab Beschlussfassung – zu erfolgen. 





gehaltenen Immobilie, jedoch nicht vor 

dem 31.12.2023. 


der Gesellschaft 


ist ausgeschlossen. 

Das Recht zur fristlosen Kündigung 

aus wichtigem Grund bleibt unberührt. 

Durch die Kündigung eines Gesellschafters 

wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, 

vielmehr scheidet der kündigende 

Gesellschafter aus der Gesellschaft aus. 


wird über sein Vermögen 

ein Insolvenzverfahren eröffnet oder 

dessen Eröffnung mangels Masse abgelehnt, 

so scheidet der betreffende 

Gesellschafter mit sofortiger Wirkung 

aus der Gesellschaft – auch wenn diese 

bereits ihre Auflösung beschlossen hat 

– aus, ohne dass es eines Gesellschafterbeschlusses 

oder einer gerichtlichen 

Klage bedarf. 

3. Wird gegen einen Gesellschafter oder 

sein Vermögen eine Maßnahme der 

Zwangsvollstreckung aus einem nicht 

nur vorläufig vollstreckbaren Titel in seinen 

Gesellschaftsanteil eingeleitet, so 


nach Ablauf von vier Wochen, gerechnet 

vom Zeitpunkt des Wirksamwerdens 

der Zwangsvollstreckung an, aus der 



wenn nicht die Zwangsvollstreckungsmaßnahme 

innerhalb dieser Frist aufgehoben 

wird. 

4. Ein Gesellschafter, der Klage auf 

Auflösung der Gesellschaft erhebt, 

scheidet mit Rechtshängigkeit der Klage 

aus der Gesellschaft aus, die auch 

in diesem Falle von den verbleibenden 

Gesellschaftern fortgesetzt wird. 


ausgeschlossen werden, wenn in 

seiner Person ein wichtiger Grund gemäß 

§ 133 Absatz 1 und 2 HGB gegeben ist. 

Der ausscheidende Gesellschafter hat bei 

der Beschlussfassung kein Stimmrecht. 

6. Der aufgrund der Kündigung oder 

durch Ausschluss ausscheidende Ge- 

188


sellschafter erhält eine Abfindung gemäß 

§ 13. 

7. Der ausscheidende Gesellschafter 

ist sodann verpflichtet, nach Wahl der 

Gesellschaft seinen Anteil (ganz oder 

geteilt) an die Gesellschaft selbst, an einen 

oder mehrere Gesellschafter oder 

an einen oder mehrere von der Gesellschaft 

zu benennende Dritte abzutreten 

oder die Einziehung seines Anteils 

zu dulden. 

§ 13 Abfindung 


Gesellschaft aus, erhält er für seine 

Beteiligung am Gesellschaftsvermögen 


errechnet sich bei Ausscheiden 

aufgrund der Regelungen in § 12 Absatz 

2 bis 5 oder aufgrund eines vom 

ausscheidenden Gesellschafter zu vertretenden 

Kündigungsgrundes sowie im 

Falle des Ausschlusses wegen nicht vollständig 

oder nicht gehörig geleisteter 

Einlage nach Absatz 2, in allen anderen 

Fällen gemäß Absatz 3. 








Entnahmen, zuzüglich 

des anteiligen Gewinnes und abzüglich 

eines etwaigen anteiligen Verlustes. 





der Gesellschaft mit einem anhand einschlägiger 

Listen oder Indizes zu schätzenden 

Teilwert angesetzt, der Grundbesitz 

bei einem Ausscheiden während 

der Geschäftsjahre 2013 bis einschließlich 

2017 mit dem 12,5-fachen der 






2018 ff. mit dem 13,5-fachen der 



(ohne Nebenkosten und 

Mehrwertsteuer) bzw. jeweils maximal 

mit 20 % über dem jeweils ursprünglich 

bezahlten Einkaufspreis im Sinne 

des § 5 Absatz 2 des Gesellschaftsvertrages 



Immobilien Holding KG. Die durch das 

Ausscheiden des Gesellschafters bedingten 

Kosten und Abgaben sind in 

Abzug zu bringen. Ein Geschäftswert 

wird nicht angesetzt. Das Ergebnis 

schwebender Geschäfte wird nicht 

berücksichtigt. Der Abfindungsbetrag 

wird von dem für die Gesellschaft tätigen 

Steuerberater gemäß § 317 BGB 

auf den Tag des Ausscheidens ermittelt, 

wobei, falls zwischen der Gesellschaft 

und dem ausscheidenden Gesellschafter 

keine Einstimmigkeit über 

das Auseinandersetzungsguthaben erzielt 

werden kann, das Auseinandersetzungsguthaben 

des ausscheidenden 

Gesellschafters durch das Gutachten 

eines anderen Wirtschaftsprüfers als 

Schiedsgutachter nach billigem Ermessen 

festzustellen ist. Die Entscheidung 

des Schiedsgutachters ist für die 

Gesellschaft und den ausscheidenden 

Gesellschafter verbindlich. Können 

die Parteien sich nicht auf einen Wirtschaftsprüfer 

einigen, hat auf Antrag 

einer der Parteien die Wirtschaftsprüferkammer 

einen Wirtschaftsprüfer zu 

benennen. Die Kosten des Gutachters 

tragen die Parteien unter entsprechender 

Anwendung des § 91 Absatz 1 ZPO. 

Über die Kostentragung entscheidet 

der Schiedsgutachter. 

4. Das Abfindungsguthaben ist mit 

Wirksamwerden des Ausscheidens des 

Gesellschafters in einem Betrag zur 

Zahlung fällig. Einen sich zu Lasten des 

ausscheidenden Gesellschafters ergebenden 

Negativsaldo muss dieser der 

Gesellschaft bis zum Höchstbetrag seiner 

Einlage binnen vier Wochen nach 

Anforderung durch die Geschäftsleitung 

einzahlen. 



ausscheidende Gesellschafter nicht 

verlangen. 

§ 14 Liquidation 

1. Die Liquidation erfolgt durch den 

oder die Geschäftsführer. 



3. Das nach Befriedigung der Gläubiger 

verbleibende Vermögen der Gesellschaft 

wird nach dem Verhältnis der 

Geschäftsanteile verteilt. 


Erfüllungsort und Gerichtsstand für 

alle sich aus diesem Vertrag oder aufgrund 

dieses Vertrages ergebenden 

Ansprüche ist – soweit gesetzlich zulässig 

– Erlangen. 




das Gesellschaftsverhältnis betreffenden 






























hätten. 

189

3. Die Kosten dieses Vertrages und 

der notwendigen Registereintragungen 

(Gründungskosten) trägt die Gesellschaft 

bis zu einem Betrag von 

2.500 Euro. 

4. Alle Bekanntmachungen der Gesellschaft 

erfolgen im elektronischen Bundesanzeiger. 

190


11.4 Treuhandvertrag 

betreffend die Beteiligung an der ZBI 

Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. 

Achte Professional Immobilien Holding 

KG 

§ 1 Gegenstand des Treuhandvertrages 

1. Die Treuhänderin wird sich im Außenverhältnis 

im eigenen Namen, im 

Innenverhältnis aber im Auftrag und 

für Rechnung des Beitrittsinteressenten 

– nachfolgend Treugeber genannt – nach 

Maßgabe des § 3 des Gesellschaftsvertrages 



Holding KG – nachfolgend „Gesellschaft“ 

genannt – an der Gesellschaft in 

Höhe des in der jeweiligen Beitrittserklärung 

eines Treugebers angegebenen 

Betrages beteiligen. Der Gesellschaft 

gegenüber erfolgt die Beteiligung der 

Treuhänderin unter der auflösenden 

Bedingung des Widerrufs der Beitrittserklärung 

durch den Treugeber. 

2. Die Treuhänderin wird die Beteiligung 

des Treugebers zusammen mit weiteren 

Beteiligungen anderer Treugeber aufgrund 

gleichlautender Verträge nach 

außen als einheitliche Beteiligung halten. 

Die Treugeber bilden keine Innengesellschaft 

bürgerlichen Rechts. 

3. Der Treugeber trägt in Höhe seiner 

Beteiligung das anteilige wirtschaftliche 

Risiko wie ein im Handelsregister eingetragener 

Kommanditist und nimmt 

nach Maßgabe der Beitrittserklärung 

und des Gesellschaftsvertrages am Gewinn 

und Verlust der Gesellschaft teil. 

Er haftet, insbesondere auch im Verhältnis 

zu anderen Treugebern, nur quotal 

in Höhe seiner anteiligen Beteiligung. 

Eine gesamtschuldnerische Haftung der 

Treugeber ist ausgeschlossen. Die sich 

aus der Beteiligung ergebenden steuerlichen 

Wirkungen treffen ausschließlich 

den Treugeber. 

§ 2 Abschluss des Treuhandvertrages 

Das Treuhandverhältnis wird durch 

Unterzeichnung der Beitrittserklärung 

(Zeichnungsschein) durch den jeweiligen 

Treugeber und deren Annahme durch 

die Treuhänderin geschlossen. Seitens 

des Treugebers wird auf den Zugang der 

Annahmeerklärung verzichtet, sodass 

der Treuhandvertrag mit der Annahme 

durch die Treuhänderin zustande 

kommt. Über die Annahme wird die Treuhänderin 

den Treugeber informieren. 

§ 3 Einzahlung der Einlagen, Beitritt 

zur Gesellschaft 

1. Nach Annahme der Beitrittserklärung 

durch die Treuhänderin ist der Treugeber 

verpflichtet, die gezeichnete Einlage 

zu den in der Beitrittserklärung vereinbarten 

Terminen bzw. wie im Gesellschaftsvertrag 

niedergelegt bzw. nach 

Anforderung der Geschäftsleitung und 

gegebenenfalls in Teilbeträgen auf das 

Treuhandkonto einzuzahlen. 

2. Unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung 

durch den Treugeber wird die Treuhänderin 

gegenüber der Geschäftsleitung 

gegenüber der Gesellschaft den 

Beitritt gemäß § 3 Absatz 3 des Gesellschaftsvertrages 

erklären und das Einvernehmen 

der Geschäftsleitung erbitten. 

3. Kommen die Treugeber ihrer Verpflichtung 

nicht, nur teilweise oder 

nicht fristgemäß nach, so kann die Geschäftsleitung 

Verzugszinsen in Höhe 

von 12 % p. a. von dem jeweiligen säumigen 

Gesellschafter bzw. Treugeber 

erheben. Die Geltendmachung eines 

weiteren Schadens bleibt unberührt. 

4. Kommt ein Treugeber seiner Einzahlungsverpflichtung 

trotz Mahnung und 

Nachfristsetzung nicht oder nicht in 

voller Höhe nach, so ist die Treuhänderin 

auch berechtigt, von der Beitrittsvereinbarung 

unter gleichzeitiger Auflösung 

des Treuhandvertrages zurückzutreten. 

Die geschäftsführende Gesellschafterin 

ist ermächtigt, den säumigen Treugeber 

gemäß den Regelungen des Gesellschaftsvertrages 

aus der Gesellschaft 

auszuschließen. 

5. Der Abfindungsanspruch eines ausscheidenden 

Gesellschafters kann 

ausschließlich gegen die Gesellschaft 

geltend gemacht werden. Hat der ausscheidende 

Treugeber Einlagen erbracht, 

die von der Treuhänderin noch nicht an 

die Gesellschaft weitergeleitet wurden, 

darf die Gesellschaft die Zahlung solange 

verweigern, bis die Treuhänderin die 

Einlage an sie weitergeleitet hat. 

§ 4 Rechte und Pflichten der Treuhänderin 

1. Die Treuhänderin ist als fremdnützige 

Verwaltungstreuhänderin tätig. Sie darf 

gegenüber Dritten die Beteiligung des 

Treugebers nur mit dessen ausdrücklicher 

schriftlicher Zustimmung offenlegen, 

soweit eine solche Offenlegung 

nicht zwingend gesetzlich – insbesondere 

gegenüber der Finanzverwaltung – 

vorgeschrieben ist. 

