Immobilien wirtschaft Immobilien wirtschaft - Haufe.de
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Was halten Sie von <strong>de</strong>n Vorschlägen <strong>de</strong>s<br />
Bun<strong>de</strong>sfi nanzministeriums, die Ausgabe<br />
und Rücknahme von Fondsanteilen<br />
nur noch zu bestimmten Terminen<br />
zuzulassen sowie Halte- und Kündigungsfristen<br />
einzuführen?<br />
Gläsner: Bei bestimmten Terminen sehe<br />
ich keine Vorteile im Vergleich zu Kündigungsfristen,<br />
und im Übrigen <strong>de</strong>n<br />
Nachteil, dass <strong>de</strong>r Charakter als Off ener<br />
Fonds verloren geht. Kündigungsfristen<br />
sind für institutionelle Anleger sinnvoll,<br />
für private beziehungsweise für Anleger<br />
mit kleinem Investmentvolumen sind<br />
sie nicht erfor<strong>de</strong>rlich. Haltefristen sind<br />
für private Anleger schon wegen <strong>de</strong>r<br />
Aus gabeaufschläge nicht notwendig, für<br />
institutionelle Anleger reichen Kündigungsfristen.<br />
In einigen Fällen weichen die an <strong>de</strong>r<br />
Fondsbörse gehan<strong>de</strong>lten Kurse erheblich<br />
von <strong>de</strong>n publizierten Werten <strong>de</strong>r<br />
Fondsgesellschaft en ab. Warum?<br />
Gläsner: Bei <strong>de</strong>n Off enen Fonds kommt<br />
es dazu durch die Arbitrage <strong>de</strong>s Ausgabeaufschlags<br />
...<br />
...also zum Ausgleich dafür, dass an <strong>de</strong>r<br />
Fondsbörse die Rücknahmepreise ohne<br />
Ausgabeaufschlag <strong>de</strong>r Orientierung<br />
dienen ...<br />
Gläsner: ... während bei <strong>de</strong>n Geschlossenen<br />
Fonds Liquiditätsprämien ausschlaggebend<br />
sind, in Fällen mit stärkeren<br />
Abweichungen allerdings auch<br />
die Angst <strong>de</strong>r Anleger vor Abwertungen,<br />
verstärkt bei hohem Leverage <strong>de</strong>r Fonds,<br />
bedingt durch <strong>de</strong>n Fremdkapitaleinsatz.<br />
Ist die Bewertung von Fondsimmobilien<br />
durch Sachverständige wegen <strong>de</strong>r<br />
zunehmen<strong>de</strong>n Volatilität <strong>de</strong>r <strong>Immobilien</strong>märkte<br />
überhaupt noch zeitgemäß?<br />
Gläsner: Ja, ich sehe hierzu keine Alternative.<br />
Allerdings halte ich eine häufi gere<br />
Bewertung <strong>de</strong>r <strong>Immobilien</strong> für sinnvoll.<br />
Außer<strong>de</strong>m sollte eine Trennung von Bewertungsauft<br />
rag und Bewertungsnutzer<br />
erfolgen, um die Unabhängigkeit <strong>de</strong>r<br />
Wertgutachter zu stärken.<br />
Wie haben sich in diesem Jahr die Ergebnisbestandteile,<br />
zum Beispiel Cashfl<br />
ow o<strong>de</strong>r Bewertungseff ekte, im Vergleich<br />
zu <strong>de</strong>n Vorjahren geän<strong>de</strong>rt?<br />
Gläsner: Zu <strong>de</strong>n <strong>de</strong>utschen Objekten aller<br />
Investoren unserer Datenbank lässt<br />
sich Folgen<strong>de</strong>s sagen: Bestands objekt in<br />
Deutschland auf Basis <strong>de</strong>s In<strong>de</strong>x DIX erzielten<br />
ein Gesamtergebnis, von plus 2,5<br />
