zyklen 2.1 Exogene Faktoren - HSH Nordbank AG

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Büroimmobilienmarktzyklen – Oktober 2009 Durch die Verbriefung von Krediten stieg der Anteil der Finanzaktiva außerhalb des Bankensystems in die Höhe. Somit hat die Verbriefung dazu beigetragen, dass viele Unternehmen vergleichsweise einfach zu günstigen Krediten kamen. 2.2 Endogene Faktoren: Schweinezyklus und das Handeln der Marktteilnehmer Time-lags (Stichwort: Schweinezyklus) Nicht nur exogene Faktoren bewirken Zyklen, auch das Handeln der Marktteilnehmer trägt zur Entstehung von Schwankungen am Markt bei. Das Auseinanderfallen von steigenden Preisen und zeitlich nachgelagerter zunehmender Bautätigkeit im Wechsel mit fallenden Preisen und daraus resultierender zeitversetzter rückläufiger Bautätigkeit wird gerne mit dem Phänomen des „Schweinezyklus’“ beschrieben. Im Mittelpunkt der Überlegungen zum Schweinepreiszyklus, die Arthur Hanau im Rahmen seiner Dissertation „Die Prognose der Schweinepreise“ 1926 ausführte, stand die Frage „wie der Landwirt die Organisation und Betriebsführung wechselnden Preisverhältnissen seiner Erzeugnisse und seiner Erzeugungsmittel anzupassen hat“. Im Kern zielt seine Ableitung einer Preisprognose auf die Veränderungen auf der Angebotsseite ab: Bei steigenden Marktpreisen und einer günstigen Futter-Schweinepreisrelation kommt es zu verstärkten Investitionen, die sich im Falle der Schweine auf Grund der Aufzucht erst zeitverzögert auf das Angebot auswirken. Das wachsende Angebot geht über den Bedarf des Marktes hinaus und führt zu einem Preisverfall. Die nachfolgende Drosselung der Produktion wirkt verzögert angebotsverknappend mit der mittelbaren Folge erneut steigender Preise – der Zyklus kann erneut beginnen. Der Produzent hat sich daher – so die Schlussfolgerung – an den beim Verkauf voraussichtlich zu erzielenden Preisen zu orientieren und nicht an den gegenwärtig zu erzielenden Preisen. Die Folge wäre eine Stabilisierung der Preise durch das Durchbrechen des Preiszyklus’. Auch bei Immobilien besteht ein Time-lag zwischen der Entscheidung zur Produktion eines Gutes und der Vermarktung. Rottke/Wernecke benennen dagegen drei Time-Lags, die als Erklärung herangezogen werden können und die mittelbar mit dem Schweinezyklus zusammen hängen: � Der „Preismechanismus-Lag“ beschreibt die Zeit, die am Markt verstreicht, bevor sich Änderungen in der Nachfrage auf das Preisniveau auswirken. Die Verzögerung kommt bei steigender Nachfrage dadurch zustande, dass zunächst der Leerstand abgebaut wird, bis die Fluktuationsreserve unterschritten ist und weiterer Marktausgleich nur noch über Preisänderungen stattfinden kann. � Der sich anschließende „Entscheider-Lag“ wird durch interne Unternehmensabläufe wie z.B. Entscheidungsverfahren für Investitionen bewirkt. Es Entwicklung Spitzenmieten und Bautätigkeit – London 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% €/m² 80 20 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010e 2013e Spitzenmiete Zubau in % des Bestands Quelle: PMA, eigene Berechnung Entwicklung Spitzenmieten und Bautätigkeit – Paris 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% 9 70 60 50 40 30 €/m² 60 55 50 45 40 35 30 25 20 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010e 2013e Spitzenmiete Zubau in % des Bestands Quelle: PMA, eigene Berechnung
Büroimmobilienmarktzyklen – Oktober 2009 ist damit die Zeit, die von der Wahrnehmung einer sich ändernden Marksituation bis zur Investitionsentscheidung verstreicht. � Eine wesentliche Verzögerung entsteht durch den Konstruktions-Lag und dieser kommt dem Mechanismus des Schweinzyklus am Nächsten: Das Angebot - der Neubau - reagiert technisch bedingt erst zeitverzögert auf die sich ändernde Nachfrage. Dieses führt zu starken Preisänderungen. Dieser Mechanismus verstärkt sich – so Rottke/Wernecke –, wenn sich Investoren an kurzfristigen bzw. hohen Neuvertragsmieten orientieren und eine nicht nachfragegerechte Neubautätigkeit entfalten, mit der Folge, dass in stagnierenden oder sich abschwächenden Märkten die Preise um so stärker fallen und die Leerstände zunehmen. Prozyklisches Handeln von Marktteilnehmern Gleichwohl unterstellt werden kann, dass den Marktteilnehmern die zyklischen Marktschwankungen bekannt sind, handeln einige Marktteilnehmer dennoch prozyklisch und verstärken damit exogen bedingte Schwankungen. Investiert wird, wenn andere Investoren bereits investiert haben und nicht dann, wenn sich der Markt in einer Schwächeperiode bewegt und die Einstiegspreise günstig sind. Nach Dobberstein gibt es hierfür verschiedene Gründe: � Die „Goldgräbermentalität“, die die Akteure dazu verleitet, dem Beispiel der Marktführer zu folgen, die ihre Immobilien als erste in einem Zyklus platzieren und damit hohe Gewinne realisieren konnten. Damit verbunden die „gamblers fallacy“, eine Theorie, nach der Akteure glauben, sie könnten die Anfangserfolge der Marktführer sogar noch steigern. � Das „Midas-Syndrom“: Akteure überschätzen ihre eigenen Fähigkeiten und Möglichkeiten in der Annahme, das eigene Investment funktioniere, selbst wenn andere bereits gescheitert sind oder längst Anzeichen einer Marktverschlechterung erkennbar sind. Einher mag damit die Faszination des Entwicklers für sein eigenes Projekt und die Chance der Selbstverwirklichung gehen. Hierzu passt, dass in einer Studie der EBS mehr als 75 % der befragten Immobilienprofis das Wissen um Immobilienmarktzyklen als wichtig oder sogar sehr wichtig ansehen. Allerdings sagen fast 70 %, dass bei der Immobilienbewertung das Wissen um Marktzyklen nicht oder nur rudimentär umgesetzt wird. 81 % der Befragten sehen die Konjunktur und hohe Investitionsvolumina (40 %) als wesentliche Ursachen für Schwankungen. Ursachen auf Ebene der Akteure sind Irrationalität (21 %) und Intransparenz der Märkte (33 %). Stimmungen spielen damit während Auf- und Abschwungphasen eine wichtige Rolle: In guten Zeiten neigen insbesondere am regionalen oder sektoralen Markt unerfahrene Teilnehmer zu einer allgemein optimistischen Einschätzung zukünftiger Entwicklungen – Rottke nennt es „lineare Trendfortschreibung“ – und einer tendenziellen Unterschätzung vorhandener Risiken, in schlechten Zeiten ist es umgekehrt. Entwicklung Spitzenmieten und Bautätigkeit – Deutschland 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% €/m² 40 10 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010e 2013e Spitzenmiete Zubau in % des Bestands Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnung 10 35 30 25 20 15
Seite 1 und 2: Immobilienmarkt Research Oktober 20
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