2. Die Treuhänderin ist verpflichtet, das 

im Rahmen ihrer Treuhandaufgaben erworbene 

Vermögen von ihrem eigenen 

getrennt zu halten und zu verwalten. Sie 

wird alles, was sie aufgrund dieses Treuhandverhältnisses 

und aufgrund ihrer 

Rechtsstellung als Treuhandkommanditistin 

erlangt, an die Treugeber herausgeben, 

soweit dieser Vertrag nichts 

anderes vorsieht. 

3. Die Treuhänderin ist verpflichtet, die 

jährlichen Sonderbetriebsausgaben oder 

-werbungskosten und eventuelle Sonderbetriebseinnahmen 

spätestens zum 

28.02. eines Geschäftsjahres mit Fristsetzung 

abzufragen. Die Treuhänderin 

übernimmt keine Haftung für Fristversäumnis 

aufgrund verspäteter Abgabe 

bzw. auch nicht für nicht gemachte Angaben 

seitens des Gesellschafters. 

4. Die Treuhänderin ist verpflichtet, die 

auf dem Treuhandkonto gemäß § 3 Absatz 

1 einbezahlten Einlagen umgehend 

nach Eingang auf ein Konto der Gesellschaft 

zu überweisen. 

§ 5 Rechte der Treugeber 

1. Die nach dem Gesellschaftsvertrag 

der Gesellschaft einem Kommanditisten 

zustehenden Rechte, insbesondere 

sein Stimmrecht, muss der Treugeber 

selbst oder durch nach Gesellschaftsvertrag 

taugliche, von ihm bestimmte 

Bevollmächtigte wahrnehmen. 

191

2. Bevollmächtigt der Treugeber die 

Treuhänderin zur Wahrnehmung der Gesellschafterrechte, 

hat die Treuhänderin 

allen Weisungen des Treugebers Folge 

zu leisten. Bevollmächtigt der Treugeber 

die Treuhänderin zur Wahrnehmung der 

Gesellschafterrechte, so kann dies nur 

durch pro Gesellschafterversammlung 

ausgestellte Einzelvollmacht erfolgen, 

auf der zu jedem Tagesordnungspunkt 

konkrete Weisungen vermerkt sein 

müssen. Differieren die Weisungen der 

verschiedenen, die Treuhänderin bevollmächtigenden 

Treugeber, so ist die Treuhänderin 

verpflichtet und berechtigt, 

ihre Rechte entsprechend den unterschiedlichen 

Weisungen unterschiedlich 

auszuüben (gesplittete Stimmabgabe 

nach dem Verhältnis der Treuhandbeteiligungen). 

3. Soweit Stimmrechtsvollmachten oder 

Weisungen nicht erteilt werden ist die 

Treuhänderin nicht berechtigt, selbstständig 

nach pflichtgemäßem Ermessen 

zu entscheiden. Dies gilt auch für 

Fälle unabweisbarer Dringlichkeit oder 

bei Gefahr im Verzug. 

§ 6 Vergütung der Treuhänderin 

1. Die Treuhänderin erhält für die Platzierungsphase 

eine zum Ende der Platzierungsphase 

fällige einmalige Vergütung 

in Höhe von 0,35 %, bezogen 

auf das rechtswirksam von Investoren 

zum Ende der Platzierungsphase gezeichnete 


Mio. euro, und in Höhe von 0,3 %, bezogen 

auf das darüber hinausgehende 

Kommanditkapital bis zu 50 Mio. 

Euro, und in Höhe von 0,2 %, bezogen 


bis zu 75 Mio. Euro, 


das 75 Mio. euro übersteigende Kommanditkapital, 

jeweils zuzüglich der 

gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die 

Treuhänderin kann angemessene Abschlagszahlungen 

nach Maßgabe des 

eingeworbenen Kapitals verlangen. 

2. Die Treuhänderin erhält nach Beendigung 

der Platzierungsphase eine jeweils 

zu einem Viertel zum 31.03., 30.06., 

30.09. und 31.12. eines Jahres fällige 


192 

in Höhe von 0,09 %, bezogen auf das 

rechtswirksam von Investoren zum 






Höhe von 0,07 %, bezogen auf das darüber 

hinausgehende Kommanditkapital 


0,07 % bezogen auf das 75 Mio. Euro 

übersteigende Kommanditkapital, jeweils 

zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, 

sich für die Geschäftsjahre 

des Portfolioverkaufs, des Teilportfolioverkaufs 

und der Liquidation um 0,14 

%, bezogen auf das rechtswirksam von 

Investoren zum Ende der Platzierungsphase 

gezeichnete Kommanditkapital 


0,11 %, bezogen auf das darüber hinausgehende 


Mio. Euro, und in Höhe von 0,08 %, bezogen 




das 75 Mio. euro übersteigende Kommanditkapital, 


Mehrwertsteuer erhöht. 

3. Die Treuhänderin ist verpflichtet, eine 

bereits erhaltene Vergütung zinslos zurückzuerstatten, 

wenn das gezeichnete 

Kommanditkapital der Gesellschaft 

bis zum 21.07.2013 nicht mindestens 

10 Mio. Euro beträgt und die Gesellschafter 

daraufhin die Nichtdurchführung 

der Gesellschaft beschließen. 

§ 7 Haftung der Treuhänderin 

1. Die Treuhänderin haftet nur für die 

ordnungsgemäße Erfüllung der ihr 

nach diesem Vertrag zugewiesenen 

Aufgaben. Zu ihren Aufgaben gehört 

weder die Prüfung des Fondsprospekts 

noch die Überwachung der Anbieterin, 

der Komplementärin, des Mittelverwendungskontrolleurs, 

der Geschäftsleitung 

oder der Geschäftsbesorger der 



KG. Sie ist für die Treugeber weder 

prüferisch noch beratend tätig. 

2. Die Rechte und Pflichten aus diesem 

Vertrag sind von der Treuhänderin mit 

der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes 

wahrzunehmen. Die Ausführung 

von Weisungen des Treugebers 

stellt die Treuhänderin von jeder Verantwortlichkeit 

frei, soweit dem nicht 

zwingende gesetzliche Bestimmungen 

entgegenstehen. 

3. Die Treuhänderin, ihre Organe und Erfüllungsgehilfen 

haften für ein vor dem 

Vertragsabschluss liegendes Verhalten 

nur, soweit ihnen Vorsatz oder grobe 

Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden 

kann. 

4. Ansprüche gegen die Treuhänderin 

aus Schäden infolge nicht vorsätzlicher 

Verletzungen ihrer Sorgfaltspflicht verjähren 

sechs Monate nach Kenntnis des 

Treugebers, ohne Rücksicht auf Kenntnis 

zwölf Monate nach Eintritt des Schaden 

stiftenden Ereignisses. 

Soweit auf Kenntnis des Treugebers 

abgestellt wird, genügt die Möglichkeit 

der Kenntnisnahme der tatsächlichen 

Umstände, die eine Haftung der Treuhänderin 

begründen. Die Möglichkeit 

wird unwiderleglich vermutet, wenn 

die Umstände sich aus dem Geschäftsbericht 

der Gesellschaft oder einem 

schriftlichen Bericht der Treuhänderin 

ergeben. Die Frist beginnt mit Ende 

des achten Tages nach der Absendung 

des jeweiligen Berichtes an die zuletzt 

schriftlich bekanntgegebene Adresse 

des Treugebers. 

5. Die Treuhänderin hat Anspruch auf 

Freistellung von allen Verbindlichkeiten, 

die ihr im Zusammenhang mit dem Erwerb 

und der pflichtgemäßen treuhänderischen 

Verwaltung der Beteiligung 

des Treugebers entstehen. 

§ 8 Übertragung der Beteiligung, 

Rechtsnachfolge 

1. Der Treugeber kann seine von der 

Treuhänderin für ihn gehaltene Beteiligung 

mit Zustimmung der Treuhänderin 

und der Geschäftsleitung ganz oder 

teilweise auf einen Dritten übertragen 

oder diese verpfänden. Ein Erwerber 

tritt mit allen Rechten und Pflichten an


die Stelle des bisherigen Treugebers. Die 

Zustimmung kann nur aus wichtigem 

Grund versagt werden. Für die Mitwirkung 

bei der Übertragung hat die Treuhänderin 

Anspruch auf eine pauschale 

Vergütung in Höhe von 250 Euro (in 

Worten: Zweihundertfünfzig Euro) zuzüglich 

gesetzlicher Mehrwertsteuer. 

Schuldner ist der übertragende Treugeber. 

Für eine erstmalige Verpfändung 

an ein inländisches Kreditinstitut gilt 

die Zustimmung als erteilt. Sie löst keine 

Vergütungspflicht aus Satz 4 aus. 

2. Die Zulässigkeit der Übertragung oder 

sonstigen Verfügung über eine Beteiligung 

mit direkter Eintragung des Gesellschafters 

im Handelsregister richtet sich 

ausschließlich nach den diesbezüglichen 

Regelungen des Gesellschaftsvertrages. 

3. Eine Übertragung oder sonstige Verfügung 

oder Belastung ist nur möglich, 

wenn die verbleibende oder die 

entstehende Beteiligung mindestens 

10.000 Euro beträgt. Jede Beteiligung 

muss durch 1.000 teilbar sein. 

4. Stirbt ein Treugeber, so gehen alle 

Rechte aus diesem Vertrag auf seine 

Rechtsnachfolger über. Sind mehrere 

Rechtsnachfolger vorhanden, so haben 

diese ohne Aufforderung einen gemeinsamen 

Bevollmächtigten zu bestellen, 

der gegenüber der Treuhänderin und 

der Gesellschaft für alle Rechtsnachfolger 

nur einheitlich handeln kann. Bis zu 

dessen Bestellung kann die Treuhänderin 

Zustellungen an jeden Rechtsnachfolger 

vornehmen mit Wirkung für und 

gegen jeden anderen Rechtsnachfolger. 

Weisungen der Rechtsnachfolger 

braucht die Treuhänderin bis zur Bestellung 

des gemeinsamen Bevollmächtigten 

nur zu berücksichtigen, wenn diese 

von allen Rechtsnachfolgern einheitlich 

ergehen. 

§ 9 Umwandlung des Treuhandverhältnisses 

1. Der Treugeber ist entsprechend den 

Regelungen des Gesellschaftsvertrages 

der Gesellschaft – vorbehaltlich gesellschaftsvertraglicher 

Auflagen insbesondere 

der Erteilung gehöriger Vollmacht 

an die geschäftsführende Gesellschafterin 

– jederzeit berechtigt, sich selbst 

anstelle der Treuhänderin mit der von 

dieser bisher für ihn gehaltenen Kommanditeinlage 

in das Handelsregister 

eintragen zu lassen und die gesamte 

Kommanditeinlage auch im Außenverhältnis 

zu übernehmen. Macht der 

Treugeber von diesem Recht Gebrauch, 

nimmt die Treuhänderin die Rechte des 

bisherigen Treugebers fortan als unechte 

Verwaltungstreuhänderin wahr. 

Die Regelungen dieses Vertrages gelten 

fort, soweit sich aus der unmittelbaren 

Beteiligung nicht zwingend etwas anderes 

ergibt. 

2. Die Treuhänderin tritt hiermit eine 

der Beteiligung des Treugebers entsprechende 

Kommanditeinlage unter der 

aufschiebenden Bedingung der Umwandlung 

des Treuhandverhältnisses 

auf Verlangen des Treugebers und der 

Eintragung des jeweiligen Treugebers 

in das Handelsregister an den Treugeber 

ab, dieser nimmt die Abtretung an. 

§ 10 Beendigung des Treuhandverhältnisses 

1. Das Treuhandverhältnis wird auf die 

Dauer der Gesellschaft geschlossen. Die 

Zulässigkeit der Kündigung aus wichtigem 

Grund bleibt unberührt. Im Falle 

der Kündigung ist die Treuhänderin stets 

berechtigt, die Umwandlung der Beteiligung 

des Treugebers in eine unmittelbare 

Beteiligung (§ 9) zu verlangen, wenn 

nicht der Treugeber einen anderen Treuhänder 

bestellt und dieser eine der Beteiligung 

des Treugebers entsprechende 

Kommanditeinlage übernimmt und im 

Handelsregister eingetragen ist. 

