Jahresbericht 2006/2007 - VdW sÃ¼dwest

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Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes Rechtsberatung Auch im zurückliegenden Jahr haben viele Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH), insbesondere zum Mietrecht und zum Betriebskostenrecht, die individuelle Beratung der Mitgliedsunternehmen in Rechtsfragen geprägt. Der Verband hat telefonisch und schriftlich Auskunft zu den Fragestellungen der Unternehmen erteilt. In einigen Fällen wurden auch umfangreiche Gutachten erarbeitet. Die Schwerpunkte der Rechtsberatung lagen in den Bereichen Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Genossenschafts- und Gesellschaftsrecht. Darüber hinaus wurde die Rechtsberatung auch auf den Gebieten des IT-Rechts und des privaten Baurechts sowie in Fragen des allgemeinen Zivilvertragsrechts in Anspruch genommen. Einen besonderen Schwerpunkt bildeten dabei Fragestellungen bei den Signallieferungs- und Gaspreisentgelten. Modernisierung und Schönheitsreparaturen Die Rechtsberatung im Bereich Schönheitsreparaturen wurde in erster Linie durch das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28. März 2007 geprägt. Die Rechtsberatung entwickelte hierzu optionale und praxisorientierte Handlungsvorschläge für die Mitgliedsunternehmen. Zudem stellte die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Ankündigung und die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sowie die sich daran anschließenden Mieterhöhungen. Die dabei aufgestellten Grundsätze erwiesen sich oftmals als praxisfern und sind in einzelnen Fällen kaum umsetzbar. Die Rechtsberatung wurde deshalb vielfach mit der Prüfung von Entwürfen zu Modernisierungsankündigungen und -mieterhöhungen betraut. Betriebskosten Im Berichtszeitraum hat der Bundesgerichtshof eine ungewöhnliche Vielzahl an bedeutsamen Entscheidungen im Betriebskostenrecht getroffen, die erhebliche Auswirkungen auf das alltägliche Vermietungsgeschäft haben und demgemäß verstärkt in die Rechtsberatungspraxis eingeflossen sind. Zulässiger Mietgebrauch Zunehmend wurde die Rechtsberatung mit Anfragen konfrontiert, die den Rahmen des zulässigen Gebrauchs der Mietwohnung betrafen. Anhand der Vielzahl der Fragen ließ sich feststellen, dass die Mieter immer häufiger eigene Rechte behaupten, die sich nach Prüfung durch die Rechtsberatung als nicht gegeben herausstellten. Die Rechtsprechung äußerte sich dabei gerade zu der Zulässigkeit von Parabolantennen in sehr vielfältiger Weise. Die Rechtsberatung wurde durch die Wohnungsunternehmen auch vermehrt mit Nachbarstreitigkeiten betraut. In diesen Fällen werden die Wohnungsunternehmen häufig in die Vermittlerrolle gedrängt. Wohnungseigentumsrecht Über die allgemeine WEG-rechtliche Beratung hinaus bestand besonderer Beratungsbedarf hinsichtlich der Abgrenzung von Gegenständen des Sondereigentums und solchen des Gemeinschaftseigentums. Gesellschaftsrecht Die gesellschaftsrechtliche Beratungspraxis war durch zwei Urteile des Bundesgerichtshofs geprägt, in denen er sich mit der Wirksamkeit von Beratungsverträgen befasste, die zwischen einer Aktiengesellschaft und Unternehmen geschlossen wurden, an denen ein Aufsichtsratsmitglied der Aktiengesellschaft beteiligt ist. Genossenschaftsrecht Die Rechtsberatung im Bereich Genossenschaftsrecht war geprägt durch die Novellierung des Genossenschaftsgesetzes (GenG). Eine Vielzahl der Anfragen bezog sich auf die zukünftige Ausgestaltung der Genossenschaftssatzungen und der Geschäftsordnungen. Allgemeines Zivilvertragsrecht Einen Schwerpunkt in der Rechtsberatung bildete auch das allgemeine Zivilvertragsrecht. Insbesondere wurden Verträge unterschiedlichster Art zur umfassenden Überprüfung vorgelegt. Neben Wohnraum- und