Lösung Fall 20 - Zivilrecht VI
Lösung Fall 20 - Zivilrecht VI
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Lösung <strong>Fall</strong> <strong>20</strong><br />
Lösung Ausgangsfall:<br />
A) Anspruch des B gegen A auf Übergabe und Übereignung des Hausgrundstücks,<br />
§433 Abs.1 S.1 BGB<br />
Als Grundlage für einen Anspruch des B gegen A auf Übergabe und Übereignung des<br />
Hausgrundstücks kommt ein Kaufvertrag (§433 Abs.1 S.1 BGB) in Betracht.<br />
I) Damit dieser Anspruch entstanden ist, müssten die Parteien einen wirksamen Kaufvertrag<br />
geschlossen haben.<br />
1. A und B haben sich über den Kauf des Grundstücks geeinigt. Ein Kaufvertrag<br />
(§433 Abs.1 S.1 BGB) liegt vor.<br />
2. Der Vertrag wurde notariell beurkundet (§128 BGB), die Form des<br />
§311b Abs.1 S.1 BGB ist somit gewahrt. Daher ist der Kaufvertrag nicht nach<br />
§125 S.1 BGB nichtig.<br />
Der Anspruch ist somit entstanden.<br />
II) Er dürfte nicht erloschen sein. In Betracht kommt §275 Abs.1 1.Alt. BGB, subjektive<br />
Unmöglichkeit. Dazu müsste dem A die Übereignung an B unmöglich sein. Dies ist der <strong>Fall</strong>,<br />
wenn der geschuldete Leistungserfolg dauerhaft nicht erbringbar ist, d. h. wenn A weder<br />
leistungsfähig ist noch sich leistungsfähig machen kann.<br />
1. A kann die geschuldete Leistung nicht erbringen, wenn er das Grundstück wirksam an<br />
C übereignet hat.<br />
a) A hat das Grundstück gem. §§873 Abs.1, 925 Abs.1 S.1 BGB an C aufgelassen.<br />
b) C ist laut Sachverhalt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden<br />
(§873 Abs.1 BGB).<br />
c) Da laut Sachverhalt A das Grundstück nicht an B aufgelassen hatte, war er noch<br />
Eigentümer und verfügte als Berechtigter.<br />
(Der Kaufvertrag zwischen A und B ändert daran natürlich nichts!)<br />
A hat das Grundstück somit an C übereignet und kann die geschuldete Leistung nicht<br />
erbringen.<br />
2. Da C das Grundstück in jedem <strong>Fall</strong> behalten möchte, kann A es auch nicht von C<br />
erwerben und sich so wieder leistungsfähig machen.<br />
Daher liegt subjektive Unmöglichkeit vor, der Anspruch ist gem. §275 Abs.1 1.Alt. BGB<br />
ausgeschlossen. Auf ein etwaiges Verschulden des A kommt es nicht an.<br />
Ein Anspruch des B gegen A aus dem Kaufvertrag besteht daher nicht.<br />
PÜ Sachenrecht Lösungshinweise 1
B) Anspruch des B gegen C auf Übereignung des Hausgrundstücks gem. §§826,<br />
249 Abs.1 BGB<br />
Die Übereignung zwischen A und C war nicht sittenwidrig und C wusste nichts vom<br />
Vertragsverhältnis zwischen A und B, er handelte also nicht vorsätzlich zum Nachteil des B.<br />
Daher scheidet dieser Anspruch von vorne herein aus.<br />
Anders wäre es im <strong>Fall</strong> der Kollusion, also wenn A und C gezielt zum Nachteil des B<br />
zusammengewirkt hätten. Dann hätte B aus §826 BGB einen Anspruch gegen C auf<br />
Naturalrestitution (§249 Abs.1 BGB). C müsste dann den Zustand herstellen, der ohne die<br />
Kollusion bestehen würde. Dann hätte B Eigentum am Grundstück erlangt, C müsste also das<br />
Grundstück an B übereignen.<br />
C) Anspruch des B gegen C auf Übereignung des Grundstücks aus<br />
§812 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB i.V.m. §§285 Abs.1, 275 Abs.1,4 i.V.m. §398 BGB<br />
Weiterhin kommt ein Anspruch des B gegen C auf Übereignung des Hausgrundstücks aus<br />
§812 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB i.V.m. §§285 Abs.1, 275 Abs.1,4 i.V.m. §398 BGB in Betracht.<br />
Dazu müsste der Kaufvertrag zwischen A und C gem. §138 Abs.1 BGB wegen<br />
Sittenwidrigkeit nichtig sein. Dies ist aber nicht der <strong>Fall</strong>, denn es liegt keine Kollusion vor.<br />
Somit scheidet auch dieser Anspruch aus.<br />