2. Das Treuhandverhältnis endet, ohne 

dass es einer Kündigung bedarf, 

a) mit Eröffnung eines Insolvenzverfahrens 

über das Vermögen der Treuhänderin 

oder dessen Ablehnung mangels 

Masse oder der Vollstreckung in 

die Beteiligung der Treuhänderin. 

b) wenn der Treugeber von seinem Recht 

auf Umwandlung der Beteiligung in 

eine unmittelbare Beteiligung an der 

Gesellschaft Gebrauch gemacht hat, 

mit Eintragung des Treugebers im 

Handelsregister. § 9 Absatz 1 bleibt 

hinsichtlich weiter bestehender Verwaltungstreuhandschaft 

unberührt. 

c) wenn im Zeitpunkt des Zugangs einer 

Kündigung der Treugeber nicht 

als Kommanditist im Handelsregister 

eingetragen ist, mit Eintragung des 

Treugebers im Handelsregister. 

d) in allen anderen Fällen mit Beendigung 

der Liquidation der Gesellschaft. 

Unter der aufschiebenden Bedingung 

des Eintritts der Voraussetzungen der 

Teilziffern a) oder c) tritt die Treuhänderin 

hiermit eine der Beteiligung des Treugebers 

entsprechende Kommanditeinlage 

unter der weiteren aufschiebenden 

Bedingung der Eintragung des jeweiligen 

Treugebers in das Handelsregister 

an den Treugeber ab. Dieser nimmt die 

Abtretung an. 

Endet das Treuhandverhältnis gemäß 

Absatz 2d) und ist die Treuhänderin nicht 

noch als unechte Verwaltungstreuhänderin 

gemäß § 9 Absatz 1 für den Treugeber 

tätig, hat sie nach ihrer Wahl eine 

der Beteiligung des Treugebers entsprechende 

Kommanditbeteiligung an den 

Treugeber abzutreten oder das an den 

Treugeber weiterzuleiten, was aufgrund 

der Auseinandersetzungsregelung des 

Gesellschaftsvertrages auf die der Beteiligung 

des Treugebers entsprechende 

Kommanditbeteiligung entfällt. Weitergehende 

Ansprüche des Treugebers sind 

ausgeschlossen. 

3. Die in diesem Vertrag vereinbarten 

oder genannten Vergütungsansprüche 

der Treuhänderin bleiben von der Umwandlung 

einer treuhänderischen Beteiligung 

in eine unmittelbare Beteiligung 

und von einer Beendigung des Treuhandvertrages 

gleich zu welchem Zeitpunkt 

unberührt. 


1. Sollten Bestimmungen dieses Treuhandvertrages 

gleich aus welchem 

Grund ganz oder teilweise unwirksam 

sein oder werden, so wird dadurch die 

Wirksamkeit der übrigen Bestimmun- 

193

gen bzw. Teile dieses Vertrages nicht 

berührt. Die Parteien sind verpflichtet, 

die unwirksame Bestimmung durch 

eine wirksame Bestimmung zu ersetzen, 

die im rechtlichen und wirtschaftlichen 

Gehalt der rechtsunwirksamen 

Bestimmung und dem Gesamtzweck 

des Vertrages entspricht. Gleiches gilt, 

wenn sich nach Abschluss des Vertrages 

eine ergänzungsbedürftige Lücke 

ergibt. 

2. Erfüllungsort und Gerichtsstand für 

alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag 

ist der Sitz der Treuhänderin, soweit 

nicht zwingende gesetzliche Regelungen 

entgegenstehen. 

3. Schriftliche Mitteilungen der Treuhänderin 

an die zuletzt schriftlich bekannt 

gegebene Anschrift der Treugeber 

gelten nach dem gewöhnlichen Postlauf 

als dem Treugeber zugegangen. 

4. Der Treugeber ist verpflichtet, sämtliche 

Änderungen bezüglich der Daten 

zu seiner Person (Wohnsitz, Anschrift 

Finanzamt, Steuernummer) unverzüglich 

der Treuhänderin schriftlich mitzuteilen. 




KG 

_____________________________ 



(Treuhänderin) 

_____________________________ 

gez. Christine Kasanmascheff 

194


11.5 Mittelverwendungskontrollvertrag 

zwischen der 

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH 


Holding KG, vertreten durch die ZBI 

Professional Fondsverwaltungs GmbH, 

diese wiederum vertreten durch deren 

Geschäftsführer 

– nachfolgend „ZBI GmbH & Co. KG“ 

genannt – 

und der 

Treuhand GmbH Franken Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

– nachstehend „Mittelverwendungskontrolleur“ 

genannt – 

Präambel: 

Dieser Vertrag hat die Beauftragung des 

Mittelverwendungskontrolleurs mit der 

Verwahrung und Kontrolle von sonstigen 

Vermögensgegenständen analog 

§§ 76 ff. KAGB-E (30.10.2012) zum Gegenstand. 

Die konkret zu verwahrenden 

und zu kontrollierenden Vermögensgegenstände 

sind Grundstücke und 


§ 1 Verwahrung 


prüft das Eigentum der ZBI GmbH & 

Co. KG oder deren Tochtergesellschaften 

an den von diesen fondskonzeptgemäß 

erworbenen Grundstücken 

und grundstücksgleichen Rechten 

und führt Aufzeichnungen derjenigen 

Grundstücke und grundstücksgleichen 

Rechte, bei denen er sich vergewissert 

hat, dass die ZBI GmbH & Co. KG oder 

deren Tochtergesellschaften an Grundstücken 

und/oder grundstücksgleichen 

Rechten das Eigentum hat. 

2. Die Beurteilung, ob die ZBI GmbH & 

Co. KG oder deren Tochtergesellschaften 

Eigentümer sind, beruht auf Informationen 

oder Unterlagen, die von der 

ZBI GmbH & Co. KG oder von deren 

Tochtergesellschaften vorgelegt werden 

und, soweit verfügbar, auf externen 

Nachweisen. 

3. Der Mittelverwendungskontrolleur hält 

seine Aufzeichnungen gemäß Absatz 1 

stets auf dem neuesten Stand. 

§ 2 Kontrolle 


hat sicherzustellen, dass 

a) die Ausgabe und Rücknahme von Gesellschaftsanteilen 

der ZBI GmbH & 

Co. KG und die Ermittlung des Wertes 

der Gesellschaftsanteile der ZBI 

GmbH & Co. KG in Übereinstimmung 

mit den geltenden Gesetzen, den 

Anlagebedingungen und dem Gesellschaftsvertrag 

der ZBI GmbH & Co. 

KG erfolgen. 

b) bei den für gemeinschaftliche Rechnung 

der Anleger getätigten Geschäften 

der Gegenwert innerhalb 

der üblichen Fristen an die ZBI GmbH 

& Co. KG oder an deren Tochtergesellschaften 

überwiesen wird. 

c) die Erträge der ZBI GmbH & Co. KG 

und deren Tochtergesellschaften 

nach den Vorschriften der geltenden 

Gesetze, der Anlagebedingungen und 

des Gesellschaftsvertrages der ZBI 

GmbH & Co. KG verwendet werden. 


hat die Vermögensaufstellungen der ZBI 

GmbH & Co. KG bzw. deren Tochtergesellschaften 

zum Bewertungszeitpunkt 

zu überprüfen, wenn für die ZBI GmbH 

& Co. KG oder für ihre Tochtergesellschaften 

die gesetzliche Pflicht zur Fertigung 

solcher Vermögensaufstellungen 

besteht. 

3. Um die Verfügungsbeschränkung 

gemäß § 3 sicherzustellen, hat der Mittelverwendungskontrolleur 

bei inländischen 

Immobilien die Eintragung der 

Verfügungsbeschränkung in das Grundbuch 

oder bei ausländischen Immobilien 

die Sicherstellung der Wirksamkeit 

der Verfügungsbeschränkung zu überwachen, 

wenn eine solche Eintragung/ 

Sicherstellung sachenrechtlich und 

grundbuchrechtlich möglich ist. 


hat sicherzustellen, dass die Zahlungsströme 

der ZBI GmbH & Co. KG bzw. 

deren Tochtergesellschaften ordnungsgemäß 

überwacht werden und sorgt 

insbesondere dafür, dass sämtliche 

Zahlungen von Anlegern oder im Namen 

von Anlegern bei der Zeichnung 

von Anteilen geleistet wurden. Der 

Mittelverwendungskontrolleur hat dafür 

zu sorgen, dass die gesamten Geldmittel 

der ZBI GmbH & Co. KG bzw. 

deren Tochtergesellschaften auf einem 

Geldkonto verbucht wurden, das für 

Rechnung der ZBI GmbH & Co. KG bzw. 

für Rechnung der jeweiligen Tochtergesellschaft, 

bei einer Stelle nach Artikel 

18 Absatz 1 Buchstaben a), b) und c) 

der Richtlinie 2006/73/EG oder bei einer 

Stelle der gleichen Art in dem entsprechenden 

Markt, in dem Geldkonten 

verlangt werden, eröffnet wurde, 

solange eine solche Stelle einer wirksamen 

aufsichtlichen Regulierung und 

Aufsicht unterliegt, die den Rechtsvorschriften 

der Union entsprechen und 

wirksam durchgesetzt werden, nach 

den Grundsätzen nach Artikel 16 der 

Richtlinie 2006/73/EG. 

§ 3 Zustimmungspflichtige Geschäfte 

1. Die ZBI GmbH & Co. KG bzw. ihre 

Tochtergesellschaften dürfen die nachstehenden 

Geschäfte nur mit Zustimmung 


durchführen: 

a) die Anlage von Mitteln der ZBI GmbH 

& Co. KG bzw. ihrer Tochtergesellschaften 

in Bankguthaben bei anderen 

Kreditinstituten als dem in 

§ 2 Absatz 4 genannten sowie Verfügungen 

über solche Bankguthaben, 

b) die Verfügung über der ZBI GmbH & 

Co. KG bzw. ihren Tochtergesellschaften 

gehörende Grundstücke und 


c) die Belastung der in lit. b) genannten 

Grundstücke und grundstücksgleichen 

Rechte, sowie die Abtretung von 

Forderungen aus Rechtsverhältnissen, 

die sich auf diese Grundstücke und 

195

grundstücksgleichen Rechte beziehen. 

d) Verfügungen über Beteiligungen an 

Gesellschaften. 

e) Änderungen des Gesellschaftsvertrages 

oder der Satzung. 

2. Der mittelverwendungskontrolleur hat 

den Geschäften nach Absatz 1 zuzustimmen, 

wenn diese den dort genannten 

Anforderungen entsprechen und mit geltenden 

Gesetzen und mit den Anlagebedingungen 

übereinstimmen. 

§ 4 Obliegenheiten der Zbi GmbH & 

Co. KG 

1. Die ZBI GmbH & Co. KG bzw. ihre 

Tochtergesellschaften verpflichten sich, 

mit dem Mittelverwendungskontrolleur 

ehrlich, redlich und professionell 

zusammenzuarbeiten und ihn bei der 

Erfüllung seiner Aufgaben nach diesem 

Vertrag nach Kräften zu unterstützen. 

2. Die ZBI GmbH & Co. KG und ihre 

Tochterunternehmen haben durch entsprechende 

Regelungen in den mit den 

ihnen bzw. mit ihrer Geschäftsführung 

verbunden Unternehmen abzuschließenden 

Verträgen sicherzustellen, dass 

dem Mittelverwendungskontrolleur alle 

zur Erfüllung der Aufgaben nach diesem 

Vertrag notwendigen Unterlagen unverzüglich 

zur Verfügung gestellt und 

umfassende Informations-, Einsichtsund 

Prüfungsrechte gewährt werden. 

3. Die ZBI GmbH & Co. KG ist verpflichtet, 

den Mittelverwendungskontrolleur 

über die Entwicklung jedes einzelnen 

Objektes auf Anfrage umfassend zu informieren. 

