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Was halten Sie von den Vorschlägen des
Bundesfi nanzministeriums, die Ausgabe
und Rücknahme von Fondsanteilen
nur noch zu bestimmten Terminen
zuzulassen sowie Halte- und Kündigungsfristen
einzuführen?
Gläsner: Bei bestimmten Terminen sehe
ich keine Vorteile im Vergleich zu Kündigungsfristen,
und im Übrigen den
Nachteil, dass der Charakter als Off ener
Fonds verloren geht. Kündigungsfristen
sind für institutionelle Anleger sinnvoll,
für private beziehungsweise für Anleger
mit kleinem Investmentvolumen sind
sie nicht erforderlich. Haltefristen sind
für private Anleger schon wegen der
Aus gabeaufschläge nicht notwendig, für
institutionelle Anleger reichen Kündigungsfristen.
In einigen Fällen weichen die an der
Fondsbörse gehandelten Kurse erheblich
von den publizierten Werten der
Fondsgesellschaft en ab. Warum?
Gläsner: Bei den Off enen Fonds kommt
es dazu durch die Arbitrage des Ausgabeaufschlags
...
...also zum Ausgleich dafür, dass an der
Fondsbörse die Rücknahmepreise ohne
Ausgabeaufschlag der Orientierung
dienen ...
Gläsner: ... während bei den Geschlossenen
Fonds Liquiditätsprämien ausschlaggebend
sind, in Fällen mit stärkeren
Abweichungen allerdings auch
die Angst der Anleger vor Abwertungen,
verstärkt bei hohem Leverage der Fonds,
bedingt durch den Fremdkapitaleinsatz.
Ist die Bewertung von Fondsimmobilien
durch Sachverständige wegen der
zunehmenden Volatilität der Immobilienmärkte
überhaupt noch zeitgemäß?
Gläsner: Ja, ich sehe hierzu keine Alternative.
Allerdings halte ich eine häufi gere
Bewertung der Immobilien für sinnvoll.
Außerdem sollte eine Trennung von Bewertungsauft
rag und Bewertungsnutzer
erfolgen, um die Unabhängigkeit der
Wertgutachter zu stärken.
Wie haben sich in diesem Jahr die Ergebnisbestandteile,
zum Beispiel Cashfl
ow oder Bewertungseff ekte, im Vergleich
zu den Vorjahren geändert?
Gläsner: Zu den deutschen Objekten aller
Investoren unserer Datenbank lässt
sich Folgendes sagen: Bestands objekt in
Deutschland auf Basis des Index DIX erzielten
ein Gesamtergebnis, von plus 2,5
Prozent, wobei die Wertänderungsrendite
minus 2,6 Prozent aufwies, die Netto-
Cashfl ow-Rendite dagegen stieg um plus
5,2 Prozent. Es gab Abwertungen seit
2002. Nur der Bereich Wohnen erzielte
seit 2006 Wertsteigerungen.
Die Fondsergebnisse klaff en immer
weiter auseinander. Wird sich dieser
Trend fortsetzen?
Gläsner: Ja, wie in den Vorjahren. Das
ergab bereits die Performance-Studie Offene
Immobilienfonds 2009.
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Beobachten Sie eine Verlagerung der
Fondsinvestitionen weg von Büros und
hin zu sonstigen Immobilien?
Gläsner: Bei den Immobilienspezialfonds
fi nden sich vermehrt Fonds mit
speziellem Fokus, zum Beispiel auf Pfl egeimmobilien.
Für die Publikumsfonds
habe ich keine aktuellen Daten.
Lässt sich nicht wenigstens ein Trend
erkennen?
Gläsner: Zum Zeitpunkt der letztjährigen
Studie war es so, dass die Publikumsfonds
zu zwei Dritteln in Büroimmobilien
investiert waren, zu 20 Prozent im
Handel und zu je 5 Prozent in Logistik-
und Hotelimmobilien. Vergleicht man
die Zahlen des Verbands BVI von Ende
2008 und Ende 2009, stellt man keine
wesentlichen Veränderungen fest.
Vorübergehende Leerstände fl ießen
nicht in die Berechnung nachhaltiger
Roherträge ein. Werden diese dadurch
nicht verzerrt?
Gläsner: Bei der Verkehrswertermittlung
müssen auch vorübergehende Leerstände
berücksichtigt werden. Wenn Leerstände
nicht mit ihrer vollen wirtschaft lichen
Konsequenz berücksichtigt werden, liegt
das Problem nicht im Bewertungsverfahren,
sondern im Bewertungsziel.
Und die Konsequenz?
Gläsner: Es wird dann eben nicht versucht,
den Transaktionspreis zu einem
gegebenen Zeitpunkt zu bestimmen,
unabhängig davon, ob dieser Zeitpunkt
günstig oder ungünstig ist.
In Ihrer Studie für den Zeitraum 1999
bis 2008 haben die Fonds SEB ImmoInvest
und CS Euroreal am besten abgeschnitten.
Was hat sich bis heute geändert,
welche Fonds liegen jetzt vorn?
Gläsner: Aktuell liegen die beiden Fonds
nach wie vor gut im Rennen. Genauere
Ausführungen zur Fonds-Performance
können wir erst nach Fertigstellung unserer
neuen Studie machen. �|
› Lesen Sie zum Thema auch unsere
Titelgeschichte ab Seite 20.
www.immobilienwirtschaft.de 09 | 2010