Anmerkung: An diesen Anspruch ist dann zu denken, wenn der schuldrechtliche Vertrag<br />
zwischen A und C aus irgendeinem Grund nichtig ist. Denn B hat gegen A gem. §§275 Abs.4,<br />
285 Abs.1 BGB einen Anspruch auf Herausgabe dessen, was A anstelle des Grundstücks<br />
erlangt hat. Dazu gehört nach h.M. auch das rechtsgeschäftliche Surrogat, also zum Beispiel<br />
der Anspruch auf Kaufpreiszahlung, wenn das Grundstück veräußert wurde (vgl. Palandt,<br />
§285 Rn7). Ist der Kaufvertrag nichtig, erlangt A einen Rückgewähranspruch aus<br />
§812 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB. B kann nach §285 Abs.1 BGB Abtretung dieses Anspruchs<br />
verlangen.<br />
Nach der Abtretung kann B dann von C Übereignung des Grundstücks verlangen.<br />
B hat keine Ansprüche auf Übereignung des Grundstücks.<br />
Lösung Abwandlung 1:<br />
A) Anspruch des B gegen D auf Übereignung des Grundstücks aus einem Kaufvertrag<br />
(§433 Abs.1 S.1 BGB)<br />
Als Grundlage für einen Anspruch des B gegen D auf Übereignung des Grundstücks kommt<br />
ein Kaufvertrag (§433 Abs.1 S.1 BGB) in Betracht.<br />
I) Damit dieser Anspruch entstanden ist, müssten die Parteien einen wirksamen Kaufvertrag<br />
geschlossen haben.<br />
1. D und B haben sich über den Kauf des Grundstücks geeinigt. Ein Kaufvertrag<br />
(§433 Abs.1 S.1 BGB) liegt vor.<br />
PÜ Sachenrecht Lösungshinweise 2
2. Der Vertrag wurde notariell beurkundet (§128 BGB), die Form des<br />
§311b Abs.1 S.1 BGB ist somit gewahrt. Daher ist der Kaufvertrag nicht nach<br />
§125 S.1 BGB nichtig.<br />
Der Anspruch ist somit entstanden.<br />
II) Der Anspruch dürfte nicht nach §275 Abs.1 1.Alt. BGB wieder erloschen sein. Dazu<br />
müsste D dem B das Eigentum an dem Hausgrundstück gem. §§873 Abs.1,<br />
925 Abs.1 S.1 BGB als Berechtigter verschaffen können.<br />
1. Ursprünglich war D Eigentümer des Grundstücks.<br />
2. Er könnte sein Eigentum aber gem. §§873 Abs.1, 925 Abs.1 S.1 BGB an E verloren<br />
haben.<br />
a) Eine wirksame Auflassung im Verhältnis des D zu E liegt vor.<br />
b) E wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.<br />
c) D verfügte als Berechtigter. (Der Kaufvertrag mit B kann hieran –<br />
selbstverständlich – nichts ändern!).<br />
Somit wurde E Eigentümer des Grundstücks.<br />
d) Diese Übereignung könnte aber zugunsten des B gem. §883 Abs.2 S.1 BGB relativ<br />
unwirksam sein, so dass zugunsten des B weiterhin D als Eigentümer gilt, wenn eine<br />
wirksame Auflassungsvormerkung (§§883, 885 BGB) zugunsten des B besteht.<br />
aa) Dazu müsste ein schuldrechtlicher Anspruch auf die Einräumung eines Rechts an<br />
einem Grundstück bestehen (§883 Abs.1 BGB). Aus dem Kaufvertrag mit D hat B<br />
vorliegend einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums am<br />
Hausgrundstück des D.<br />
bb) D hat die Vormerkung zugunsten des B bewilligt (§885 Abs.1 S.1 BGB).<br />
cc) Die Vormerkung wurde im Grundbuch eingetragen (§883 Abs.1 S.1 BGB).<br />
dd) D handelte als Berechtigter, §885 Abs.1 S.1 BGB.<br />
Somit hat D wirksam eine Auflassungsvormerkung zugunsten des B bewilligt.<br />
ee) Die Auflassung an E erfolgte nach Eintragung der Vormerkung<br />
(§883 Abs.2 S.1 BGB). Da die Übereignung an E den Anspruch des B auf Auflassung<br />
des Grundstücks beeinträchtigt, ist die Übereignung insoweit unwirksam, als die<br />
Beeinträchtigung reicht.<br />
Dies führt zu einer relativen Unwirksamkeit der Übereignung gegenüber B. Da für B<br />
der D noch Eigentümer ist, scheitert der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks<br />
nicht an §275 Abs.1 1.Alt. BGB.<br />
PÜ Sachenrecht Lösungshinweise 3
Daher hat B einen Anspruch gegen D auf Auflassung des Grundstücks aus dem<br />