4. Soweit die ZBI GmbH & Co. KG dem 

Mittelverwendungskontrolleur zu Informationszwecken 

Vertragsunterlagen 

zur Verfügung zu stellen hat, betrifft 

dies nur die Letztfassung der unterschriftsreifen 

Vertragsentwürfe und die 

unterschriebenen Verträge. 

5. Die ZBI GmbH & Co. KG hat dem 

Mittelverwendungskontrolleur die Einsichtnahme 

in Vertrags- und sonstige 

196 

Objektunterlagen in ihren Büroräumen 

zu gestatten. 

6. Die ZBI GmbH & Co. KG und ihre 

Tochtergesellschaften haben dafür zu 

sorgen, dass die gesamten Geldmittel 

der ZBI GmbH & Co. KG bzw. deren 

Tochtergesellschaften auf einem Geldkonto 

verbucht werden, das für Rechnung 

der ZBI GmbH & Co. KG bzw. für 

Rechnung der jeweiligen Tochtergesellschaft, 

bei einer Stelle nach Artikel 18 

Absatz 1 Buchstaben a), b) und c) der 

Richtlinie 2006/73/EG oder bei einer 

Stelle der gleichen Art in dem entsprechenden 

Markt, in dem Geldkonten 

verlangt werden, eröffnet wurde, solange 

eine solche Stelle einer wirksamen 

aufsichtlichen Regulierung und 

Aufsicht unterliegt, die den Rechtsvorschriften 

der Union entsprechen und 

wirksam durchgesetzt werden, nach 

den Grundsätzen nach Artikel 16 der 

Richtlinie 2006/73/EG. 

7. Die ZBI GmbH & Co. KG bzw. ihre Tochtergesellschaften 

werden bei allen zu 

ihrem Vermögen gehörenden inländischen 

Immobilien die Eintragung einer 

Verfügungsbeschränkung in das Grundbuch 

bzw. bei allen zu ihrem Vermögen 

gehörenden ausländischen Immobilien 

die Sicherstellung der Wirksamkeit einer 

Verfügungsbeschränkung zur Sicherstellung 

des in § 3 niedergelegten Zustimmungsvorbehaltes 

veranlassen, wenn 

eine solche Eintragung/Sicherstellung 

sachenrechtlich und grundbuchrechtlich 

möglich ist. 

§ 5 Obliegenheiten des Mittelverwendungskontrolleurs 

1. Bei Wahrnehmung seiner Aufgaben 

handelt der Mittelverwendungskontrolleur 

ehrlich, redlich, professionell, 

unabhängig und im Interesse der ZBI 

GmbH & Co. KG und ihrer Kommanditisten. 

2. Der Mittelverwendungskontrolleur hat 

die Weisungen der ZBI GmbH & Co. KG 

auszuführen, sofern diese nicht gegen gesetzliche 

Vorschriften, diesen Vertrag, die 

Anlagebedingungen und/oder den Gesellschaftsvertrag 

verstoßen. 

§ 6 Erfüllungsgehilfen 

Der Mittelverwendungskontrolleur darf 

sich zur Erfüllung seiner vertraglichen 

Aufgaben qualifizierter Erfüllungsgehilfen 

bedienen. 

§ 7 Haftung des Mittelverwendungskontrolleurs, 

Schadenersatz 

1.1 Der Mittelverwendungskontrolleur 

ist nicht verantwortlich für die Übereinstimmung 

des Emissionsprospektes 

mit den tatsächlichen Gegebenheiten. 

Hierfür ist ausschließlich die ZBI Fondsmanagement 

GmbH als Anbieter der 

prospektierten Kapitalanlage verantwortlich. 

1.2 Die ZBI GmbH & Co. KG erkennt an, 

dass der Mittelverwendungskontrolleur 

weder zu einer solchen Prüfung 

verpflichtet war, noch dass daraus Ansprüche 

gleich welcher Art gegen den 

Mittelverwendungskontrolleur hergeleitet 

werden können. 

1.3 Die Parteien sind sich darüber einig, 

dass der Mittelverwendungskontrolleur 

für den Fall des Nichteintretens 

der durch die ZBI GmbH & Co. KG geplanten 

Zielsetzungen der Beteiligung 

im steuerrechtlichen oder wirtschaftlichen 

Sinn und für die ordnungsgemäße 

Erfüllung der durch die ZBI GmbH & 

Co. KG eingegangenen vertraglichen 

Pflichten nicht haftet. 

1.4 Der Mittelverwendungskontrolleur 

haftet nicht für die Einhaltung der prospektierten 

Kosten und Aufwendungen 

durch die ZBI GmbH & Co. KG. Er 

ist gegenüber den Kommanditisten der 

ZBI GmbH & Co. KG nicht zur gesonderten 

Aufforderung hinsichtlich der fristgerechten 

Geltendmachung von Sonderbetriebsausgaben 

verpflichtet und 

übernimmt auch keine Haftung für die 

Folgen einer etwaigen Fristversäumnis. 

2. Der Mittelverwendungskontrolleur haftet 

nur für die ordnungsgemäße Erfüllung 

der ihm in diesem Mittelverwendungskontrollvertrag 

übertragenen Aufgaben. 

Eine Überwachung der Geschäftsleitung 

der ZBI GmbH & Co. KG, der Treuhänderin 

oder der Investitionen über den in


§§ 1 bis 3 beschriebenen Umfang hinaus, 

ist nicht Gegenstand dieses Vertrages. 

3. Die Parteien vereinbaren, dass – soweit 

gesetzlich zulässig – Schadensersatzansprüche 

grundsätzlich drei Jahre 

nach ihrer Entstehung verjähren, es sei 

denn, das Gesetz sieht eine kürzere Verjährungsfrist 

vor. 

4. Die Haftung des Mittelverwendungskontrolleurs 

ist – außer in Fällen des 

Vorsatzes und grober Fahrlässigkeit – 

auf 1 Mio. Euro pro Fall begrenzt. 

5. Folgende Maßnahmen gehören nicht 

zu den vertragsgemäßen Aufgaben des 

Mittelverwendungskontrolleurs und 

wurden bzw. werden von ihm demgemäß 

nicht durchgeführt, soweit in 

diesem Vertrag nichts anderes geregelt 

ist: 

a) Die Prüfung des Prospektmaterials. 

b) Die Prüfung der Durchführbarkeit 

der Investition. 

c) Die Prüfung der Rentabilität der Beteiligung. 

d) Die Überprüfung der Geschäftsführung. 

e) Die steuerliche Beratung der ZBI 

GmbH & Co. KG. 

§ 8 Vergütung des Mittelverwendungskontrolleurs 

1. Für die Mittelverwendungskontrolle 

erhält der Mittelverwendungskontrolleur 

eine jeweils anteilig zum Quartalsende 

fällige, jährliche Vergütung (pro 

rata temporis) in Höhe von 0,3 %, bezogen 

auf das rechtswirksam von Investoren 

zum Ende der Platzierungsphase gezeichnete 


Mio. Euro, und in Höhe von 0,28 %, bezogen 







75 Mio. Euro übersteigende Kommanditkapital, 


Mehrwertsteuer. Der Mittelverwendungskontrolleur 

kann während 

der Platzierungsphase angemessene 

Abschlagszahlungen nach Maßgabe 

des eingeworbenen Kapitals verlangen. 

Die Vergütung ist ab dem Jahr 2015 mit 

jährlich 2 % indexiert. 


ist verpflichtet, eine erhaltene Vergütung 

zinslos zurückzuerstatten, wenn 

das gezeichnete Kommanditkapital der 

Gesellschaft bis zum 21.07.2013 nicht 

mindestens 10 Mio. Euro beträgt und 

die Gesellschafter daraufhin die Nichtdurchführung 

der Gesellschaft beschließen. 

3. Die Vergütung wird ausschließlich 

von der ZBI GmbH & Co. KG geschuldet. 

4. Soweit beim Mittelverwendungskontrolleur 

im Zuge der Abwicklung des 

Vertragsverhältnisses aufgrund besonderen 

Auftrags Arbeiten anfallen, die 

nicht Vertragsbestandteil dieses Vertrages 

sind, sind diese in Form einer Zeitgebühr 

nach Absprache mit der ZBI GmbH 

& Co. KG zu üblichen Sätzen dem Mittelverwendungskontrolleur 

zu vergüten. 

§ 9 Vertragsdauer 

1. Der Mittelverwendungskontrollvertrag 

wird für die Dauer des Bestehens 

der ZBI GmbH & Co. KG abgeschlossen. 

Er kann von der ZBI GmbH & Co. KG und 

dem Mittelverwendungskontrolleur 

mit einer Kündigungsfrist von sechs 

Monaten zum Ende eines Kalenderjahres, 

frühestens jedoch zum 31.12.2015, 

ordentlich gekündigt werden. 

2. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung 

dieses Vertrags durch eine der 

Vertragsparteien aus wichtigem Grund 

bleibt unberührt. 

3. Der ZBI GmbH & Co. KG steht außerdem 

ein Sonderkündigungsrecht für 

den Fall zu, dass zur Verwahrung ihrer 

Vermögensgegenstände bzw. der Vermögensgegenstände 

ihrer Tochtergesellschaften 

eine Verwahrstelle gemäß 

§§ 76 ff. KAGB-E (30.10.2012) von Gesetzes 

wegen beauftragt werden muss 

und es dem Mittelverwendungskontrolleur 

von Gesetzes wegen nicht gestattet 

ist, als Verwahrstelle für die Vermögensgegenstände 

der ZBI GmbH & 

Co. KG bzw. deren Tochtergesellschaften 

zu agieren. Dieses Sonderkündigungsrecht 

kann nur auf den Zeitpunkt 

ausgeübt werden, in dem die ZBI GmbH 

& Co. KG die in Satz 1 beschriebene gesetzliche 

Verpflichtung erstmalig trifft. 

4. Kündigungen bedürfen grundsätzlich 

der Schriftform, die auch als gewahrt 

gilt, wenn eine Kündigung per Telefax 

erklärt wird. 

5. Sobald einer der Vertragsparteien eine 

Kündigung des Mittelverwendungskontrollvertrages 

zugegangen ist, sind dem 

Vertrag beigetretene Objektgesellschaften 

unverzüglich zu informieren. 


1. Änderungen und Ergänzungen dieses 

Vertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit 

der Schriftform. 

2. Mündliche Nebenabreden bestehen 

nicht. 

3.1 Sollten einzelne Bestimmungen des 

Vertrages unwirksam sein oder werden 

oder Vertragslücken vorliegen, so wird 

– soweit gesetzlich zulässig – dadurch 

die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen 

nicht berührt. 

3.2 Die Vertragsparteien verpflichten 

sich, anstelle der unwirksamen Bestimmungen 

oder zur Ausfüllung einer 

Regelungslücke eine angemessene Regelung 

zu vereinbaren, die in gesetzlich 

zulässiger Weise dem von den Vertragsparteien 

Gewollten sowie dem Vertrag 

im Übrigen in tatsächlicher, rechtlicher 

und wirtschaftlicher Hinsicht möglichst 

nahe kommt. 

4. Erfüllungsort und Gerichtsstand für 

alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag 

ist, soweit gesetzlich zulässig, Erlangen. 

