zyklen 2.1 Exogene Faktoren - HSH Nordbank AG

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Büroimmobilienmarktzyklen – Oktober 2009 als die Exportwirtschaft um 2003 wieder ansprang, erholte sich die japanische Wirtschaft. Diese Erholung fand mit der aktuellen Finanz- und Wirtschaftskrise ein jähes Ende. Die japanische Wirtschaft erlitt aufgrund ihrer starken Exportabhängigkeit erneut einen Wachstumseinbruch. Die Büroimmobilienmärkte werden dadurch wiederum in Mitleidenschaft gezogen, da sich das japanische Finanzsystem in der letzten Krise nicht ausreichend stabilisiert hatte, um der neuen zu trotzen. Was hat Japan falsch gemacht? Zunächst einmal ist festzuhalten, dass die japanische Wirtschaft nach dem Platzen der Blase keinen konjunkturellen Einbruch erlebt hat, wie es derzeit in Deutschland zu beobachten ist. Der Abschwung verlief schleichend. Folglich schien der Handlungsdruck geringer zu sein, was dazu führte, dass die Probleme nur zögerlich und unkoordiniert angegangen wurden. Den Banken wurde erlaubt, faule Kredite ohne Abschreibungen zu halten, um so Verluste später realisieren zu können. Sie wurden jedoch nicht von ihren Lasten befreit, was dazu führte, dass sie kaum neue Risiken eingingen, sprich Kredite nur sehr restriktiv vergaben. Der Unternehmenssektor wiederum musste erkennen, dass er in den Zeiten des billigen Geldes zu viel investiert hatte und dass den neuen Produktionskapazitäten keine entsprechende Nachfrage gegenüberstand. Die expansive Geldpolitik der Bank of Japan war in diesem Umfeld zwecklos. Allerdings war die Fiskalpolitik ebenfalls erfolglos. Ein Großteil der Gelder versickerte in die mit der Politik gut vernetzte Bauwirtschaft. Problematisch war außerdem, dass die Politik sowohl Banken als auch Unternehmen, die von der Insolvenz bedroht waren, zu lange unter die Arme griff. Eine Marktbereinigung zugunsten von mehr Wettbewerbsfähigkeit fand damit nicht statt. Bankenkrise Schweden Ein anderes Beispiel, wo es gelang, eine Immobilienkrise zu bewältigen, liefert Schweden. Als es Anfang der 1990er Jahre in Europa zu einer schweren Krise des Immobilien-, Finanz- und Bankenmarktes kam, wurden Schweden und zeitverzögert auch Finnland, Norwegen und Dänemark gleichfalls heimgesucht. Mitte der 1980er Jahre beschloss Schweden die umfassende Deregulierung des Kreditmarktes, obgleich die Aufsichtsbehörden nicht darauf vorbereitet waren und die Banken noch kein ausreichendes Risikomanagementsystem hatten. Restriktionen bezüglich Kreditvolumen und Verzinsung wurden aufgehoben. Zudem konnten in Schweden Kreditzinsen zu großen Teilen vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Auch die zunehmende Inflation trug dazu bei, Immobilien als sicheres Investment zu betrachten. Alle diese Faktoren trugen dazu bei, dass ein enormer Kredit- und Immobilienboom ausgelöst wurde. Die Preise schossen in die Höhe. Anfang der 1990er platzte die Blase. Die Konjunktur verschlechterte sich und die Immobilienpreise begannen zu sinken. 1992 kamen Währungsturbulenzen hinzu. Die schwedische Krone sollte mit Zinserhöhungen gestützt werden, was bei den üblichen Immobilienfinanzierungen mit variablem Zinssatz Kreditnehmer und Banken zusätzlich in die Bredouille brachte. Die feste Bindung der schwedischen Krone an die Rechnungseinheit Wertentwicklung Büroimmobilien Schweden nominal, indexiert 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 1986 1988 Quelle: PMA 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Kumulierter durchschnittlicher Zuwachs Tatsächliche Wertentwicklung 13
Büroimmobilienmarktzyklen – Oktober 2009 ECU musste schließlich aufgegeben werden, woraufhin die Krone deutlich abgewertet wurde. Ab 1990 gerieten die Banken in Probleme. Sie saßen auf einem Berg uneinbringlicher Kredite. Die schwedische Regierung reagierte, indem sie einigen Banken frisches Kapital zuführte, eine unbegrenzte Garantie für alle Gläubiger aussprach und so genannte Bad Banks einrichtete, in die die Banken ihre faulen Kredite auslagern konnte. Dadurch gelang es schließlich, das Vertrauen in das Finanzsystem wieder herzustellen. Relativ zügig setzte die Werterholung auf dem Büroimmobilienmarkt ein, so dass nach einem halben Jahrzehnt wieder ein Niveau erreicht wurde, das dem langfristigen durchschnittlichen Wertzuwachs entsprach. Was hat Schweden besser gemacht? Im Gegensatz zur japanischen hat die schwedische Regierung schnell eingegriffen. Zudem hat sie versucht, das Krisenmanagement so transparent wie möglich zu machen, um das Vertrauen der Bevölkerung zu gewinnen. Bei der Strategie zur Rettung der Banken war von entscheidender Wichtigkeit, dass diese ihre Aktiva zu Marktwerten bewerten mussten, was zu erheblichen Abschreibungen führte. Das dadurch aufgezehrte Eigenkapital wurde vom Staat wieder erhöht, sofern die Banken ein tragfähiges Geschäftsmodell vorweisen konnten. Die Gläubiger wurden durch die allgemeine Garantie für Bankeinlagen geschützt. Letztendlich griffen nur zwei Banken auf öffentliche Gelder zurück. Für beide wurde eine so genannte Bad Bank gegründet, die die nicht mehr verwertbaren Investments übernahm. Dank des Krisenmanagements der schwedischen Regierung gelang es, die Banken relativ schnell von ihren Lasten zu befreien und den Finanzsektor zu stärken. Die gute Weltkonjunktur tat ein Übriges. Aktuelle Situation Die aktuelle Krise auf den Immobilienmärkten hat ihre Ursache auf dem amerikanischen Wohnimmobilienmarkt, gleichwohl erfolgte die Übertragung nicht unmittelbar, sondern nahm den Weg über die Finanzmärkte. Schon in den Jahren 1989/1990 kam es zu einer spekulativen Blase in den USA, deren Platzen jedoch nicht die gravierenden Auswirkungen hatte wie wenige Jahre später. Hintergrund der sich wiederholenden Krisen war der Wille, breiten Schichten der Bevölkerung Wohneigentum zu ermöglichen. Dieses erfolgte u.a. durch eine deutliche Lockerung der Kreditvergabe. Seit Anfang der 2000er Jahre erfuhren die Preise auf dem amerikanischen Wohnimmobilienmarkt einen erneuten Anstieg. Zudem senkte die amerikanische Notenbank nach dem Platzen der Dot-com-Blase im Frühjahr 2000 und den Terroranschlägen des 11. Septembers 2001 in mehreren Schritten den Leitzins auf ein historisches Tief von 1,0 %, um eine verschärfte Rezession zu vermeiden. Um die drohende Inflation abzuwenden, wurde ab Jahresmitte 2004 sukzessive der Leitzins erhöht bis August 2006 auf über 5 %. Dieses Anheben legte die Schwächen des bis dahin gut funktionierenden Systems offen. Die Zinssätze für Hypotheken auf Immobilien stiegen ebenfalls, was zu einer erhöhten Belastung für die Kreditnehmer 14
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