Gewerbemietverträgen waren dies insbesondere auch Dauerlieferungsverträge mit langen Laufzeiten in den Bereichen Kabelfernsehen und zusätzliche Multimediadienste sowie Energieversorgungsverträge mit Gas- und Stromversorgungsunternehmen. Technische Beratung Dauerthema im gesamten Berichtszeitraum war das Thema Energieausweis. Zu jedem Zeitpunkt hat es informelle Nachfragen zum Stand des Verordnungsverfahrens, zu Inhalten und zu möglichen Auswirkungen der Bestimmungen der Energieeinsparverordnung gegeben. Anfragen zu Verkehrssicherungspflichten waren rückläufig, da viele Unternehmen aufgrund der Beratungen in den Gremien und der Veröffentlichungen der Verbände die Organisation der Verkehrssicherungs- oder Überwachungspflichten im eigenen Unternehmen aufgebaut haben. Bei der Planung von Neubauten und Modernisierungen konnte der Verband in zahlreichen Fällen durch Mitwirkung und Auslegung der Normenwerke bei der Lösung anstehender Probleme helfen. Dies betraf Probleme bei Flächenermittlungen nach der Wohnflächenverordnung, Brandschutzauflagen in Aufzügen, Definitionsfragen zu begriffen wie „Wohnung“, „Wohnraum“ oder „weiße Wanne“. Bei der Vorbereitung und Durchführung von Projekten konnten wir im zurückliegenden Jahr durch Mitwirkung bei der Auswahl von Projektbeteiligten, bei Fragen zu Architekten- und Ingenieurverträgen und bei der Abrechnung dieser Leistungen unterstützen. Fragen zum Gebäudemanagement hat es ebenfalls mehrfach gegeben. Im Vordergrund standen hier in der Regel Fragen zu Nebenkostenabrechnungen, gefolgt von Schadstoffen in Wohnungen, in erster Linie Schimmelbefall, vereinzelt das Phänomen „Fogging“ und andere Schadstoffe in Innenräumen. Hier waren wir behilflich bei der Suche nach geeigneten Sachverständigen und haben teilweise das Gutachterverfahren begleitet. Aus- Fort- und Weiterbildung Im Berichtszeitraum hat der VdW südwest auf der Grundlage eines Geschäftsbesorgungsvertrages weiterhin eng mit der Südwestdeutschen Fachakademie der Immobilienwirtschaft kooperiert und zahlreiche Seminare und Lehrgänge angeboten: • Der dreisemestrige Lehrgang „Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK)“ wird – in jedem Semester beginnt ein Lehrgang – aktuell von 82 Teilnehmerinnen und Teilnehmern besucht. • Im November 2006 und im April 2007 startete jeweils ein Lehrgang „Immobilien-Ökonom/in (GdW)“ mit 18 bzw. 13 Teilnehmerinnen und Teilnehmern. • In der FM-Sparte begann im September und Oktober 2006 ein Lehrgang zum „Facility Management Agent (IHK)“ als Inhouse-Schulung mit 14 bzw. zehn Teilnehmerinnen und Teilnehmern. • Den Lehrgang „Immobilien Consultant“ nahmen 25 Teilnehmerinnen und Teilnehmer im September 2006 sowie 15 Teilnehmerinnen und Teilnehmer im April 2007 auf. • Im April 2007 startete der Studiengang zum /zur „Sachverständigen Immobilienbewertung“ mit zehn Teilnehmerinnen und Teilnehmern. In Kooperation mit dem IFQ Institut zur Förderung der Qualität von Immobilien e. V. fand vom 20. bis 24. November 2006 ein einwöchiger Lehrgang zum/zur „Sachverständigen Gebäudepass“ mit neun Teilnehmerinnen und Teilnehmern statt. 40 41
Jahresbericht I Kommunikatives Wohnen Kommunizieren – Leben – Gestalten Ausdifferenzierte Lebensstile und veränderte Lebensläufe führen zu neuen inhaltlichen Anforderungen an die Kommunikation der Wohnungsunternehmen mit aktuellen und potenziellen Bewohnern. Gleichzeitig ermöglichen die Kommunikationstechniken neue Gestaltungsmöglichkeiten. Schließlich steigt auch im Bereich des Wohnens die Notwendigkeit der Verbesserung der nachbarschaftlichen Kommunikationsfähigkeit. Das „Kommunikative Wohnen“ ist damit eine zentrale aktuelle und künftige Herausforderung. Kommunikatives Wohnen I 42 43
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