197


ZBI Zentral Boden Immobilien 


Holding KG 

_____________________________ 


Treuhand GmbH Franken 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

(Mittelverwendungskontrolleur) 

_____________________________ 

gez. Johann Schorr 

ZBI Fondsmanagement GmbH 

_____________________________ 



_____________________________ 


198

ZBI 8 WEITERE ANGABEN Gemäss VermVerkProsV 

12 Weitere Angaben GemäSS 

Vermögensanlagenverkaufsprospektverordnung 

(VermVerkProspV) 

Die Emittentin ist vor weniger als 18 Monaten gegründet worden und hat noch keinen geprüften Jahresabschluss und Lagebericht 

nach § 24 des Vermögensanlagengesetzes erstellt. Deshalb muss der Verkaufsprospekt nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung 

bestimmte Angaben zu Bilanzen und Planzahlen der Emittentin enthalten, die daher nachstehend 

wiedergegeben werden: 

ERÖFFNUNGSBILANZ UND ZWISCHENÜBERSICHT (nach § 15 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 VermVerkProspV) 

ERÖFFUNGSBILANZ der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding KG auf den 

15.10.2012 

(in Euro) 

AKTIVA 

PASSIVA 

A. Umlaufvermögen A. Eigenkapital 

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände I. Kommanditkapital 

1. Eingefordertes, noch nicht eingezahltes Kapital 1. Kommanditkapital 

Erlanger Consulting Gmbh 10.000 Erlanger Consulting GmbH 10.000 

Summe AKTIVA zum 15.10.2012 10.000 Summe PASSIVA zum 15.10.2012 10.000 

ZWISCHENÜBERSICHT der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding KG auf den 

31.12.2012 

(in Euro) 

AKTIVA 

PASSIVA 

A. Anlagevermögen A. Eigenkapital 

ii. Finanzanlagen I. Kommanditkapital 

1. Beteiligungen 1. Kommanditkapital 

ZBI F 801 GmbH & Co. KG 10.000 Erlanger Consulting GmbH 10.000 

ZBI Fonds 8 H / Gmbh 25.000 Fehlbetrag der Periode - 5.000 

B. Rückstellungen 4.881 

II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, 

Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 0 

C. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 12 

2. Sonstige Verbindlichkeiten 25.107 

Summe AKTIVA zum 31.12.2012 35.000 Summe PASSIVA zum 31.12.2012 35.000 

GUV zur ZWISCHENÜBERSICHT der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding KG 

vom 15.10.2012 bis 31.12.2012 

(in Euro) 

1. Sonstige betriebliche Aufwendungen 

a) Verschiedene betriebliche Kosten 

aa) Handelsregister 101 

ab) Sonstiges 4.117 

ac) nicht abzugsfähige Vorsteuer 782 

2. Betriebsergebnis -5.000 

3. Fehlbetrag der Periode -5.000 

199

Angaben nach § 15 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 und 4 VermVerkProspV 

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding KG 

PROGNOSE 

Planbilanz zum 

31.12.2013 

PROGNOSE 


31.12.2014 

PROGNOSE 


31.12.2015 

PROGNOSE 


31.12.2016 

Vermögenslage/Bilanzen und 

Planbilanzen (in Tausend Euro) 

Bilanz zum 

31.12.2012 

A. Anlagevermögen 

I. Finanzanlagen 

1. Beteiligungen 35 15.700 25.900 25.900 25.900 

B. Umlaufvermögen 

I. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, 

Guthaben bei Kreditinstituten 

und Schecks 0 10.158 263 443 467 

Bilanzsumme (Aktiva) 35 25.858 26.163 26.343 26.367 

A. Eigenkapital 5 24.225 21.584 20.808 19.824 

B. Rückstellungen 5 0 0 0 0 

C. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten 0 0 0 0 0 

2. Verbindlichkeiten gegenüber 

Unternehmen, mit denen ein 

Beteiligungsverhältnis besteht 0 1.633 4.579 5.535 6.543 

3. Sonstige Verbindlichkeiten 25 0 0 0 0 

Bilanzsumme (Passiva) 35 25.858 26.163 26.343 26.367 


Finanzlage 

15.10.2012- 

31.12.2012 

PROGNOSE 

Finanzlage 

01.01.2013- 

31.12.2013 

PROGNOSE 

Finanzlage 

01.01.2014- 

01.12.2014 

PROGNOSE 

Finanzlage 

01.01.2015- 

31.12.2015 

PROGNOSE 

Finanzlage 

01.01.2016- 

31.12.2016 

Finanzlage/Plankapitalflussrechnungen nach DRS 2 

(in Tausend Euro) 

- Auszahlungen für Kosten des Vertriebs 0 4.799 0 0 0 

- Auszahlungen für sonstige Kosten 0 629 338 354 322 

+ Sonstige Einzahlungen für Zinsen 0 25 1 1 1 

= Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 

0 -5.403 -337 -353 -321 

- Auszahlungen für Finanzanlagen 35 15.665 10.200 0 0 

= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -35 -15.665 -10.200 0 0 

+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 10 31.489 0 0 0 

- Auszahlungen an Gesellschafter 0 238 1.260 1.260 1.575 

+ Einzahlungen aus Liquiditätsweiterleitungen 0 0 1.902 1.793 1.920 

+ Einzahlungen aus Auslagenersatz 25 0 0 0 0 

- Auszahlungen für Auslagenersatz 0 25 0 0 0 

= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 35 31.226 642 533 345 

Zahlungswirksame Veränderungen des 

Finanzmittelfonds 0 10.158 -9.895 180 24 

+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 0 0 10.158 263 443 

= Finanzmittelfonds am Ende der Periode 0 10.158 263 443 467 

200



Ertragslage/Plan-, Gewinn- und Verlustrechnungen 

nach DRS 2 (in Tausend Euro) 


a) Kosten des Vertriebs 

Gewinn- und 

Verlustrechnung 

15.10.2012- 

31.12.2012 

PROGNOSE 

Ertragslage 

01.01.2013- 

31.12.2013 

PROGNOSE 

Ertragslage 

01.01.2014- 

31.12.2014 

PROGNOSE 

Ertragslage 

01.01.2015- 

31.12.2015 

PROGNOSE 

Ertragslage 

01.01.2016- 

31.12.2016 

aa) Eigenkapitalbeschaffung 0 3.749 0 0 0 

ab) Marketing 0 450 0 0 0 

ac) Konzeption 0 300 0 0 0 

ad) Veranstaltungskosten, it-Dienstleistungen 

und sonstige Kosten Vertrieb 0 300 0 0 0 

b) Verschiedene betriebliche Kosten 

ba) Handelsregister 0 45 0 0 0 

bb) Gebühr für Treuhandvergütung 0 114 27 27 27 

bc) Gebühr für Mittelverwendungskontrolle 0 82 89 91 93 

bd) Fondsmanagement Vergütung 0 75 75 75 75 

be) Rechts- und Steuerberatungskosten 0 23 31 61 32 

bf) Beirat/Gesellschafterversammlung 0 0 40 20 21 

bg) Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 0 10 25 26 26 

bh) Sonstiges 5 15 0 0 0 

bi) Haftungsvergütung 0 2 2 2 2 

bj) Vorsteuer nicht abzugsfähig 0 258 49 52 46 

2. Betriebsergebnis -5 -5.423 -338 -354 -322 

3. Erträge aus Beteiligungen 0 0 0 837 912 

4. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0 25 1 1 1 

5. Aufwendungen aus Verlustübernahmen 0 1.633 1.044 0 0 

6. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit -5 -7.031 -1.381 484 591 

7. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag -5 -7.031 -1.381 484 591 


Planzahlen/Investition, Umsatz, Ergebnis und 

Produktion (in Tausend Euro) 

2012 

PROGNOSE 

Planzahlen 

2013 

PROGNOSE 

Planzahlen 

2014 

PROGNOSE 

Planzahlen 

2015 

PROGNOSE 

Planzahlen 

2016 

I. Investitionen (Kapitalausstattung Objektgesellschaften) 

35 15.665 10.200 0 0 

II. Handelsrechtliches Ergebnis -5 -7.031 -1.381 484 591 

iii. Umsatz (Mieteinnahmen) 0 0 0 0 0 

IV. Produktion 0 0 0 0 0 

201

Anmerkungen zu den Seiten 200 

und 201 

Wesentliche Annahmen und Wirkungszusammenhänge 

zu vorgenannten prognostizierten 

Angaben: 

Zur PROGNOSE der Vermögenslage: 

1) Die in den Jahren 2012 bis 2014 zu erwerbenden 

Gesellschaftsbeteiligungen 

werden mit den Anschaffungskosten 

angesetzt. Es wird unterstellt, dass die 

Ausstattung der Objektgesellschaften 

mit Finanzmitteln ausschließlich auf Eigenkapitalbasis 

erfolgt. 

2) Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, 

mit denen ein Beteiligungsverhältnis 

besteht, setzen sich aus den 

Verbindlichkeiten, die ihre Ursache darin 

haben, dass die Objektgesellschaften 

freie Liquidität über Darlehen oder 

Verrechnungskonten an die Fondsgesellschaft 

weiterleiten und aus den der 

Fondsgesellschaft zugewiesenen Ergebnisanteilen 

aus den Objektgesellschaften 

zusammen. 

3) Bei den Sonstigen Verbindlichkeiten 

im Jahr 2012 handelt es sich um den 

Anspruch der Komplementärin auf Ersatz 

der von ihr in Zusammenhang mit 

der Gründung der Objektgesellschaften 

getätigten Auslagen. 

Zur PROGNOSE der Finanzlage: 

1) In den Auszahlungen für Finanzanlagen 

finden sich die mit den Anschaffungskosten 

angesetzten Mittelabflüsse 

für die Kapitalausstattung der Objektgesellschaften 

wieder. 

2) Die Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 

stellen den Zufluss von 

Geldern der Investoren in Höhe des von 

den Investoren gezeichneten Kommanditkapitals 

und des Agios dar. 

Konsolidierte PROGNOSE-Bilanzen Gesamtfonds ZBI Professional 8 

(in Tausend Euro) 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 

A. Anlagevermögen 

I. Sachanlagen 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und 

Bauten 28.268 55.906 54.990 

B. Umlaufvermögen 

I. Vorräte 

1. Immobilien 15.386 15.386 15.386 

II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, 

Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 10.385 263 443 

Bilanzsumme (Aktiva) 54.039 71.555 70.819 

A. Eigenkapital 

I. ZBI 8 holDING KG 24.225 21.584 20.808 

II. Kumulierte Ergebnisse Handels GmbH -800 26 795 

B. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 30.614 49.945 49.216 

Bilanzsumme (Passiva) 54.039 71.555 70.819 

202


3) In den Auszahlungen an Gesellschafter 

sind die Entnahmen der Kommanditisten 

enthalten. Die Entnahmen erfolgen 

planmäßig ab dem Jahr 2013 und 

stellen Eigenkapitalrückgewähr dar. 

4) Die zahlungswirksame Veränderung 

des Finanzmittelfonds ergibt sich jeweils 

aus der Addition des Cashflows 

aus der laufenden Geschäftstätigkeit, 

dem Cashflow aus der Investitionstätigkeit 

und dem Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit. 

Addiert mit dem 

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 

ergibt sich jeweils der Finanzmittelfonds 

am Ende der Periode. 

Zur PROGNOSE der Ertragslage: 

1) Die einzelnen Aufwendungen entsprechen 

den vorliegenden vertraglichen 

Vereinbarungen. 

2) Die Erträge aus Beteiligungen und 

die Aufwendungen aus Verlustübernahmen 

stellen die Ergebniszuweisungen 

aus den Objektgesellschaften dar. 

Im Prognosezeitraum sind dies ausschließlich 

Ergebniszuweisungen aus 

den Objektpersonengesellschaften. Ausschüttungen 

aus den Objektkapitalgesellschaften 

sind erst für das Jahr 2023 

geplant. 

3) Zinseinnahmen aus der kurz- und 

mittelfristigen Anlage temporär nicht 

benötigter Liquidität wurde durchgängig 

mit 0,5 % p. a. (pro rata temporis) 

veranschlagt. 

Wegen der detaillierten Zusammensetzung 

der vorgenannten Planzahlen und 

ergänzender Informationen wird auf die 

Ausführungen im Kapitel „Wirtschaftliche 

Angaben“ verwiesen. Wegen der 

Darstellung in Tausend Euro kann es zu 

Rundungsdifferenzen im Vergleich mit 

anderen in diesem Prospekt enthaltenen 

Betragsangaben kommen. 

