zyklen 2.1 Exogene Faktoren - HSH Nordbank AG

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Büroimmobilienmarkt<strong>zyklen</strong> – Oktober 2009 Büroimmobilienmarkt London London ist Europas größter Büroimmobilienmarkt. Das Zentrum umfasst rund 13,7 Mio. m 2 Bürofläche in der City, dem West End und den Docklands. Zuzüglich der Nebenstandorte beträgt die Londoner Bürofläche rund 30 Mio. m 2 . Neben New York und Tokio ist London das bedeutendste Finanzzentrum. Die Finanzwirtschaft dominiert den Londoner Büroimmobilienmarkt. Aufgrund dieses Branchenschwerpunktes war London frühzeitiger und stärker als andere europäische Büromärkte von den Auswirkungen der Finanzkrise betroffen. Unsere Analysen ergaben, dass der Londoner Büroimmobilienmarkt – gemessen am Wachstum des BIP – eine sehr hohe Konjunktursensitivität aufweist. Die Zahl der Bürobeschäftigten wird schneller und im Umfang stärker der konjunkturellen Entwicklung angepasst als in Kontinentaleuropa. Die Auswirkung auf Mieten und Immobilienwerte ist zudem überdurchschnittlich. So weisen die Spitzenmieten eine Volatilität* von rund 12 % und die Kaufpreise von 18 % auf. Beides liegt merklich über dem europäischen Mittel. * im Zeitraum der letzten 15 Jahre 2009 und danach Der Büroimmobilienmarkt an der Themse nähert sich schneller dem Tiefpunkt des Immobilienzyklus als andere Märkte. Das gilt insbesondere für den Investmentmarkt, da mittlerweile in der City bereits im Schnitt Mietrenditen von über 6,5 % erreicht werden. Dies enthält derzeit eine hohe Risikoprämie von über 250 Basispunkten und lockt zunehmend Investoren an. Die Nachfrage führt zu einem sich insgesamt abschwächenden Preisrückgang. Durch die im Vergleich zu den rückläufigen Preisen noch stärker sinkenden Mieten werden 2010 wieder niedrigere Mieterenditen erreicht. Mit einer Bodenbildung bei den Mieten wird frühestens Ende 2010 zu rechnen sein, die Preise werden bereits im Laufe des Jahres 2010 ihren Tiefpunkt erreichen. Das liegt daran, dass sich die Konjunktur in Großbritannien langsamer erholen dürfte als die von der überseeischen Auslandsnachfrage profitierenden Exportwirtschaften Europas. Die 2010 sinkende Fertigstellung schafft indes Entlastung, so dass im Zuge des Konjunkturaufschwungs ab 2011/12 auch eine Belebung des Vermietungsmarktes einsetzen sollte. % 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Brüssel Kopenhagen Quelle: PMA Volatilität der Spitzenmieten Stuttgart Wien Rotterdam Helsinki Köln Hamburg Amsterdam Düsseldorf München Berlin Frankfurt London Stockholm Paris Madrid Volatilität Volatilitäten sind Indikatoren für Schwankungen eines Wertes im Zeitverlauf. Sie messen – vereinfacht gesprochen – die Stärke der Abweichungen um einen Mittelwert. Je höher die Volatilität ausfällt, desto stärker sind die Schwankungen und damit das Risiko. Formal gesprochen handelt es sich hierbei um die Standardabweichung. 17
Büroimmobilienmarkt<strong>zyklen</strong> – Oktober 2009 Büroimmobilienmarkt Paris Paris ist der zweitgrößte Büroimmobilienmarkt in Europa. Die Hauptstadt mit ihrem Umland dominiert die französische Wirtschaft. Hier ist die Hälfte des nationalen Bürobestands angesiedelt. Das Zentrum umfasst 16,2 Mio. m 2 Bürofläche, wovon 8,5 Mio. m 2 im CBD, 3,0 Mio. m 2 in La Défense und 4,6 Mio. m 2 in den westlichen Bezirken (WBD) liegen. Die Branchenstruktur auf dem Vermietungsmarkt weist eine hohe Diversifikation auf. Diese schützt in der aktuellen Krise, in der die gesamte Wirtschaft betroffen ist, zwar weniger als sonst, aber immer noch mehr als das Übergewicht der Finanzindustrie in London oder Frankfurt. Die Konjunktursensitivität des Büroimmobilienmarktes an der Seine bewerten wir als relativ hoch. Allerdings erfolgen die Anpassungen bei der Zahl der Bürobeschäftigten an die Wirtschaftsentwicklung langsamer als in London. Die Auswirkung auf Mieten und Immobilienwerte ist gleichwohl sehr hoch, denn die Volatilität der Spitzenmieten beträgt knapp 14 % und die der Kaufpreise 18 %. Beides liegt merklich über dem europäischen Durchschnitt. 2009 und danach Der Preisrückgang auf dem Investmentmarkt ist noch nicht abgeschlossen. Die Mietrenditen dürften bis ins kommende Jahr noch auf ein Niveau merklich oberhalb von 6 % ansteigen. Entsprechend bleibt die Risikoprämie bei etwas mehr als 200 Basispunkten. Den Wendepunkt erwarten wir etwa zur Jahreswende 2010/2011, wenn auf dem Vermietungsmarkt die ersten Anzeichen der Erholung sichtbar werden. Obgleich Frankreich von der Rezession weniger stark getroffen wurde als andere Länder, wird auch in Paris noch bis ins Jahr 2010 hinein Büropersonal abgebaut. Zusammen mit der erst langsam abschwellenden Projektpipeline wird ein Angebotsdruck bleiben, der eine Wende bei den Mieten nicht vor Herbst 2010 zulässt. Büroimmobilienmarkt Vermietung in Paris in EUR 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009e 2011e 2013e Spitzenmiete in EUR je m² Leerstand in % Quelle: PMA, eigene Prognose Büroimmobilienmarkt Investment in Paris in % 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009e 2011e 2013e Wertveränderung (links) Mietrendite (rechts) Quelle: PMA, eigene Berechnung und Prognose in % 12 10 8 6 4 2 0 in % 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 18
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