Prozent, wobei die Wertän<strong>de</strong>rungsrendite<br />
minus 2,6 Prozent aufwies, die Netto-<br />
Cashfl ow-Rendite dagegen stieg um plus<br />
5,2 Prozent. Es gab Abwertungen seit<br />
2002. Nur <strong>de</strong>r Bereich Wohnen erzielte<br />
seit 2006 Wertsteigerungen.<br />
Die Fondsergebnisse klaff en immer<br />
weiter auseinan<strong>de</strong>r. Wird sich dieser<br />
Trend fortsetzen?<br />
Gläsner: Ja, wie in <strong>de</strong>n Vorjahren. Das<br />
ergab bereits die Performance-Studie Offene<br />
<strong>Immobilien</strong>fonds 2009.<br />
31<br />
Beobachten Sie eine Verlagerung <strong>de</strong>r<br />
Fondsinvestitionen weg von Büros und<br />
hin zu sonstigen <strong>Immobilien</strong>?<br />
Gläsner: Bei <strong>de</strong>n <strong>Immobilien</strong>spezialfonds<br />
fi n<strong>de</strong>n sich vermehrt Fonds mit<br />
speziellem Fokus, zum Beispiel auf Pfl egeimmobilien.<br />
Für die Publikumsfonds<br />
habe ich keine aktuellen Daten.<br />
Lässt sich nicht wenigstens ein Trend<br />
erkennen?<br />
Gläsner: Zum Zeitpunkt <strong>de</strong>r letztjährigen<br />
Studie war es so, dass die Publikumsfonds<br />
zu zwei Dritteln in Büroimmobilien<br />
investiert waren, zu 20 Prozent im<br />
Han<strong>de</strong>l und zu je 5 Prozent in Logistik-<br />
und Hotelimmobilien. Vergleicht man<br />
die Zahlen <strong>de</strong>s Verbands BVI von En<strong>de</strong><br />
2008 und En<strong>de</strong> 2009, stellt man keine<br />
wesentlichen Verän<strong>de</strong>rungen fest.<br />
Vorübergehen<strong>de</strong> Leerstän<strong>de</strong> fl ießen<br />
nicht in die Berechnung nachhaltiger<br />
Roherträge ein. Wer<strong>de</strong>n diese dadurch<br />
nicht verzerrt?<br />
Gläsner: Bei <strong>de</strong>r Verkehrswertermittlung<br />
müssen auch vorübergehen<strong>de</strong> Leerstän<strong>de</strong><br />
berücksichtigt wer<strong>de</strong>n. Wenn Leerstän<strong>de</strong><br />
nicht mit ihrer vollen <strong>wirtschaft</strong> lichen<br />
Konsequenz berücksichtigt wer<strong>de</strong>n, liegt<br />
das Problem nicht im Bewertungsverfahren,<br />
son<strong>de</strong>rn im Bewertungsziel.<br />
Und die Konsequenz?<br />
Gläsner: Es wird dann eben nicht versucht,<br />
<strong>de</strong>n Transaktionspreis zu einem<br />
gegebenen Zeitpunkt zu bestimmen,<br />
unabhängig davon, ob dieser Zeitpunkt<br />
günstig o<strong>de</strong>r ungünstig ist.<br />
In Ihrer Studie für <strong>de</strong>n Zeitraum 1999<br />
bis 2008 haben die Fonds SEB ImmoInvest<br />
und CS Euroreal am besten abgeschnitten.<br />
Was hat sich bis heute geän<strong>de</strong>rt,<br />
welche Fonds liegen jetzt vorn?<br />
Gläsner: Aktuell liegen die bei<strong>de</strong>n Fonds<br />
nach wie vor gut im Rennen. Genauere<br />
Ausführungen zur Fonds-Performance<br />
können wir erst nach Fertigstellung unserer<br />
neuen Studie machen. �|<br />
› Lesen Sie zum Thema auch unsere<br />
Titelgeschichte ab Seite 20.<br />
www.immobilien<strong>wirtschaft</strong>.<strong>de</strong> 09 | 2010