(Versicherungsrechtfür Immobilienverwalter Endfassung)

Teil 1: Allgemeines Versicherungsrecht
I. Gesetzliche Grundlagen
1.Aufgaben des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Das WEG regelt u.a. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters.
Aus dem ABGB und dem WEG ergeben sich die Befugnisse und die Aufgaben des
Immobilienverwalters. Nach § 20 Abs 1 WEG 2002 ist der Immobilienverwalter verpflichtet,
die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren. Seine Aufgabe
ist es, die Liegenschaft zu verwalten und die Weisungen der Mehrheit der
Wohnungseigentümer zu befolgen. Weiters gehört zu seinen Pflichten auch der Abschluss
von angemessenen Versicherungsverträgen.
a) Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung: Dazu gehören gemäß § 28 Abs 1 Z 4 WEG
u.a. neben der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung auch eine angemessene
Feuerversicherung und eine Haftpflichtversicherung der Wohnungseigentümer.
Über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Miteigentümer
nach dem Verhältnis der Anteile. Dieser Beschluss ist für die Minderheit bindend. Beschlüsse
über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung werden mit einfacher Mehrheit der
Wohnungseigentümer gefasst und können nur wegen Verstößen gegen Gesetzesrecht oder
formaler Mängel bei der Willensbildung angefochten werden.
Wenn es keine Weisung der Wohnungseigentümer gibt, dann muss der Verwalter sowohl den
Abschluss angemessener Versicherungen als auch deren Kündigung besorgen. Eine
Beschränkung auf eine bestimmte Versicherungsart besteht nicht.
b) Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nach § 29 WEG: Dazu gehören
Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wie z.B. über die Erhaltung
hinausgehende bauliche Veränderungen (z.B. Neuinstallation einer Gegensprechanlage). Für
Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung gilt zwar auch das Mehrheitsprinzip, die
Anfechtungsgründe für solche Beschlüsse sind jedoch weit umfangreicher.
Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, die über die Regelung des
§ 29 WEG hinausgehen, können nur einstimmig gefasst werden.
2. Versicherungsverträge vor dem Hintergrund des Mietrechtsgesetzes (MRG)
a) Anwendungsbereich des MRG
Das MRG gilt gemäß § 1 Abs 1 MRG für die Miete von Wohnungen, einzelnen
Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten.
Gemäß § 1 Abs 2 MRG findet dieses u.a. keine Anwendung
- für Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses überlassen worden sind,
- für Ferienwohnungen,
- Wohnungen, in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen
oder Geschäftsräumlichkeiten.
Versicherungsrecht für Immobilienverwalter Seite 3
Dr. Thomas Hackspiel, 6900 Bregenz, 05574 83600, thomas.hackspiel@hackspiel.at