Kaufvertrag (§433 Abs.1 S.1 BGB).<br />
Anmerkung: Eine Vormerkung wirkt stets nur soweit, wie es nötig ist, um den gesicherten<br />
Anspruch zu erhalten. Daher beschränkt sie den Eigentümer nicht in seiner Verfügungsmacht<br />
und führt auch nicht zu einer Grundbuchsperre. Im <strong>Fall</strong> einer vormerkungswidrigen<br />
Verfügung kann sich nur der Vormerkungsinhaber auf die Unwirksamkeit der Verfügung<br />
berufen. Für jeden anderen ist die Verfügung wirksam.<br />
B) Anspruch des B gegen E auf Zustimmung zur Eintragung des B als Eigentümer im<br />
Grundbuch, §888 Abs.1 BGB<br />
B kann möglicherweise von E gem. §888 Abs.1 BGB die Erteilung der Zustimmung zu seiner<br />
Eintragung als Eigentümer im Grundbuch (§19 GBO) verlangen.<br />
I) Aufgrund der Vormerkung ist der Eigentumserwerb des E gegenüber B relativ unwirksam<br />
(s.o.).<br />
II) Zur Verwirklichung des Anspruchs des B auf Übereignung des Grundstücks ist dessen<br />
Eintragung im Grundbuch erforderlich.<br />
Daher kann B von E gem. §888 Abs.1 BGB die Zustimmung zu seiner Eintragung als<br />
Eigentümer ins Grundbuch gem. §19 GBO verlangen.<br />
Anmerkung: Grundbuchrechtlich erfolgt die Eintragung des B ins Grundbuch wie folgt:<br />
1. Antrag auf Eintragung gemäß § 13 GBO.<br />
2. Vorlage der Einigungserklärung (Auflassung zwischen B und D, §§ 873, 925 BGB) nach<br />
§§ <strong>20</strong>, 29 GBO.<br />
3. Vorlage der Zustimmungserklärung des als Eigentümer eingetragenen E (vgl. § 891 BGB)<br />
gemäß § 19 GBO in der Form des § 29 GBO.<br />
Könnte B nicht die Zustimmung zu seiner Eintragung ins Grundbuch von E verlangen, könnte<br />
E durch Verweigerung dieser Zustimmung die Eintragung des B und damit den<br />
Eigentumserwerb des B auf Dauer verhindern, so dass die Vormerkung ihrem Inhaber nicht<br />
zum Rechtserwerb verhelfen könnte. Daher ist der Anspruch auf Zustimmung in<br />
§888 Abs.1 BGB als unselbständiger Hilfsanspruch dinglicher Natur normiert worden. Der<br />
Anspruch aus §888 BGB besteht immer, wenn eine vormerkungswidrige Verfügung getroffen<br />
wurde und ist daher immer zu prüfen, wenn auch nur kurz!<br />
Lösung Abwandlung 2:<br />
Anspruch des B gegen M auf Räumung der Dachwohnung, §985 BGB<br />
PÜ Sachenrecht Lösungshinweise 4
Als Grundlage für einen Anspruch des B gegen M auf Räumung der Dachwohnung kommt<br />
§985 BGB in Betracht.<br />
I) M ist Besitzer der Dachwohnung (§854 Abs.1 BGB).<br />
II) B hat von D gem. §§873 Abs.1, 925 Abs.1 S.1 BGB das Eigentum an dem Grundstück<br />
erworben, dessen wesentlicher Bestandteil (§94 Abs.1 S.1 BGB) die Villa ist, in der sich die<br />
von M bewohnte Wohnung befindet. B ist daher Eigentümer der Wohnung.<br />
III) M dürfte kein Recht zum Besitz haben (§986 Abs.1 S.1 BGB). Als Recht zum Besitz im<br />
Sinne des §986 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB kommt ein Mietvertrag (§535 Abs.1,2 BGB) i.V.m.<br />
§566 Abs.1 BGB in Betracht.<br />
1. Dazu müsste ein Mietvertrag zwischen B und M bestehen. Der Wohnraum wurde vor<br />
der Übereignung des Grundstücks an B dem M zur Nutzung überlassen.<br />
Grundsätzlich tritt B gem. §566 Abs.1 BGB als Erwerber in den Mietvertrag zwischen<br />
D und M ein. Daher könnte ein obligatorisches Besitzrecht des M gegenüber B gemäß<br />
§986 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB gegeben sein.<br />
2. Möglicherweise ist die Vermietung nach Eintragung der Vormerkung in das<br />
Grundbuch aber eine vormerkungswidrige Verfügung gem. §883 Abs.2 S.1 BGB.<br />
a) Dazu müsste eine Verfügung vorliegen. Die Vermietung einer Wohnung stellt aber<br />
keine Einwirkung auf das Eigentum oder ein sonstiges Recht an dem Hausgrundstück<br />
