nachhaltiges immobilienmanagement - Bundesamt für Bauten und ...

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > HAUPTBROSCHÜRE > Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit 67
7.2 BErEcHNuNG DEr LEBENSzyKLuSKoStEN
Zwischen der Qualität eines Bauwerks und den sich daraus ergebenden
Folgekosten besteht ein enger Zusammenhang. Ein scheinbar teurer Bau
kann sich auf die Dauer als bessere Investition erweisen. Eine Analyse der
Lebenszykluskosten macht diese Zusammenhänge transparent. Obwohl
es noch nicht viele Praxisbeispiele für Analysen der Lebenszykluskosten
gibt, zeigen diese klar auf, dass eine Optimierung möglich ist. Die Lebenszykluskosten
dürften sich bei grossen Investitionsvorhaben in Zukunft als
Entscheidungsgrundlage durchsetzen (Leiser 2007).
Die Lebenszykluskosten umfassen alle Kosten, die ein Gebäude von der
Projektentwicklung bis zu seinem Rückbau verursacht: Die Anfangsinvestition,
die Kapitalkosten, die Betriebskosten sowie sämtliche Kosten für
Instandhaltung, Instandsetzung und Rückbau (vgl. Kapitel 4.2, wirtschaftliche
Nachhaltigkeitsziele und Factsheet 2.2.1).
Ein Grund, warum die Lebenszykluskosten bislang bei Investitionsentscheiden
nicht als Vergleichsgrösse verwendet werden, liegt an der oft
fehlenden Datengrundlage. Folgende Daten müssen bekannt sein:
› Erstellungs- und Bewirtschaftungskosten von Referenzgebäuden
(z.B. Daten eigener Immobilien, FM-Monitor, Immo-Monitoring
Wüest & Partner)
› Lebensdauer von einzelnen Bauteilen
› Erfahrungswerte für Instandstellungskosten
Weiter ist ein Rechnungsmodell notwendig, mit dessen Hilfe die Lebenszykluskosten
für die verschiedenen zu vergleichenden Varianten (für das
Gesamtobjekt oder auch für einzelne Bauteile) gerechnet und in übersichtlicher
Form dargestellt werden können. Wie bereits in Abschnitt 4.2
erwähnt, hat die Stadt Zürich für ihre Immobilienportfolios das Modell Lukretia
entwickelt, das zum Variantenvergleich in der Planung eingesetzt
wird. Das Modell eignet sich auch für Optimierungen des Bestandes. Zusätzliche
Investitionen sind dann wirtschaftlich nachhaltig, wenn die anfänglichen
Mehrkosten vor dem Ende des Lebenszyklus amortisiert sind.
7.3 SzENarIEN SorGEN fÜr traNSParENz
Unabhängig davon, ob eine DCF-Berechnung oder eine umfassende Lebenszykluskostenanalyse
durchgeführt wird, sind die Ergebnisse der
Wirtschaftlichkeitsrechnung in hohem Masse abhängig vom gewählten
Zinssatz, den geschätzten Kostenentwicklungen (z.B. Energiepreis) und
der Lebensdauer der verwendeten Bauteile. Um eine Bandbreite für die
wirtschaftlichen Wirkungen zu erhalten, muss mit Szenarien gearbeitet
werden. Nur so erkennt man die Spannweite der möglichen Wirkungen.
Der Einfluss unterschiedlicher Annahmen ist erheblich, wie die nachfolgenden
Beispiele zeigen.