zyklen 2.1 Exogene Faktoren - HSH Nordbank AG

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Büroimmobilienmarktzyklen – Oktober 2009 Nicht alle Märkte einer Assetklasse schwanken – wie gezeigt – aufgrund der Struktur der Wirtschaft und anderen lokalen Ausprägungen gleich stark: Muss ein Immobilienankauf auch während einer starken Marktphase erfolgen, sind Standorte – oder aber auch andere Assetklassen – mit geringerer Anfälligkeit gegenüber Zyklen zu bevorzugen. Der hier nicht behandelte deutsche Wohnimmobilienmarkt ist z.B. ein in der jetzigen Phase nur mittelbar beeinflusstes Segment – auch wenn es hier in den Jahren bis 2007 im Rahmen von Portfoliotransaktionen starke positive Preisentwicklungen gegeben hat. Aber dieses ist, gemessen an der Gesamtmarktgröße, nur ein vergleichsweise kleiner Marktteil gewesen. Für die dargestellten Entscheidungen ist die Kenntnis der Zyklen Voraussetzung. Wir meinen, dass die dargestellten Indikatoren „Renditeabstand“ und „Volatilität“ neben den klassischen Variablen Miete, Preis, Rendite, Leerstand und Nettoabsorption handhabbare Instrumente zur Analyse der Zyklen auf Büroimmobilienmärkten darstellen. Für die Immobilienmarktforschung Aufgerufen bleibt aber auch die Immobilienmarktforschung. Für die akademische Welt geht es darum, das Wissen zu vertiefen und die gesammelten Erkenntnisse für die Marktakteure aufzubereiten und zur Umsetzung zu bringen. Wir brauchen aber auch das Funding, um Forschung in der Immobilienwirtschaft betreiben zu können, sowie exzellente Forscher, die bereit sind, anders als früher, sich ökonometrisch mit den wichtigen Themen der Immobilienwirtschaft auseinanderzusetzen. All diese Wege zeigen – in der gebotenen Kürze – den Akteuren mögliche Wege im Umgang mit Immobilienzyklen auf. Es bleibt allerdings zu hoffen, dass die Neigung kurzfristig orientierten prozyklischen Handelns einer eher langfristig, an Zyklen ausgerichteten Strategie weicht und dass entsprechende Rahmenbedingungen wirken werden, die das Auftreten externer und abrupter Ausschläge – wie wir sie zurzeit erleben – in Zukunft unwahrscheinlicher werden lassen. 21
Büroimmobilienmarktzyklen – Oktober 2009 Ausgewählte Literatur (Auswahl) � Bank für internationalen Zahlungsausgleich (BIZ): 79. Jahresbericht, Basel 2009 � Claudio Borio, Craig Furfine, Philip Lowe: Procyclicality of the financial system and financial stability: issues and policy options, BIZ Papers No. 1, 2001 � Monica Dobberstein: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure – Interessen, Zwänge und mögliche Alternativen, Universität Dortmund, Arbeitspapiere zur Gewerbeplanung No.2, Dortmund 2000 � Arthur Hanau: Die Prognose der Schweinepreise, Vierteljahreshefte zur Konjunkturforschung, Sonderheft 7, Berlin 1928 � Karsten Junius, Daniel Piazolo (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilien- Research, Köln 2008 � Rolf Ketzler, Dorothea Schäfer: Nordische Bankenkrisen der 90er Jahre: Gemischte Erfahrungen mit “Bad Banks”, Wochenbericht des DIW Berlin Nr. 5/2009 � Alexander Reichhardt: Integration of Real Estate Cycles into Real Estate Investment and Finance, Diplomarbeit an der EBS, Wiesbaden/Rheingau 2007 � Nico B. Rottke, Henrik Medla: Management der Finanzmarktkrise – eine immobilienwirtschaftliche Perspektive, Wiesbaden 2009 � Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung: Jahresgutachten 2008/09 � Gunther Schnabl, Andreas Hoffmann: Monetary Policy, Vagabonding Liquidity and Bursting Bubbles in New and Emerging Markets – An Overinvestment View, CESifo Working Paper No. 2100, 2007 � Martin Wernecke, Nico B. Rottke (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienzyklen, Köln 2006 Disclosure/Rechtliche Hinweise Die in dieser Analyse veröffentlichten Aussagen und Angaben basieren auf Informationen, die die HSH Nordbank AG aus allgemein zugänglichen, von uns nicht überprüfbaren Quellen, die wir für verlässlich erachten, bezogen hat. Die einzelnen Informationen aus diesen Quellen konnten nur auf Plausibilität überprüft werden, eine Kontrolle der sachlichen Richtigkeit fand nicht statt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung übernehmen wir keine Gewähr für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der bereitgestellten Informationen. Die Aussagen enthalten nicht alle für wirtschaftlich bedeutende Entscheidungen wesentlichen Angaben, sondern lediglich unverbindliche Auffassungen über Märkte und Produkte zum Zeitpunkt der Herausgabe. Sie stellen insbesondere kein Angebot zum Kauf oder Verkauf im rechtlichen Sinn dar. Ihre Lektüre kann daher eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Dafür stehen Ihnen unsere Mitarbeiter gerne zur Verfügung. Die HSH Nordbank AG kann nicht für Verluste haftbar gemacht werden, die durch die Nutzung dieser Veröffentlichung oder deren Inhalte entstanden sind oder die in einer anderen Weise im Zusammenhang mit diesen Dokumenten stehen. Die HSH Nordbank unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, BaFin, Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt. Die HSH Nordbank AG hat in Umsetzung der gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Regelungen interne organisatorische und regulative Vorkehrungen getroffen, um Interessenkonflikte bei der Erstellung und Weitergabe von Finanzanalysen zu vermeiden. Insbesondere bestehen institutsinterne Informationsschranken, die den Zugang der Analysten zu Insiderinformationen verhindern. 22
Seite 1 und 2: Immobilienmarkt Research Oktober 20
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