zyklen 2.1 Exogene Faktoren - HSH Nordbank AG

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Büroimmobilienmarkt<strong>zyklen</strong> – Oktober 2009 führte. Immer mehr Schuldner konnten ihren Zahlungen nicht mehr nachkommen – der Beginn einer Reihe von Zwangsvollstreckungen, die letztendlich die Wohnimmobilienpreisblase zum Platzen brachte. Zur weltweiten Krise führte – anders noch als wenige Jahre zuvor – die Verteilung der Kreditausfallrisiken über den Verbriefungsmarkt. Spätestens mit dem Zusammenbruch von Lehman Brothers weitete sich die anfänglich auf die USA beschränkte Hypotheken- bzw. Immobilienkrise endgültig zu einer internationalen Finanzmarktkrise aus – mit den entsprechenden Folgen für die Realwirtschaft und nachfolgend auch für die Immobilienmärkte. 5. Wo stehen wir jetzt? Wege aus der aktuellen Situation Wo stehen wir jetzt? Alle europäischen Büroimmobilienmärkte sind von der Abschwungphase des aktuellen Immobilienzyklus betroffen. Die Intensität der negativen Auswirkungen wie Miet- und Wertverfall sowie der zeitliche Verlauf in der Abschwungphase variieren allerdings zwischen den einzelnen Märkten. Während der Büromarkt in London bereits frühzeitig und sehr stark getroffen wurde, begann in einigen kontinentaleuropäischen Städten wie Wien und Zürich der Abschwung erst sehr spät. Hier sind zudem nicht so gravierende Auswirkungen zu erwarten wie in London, Madrid, Dublin oder Paris. Das liegt nicht zuletzt daran, dass die verschiedenen Märkte sich in unterschiedlichen Stadien ihres Immobilienaufschwungs oder teilweise sogar Booms befanden, als sie jeweils von der global wirkenden Finanzmarktkrise erfasst wurden. Dieser externe Schock schickte die Volkswirtschaften, von denen sich einige wie Irland oder Spanien in einem Boom befanden, weltweit in relativ kurzer Zeit in die Rezession. Auf die Immobilienmärkte wirkte sich der exogene Faktor der Krise auf den Kredit- und Finanzmärkten indes zeitlich versetzt aus. Zuerst waren die überhitzten Immobilieninvestmentmärkte an boomenden Standorten betroffen, wo neben der gut laufenden Konjunktur die vorhandene Liquidität im Markt die Immobilienwerte auf historische Höchstwerte befördert hatte. Die ersten betroffenen Märkte waren London und Madrid, wo bereits im dritten Quartal 2007 die Büroimmobilienpreise zu sinken begannen. Im darauf folgenden Quartal kam es auf den Büroimmobilienmärkten in Paris, Barcelona und in geringerem Umfang in Frankfurt zu Preisrückgängen. Erst im Auftaktquartal 2008 begannen auch auf den anderen europäischen und deutschen Märkten die Werte zu sinken. Investmentmärkte Immobilienwerte indexiert 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 Q4/'05 Q2/'06 Q4/'06 Q2/'07 Q4/'07 Q2/'08 Q4/'08 Q2/'09 London Paris Deutschland Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnung Investment- Transaktionsvolumen Büro in Mio. EUR 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Quelle: PMA, Savills 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 London Paris Dtschld. 15
Büroimmobilienmarkt<strong>zyklen</strong> – Oktober 2009 Während der Investmentmarkt frühzeitig auf die aufziehende Krise reagierte, weil sich die Finanzierungsbedingungen deutlich verschlechterten, dauerte es bis in den Spätsommer 2008 bis die Realwirtschaft von der Krise erfasst wurde und auch der Vermietungsmarkt erste Auswirkungen zu spüren bekam. Auf fast allen Märkten setzten die Mietrückgänge nicht vor dem vierten Quartal 2008 ein. Nur in der City von London bröckelten sie bereits zu Jahresanfang. Seit dem Jahresbeginn 2009 sinken nahezu überall die Mieten. Die tiefsten Einschnitte bei den Mieten sind seitdem in London, Madrid, Dublin und Paris zu verzeichnen. Hier hatte der Investmentboom zu einer regen Bautätigkeit mit entsprechend hohen Flächenzuwächsen geführt. Diese Angebotsausweitungen fanden bereits 2008 nicht mehr ausreichend Nachfrage, so dass die Leerstände anzogen. Die noch im Bau befindlichen Büroflächen werden bei ihrer Fertigstellung die Vakanzen im Markt weiter erhöhen. Die Unternehmen werden in den nächsten Monaten gezwungen sein, ihren Personalbestand der geringeren Kapazitätsauslastung anzupassen, denn die nun langsam in Gang kommende wirtschaftliche Erholung wird den erlittenen Einbruch nicht kompensieren. Auch der Dienstleistungsbereich, insbesondere die unternehmensnahen Dienstleister, wird davon nicht ausgenommen bleiben. Durch den absehbaren Personalabbau zeichnet sich daher eine negative Netto- Absorption ab. Sie wird spätestens mit dem Auslauf der Mietverträge, frühestens mit dem Anbieten von Untermietflächen am Vermietungsmarkt wirksam. Mit den wachsenden Leerständen bleiben die Mieten unter Druck. Eine Bodenbildung dürfte sich – trotz zwischenzeitlicher Abschwächung des Rückgangs in einigen Märkten – erst abzeichnen, wenn die Unternehmen ihren Personalbestand der Auslastung angepasst haben und das Flächenangebot aufgrund von Projektabsagen bzw. Projektverschiebungen nicht mehr wächst. Damit ist u.E. erst zur Jahreswende 2010/2011 zu rechnen. Die Investmentmärkte dürften ihre Bodenbildung hingegen einige Monate früher erleben. Damit ist zu rechen, sobald für zunehmend mehr Investoren der Tiefpunkt auf den Vermietungsmärkten abzusehen ist. Dann dürften sie verstärkt aktiv werden, um ihre Chance zu nutzen, sich attraktive Mietrenditen zu sichern. Diese werden durch die bis dahin gefallenen Immobilienpreise eine hohe Risikoprämie enthalten und daher ein Renditeniveau erreicht haben, das Umschichtungen aus anderen Asset-Klassen auslösen dürfte. Vermietungsmärkte Mietentwicklung indexiert 160 150 140 130 120 110 100 90 Q4/'05 Q2/'06 Q4/'06 Q2/'07 Q4/'07 Q2/'08 Q4/'08 Q2/'09 London Paris Deutschland Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnung Büroimmobilienmarkt Vermietung in London in GBP 80 70 60 50 40 30 20 10 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009e 2011e 2013e Spitzenmiete in GBP je m² Leerstand in % Quelle: PMA, eigene Prognose Büroimmobilienmarkt Investment in London in % 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009e 2011e 2013e Wertveränderung (links) Mietrendite (rechts) Quelle: PMA, eigene Berechnung und Prognose in % 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 in % 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 16
Seite 1 und 2: Immobilienmarkt Research Oktober 20
Seite 3 und 4: Büroimmobilienmarktzyklen - Oktobe
Seite 15: Büroimmobilienmarktzyklen - Oktobe

zyklen 2.1 Exogene Faktoren - HSH Nordbank AG

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?