nachhaltiges immobilienmanagement - Bundesamt für Bauten und ...

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > HAUPTBROSCHÜRE > Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit 65
7.1 uNGENÜGENDE GruNDLaGEN fÜr
INVEStItIoNSENtScHEIDE
Entscheidungsträger beschaffen sich auf den Zeitpunkt des Investitionsentscheids
hin häufig nur ungenügende Grundlagen, das Risiko für Fehlentscheide
ist entsprechend hoch. Folgende Sachverhalte führen zu solchen
Fehlentscheiden:
ErzIELBArE rENDITE ALS „kILLErkrITErIuM“, FEHLENDE
rISIkOMINIMIEruNG
Dienen Liegenschaften als Anlage, wie bei Versicherungen und Pensionskassen,
so müssen sie im Interesse der Versicherten oder Kapitalgeber
eine gute Rendite erzielen. Vor einem Investitionsentscheid wird die zu
erreichende Rendite in einer Bandbreite festgelegt. Zur Berechnung der
Rendite werden die zukünftigen Kosten (Kapitalzins, Betriebskosten) und
Erträge (Mieteinnahmen), die mit der Liegenschaft erzielt werden können,
durch einen neutralen Schätzer ermittelt und auf den heutigen Zeitpunkt
abdiskontiert (Discounted Cashflow-Methode, DCF). Der Betrachtungszeitraum
beträgt in der Regel fünf bis zehn Jahre. Für die restliche Lebensdauer
der Immobilie wird ein sogenanntes Restwertverfahren angewendet.
Die Höhe der Investition, die für die Realisierung eines Neubaus
oder einer Renovation zur Verfügung steht, hängt also stark von der Einschätzung
der zukünftigen Erträge und Kosten ab. Wird gemäss Schätzung
die gewünschte Rendite nicht erreicht, so sinkt der Betrag, der für
die Investition zur Verfügung steht, es muss gespart werden. Das geht in
der Regel zulasten der Qualität und der langfristigen Risikominimierung
bzw. Nachhaltigkeit: Fossile Heizung an Stelle von Wärmepumpe, günstigere
Fenster ohne Dreifachverglasung, günstiger Kunststoffputz, geringe
Raumhöhe, kleine Kinderzimmer, Vernachlässigung der Behindertengängigkeit
etc. Da diese Aspekte nicht oder nur teilweise in die Wirtschaftlichkeitsrechnung
eingehen, fehlen den Bauverantwortlichen die Argumente
für höhere Investitionen. Für die langfristige Nutzbarkeit der Liegenschaft
bedeutet dieses Vorgehen ein Risiko. Nachträgliche Optimierungen sind
schwierig zu bewerkstelligen und kosten unverhältnismässig viel. Solche
Objekte entsprechen schneller nicht mehr den Marktbedürfnissen und haben
einen verkürzten Lebenszyklus.
uNVOLLSTäNDIGEr EINBEzuG DEr BEwIrTSCHAFTuNGS-
kOSTEN
Wenn es um Investitionen in die Energieeffizienz geht, werden die erwarteten
Bewirtschaftungskosten häufig nur soweit einbezogen, als sie nicht
auf die Mieter überwälzt werden können. Dieses Vorgehen ist kurzsichtig.
Bei steigenden Energiepreisen werden Mieter vermehrt die Bruttomiete
betrachten, wenn es um einen Mietentscheid geht.