31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 

54.073 53.156 52.240 51.323 50.407 49.490 48.574 0 

15.386 15.386 15.386 15.386 15.386 15.386 15.386 0 

467 615 410 333 384 252 252 48.721 

69.926 69.157 68.036 67.042 66.177 65.128 64.212 48.721 

19.824 18.913 17.702 16.573 15.531 14.262 13.083 48.721 

1.637 2.552 3.469 4.464 5.535 6.685 7.916 0 

48.465 47.692 46.865 46.005 45.111 44.181 43.213 0 

69.926 69.157 68.036 67.042 66.177 65.128 64.212 48.721 

203

Konsolidierte PROGNOSE-Kapitalflussrechnung nach DRS 2 Gesamtfonds ZBI Professional 8 

(in Tausend Euro) 2013 2014 2015 

+ Einzahlungen aus Mieteinnahmen 1.081 4.713 5.368 

+ Einzahlungen aus Verkaufserlösen Handels GmbH 0 7.214 10.018 

+ Einzahlungen aus Zinsen 26 1 1 

- Auszahlungen für Immobilieninvestitionen Handels GmbH 15.386 6.154 8.462 

- Auszahlungen für Raumkosten 120 512 566 

- Auszahlungen für Reparaturen und Instandhaltungen 2.171 2.159 1.009 

- Auszahlungen für Kosten des Vertriebs 5.373 746 513 

- Auszahlungen für Verschiedene betriebliche Kosten 818 763 818 

- Auszahlungen für Steuerzahlungen Handels GmbH 0 24 352 

- Auszahlungen für Zinsen 308 1.342 1.498 

= Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit -23.069 228 2.169 

+ Einzahlungen aus Anlagenabgängen Objekt KG 0 0 0 

- Auszahlungen für Investitionen Objekt KG 28.421 28.421 0 

= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -28.421 -28.421 0 

+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 31.499 0 0 

- Auszahlungen an Gesellschafter 238 1.260 1.260 

+ Einzahlungen aus Darlehensauszahlungen 30.750 24.270 5.940 

- Auszahlungen für Darlehenstilgungen 136 4.939 6.669 

= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 61.875 18.071 -1.989 

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 10.385 -10.122 180 

+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 0 10.385 263 

= Finanzmittelfonds am Ende der Periode 10.385 263 443 

204


2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 

5.462 5.557 5.654 5.753 5.854 5.957 6.062 6.169 

10.118 10.220 10.322 10.425 10.529 10.635 10.741 19.724 

1 1 1 1 1 1 1 11 

8.462 8.462 8.462 8.462 8.462 8.462 8.462 0 

576 587 598 609 621 633 645 657 

1.020 1.031 1.042 1.054 1.066 1.078 1.090 707 

518 522 527 533 538 543 548 6.160 

794 808 820 831 846 859 874 3.027 

385 417 423 457 491 526 561 973 

1.476 1.454 1.908 1.875 1.840 1.804 1.767 1.729 

2.350 2.497 2.197 2.358 2.520 2.688 2.857 12.651 

0 0 0 0 0 0 0 80.921 

0 0 0 0 0 0 0 0 

0 0 0 0 0 0 0 80.921 

0 0 0 0 0 0 0 0 

1.575 1.575 1.575 1.575 1.575 1.890 1.890 50.611 

5.940 5.940 5.940 5.940 5.940 5.940 5.940 0 

6.691 6.714 6.767 6.800 6.834 6.870 6.907 43.213 

-2.326 -2.349 -2.402 -2.435 -2.469 -2.820 -2.857 -93.824 

24 148 -205 -77 51 -132 0 -252 

443 467 615 410 333 384 252 252 

467 615 410 333 384 252 252 0 

205

Konsolidierte PROGNOSE-Gewinn- und Verlustrechnung nach DRS 2 Gesamtfonds ZBI Professional 8 

(in Tausend Euro) 2013 2014 2015 

1. Umsatzerlöse 

a) Mieteinnahmen 1.081 4.713 5.368 

b) Verkaufserlöse Handels GmbH 0 7.214 10.018 

2. Bestandsveränderung Handels GmbH 0 -6.154 -8.462 

3. Gesamtleistung 1.081 5.773 6.924 

4. Sonstige betriebliche Erträge 

a) Verkaufserlöse Objekt KG 0 0 0 

b) Buchwertabgang Objekt KG 0 0 0 

5. Rohergebnis 1.081 5.773 6.924 

6. Abschreibungen 153 783 917 


a) Raumkosten 120 512 566 

b) Reparaturen und Instandhaltungen 2.171 2.159 1.009 

c) Kosten des Vertriebs 5.373 746 513 

d) Verschiedene betriebliche Kosten 818 763 818 

8. Betriebsergebnis -7.554 810 3.101 

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 26 1 1 

10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 308 1.342 1.498 

11. Finanzergebnis -282 -1.341 -1.497 

12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit -7.836 -531 1.604 

13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0 24 352 

14. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag -7.836 -555 1.252 

Anmerkungen 

1) Bei den Prognosebilanzen, Prognose-Kapitalflussrechnungen 

nach DRS 2 

und Prognose-Gewinn- und Verlustrechnungen 

handelt es sich jeweils um konsolidierte 

Darstellungen der Fondsgesellschaft, 

Objekt KG und Handels GmbH für 

die Jahre 2013 bis 2023. 

2) Die Immobilieninvestitionen der Objekt 

KG erfolgen im Anlagevermögen und 

spiegeln sich in den Prognose-Kapitalflussrechnungen 

im Cashflow aus der 

Investitionstätigkeit wieder. Die Immobilieninvestitionen 

der Handels GmbH 

erfolgen im Umlaufvermögen und spiegeln 

sich in der Prognose-Kapitalflussrechnung 

im Cashflow aus der laufenden 

Geschäftstätigkeit wieder. 

3) Die einzelnen Erlöse und Aufwendungen 

der Prognose-Gewinn- und Verlustrechnungen 

entsprechen zum einen den 

vorliegenden vertraglichen Vereinbarungen 

und zum anderen den prognostizierten 

Werten entsprechend den Angaben 

im Kapitel „Wirtschaftliche Angaben“. 

206


2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 

5.462 5.557 5.654 5.753 5.854 5.957 6.062 6.169 

10.118 10.220 10.322 10.425 10.529 10.635 10.741 19.724 

-8.462 -8.462 -8.462 -8.462 -8.462 -8.462 -8.462 -15.386 

7.118 7.315 7.514 7.716 7.921 8.130 8.341 10.507 

0 0 0 0 0 0 0 80.921 

0 0 0 0 0 0 0 47.657 

7.118 7.315 7.514 7.716 7.921 8.130 8.341 43.771 

917 917 917 917 917 917 917 917 

576 587 598 609 621 633 645 657 

1.020 1.031 1.042 1.054 1.066 1.078 1.090 707 

518 522 527 533 538 543 548 6.160 

794 808 820 831 846 859 874 3.027 

3.293 3.450 3.610 3.772 3.933 4.100 4.267 32.303 

1 1 1 1 1 1 1 11 

1.476 1.454 1.908 1.875 1.840 1.804 1.767 1.729 

-1.475 -1.453 -1.907 -1.874 -1.839 -1.803 -1.766 -1.718 

1.818 1.997 1.703 1.898 2.094 2.297 2.501 30.585 

385 417 423 457 491 526 561 973 

1.433 1.580 1.280 1.441 1.603 1.771 1.940 29.612 

4) Wegen der Darstellung in Tausend 

Euro kann es zu Rundungsdifferenzen im 

Vergleich mit anderen in diesem Prospekt 

enthaltenen Betragsangaben kommen. 

207

ZBI Zentrale Erlangen 

208

ZBI 8 Glossar 

13 Glossar 

AfA/Absetzung für Abnutzung 

Steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung 

eines Wirtschaftsgutes, die das zu versteuernde 

Einkommen senkt, ohne dass damit 

Auszahlungen verbunden sind. Mit Hilfe 

der Abschreibungen werden die Anschaffungskosten 

der Wirtschaftsgüter über die 

Nutzungsdauer verteilt und in der jeweiligen 

Höhe als Aufwand behandelt. 

Agio 

Das Agio ist ein Aufgeld bzw. eine Gebühr, 

die auf Ebene der Fondsgesellschaft in Höhe 

von 5 % auf das Emissionskapital (Kommanditeinlage) 

zu leisten ist. Mit diesem Aufgeld 

wird ein Teil der Vertriebskosten der Vermögensanlage 

abgedeckt. 

AIFM-Richtlinie 

Die Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter 

alternativer Investmentfonds, auch 

aifm-Richtlinie genannt, ist eine EU-Richtlinie, 

die am 11.11.2010 vom Europäischen 

Parlament angenommen wurde. 

In dieser Richtlinie werden die Verwalter 

alternativer Investmentfonds reguliert. Betroffen 

sind sowohl Verwalter mit Sitz in der 

EU als auch Verwalter aus Drittländern, die 

ihre Fonds in der EU vertreiben möchten. Der 

derzeitige Zeitplan sieht ein Inkrafttreten 

der nationalen Umsetzung Mitte des Jahres 

2013 vor. 

Anlageobjekt 

Vermögensgegenstände, zu deren voller 

oder teilweiser Finanzierung die von den 

Investoren einbezahlten Mittel unmittelbar 

bestimmt sind. Im Falle der geplanten 

Immobilieninvestition über Objektgesellschaften 

sind die Objektgesellschaften das 

Anlageobjekt. Sollte es entgegen der derzeitigen 

Planung zu einer unmittelbaren 

Immobilieninvestition kommen, wären die 

direkt erworbenen Immobilien das Anlageobjekt. 

Auf Ebene der Objektgesellschaften 

stellen die zu erwerbenden Immobilien das 

Anlageobjekt dar. 

Anschaffungskosten 

Summe aller Aufwendungen für den Immobilieneinkauf. 

Diese setzen sich u. a. aus dem 

Kaufpreis der Immobilien und den sonstigen 

übernommenen Leistungen, wie Kosten 

der Vertragsvermittlung, des Vertragsabschlusses, 

der Besichtigung sowie Steuern, 

die mit der Anschaffung zusammenhängen 

(z. B. Grunderwerbsteuer), und den anschaffungsnahen 

Aufwendungen zusammen. 

Ausschüttung/Entnahme 

Die vorhandenen Liquiditätsüberschüsse 

werden regelmäßig an die Gesellschafter im 

Verhältnis ihrer Kommanditeinlagen ausgezahlt. 

Über die Höhe der Entnahme beschließt 


Die Entnahme ist nicht zwingend identisch 

mit dem handelsrechtlichen Gewinn des 

Fonds. Dieser kann höher oder niedriger sein 

als die Auszahlung. 

BaFin 

Kürzel für „Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht“. 

Beitrittserklärung 

Vereinbarung, mit welcher der Anleger der 

Fondsgesellschaft beitritt, auch „Zeichnungsschein“ 

genannt. 

Bewirtschaftungsphase 

Dabei handelt es sich um den Zeitraum, in 

welchem die Fondsgesellschaft die angekauften 

Immobilien bewirtschaftet und 

damit Erträge für den Fonds generiert. Es 

werden grundsätzlich – mit Ausnahme von 

Immobilienhandelsgeschäften – keine Investitionen 

mehr getätigt. 

Blind Pool 

Bei einem Blind Pool wissen die Anleger 

zum Zeitpunkt ihrer Anlageentscheidung 

noch nicht, in welche Projekte (Immobilien) 

ihr Kapital investiert wird. D. h., dass die 

Immobilien noch nicht, bzw. erst zum Teil 

angekauft sind, so dass der tatsächliche Gegenstand 

der Investitionen noch nicht oder 

nicht vollständig feststeht. 

Due-Diligence 

Detaillierte und umfangreiche Überprüfung 

von zumeist steuerlichen, rechtlichen, 

wirtschaftlichen und/oder technischen Gegebenheiten 

bei Immobilien zur Unterstützung 

der Investitionsentscheidung. 

Eigenkapital 

Summe des von allen Gesellschaftern einer 

Gesellschaft erbrachten Kapitals (gegebenenfalls 

inklusive Agio). 

