zyklen 2.1 Exogene Faktoren - HSH Nordbank AG

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Büroimmobilienmarktzyklen – Oktober 2009 Büroimmobilienmärkte in Deutschland Deutschland hat aufgrund seiner föderalen Struktur keinen Markt wie London oder Paris. Für den deutschen Markt stehen daher die „Großen Sieben“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart), die zusammen etwa 75 Mio. m² bzw. knapp ein Fünftel des hiesigen Büroflächenbestandes auf sich vereinen. Die aktuelle Krise macht zwar allen Standorten zu schaffen, aufgrund der verschiedenen Wirtschaftstrukturen sind manche Städte jedoch stärker betroffen als andere. Die Konjunktursensitivität des deutschen Büroimmobilienmarktes ist daher heterogen und insgesamt etwas geringer als in Paris und in London. Die Auswirkung auf Mieten und Immobilienwerte ist gleichfalls geringer. So beträgt die Volatilität der Spitzenmieten nur 7 %, die der Kaufpreise 9 %. Beides liegt merklich unter dem europäischen Durchschnitt (9 % bzw. 12 %). 2009 und danach Einige Indikatoren signalisieren bereits, dass der Abschwung seinen Boden erreicht hat. Da der Arbeitsmarkt und damit auch die Büroflachennachfrage mit einer zeitlichen Verzögerung auf die konjunkturellen Entwicklungen reagieren, wird die Nachfrage weiter sinken. Vergleichsweise stabil ist die Flächennachfrage dank des öffentlichen Sektors in Berlin. In Frankfurt dürften im Zuge der aktuellen Finanzmarktkrise vergleichsweise viele Büroarbeitsplätze verloren gehen. Der Büromarkt in Hamburg dürfte - aufgrund der diversifizierten Wirtschaftsstruktur - zumindest auf direktem Wege weniger von der Finanzmarktkrise betroffen sein als andere Großstädte, in denen der Finanzsektor eine größere Rolle spielt. Die hier stark vertretenen Dienstleistungsbranchen sind einerseits von der Finanzkrise weniger massiv betroffen als die Industrie, spüren aber natürlich auch Auswirkungen der Krise. Groß- und Außenhandel oder Logistik, die auch zu den in Hamburg schwerpunktmäßig vertretenen Branchen zählen, werden ebenfalls von der Rezession in Mitleidenschaft gezogen. Der sinkenden Nachfrage steht ein steigendes Angebot gegenüber. Sofern sich geplante Projekte noch in der Entscheidungsphase befinden, wird es möglicherweise nicht zur Realisierung kommen. In dieser Phase dürfte sich auch die Kreditvergabepolitik der Banken auf die Entscheidung auswirken. Bereits im Bau befindliche Objekte werden jedoch größtenteils fertig gestellt. Mit der oben beschriebenen zeitlichen Verzögerung (Konstruktions-Lag) werden sie das Angebot erweitern. Den Höhepunkt des Fertigstellungsvolumens erwarten wir für die meisten Städte im Jahr 2010. Eine in Relation zum Bestand hohe Bautätigkeit ist in Düsseldorf zu beobachten gefolgt von Frankfurt und Hamburg. Vergleichsweise wenig wird in Berlin gebaut. Da das Angebot trotz rückläufiger Nachfrage steigt, werden die Leerstandsraten zunehmen und die Mieten sinken. Den stärksten Rückgang dürfte es in Frankfurt geben, das neben der ungünstigen Entwicklung von Angebot und Nachfrage noch eine relativ hohe Mietpreisvolatilität aufweist. Aufgrund der Zeitverzögerung, mit der der Arbeitsmarkt und die Bautätigkeit auf die aktuelle Lage reagieren, erwarten wir Mietrückgange bis 2011. Danach dürfte es wieder bergauf gehen. Die Leerstände steigen, die Liquidität auf den Vermietungs- sowie auf den Investmentmärkten ist zurückgegangen, die Mieterbonität ist gesunken. Auf den Investmentmärkten werden daher höhere Risikoprämien gefordert. Gleichzeitig steigen die Zinsen und die Finanzierungsmöglichkeiten verschlechtern sich. All dies führt zu steigenden Mietrenditen bzw. fallenden Preisen. Bis 2011 dürften die Preise im Spitzensegment noch um etwa 10 % bis 20 % fallen und die Mietrenditen auf über 6 % klettern. Büroimmobilienmarkt Vermietung in Deutschland in EUR 40 35 30 25 20 15 10 Büroimmobilienmarkt Investment in Deutschland in % 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 1987 1989 1991 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009e 2011e 2013e Spitzenmiete in EUR je m² Leerstand in % Quelle: Bulwien Gesa, eigene Prognose 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009e 2011e 2013e Wertveränderung (links) Mietrendite (rechts) Quelle: PMA, eigene Berechnung und Prognose in % 16 14 12 10 8 6 4 2 0 in % 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 19