dar. Daher liegt keine Verfügung vor, §883 Abs.2 S.1 BGB ist nicht direkt anwendbar.<br />
b) In Betracht kommt aber eine analoge Anwendung der Vorschrift. Ob dies möglich<br />
ist, ist umstritten:<br />
aa) Nach einer Ansicht soll §883 Abs.2 S.1 BGB auf Vermietungen und<br />
Verpachtungen analoge Anwendung finden.<br />
Als Argumente werden hierfür angeführt, der Mieter würde sonst als nur obligatorisch<br />
Berechtigter besser geschützt als derjenige, der ein dingliches Wohnrecht<br />
(§1093 BGB) oder ein Nießbrauchsrecht (§§1030ff. BGB) erwirbt. Dies würde einen<br />
Wertungswiderspruch darstellen.<br />
Zudem nähere §566 BGB das obligatorische Mietrecht einem dinglichen, gegenüber<br />
jedermann wirkenden Recht an.<br />
Ferner würde der Erwerber im <strong>Fall</strong> eines langfristigen Mietvertrags für lange Zeit<br />
gebunden und könnte den Besitz an seinem Grundstück nicht oder nur stark<br />
eingeschränkt ausüben.<br />
Außerdem könne sich der Mieter über vertragliche Schadensersatzansprüche bei<br />
seinem Vertragspartner schadlos halten.<br />
PÜ Sachenrecht Lösungshinweise 5
Nach dieser Ansicht wäre die Vermietung an M nach Eintragung der Vormerkung für<br />
B nicht wirksam, M hätte keinerlei Recht zum Besitz gem.<br />
§986 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB.<br />
(Vgl. Prütting, §18, Rn. 190; MünchKomm-Wacke, §883, Rn. 42; Palandt 68 -<br />
Bassenge §883 Rn. <strong>20</strong>)<br />
bb) Nach der Gegenansicht ist eine analoge Anwendung von §883 Abs.2 S.1 BGB<br />
nicht möglich.<br />
Diese Ansicht führt an, §566 BGB solle dem Mieter einen besonderen Schutz bei<br />
Veräußerungen der Mietsache gewähren. Daher solle das relative Recht auch bei einer<br />
Übereignung erhalten bleiben. Dieser Schutz dürfe nicht durch eine Gleichstellung von<br />
Vermietung und Verfügung ausgehöhlt werden.<br />
Ein Wertungswiderspruch im Verhältnis zu dinglichen Rechten ergebe sich nicht, weil<br />
ja neben dem dinglichen Recht auch ein Mietvertrag geschlossen werden könne.<br />
Ferner sehe ein Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages gewöhnlich nicht ins<br />
Grundbuch, der Erwerber eines dinglichen Rechts dagegen schon. Daher hat der<br />
Mieter schlechtere Möglichkeiten, sich vor einem Rechtsverlust in folge der<br />
Anwendung des §883 Abs.2 S.1 BGB zu schützen.<br />
Zudem könne sich der Erwerber durch vertragliche Schadensersatzansprüche bei<br />
seinem Vertragspartner schadlos halten.<br />
Nach dieser Ansicht hat M ein Besitzrecht gegenüber B gem.<br />
§986 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB, der Anspruch aus §985 BGB scheidet aus.<br />
Vgl. BGHZ 13, 1 (4f.); BGH NJW 1989, 451; Baur/Stürner, §<strong>20</strong>, Rn. 41; Palandt 68 -<br />
Weidenkaff §566 Rn. 8<br />
cc) Im Ergebnis überzeugt vor allem das Argument der Schutzmöglichkeiten: Bei dem<br />
Erwerb eines dinglichen Rechts wird in nahezu allen Fällen ein Notar aufgesucht, um<br />
eine bindende dingliche Einigung nach §873 Abs.2 BGB herbeizuführen. Ein Notar<br />
holt in aller Regel einen Grundbuchauszug ein und legt diesen den Vertragsparteien<br />
vor. Der Mieter hingegen sieht in aller Regel vor Anmietung einer Wohnung nicht in<br />
das Grundbuch. Der Mieter hat dafür auch keinen Anlass, schließlich will er kein<br />
dingliches Recht erwerben. Daher ist die von §883 Abs.2 S.1 BGB vorgenommene<br />
Differenzierung, also die Anwendbarkeit nur bei dinglichen Rechten, gerechtfertigt.<br />
Es besteht keine planwidrige Regelungslücke.<br />
Daher ist der zweiten Ansicht zu folgen.<br />
Es besteht ein Recht zum Besitz gem. §986 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB. B hat keinen Anspruch<br />
gegen M auf Räumung der Wohnung.<br />
PÜ Sachenrecht Lösungshinweise 6