First Look Recht 

Beim First Look Recht verpflichtet sich die Geschäftsleitung, 

alle ihr bekannt gewordenen 

Investitionsmöglichkeiten im Immobilienbereich 

ab 1 Mio. Euro pro Objekt, welche die 

Investitionskriterien des § 5 Gesellschaftsvertrages 

der Zbi Zentral Boden Immobilien 


Holding KG erfüllen, den Publikumsgesellschaften 

der Zbi Gruppe – ab 5 Mio. Euro 

pro Objekt auch den Zbi Invest Aktiengesellschaften, 

den luxemburgischen SICAR-Fonds 

und den geplanten offenen Immobilienfonds 

(Kapitalanlagegesellschaften) der Zbi Gruppe 

– die sich zu diesem Zeitpunkt in der Immobilieninvestitionsphase 

befinden – zur 

Investition vorzuschlagen. 


Die Gesellschaft (Zbi Zentral Boden Immobilien 


Holding KG), an der die Anleger 

mit ihrer jeweiligen Kommanditeinlage als 

Direktkommanditist oder über die Treuhänderin 

als Treugeber beteiligt sind. 

Geschäftsführende Gesellschafter(in), persönlich 

haftende Gesellschafter(in) 

siehe Komplementär(in). 

Gesetzestexte und Verordnungen 

(Abkürzungen) 

AO 

BewG 

BStBl I und ii 

ErbStG 

EStG 

GewStG 

GmbHG 

GrEStG 

HGB 

HOAI 

KStG 

UStG 

VermAnlG 

VermVerk- 

ProspV 

Abgabeordnung 

Bewertungsgesetz 

Bundessteuerblatt I und ii 

Erbschaftsteuer- und 

Schenkungsteuergesetz 

Einkommensteuergesetz 

Gewerbesteuergesetz 

Gesetz betreffend die 

Gesellschaften mit beschränkter 

Haftung 

Grunderwerbsteuergesetz 

Handelsgesetzbuch 

Honorarordnung für Architekten 

und Ingenieure 

Körperschaftsteuergesetz 

Umsatzsteuergesetz 

Vermögensanlagengesetz 

Verordnung für Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte 

209

Handelsgesellschaft (Handels GmbH) 

So wird im Prospekt die Objektkapitalgesellschaft 

bezeichnet, die konzeptionsgemäß 

nicht nur aus Vermietung, sondern auch aus 

Objektverkäufen Erträge erzielt. 

Instandhaltung/Instandsetzung 

Alle baulichen Maßnahmen, die erforderlich 

sind, um das Mietobjekt im funktionsfähigen 

Zustand zu erhalten, sowie die Behebung von 

baulichen Mängeln bzw. die Durchführung 

von Wert steigernden Maßnahmen, die zur 

Wiederherstellung oder Verbesserung des 

Gebrauchs dienen. 

Instandsetzungsaufwand im Sinne des in 

diesem Emissionsprospekt verwendeten Terminus 

zur Ermittlung des Grenzkauffaktors 

(12,5-fach) 

Die Einkaufsfaktoren gemäß § 5 Ziff. 2 Gesellschaftsvertrag 

der Zbi Zentral Boden 

Immobilien GmbH & Co. Achte Professional 

Immobilien Holding KG müssen einen 

eventuellen Instandhaltungsstau berücksichtigen. 

Also sind die Kosten für gegebenenfalls 

erforderliche Erhaltungs- und 

oder Modernisierungsmaßnahmen, die zur 

Schaffung eines marktüblichen mittleren 

Mietstandards nötig sind, zu ermitteln. Diese 

Instandsetzungsaufwendungen sind im 

Basiswert zur Faktorermittlung nach Abzug 

eventueller geldwerter Vorteile einzukalkulieren. 

Investitionsphase 


dem der Fonds Investitionen tätigt, also Immobilien 

ankauft. Die Investitionsphase endet 

grundsätzlich mit Erreichen der Vollinvestition, 

also wenn das verfügbare Kapital 

investiert ist. 

Investor 

Als Investor ist der Anleger der Fondsgesellschaft 

bezeichnet. 

Investorenbestimmter Fonds 

Die Entscheidung, welche Immobilien angekauft 

werden, treffen ausschließlich die Investoren 

oder ein durch sie gewählter Beirat. 

Juristische Personen 

Unter juristische Personen sind Personenvereinigungen 

zu verstehen, die rechtlich 

verselbstständigt sind, insbesondere Kapitalgesellschaften. 

210 

KAGB-E/Kapitalanlagengesetzbuch-(Entwurf) 

Herzstück des Entwurfes des Gesetzes zur 

Umsetzung der Richtlinie 2011/61/EU über 

die Verwalter Alternativer Investmentfonds 

vom 30.10.2012. Durch das Kapitalanlagengesetzbuch 

soll das deutsche Investmentrecht 

umfassend neu ausgestaltet werden. 

Dieser Neuregelung würde auch die Fondsgesellschaft 

bzw. die Fondsgeschäftsführung 

insoweit unterfallen, als neue Kontroll- und 

Reporting-Mechanismen installiert werden 

müssen, um die Fondsgesellschaft gesetzeskonform 

führen zu können. 

Kapitalgesellschaft 

Kapitalgesellschaften wie z. B. GmbH oder 

AG sind juristische Personen und kraft 

Rechtsform gewerblich tätig. Ihre Einkünfte 

unterliegen grundsätzlich der Gewerbesteuer, 

der Körperschaftsteuer sowie dem 

Solidaritätszuschlag. 

Kapitalkonto 

Für jeden Gesellschafter der Fondsgesellschaft 

werden zur Erfassung seiner Anteile an 

den Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten 

handelsrechtliche Kapitalkonten 

geführt. Diese dienen u. a. zur Bestimmung 

des Auseinandersetzungsguthabens. Die für 

Zwecke der Besteuerung des Gesellschafters 

zu führenden steuerlichen Kapitalkonten des 

Gesellschafters können von den handelsrechtlichen 

Kapitalkonten abweichen. 

Kapitalkontoverzinsung 

Für jeden Gesellschafter wird ein Kapitalkonto 

I für das Kommanditkapital und ein Kapitalkonto 

II für das Agio geführt. Der Stand 

dieser Konten ist Grundlage für die Ergebnisbeteiligung 

des Investors und die Durchführung 

von Entnahmen/Ausschüttungen. Im 

Prospekt genannte Zinssätze geplanter Entnahmen/Ausschüttungen 

entsprechen nicht 

der Verzinsung einer Spareinlage, sondern 

sind eine rechnerische Größe im Rahmen der 

Gewinnverteilung. 

Kauffaktor 

Beschreibt den Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete 

bei Einkauf bzw. Kaufpreis 

der Immobilie. 

Kommanditist 

Der Kommanditist ist ein beschränkt haftender 

Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft. 

Seine Haftung ist grundsätzlich 

auf die im Handelsregister eingetragene 

Haftsumme begrenzt. Die persönliche Haftung 

des Kommanditisten erlischt, wenn er 

seine Kommanditeinlage geleistet hat. Er ist 

im Gegensatz zum unbeschränkt haftenden 

Komplementär der nur beschränkt haftende 

Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft 

(Investor). Die Haftung ist summenmäßig 

beschränkt auf die im Handelsregister eingetragene 

Haftsumme (im Falle des Zbi Professional 

8 mit 10 % der Einlage). Die Haftung 

lebt bis zur Haftsumme wieder auf, wenn das 

im Handelsregister eingetragene Haftkapital 

zurückgezahlt oder unterschritten wird, z. B. 

auch durch Entnahme von nicht durch Gewinne 

gedeckter Beträge. 

Komplementär(in) 

Ist der unbeschränkt haftende Gesellschafter 

einer Kommanditgesellschaft, der i. d. R. zugleich 

geschäftsführungs- und vertretungsbefugt 

ist. 

Leverage-Effekt 

Unter Leverage-Effekt wird die Hebelwirkung 

der Finanzierungskosten des Fremdkapitals 

auf die Eigenkapitalverzinsung verstanden. 

So kann durch Einsatz von Fremdkapital die 

Eigenkapitalrendite einer Investition gesteigert 

werden, was möglich ist, wenn das 

Fremdkapital zu günstigeren Konditionen 

aufgenommen wird, als die Investition an 

Gesamtkapitalrentabilität erzielt. 

Liquidation 

Verkauf aller Vermögensgegenstände eines 

Unternehmens und Begleichung bestehender 

Verbindlichkeiten mit dem Ziel, die Gesellschaft 

aufzulösen. 

Liquidationserlös 

Verkaufserlös aller Vermögensgegenstände 

abzüglich aller Transaktionskosten, eventueller 

Steuerzahlungen sowie bestehender 

Kredite. 

Liquiditätsreserve 

Barmittelreserve der Fondsgesellschaft für 

unvorhergesehene Ausgaben. Im Investitions- 

und Finanzierungsplan wird diese als 

Teil der Mittelverwendung aufgeführt. 

Objektgesellschaft 

Im Falle des Zbi Professional 8 wird darunter 

eine Beteiligungsgesellschaft (Tochtergesellschaft) 

der übergeordneten Zbi 8 HOLDinG KG 

(Muttergesellschaft) verstanden.

ZBI 8 Glossar 

Personengesellschaft 

Darunter sind Gesellschaften mit natürlichen 

und juristischen Personen in der Rechtsform 

der Kommanditgesellschaft (KG), offenen 

Handelsgesellschaft (OHG) und Gesellschaft 

des bürgerlichen Rechts (GbR) zu verstehen. 

Dabei können auch juristische Personen Gesellschafter 

der Personengesellschaft sein, 

z. B. bei einer GmbH & Co. KG oder einer AG 

& Co. KG. Pro rata temporis (p. r. t.) bedeutet 

ratierlich oder zeitanteilig. 

Platzierungsphase 


dem Kapital von den Anlegern für den Fonds 

eingeworben wird. Die Platzierungsphase 

endet mit dem Schließungstermin. 

Quorum 

Erforderliche Mindestquote von Stimmrechten 

der Gesellschafter, die auf einer Gesellschafterversammlung 

anwesend oder 

durch Vollmacht vertreten sein müssen, um 

Beschlüsse fassen zu können. 

Restbuchwert 

Darunter sind die Anschaffungs-/Herstellungskosten 

eines Wirtschaftsgutes, gekürzt 

um die vorgenommenen Abschreibungen, 

zu verstehen. 

Sensitivitätsanalyse 

Stellt die mögliche Änderung des Anlageerfolges 

bei Veränderung von verschiedenen 

Einflussfaktoren dar. 

SolZ 

Kürzel für Solidaritätszuschlag zur Einkommen- 

oder Körperschaftsteuer. 

Totalgewinn 

Unter Totalgewinn versteht man den über 

die gesamte Beteiligungsdauer akkumuliert 

erzielten Gewinn. 

Treugeber 

Beteiligt sich der Investor mittelbar an der 

Zbi Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. 

Achte Professional Immobilien Holding KG, 

so hält die Treuhänderin die Beteiligung formell 

im eigenen Namen, aber für Rechnung 

und auf Risiko des Treugebers. D. h. nicht der 

Treugeber, sondern die Treuhänderin ist im 

Handelsregister eingetragen. Es ist nicht öffentlich 

erkennbar, wer der Treugeber ist. Im 

Innenverhältnis der Gesellschaft ist der Treugeber 

mittelbar über die Treuhänderin an der 

Gesellschaft beteiligt mit allen Rechten und 

Pflichten wie ein eingetragener Kommanditist. 

Treuhänderin bei geschlossenen Immobilienfonds, 

Treuhandkommanditistin 

Die Treuhänderin verpflichtet sich schuldrechtlich 

gegenüber ihrem Treugeber (dem 

Anleger), gemäß Treuhandvertrag über das 

ihr anvertraute Treugut treuhänderisch zu 

verfügen. Der Treuhandvertrag ist im vorliegenden 

Verkaufsprospekt vollständig 

abgedruckt. Die Treuhänderin fungiert hier 

als Treuhandkommanditistin, sie wird also 

im Handelsregister entsprechend den gesellschaftsvertraglichen 

Regelungen eingetragen. 