Büroimmobilienmarktzyklen – Oktober 2009 Konsequenzen aus der aktuellen Situation Für den Finanzmarkt Bevor sich die Märkte erholen können, wird die Konjunktur nachhaltig anspringen und der Aufschwung die Investitionstätigkeit beleben müssen. Hierfür wird die erfolgreiche Restrukturierung des Finanzsektors von Bedeutung sein. Die risikogewichtete Eigenkapitalunterlegung der Kredite nach Basel II wirkt wie dargestellt auch im Abschwung prozyklisch und kann dazu führen, dass die Kreditgewährung eingeschränkt wird. Vielfach wird daher die temporäre Aussetzung der Basler Eigenkapitalregeln diskutiert, um den Abschwung nicht noch zu verstärken. Auch die großzügige Gewährung von Krediten seitens staatlicher Förderbanken wie der KfW wird mittlerweile von der Politik in Betracht gezogen, um die vieldiskutierte „Kreditklemme“ zu vermeiden. Alle Maßnahmen zielen darauf ab, dass die Kreditgewährung im Abschwung, aber insbesondere auch im beginnenden Aufschwung nicht aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben zu stark eingeschränkt wird. International wurde indessen im Rahmen des Treffens der 20 wichtigsten Industrie- und Schwellenländer (G20) Ende September bereits über die grundlegenden Rahmenbedingungen des Finanzsystems nach der Krise beraten, um erneute Spekulationsblasen in Zukunft zu vermeiden. Ziel ist es dabei, die prozyklischen Eigenschaften des Finanzsystems zu reduzieren. Als ein Weg wird der Aufbau von Kapitalpuffern bei den Banken in konjunkturellen Aufschwungphasen und deren Abbau in Rezessionsphasen gesehen. Ähnlich wirkt die Forderung nach einer höheren Eigenkapitalunterlegung von Krediten im Konjunkturaufschwung und einer geringeren im Abschwung. Schlussendlich münden die Überlegungen in höheren Eigenkapitalanforderungen an die Banken, um Risiken in Zukunft besser abdecken zu können. Für die Marktteilnehmer Gelingt es, diese Impulse des Finanzsystems für den Immobilienmarkt geringer ausfallen zu lassen, sollte die Intensität von Immobilienzyklen dadurch abnehmen. Es wird allerdings bei einer regelmäßigen Schwankung der Immobilienmärkte bleiben: Die dafür verantwortlichen exogenen und endogenen Faktoren wie die allgemeine Konjunkturentwicklung und das time-lag bleiben bestehen. Was heißt das für die Marktteilnehmer? Aus Investoren- wie Bestandshaltersicht spielt beispielsweise der Zeitpunkt einer Transaktion eine wesentliche Rolle. Unternehmen, die eine langfristige Investmentstrategie verfolgen und dabei kontinuierlich in Immobilien investieren, werden bevorzugt die Tiefpunkte im Zyklus für Ankäufe nutzen. London ist hierfür zurzeit ein gutes Beispiel. Es gilt darüber hinaus, die Laufzeiten der Mietverträge den Erfordernissen des Immobilienzyklus’ anzupassen: Verlängerungen oder Neuabschlüsse fallen aus Vermietersicht dann idealerweise in Hochphasen – eine wahrhaft anspruchsvolle Aufgabe! Diese kann nur durch die konsequente Einbindung der entsprechenden Informationen über Immobilienzyklen in ein Chancen-Risiko-Management-System umgesetzt werden. Ergebnisse des G20-Gipfels (Auszug) Bis Ende 2012 sollen internationale Regeln für die Erhöhung und Verbesserung des Eigenkapitals von Banken schrittweise eingeführt und umgesetzt sein. Eigenkapital Banken sollen mehr und hochwertigeres Eigenkapital vorhalten und Kapitalpuffer in besseren Zeiten anlegen. Es sollen höhere Anforderungen für riskante Geschäfte gelten und solche, die nicht in den eigenen Büchern der Bank gehalten werden („off-balancesheet“). Basel II Alle großen G20- Finanzzentren sollen die schärferen Basel II- Eigenkapitalregeln bis 2011 umgesetzt haben. Verschuldungsgrad Die G20 befürworten die Einführung einer neuen, nichtrisikobasierten Kennzahl, des Verschuldungsgrads („leverage ratio“) als zusätzliche Maßnahme von Basel II. Bilanzierung Die internationalen Gremien für Bilanzierungsregeln wie das International Accounting Standards Board (IASB) sollen einheitliche, hochqualitative globale Rechnungslegungsstandards entwickeln. Dies soll bis Juni 2011 gelingen. Quelle: Handelsblatt/dpa 20
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