Sie ist Kommanditist und hält und 

verwaltet die Beteiligung für den Investor/ 

Anleger/Treugeber. Die Treuhänderin ist gegenüber 

dem jeweiligen Treugebern stets 

weisungsgebunden. Damit wird sichergestellt, 

dass der treuhänderische Treugeberkommanditist 

die gleichen Rechte und 

Pflichten hat wie ein direkt eingetragener 

Kommanditist. 

Veredelungsgeschäft 

Darunter versteht man in der Immobilienbranche, 

Objekte durch Instandhaltung, wenn 

nötig Teilsanierung und verbesserte Vermietung, 

aufzuwerten. 

Verkaufsfaktor 

Der Verkaufsfaktor ergibt sich durch Division 

des Kaufpreises durch die Jahresnettokaltmiete. 

Teilt man 100 durch den Kauf- bzw. Verkaufsfaktor 

so erhält man den Kehrwert, z. B. 

100 : 12,5 = 8,00 % Mietrendite, bezogen auf 

den Kaufpreis. 

Verkehrswert 

Der Verkehrswert bzw. Marktwert bezeichnet 

den aktuellen Wert einer Immobilie. Bei 

Ermittlung des Verkehrswertes wird im Falle 

des Zbi Professional 8 ein Verkauf ohne persönlichen 

Zeit- und Finanzdruck und nach 

dem sogenannten Ertragswertverfahren unterstellt 

(§ 194 Baugesetzbuch i. V. m. § 13 bis 

§ 20 Wertverordnung). Dieser Wert wird nur 

unter wirtschaftlich normalen Umständen 

ohne Zeit- und Finanzdruck realisierbar sein. 

Verrechnungskonto 

Ist ein buchhalterisch geführtes Konto für 

die Bilanz. Hier werden die Entnahmen und 

anteilige Gewinne und Verluste gebucht. 

Das Verrechnungskonto wird dann mit dem 

Kapitalkonto saldiert. Dies ergibt den tatsächlichen 

Kapitalkontostand, siehe „Kapitalkonto“. 

Vorausgewinn 

Gewinnanteil, der vorrangig anderen einem 

oder mehreren Gesellschaftern zugewiesen 

wird und zwar gegebenenfalls auch unabhängig 

davon, ob ein Gewinn oder Verlust erzielt 

wurde. Im Falle eines bilanziellen Verlustes 

erhöht sich der Verlustvortrag der übrigen Gesellschafter 

um den Vorausgewinn. 

211


Berlin, Liebenwalder Straße 

212

ZBI 8 Abwicklungshinweise/Angabenvorbehalt 

14 Abwicklungshinweise/ 

Angabenvorbehalt 

Der Beitritt zur Fondsgesellschaft vollzieht 

sich wie folgt: 

Sie unterzeichnen den vollständig ausgefüllten 

Zeichnungsschein, mit dem 

Sie gegenüber der Erlanger Consulting 

GmbH erklären, dass Sie sich entweder 

als Treugeber über die Treuhänderin 

oder als Direktkommanditist an der ZBI 

Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. 

Achte Professional Immobilien Holding 

KG beteiligen wollen. Füllen Sie bitte 

den Zeichnungsschein mit der Widerrufsbelehrung 

und der Bestätigung 

des Empfangs des Emissionsprospekts 

vollständig aus und unterschreiben 

Sie diesen. Da wir sicherstellen wollen, 

dass Ihr Vermittler Sie auch über das 

Angebot und seine Risiken aufgeklärt 

hat, bitten wir Sie, ein Beratungsprotokoll 

zu unterzeichnen. Eine Annahme 

des Zeichnungsscheins/der Beitrittserklärung 

kann zu Ihrer und unserer 

Sicherheit erst erfolgen, wenn diesem 

bei der Übersendung ein unterschriebenes 

Beratungsprotokoll beigefügt ist. 

Außerdem hat Ihr Vermittler in Ihrem 

Beisein eine Identitätsprüfung Ihrer 

Person vorzunehmen. Bitte beachten 

Sie, dass die Annahme Ihrer Beitrittserklärung 

nur erfolgen kann, wenn auch 

das Protokoll der Identifizierung vollständig 

ausgefüllt und unterschrieben 

ist und im Original vorliegt. 

Ihre Beteiligung wird mit Gegenzeichnung 

des Zeichnungsscheins/der Beitrittsvereinbarung 

durch die Treuhänderin 

wirksam, da Sie gemäß § 151 BGB 

mit Unterzeichnung und Übersendung 

der Beitrittserklärung im Interesse einer 

schnellen Abwicklung auf den Zugang 

der Annahmeerklärung verzichten. 

Wenn Sie eine Beteiligung als Direktkommanditist 

wünschen, werden Sie 

anschließend den Text der für die Eintragung 

in das Handelsregister notwendigen 

Vollmacht erhalten. Diese 

Handelsregistervollmacht ist von 

Ihnen zu unterzeichnen, wobei Ihre 

Unterschrift von einem Notar beglaubigt 

werden muss. Daraufhin ist das 

Original der mit notariell beglaubigter 

Unterschrift versehenen Handelsregistervollmacht 

an die Treuhänderin zu 

senden. Die Kosten der notariellen 

Unterschriftsbeglaubigung und der 

Eintragung als Direktkommanditist 

im Handelsregister trägt der jeweilige 

Anleger. 

Interessenten, die beabsichtigen, ihre 

Beteiligung im Betriebsvermögen aufgrund 

einer gewünschten steuerneutralen 

Übertragung von Reinvestitionsrücklagen 

gemäß § 6b oder 6c EStG 

halten zu wollen, benötigen eine gesonderte 

individualvertragliche regelung 

mit der ZBI Zentral Boden Immobilien 


Holding KG und Zustimmung 

der Geschäftsleitung. Siehe hierzu auch 

„Steuerliche Grundlagen“ Seite 159 f. 

20 % der Zeichnungssumme zuzüglich 

5 % Agio sind nach Annahme des 

Beitrittes zur ZBI Zentral Boden Immobilien 


Immobilien Holding KG durch die Treuhänderin 

ohne weitere Aufforderung 

zur Zahlung fällig. 

Die restliche Einlage wird im Ganzen 

oder in Teilbeträgen erst nach Anforderung 

durch die Geschäftsleitung innerhalb 

von zehn Tagen nach Zugang 

der Zahlungsaufforderung zur Zahlung 

fällig. 

Die Zahlungen sind zu leisten an: 

Empfänger: Erlanger Consulting GmbH 

Bank: Sparkasse Erlangen 

Konto-Nr.: 12957 

BLZ: 763 500 00 

bic: BYLADEM1ERH 

iban: DE83 7635 0000 0000 0129 57 

Beachten Sie, dass die Berechnung des 

Beginns der Auszahlungen erst nach jeweiliger 

Einzahlung erfolgt. Insoweit ist 

ausschließlich der Eingang der Zahlung 

bei der Fondsgesellschaft und nicht 

bei der Treuhänderin maßgeblich. Wir 

empfehlen daher, nicht am Ende, sondern 

Anfang oder Mitte des Monats zu 

überweisen. 

Angabenvorbehalt 

Dieser Verkaufsprospekt gibt die bis 

zum 19.02.2013 bekannten und erkennbaren 

Tatsachen und Rechtsauffassungen 

wieder. Die zu diesem Zeitpunkt 

aktuellen rechtlichen und steuerlichen 

Vorschriften wurden bei der 

Erstellung beachtet. Er wurde unter 

Beachtung der vielfältigen und unterschiedlichen 

Interessen der potentiellen 

Anleger erstellt. Es ist jedoch nicht 

möglich, den Anforderungen und Interessen 

aller potentiellen Anleger gerecht 

zu werden. Insbesondere ist eine 

Darstellung aller denkbaren ökonomischen 

und gesetzlichen Zusammenhänge 

nicht möglich. 

Der Anleger geht mit der Beteiligung 

an der Fondsgesellschaft eine unternehmerische 

Beteiligung ein, deren 

Zweck unter Umständen nicht erreicht 

213

wird. Dem Anleger wird daher nahegelegt, 

sich vor einer Unterzeichnung 

der Beitrittserklärung eingehend mit 

den im Prospekt enthaltenen Informationen, 

insbesondere mit den in 

Kapitel 5 „Risiken in Zusammenhang 

mit der Vermögensanlage“ enthaltenen 

Risikohinweisen zu befassen 

und diese detailliert zu überprüfen. 

Es wird jedem Anleger, aber insbesondere 

unerfahrenen Anlegern geraten, 

sich vor Zeichnung der Beitrittsunterlagen 

durch einen Rechts- oder Steuerberater 

beraten lassen. 

Sollten Dritte, bsw. Vermittler und 

Anlageberater, beauftragt werden, 

die Beteiligung zu bewerben und zu 

vertreiben, dürfen sie keine über den 

Prospekt hinausgehenden Zusicherungen 

und Angaben machen. Solche 

Zusicherungen und Angaben sind 

nur verbindlich, wenn sie durch den 

Prospektverantwortlichen vor dem 

Beitritt des Anlegers schriftlich bestätigt 


Im Prospekt enthaltene Berechnungen 

geben ausschließlich die bei Prospektaufstellungen 

prognostizierte Entwicklung 

der Investition wieder. Aus 

diesem Grund sind Abweichungen 

von dem prognostizierten Investitionsverlauf 

und dem prognostizierten 

Investitionserfolg nicht auszuschließen 

und sogar wahrscheinlich. Die 

vorausgesagten Ergebnisse, insbesondere 

bezüglich der Erträge, können 

variieren, da sie durch eine Vielzahl 

von Faktoren beeinflusst werden. Es 

kann daher keine Gewährleistung für 

das Eintreffen im Prospekt dargestellter 

Kalkulationen, Kostenübersichten 

oder für das prognostizierte Gesamtergebnis 

übernommen werden. Neben 

der künftigen wirtschaftlichen 

Entwicklung müssen auch Änderungen 

der einschlägigen Gesetzesvorschriften, 

der Rechtsprechung sowie 

der Verwaltungsansichten vorbehalten 

bleiben. 

Eine über die gesetzliche Prospekthaftung 

hinausgehende Haftung der 

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH 


Holding KG, der ZBI Professional Fondsverwaltungs 

GmbH, der ZBI Fondsmanagement 

GmbH und der ZBI Vertriebs 

GmbH sowie der Vertriebspartner wie 

Anlagevermittler oder -berater, Banken 

und Makler ist ausgeschlossen. 

Gleichermaßen ist die Haftung der 

Organe der ZBI Zentral Boden Immobilien 


Immobilien Holding KG, der ZBI Professional 

Fondsverwaltungs GmbH, der 

ZBI Fondsmanagement GmbH und der 

ZBI Vertriebs GmbH, soweit gesetzlich 

zulässig, auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit 

begrenzt. 

Diese Haftungsausschlüsse erstrecken 

sich auch auf alle anderen Veröffentlichungen, 

insbesondere Werbematerialien. 

214

ZBI 8 Notizen 

215

ZBI 8 Notizen 

216

Herausgeber: 

H 

Verantwortlich 

für den Inhalt: 

Konzeption: 

Gestaltung: 

Zbi Fondsmanagement GmbH 

henkestraße 10, 91054 Erlangen 

Dr. Bernd Ital 

ZBI Vertriebs GmbH 

henkestraße 10, 91054 Erlangen 

doctima GmbH 

melli-Beese-Straße 19 

90768 Fürth 

Bildnachweis: ZBI: S. 7, 208 

V vincent Mosch: Titel, S. 6, 8, 10, 17, 18, 20, 46, 47, 48, 50, 52, 54, 58, 60, 62, 84, 86, 90, 97, 102, 108, 

125, 129, 130, 150, 164, 168, 212 

Philipp Dubrau: S. 56 

217

ZBI Fondsmanagement GmbH 

Henkestraße 10 


Tel.: 09131 / 48009-0 

Fax: 09131 / 48009-1200 

www.zbi-ag.de

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